17第十七章房地產(chǎn)業(yè)與物業(yè)

1、第十七章房地產(chǎn)業(yè)與物業(yè)管理 第一節(jié)國內(nèi)外房地產(chǎn)業(yè)概況 一、房地產(chǎn)業(yè)基本概念 房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的產(chǎn)業(yè)，其內(nèi)涵包括：土地的開發(fā)，房屋的建設(shè)、維修、管理，土地使用權(quán)的有償出讓、轉(zhuǎn)讓、房屋所有權(quán)的買賣、租賃、房地產(chǎn)的抵押貸款，以及因此而形成的房地產(chǎn)市場。 房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)之間既有區(qū)別，又密切聯(lián)系。建筑業(yè)是第二產(chǎn)業(yè)，完全是物質(zhì)生產(chǎn)部門，而房地產(chǎn)業(yè)則兼有生產(chǎn)（開發(fā)）、經(jīng)營、管理和服務(wù)等多種性質(zhì)，因而房地產(chǎn)業(yè)屬于服務(wù)業(yè)，是第三產(chǎn)業(yè)中的重要領(lǐng)域。 二、境外房地產(chǎn)業(yè)概況 在國際上，有三類土地制度，第一類土地是私有的，可自由買賣（美國、日本等國）；第三類是土地所有權(quán)屬于國家，使用權(quán)可以出

2、賣，有一定的年限（英國及英聯(lián)邦的國家。地區(qū)）；第三類是土地屬國家所有，無償使用（原蘇聯(lián)及東歐等國）。 美國的房地產(chǎn)業(yè)活動(dòng)主要集中在房地產(chǎn)投資、管理、土地開發(fā)、融資、咨詢、估價(jià)和其它相關(guān)工作上。房地產(chǎn)業(yè)主要有私人工業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)和政府機(jī)構(gòu)三部分構(gòu)成。美國私人工業(yè)包括許多從事房地產(chǎn)市場分析、估價(jià)、融資和管理的房地產(chǎn)公司。美國房地產(chǎn)活動(dòng)是以高度組織的行業(yè)協(xié)會(huì)為特征，有從事房地產(chǎn)管理、估價(jià)、開發(fā)建設(shè)、市場和投資、咨詢、融資的各種行業(yè)協(xié)會(huì)，它們履行廣泛的會(huì)員服務(wù)。政府機(jī)構(gòu)主要對房地產(chǎn)決策起主導(dǎo)和支配作用，如各級(jí)政府對土地、房屋、環(huán)境和稅收等的管理與控制。規(guī)劃、法規(guī)及標(biāo)準(zhǔn)的制訂等。 房地產(chǎn)是美國國民經(jīng)

3、濟(jì)的重要組成部分，房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的產(chǎn)值約占美國國民生產(chǎn)總值的 15以上。據(jù)統(tǒng)計(jì)，美國房屋建筑物的價(jià)值占國民總財(cái)富的 50左右，若再加上土地價(jià)值，則 23以上的國民總財(cái)富是由土地和房屋建筑物的價(jià)值構(gòu)成的。美國城市人口占 70 以上，可供開發(fā)的用地日益減少，地價(jià)、房價(jià)越來越高。1989年紐約中央公園周圍的高級(jí)住宅，建筑面積75m2左右的房屋平均價(jià)格為 65萬美元，建筑面積 130m2左右的房屋價(jià)格達(dá) 142 86萬美元。美國消費(fèi)者在住房上的支出約占其總支出的 17。若包括家庭設(shè)備、家具等方面的消費(fèi)，則約占總支出的 25 以上。因此，住房是美國個(gè)人最大的支出項(xiàng)目。 日本擁有 121億人口，人口密度

4、為每平方公里 330人，在不足 10的國土上，圍繞東京、大隊(duì)名古屋等大城市發(fā)展成三個(gè)大經(jīng)濟(jì)區(qū)，其間各城市方圓百余里，容納著一半的日本居民，使房地產(chǎn)開發(fā)變得越益困難。據(jù)1990年的統(tǒng)計(jì)，日本東京都商業(yè)用地價(jià)達(dá)258萬美元mZ，住宅則達(dá) 842萬美元mZ。 為了緩和房地產(chǎn)市場的供求矛盾，日本政府運(yùn)用法律、行政和經(jīng)濟(jì)手段，加強(qiáng)對房地產(chǎn)行業(yè)的國家干預(yù)。例如日本政府制訂了與住宅建設(shè)有關(guān)的法律約40多個(gè)；為禁止房地產(chǎn)投機(jī)活動(dòng)，對在買進(jìn)三個(gè)月內(nèi)再售出的短期交易的房地產(chǎn)課以 96的增值稅等。 在香港，房地產(chǎn)是香港四大經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一，港英政府每年從房地產(chǎn)的直接收益。間接收益約占財(cái)政總收入的 30 ，香港經(jīng)濟(jì)的

5、繁榮與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展密不可分。房地產(chǎn)業(yè)的興旺造成了高地價(jià)、高樓價(jià)、高租金這一畸形的“三高”局面。例如九龍新蒲崗廣場建筑面積8082m2的起售價(jià)為41萬港元mZ；96年市場上一套75m2住房售價(jià)達(dá)378萬港元（一般地段）。香港房地產(chǎn)業(yè)的“三高”，影響了工業(yè)投資，削弱了香港出口的國際競爭能力，港府對房地產(chǎn)業(yè)也采取了具有法律約束力的法定管制措施，制訂了“城市設(shè)計(jì)條例”、“建筑物條例”、“地契條款”以及其它措施。 三、我國房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展 在我國，房地產(chǎn)業(yè)已成為市場經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，它是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市建設(shè)和開發(fā)的先導(dǎo)性行業(yè)，所以與建筑業(yè)一起成為國民經(jīng)濟(jì)中的支柱產(chǎn)業(yè)，而且是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的自立暑表。

6、我國的土地制度原來屬于第三類，即國家所有，無償使用。通過改革和開拓，在1988年4月12日第七屆全國人民代表大會(huì)第一次會(huì)議通過的憲法修正案，將原憲法第10條第4款改為“任何組織或者個(gè)人不得侵占、買賣或以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”。該修正案表明我國的土地制度已從第三類轉(zhuǎn)為第二類。亦即土地所有權(quán)屬于國家，使用權(quán)可以出賣。推行國有土地有償使用，可使國家對城市土地的所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上得以實(shí)現(xiàn)，用地結(jié)構(gòu)也得以通過經(jīng)濟(jì)手段而調(diào)整，加上房屋商品化，改變著 以往的房地產(chǎn)只有投入沒有產(chǎn)出的產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)模式，起到了完善生產(chǎn)要素市場，增加市場商品流通量，調(diào)整居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)、回籠貨幣的作用。由于

7、堅(jiān)持推行國有土地有償使用和房屋商品化兩項(xiàng)基本政策，短短的幾年已培育起了我國的房地產(chǎn)市場，使我國的房地產(chǎn)業(yè)迅速從商品經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)換。 堅(jiān)持推行城鎮(zhèn)住房制度的改革，調(diào)整住宅建設(shè)投資結(jié)構(gòu)，發(fā)揮國家、地方、企業(yè)、個(gè)人四個(gè)方面的積極性，以解決城鎮(zhèn)居民的住房問題。目前，房地產(chǎn)企業(yè)和個(gè)人投資比例已占有多數(shù)；在全國范圍內(nèi)正在大規(guī)模進(jìn)行現(xiàn)有住房的買賣，商品住宅得到較大發(fā)展。這些改革措施，使城鎮(zhèn)住宅建設(shè)資金開始滾動(dòng)循環(huán)。 我國堅(jiān)持推行了房地產(chǎn)綜合開發(fā)政策這一社會(huì)化大生產(chǎn)的房地產(chǎn)生產(chǎn)方式，各大中城市的住宅綜合開發(fā)率已超過 50，山東的煙臺(tái)市、濟(jì)南市的住宅 綜合開發(fā)率達(dá)到 gO以上。這一政策有力地促進(jìn)了城鎮(zhèn)住宅建

8、設(shè)的迅速發(fā)展，使城鎮(zhèn)人均居住面積由1979年的36m2，迅速提高到8m2以上。有了這一基礎(chǔ)，在 1996年 6月聯(lián)合國第二次人類居住區(qū)大會(huì)上，我國向世界承諾，到2000年每戶一套人均居住面積達(dá)9曠。房地產(chǎn)的綜合開發(fā)，大大改善了投資環(huán)境和居住生活環(huán)境，城市面貌發(fā)生了很大的改觀。 我國正在積極培育房地產(chǎn)市場體系，引導(dǎo)房地產(chǎn)巨額財(cái)富進(jìn)入市場，搞活流通，積極發(fā)展房地產(chǎn)咨詢、信息、估價(jià)、保險(xiǎn)、金融、代理和中介服務(wù)等房地產(chǎn)綜合服務(wù)體系?，F(xiàn)在，一個(gè)包括土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、房屋買賣、租賃，房地產(chǎn)抵押等各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)在內(nèi)的房地產(chǎn)市場體系正在逐步形成。 雖然我國的房地產(chǎn)業(yè)有了迅速的發(fā)展，取得了很大的成就，但它仍然

9、是一個(gè)新興的產(chǎn)業(yè)，還處于產(chǎn)業(yè)發(fā)展的初級(jí)階段，有很多問題有待解決，特別是房地產(chǎn)業(yè)的管理機(jī)構(gòu)和法規(guī)不夠健全，房地產(chǎn)市場還很不發(fā)育等，必須隨著改革的深入，逐步加以解決。第二節(jié)房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用 我國的經(jīng)濟(jì)建設(shè)出現(xiàn)了迅速發(fā)展的大好局面。廣州和珠江三角州等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)的實(shí)踐證明，經(jīng)濟(jì)建設(shè)的高潮來臨時(shí)，最先的投資熱點(diǎn)總是房地產(chǎn)?？梢?，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中具有重要的地位和作用。因此，加快發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，對推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要意義。 首先，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)能夠促進(jìn)經(jīng)濟(jì)體制的深化改革和對外開放。經(jīng)濟(jì)體制改革的一項(xiàng)重要內(nèi)容是積極發(fā)展市場經(jīng)濟(jì)、培育生產(chǎn)要素市場。房地產(chǎn)市場搞活了，則會(huì)增強(qiáng)整個(gè)生產(chǎn)要素市場的

10、活力，促進(jìn)市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。據(jù)估計(jì)，92年至2000年，全國需要開發(fā)和再開發(fā)大量各類建設(shè)用地，需要新建30多億平方米的城鎮(zhèn)房屋，；改造近30億平方米的城鎮(zhèn)現(xiàn)有房屋， 另外還需要大量城市基礎(chǔ)設(shè)施的配套建設(shè)，、這些建設(shè)的總投資得以萬億元計(jì)。如此巨大的投入，一旦形成投入產(chǎn)出的良性循環(huán)，就會(huì)對經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生重要的影響。 沿海對外開放的進(jìn)程表明，封閉房地產(chǎn)市場是不可能的，沿海城市在引進(jìn)外資中已反映出一種趨勢，即外商熱衷于投資房地產(chǎn)。因此，房地產(chǎn)業(yè)是對外開放中的一個(gè)有吸引力的領(lǐng)域。與此同時(shí)，為要擴(kuò)大對外開放，吸引外資搞工業(yè)和高科技項(xiàng)目，很重要的是改善投資環(huán)境，房地產(chǎn)市場必須為之提供必要的生產(chǎn)經(jīng)營和生活的場所。

11、 其次。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，能夠帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)、流通和交換，與建筑業(yè)、建材、冶金、紡織、化工、機(jī)械、儀表等50多個(gè)物質(zhì)生產(chǎn)部門緊密相關(guān)，并直接影響著電器。家具、裝飾產(chǎn)品以及金融業(yè)、旅游、園林、運(yùn)輸業(yè)、商業(yè)和服務(wù)業(yè)的發(fā)展。國外經(jīng)濟(jì)學(xué)家的分析認(rèn)為，房地產(chǎn)商品的 銷售額每增加100元錢，可帶動(dòng)其他商品銷售額相應(yīng)增加134元。因此，從某種意義上講，在我國，房地產(chǎn)業(yè)將在相當(dāng)長的歷史階段內(nèi)發(fā)揮帶動(dòng)作用。 第三，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，能夠促進(jìn)產(chǎn)業(yè)績構(gòu)和治喪統(tǒng)問的調(diào)鰲。調(diào)罡廣業(yè)務(wù)倒，反腐第三產(chǎn)業(yè)，是我國加快現(xiàn)代化建設(shè)的一個(gè)重要對策。在發(fā)達(dá)國家，第三產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)總值和就業(yè)人數(shù)都占 cd左右，我國目前只

12、占國民生產(chǎn)總值的 30，。從業(yè)人數(shù)的 20左右。作為第三產(chǎn)業(yè)中的重要組成部分的房地產(chǎn)業(yè)的振興，不僅可以加大第三產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的比重，而且可以帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)中其他部分的發(fā)展，從而促進(jìn)我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的合理化。 隨著人民生活的不斷改善，收入的增加，土地的有償使用和房屋商品化，將會(huì)進(jìn)一步促使商品房屋逐漸成為居民消費(fèi)的主導(dǎo)商品3吸引和鼓勵(lì)個(gè)人一部分資金用于購房，有貧于消費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。近兩年來，各大中城市紛紛出臺(tái)的購房條例，是引導(dǎo)居民調(diào)整消費(fèi)結(jié)構(gòu)的重要舉措。 第四，為國家財(cái)政收入開辟了重要來源，利于解決城市建設(shè)資金的短缺。在我國一貫地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展已為國家財(cái)政收入開辟了重要的來源，它的綜合收益直接影響國家的經(jīng)濟(jì)

13、古萊發(fā)展。1991年全國包括城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、房產(chǎn)交易的契稅以及房地產(chǎn)開發(fā)放業(yè)納稅就達(dá)91億元。深圳市近幾年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收超過市年財(cái)政收入的10，加上國有土地使用權(quán)有償出讓的收入，占深圳市財(cái)政收入的1418。 長期以來，城市建設(shè)資金不足；城市面貌改觀速度很慢，跟不上經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的需要。這幾年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)和實(shí)踐表明，城市建設(shè)的資金源泉就在城市房地產(chǎn)這個(gè)“金飯碗”之中。道理十分簡明，即城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)就是城市土地開發(fā)的成本投入，理應(yīng)從土地級(jí)差收益中得以回收。搞好各項(xiàng)配套設(shè)施，環(huán)境的進(jìn)一步改善，房地產(chǎn)價(jià)格就會(huì)上揚(yáng)，房地產(chǎn)經(jīng)營的收入可以用來搞城市建設(shè)，這樣就會(huì)形成資金投入產(chǎn)出的良性

14、循環(huán)。這一十分寶貴的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，在全國推廣后，幾年內(nèi)各大中小城鎮(zhèn)都發(fā)生了巨大的變化。第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)規(guī)劃與設(shè)計(jì) 房地產(chǎn)開發(fā)的依據(jù)是城鎮(zhèn)規(guī)劃。開發(fā)建設(shè)的具體方案是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃，規(guī)劃設(shè)計(jì)對項(xiàng)目建設(shè)起著主導(dǎo)作用。 一、城鎮(zhèn)規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的關(guān)系 城鎮(zhèn)規(guī)劃是城鎮(zhèn)建設(shè)和發(fā)展的戰(zhàn)略部署，像南京的城市規(guī)劃是由國務(wù)院批準(zhǔn)的。一個(gè)城鎮(zhèn)的政府通過城鎮(zhèn)規(guī)劃，指導(dǎo)和控制城鎮(zhèn)土地利用、空間布局，部置各項(xiàng)建設(shè)，作為城鎮(zhèn)建設(shè)和管理的依據(jù)。實(shí)踐證明，城鎮(zhèn)規(guī)劃對保證城鎮(zhèn)各項(xiàng)建設(shè)事業(yè)有秩序、協(xié)調(diào)地發(fā)展，使城鎮(zhèn)的發(fā)展建設(shè)獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益具有十分重要的作用。 每一個(gè)城鎮(zhèn)由于情況不同，規(guī)劃的內(nèi)容是應(yīng)

15、該有所不同的。新建城鎮(zhèn)和城鎮(zhèn)擴(kuò)建不同，重工業(yè)城鎮(zhèn)和花園式海濱城鎮(zhèn)不同。城鎮(zhèn)規(guī)劃要體現(xiàn)綜合性、地方性、政策性、法規(guī)性的特點(diǎn)；要建立社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的基本觀點(diǎn)即開放的觀點(diǎn)、綜合的觀點(diǎn)、發(fā)展的觀點(diǎn)、效益的觀點(diǎn)。 城鎮(zhèn)規(guī)劃一般分總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃。為了保證城鎮(zhèn)規(guī)劃的編制和實(shí)施，要進(jìn)行行政的、經(jīng)濟(jì)的和法律的各種手段的活動(dòng)，一要實(shí)施城鎮(zhèn)規(guī)劃管理，這是一項(xiàng)重要的政府職能和行政管理工作。城市管理包括了建設(shè)用地的規(guī)劃管理，建筑工程的規(guī)劃管理，管線工程的規(guī)劃管理，道路、橋梁工程的規(guī)劃管理，規(guī)劃管理的監(jiān)督、檢查。 進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，必須熟悉所在城鎮(zhèn)規(guī)劃的主要內(nèi)容，符合規(guī)劃管理部門的有關(guān)法規(guī)、實(shí)施細(xì)則，順應(yīng)規(guī)劃，合

16、理建設(shè)。 二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃與設(shè)計(jì) 高水平的規(guī)劃和設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目獲得成功的首要因素。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)及其管理，是技術(shù)性較強(qiáng)的一項(xiàng)工作。規(guī)劃設(shè)計(jì)的主要內(nèi)容包括總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、工藝設(shè)計(jì)、專業(yè)設(shè)計(jì)及概（預(yù)）算等。 l總體規(guī)劃設(shè)計(jì) 總體規(guī)劃投計(jì)是根據(jù)建設(shè)單位的功能要求和當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門的專門要求，規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑物的總體布局，進(jìn)行空間處理丁建筑方案設(shè)計(jì)，解決好外部環(huán)境協(xié)調(diào)的問題。要求形成的主要設(shè)計(jì)文件包括：區(qū)域位置圖、總平面布置圖、豎向設(shè)計(jì)圖、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。工程量估算以及鳥瞰圖、透視圖等，并提出進(jìn)一步的建筑設(shè)計(jì)要求。 2建筑設(shè)計(jì) 根據(jù)批準(zhǔn)的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)，確定建筑平面布置、層數(shù)、層

17、高，以及為達(dá)到室內(nèi)參數(shù)要求和其他環(huán)境要求所采取的技術(shù)措施。 3工藝設(shè)計(jì) 工藝設(shè)計(jì)一般為工業(yè)項(xiàng)目的要求，部分公共建筑（如酒店）也有相應(yīng)的要求。工藝設(shè)計(jì)要依據(jù)總體規(guī)劃設(shè)計(jì)和當(dāng)?shù)丨h(huán)保、衛(wèi)生、勞動(dòng)。消防等部門對三廢治理、工業(yè)衛(wèi)生、消防安全、勞動(dòng)保護(hù)的具體要求，對設(shè)計(jì)方案具體化。要形成諸如主要設(shè)備清單、輔助設(shè)施布局、以及對各專業(yè)設(shè)計(jì)的要求和資料等文件O 4專業(yè)設(shè)計(jì) 專業(yè)設(shè)計(jì)是根據(jù)批準(zhǔn)的建筑設(shè)計(jì)所確定的要求，進(jìn)行各項(xiàng)專業(yè)方面的設(shè)計(jì)。專業(yè)設(shè)計(jì)包括： （1）結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 根據(jù)自然條件、功能的要求、等級(jí)要求和施工環(huán)境確定結(jié)構(gòu)選型，地基處理方案，變形縫的設(shè)置，特殊使用要求的結(jié)構(gòu)處理，新結(jié)構(gòu)、新技術(shù)、新材料的采用，主要

18、結(jié)構(gòu)材料的選用等。 （2）室內(nèi)設(shè)計(jì) 主要為室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)。包括各功能單元的天棚、墻面、地面的做法，材料及其質(zhì)量要求，室內(nèi)固定和移動(dòng)家具的布置和做法。 （3）給水排水工程設(shè)計(jì)。 依據(jù)項(xiàng)目對水量、水質(zhì)、水壓、消防的要求進(jìn)行室內(nèi)給水設(shè)計(jì)，根據(jù)項(xiàng)目生活、生產(chǎn)污水及雨水排放量對室外排水、污水處理進(jìn)行綜合設(shè)計(jì)。 （4）電氣工程設(shè)計(jì) 對電力照明、電力、供電、自動(dòng)控制、自動(dòng)調(diào)節(jié)以及建筑物防雷保護(hù)進(jìn)行設(shè)計(jì)，確定是否需要變電所等。 （5）電訊工程 對電話、通訊、廣播、電視、火警、信號(hào)等進(jìn)行設(shè)計(jì)。 （6）采暖通風(fēng)計(jì) 對工程采暖、通風(fēng)、除塵、空調(diào)、制冷等進(jìn)行設(shè)計(jì)。 （7）動(dòng)力設(shè)計(jì) 主要是對鍋爐房、壓縮空氣站、室內(nèi)外動(dòng)力

19、管道等進(jìn)行設(shè)計(jì)。 5；概（預(yù)）算 上述各項(xiàng)設(shè)計(jì)文件均屬設(shè)計(jì)技術(shù)文件。設(shè)計(jì)完成后要編制設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)文件，即概（預(yù)）算。概算是在初步設(shè)計(jì)階段進(jìn)行，預(yù)算是在施工圖設(shè)計(jì)階段進(jìn)行。概算確定投資，預(yù)算確定造價(jià)，前者要起控制后者的作用。 房地產(chǎn)業(yè)部門一般不直接進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃與設(shè)計(jì)工作，而是通過房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)管理工作來實(shí)施的，通常由房地產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)營處負(fù)責(zé)管理。規(guī)劃設(shè)計(jì)管理工作的程序和內(nèi)容主要是：調(diào)查研究、委托規(guī)劃、委托勘察、內(nèi)部審議規(guī)劃方案、申報(bào)規(guī)劃、委托設(shè)計(jì)、申報(bào)單體方案、申請建筑工程執(zhí)照。以及審圖與技術(shù)交底等。 第四節(jié)城市土地有償使用 一、城市土地的含義、所有權(quán)與使用權(quán) 土地是泛指地球上的一切

20、陸地。土地是人類賴以生存的根本，沒有土地就沒有人類社會(huì)。土地屬生產(chǎn)資料，是生產(chǎn)要素之一。土地的含義與國土不同，國土是指一個(gè)國家主權(quán)范圍內(nèi)的版圖，一包括領(lǐng)土、領(lǐng)空、領(lǐng)海，具有更廣泛的含義，土地是國土的重要組織部分。 城市土地是指城市區(qū)域中的陸地和水域以及它們之上、下的一定的空間。若從區(qū)域上說，城市土地包括城市市區(qū)的土地、城市規(guī)劃范圍內(nèi)的土地以及城市行政管轄區(qū)范圍內(nèi)的土地這三個(gè)層次。通常人們所說的城市土地是指前兩個(gè)層次。 城市土地根據(jù)不同的屬性，可以分為各種不同的類型，如工業(yè)用地，商業(yè)用地，公用事業(yè)用地，、居住甩地，道路用地，綠化用地，軍事用地，郊區(qū)及效縣用地以及空地等。 另外，城市土地還可按其功

21、能性質(zhì)和使用特點(diǎn)分為生活居住區(qū)、市中心區(qū)、工業(yè)區(qū)?？蒲袇^(qū)、市政公用區(qū)、對外交通區(qū)、衛(wèi)生防護(hù)區(qū)、郊區(qū)和綠化地帶等。 土地所有權(quán)與我國土地所有制相適應(yīng)，分為土地所有權(quán)和集體土地所有權(quán)。城市市區(qū)的土地和城市郊區(qū)的一部分土地（按國家法律規(guī)定屬于國家所有的部分）屬于全民所有，所有權(quán)屬于國家。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地（除法律規(guī)定屬國家所有的以外）屬于集體所有。因此任何單位和個(gè)人不得侵占、買賣、出租或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。 國有土地可似依法確定給全民所有制單位或集體所有制單位使用；國有土地和集體所有的土地可以依法確定給個(gè)人使用；國家為了公共利益的需要可以依法對集體所有的土地實(shí)行征用。 二、城市土地有樓有用使

22、用。 城市土地有償使用的形式，目前一般有征收土地使用稅、土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓和抵押等形式。 土地使用稅是國家向城市土地使用者按期征收的稅金。土地使用稅按土地等級(jí)和用途分別制訂收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并按占有土地面積的數(shù)量計(jì)征。 土地使用權(quán)的出讓是指國家以土地所有者身份，按指定地塊的使用年限。用途和城市規(guī)劃要求等條件，將城市土地使用權(quán)讓與土地使用者并向土地使用者收取土地使用權(quán)出讓金的行為。；出讓交易的雙方是國家和企事業(yè)單位。土地使用權(quán)出讓的方式一般有協(xié)議。招標(biāo)、拍賣三種形式。 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者根據(jù)國家的規(guī)定，在規(guī)定的使用年限內(nèi)。在履行原合同義務(wù)的前提下，將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓給其他使用者的行為，它

23、包括出售、交換和贈(zèng)與。轉(zhuǎn)讓雙方都是獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)實(shí)體J轉(zhuǎn)讓的關(guān)系是互通有無、互為交換的商品經(jīng)濟(jì)關(guān)系。 土地使用權(quán)抵押，是指以土地使用權(quán)作為抵押物的一種抵押方式。土地使用權(quán)既可用于信貸抵押，。也可用于債務(wù)抵押。土地使用權(quán)的抵押并不是壞事，相反，對解決建設(shè)投資不足和推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有十分重要的作用。 土地使用權(quán)出讓有多種方式，通過協(xié)商確定受讓人和出讓金的方式為土地使用權(quán)協(xié)議出讓；通過招標(biāo)選擇出讓人和收取出讓金的謂土地使用權(quán)的招標(biāo)出讓S由出讓人公告拍賣書，具有一定資信條件的單位和個(gè)人以舉牌應(yīng)價(jià)的方式謂土地使用權(quán)的拍賣出讓。 規(guī)定土地使用權(quán)出讓年限是我國實(shí)行國有土地有償使用的重要特點(diǎn)之一，它從時(shí)間觀念

24、上明確了土地使用者只是購買了一定期限的土地使用權(quán)，而土地的最終業(yè)權(quán)屬于國家。這是與土地私有制下的土地買賣的重要區(qū)別。關(guān)于出讓年限，各地都有相應(yīng)的辦法，如上海土地使用權(quán)出讓的最高年限為：娛樂用地20年，工業(yè)用地40年，公寓、科教文衛(wèi)用地50年等。土地使用期限屆滿，地塊的土地使用權(quán)由政府收回，地塊上的建筑物和其它附著物同時(shí)無償收回（這是在簽訂出讓合同時(shí)事先規(guī)定的）。對土地使用者來說，土地使用期屆滿時(shí)，可提出繼續(xù)使用的要求并辦理相應(yīng)的手續(xù)。 第五節(jié)房屋商品化與房地產(chǎn)市場 一、房屋商品化 土地有償使用、房屋商品化以及城鎮(zhèn)住房制度改革，是我國房地產(chǎn)業(yè)賴以發(fā)展的三大政策支柱。土地有償使用為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提

25、供了最基本和最重要的保證，房屋商品化使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展真正走上社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的軌道，住房制度改革則是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要契機(jī)和強(qiáng)大的推動(dòng)力。 房屋商品主要是指作為房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)經(jīng)營過程的產(chǎn)品。商品有兩個(gè)內(nèi)在的經(jīng)濟(jì)屬性；必須是勞動(dòng)產(chǎn)品，必須用于交換，兩者不可缺一。房屋的經(jīng)濟(jì)屬性主要是說明房屋是商品呢，還是一種福利品，或者兩者兼而有之。我國長期實(shí)行計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，在這種經(jīng)濟(jì)體制下，房屋雖然是勞動(dòng)產(chǎn)品，但是難以流通交換， 尤其是城市住宅由國家投資建造。國家又實(shí)行低工資政策，因而以低租金實(shí)物分配給職工。城市住宅非商品化了。因此，房屋商品化，首先要恢復(fù)房屋的商品屬性。房屋商品化同時(shí)也是指實(shí)現(xiàn)房屋商品屬性的過程，

26、即房屋的開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營服務(wù)等必須在商品經(jīng)濟(jì)的軌道上運(yùn)行。這個(gè)過程的根本依據(jù)和直接前提為房屋是商品。 房屋的商品屬性是房屋本身的經(jīng)濟(jì)屬性，它有下列多方面的表現(xiàn)形式：房屋是勞動(dòng)產(chǎn)品，具有使用價(jià)值和價(jià)值，其最終的實(shí)現(xiàn)應(yīng)該通過市場交易活動(dòng)；房屋的市場交易方式包括買賣、租賃、抵押等，這些交換活動(dòng)必須遵循價(jià)值規(guī)律法則。房屋的開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營管理活動(dòng)，都是商品經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，通過流通才能得到補(bǔ)償和合理的利潤，實(shí)現(xiàn)房屋資金投入、產(chǎn)出的良性循環(huán)；房屋的分配和消費(fèi)，應(yīng)當(dāng)實(shí)行“商品一貨幣”法則，人們獲得房屋商品數(shù)量和質(zhì)量的基本手段，應(yīng)當(dāng) 是他們的購買能力，當(dāng)然對住宅這類商品其分配還要遵循社會(huì)公平原則和經(jīng)濟(jì)效益原則；房屋商品

27、的生產(chǎn)經(jīng)營要接受市場機(jī)制的調(diào)節(jié)作用，其發(fā)展要與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總水平相適應(yīng)等。 房屋作為商品進(jìn)入市場流通，其價(jià)值和價(jià)格是核心問題，一實(shí)現(xiàn)房屋商品化首要的也是正確和合理地決定房屋價(jià)格。房屋價(jià)格組成分為兩大類，一類是房屋的出租價(jià)格（房租）組成。另一類為房屋的銷售價(jià)格構(gòu)成；房租是分期出售房屋使用權(quán)的價(jià)格，是房屋的租用價(jià)格。制定房租標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，必須根據(jù)價(jià)值規(guī)律，以房屋的價(jià)值為基礎(chǔ)。公房與私房租金的理論構(gòu)成應(yīng)當(dāng)是一致的，它包括房屋折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息、房產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)、利潤。土地使用稅等八個(gè)因素組成、此外，實(shí)際房租還要受到房屋層次、朝向及供求關(guān)系、地段等因素的影響。 房屋售價(jià)和房屋租金在本質(zhì)上是一致

28、的，都是房屋商品價(jià)值的貨幣表現(xiàn)但有一些區(qū)別，一是房屋投資回收的速度不同，。出售的價(jià)值是在交換中一次實(shí)現(xiàn)的，投資的回收快于出租；二是房屋售價(jià)和房屋租金的構(gòu)成因素不同，房屋售價(jià)即是房屋的全部造價(jià)，包括營造過程中的資本投資和其它資本成本。目前，我國商品房售價(jià)的組成包括生產(chǎn)成本（土地征用費(fèi)、拆遷安置費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)、房屋建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。非營業(yè)性配套公共建筑建設(shè)費(fèi)、管理費(fèi)、貸款利息等）、計(jì)劃利潤（指銷售收入扣除全部銷售成本，并繳納稅金之后的凈利潤）、稅金、差價(jià)（住宅樓層、朝向和地段的）等。 二、房地為南場 市場）是商品經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行基礎(chǔ)。市場包含兩部分內(nèi)容，一是商品買賣的場所；二是一

29、定地區(qū)內(nèi)各種商品或某種商品的供給和有支付能力的需求之間的關(guān)系。市場是流通中各種交換關(guān)系的總和。 房地產(chǎn)市場是整個(gè)社會(huì)房地產(chǎn)交易關(guān)系的總和，屬于房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行過程的流通環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)市場是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)商品價(jià)值的條件，只有形成房地產(chǎn)市場，才能使數(shù)以萬億計(jì)的房地產(chǎn)財(cái)富進(jìn)入流通領(lǐng)域，形成投入產(chǎn)出的良性循環(huán)，并不斷增殖，使房地產(chǎn)業(yè)真正成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)。房地產(chǎn)市場的發(fā)育程度取決于房地產(chǎn)交易行為的頻繁性及其活躍性，因此必須用擴(kuò)大房地產(chǎn)商品供應(yīng)來有效地刺激需求。房地產(chǎn)市場的建立、開放和發(fā)展將使房地產(chǎn)業(yè)及一切相關(guān)產(chǎn)業(yè)獲得一系列的推進(jìn)契機(jī)和發(fā)展前景。 房地產(chǎn)市場有一個(gè)較完整的體系，可以根據(jù)各種不同的標(biāo)準(zhǔn)對其進(jìn)行分

30、解。根據(jù)房地產(chǎn)的交換層次，房地產(chǎn)市場可分為三級(jí)市場體系： 一級(jí)市場國家壟斷的土地使用權(quán)的出讓市場； 二級(jí)市場開發(fā)經(jīng)營者與消費(fèi)者的交易市場； 三級(jí)市場消費(fèi)使用者之間的交易市場。 根據(jù)房地產(chǎn)交換性質(zhì)和方式，房地產(chǎn)市場可分為交易性市場、支持性市場和約束性市場系統(tǒng)等。“交易系統(tǒng)是房地產(chǎn)市場的主體，包括供應(yīng)系統(tǒng)、需求系統(tǒng)和媒介系統(tǒng)（交易所、中間商。經(jīng)紀(jì)人等）。支持系統(tǒng)是由支持和服務(wù)于房地產(chǎn)市場的機(jī)構(gòu)和企業(yè)組成，包括銀行信貸。房地產(chǎn)評(píng)估、法律服務(wù)和維修服務(wù)。，所謂約束系統(tǒng)則是對房地產(chǎn)市場行為進(jìn)行必要的約束，要有計(jì)劃和規(guī)劃，利于環(huán)境保護(hù)，服從稅收管理及工商行政管理。 合理的價(jià)格體系和稅收制度、系統(tǒng)的金融業(yè)務(wù)

31、和完善的法規(guī)體系等，是我國房地產(chǎn)市場完善的必要條件。 房地產(chǎn)市場管理是引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的重要保證。因此通過設(shè)立房地產(chǎn)市場管理機(jī)構(gòu)實(shí)施市場管理十分必要。管理者要運(yùn)用行政、法律和經(jīng)濟(jì)的手段，對房地產(chǎn)市場經(jīng)營活動(dòng)進(jìn)行計(jì)劃、組織、控制、指揮、協(xié)調(diào)工作。 第六節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營 現(xiàn)代經(jīng)營一般指企業(yè)按社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)規(guī)律和價(jià)值規(guī)律所進(jìn)行的有預(yù)測、有目的的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。經(jīng)營也是指經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中心的統(tǒng)籌規(guī)劃和經(jīng)營決策，包括確定經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的目標(biāo)、計(jì)劃方針和實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的戰(zhàn)略、策略、經(jīng)營時(shí)機(jī)等方面的問題。 房地產(chǎn)經(jīng)營有狹義和廣義的經(jīng)營之分。狹義的房地產(chǎn)經(jīng)營是指房地產(chǎn)業(yè)流通環(huán)節(jié)的業(yè)務(wù)，主要是通過城市土地的出讓、轉(zhuǎn)讓和房屋的出售、出租

32、等，把房地產(chǎn)的所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移給用戶；廣義的房地產(chǎn)經(jīng)營是指房地產(chǎn)經(jīng)營者對房屋的投資、開發(fā)、建造、買賣。租賃、信托、交換、維修、裝飾及土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。在這里，房地產(chǎn)經(jīng)營者可以是房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理公司，也可以是非房地產(chǎn)公司但涉足房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的單位和個(gè)人。在此按廣義的概念對房地產(chǎn)經(jīng)營的主要業(yè)務(wù)作一簡要的介紹。 1土地使用權(quán)的經(jīng)營 房地產(chǎn)經(jīng)營包括房產(chǎn)經(jīng)營和地產(chǎn)經(jīng)營。在我國，地產(chǎn)經(jīng)營是指土地使用權(quán)的經(jīng)營，包占括土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押等經(jīng)營活動(dòng)。其目的是有計(jì)劃、有步驟地開發(fā)城鎮(zhèn)土豆地，積累建設(shè)資金組織好城市土地流通和合理利用促講城市律設(shè)和發(fā)展。琶 2房地產(chǎn)買賣和租賃 房地產(chǎn)買賣

33、和租賃是房地產(chǎn)經(jīng)營經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的最主要形式。房地產(chǎn)的買賣是指房屋所有權(quán)的買賣和土地使用權(quán)的買賣；房地產(chǎn)的租賃是房地產(chǎn)出售的另一種形式，即房地產(chǎn)的分期出售。房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，它的流通方式并不是像其它商品那樣從生產(chǎn)地點(diǎn)運(yùn)到消費(fèi)地點(diǎn)來實(shí)現(xiàn)，房地產(chǎn)的生產(chǎn)與消費(fèi)在同一地點(diǎn)，所謂買賣只是轉(zhuǎn)移所有權(quán)和使用權(quán)。 3房地產(chǎn)抵押與保險(xiǎn) 房地產(chǎn)抵押是指單位和個(gè)人以一定量的房地產(chǎn)為如期償還借款的保證物，向銀行或其它信貸機(jī)構(gòu)作抵押，從而取得貸款。貸款到期，借款者除了歸還本息外，還要交納抵押品的保管費(fèi)用。如果到期無力歸還貸款，則銀行或其它貸款機(jī)構(gòu)有權(quán)處理作抵押的地產(chǎn)，處理所得款項(xiàng)必須首先用于歸還貸款。 房地產(chǎn)保險(xiǎn)有三個(gè)方面的

34、業(yè)務(wù)，即保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人力呼里的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)；為提供作為抵押的房地產(chǎn)辦理的抵押保險(xiǎn)；為房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的抵押貸款辦理的貸款保險(xiǎn)。后兩種俗稱經(jīng)濟(jì)擔(dān)保。 4房地產(chǎn)信托 信托是財(cái)產(chǎn)的所有人為自己或第三者的利益，將其產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給別人，而由別人承允按財(cái)產(chǎn)所有人意旨，代理管理處置該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)。轉(zhuǎn)移的財(cái)產(chǎn)稱為信托財(cái)產(chǎn)。信托關(guān)系的成立一般有三種人員，一是轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的人或委托辦理事務(wù)的人稱為委托人，二是承允代為管理處置財(cái)產(chǎn)的人稱為受托人或信托人，三是接受信托財(cái)產(chǎn)的利益者稱為受益人。 房地產(chǎn)信托是指貨幣所有者或房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人，委托從事信托業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)營管理的專業(yè)組織代理購、建、售、經(jīng)營、管理房地產(chǎn)的行為。這種委托要訂

35、立委托或信托合同，并支付報(bào)酬。房地產(chǎn)信托還包括房地產(chǎn)中介服務(wù)，即房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和個(gè)人受房地產(chǎn)交易當(dāng)事人的委托，以自己的知識(shí)、技術(shù)、經(jīng)驗(yàn)和信息為當(dāng)事人的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移活動(dòng)進(jìn)行聯(lián)系。介紹、安排并提供咨詢服務(wù)。 房地產(chǎn)經(jīng)營還包括物業(yè)管理與房屋維修裝飾。關(guān)于物業(yè)管理將在下面幾節(jié)中專門討論。房屋的修繕與裝飾都是房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營中的重要組成部分。目前，已建房屋的維修裝飾已轉(zhuǎn)移到新興的物業(yè)管理領(lǐng)域中去了。 第七節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)與決策 由于開發(fā)周期長、投入資金大、產(chǎn)品固定性等特點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)高，在國外被視為是最具風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)之一。豐厚的開發(fā)利潤與企業(yè)虧損、倒閉同時(shí)并存，這就要求房地產(chǎn)開發(fā)商把握其鳳險(xiǎn)和不確定因素的

36、變化規(guī)律，以降低風(fēng)險(xiǎn)程度，提高房地產(chǎn)開發(fā)的決策科學(xué)性。 1，房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)開發(fā)包括了獲取土地、建造房屋和經(jīng)營房產(chǎn)三個(gè)階段。第一階段獲取土地通常是開發(fā)商資本投入的第一筆主要費(fèi)用。第二階段包括單體或群體建筑物的建造，主要不確定性因素是建筑物的建設(shè)成本和工期，建設(shè)成本為資本投入的第二筆主要費(fèi)用。第三階段房產(chǎn)經(jīng)營中主要不確定因素是租金和投資效益。任何一個(gè)不確定性因素都可能出現(xiàn)，這就存在著風(fēng)險(xiǎn)。 房地產(chǎn)開發(fā)是一種動(dòng)態(tài)過程，許多工程要花費(fèi)幾年甚至十幾年才能完成。因此，難以準(zhǔn)確計(jì)算出整個(gè)開發(fā)期內(nèi)的建設(shè)費(fèi)用及收益值。從工程承接至完成之間有不可避免的時(shí)滯，消費(fèi)者愛好的變化、經(jīng)濟(jì)圈中的興衰或銀行利率的變

37、化等也是難以預(yù)測的。每當(dāng)被需求刺激起來的房地產(chǎn)開發(fā)開始疲軟時(shí)，新的房地產(chǎn)需求熱潮又會(huì)隨之而來，具有超需求與低需求的周期性特點(diǎn)。因此，時(shí)間因素是房地產(chǎn)開發(fā)中不確定性的基本因素之一。 主要的可變因素有四個(gè)，即短期借貸費(fèi)用、建設(shè)成本租金收入和投資者收益，它們互相影響，對大多數(shù)房地開發(fā)計(jì)劃的成敗與否產(chǎn)生極大的影響。 2，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策 對不確定性問題的決策，必須依賴于一個(gè)有足夠容量信息庫的支持。在決策前必須運(yùn)用科學(xué)的理論和方法。系統(tǒng)地分析主客觀條件，提出多種策略及方案，從中選擇最優(yōu)者，從而確定經(jīng)營管理的目標(biāo)及實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的策略和方案。 開發(fā)商的決策大體上分為經(jīng)營決策和管理決策。經(jīng)營決策是戰(zhàn)略性的，具

38、有極大的隨機(jī)性，因而多屬于風(fēng)險(xiǎn)型決策和非肯定型決策。風(fēng)險(xiǎn)型決策要求決策人在兩個(gè)以上的行動(dòng)方案中選擇，達(dá)到如效益最大或損失最小的目標(biāo)。管理決策是對各項(xiàng)管理業(yè)務(wù)所作的帶有戰(zhàn)術(shù)性的決策。已有一套常規(guī)的處理方式和決策方法，因而多屬于確定型決策。作為確定型決策是在若干已知的自然狀況下選擇最優(yōu)方案，決策者不擔(dān)任何風(fēng)險(xiǎn)。 正確的決策，既要求盡可能運(yùn)用科學(xué)的定量分析方法，又要求決策者憑借豐富的經(jīng)驗(yàn)和企業(yè)家的膽略作出判斷。第八節(jié)物業(yè)管理在我國的產(chǎn)生和發(fā)展 隨著我國經(jīng)濟(jì)體制改革的深入發(fā)展。特別是城鎮(zhèn)土地有償使用和住房商品化改革目標(biāo)的提出和實(shí)施，房地產(chǎn)業(yè)迅速崛起，已成為一個(gè)獨(dú)立的行業(yè)，1992年全國全年完成房地產(chǎn)開

39、發(fā)投資732億元，開發(fā)公司發(fā)展到豆2萬多家，施工商品房1897億mZ，在國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中起著重要的作用。然而，在房地產(chǎn)綜合開發(fā)過程中，各地普遍存在著“重建設(shè)、輕管理”的傾向，房屋管理本身面臨著重重矛盾：法規(guī)欠缺、制度不全；經(jīng)費(fèi)不足，手段落后；力量薄弱、素質(zhì)不高。只管出售或交付使用、不問售后服務(wù)的短期行為，使住宅的維修和使用矛盾迭起，住戶投訴日益增多。隨之出現(xiàn)了“誰出售、誰管理”的政策。在一定程度上有利于扭轉(zhuǎn)重開發(fā)、輕管理”的傾向。后又提出了“誰開發(fā)，誰組織管理”，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以自己管，也可以委托他人管，于是物業(yè)管理應(yīng)運(yùn)而生。 1981年3且ic日深圳第一家涉外商品房管理的專業(yè)公司深圳

40、市物業(yè)管理公司成立，標(biāo)志著我國在物業(yè)管理上已邁出了第一步。 物業(yè)管理是我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物，在借鑒了國外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)后，已成為新興的。行之有效的房屋管理模式。物業(yè)管理具有以下優(yōu)點(diǎn)了專業(yè)化管理體制有利于提高城市管理的社會(huì)化和專業(yè)化程度；（2）有償服務(wù)、多種經(jīng)營的經(jīng)營機(jī)制有利于解決經(jīng)費(fèi)，減輕政府負(fù)擔(dān)3）一家管理的模式有利于各項(xiàng)管理措施的配合與實(shí)施；（4）擺脫小生產(chǎn)者的分散管理方式，有利于向社會(huì)化、科學(xué)化、制度化、現(xiàn)代化管理方式轉(zhuǎn)換。 在我國，深圳和廣州市的物業(yè)管理起到了示范作用。1993年6月30日深圳市物業(yè)管理協(xié)會(huì)正式成立，表明我國的物業(yè)管理已進(jìn)入了一個(gè)新階段。目前在深圳，從事物業(yè)

41、管理的專業(yè)公司和專業(yè)部門總數(shù)已逾百家，員工已超過萬人，形成了一個(gè)新的行業(yè)。隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展、住房制度改革的深入以及各級(jí)政府對城市管理的進(jìn)一步重視，將為物業(yè)管理這一新鮮事物創(chuàng)造一個(gè)良好的外部環(huán)境。產(chǎn)權(quán)多元化、管理專業(yè)化，服務(wù)社會(huì)化、監(jiān)督民主化物業(yè)管理的發(fā)展前景是非常美好的。 第九節(jié)物業(yè)管理的性質(zhì)、類型和內(nèi)容 經(jīng)過幾十年的探索，人們對物業(yè)、物業(yè)管理的含義的理解越來越明確。所謂物業(yè)，是指各類有價(jià)值和使用價(jià)值的房屋、附屬設(shè)施以及相關(guān)的場地，可以是整個(gè)小區(qū)的、也可以是單體的房屋，包括多層與高層住宅樓、綜合大樓、寫字樓。商業(yè)大廈、旅游賓館、標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房、倉庫等。 所謂物業(yè)管理，即是指物業(yè)管理經(jīng)

42、營人受物業(yè)所有人的委托，按照國家法律和管理標(biāo)準(zhǔn)行使管理權(quán)，運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)，；以經(jīng)濟(jì)手段管理物業(yè)，從事對物業(yè)（包括物業(yè)周圍的環(huán)境）的養(yǎng)護(hù)、修繕、經(jīng)營，并為使用人提供多方面的服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益。這里涉及到的物業(yè)管理經(jīng)營人是指從事物業(yè)管理的企業(yè)或組織，它的資格應(yīng)當(dāng)經(jīng)過城市房地產(chǎn)主觀部門的審查批準(zhǔn)。所謂物業(yè)所有人，是指房屋所有權(quán)人，而附屬設(shè)施、相關(guān)場地的所有人，原則上講應(yīng)該是國家，一般把相應(yīng)的專業(yè)主管部門作為國家所有權(quán)人的代表行使管理權(quán)。 物業(yè)管理是一種服務(wù)性行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。物業(yè)管理是隨著房地產(chǎn)綜合開發(fā)的發(fā)展而派生出來的產(chǎn)物，它作為房地產(chǎn)商品的消費(fèi)環(huán)節(jié)，

43、是在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中為完善市場機(jī)制而逐步建立起來的一種綜合性的經(jīng)營服務(wù)方式。物業(yè)管理將分散的社會(huì)分工，如清潔。保安、水電、綠化等匯集起來統(tǒng)一辦理。每個(gè)產(chǎn)權(quán)人或租住人只需面對物業(yè)管理企業(yè)一家，不必分別面對各個(gè)不同部門，就能將所有關(guān)于房屋和居住環(huán)境的日常事宜辦妥。當(dāng)然，物業(yè)管理公司可將各種專業(yè)管理以經(jīng)濟(jì)合同方式交予各類專業(yè)經(jīng)營服務(wù)企業(yè)（如專業(yè)清潔公司、專業(yè)綠化企業(yè)、專業(yè)工程維修企業(yè)、專業(yè)保安公司等）。 物業(yè)管理的性質(zhì)主要是“服務(wù)性”的，寓管理、經(jīng)營于服務(wù)之中。其經(jīng)營方針應(yīng)該是“保本微利。服務(wù)社會(huì)”，不以牟取高額利潤為目的；其經(jīng)營對象是物業(yè)，其服務(wù)對象是物業(yè)產(chǎn)權(quán)人和物業(yè)使用人（含租住戶）. 物業(yè)管理

44、大體上可以分為委托服務(wù)型和租賃經(jīng)營型兩種類型。 委托服務(wù)型物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)建成的房屋經(jīng)一次性?；厥胀顿Y和利潤后，委托物業(yè)管理企業(yè)對房屋進(jìn)行日常的管理，完善其售后服務(wù)。這里所說的“委托”，有兩類：一是由開發(fā)企業(yè)委托自己組建的物業(yè)公司對所出售的房屋進(jìn)行管理，一些大型房地產(chǎn)開發(fā)公司多采用這種型式；二是委托眼務(wù)型物業(yè)管理，由開發(fā)商通過招標(biāo)方式委托給物業(yè)管理公司，這是今后物業(yè)管理發(fā)展的方向。1992年10月在北京開業(yè)的“，冶信物業(yè)管理有限公司”，是由中信房地產(chǎn)公司與，冶高物業(yè)香港有限公司、香港中國食品推廣有限公司合營的企業(yè)，這是一家總部設(shè)在首都的第一個(gè)合資專業(yè)物業(yè)管理公司，目前已接管了北京

45、的“京城大廈”、天津的“國際大廈”和深圳的“天安國際大廈”等多座優(yōu)質(zhì)物業(yè)， 正向跨地域面向海內(nèi)外擴(kuò)大業(yè)務(wù)。由此可見，委托服務(wù)型物業(yè)公司只有經(jīng)營管理權(quán)，而無產(chǎn)權(quán)。此類型物業(yè)管理企業(yè)為謀求比較好的經(jīng)濟(jì)效益，可同時(shí)管理多幢房屋以至整個(gè)住宅小區(qū)，也可以跨地區(qū)、面向海內(nèi)外。 租賃經(jīng)營物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建成房屋后并不出售，而交由下屬的物業(yè)管理企業(yè)或?yàn)樵摲课輰ｉT組建從事租賃經(jīng)營的物業(yè)管理企業(yè)，通過租金回收投資。因此，此類物業(yè)管理企業(yè)不僅擁有經(jīng)管理權(quán)，而且擁有產(chǎn)權(quán)；不僅具有維護(hù)性管理的職能，而且更主要的職能是對所管物業(yè)的出租經(jīng)營，實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)。這種類型的物業(yè)管理，除了通過經(jīng)營回收投資和獲得長

46、期的、穩(wěn)定的利潤外，還要根據(jù)市場的需要適時(shí)作出更新，如室內(nèi)重裝修、空間的重新分隔等，并改善和完善如電信、樓層交通等使用條件。從而提高檔次和適應(yīng)性。調(diào)整租金，從中獲得更豐厚的利潤。該類物業(yè)管理企業(yè)的主要對象一般是以商業(yè)大廈、綜合大樓、寫字樓等為主。 物業(yè)管理的范圍相當(dāng)廣泛，服務(wù)項(xiàng)目多元化，其內(nèi)容主要有：日常維修養(yǎng)護(hù)；治安保衛(wèi)；清掃保潔，；消防安全；。日常小修、急修項(xiàng)目或工程；籌備大中工程的招標(biāo)事宜、簽批委托合同并監(jiān)督實(shí)施；征收管理費(fèi)及其它費(fèi)用，負(fù)責(zé)保管和使用管理基金；編制預(yù)算并定期公布收支帳目；就公共市政設(shè)施的有關(guān)事務(wù)與政府和公共事業(yè)部門交涉；確保業(yè)主和居民遵守房屋管理規(guī)則、政府租地契約和公共契

47、約所規(guī)定的條款，并約束居民在使用公用地方和公用設(shè)施方面的行為；處理居民的投訴，調(diào)解居民之間的糾紛與爭執(zhí)。 第十節(jié)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)及資金的籌集 一、物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置 一幢高層或高層群、住宅小區(qū)，在未竣工交付使用前，就應(yīng)落實(shí)物業(yè)管理單位。物業(yè)管理公司機(jī)構(gòu)一般有兩種形式： 第一種是實(shí)體性的物業(yè)管理公司，內(nèi)部分為兩個(gè)層次，即管理層和作業(yè)層。管理層由經(jīng)營頭腦的人員組成，作業(yè)層由與服務(wù)內(nèi)容相關(guān)的操作人員組成。 第二種形式僅由精干的管理人員組成的物業(yè)管理公司，沒有作業(yè)層。這類公司是通過合同形式與社會(huì)上各類專業(yè)操作隊(duì)伍形成松散型的聯(lián)體，需要時(shí)以合同方式招之即來。這種形式將隨著社會(huì)化服務(wù)發(fā)展到一定程度才能實(shí)現(xiàn)，目前

48、多數(shù)屬于第一種形式。 物業(yè)管理公司是具有獨(dú)立法人地位的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，應(yīng)按照企業(yè)化、專業(yè)化、社會(huì)化、制度化的要求管理物業(yè)，堅(jiān)持“統(tǒng)一管理，綜合服務(wù)”，“取之于民，用之于民”，“以區(qū)養(yǎng)區(qū)”，“自我運(yùn)轉(zhuǎn)，自我發(fā)展，自我完善”的社會(huì)效益型企業(yè)。根據(jù)物業(yè)管理公司的職能和特點(diǎn)，公司一般應(yīng)設(shè)置經(jīng)理室，下設(shè)辦公室、財(cái)務(wù)部、管理部、工程部、服務(wù)部，必要時(shí)設(shè)監(jiān)察和產(chǎn)業(yè)產(chǎn)籍管理部門?！?在香港，私人房屋業(yè)主直接或間接參與所屬異產(chǎn)毗鄰物業(yè)管理的組織，主要有業(yè)主立案法團(tuán)、業(yè)主委員會(huì)和互助委員會(huì)三種組織形式。業(yè)主立案法團(tuán)是高層樓宇各業(yè)主按港府規(guī)定條例成立的法人團(tuán)體，目的在于各業(yè)共同訂立公約，使各自的產(chǎn)權(quán)得到法律保護(hù)，各業(yè)主都

49、能得益。法團(tuán)可以決定是否聘用專業(yè)人員管理。 業(yè)主委員會(huì)是依據(jù)大廈的公約而產(chǎn)生的業(yè)主組織，它無需向政府登記，主要功能是監(jiān)督管理公司的運(yùn)作提供意見?；ブ瘑T會(huì)是志愿組織。一座大廈只要五分之一以上的住戶贊成即可成立，其目標(biāo)主要是使各住戶 發(fā)揚(yáng)睦鄰精神，互相幫助，提高責(zé)任感以及改善大廈的治安、居住環(huán)境和管理效果。香港私人樓宇管理較好，主要原因之一是各業(yè)主直接參與了樓宇的管理。借監(jiān)香港的經(jīng)驗(yàn)，國內(nèi)各小區(qū)或大廈也可以成立業(yè)主自己的組織業(yè)主委員會(huì)，以鼓勵(lì)業(yè)主更多地參與管理。 二、管理資全的紀(jì)案與使用 資金問題是物業(yè)管理公司面臨的最大問題之一，也是公司正常運(yùn)行的基本保證。管理經(jīng)費(fèi)的籌集主要來源于以下幾個(gè)方面及

50、管理費(fèi) 管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是根據(jù)各類不同的樓宇，分低層或高層。商用或住宅、廠房或?qū)懽謽?、國?nèi)業(yè)主或國外業(yè)主、有無電梯等不同用途和檔次制訂。一般多層公寓按單元收費(fèi)，高層及高級(jí)別墅、廠房、寫字樓、綜合樓則按建筑面積收費(fèi)。 管理費(fèi)是按管理工作范圍確定使用范圍。管理工作范圍包括樓宇的驗(yàn)收、移交工作；水電的供給及機(jī)電、。消防設(shè)備的維修保養(yǎng)；公共環(huán)境衛(wèi)生；治安保衛(wèi)工作；園庭綠化管理；交通車輛管理；業(yè)主投訴處理；到戶抄電表、水表并收繳水電費(fèi)；派發(fā)住宅區(qū)有關(guān)事務(wù)通知等；代表業(yè)主、住戶就日常生活中涉及到的公共事務(wù)進(jìn)行聯(lián)系和協(xié)助解決。由上述管理工作所產(chǎn)生的管理費(fèi)用范圍有：公司和管理處員工的薪金，福利及各種保險(xiǎn)金額；機(jī)電設(shè)備、消防系統(tǒng)、維修保養(yǎng)費(fèi)；園度綠化管理費(fèi)；清掃保潔、治安、公共水電費(fèi)及辦公用品費(fèi)等。管理費(fèi)應(yīng)以各區(qū)域?yàn)楠?dú)立核算單位，管理處應(yīng)定期向業(yè)主（住戶）公布帳目。 2水電管理備用金 業(yè)主在辦理入伙手續(xù)時(shí)，還須繳納水電管理備用金。此主要是對配套設(shè)施如供水、供 電、機(jī)電、電梯、消防等重要設(shè)備的更新和突發(fā)事故搶修時(shí)所設(shè)立的。一搶修大型設(shè)備動(dòng)用 備用金后可如數(shù)向業(yè)主攤分，以保證備用金的資金量。 3，裝修管理費(fèi) 業(yè)主（或使用人）都會(huì)對房屋進(jìn)行裝修，在裝修過程中，違反規(guī)定，擅自改變結(jié)構(gòu)。外貌，損壞公共設(shè)施、管線及綠化、亂丟垃圾等現(xiàn)象