物業(yè)管理復習

1、名詞解說物業(yè)：物業(yè)是單元性的房地產，是指正在使用和已經投入使用的各樣建筑及隸屬設備，配套設備，相關場所等構成的單宗房地產以及依靠于該實體上的權益。物業(yè)管理：廣義的物業(yè)管理泛指全部有關房地產的發(fā)展，租借，銷售及售租后的服務；狹義的物業(yè)管理主要指有關房地產及其輔助設備，設備售租后的服務。經營性物業(yè)：是指市場上公然出租，銷售后用于經營的物業(yè)，他包含辦公類，商業(yè)類，酒店類，工業(yè)類，綜合類等幾各樣類的物業(yè)。此中，辦公類物業(yè)包含行政辦公大樓，物業(yè)大樓，生物寫字樓等；商業(yè)類物業(yè)包含商場，購物中心，購物廣場等；酒店類物業(yè)包含酒店大廈，酒店酒店等；工廠類物業(yè)包含工業(yè)大廈，工業(yè)廠區(qū)，特種工業(yè)建筑等；綜合類物業(yè)包含

2、會展中心，會所，娛樂中心等。特種物業(yè)：主假如指住所，寫字樓，商業(yè)場所，商業(yè)場所，酒店物業(yè)和工業(yè)物業(yè)之外，有必需運用物業(yè)管理的方法實行管理的物業(yè)。業(yè)主大會：由物業(yè)管理地區(qū)內的全體業(yè)主構成，代表和保護物業(yè)管理地區(qū)內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益，執(zhí)行相應的義務。業(yè)主大會依據物業(yè)管理地區(qū)的區(qū)分建立，一個物業(yè)管理地區(qū)建立一個業(yè)主大會。業(yè)主委員會：是由業(yè)主大會依法選舉產生，執(zhí)行業(yè)主大會恩賜的職責，執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項，接受業(yè)主監(jiān)察，是在物業(yè)管理地區(qū)內代表全體業(yè)主實行自治管理的組織，并經過合法登記的代表物業(yè)全體業(yè)主合法權益的社會集體，其合法權益受國家法律保護。異產毗鄰：異產毗鄰房子即指由“區(qū)分全部”

3、權益客體互相構成的產權關系。異產是指不一樣樣全部權人的房子；毗鄰是指房子的相鄰或鏈接。居位型物業(yè)：居住型物業(yè)應是包含不一樣樣構造種類，開銷品位，服務需求的，以知足安家，涵養(yǎng)，休閑以及其余有關功能的各樣房地產物業(yè)的統(tǒng)稱。工廠物業(yè)：是指已建成并投入使用的各樣工業(yè)廠房，標準廠房和工業(yè)園區(qū)及其隸屬的設備，設備和相關場所。簡答一、物業(yè)管理的對象及目標物業(yè)管理的對象包含管理對象和服務對象兩個方面：物業(yè)管理的管理對象包含硬件和軟件兩個方面。物業(yè)管理的服務對象是物業(yè)產權使用人和物業(yè)使用人。物業(yè)管理的目標詳細可概括為三個方面：質量目標，安全目標和開銷目標。(硬件是指建筑物或修建物實體，建筑用地及有關場所，機電設

4、備系統(tǒng)，市政公用設備等一系列實體；軟件是指生活環(huán)境，工作環(huán)境和服務功能等方面。)二、物業(yè)管理的內容？1平時保養(yǎng)，主假如指各樣建筑物，各樣配套設備的維涵保養(yǎng)。2次序保護與管理3潔凈綠化管理，是為了凈化和美化物業(yè)環(huán)境而驚醒的管理與服務工作。消防管理，也是為保護物業(yè)正常的工作，生活而進行的一項專門性的管理與服務工作。車輛道路管理，是物業(yè)管理一件十分瑣碎而又不能夠防備的工作。征收開銷問題辦理矛盾，物業(yè)管理其實是經過對物和人員言行的規(guī)范和管理來實現(xiàn)對人的服務的。8、檔案管理，是物業(yè)管理機構內部一個不能夠缺乏的基礎性工作。三、先期介入：指物業(yè)公司在接收物業(yè)從前的各個階段就參加決議，制定出物業(yè)管理方案，并從

5、管理和運作的角度為開發(fā)商提出優(yōu)秀的建設性建議。四、物業(yè)管理與傳統(tǒng)房子管理的差別？管理物業(yè)管理傳統(tǒng)房子管理內容管理方式物業(yè)權屬多元化產權單調產權（國有、集體全部）管理主體物業(yè)服務公司政府、單位房管部門管理單位性質公司事業(yè)或公司型事業(yè)單位管理手段經濟和法律手段行政手段管理性質經營性的有償管理服務福利型的無償、低償服務管理見解為業(yè)主、住戶服務，以人為本管理住戶，以物為中心管理開銷經營收入、自籌等低租金和財政補助管理形式社會化、專業(yè)化一致管理多頭分別管理管理內容全方向、多層次的管理服務管房和修房管理關系服務與被服務的關系管理與被管理的關系管理模式市場經濟管理模式計劃經濟管理模式管理系統(tǒng)契約、合同制行政

6、指令、一生制、無競爭五、物業(yè)管理公司的資質等級制度1、注冊資自己民幣一二三級資質分別是500萬元以上，300萬以上，50萬以上。2、物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經濟等有關專業(yè)類的專職管理和技術人員一二三級資質分別不少于30，20，10人。此中，擁有中級以上職稱的人員好多于20，10，5人；工程、財務等業(yè)務負責人擁有相應專業(yè)中級以上職稱。3、物業(yè)管理專業(yè)人員依據國家有關規(guī)定獲得職業(yè)資格證書。4、一二級資質需管理兩各樣類以上物業(yè)，而且管理各樣物業(yè)的房子建筑面積分別占以下相應計算基數的百分比之和不低于100%：多層住所200萬，100萬平方米。高層住所100萬，50萬平方米。獨立式住所（別墅）1

7、5萬，8萬平方米。辦公樓、工業(yè)廠房及其余物業(yè)50萬，20萬平方米。三級資質要求有拜托的業(yè)務管理項目。5、建立并嚴格執(zhí)行服務質量，服務收費等公司管理制度和標準，建立公司信譽檔案系統(tǒng)，有優(yōu)秀的經營管理業(yè)績。六、物業(yè)管理的價錢形式？1、政府訂價。政府訂價是一種政策性訂價。政府訂價主要合用于安居房、平價房以及公有住所售后的物業(yè)管理服務。2、政府指導價。政府指導價是另一種政策性價錢形式，是指政府物價部門依據當地經濟發(fā)展水平易物業(yè)管理市場的發(fā)育程度，征采物業(yè)管理行政部門建議后宣布的中準價。物業(yè)管理單位能夠在政府指導價錢的幅度內，確立詳細收費標準。一般來說，物業(yè)管理單位與業(yè)主委員會在規(guī)定幅度內磋商確定詳細收

8、費標準，此后填列存案表，報當地物價部門存案。3、經營者訂價。是指物業(yè)管理服務收費標準由物業(yè)管理單位與業(yè)主委員會或產權人代表磋商討定，然后將收費項目和收費標準向當地物價部門存案的一種價錢形式。七、物業(yè)管理的七項制度業(yè)主大會制度管理規(guī)約制度物業(yè)管理招招標制度物業(yè)承接查收制度物業(yè)服務公司資質管理制度物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格制度住所專項維修資本制度八、物業(yè)管理的內容（一）管理方面的內容（1）物業(yè)開發(fā)建設的協(xié)調與管理；（2）公共設備及設備的運轉管理；（3）物業(yè)產權、產籍及業(yè)主、使用者管理；（4）綠化環(huán)衛(wèi)管理；（5）車輛、道路、泊車等方面的管理；（6）房子租借管理；（7）物業(yè)裝飾管理。（二）服務方面的內容

9、（1）房子及隸屬設備的維涵保養(yǎng)；（2）治安捍衛(wèi)及消防；（3）打掃保潔；（4）拜托性服務。（三）經營方面的內容（1）物業(yè)租借、銷售及購買；（2）場區(qū)泊車場、空地廣告及招牌的經營；（3）場區(qū)康樂及其有關設備的經營；（4）其余經營活動。九、初期介入物業(yè)管理從追求全行業(yè)、全過程效益出發(fā)，就要使物業(yè)管理同項目開發(fā)同步進行。第一要做好物業(yè)管理的啟動工作和先期基礎工作。實踐證明，只有初期、合時的介入房地產項目的開發(fā)經營活動，才能防備“先期后遺癥”，減少后期管理工作的損失。介入的時間要依據物業(yè)的開發(fā)狀況，或許在設計階段、或許在施工階段、或許在查收階段、或許在銷售階段合時介入。介入的對象包含購房業(yè)主的適時介入和

10、物業(yè)管理公司的合時介入，或二者同時介入先期介入的主要目的物業(yè)管理先期介入的目的是在物業(yè)建成從前采納舉措，保證建成的物業(yè)質量和功能都吻合要求，有益于業(yè)主使用，方便此后的物業(yè)管理。物業(yè)管理先期介入的必需性-意義有益于保護物業(yè)公司的優(yōu)秀形象2、優(yōu)化設計、減少返工、防備后遺癥（減少或防備規(guī)劃設計、建設的隱患）3、有益于全面認識物業(yè)：土建構造、管線走向、設備建設、設備安裝4、為后期管理做好準備5、促使物業(yè)的銷售物業(yè)管理先期介入能夠在較大程度上保證物業(yè)管理的一致性和連接性，減少好多不用要的損失。物業(yè)管理先期介入的內容（一）經過招標來接洽物業(yè)管理業(yè)務1、進行可行性、靠譜性、可盈利性分析2、詳細測算物業(yè)管理開

11、銷3、招標競爭、洽商、簽署物業(yè)管理合同4、選派人員運作物業(yè)先期管理（二）依據物業(yè)品位確立服務標準（三）制定物業(yè)維修管理方案（四）建立與業(yè)主或使用人的聯(lián)系關系1、聽取業(yè)主或使用人的要求、希望2、認識業(yè)主或使用人對物業(yè)的使用的有關安排、打算3、參加售房部門同業(yè)主或使用人簽約（五）參加施工與設計1、從用戶角度審察建筑物的設計圖樣2、從管理角度分析物業(yè)建筑的選料及安裝方法等3、在施工現(xiàn)場做好記錄4、供給改進建議5、檢查施工進度6、參加工程查收（六）設計管理模式、起草及制定管理制度1、籌建業(yè)主管委會2、起草規(guī)章制度3、設置物業(yè)轄區(qū)的組織機構4、培訓上崗（七）建立服務系統(tǒng)和服務網絡1、專業(yè)項目隊伍的建立、

12、選聘、洽商及合同訂立2、同各部門進行聯(lián)系、交流3、建代勞網（八）辦理移交接收事宜1、制定移交接收方法2、籌建管委會3、輔助和辦理移交接收事項物業(yè)管理先期介入中碰到的幾個實詰問題（一）介入方式：（二）先期介入開銷由誰擔當（三）設計單位不接受、采納建議怎么辦十、用戶入伙與裝飾管理入伙”：業(yè)主領取鑰匙，接房入住。物業(yè)管理公司應實時將入伙通知書、入伙手續(xù)書、收樓須知、收費通知書等一并寄給業(yè)主，以方便業(yè)主準時順利地辦妥入伙手續(xù)。用戶入伙手續(xù)物業(yè)管理公司在物業(yè)具備入伙條件后向業(yè)主或租戶寄發(fā)入伙通知，要求業(yè)主或租戶按要求進行驗樓、付款、簽約、裝飾、喬遷入住的過程。入伙手續(xù)文件是指業(yè)主在辦理入伙手續(xù)時，所要認識、參照、簽署的有關文件，主要內容包含入伙通知書、入伙手續(xù)書