威海市房地產(chǎn)行業(yè)整體市場分析報告

1、威海市房房地產(chǎn)整整體市場場報告Bettterllandd貝特蘭房房地產(chǎn)投投資顧問問有限公公司20055-9-7第一部分分 宏觀觀市場一、威海海市概況況 威海市市地處山山東半島島最東端端,北東東南三面面瀕臨黃黃海，北北與遼東東半島相相對，東東及東南南與朝鮮鮮半島和和日本列列島相望望，是中中國著名名的港口口及旅游游城市。威海海市是中中國沿海海開放城城市之一一,擁有有威海市市火炬高高技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)開發(fā)發(fā)區(qū)、威威海市經(jīng)經(jīng)濟技術(shù)術(shù)開發(fā)區(qū)區(qū)兩個國國家級開開發(fā)區(qū)。在企業(yè)業(yè)方面，這里有有5個中中國名牌牌產(chǎn)品和和3個全全國馳名名商標(biāo)匯匯聚于此此，其中中有三星星、華泰泰三角、成山等等大型企企業(yè)。威海海市是中中國第一一

2、個“國家級級衛(wèi)生城城市”,也是是中國首首批“國家環(huán)環(huán)境保護護模范城城市”。19996年年被聯(lián)合合國確定定為“改善人人類居住住環(huán)境全全球最佳佳范例城城市”之一。 威海海市總面面積54436平平方公里里,總?cè)巳丝?447萬，其中市市區(qū)面積積7311平方公公里,人人口522萬人。威海市市現(xiàn)轄三三市一區(qū)區(qū),即榮榮成市、文登市市、乳山山市三個個縣級市市和環(huán)翠翠區(qū)。二、威海海市宏觀觀經(jīng)濟分分析1威海海市經(jīng)濟濟高速增增長20044年威海海市國民民經(jīng)濟延延續(xù)033年高增增長的勢勢頭，首首次突破破千億大大關(guān)，全全年實現(xiàn)現(xiàn)地區(qū)生生產(chǎn)總值值1,0008.81億億元，比比上年增增長177.1%，遠高高于全國國9.55

3、%的增增長速度度?！緢D】220000年220044年威海海市地區(qū)區(qū)生產(chǎn)總總值及增增長率數(shù)據(jù)來源源：國家家統(tǒng)計局局，威海海市統(tǒng)計計局2固定定資產(chǎn)投投資規(guī)模模迅速擴擴大20044年，全全年威海海固定資資產(chǎn)投資資為5330.449億元元，比上上年增長長43.2%，其中：城鎮(zhèn)規(guī)規(guī)模以上上投資為為3877.477億元?！緢D】 威海市市固定資資產(chǎn)投資資與威海海市地區(qū)區(qū)生產(chǎn)總總值數(shù)據(jù)來源源：威海海市統(tǒng)計計局3房地地產(chǎn)投資資占威海海市生產(chǎn)產(chǎn)總值保保持與固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資的的比重均均略有下下降。20044年，全全市完成成房地產(chǎn)產(chǎn)投資445.668億元元，同比比增長44.5%， 004年雖雖然政府府陸續(xù)出出臺了一一

4、系列宏宏觀政策策進行調(diào)調(diào)控，但但威海市市房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資依然然呈現(xiàn)上上揚的趨趨勢。20044年房地地產(chǎn)投資資占威海海市地區(qū)區(qū)生產(chǎn)總總值的比比重為44.533%，而而這一比比率在全全國僅為為6.775%，表明威威海房地地產(chǎn)業(yè)有有很大提提升空間間。20044年房地地產(chǎn)投資資（455.688）占全全社會固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資（5300.499）的比比重為88.611%，與與03年年相比呈呈現(xiàn)下降降趨勢，主要是是04年年威海市市基本建建設(shè)投資資（2994.775）大大副度上上升的原原因，導(dǎo)導(dǎo)致房地地產(chǎn)投資資比重下下降?！緢D】 威海市市20000年20004年房房地產(chǎn)開開發(fā)投資資占固定定資產(chǎn)投投資的比比重數(shù)

5、據(jù)來源源：威海海市統(tǒng)計計局備注：從上面的的圖表可可以看出出，威海海市房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資比比重一直直保持穩(wěn)穩(wěn)步上升升的趨勢勢，但由由于該區(qū)區(qū)域市場場基礎(chǔ)建建設(shè)的不不斷投入入，已達達到未來來城市發(fā)發(fā)展的宏宏觀戰(zhàn)略略需求標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，所所以，房房地產(chǎn)開開發(fā)投資資在固定定資產(chǎn)投投資中的的比重有有所下降降。然而，我我們可以以從另一一個角度度出發(fā)來來看待這這個問題題，也就就是說未未來威海海市的城城市規(guī)劃劃面積要要擴張，目前的的城市邊邊緣地帶帶以及城城鄉(xiāng)結(jié)合合部將成成為未來來房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)土地地的供給給來源，而隨著著城市化化進度的的加深，威海市市未來的的外來人人口數(shù)量量將成倍倍增長，以滿足足產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展帶來來的勞動動力

6、需求求，那么么，各種種房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品在在該區(qū)域域的需求求量自然然非常龐龐大。4城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民收收入穩(wěn)步步增加20044年威海海市城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民人人均可支支配收入入11,1122元，同同比增長長9%，增幅提提高0.4個百百分點，比威海海市地區(qū)區(qū)生產(chǎn)總總值增長長率177.1%，低了了8.11個百分分點，處處于合理理的區(qū)間間?！緢D】 20000年20004年威威海市城城鎮(zhèn)居民民人均可可支配收收入【圖】城城鎮(zhèn)居民民人均可可支配收收入增長長率與威威海市地地區(qū)生產(chǎn)產(chǎn)總值增增長率對對比數(shù)據(jù)來源源：威海海市統(tǒng)計計局5價格格指數(shù)（CPII）略有有上揚20044年食品品、醫(yī)療療保健等等生活必必需品價價格上漲漲，分別別增長5

7、5.1%、9.2%；但威海海市居民民消費的的食品開開支比重重越來越越小，對對整個指指數(shù)影響響不大，因而使使得全市市居民消消費價格格指數(shù)累累計為1101.8%，增幅不不大，且且低于全全國平均均水平1003.99%?！緢D】 20000年20004年威威海市居居民消費費價格指指數(shù)數(shù)據(jù)來源源：威海海市統(tǒng)計計局6、外資資20044年威海海FDII投資額額繼續(xù)大大幅度上上升，達達到111.244億美元元（新口口徑），同比增增長388.8%，外商商開始加加快在威威海的直直接投資資步伐【圖】 威海FFDI走走勢數(shù)據(jù)來源源：威海海市統(tǒng)計計局 備注：04年年FDII是以新新口徑計計算的三、20005年年上半年年經(jīng)

8、濟走走勢GDP保保持良好好的增長長勢頭。上半年年，實現(xiàn)現(xiàn)生產(chǎn)總總值5559.779億元元，按可可比價格格計算，比上年年同期增增長177.1%，增速速比一季季度的116.33%提高高了0.8個百百分點。其中：三大產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的貢貢獻率分分別為44.4%、699.3%、266.3%。固定資產(chǎn)產(chǎn)投資增增速趨緩緩。上半半年，完完成規(guī)模模以上固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資4422.4億元元，比上上年同期期增長224.66%。其其中：城城鎮(zhèn)以上上固定資資產(chǎn)投資資2922.3億億元，比比上年同同期增長長31.4%，增速比比上年同同期回落落49.9個百百分點。外經(jīng)外貿(mào)貿(mào)保持快快速增長長。上半半年，實實際利用用外資額額6.886億

9、美美元，比比上年同同期增長長28.8%。完成外外貿(mào)進出出口總值值33.11億億美元，比上年年同期增增長322.3%。新簽簽外商直直接投資資合同4458項項，新簽簽利用外外資合同同金額117.772億美美元，比比上年同同期分別別增長112.55%和226.11%。居民消費費價格總總水平略略有上漲漲。上半半年，價價格水平平比上年年同期上上漲0.8%，漲幅比比去年同同期回落落1.33個百分分點。 第二部分分 威海房房地產(chǎn)市市場分析析一、威海海市房地地產(chǎn)市場場指標(biāo)分分析（一）、市場總總量分析析1投資資20044年威海海市房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資額額為455.688億元，同比增增長4.5%，受宏觀觀調(diào)控和和土

10、地政政策的影影響，房房地產(chǎn)開開發(fā)投資資依然保保持了上上升勢頭頭。【圖】220044年房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資與與同比增增長率數(shù)據(jù)來源源：威海海市統(tǒng)計計局2商品品房施工工面積20044年商品品房施工工面積為為5388.7萬萬平方米米，同比比增長11.4%；增長長速度減減緩，宏宏觀調(diào)控控逐步顯顯現(xiàn)力度度。【圖】220000年220044年商品品房施工工面積與與同比增增長率數(shù)據(jù)來源源：威海海市統(tǒng)計計局3竣工工面積20044年商品品房竣工工面積為為1555.3萬萬平方米米，同比比減少88.499%?！緢D】220000年220044年商品品房竣工工面積與與同比增增長率數(shù)據(jù)來源源：威海海市統(tǒng)計計局4商品品房銷售

11、售面積20044商品房房銷售面面積為1196萬萬平方米米，同比比增長330.33%，市市場需求求依舊保保持旺盛盛的增長長勢頭?！緢D】220000年220044年商品品房銷售售面積及及增長率率數(shù)據(jù)來源源：威海海市房地地產(chǎn)信息息網(wǎng)5商品品房屋銷銷售竣竣工面積積對比情情況20044年商品品房銷售售面積與與竣工面面積比率率為1226%，比上年年提高了了37個個百分點點，全年年的竣工工量已遠遠遠不能能滿足市市場的需需求量，威海房房地產(chǎn)市市場呈現(xiàn)現(xiàn)供不應(yīng)應(yīng)求的局局面，【圖】220000年220044年商品品房銷售售面積、竣工面面積及對對比數(shù)據(jù)來源源：威海海市統(tǒng)計計局6商品品房屋銷銷售額20044年全市市商

12、品房房銷售金金額355.3億億，同比比增長442.33%，商商品房呈呈現(xiàn)良好好的發(fā)展展態(tài)勢?！緢D】 20000年20004年商商品房屋屋銷售額額及增長長率數(shù)據(jù)來源源：威海海市統(tǒng)計計局二、20005年年上半年年房地產(chǎn)產(chǎn)市場分分析房地產(chǎn)開開發(fā)投資資增速大大幅回落落，商品品房銷售售面積和和銷售額額略有下下降今年國家家對房地地產(chǎn)市場場進行宏宏觀調(diào)控控，土地地供應(yīng)量量和貨幣幣供應(yīng)量量雙重減減少，影影響了今今年的房房地產(chǎn)開開發(fā)投資資。上半半年，威威海市房房地產(chǎn)開開發(fā)投資資僅增長長10.6%，比上年年回落220.99個百分分點。商商品房銷銷售面積積和銷售售額分別別下降55%和00.7%。商品房銷銷售均價價繼

13、續(xù)上上揚雖然055年上半半年以來來，為了了進一步步加強和和改善房房地產(chǎn)市市場宏觀觀調(diào)控，切實穩(wěn)穩(wěn)定住房房價格，促進房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)持續(xù)健健康發(fā)展展，陸續(xù)續(xù)出臺了了一系列列的宏觀觀調(diào)控政政策進行行調(diào)控，但在威威海商品品房市場場，除多多層住宅宅外，其其余類型型的住宅宅及非住住宅的平平均單價價均超過過30000元/平方米米，價格格指數(shù)達達到1111.88%。市市區(qū)內(nèi)房房屋銷售售單價更更是繼續(xù)續(xù)上揚，平均單單價達到到35226元/平方米米。 引起起威海市市區(qū)房地地產(chǎn)價格格居高不不下的原原因主要要有：一一是需求求的增大大拉動房房價的上上漲；二二是開發(fā)發(fā)成本的的增加推推動房價價的上漲漲；三是是消費者者對威海海

14、房地產(chǎn)產(chǎn)長期看看好，投投資熱情情增加，也是房房價堅挺挺的原因因之一。第三部分分、20005年年上半年年房地產(chǎn)產(chǎn)相關(guān)政政策回顧顧調(diào)息3月月17日日，央行行開始調(diào)調(diào)整商業(yè)業(yè)銀行自自營性個個人住房房貸款，一是將將現(xiàn)行的的住房貸貸款優(yōu)惠惠利率回回歸到同同期貸款款利率水水平，實實行下限限管理；二是對對房地產(chǎn)產(chǎn)價格上上漲過快快城市或或地區(qū)，個人住住房貸款款最低首首付款比比例可由由現(xiàn)行的的20%提高到到30%。影響：調(diào)調(diào)節(jié)銀行行利率，提高首首付比例例，抬高高銀行門門檻，有有效抑止止部分能能力不足足的買房房者，降降低信貸貸風(fēng)險，也給購購房熱降降溫?？刂仆恋氐?、征收收營業(yè)稅稅、加大大普通住住房建設(shè)設(shè)44月277

15、日，國國務(wù)院總總理溫家家寶主持持召開國國務(wù)院常常務(wù)會議議，會議議提出解解決房地地產(chǎn)投資資規(guī)模和和價格上上升幅度度過 大大的主要要措施如如下：強強化規(guī)劃劃調(diào)控，改善商商品房結(jié)結(jié)構(gòu)；控控制土地地供應(yīng)，嚴(yán)格土土地管理理；是加加強對普普通商品品住房和和經(jīng)濟適適用住房房價格的的調(diào)控，保證中中低價位位、中小小戶型住住房的有有效供應(yīng)應(yīng)；完善善城鎮(zhèn)廉廉租住房房制度；運用稅稅收等手手段調(diào)控控房地產(chǎn)產(chǎn)市場，特別要要加大對對房地產(chǎn)產(chǎn)交易行行為的調(diào)調(diào)節(jié)力度度等。影響：此此系列政政策一出出，必將將降低目目前房地地產(chǎn)項目目建設(shè)過過多、過過快的速速度，并并且對普普通、貧貧困群眾眾的買房房、住房房提供了了保障。細化常務(wù)務(wù)會議

16、所所提措施施-關(guān)于做做好穩(wěn)定定住房價價格工作作的意見見4月月30日日，建設(shè)設(shè)部、發(fā)發(fā)改委、財政部部等七部部委聯(lián)合合下發(fā)關(guān)于做做好穩(wěn)定定住房價價格工作作的意見見，227日國國務(wù)院常常務(wù)會議議提出的的措施進進一步具具體細化化：改善善住房供供應(yīng)結(jié)構(gòu)構(gòu)，以建建設(shè)中低低價位普普通商品品住房和和經(jīng)濟適適用住房房為主；自20005年年6月11日起，開始征征收房地地產(chǎn)營業(yè)業(yè)稅；加加強房地地產(chǎn)信貸貸管理，防范金金融風(fēng)險險。平穩(wěn)房價價，杜絕絕亂收費費-關(guān)于充充分發(fā)揮揮職能作作用促進進“和諧山山東”建設(shè)的的意見5月月25日日，山東東省物價價局出臺臺關(guān)于于充分發(fā)發(fā)揮職能能作用促促進“和諧山山東”建設(shè)的的意見，針對對房

17、價也也提出建建設(shè)性意意見：嚴(yán)嚴(yán)禁將經(jīng)經(jīng)濟適用用住房作作為普通通商品房房銷售；嚴(yán)禁超超越權(quán)限限擅自立立項，以以及擅自自擴大收收費范圍圍、提高高收費標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)；堅堅決杜絕絕房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)在住住房面積積計算分分?jǐn)傊械牡呐撟髯骷傩袨闉?。影響：房房地產(chǎn)行行業(yè)中存存在的收收費亂、計算亂亂等弄虛虛作假的的現(xiàn)象將將得到治治理。征收營業(yè)業(yè)稅-關(guān)于于加強房房地產(chǎn)稅稅收管理理的通知知5月月27日日，稅務(wù)務(wù)總局、財政部部、建設(shè)設(shè)部聯(lián)合合下發(fā)關(guān)于加加強房地地產(chǎn)稅收收管理的的通知，要求求稅務(wù)、財政和和房產(chǎn)管管理部門門通力合合作，信信息共享享，尤其其是落實實個人住住房營業(yè)業(yè)稅的稅稅收政策策。影響：對對于轉(zhuǎn)讓讓房產(chǎn)過過程中

18、營營業(yè)稅的的收取，必將有有效抑止止投機炒炒房行為為，使房房價更趨趨向于平平穩(wěn)合理理。經(jīng)濟適用用房，廉廉租房-關(guān)關(guān)于加強強房地產(chǎn)產(chǎn)市場調(diào)調(diào)控促進進房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)持續(xù)續(xù)健康發(fā)發(fā)展的意意見66月1日日，山東東省人民民政府辦辦公廳轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)發(fā)了省省建設(shè)廳廳等部門門關(guān)于于加強房房地產(chǎn)市市場調(diào)控控促進房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)持續(xù)健健康發(fā)展展的意見見，結(jié)結(jié)合山東東省的實實際情況況，指出出要加強強控制土土地分配配、在堅堅持房產(chǎn)產(chǎn)市場化化的同時時采用科科學(xué)調(diào)控控保證穩(wěn)穩(wěn)定發(fā)展展、合理理加大中中低價位位普通商商品住房房和經(jīng)濟濟適用住住房項目目的建設(shè)設(shè)、解決決城市最最低收入入家庭住住房的困困難完善善廉租房房制度等等等，并并提出房房價超標(biāo)

19、標(biāo)暫停公公用事業(yè)業(yè)提價。影響：政政策向經(jīng)經(jīng)濟適用用房、廉廉租房傾傾斜，是是解決普普通群眾眾住房困困難的有有力措施施。經(jīng)濟適用用房、廉廉租房規(guī)規(guī)劃，商商品房不不得違規(guī)規(guī)預(yù)售66月7日日，山東東省出臺臺十項政政策措施施調(diào)控房房價，主主要為加加大規(guī)劃劃調(diào)控力力度、發(fā)發(fā)揮稅收收調(diào)控作作用、增增加普通通商品住住房和經(jīng)經(jīng)濟適用用房土地地供應(yīng)、培育和和發(fā)展住住房二級級市場。尤其值值得關(guān)注注的是：要求確確保年內(nèi)內(nèi)完成開開發(fā)建設(shè)設(shè)6000萬平方方米經(jīng)濟濟適用房房的任務(wù)務(wù)，鼓勵勵開發(fā)企企業(yè)建設(shè)設(shè)部分用用于出租租的經(jīng)濟濟適用房房；健全全銀行風(fēng)風(fēng)險準(zhǔn)備備金制度度，鼓勵勵其為中中低收入入的家庭庭擔(dān)保；在建商商品房未未取

20、得預(yù)預(yù)售許可可證之前前，不得得以任何何形式進進行銷售售或收取取預(yù)訂款款性質(zhì)的的費用，禁止期期房轉(zhuǎn)讓讓等等。影響：規(guī)規(guī)劃經(jīng)濟濟適用房房，支持持銀行向向中低收收入家庭庭提供房房貸，將將有力保保障中低低收入家家庭房產(chǎn)產(chǎn)消費；商品房房不得違違規(guī)預(yù)售售，有利利于清理理房產(chǎn)市市場，避避免群眾眾的風(fēng)險險投資。適當(dāng)增加加高層住住宅比例例，加大大閑置土土地清理理-關(guān)于加加強房地地產(chǎn)市場場調(diào)控促促進房地地產(chǎn)業(yè)持持續(xù)健康康發(fā)展的的意見6月月8日，山東省省建設(shè)廳廳、發(fā)改改委等九九部門聯(lián)聯(lián)合出臺臺關(guān)于于加強房房地產(chǎn)市市場調(diào)控控促進房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)持續(xù)健健康發(fā)展展的意見見，要要調(diào)整優(yōu)優(yōu)化居住住用地布布局，適適當(dāng)提高高住宅小小

21、區(qū)建筑筑容積率率，增加加高層住住宅建設(shè)設(shè)比例；經(jīng)濟適適用住房房建設(shè)要要切實落落實國家家和省有有關(guān)優(yōu)惠惠政策，降低開開發(fā)建設(shè)設(shè)成本；嚴(yán)格土土地轉(zhuǎn)讓讓管理，依法制制止“炒買炒炒賣”土地行行為，加加大對閑閑置土地地的清理理力度。 影響：合合理調(diào)控控住宅布布局，加加大土地地清理，有利于于抑止炒炒房、炒炒地等投投機行為為的發(fā)生生。享受優(yōu)惠惠政策普普通住房房標(biāo)準(zhǔn)6月月14日日，山東東省公布布享受優(yōu)優(yōu)惠政策策的普通通住房標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)：住住宅小區(qū)區(qū)建筑容容積率11.0以以上、單單套建筑筑面積1120平平方米以以下、實實際成交交價格低低于同級級別土地地上住房房平均交交易價格格1.22倍以下下。允許許單套建建筑面積積和

22、價格格標(biāo)準(zhǔn)適適當(dāng)浮動動，上浮浮比例不不得超過過20%。凡是是達到標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的住住房建設(shè)設(shè)項目在在項目審審批、土土地供應(yīng)應(yīng)以及信信貸、稅稅收等方方面都將將享受優(yōu)優(yōu)惠政策策的支持持。影響：標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的公公布，有有力地向向普通住住宅方向向傾斜，有利于于適合大大眾購買買的普通通商品房房項目的的開發(fā)、建設(shè)。第四部分分、威海海房地產(chǎn)產(chǎn)市場預(yù)預(yù)測 隨著著國家一一系列的的調(diào)息、加稅、以及對對土地的的審批力力度嚴(yán)格格控制之之后，房房地產(chǎn)方方面的價價格走勢勢是人們們關(guān)心的的一個問問題。但但是個人人認(rèn)為，房價還還要增，并且每每年要有有10%以上的的增幅近近五年內(nèi)內(nèi)。因為為從各方方面來說說，威海?，F(xiàn)階段段的房價價還是偏偏低，

23、而而且開發(fā)發(fā)的力度度還有很很大的空空間（房房地產(chǎn)開開發(fā)投資資占地區(qū)區(qū)生產(chǎn)總總值的44.5%），作為全全國500強的城城市來說說，威海海房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的春天才才剛剛開開始，房房地產(chǎn)開開發(fā)的真真正轉(zhuǎn)型型還沒有有完全實實現(xiàn)，也也就是威威海的房房地產(chǎn)開開發(fā)的競競爭還沒沒有真正正到來，只有在在房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的的競爭完完全市場場化后，威海的的房價才才能高到到一個合合理的程程度，而而現(xiàn)在還還遠未達達到這個個高度。就055年下半半年威海海房地產(chǎn)產(chǎn)市場來來說，主主要有以以下幾個個特點：威海房價價將持續(xù)續(xù)上漲自從033年以來來,山東東半島城城市群發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略略經(jīng)過論論證，威威海、煙煙臺、青青島將建建設(shè)“膠東半半島制造造業(yè)基地地”,成為下下一個“金三角角地區(qū)”，承接日日韓產(chǎn)業(yè)業(yè)轉(zhuǎn)移的的序幕已已經(jīng)拉開開。這種種大環(huán)境境的利好好，對于于威海樓樓市，特特別是房房價，將將產(chǎn)生極極大的推推動作用用。相對威威海周邊邊城市青青島、大大連