戶型及價格策劃方案

1、戶型及價格策劃方目錄 TOC o 1-5 h z 第一部分房地產(chǎn)戶型策劃4戶型需要策劃4戶型簡史6好戶型的標(biāo)準(zhǔn)8立體戶型面面觀 11大戶型?小戶型？ 13面積多大才合適？ 15戶型之首客廳17主臥20廚房22洗手間的問題24陽臺28戶型設(shè)計趨勢30第二部分 售樓書該說點啥34第三部分 關(guān)注購房中的感性行為38第二部分關(guān)于房地產(chǎn)價格策略的幾點思考42一、成本+競爭?消費者+競爭？42二、金子?銀子？44三、開盤:高開低走?低開高走？46尾盤：降價清貨?精細(xì)營銷？49”低開高走”的實際操作問題53第一部分房地產(chǎn)戶型策劃能夠說，戶型定位是否準(zhǔn)確、戶型設(shè)計是否科學(xué)合理是事關(guān)項目成 敗極為關(guān)鍵的因素。那

2、么什么樣的戶型類別配置才能緊扣項目總 體定位?什么樣的戶型功能布局才能最大程度地滿足消費者現(xiàn)在與 將來的生活需求呢？在此我們對涉及戶型的一些問題作些探討，希 望我們的研究心得能給您一定的幫助。戶型需要策劃表面上看，戶型即建筑的室內(nèi)空間間隔，需要考慮整體建筑結(jié) 構(gòu)、建筑承重及水、電、氣、熱、光纖等管網(wǎng)線路布置，因而是一 個建筑技術(shù)問題，完全是建筑設(shè)計師的事。其實不然。戶型是實現(xiàn)消費者居家生活的基本要素，是滿足” 舒適性”的首要前提，只有滿足了消費者需求的技術(shù)才有意義，只 有滿足了消費者的戶型才能確保項目銷售暢旺，因此戶型設(shè)計首先 是市場問題,其次才是技術(shù)問題。世界上沒有最好的戶型，只有最適合某一

3、特定項目所指稱的某 一類別消費者的戶型。而要讓戶型能恰到好處地滿足目標(biāo)消費者 的需求與潛在需求，不但需要研究這一部分消費者的生活背景、消 費心理、消費特征,而且需要充分考量項目所處的地理特征、景觀 環(huán)境、人文環(huán)境、項目的規(guī)劃布局、小區(qū)內(nèi)環(huán)境營造等一系列因 素，讓戶型定位切合項目整體定位。而這一切，顯然不是設(shè)計所能 解決的問題而只能是項目策劃人的工作，設(shè)計師應(yīng)該是在項目策劃 人對戶型類別配置、每戶內(nèi)功能配置的詳細(xì)任務(wù)書的指導(dǎo)下開展 工作才能設(shè)計出真正的”好”戶型。戶型策劃的主要內(nèi)容有以下幾點：1、戶型類別配置。想吸引所有消費者的項目最終只能是所有 消費者都吸引不到。因此戶型策劃的首要工作即是根據(jù)

4、項目所處 區(qū)位及周邊總體環(huán)境，結(jié)合目標(biāo)消費者定位，確定項目是以立體戶 型為主還是以平面戶型為主？是以三房二廳二衛(wèi)以上大戶型為主還 是以二房二廳一衛(wèi)以下小戶為主？一房、二房、三房、四房、五 房、復(fù)（躍層）式等分別應(yīng)占多少比例？2、戶型面積設(shè)定。從當(dāng)前的市場實況看，由于生活習(xí)慣、居 住觀念的不同，中國南北之間、東西之間消費者對戶型面積的要求 存在巨大差異。香港人一般將70血做成三房而北方地區(qū)二房的面 積也大多超過100血。就是同一城市，不同類別的消費者對面積的 要求也大相徑庭:有的認(rèn)為三房應(yīng)在100血左右，有的希望三房能 做到130血以上甚至170血；有的喜歡70血的二房，有的中意二房 超過90

5、那么具體到某一樓盤，每種戶型類別的面積到底以 多少為宜，顯然需要精心策劃。3、戶型類別分布。我們在很多項目中都見過一些單純從設(shè)計 角度看堪稱優(yōu)秀的戶型卻不幸淪為庫存，其原因在于發(fā)展商將它們 放在了錯誤的位置:面積大、總價高的戶型卻被放在臨近路邊噪聲 相當(dāng)大的地方、或景觀較差的地方、或朝北的方向、或南北向樓 體中、或有西曬、或是底層位置最好的地方設(shè)置總價最高的 戶型、位置最差的地方設(shè)置總價最低的戶型，是決定各類戶型在項 目中位置分布的基本原則，背離這一點，收獲的就可能是積壓或低 價低利潤。4、戶型功能配置。幾個衛(wèi)生間？幾個陽臺？廚房是開放式還是 傳統(tǒng)的封閉式?要不要工人（保姆）房?要不要設(shè)置一個

6、雜物間？要不 要設(shè)飄（凸）窗?等等問題也應(yīng)站在市場角度、從項目整體定位 的高度來審視而不應(yīng)由設(shè)計師依據(jù)站在技術(shù)角度、單純從建筑結(jié) 構(gòu)出發(fā)。戶型簡史時間的流轉(zhuǎn)、社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展在不停地改變我們的生活狀 態(tài)、生活觀念，也不斷地改變著我們的居住觀念我們對”戶型”的 要求。為了做好戶型策劃，有必要先了解一下戶型在簡要發(fā)展歷 史。坐北向南，四四方方一個小院子，白天有太陽，夜晚有月光；老 子住上房，東廂住兒女，西廂是灶堂柴房，后頭還有豬圈雞窩茅房; 坡屋頂，大厚墻，院里是石榴紅棗，院外是榆柳相依。千百年來，這 就是咱中國老百姓最理想的”戶型”，無論是平頭百姓還是縣官老爺，只有面積大小幾重幾進(jìn)的區(qū)別，基本設(shè)計

7、思路概無二致。這樣的”戶型”自然是好一一寬敞舒適,功能分區(qū)明確。但動 輒占上畝把幾畝地，土地資料利用率太低，而且基本沒有衛(wèi)生間概 念,不少人在床后隔著蚊帳就放個尿桶;窗戶小小的,大正午也有幾 處黑角落。這樣的”戶型”現(xiàn)在恐怕在農(nóng)村也不大受歡迎了。解放了，日子似乎是好過些了,不識時務(wù)的馬寅初老頭被打倒 了，于是一天比一天多的人不斷涌上街頭要房住。國家機(jī)關(guān)、企事 業(yè)單位一盤算，發(fā)現(xiàn)自己銀子實在太有限，那就湊合將就吧,大通道, 筒子樓，小平房，公用廚房公共廁所,先整個遮風(fēng)敝雨不能讓人睡大 街上的地方再說。這樣的”戶型”，說什么也住著挺別扭不舒服， 但那年月，還能怎么著，能分個一間半間就不錯了，感謝誰還來不及, 誰想那么多。轉(zhuǎn)眼是80年代,改革開放了，經(jīng)濟(jì)真的好起來了，衣、食、行 轉(zhuǎn)眼就都大有改進(jìn)，琢磨起住房問題自然就順理成章。大家很快就 發(fā)現(xiàn)這大走道的筒子樓實在不是好”戶型”，都渴望能弄個”成 套房”。是啊，有個廳讓一家人團(tuán)團(tuán)吃飯、有兩三間房不用與成年 子女?dāng)D在一起、