商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險與對策分析

1、我國商業(yè)銀行住房抵押貸款的風(fēng)險分析與對策研究摘 要在目睹了美美國次貸貸危機(jī)對對全球經(jīng)經(jīng)濟(jì)的影影響，為為能有效效維護(hù)我我國商業(yè)業(yè)銀行業(yè)業(yè)的健康康有序發(fā)發(fā)展，對對我國商商業(yè)銀行行住房抵抵押貸款款的現(xiàn)狀狀進(jìn)行風(fēng)風(fēng)險分析析并尋找有有效地措措施來防止不不利事件件的發(fā)生生，對于于中國是是一個迫迫切而又又十分重重要的新新課題。本本文的研研究目的的是在我我國商業(yè)業(yè)銀行的的相關(guān)政政策下，正正視我國國商業(yè)銀銀行住房房抵押貸貸款的現(xiàn)現(xiàn)狀，對對存在的的風(fēng)險進(jìn)進(jìn)行分析析，并有有針對性性的研究究相關(guān)的的對策。本文從信用風(fēng)險、利率風(fēng)險、抵押物風(fēng)險、流動性風(fēng)險這四個方面分析了我國商業(yè)銀行住房抵押貸款存在的隱患，并針對這四個風(fēng)

2、險分別進(jìn)行了詳細(xì)的研究提出了相應(yīng)的對策，同時從完善住房抵押貸款的法律法規(guī)、建立政府住房抵押貸款擔(dān)保制度、發(fā)展住房抵押貸款證券化、建立健全住房抵押貸款保險制度這四個方面對改善現(xiàn)如今商業(yè)銀行住房抵押貸款的狀況進(jìn)行了研究分析。關(guān)鍵詞：商商業(yè)銀行行，住房抵抵押貸款款，風(fēng)險，對策Our CCommmercciall Morttgagge RRiskk Anallysiis aand ReseearcchAuthoor：Cai BinggrennTutorr：Fann YuhhonggAbstrracttIn thhe ssubpprimme ccrissis imppactt onn thhe gglo

3、bbal ecoonommy, efffecttiveely maiintaain thee heealtth oof oour commmerrciaal bbankkingg deevellopmmentt onn ouur ccommmercciall moortggagee riisk anaalyssis of thee prreseent andd loook forr efffecctivve mmeassurees tto pprevventt thhe ooccuurreencee off addverrse eveentss, ffor Chiina is an urgge

4、ntt annd iimpoortaant neww toopiccs. Thiis sstuddy aaimss att brringgingg toogettherr thhe rreleevannt ppoliiciees oof ccommmercciall baankss inn Chhinaa, ffacee upp too ouur ccommmercciall moortggagee siituaatioon, rissk aanallysiis, andd taargeetedd reeseaarchh-reelatted meaasurres. Thhis artticll

5、e ffromm crrediit rriskks, inttereest ratte rriskk, ccolllateerall riisk, liiquiiditty rriskk thhesee foour asppectts oof tthe commmerrciaal bbankk hoome morrtgaage loaan rriskks, andd riisk forr thhe ffourr exxcepptioons to a ddetaaileed sstuddy oof ccounnterrmeaasurres, whhilee frrom thee peerfeec

6、t morrtgaage laww reegullatiionss, eestaabliish a GGoveernmmentt hoousiing morrtgaage loaan gguarranttee sysstemm, ddeveeloppmennt oof mmorttgagge-bbackked seccuriitiees, esttabllishhingg a homme mmorttgagge lloann innsurrancce ffourr asspeccts to impprovve nnowaadayys ccommmercciall moortggagee loo

7、an conndittionns ccondductted a sstuddy oon aanallysiis. Key WWordds: Commmercciall Bankkingg, Morttgagge, Riskks,CCounnterrmeaasurres1 研究背背景1.1 研究背背景美國次貸危危機(jī)波及及全球經(jīng)經(jīng)濟(jì)，引起了了各方關(guān)關(guān)注，雖雖然從表表面上看看美國次次貸危機(jī)機(jī)是因為為資產(chǎn)證證券化、銀銀行風(fēng)險險控制不不力導(dǎo)致致的，與與我國銀銀行房地地產(chǎn)貸款款過程中中這些問問題并不不是很明明顯，但但是美國國次貸危危機(jī)的誘誘因卻與與我國銀銀行業(yè)存存在的問問題基本本相同：房價虛虛高，房房地產(chǎn)

8、泡泡沫的不不斷膨大大，利率率的不斷斷調(diào)高。由由于房地地產(chǎn)貸款款在我國國銀行信信貸資產(chǎn)產(chǎn)中比重重較大，嚴(yán)峻的的形勢要要求我們們必須正正視此次次美國次次貸危機(jī)機(jī)帶給我我們的警警示，以以保證我我國銀行行業(yè)能夠夠?qū)崿F(xiàn)和和諧發(fā)展展。下面我將就就我國商商業(yè)銀行行住房抵抵押貸款款的基本本概念、現(xiàn)現(xiàn)狀以及及存在的的風(fēng)險進(jìn)進(jìn)行闡述述分析，進(jìn)進(jìn)而得出出我國商商業(yè)銀行行需要采采取的相相應(yīng)對策策以避免免步美國國次貸危危機(jī)的后后塵。表1.1 2000220005年全全國個人人住房抵抵押貸款款(單位：億)2002200320042005全國消費信信貸余額額106699157366200633221500個人住房抵抵押貸款

9、款余額8258117822158533184000個人住房抵抵押貸款款比重77.40074.87779.02283.377個人住房抵抵押貸款款增長比比例47.52242.67734.55516.077圖1.1 個人住住房抵押押貸款增增長比例例圖2 住房抵抵押貸款款的理論論研究2.1 住房抵抵押貸款款的含義義住房抵押貸貸款又稱稱按揭，是是指房屋屋購買者者以所購購買的住住房為抵抵押擔(dān)保保品向銀銀行申請請貸款，以所貸的款額作為房費付給建筑開發(fā)商，然后按照一定的付款方式向銀行支付款項以還清貸款，若購房者不能按照期限還本付息，銀行可將房屋出售，以抵消欠款。我國住房抵押貸款主要有住房公積金貸款、個人組合貸

10、款、個人住房擔(dān)保貸款的等七大類，相應(yīng)的還有等額本息、等額本金和到期還本等各類還款方式。2.2 我國商業(yè)業(yè)銀行住住房抵押押貸款的的現(xiàn)狀我國住房抵抵押貸款款業(yè)務(wù)發(fā)展展速度十十分驚人人，在商商業(yè)銀行行總資產(chǎn)產(chǎn)中的比比例逐年年上升。其其快速增增長的原原因一方方面是因因為其能能給銀行行帶來豐豐厚的利利潤；另另一方面面是因為為其被認(rèn)認(rèn)為是風(fēng)風(fēng)險較低低的資產(chǎn)產(chǎn)，許多銀銀行都把把其當(dāng)作銀銀行的高高質(zhì)量資資產(chǎn)。220099年國內(nèi)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)信貸市市場面臨臨著前所所未有的的寬松政政策環(huán)境境：央行行實行適適度寬松松的貨幣幣政策，取取消了對對商業(yè)銀銀行信貸貸規(guī)模限限制，降降低存款款準(zhǔn)備金金率，降降低貸款款利率。同同時，

11、中中國正面面臨著空空前巨大大的房地地產(chǎn)與按按揭貸款款的發(fā)展展空間，有有理由相相信今后后中國房房貸市場場前景十十分光明明。2.3 我國商商業(yè)銀行行住房抵抵押貸款款的風(fēng)險險分析近年來，我我國住房房抵押貸貸款業(yè)務(wù)務(wù)廣泛發(fā)發(fā)展，為為改善居居民居住住條件、推推動居民民住房投投資、擴(kuò)擴(kuò)大內(nèi)需需、拉動動經(jīng)濟(jì)增長長做出了了重要貢貢獻(xiàn)。但但是，在在住房抵抵押貸款款業(yè)務(wù)快快速發(fā)展展的同時時，也暴暴露出不不少問題題，誘發(fā)發(fā)了金融融風(fēng)險隱隱患的產(chǎn)產(chǎn)生?，F(xiàn)現(xiàn)對以下下四種風(fēng)風(fēng)險進(jìn)行行分析：1、信用風(fēng)風(fēng)險。信用風(fēng)風(fēng)險是由于住房房抵押貸貸款期限限都很長長，而在貸款款期間貸貸款人對對借款人人各方面面的情況況難以做做到全面面準(zhǔn)確

12、的的掌握，使得這種種潛在的的信用風(fēng)風(fēng)險隨時時都可能能觸發(fā)，從從而造成成違約行行為。違違約行為為發(fā)生后后，即使使銀行能能將抵押押物變賣賣，其收收回的資資金額也也可能少少于貸款款余額，使使銀行資資產(chǎn)受損損；同時，銀銀行將不不得不面面對突然然改變的的資金流流量，要要重新安安排資金金使用計計劃，而而這時資資金市場場可能發(fā)發(fā)生利率率下降等等情況，對對銀行構(gòu)構(gòu)成不利利影響。 2、流動性性風(fēng)險。流動性性風(fēng)險是是指資金金短存長長貸難于于變現(xiàn)的的風(fēng)險，主要體現(xiàn)現(xiàn)在兩個個方面，目前我國的住房貸款主要來源于公積金和儲蓄存款，銀行吸納的儲蓄存款屬于短期存款，一般只有三五年，而住房抵押貸款卻屬于長期貸款。這種在發(fā)放長期

13、抵押貸款時的短存長貸行為，會降低商業(yè)銀行資產(chǎn)的流動性，進(jìn)而影響銀行的兌付能力。商業(yè)銀行持有的住房抵押貸款債權(quán)不易變現(xiàn)可能產(chǎn)生兩個方面的嚴(yán)重后果。其一喪失了在金融市場上更有利可圖的投資機(jī)會,增加機(jī)會成本帶來的損失；其二當(dāng)存款人擠提存款或債權(quán)人要求貸款人清償債務(wù)時，出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)困難，進(jìn)而直接導(dǎo)致銀行的破產(chǎn)或倒閉。 3、抵押物物風(fēng)險。抵押物物風(fēng)險主主要表現(xiàn)現(xiàn)為抵押押物處置置風(fēng)險和和抵押物物價格風(fēng)風(fēng)險。抵抵押物處處置風(fēng)險險表現(xiàn)在在兩個方方面。一一是借款款人欺詐詐行為構(gòu)構(gòu)成的風(fēng)風(fēng)險，包包括：虛虛擬抵押押、多頭頭或重復(fù)復(fù)抵押、舊舊契約抵抵押等。由由于借款款人的欺欺詐行為為，使得得借款人人違約后后導(dǎo)致對對抵

14、押物物處分的的糾紛，由由此造成成花費高高昂的處處分費用用，給貸貸款人造造成損失失。二是是房地產(chǎn)產(chǎn)交易市市場不完完善構(gòu)成成的風(fēng)險險。目前前，在我我國貸款款人通過過拍賣抵抵押房產(chǎn)產(chǎn)所得價價款來清清償貸款款，在實實踐中的的阻力很很大、困困難重重重，難以以實施；抵押物物價格風(fēng)風(fēng)險也有有兩個方方面的表表現(xiàn)。一一是抵押押物價格格的市場場風(fēng)險。抵抵押房屋屋隨著經(jīng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境境、房地地產(chǎn)市場場供求關(guān)關(guān)系的變變化和自自然磨損損而導(dǎo)致致市場價價格下跌跌，會給給銀行帶帶來損失失。二是是抵押物物價格的的人為風(fēng)風(fēng)險。借借款人在在其抵押押期限內(nèi)內(nèi)對房屋屋的損壞壞，造成成抵押物物價格下下降，使使銀行貸貸款遭受受風(fēng)險；估價人人員

15、的過過失或故故意過高高估價等等，這些些人為因因素都會會給銀行行貸款造造成風(fēng)險險隱患。 4、利率風(fēng)風(fēng)險。利率風(fēng)風(fēng)險是指指利率水水平的變變動給銀銀行資產(chǎn)產(chǎn)價值帶帶來的風(fēng)風(fēng)險，是是由其業(yè)業(yè)務(wù)短存存長貸的的資本結(jié)結(jié)構(gòu)所決決定的。如如果利率率上漲，對對借款人人來說，借借款額度度越高，借款期限越長，其影響度也就越大。因為在借款人本來的收入就比較吃緊的情況下，增加的每月還款額無疑會加大借款人的還款壓力，從而使銀行的風(fēng)險加大。如果利率下降，借款人又有可能從當(dāng)前資本市場融資或以低利率重新借款來提前償還貸款，從而使銀行預(yù)期的利息收入無法實現(xiàn)，給銀行帶來風(fēng)險，主要表現(xiàn)在，提前貸款的發(fā)生使得住房貸款的現(xiàn)金流量發(fā)生不確

16、定性，給銀行的集約化資產(chǎn)負(fù)債帶來一定的困難。只要利率發(fā)生波動，無論是漲還是跌，商業(yè)銀行都會遭受損失。2.4 我國商商業(yè)銀行行住房抵抵押貸款款對策研研究1、信用風(fēng)風(fēng)險的控控制。一是加強(qiáng)強(qiáng)對按揭揭貸款項項目的審審查。包包括開發(fā)發(fā)商的資資信審查查和項目目樓盤審審查。二二是加強(qiáng)強(qiáng)對借款款人資格格和償債債能力的的審查。抵抵押人應(yīng)應(yīng)具有完完全民事事行為能能力，對對抵押房房地產(chǎn)擁擁有所有有權(quán),并領(lǐng)有有所有權(quán)權(quán)憑證；法人應(yīng)應(yīng)具備獨獨立核算算、自負(fù)負(fù)盈虧能能力,且具有有房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)權(quán)權(quán)。同時時銀行可可要求企企業(yè)提供供驗資證證明、財財務(wù)報表表等資料料，審查查抵押人人的資信信狀況。三是完善貸款相關(guān)手續(xù)。在“簡化手續(xù)

17、”的同時，要完善個人住房抵押貸款的登記、公證、抵押、保險等手續(xù)，加強(qiáng)貸款合同及檔案等基礎(chǔ)管理工作。四是完善我國居民信用體系的建立。2、流動性性風(fēng)險的的控制。據(jù)了解解，作為為我國商商業(yè)銀行行住房抵抵押貸款款重要構(gòu)構(gòu)成之一一的住房房公積金金制度尚尚存在覆覆蓋率低低，公積金金存在應(yīng)應(yīng)建未建建等現(xiàn)象。針針對這些些問題，我我們應(yīng)該該著手完完善住房房公積金金制度，讓讓住房公公積金切切實地滿滿足消費費者實現(xiàn)現(xiàn)住房融融資需求求，降低低流動性性風(fēng)險。 3、抵押押物風(fēng)險險的控制制。首先積極極培育發(fā)發(fā)展資產(chǎn)產(chǎn)拍賣市市場。其其次規(guī)范范房地產(chǎn)產(chǎn)評估業(yè)業(yè)務(wù)行為為，政府府行政主主管部門門加強(qiáng)對對評估機(jī)機(jī)構(gòu)管理理的同時時銀行

18、也也加強(qiáng)對對房地產(chǎn)產(chǎn)評估人人員的培培養(yǎng)，保保證抵押押物估價價真實有有效，三是加強(qiáng)強(qiáng)對抵押押物的審審查。金金融機(jī)構(gòu)構(gòu)應(yīng)嚴(yán)格格做好對對抵押物物的管理理，并要要求借款款人提供供用作抵抵押房產(chǎn)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)權(quán)證件或或能證明明其產(chǎn)權(quán)權(quán)的合法法性證明明文件。從從而達(dá)到到規(guī)范抵抵押活動動，遏制制無權(quán)抵抵押、多多頭抵押押、重復(fù)復(fù)抵押和和當(dāng)事人人作弊等等違法行行為。 4、利率率風(fēng)險的的控制。針對利利率變動動帶來的的風(fēng)險，銀銀行可以以采取以以下措施施：一是是開發(fā)可可調(diào)整利利率抵押押貸款，其其利率根根據(jù)市場場利率不不斷變化化而作周周期性調(diào)調(diào)整。二二是開發(fā)發(fā)固定利利率抵押押貸款，它它是指在在抵押貸貸款合同同所規(guī)定定的還貸貸

19、期限內(nèi)內(nèi)，貸款款利率固固定不變變的抵押押貸款方方式。在在現(xiàn)有模式式下，銀銀行承擔(dān)擔(dān)了大部部分的利利率風(fēng)險險，如果果銀行能能夠通過過獲得固固定利率率資金來來源與貸貸款相匹匹配（如如發(fā)行固固定利率率債券等等），可可以避免免相應(yīng)的的利率錯錯配和流流動性風(fēng)風(fēng)險。除除此之外外，還應(yīng)應(yīng)加強(qiáng)以以下幾方方面的建建設(shè)： 1、完善住住房抵押押貸款的的法律法規(guī)規(guī)。我國現(xiàn)現(xiàn)在迫切切需要一一套完善善而嚴(yán)密密的法律律法規(guī)體體系來規(guī)規(guī)范住房房抵押貸貸款的運運作和發(fā)發(fā)展。2、建立政政府住房房抵押貸貸款擔(dān)保保制度。住房金融融的政策策性決定定了建立立政府住住房金融融擔(dān)保制制度的必必要性。與與企業(yè)擔(dān)保保和個人人擔(dān)保相相比，政政府擔(dān)

20、保保信譽(yù)高高、實力力強(qiáng)，尤尤其在我我國當(dāng)前前社會信信用基礎(chǔ)礎(chǔ)薄弱且且信用體體系發(fā)展展滯后的的情形下下，政府府對住房房金融擔(dān)擔(dān)保機(jī)制制的高度度介入具具有現(xiàn)實實意義。為為此，應(yīng)應(yīng)盡快在在我國成成立專門門性的住住房抵押押貸款擔(dān)擔(dān)保機(jī)構(gòu)構(gòu)，該機(jī)機(jī)構(gòu)不以以盈利為為目的，主主要作用用在于鼓鼓勵中、低低收入家家庭進(jìn)入入住房抵抵押貸款款市場，促促進(jìn)住房房抵押貸貸款市場場的穩(wěn)健健發(fā)展，擔(dān)擔(dān)保的范范圍限制制在中、低低收入居居民的住住房貸款款上。 3、發(fā)展住住房抵押押貸款證證券化。住房抵抵押貸款款證券化化在對銀銀行的資資產(chǎn)進(jìn)行行分解的的同時，將將由銀行行獨自承承擔(dān)的風(fēng)風(fēng)險進(jìn)行行分散和和轉(zhuǎn)移：即由銀銀行一家家承擔(dān)發(fā)發(fā)

21、放抵押押貸款和和回收貸貸款本息息等業(yè)務(wù)務(wù)，轉(zhuǎn)化化為多家家金融機(jī)機(jī)構(gòu)和機(jī)機(jī)構(gòu)投資資者共同同參與的的活動；從而將將銀行體體系內(nèi)的的風(fēng)險轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移到證證券市場場上。由由于在證證券市場場上存在在著大量量的投資資者，當(dāng)當(dāng)證券化化的資產(chǎn)產(chǎn)在這些些投資者者之間自自由轉(zhuǎn)讓讓時，證證券化資資產(chǎn)就可可以被合合理定價價，并且且由接受受定價的的投資者者自己承承擔(dān)投資資風(fēng)險，這這樣就極極大地減減弱了風(fēng)風(fēng)險過度度集中的的可能性性。因此此，在證證券市場場上住房房抵押貸貸款證券券化的金金融風(fēng)險險是派生生的、分分散的，演化為系統(tǒng)性風(fēng)險的可能性不大。由于住房抵押貸款具有穩(wěn)定的現(xiàn)金流入、低違約率、貸款契約標(biāo)準(zhǔn)、易組合等特點，被認(rèn)為是最

22、適合于證券化的信貸資產(chǎn)。如果抵押貸款證券化了，貸款銀行將期限、利率相近的個人住房貸款組合成資產(chǎn)組，經(jīng)信用增級后發(fā)行住房抵押支持債券，實現(xiàn)債權(quán)轉(zhuǎn)移風(fēng)險證券化，銀行利潤來源由存貸款利息差變?yōu)槭掷m(xù)費，提前還款的風(fēng)險就轉(zhuǎn)移給了投資者。4、建立健健全住房房抵押貸款款保險制制度。住房抵押押貸款保保險制度度的風(fēng)險轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移和損損失賠償償機(jī)制能能有效緩緩解住房房抵押貸貸款授信信業(yè)務(wù)中中銀行與與客戶之之間因信信息不對對稱等導(dǎo)導(dǎo)致的風(fēng)風(fēng)險，有有利于房房地產(chǎn)金金融市場場的繁榮榮和金融融體系的的穩(wěn)定。住房抵抵押貸款款涉及到到置業(yè)者者、銀行行以及開開發(fā)商三三方的利利益，要要使其帶帶來的風(fēng)風(fēng)險降低低到最小小化，上上面所述述的防范范措施只只是其中中一部分分，我們們應(yīng)該不不斷完善善?？傊?，三方方都應(yīng)正正確處理理好業(yè)務(wù)務(wù)發(fā)展與風(fēng)風(fēng)險防范范的關(guān)系系，在貸貸款產(chǎn)品品的設(shè)計計中充分分考慮風(fēng)風(fēng)險因素素，強(qiáng)