某商業(yè)項目前期策劃報告

1、黃興綠地商業(yè)項目前期策劃報告第一部分、上上海商業(yè)業(yè)發(fā)展現(xiàn)現(xiàn)狀一、20003年上上海商業(yè)業(yè)發(fā)展回回顧全年商品銷銷售總額額達到555555.300億元，比比上年增增長100.6，其中中零售和和批發(fā)銷銷售額分分別增長長8.44和111.99。社社會消費費品零售售總額仍仍然保持持全國的的領(lǐng)先地地位，達達到22220.64億億元，比比上年增增長9.1。結(jié)合商品零售物價下降的修正值，實際增長10.2。商業(yè)增加值首次突破700億元，達到709.26億元，比上年增長6.6；對全市國民經(jīng)濟的貢獻率達到11.3，對第三產(chǎn)業(yè)的貢獻率達到23.4，均比上年有所提高；在第三產(chǎn)業(yè)分行業(yè)增加值中，商業(yè)增加值名列第一。200

2、3年年上海商商業(yè)發(fā)展展呈現(xiàn)以以下特征征：消費市場出出現(xiàn)持續(xù)續(xù)上升勢勢頭2003年年,上海海人均GGDP 56000美元元 ，人人均可支支配收入入148867元元人民幣幣，消費費能力大大大提高高。盡管管受到非典的影響響，上半半年的消消費總量量有所下下降，但但非典典過后后消費出出現(xiàn)了恢恢復(fù)性反反彈，消消費總量量快速增增長。十一黃金周周期間抽抽樣統(tǒng)計計的2888家商商業(yè)企業(yè)業(yè)共實現(xiàn)現(xiàn)零售總總額222.900億元 ，比上上年同期期增長225.11，創(chuàng)創(chuàng)下節(jié)日日黃金周周零售額額新高和和比上年年同期零零售額增增幅的新新高；110月份份零售總總額實現(xiàn)現(xiàn)了1998.337億元元，也創(chuàng)創(chuàng)下了歷歷年單月月零售總總

3、額的新新高。從近幾年情情況看，上上海社會會消費品品零售總總額增長長幅度從從20002年開開始出現(xiàn)現(xiàn)反彈，達達到9.3%的的增幅。220033年增幅幅雖然略略低于上上一年，但但仍然保保持在99%以上上，高于于19999年至至20001年低低谷時期期的增幅幅，上海海消費市市場已開開始出現(xiàn)現(xiàn)周期性性上升勢勢頭。推推動這一一上升勢勢頭的主主要動力力是汽車車、住房房、通信信設(shè)備等等新興的的消費熱熱點。220033年，全全市轎車車零售量量達7.11萬萬輛，比比上年增增長300%，零零售額為為1766.7億億元，占占社會消消費品零零售總額額的8%，對社社會消費費品零售售總額增增長的貢貢獻率為為19.8%。2

4、20033年與住住房相關(guān)關(guān)的家具具、家居居類商品品零售額額為2332.881億元元，比上上年增長長22.5%，對對社會消消費品零零售總額額增長的的貢獻率率為233%；通通信器材材類商品品的零售售額為445.993億元元，比上上年增長長44%，對社社會消費費品零售售總額增增長的貢貢獻率為為7.66%。這這三類消消費品共共拉動上上海社會會消費品品零售總總額增長長了4.6個百百分點，對對社會消消費品零零售總額額增長的的總貢獻獻率在550%以以上，表表明這些些新興消消費熱點點已成為為上海新新一輪消消費增長長的主力力。各類消費品品銷售普普遍增長長除了汽車、住住房、通通信器材材等熱點點消費品品供銷兩兩旺外

5、，220033年全市市吃穿用用燒商品品的銷售售也全面面增長。吃的商品銷銷售8887.229億元元，比上上年增長長7.55；穿的商品銷銷售2887.559億元元，比上上年增長長7；用的商品銷銷售10027.27億億元，比比上年增增長111.1；燒的商品銷銷售188.499億元，比比上年增增長144.5。從社會消費費品的零零售數(shù)量量看，吃吃的商品品中，水水產(chǎn)品、凈凈菜、食食油零售售量分別別比上年年增長119.88、116.44和77.9；穿的的商品中中，針織織內(nèi)衣褲褲、羊毛毛衫、皮皮鞋分別別比上年年增長88.4、7.9、77.6；用的的商品中中移動電電話增長長1111.5、空調(diào)調(diào)機增長長46.9、

6、家家用消毒毒柜增長長37.9。餐飲、汽車車、數(shù)碼碼產(chǎn)品成成為消費費絕對亮點點。2003年年全市餐餐飲營業(yè)業(yè)額達到到2144.833億元，比比上年增增長166.6；照相相機、電電腦、攝攝像機的的銷售量量分別比比上年增增長6.9、88.4和355.4。此外外，各類類文化、休休閑、娛娛樂、旅旅游等服服務(wù)消費費蓬勃發(fā)發(fā)展。220033年上海海城鎮(zhèn)居居民人均均服務(wù)性性消費達達到33369元元，比上上年增長長11.1，占占人均消消費總支支出的330.55。消費價格指指數(shù)略有有回升2003年年，上海海居民消消費價格格指數(shù)為為1000.1，價價格上漲漲集中在在食品、居居住、娛娛樂教育育文化用用品3個個大類，分

7、分別比上上年上漲漲1.33、11.1和0.3。食食品類價價格從88月份起起逐月攀攀升，112月份份漲幅較較大的是是食油、糧糧食、肉肉禽、蛋蛋類、水水產(chǎn)品，分分別上漲漲25、122.3、111.3、100.3和4.7，拉拉動了在在外用膳膳食品、糕糕點面包包、奶及及奶制品品、煙酒酒類商品品價格上上漲。衣衣著類、家家庭設(shè)備備用品及及維修服服務(wù)類、交交通和通通信類商商品的價價格下降降比較明明顯，這這三類商商品的價價格下降降幅度分分別為22.5%、1.6%和和3.77%。商商品零售售價格指指數(shù)20003年年平均為為99，111月達達到1000.55。由于總體上上消費市市場商品品供過于于求，220033年

8、上海海市場物物價水平平仍處于于低位運運行的狀狀態(tài)，到到年末，零零售價格格指數(shù)總總體保持持平穩(wěn)。新型零售商商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)發(fā)展迅迅速首先是大型型綜合性性購物中中心建設(shè)設(shè)加快。據(jù)據(jù)初步統(tǒng)統(tǒng)計，上上海的大大型綜合合性購物物中心已已有144家 ，正正在建設(shè)設(shè)和即將將建設(shè)的的將有229家。大大型綜合合性購物物中心已已成為上上海商業(yè)業(yè)發(fā)展的的熱點。其其次是折扣店店開始始在上海海出現(xiàn)。第第一家品牌商商品折扣扣店已已在普陀陀區(qū)開張張；家樂樂福旗下下的迪迪亞折折扣店也也開了食食品折扣扣店先河河；華聯(lián)聯(lián)家電公公司則開開設(shè)了上上海首家家以銷售售陳列樣樣品和過過季產(chǎn)品品為主的的家電折折扣店。盡盡管這些些折扣店店還處在在嘗試

9、階階段，但但畢竟使使上海零零售商業(yè)業(yè)又多了了一種值值得關(guān)注注的新型型業(yè)態(tài)。再再次是連連鎖商業(yè)業(yè)繼續(xù)快快速發(fā)展展。20003年年全市連連鎖商業(yè)業(yè)實現(xiàn)銷銷售總額額8000.433億元，比比上年增增長277。其其中，零零售總額額突破5579.98億億元，比比上年增增長244.1，占社社會消費費品零售售總額的的比重已已達到226.11。年年末連鎖鎖門店數(shù)數(shù)達到776099家，比比上年末末增加了了11777家，連連鎖商業(yè)業(yè)已覆蓋蓋了699類業(yè)種種和業(yè)態(tài)態(tài)。連鎖鎖公司向向市外拓拓展的步步伐加快快，市外外連鎖門門店的數(shù)數(shù)量已超超過30038家家，約占占上海連連鎖商業(yè)業(yè)門店總總數(shù)的228.55%。由由于連鎖鎖

10、商業(yè)積積極向市市外拓展展，使上上海對市市外的批批發(fā)銷售售業(yè)務(wù)快快速增長長。20003年年共實現(xiàn)現(xiàn)市外銷銷售業(yè)務(wù)務(wù)2766.399億元，比比上年增增長177，占占上海批批發(fā)銷售售總額的的7.88。商業(yè)布局差差異化特特征開始始顯現(xiàn)隨著上海城城市形態(tài)態(tài)向多功功能、多多層次發(fā)發(fā)展，上上海商業(yè)業(yè)布局也也出現(xiàn)了了差異化化特征。220033年，以以四街街四城為代表表的中心心商業(yè)區(qū)區(qū)，以五五角場、中中山公園園、打浦浦橋等地地區(qū)為代代表的區(qū)區(qū)域性商商業(yè)中心心，以及及分布廣廣泛的社社區(qū)商業(yè)業(yè)中心這這三種商商業(yè)布局局，在規(guī)規(guī)劃功能能和形態(tài)態(tài)上更具具有差別別化特征征。同時時，形成成了南京京西路金三角角、盧盧灣區(qū)新天地

11、地、衡衡山路休休閑街、多多倫路名名人街，以以及虹橋橋仙霞路路等富有有特色的的消費商商圈，使使上海商商業(yè)布局局顯示出出豐富多多彩的特特征。徐徐匯區(qū)、盧盧灣區(qū)、長長寧區(qū)開開始對區(qū)區(qū)內(nèi)富有有歷史文文化底蘊蘊的老式式花園洋洋房和新新式里弄弄進行規(guī)規(guī)劃和開開發(fā)，探探索營造造能充分分體現(xiàn)上上海歷史史文化風(fēng)風(fēng)貌和區(qū)區(qū)域特征征的特色色商圈。各各郊區(qū)城城鎮(zhèn)也開開始根據(jù)據(jù)當(dāng)?shù)氐牡馁Y源和和文化特特點，進進行城區(qū)區(qū)商業(yè)規(guī)規(guī)劃和改改造。上上述因素素使上海海商業(yè)開開始顯現(xiàn)現(xiàn)差異化化、多元元化。二、20004年上上海商業(yè)業(yè)發(fā)展環(huán)環(huán)境分析析從總體上看看，20004年年上海商商業(yè)的發(fā)發(fā)展環(huán)境境具有延延續(xù)性和和多樣性性。消費環(huán)境

12、隨著上海社社會誠信信體系的的建設(shè)和和完善，整整頓與規(guī)規(guī)范市場場秩序工工作的不不斷深入入，上海海的消費費環(huán)境得得到較大大改善。同同時，與與商業(yè)緊緊密相關(guān)關(guān)國內(nèi)生生產(chǎn)總值值（GDDP）和和城鄉(xiāng)居居民收入入等宏觀觀經(jīng)濟指指標(biāo)在220044年繼續(xù)續(xù)向好，也也為消費費市場的的繁榮提提供了良良好的環(huán)環(huán)境基礎(chǔ)礎(chǔ)。此外外，隨著著市場消消費總量量的不斷斷擴大、居居民購買買力的穩(wěn)穩(wěn)步增長長，以及及外來消消費的增增加，整整個消費費市場將將呈現(xiàn)平平穩(wěn)增長長的發(fā)展展特點。上海GDPP與增長長率變化化 單位位：億元元人民幣幣 數(shù)據(jù)據(jù)來源：上海市市統(tǒng)計局局外資投資環(huán)環(huán)境2003年年上海零零售商業(yè)業(yè)合同利利用外資資1.886

13、億美美元，實實際引進進外資778777.8萬萬美元，外外資商業(yè)業(yè)零售約約占全社社會零售售總額110.555%。220044年底，隨隨著中國國零售業(yè)業(yè)入世過過渡期結(jié)結(jié)束，分分銷服務(wù)務(wù)業(yè)將全全面開放放，外資資商業(yè)的的進入速速度會進進一步加加快，特特別是在在大型商商業(yè)設(shè)施施、連鎖鎖商業(yè)以以及各種種新型商商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)方面的的投資會會更加集集中。上海FDII及增長長率變化化 單單位：億億美元數(shù)據(jù)來源：上海市市統(tǒng)計局局商業(yè)投資環(huán)環(huán)境 2003年年上海商商業(yè)（批批發(fā)、零零售、餐餐飲行業(yè)業(yè)、房地地產(chǎn)建設(shè)設(shè)中的商商業(yè)設(shè)施施）固定定資產(chǎn)總總投資997.339億元元。其中中，基本本建設(shè)和和更新改改造完成成29.39億

14、億元，同同比增長長44.28%。房地地產(chǎn)中的的商業(yè)設(shè)設(shè)施投資資67.82億億元，同同比增長長8.88%。商商業(yè)設(shè)施施施工面面5644.044萬平方方米,同同比增長長34%;新開開工面積積2488.377萬平方方米,同同比增長長81.5%；竣工面面積1663.001萬平平方米，同同比增長長27.5%。據(jù)據(jù)統(tǒng)計，220044年上海海商業(yè)投投資穩(wěn)中中有升，達達到1000億元元人民幣幣。區(qū)域合作環(huán)環(huán)境根據(jù)五個個統(tǒng)籌的科學(xué)學(xué)發(fā)展觀觀，以及及中共上上海市委委、市政政府提出出的服服務(wù)全國國、融入入全國的指示示精神，上上海同全全國各地地的經(jīng)貿(mào)貿(mào)合作將將會更加加密切，特特別是與與長江三三角洲地地區(qū)的經(jīng)經(jīng)濟融合合

15、度將得得到增強強。20004年年上海舉舉辦的各各類會展展數(shù)量將將超過往往年，推推動上海海同各地地的貿(mào)易易合作進進一步擴擴大，使使上海中中心城市市的作用用更加凸凸現(xiàn)。第二部分 上海餐餐飲行業(yè)業(yè)發(fā)展概概況上海社會消消費品零零售業(yè)分分析2003年年，上海海商業(yè)努努力克服服非典典疫情情和歷史史罕見的的持續(xù)高高溫等重重大困難難的不利利影響，把把握中國國加入世世貿(mào)組織織、加快快實施中中西部開開發(fā)戰(zhàn)略略、振興興東北老老工業(yè)基基地和長長江三角角洲地區(qū)區(qū)整合發(fā)發(fā)展的有有利契機機，擴大大對外開開放、積積極引進進外資，加加強產(chǎn)業(yè)業(yè)聯(lián)手，共共同開拓拓全國市市場，推推動了上上海消費費市場的的健康持持續(xù)增長長，提高高了商

16、業(yè)業(yè)對本市市國民經(jīng)經(jīng)濟的貢貢獻度。220033年上海海社會消消費品零零售總額額達到222200.644億元，在在全國商商業(yè)中心心城市中中市場規(guī)規(guī)模排名名第一，分分別比北北京、天天津、廣廣州、重重慶四個個大城市市多3003.994億元元、11146.59億億元、7726.37億億元和113855.122億元，占占全國社社會消費費品零售售總額的的比重保保持在55。2003年年全國主主要城市市社會消消費品零零售總額額排列序號城市社會消費品品零售總總額（億億元）比上年增漲漲（）1上海2220.649.12北京1916.714.53廣州1494.2794天津1074.0514.15武漢854126重慶8

17、35.5539.57深圳801.77716.38沈陽776.22811.79成都771.551310哈爾濱624.1111.811南京600.22414.412杭州587.55212.213大連568.44512.414寧波521.55313.415濟南513.2214.8餐飲業(yè)現(xiàn)狀狀分析目前，上海海處于人人均GDDP50000到到80000美元元的發(fā)展展階段，消消費品市市場由生生產(chǎn)者主主導(dǎo)轉(zhuǎn)向向消費者者主導(dǎo)，社社會需求求以購買買實物產(chǎn)產(chǎn)品為主主轉(zhuǎn)化為為更多地地購買服服務(wù)，休休閑消費費、文化化消費、娛娛樂消費費等占據(jù)據(jù)了越來來大比重重，市場場需求日日趨多元元化、細細分化和和個性化化。近十年來，

18、上上海市餐餐飲市場場每年以以兩位數(shù)數(shù)速度增增長，220033年遭受受非典典疫情情的影響響，但營營業(yè)額依依舊增幅幅強勁,達到2214.83億億元,比比上年增增長166.6%。上海市餐飲飲業(yè)營業(yè)業(yè)額年份19952000200120022003營業(yè)額（億億元）50.388127.665141.663184.223214.883比上年增長長（）23.115.91130.116.6第三部分 上海房房地產(chǎn)零零售物業(yè)業(yè)市場現(xiàn)現(xiàn)狀分析析1、市場綜綜述隨著中國經(jīng)經(jīng)濟尤其其是上海海經(jīng)濟的的良性發(fā)發(fā)展，上上海零售售物業(yè)市市場面臨臨難得的的發(fā)展機機遇。今年滬上商商鋪市場場主要呈呈現(xiàn)如下下特征：（1）市中中心主要要商業(yè)

19、街街的臨街街店鋪基基本滿租租。新供應(yīng)的店店鋪租金金高企，次次級商業(yè)業(yè)區(qū)新上上市商鋪鋪的租金金直逼甚甚至超過過繁華地地段的商商鋪租金金。（2）近期期主要商商業(yè)街無無大型零零售物業(yè)業(yè)供給。市場新供應(yīng)應(yīng)主要集集中在次次級商業(yè)業(yè)區(qū)域和和市郊區(qū)區(qū)域，形形式以專專業(yè)市場場為主。（3）繁華華地段的的商鋪成成為境內(nèi)內(nèi)外投資資者關(guān)注注的對象象。2、商鋪分分布根據(jù)上?，F(xiàn)現(xiàn)有商業(yè)業(yè)規(guī)劃以以及各商商業(yè)街租租金水平平，我司司將上海海商業(yè)街街分為中中心商業(yè)業(yè)區(qū)、次次級商業(yè)業(yè)區(qū)和城城市邊緣緣商業(yè)區(qū)區(qū)。中心心商業(yè)區(qū)區(qū)包括淮淮海路、南南京路、徐徐家匯、豫豫園四個個商業(yè)區(qū)區(qū)。四川川北路、新新客站、新新上海商商業(yè)城及及其余各各市區(qū)

20、范范圍內(nèi)的的商業(yè)區(qū)區(qū)屬于次次級商業(yè)業(yè)區(qū)。城城市邊緣緣地區(qū)的的商業(yè)區(qū)區(qū)屬于城城市邊緣緣商業(yè)區(qū)區(qū)。3、租金水水平區(qū)位平均租金（元元/平方方米/天天）中心商業(yè)區(qū)區(qū)30次級商業(yè)區(qū)區(qū)32城市邊緣商商業(yè)區(qū)從租金水平平看，絕絕對的市市中心地地段已不不是決定定商鋪價價值的最最重要因因素。特特色的經(jīng)經(jīng)營主題題和人氣氣的旺盛盛才是商商鋪的最最重要因因素。4、售價水水平今年新上市市零售物物業(yè)售價價有所上上升。區(qū)位平均售價（元元/平方方米）中心商業(yè)區(qū)區(qū)次級商業(yè)區(qū)區(qū)257744城市邊緣商商業(yè)區(qū)市中心高檔檔次規(guī)模?；闶凼畚飿I(yè)供供給的稀稀缺使品品牌商品品的經(jīng)營營者選擇擇余地很很小。新新上市的的大型商商鋪主要要是次級級地段

21、的的專業(yè)市市場住宅宅的郊區(qū)區(qū)化進程程使市郊郊出現(xiàn)了了較大規(guī)規(guī)模的大大型商場場。近期期供給的的商鋪大大多以銷銷售形式式出現(xiàn)，市市場上以以出租形形式出現(xiàn)現(xiàn)的零售售物業(yè)基基本沒有有。5、市場需需求今年的商鋪鋪需求主主要來自自便利店店、大型型超市、連連鎖餐飲飲、國內(nèi)內(nèi)外品牌牌專賣店店。在需需求區(qū)域域上，專專賣店的的需求主主要集中中于繁華華成熟地地段，而而服飾、休休閑等品品牌旗艦艦店的需需求則主主要集中中于頂級級商業(yè)街街。6、租金水水平主要商業(yè)區(qū)區(qū)商鋪租租金區(qū) 域域租 金金(元/平方方米.天天)備 注注淮海路商務(wù)務(wù)區(qū)40-522其支路詳見見附表11徐家匯商圈圈具體詳見附附表2豫園商圈10-500不夜城商

22、圈圈7-15天目西路周周邊區(qū)域域南京西路商商圈20-288備注：上述述租金為為臨街商商鋪底樓樓租金，其其它層面面據(jù)此相相應(yīng)折減減。附表1 淮海路路支路商商鋪租金金路 名名業(yè) 態(tài) 分分 布典 型 租租 戶租 金金（元/平方方米.天天）備 注注淮海中路（陜陜西南路路馬當(dāng)路路）品牌服飾專專賣、休休閑凱普狄諾、紅紅房子、達達芙妮、PPLAYYBOYY、唯亭亭婚紗、古古今胸罩罩40-522陜西南路餐飲、鞋、服服裝專賣賣振鼎雞、肯肯德基、福福祿壽司司、鱷魚魚專賣、達達芙妮、名名款鞋城城8-30茂名南路服飾麗嬰房、藍藍松樹、古古今胸罩罩8-22瑞金一路服飾13-200目前有多個個小面積積鋪位可可供租賃賃思南路休閑餐飲、酒酒吧老上海弄堂堂餐館、葛葛蘭芙美美容、EENGLLISHHCLUUB5-37雁蕩路休閑美食PIZZAA、仙蹤蹤林、海海老龜、錢錢柜4-13襄陽路服裝裝市場休閑服飾30-400萬/個個.年，業(yè)業(yè)主惜售售附表2 徐家匯匯附近商商鋪租金金路 名主要業(yè)態(tài)分分布典 型 租租 戶租 金金（元/平方方米.天天）備 注注環(huán)島附近 16 華山路品牌服飾專專賣歐洲風(fēng)十字字街、柏柏仙多格格、奧麗麗珠寶、百百事流行行街25300衡山路休閑、餐飲飲圓緣園、愛愛嬰 6-16 天鑰橋路餐飲、服飾飾雅視眼