房地產(chǎn)開發(fā)成本管理探析

1、房地產(chǎn)開發(fā)本錢管理探析房地產(chǎn)開發(fā)本錢管理探析由于房地產(chǎn)行業(yè)利潤豐厚，因此近年來投資者逐漸增多，各企業(yè)間的競爭也越來越劇烈。房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得競爭優(yōu)勢，就必須實行本錢領先的經(jīng)營戰(zhàn)略。因此其應運用現(xiàn)代化的管理手段，不斷進步本錢控制和管理程度，深入理解新政策、新法規(guī)，不斷創(chuàng)新工作方法，以適應高速開展的市場需要。一、房地產(chǎn)本錢管理的內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)本錢是指房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)本文由論文聯(lián)盟.Ll.搜集整理過程中所發(fā)生的各項費用支出。其所涉及的根本內(nèi)容主要包括以下幾個方面：一土地費用及建安本錢土地費用作為房地產(chǎn)開發(fā)本錢中最主要的本錢支出之一，主要包括土地出讓金以及與此相關的稅費、拆遷補償費用等，同時其也是評價

2、房地產(chǎn)開發(fā)工程是否可行、是否有預期利潤的最主要經(jīng)濟指標。在保證房地產(chǎn)開發(fā)工程平安與質(zhì)量的前提下，控制建安本錢的支出是降低本錢的重要措施。二根底及配套設施費用主要包括水、電、燃氣、通訊、道路、綠化以及與小區(qū)建立相配套的停車、娛樂設施及教育、商業(yè)、飲食等各種公共建筑設施。三管理本錢及其他不可預見本錢針對房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)建立周期長、投資數(shù)額大、投資風險高等特點，對于大多數(shù)開發(fā)企業(yè)來說，僅依靠自由資金來解決資金需求是遠遠不夠的，此時就需要通過借貸來滿足資金需要，從而產(chǎn)生較大的資金本錢。因此，選擇正確的融資方式、準確核算融資費用就成為計算開發(fā)本錢的關鍵。任何一項品牌的成功推廣都離不開廣告宣傳，路牌廣告牌、

3、報紙雜志、網(wǎng)絡平臺、電視廣告費用的支出都構(gòu)成了房地產(chǎn)行業(yè)重要的營銷本錢。施工環(huán)境的不確定性、施工變更的不確定性還會導致房地產(chǎn)經(jīng)營運行過程中產(chǎn)生諸多不可預見的本錢。如何加強相對可控本錢的核算，對合理控制開發(fā)本錢、表達經(jīng)營成果，將起到至關重要的作用。二、房地產(chǎn)企業(yè)本錢管理中存在的問題市場經(jīng)濟的開展促進了房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的擴大，同時隨著商品房交易市場化不斷深化，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭也日趨劇烈，而作為影響房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益的重要因素本錢，卻沒有得到眾多房地產(chǎn)企業(yè)的足夠重視。在現(xiàn)行的房地產(chǎn)企業(yè)本錢管理上主要存在以下幾個方面的問題：一企業(yè)內(nèi)部本錢管理制度不完善許多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏完善的本錢管理制度體系，本錢管

4、理處于粗放狀態(tài)，即使有局部企業(yè)建立了本錢管理制度，但在實際執(zhí)行過程中卻往往形同虛設，責權利不相對應，沒有真正落實到公司規(guī)章制度及日常工作管理之中，達不到本錢管理目的。二本錢管理意識上存在誤區(qū)目前大局部房地產(chǎn)企業(yè)還沒有實行全員、全過程、全要素、全方位的全面本錢管理，本錢管理意識缺失。房地產(chǎn)行業(yè)正在進入精細化管理的時代，專業(yè)化分工越來越細，專業(yè)化程度越來越高，因此任何微小的本錢要素都應該納入本錢管理范圍。三本錢管理方法落后房地產(chǎn)企業(yè)的本錢管理主要分為事前管理、事中管理以及事后管理，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)只注重事中、事后管理，而無視了創(chuàng)造價值最大的事前管理；另外，過程控制在企業(yè)本錢控制中相對缺乏，這與現(xiàn)代

5、房地產(chǎn)企業(yè)管理要求存在很大間隔 。三、房地產(chǎn)企業(yè)本錢管理的對策分析一完善本錢管理組織和控制體系房地產(chǎn)企業(yè)應健全本錢管理制度，組建本錢管理組織，加強認識，落實責任，裝備精良而優(yōu)秀的技術管理干部和人員，組織其學習和培訓，進步內(nèi)部的整體素質(zhì)，使本錢管理工作走向科學化、標準化的管理形式。詳細來說，首先企業(yè)應建立一套完善的本錢管理體系，明確各部門各階段的本錢管理任務。其次將內(nèi)部本錢管理制度落實到公司規(guī)章制度及日常工作管理之中，對各部門、崗位的人、財、物消耗施行量化標準進展考核，根據(jù)執(zhí)行情況實行與之相匹配的獎罰措施，通過與各自經(jīng)濟利益掛鉤，到達對各部門、各崗位管理控制的目的。第三在本錢管理的執(zhí)行過程中應不

6、斷總結(jié)、修訂，使之更適應企業(yè)的本錢管理目的。二加強全員本錢管理意識，對開發(fā)的工程實行全過程本錢控制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的本錢管理，不能僅依賴于決策管理層，還需要每個部門、每個員工有明晰的認識，應使所有員工共同努力，樹立員工的主人翁意識。房地產(chǎn)開發(fā)本錢管理是一個系統(tǒng)工程，貫穿于開發(fā)工程始終，其主要有以下幾個階段：1、工程籌劃和決策階段在該階段開發(fā)商必須對可能發(fā)生的本錢進展總體控制。做好市場調(diào)研工作，在充分理解市場環(huán)境、市場需求的前提下，編制投資估算形成初步的本錢方案，并在此根底上進展工程本錢分析、工程風險分析。2、規(guī)劃設計階段本錢控制工程設計的優(yōu)劣不僅直接影響著建立費用的多少和建立工期的長短，而且也影

7、響工程的使用價值和投資效益，因此工程規(guī)劃設計階段是進展質(zhì)量管理與本錢管理最為重要的環(huán)節(jié)。一方面設計方案應實行招投標方式，選擇規(guī)定功能下的低價標，在保證建筑構(gòu)造平安、美觀和功能要求的根底上，將工程造價作為設計方案評標的首要條件。另一方面應采用限額設計方式以保證有效的本錢管理。3、施工階段本錢控制1施工單位的選擇與管理。應通過建立工程招投標，選擇報價合理、信譽良好、具有較強的管理才能和經(jīng)濟實力的承包商作為合作單位。同時在合作過程中還應加強對承包單位的管理與效勞。2施工現(xiàn)場簽證的管理?，F(xiàn)場簽證主要指房地產(chǎn)企業(yè)與承包簽訂工程合同后，由于工程設計變更、現(xiàn)場施工需要及其他可變因素導致原施工流程及合同約定的

8、變更，是工程承包合同的補充內(nèi)容。首先應明確簽證各職能部門、各相關負責人的簽字權限，防止結(jié)算時發(fā)生互相推諉的現(xiàn)象；其次應加強合同管理，防止、減少和標準現(xiàn)場簽證；第三應加強現(xiàn)場簽證時效性，防止簽證久拖不決，為結(jié)算帶來費事。3設計變更管理。設計變更是指設計部門對原施工圖紙和設計文件中所表達的設計標準狀態(tài)的改變和修改。一方面設計變更是由設計團隊整體的程度、才能、素質(zhì)決定的，所以選擇優(yōu)秀設計團隊是控制設計變更最有效的方法之一；另一方面設計變更是由房地產(chǎn)公司管理團隊的程度、才能、素質(zhì)決定的，應使公司編制的籌劃書、設計委托書科學、準確并具有一定的前瞻性，以更好的控制設計變更數(shù)量，從而到達控制工期和造價的目的。4、開工結(jié)算階段工程造價的合理確定是房地產(chǎn)企業(yè)本錢管理的最終環(huán)節(jié)，在確定工程造價時，應堅持以現(xiàn)行的工程造價管理規(guī)定為根據(jù)，按照甲乙雙方在施工合同中的約定，根據(jù)開工圖結(jié)