海中物業(yè)樓宇接管驗(yàn)收工作程序

1、精品文檔 精心整理精品文檔 可編輯的精品文檔 1.0目的：確保樓宇住、用的安全和正常使用功能。 2.0適用范圍：對(duì)新接管樓宇的建筑、裝修、設(shè)備等方面的驗(yàn)收。 3.0內(nèi)容： 3.1接管驗(yàn)收條件 按地產(chǎn)商（或業(yè)主委員會(huì)）對(duì)物業(yè)管理公司的委托合同，和國家建設(shè)部有關(guān)規(guī)定，在樓宇驗(yàn)收全部合格的基礎(chǔ)上，物業(yè)公司代表全體業(yè)主以滿足住戶正常居住功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)。 3.2地產(chǎn)商需向物業(yè)管理公司移交的資料清單如下：注：對(duì)于原有已入伙的物業(yè)，地產(chǎn)商應(yīng)在物業(yè)公司驗(yàn)收樓宇的同時(shí)，移交樓宇資料給物業(yè)管理公司；對(duì)于新的物業(yè)，地產(chǎn)商在樓宇資料報(bào)交市建筑檔案館的同時(shí)，也應(yīng)移交一份給物業(yè)管理公司存檔。3.2.1產(chǎn)權(quán)資料 a

2、.項(xiàng)目批準(zhǔn)文件； b.用地批準(zhǔn)文件； c.建筑執(zhí)照； d.拆遷安置資料； 3.2.2政府驗(yàn)收合格資料： a.工程竣工驗(yàn)收證書； b.消防工程驗(yàn)收合格證； c.市完善配套辦公室小區(qū)綜合驗(yàn)收合格證書 d.用電許可證； e.供用電協(xié)議書； f.用水審批表、水費(fèi)收繳合同書； g.衛(wèi)星地面接收設(shè)施許可證； h.電視共用天線合格證； i.電梯使用合格證。J供暖系統(tǒng)驗(yàn)收合格證，（電話由市有關(guān)公司負(fù)責(zé)維修保養(yǎng)及驗(yàn)收。） 3.2.3 工程技術(shù)資料建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙等工程的全套竣工圖紙及各類公共設(shè)備使用說明書、調(diào)試報(bào)告等。 b.地質(zhì)勘察報(bào)告； c.工程合同及開、竣工報(bào)告； d.工程預(yù)決

3、算分項(xiàng)清單； e.圖紙會(huì)審記錄； f.工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單(包括質(zhì)量事故處理記錄)； g.隱蔽工程驗(yàn)收記錄； h.沉降觀察記錄及其沉降觀察點(diǎn)布置圖； i.竣工驗(yàn)收證明書； j.鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書； k.新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書； l.水、電、空調(diào)、采暖、電梯等設(shè)備及衛(wèi)生潔具的檢驗(yàn)合格證書； m.砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告； n.供水、供暖管道的試壓報(bào)告； o.機(jī)電設(shè)備訂購合同、單臺(tái)設(shè)備的說明書、試驗(yàn)記錄及系統(tǒng)調(diào)試記錄 3.2.4房屋產(chǎn)權(quán)籍資料 房屋產(chǎn)權(quán)情況清冊(cè)，共同部位、共同設(shè)施設(shè)備的產(chǎn)權(quán)情況、數(shù)量、分?jǐn)傇瓌t和分?jǐn)傁禂?shù)。 3.2.5其他資料（六圖二書） a.按1/100

4、0比例尺的現(xiàn)狀圖 b.規(guī)劃總平面圖 c.道路規(guī)劃圖 d.豎向規(guī)劃圖 e.市政設(shè)施管網(wǎng)綜合規(guī)劃圖 f.綠地規(guī)劃圖 g.居住小區(qū)的詳細(xì)規(guī)劃說明書h.環(huán)境預(yù)評(píng)價(jià)書i.環(huán)境影響報(bào)告 3.3樓宇接管驗(yàn)收程序： 3.3.1發(fā)展商（業(yè)主委員會(huì)）通知物業(yè)管理公司接管驗(yàn)收。 3.3.2驗(yàn)收前兩周 分公司向發(fā)展商索要交接項(xiàng)目的質(zhì)檢合格證、消防驗(yàn)收合格證、設(shè)計(jì)說明、設(shè)備清單、平面圖以及特殊設(shè)備的有關(guān)資料（設(shè)備安裝說明、設(shè)備驗(yàn)收說明、使用說明等）送交工程部及機(jī)電公司或電梯公司。具備條件的分公司應(yīng)在15日內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收復(fù)函并約定驗(yàn)收時(shí)間； 工程部負(fù)責(zé)組織安排專業(yè)工程師、機(jī)電公司、電梯公司對(duì)該物業(yè)及有關(guān)設(shè)備資料、圖紙進(jìn)行察看

5、研究。必要時(shí)，組織有關(guān)人員開會(huì)研究； 機(jī)電公司、電梯公司、分公司維修班對(duì)該物業(yè)及其有關(guān)設(shè)備資料、圖紙進(jìn)行察看研究并針對(duì)該物業(yè)及其有關(guān)設(shè)備的具體情況，組織、布置人員參加驗(yàn)收工作。 3.3.3驗(yàn)收前一周 分公司應(yīng)聯(lián)系發(fā)展商決定時(shí)間安排公司內(nèi)部有關(guān)人員參加的預(yù)驗(yàn)。以使參加驗(yàn)收人員做到心中有數(shù)，合理安排驗(yàn)收工作，避免漏驗(yàn)和誤驗(yàn)。 工程部參加驗(yàn)收工作，調(diào)整驗(yàn)收工作程序并通知機(jī)電公司、電梯公司、分公司驗(yàn)收工作程序以便安排人員和工作。必要時(shí)組織機(jī)電公司、電梯公司、分公司有關(guān)人員一同參加預(yù)驗(yàn)工作。 3.3.4正式驗(yàn)收工作 分公司與發(fā)展商聯(lián)系，在確認(rèn)驗(yàn)收對(duì)象具備驗(yàn)收條件后，確定正式驗(yàn)收時(shí)間。通知工程部安排驗(yàn)收工

6、作。 工程部會(huì)同分公司、機(jī)電公司、電梯公司組織有關(guān)人員一同參加正式驗(yàn)收工作。對(duì)房屋質(zhì)量、使用功能及外觀質(zhì)量初步檢查，在此，主要對(duì)設(shè)備采取抽樣方法進(jìn)行功能性驗(yàn)收。 機(jī)電公司、電梯公司、分公司維修班對(duì)設(shè)備100%進(jìn)行檢查并記錄。 分公司對(duì)初步檢驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問題，約定期限由移交人負(fù)責(zé)整改，并商定時(shí)間復(fù)驗(yàn)。由工程部組織有關(guān)人員進(jìn)行復(fù)檢。 3.3.5經(jīng)復(fù)驗(yàn)移交人對(duì)初檢中發(fā)現(xiàn)的問題已整改完畢（或已有雙方認(rèn)可解決方法），工程部會(huì)同分公司、機(jī)電公司、電梯公司組織有關(guān)人員應(yīng)一同在合同規(guī)定的接管日期前日簽署驗(yàn)收合格、同意接管憑證。 公司工程部、分公司以及專業(yè)公司均需在驗(yàn)收單上簽字。 3.3.6對(duì)于新樓宇的接管，在簽

7、署驗(yàn)收合格、同意接管憑證時(shí)，應(yīng)向建筑商說明：在保修期結(jié)束時(shí)，應(yīng)在取得物業(yè)管理公司認(rèn)可后才向建筑商支付保修金。 3.4樓宇質(zhì)量與使用功能的檢驗(yàn) 3.4.1檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)： 參照建設(shè)部ZBP3000190標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行及達(dá)到業(yè)主合理要求。 3.4.2質(zhì)量及功能檢驗(yàn)程序：a.樓宇接管前的質(zhì)量檢驗(yàn)： 根據(jù)設(shè)計(jì)要求，每棟每層每戶逐個(gè)房間按設(shè)計(jì)要求清點(diǎn)物件及進(jìn)行外觀檢查。 確定物件數(shù)量是否符合； 外觀上有無人為損壞； 房屋建筑或屋內(nèi)物件有無明顯不符標(biāo)準(zhǔn)要求。對(duì)新樓宇的接管，此程序的檢驗(yàn)由發(fā)展商、承建商的代表與物業(yè)公司人員三方共同進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查，將檢查結(jié)果整理后返回移交人進(jìn)行整改，分公司負(fù)責(zé)對(duì)整改后項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收。對(duì)于舊樓

8、宇的移交，應(yīng)由發(fā)展商（業(yè)主管委會(huì)）與物業(yè)公司兩方共同進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查，將檢查結(jié)果整理后，雙方共同探討解決辦法。 b.對(duì)于新樓宇,根據(jù)檢查結(jié)果，分公司對(duì)檢查合格的房屋接管鑰匙，對(duì)仍存在缺陷的房間等整改好后再接管鑰匙。對(duì)于舊樓宇,在雙方對(duì)如何解決缺陷問題達(dá)成協(xié)議后,分公司接管鑰匙。分公司對(duì)接管了鑰匙的房屋承擔(dān)保管責(zé)任。 c.業(yè)主入伙接收物業(yè)時(shí)，分公司人員陪同業(yè)主對(duì)房間設(shè)施進(jìn)行全面細(xì)致的質(zhì)量檢查，對(duì)發(fā)現(xiàn)的缺陷進(jìn)行登記。對(duì)于新樓宇，由分公司整理后送交發(fā)展商（地盤），并督促承建商逐項(xiàng)返修，分公司（業(yè)主）復(fù)檢認(rèn)可后消項(xiàng)。對(duì)于舊樓宇，根據(jù)達(dá)成的協(xié)議對(duì)提出的缺陷進(jìn)行整改。 d.對(duì)于在一年保修期內(nèi)的樓宇，業(yè)主在使用

9、（或維修工工作）過程中發(fā)現(xiàn)建筑施工或產(chǎn)品質(zhì)量上的缺陷，經(jīng)分公司查驗(yàn)證實(shí)后，報(bào)告發(fā)展商（地盤）派人更換或返修。 e.保修期結(jié)束后，根據(jù)承建商的保修情況向發(fā)展商（地盤）建議保修金的支付。 3.4.3公共配套設(shè)備的驗(yàn)收： a.每棟高層樓宇應(yīng)有能直接觀察進(jìn)出口大門內(nèi)外的保安值班室。值班室內(nèi)應(yīng)有電話、與住戶相聯(lián)系的可視對(duì)講系統(tǒng)、可監(jiān)視大堂門前及電梯轎廂的閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、照明設(shè)施及衛(wèi)生潔具等。 b.每棟高層進(jìn)出口處有可鎖的、帶各單位明顯標(biāo)志的信報(bào)箱。 c.有符合市交通管理局要求的汽車停車場(chǎng)。車場(chǎng)內(nèi)有交通設(shè)施標(biāo)志及值班崗?fù)?、電?dòng)道閘、減速坡；并有符合要求的消防設(shè)施及排水設(shè)施。 d.同樓宇管理相適應(yīng)的分公司辦公用房（包括辦公室、財(cái)務(wù)室、會(huì)議室、接待室），業(yè)主委員會(huì)辦公用房。3.4.4接管驗(yàn)收資料的保存a.工程部對(duì)涉及政府批文、工程及配套設(shè)施政府機(jī)構(gòu)驗(yàn)收合格證書、大型機(jī)電設(shè)備和成套設(shè)備的接管驗(yàn)收單、資料交接清單等重要資料進(jìn)行保存。b.各分公司(或?qū)I(yè)公司)對(duì)屬于各自管轄的公共建筑及設(shè)備的使用說明書、產(chǎn)品合格證、竣工資料以及樓宇內(nèi)部土建、給排水、電氣等室內(nèi)接管驗(yàn)收記錄進(jìn)