房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃講座實(shí)錄

1、李記有老師講座座實(shí)錄:房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)的稅務(wù)籌劃劃2011-100-28 115:52:21 字號(hào)號(hào)：T | T 【主主持人】：陜陜西省工商聯(lián)聯(lián)合會(huì)房地產(chǎn)產(chǎn)商會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)長(zhǎng)寧高偉： 咱們今天有幸請(qǐng)請(qǐng)到了李記有有老師給大家家講課，今天天是由陜西工工商聯(lián)合會(huì)房房地產(chǎn)商會(huì)、搜搜狐網(wǎng)、西安安晚報(bào)、西安安致通振業(yè)稅稅務(wù)咨詢(xún)公司司聯(lián)合主辦，天天朗地產(chǎn)鼎力力支持。李老師是全國(guó)國(guó)知名稅收籌籌劃實(shí)戰(zhàn)運(yùn)作作專(zhuān)家，清華華大學(xué)和國(guó)家家會(huì)計(jì)學(xué)院特特聘教授。中中國(guó)注冊(cè)稅務(wù)務(wù)師、高級(jí)會(huì)會(huì)計(jì)師，中國(guó)國(guó)致通振業(yè)集集團(tuán)董事長(zhǎng)，中中國(guó)稅收籌劃劃網(wǎng)CEO、中中央電視臺(tái)和和中國(guó)稅務(wù)報(bào)報(bào)新聞人物。在在國(guó)內(nèi)首先創(chuàng)創(chuàng)立稅收籌劃劃“變量引進(jìn)”和

2、“因素分析”兩大學(xué)說(shuō)，領(lǐng)領(lǐng)銜研發(fā)了房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)納稅安全全控制系統(tǒng)。今今天李老師講的主主題是：一、企業(yè)賺錢(qián)的的第三種渠道道稅收籌劃；二，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)的納稅稅安全控制；三、房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)在房屋建設(shè)設(shè)、銷(xiāo)售房屋屋中務(wù)必要注注意的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)問(wèn)題。四、房地產(chǎn)的稅稅務(wù)籌劃；五、疑難解答。今天現(xiàn)場(chǎng)是直播播，由搜狐焦焦點(diǎn)網(wǎng)直播，以以后可以在網(wǎng)網(wǎng)站上找到本本次培訓(xùn)的內(nèi)內(nèi)容. 【李記有】：非常高興來(lái)來(lái)到西安，和和西安的房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)的財(cái)務(wù)精英英探討房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)務(wù)規(guī)劃問(wèn)題。在在企業(yè)的管理理當(dāng)中，特別別是稅收的管管理當(dāng)中，每每個(gè)企業(yè)稅收收管理都有兩兩個(gè)目標(biāo)，第第一要控制納納稅過(guò)程中的的風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)業(yè)在履行

3、納稅稅義務(wù)的時(shí)候候，實(shí)際上是是伴隨風(fēng)險(xiǎn)的的，每家企業(yè)業(yè)在納稅的過(guò)過(guò)程中，要控控制自己企業(yè)業(yè)納稅過(guò)程中中的風(fēng)險(xiǎn)。作作為房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)，是是國(guó)家眾多行行業(yè)中稅費(fèi)最最重的行業(yè)之之一，如何在在納稅中控制制風(fēng)險(xiǎn)，是房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)必須思考考的問(wèn)題。 我剛剛得到到一個(gè)消息，東東北某城市國(guó)國(guó)稅、地稅對(duì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)檢檢查的時(shí)候，發(fā)發(fā)現(xiàn)了一個(gè)33.12大案案，建筑施工工企業(yè)給開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)票票，就是把發(fā)發(fā)票通過(guò)增加加建筑施工成成本，然后減減少它的納稅稅所得額，減減少土地增值值稅的增值額額，最近這個(gè)個(gè)案子破了。不不光是一家企企業(yè)，有很多多企業(yè)來(lái)給房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商商開(kāi)發(fā)票，比比如說(shuō)我房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不不要

4、這個(gè)企業(yè)業(yè)施工，但是是施工企業(yè)給給他提供的發(fā)發(fā)票是假的，可可能是蓋的這這個(gè)章，另外外一個(gè)公司開(kāi)開(kāi)的，這個(gè)問(wèn)問(wèn)題查出來(lái)了了，已經(jīng)報(bào)到到財(cái)政部了。街街道下屬的企企業(yè)也給房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)開(kāi)發(fā)票，引起起了大量的關(guān)關(guān)注，涉案企企業(yè)所在城市市每一家開(kāi)發(fā)發(fā)商凡是涉及及這個(gè)問(wèn)題的的，一家一家家查，說(shuō)明房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)面臨很大大的風(fēng)險(xiǎn)的。所所以，原來(lái)沒(méi)沒(méi)有打破，現(xiàn)現(xiàn)在稅務(wù)局也也知道了，房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商商的成本有一一部分是虛的的，有一部分分是通過(guò)發(fā)票票的成本抵的的。東北這個(gè)個(gè)東西報(bào)到財(cái)財(cái)政部了，就就勢(shì)必會(huì)引起起對(duì)全國(guó)房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的的檢查。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)大家都都知道，本身身這個(gè)行業(yè)負(fù)負(fù)擔(dān)就是非常常重的，咱們們

5、每個(gè)企業(yè)為為了減少納稅稅所得額，減減少土地增值值稅的增值額額，在這方面面做了一些不不必要的文章章，現(xiàn)在沒(méi)有有深度糾的時(shí)時(shí)候，沒(méi)有表表現(xiàn)出來(lái)，現(xiàn)現(xiàn)在風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)經(jīng)付出水面了了，3.122大案一破，勢(shì)勢(shì)必揭開(kāi)了這這個(gè)行業(yè)的黑黑幕，勢(shì)必這這個(gè)事情會(huì)波波及到全國(guó)，難難道就東北一一個(gè)城市的房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商商這樣做嗎？ 區(qū)分不同的的情況，有的的房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)委托一個(gè)施施工企業(yè)施工工了，但是施施工企業(yè)提供供的不是真實(shí)實(shí)的發(fā)票，或或者代開(kāi)的，只只要這個(gè)事情情真實(shí)合法還還可以，如果果不真實(shí)合法法，有的地方方房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)商讓多開(kāi)一一些發(fā)票，這這個(gè)問(wèn)題就表表現(xiàn)的非常突突出，現(xiàn)在據(jù)據(jù)說(shuō)在這個(gè)城城市房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)商都在處處理這件

6、事情情。實(shí)際上呢，在在我們的企業(yè)業(yè)稅收管理當(dāng)當(dāng)中，我們有有很多企業(yè)還還會(huì)面臨很多多很多具體的的實(shí)際問(wèn)題，如如何規(guī)避實(shí)際際中的風(fēng)險(xiǎn)也也是非常重要要的。去年我我們接觸了一一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)商，在規(guī)規(guī)劃建設(shè)的時(shí)時(shí)候，已經(jīng)進(jìn)進(jìn)入施工階段段了，沒(méi)有想想到，在施工工規(guī)劃設(shè)計(jì)中中，可能考慮慮得不周全，對(duì)對(duì)周?chē)木用衩襁M(jìn)行擋光了了，而且重要要的建筑物被被擋上了，是是一個(gè)教堂，教教堂是一個(gè)宗宗教場(chǎng)所，房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商商周?chē)慕烫锰?、居民就紛紛紛找房產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)商理論，要要求房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)商停工。后后來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)商迫于壓壓力，覺(jué)得對(duì)對(duì)周?chē)慕烫锰脫跎狭耍@這樣的話(huà)，怕怕引起事端。這這樣房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)商就主動(dòng)動(dòng)的跟居民、教教

7、堂談判，雙雙方達(dá)成了補(bǔ)補(bǔ)償協(xié)議，付付擋光費(fèi)，這這個(gè)企業(yè)整個(gè)個(gè)金額付10000多萬(wàn)的的擋光費(fèi)。但但是雙方也簽簽了一些合同同，雙方約定定，我給你付付擋光費(fèi)，咱咱們就兩清了了。 但是這個(gè)企企業(yè)的財(cái)務(wù)總總監(jiān)應(yīng)該還是是比較有經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)的，覺(jué)得如如果房地產(chǎn)公公司對(duì)周?chē)牡木用?、教堂堂要付擋光費(fèi)費(fèi)的話(huà)，我能能不能在企業(yè)業(yè)所得稅前扣扣除？這個(gè)就就打了一個(gè)問(wèn)問(wèn)號(hào)。這個(gè)企企業(yè)的財(cái)務(wù)總總監(jiān)給我打電電話(huà)，我們要要給周?chē)木泳用窀稉豕赓M(fèi)費(fèi)，如果稅務(wù)務(wù)部門(mén)檢查的的話(huà)，會(huì)檢查查什么？我說(shuō)說(shuō)，如果擋光光費(fèi)是真實(shí)發(fā)發(fā)生的，是可可以在企業(yè)所所得稅前扣除除的。這個(gè)是是從稅收的法法理來(lái)看，都都是屬于你的的相關(guān)支出。按按照我們國(guó)家家所得稅

8、法法的規(guī)定，付付出擋光費(fèi)是是可以在所得得稅前扣除的的。稅務(wù)部門(mén)門(mén)檢查的時(shí)候候有一個(gè)顧慮慮在里面，你你跟周?chē)木泳用?、教堂簽簽了一個(gè)協(xié)議議，就只有收收款收據(jù)，這這樣的情況下下，你扣除的的話(huà)，作為稅稅務(wù)機(jī)關(guān)他有有壓力，假如如推而廣之，旁旁邊的開(kāi)發(fā)商商，也找一些些居民，也簽簽了一個(gè)協(xié)議議，把錢(qián)也付付出了，沒(méi)有有業(yè)主的抵扣扣憑證的話(huà)，也也可以從所得得稅前扣除，稅稅務(wù)機(jī)關(guān)怎么么證實(shí)這個(gè)真真實(shí)性。比如如說(shuō)另外的開(kāi)開(kāi)發(fā)商能不能能用這個(gè)方式式做假？我在在周?chē)規(guī)讉€(gè)個(gè)居民，說(shuō)擋擋光了，錢(qián)就就付出了，稅稅務(wù)機(jī)關(guān)一定定要關(guān)注這個(gè)個(gè)事情的真實(shí)實(shí)性，到底是是不是真實(shí)發(fā)發(fā)生了，這是是稅務(wù)機(jī)關(guān)考考慮問(wèn)題的重重要內(nèi)容。 第二

9、個(gè)，付付擋光費(fèi)對(duì)方方不可能給你你出正規(guī)的發(fā)發(fā)票，在這種種情況下，作作為我們房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，如如何控制這類(lèi)類(lèi)情況的稅收收風(fēng)險(xiǎn)？如何何控制稅收風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)？后來(lái)我我給這個(gè)企業(yè)業(yè)的財(cái)務(wù)總監(jiān)監(jiān)出了一個(gè)主主意，既然稅稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)注注這個(gè)方面，既既然已經(jīng)真實(shí)實(shí)發(fā)生了擋光光費(fèi)，這是肯肯定的，肯定定發(fā)生了，而而且是真實(shí)發(fā)發(fā)生了，既然然已經(jīng)真實(shí)了了，我說(shuō)那你你不如做的徹徹底一點(diǎn)。他他說(shuō)怎么徹底底一點(diǎn)兒？我我說(shuō)，你現(xiàn)在在跟周?chē)木泳用窈徒烫脜f(xié)協(xié)商，協(xié)商什什么呢？既然然付款項(xiàng)了，你你配合我做一一個(gè)動(dòng)作，我我不能把錢(qián)給給你了，我沒(méi)沒(méi)有任何證據(jù)據(jù)，或者沒(méi)有有任何的證明明。我負(fù)擔(dān)費(fèi)費(fèi)用發(fā)生的時(shí)時(shí)候，要更進(jìn)進(jìn)一步的證明明，要對(duì)方配

10、配合一下，他他們說(shuō)這個(gè)好好辦，都可以以配合。我給給他們錢(qián)，他他們配合一下下沒(méi)問(wèn)題。我我說(shuō)，你讓附附近的居民找找一個(gè)代表或或者教堂到法法院起訴你，起起訴你不走法法院的判決程程序，就是由由法院書(shū)面調(diào)調(diào)解，把大家家召集到一起起，以法院的的身份，出一一個(gè)書(shū)面調(diào)解解書(shū)，然后再再支付這些企企業(yè)的擋光費(fèi)費(fèi)。為什么這這么處理呢？這么處理以以后你就取得得了第三方的的證據(jù)，稅務(wù)務(wù)機(jī)關(guān)再檢查查的時(shí)候，他他就覺(jué)得這個(gè)個(gè)擋光費(fèi)是經(jīng)經(jīng)過(guò)法院審理理，通過(guò)法院院書(shū)面調(diào)解的的方式達(dá)成的的，這個(gè)問(wèn)題題的真實(shí)性就就得到了印證證。如果沒(méi)有有這樣一個(gè)證證據(jù)鏈，就是是你和你侵權(quán)權(quán)的一方，雙雙方達(dá)成的協(xié)協(xié)議的話(huà)，稅稅務(wù)機(jī)關(guān)在采采信的時(shí)候，

11、他他有一定的壓壓力，他往往往不太相信你你們雙方達(dá)成成的單方的協(xié)協(xié)議。如果有有法院的證據(jù)據(jù)，實(shí)際上我我們的稅收風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)就使房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)控制在可控控的范圍。不不管誰(shuí)來(lái)查帳帳，納稅人都都可以提供第第三方的證據(jù)據(jù)。 企業(yè)的財(cái)務(wù)務(wù)管理中，每每天都會(huì)接觸觸這樣那樣的的問(wèn)題。去年年有兩家房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商搞搞的一個(gè)協(xié)議議，這個(gè)協(xié)議議出現(xiàn)什么問(wèn)問(wèn)題呢？雙方方是一種土地地買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，AA公司約定把把土地賣(mài)給BB公司，合同同的金額是11個(gè)億，合同同簽訂一周之之內(nèi)，B公司司要支付50000萬(wàn)，合合同簽訂三個(gè)個(gè)月，A公司司要把土地權(quán)權(quán)屬變更到BB公司，然后后B公司再支支付余款，合合同內(nèi)容就這這么幾條。但但是合同簽訂訂以

12、后，B公公司按照合同同的約定，在在7個(gè)工作日日之內(nèi)，把錢(qián)錢(qián)付給A公司司了，但是到到了合同簽訂訂三個(gè)月當(dāng)中中，A公司并并沒(méi)有把土地地使用權(quán)過(guò)戶(hù)戶(hù)到B公司名名下，他們?cè)瓉?lái)簽合同前前，沒(méi)有考慮慮土地轉(zhuǎn)讓過(guò)過(guò)程中面臨的的法律風(fēng)險(xiǎn)。合合同簽訂完以以后，A企業(yè)業(yè)把土地過(guò)戶(hù)戶(hù)到B公司名名下，要補(bǔ)償償大量的稅款款，這樣雙方方就開(kāi)始扯皮皮了。按照合合同，三個(gè)月月A企業(yè)就要要把土地過(guò)戶(hù)戶(hù)到B企業(yè)名名下，但是AA企業(yè)遲遲沒(méi)沒(méi)有過(guò)戶(hù)，后后來(lái)拖到1年年左右了，AA公司沒(méi)有把把土地過(guò)戶(hù)到到B公司，BB公司另外的的5000萬(wàn)萬(wàn)也沒(méi)有付過(guò)過(guò)A公司，就就產(chǎn)生了很大大的分歧，也也承擔(dān)了一個(gè)個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，說(shuō)這這樣的話(huà)，雙雙方就不想為為

13、這個(gè)事情鬧鬧翻臉，雙方方就商定這個(gè)個(gè)合同不再執(zhí)執(zhí)行了。雙方方又簽訂了一一個(gè)補(bǔ)充協(xié)議議，我們作為為B公司的稅稅務(wù)顧問(wèn)，第第一個(gè)協(xié)議我我們沒(méi)有看，等等他簽訂補(bǔ)充充協(xié)議的時(shí)候候，我們是BB公司的稅務(wù)務(wù)顧問(wèn)，他們們簽訂補(bǔ)充協(xié)協(xié)議的時(shí)候，雙雙方是這么約約定的。第一一原合同作廢廢了，不再生生效了。A企企業(yè)要返還BB企業(yè)交的55000萬(wàn)，同同時(shí)雙方又約約定A公司不不但退還50000萬(wàn)，再再支付50000萬(wàn)，還要要向B企業(yè)支支付資金占有有費(fèi)300萬(wàn)萬(wàn)。因?yàn)锽企企業(yè)在一年之之前，就把錢(qián)錢(qián)付給A企業(yè)業(yè)，B企業(yè)等等于把錢(qián)借給給了A公司，我我已經(jīng)預(yù)付了了5000萬(wàn)萬(wàn)了，我的資資金也是有成成本的，B公公司的50000萬(wàn)

14、可能是是從銀行貸的的，也可能從從別的地方借借的，也有可可能是自由資資金，但是我我的資金在AA公司的帳上上呆了1年了了，你應(yīng)該付付我們企業(yè)資資金占用費(fèi)3300萬(wàn)，雙雙方的合同就就作廢了，這這個(gè)就達(dá)成協(xié)協(xié)議了。我們們當(dāng)時(shí)看到補(bǔ)補(bǔ)充協(xié)議的時(shí)時(shí)候，就意識(shí)識(shí)到一個(gè)問(wèn)題題，B企業(yè)在在收到3000萬(wàn)資金占用用費(fèi)的過(guò)程中中，B公司要要面臨兩個(gè)納納稅問(wèn)題，它它要收取的是是資金占用費(fèi)費(fèi)，要承擔(dān)營(yíng)營(yíng)業(yè)稅的納稅稅義務(wù)，等于于你把資金借借給了A公司司，你收取的的借款利息，等等于你提供了了經(jīng)營(yíng)勞務(wù)，也也是營(yíng)業(yè)稅的的納稅義務(wù)，我我們經(jīng)營(yíng)勞務(wù)務(wù)也包括企業(yè)業(yè)，不單單是是銀行，包括括企業(yè)把錢(qián)借借給另外一個(gè)個(gè)公司，如果果你收取利息

15、息的話(huà)，還要要交稅。 第二，你收收到了資金占占用費(fèi)，還要要交企業(yè)所得得稅，兩個(gè)納納稅義務(wù)，流流轉(zhuǎn)稅的納稅稅義務(wù)和所得得稅的納稅義義務(wù)是同時(shí)存存在的。我們們作為B公司司的稅務(wù)顧問(wèn)問(wèn)，我說(shuō)，我我覺(jué)得你這樣樣表述不好，為為什么不好呢呢？這3000萬(wàn)，你可以以理解成你把把款項(xiàng)借給了了A公司，然然后收取的資資金占用費(fèi)，我我們這一方認(rèn)認(rèn)為，你這3300萬(wàn)可能能更傾向于什什么呢？是因因?yàn)槟銈z的合合同關(guān)系，是是你們買(mǎi)賣(mài)土土地的合同關(guān)關(guān)系無(wú)法執(zhí)行行。無(wú)法執(zhí)行行的原因是什什么呢？是AA公司無(wú)法將將土地變更到到B公司名下下，是因?yàn)锳A公司違約，我我覺(jué)得3000萬(wàn)不單單是是資金占用的的問(wèn)題。你們們兩個(gè)企業(yè)認(rèn)認(rèn)為他占有

16、了了資金，而收收取的資金占占用費(fèi)。我更更覺(jué)得性質(zhì)是是對(duì)方違約，我我覺(jué)得應(yīng)該是是屬于違約金金的范疇。我我們?cè)谘a(bǔ)充協(xié)協(xié)議當(dāng)中該怎怎么簽?zāi)?？AA公司要支付付B公司違約約金300萬(wàn)萬(wàn)，是因?yàn)槟隳氵`約導(dǎo)致了了我的資金你你在變相使用用，這3000萬(wàn)是給B公公司造成的一一種損失，所所以說(shuō)，A企企業(yè)要支付BB企業(yè)違約金金。當(dāng)B公司司收到違約金金還交不交稅稅？不交，違違約金是不屬屬于營(yíng)業(yè)稅的的勞務(wù)的，是是因?yàn)閷?duì)方違違約，營(yíng)業(yè)稅稅的納稅義務(wù)務(wù)和附加稅的的納稅義務(wù)從從此就消除了了。 推而廣之，上上周我們?cè)诖蟠筮B的房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)商問(wèn)到到一個(gè)問(wèn)題，我我們?cè)谫u(mài)房逾逾期交房了，我我們付給對(duì)方方的違約金可可以在企業(yè)所所得稅中扣

17、除除？我逾期交交房我向購(gòu)房房者支付的賠賠償金，可以以不可以在企企業(yè)所得稅中中扣除？是可可以的，我們們隨之補(bǔ)充一一條，A企業(yè)業(yè)如果向B企企業(yè)支付違約約金300萬(wàn)萬(wàn)，這個(gè)違約約金可以不可可以在A企業(yè)業(yè)的所得稅中中扣除？可以以，這是因?yàn)闉榉申P(guān)系形形成的，包括括剛才的逾期期交房所支付付的違約金，雙雙方都是有民民事權(quán)利的民民事主體，都都是可以在所所得稅中扣除除的。大家一一定要掌握這這個(gè)基礎(chǔ)，一一方要支付另另一方補(bǔ)償金金，或者法院院判決的費(fèi)用用，都是可以以在企業(yè)所得得稅中扣除的的。但是什么么不讓扣除呢呢？比如說(shuō)行行政處罰不讓讓扣除，比如如說(shuō)帶有罰款款、罰金是不不讓扣除的，比比如說(shuō)行政部部門(mén)對(duì)企業(yè)進(jìn)進(jìn)行處

18、罰了，如如果是兩個(gè)經(jīng)經(jīng)濟(jì)主體通過(guò)過(guò)簽訂一定的的合同，實(shí)際際上是可以在在所得稅中扣扣除的，這個(gè)個(gè)咱們也順便便了解一下。 也就是說(shuō)我我們企業(yè)在進(jìn)進(jìn)行納稅的業(yè)業(yè)務(wù)過(guò)程中，要要時(shí)時(shí)刻刻面面臨著納稅的的法律風(fēng)險(xiǎn)，有有的時(shí)候我們們企業(yè)要準(zhǔn)確確掌握我們的的稅收的相關(guān)關(guān)政策法規(guī)，使使我們企業(yè)實(shí)實(shí)際面臨的稅稅收問(wèn)題加以以解決。我們們每天會(huì)接受受很多大量的的咨詢(xún)問(wèn)題，這這些咨詢(xún)問(wèn)題題都是我們企企業(yè)遇到的一一些問(wèn)題，或或者在查帳的的過(guò)程中，遇遇到這樣那樣樣的問(wèn)題。前前一段時(shí)間我我們有一家企企業(yè)，也是一一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)商，正好好稅務(wù)局在企企業(yè)查帳，查查帳查出什么么問(wèn)題？公司司給公司的董董事長(zhǎng)、總經(jīng)經(jīng)理買(mǎi)了一些些高爾夫

19、會(huì)所所的會(huì)員卡，這這個(gè)會(huì)員卡很很貴的，可能能要上百萬(wàn)。這這個(gè)稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)在檢查的時(shí)時(shí)候就發(fā)現(xiàn)了了，公司為企企業(yè)的高官買(mǎi)買(mǎi)了會(huì)員卡，所所支付的費(fèi)用用是否可以在在企業(yè)所得稅稅中扣除，這這個(gè)就引起了了爭(zhēng)議了。 稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)認(rèn)為，你給你你們高管買(mǎi)了了高爾夫會(huì)員員資格，是供供高管娛樂(lè)的的費(fèi)用，不屬屬于公司有關(guān)關(guān)的成本費(fèi)用用，不讓扣除除。而且稅務(wù)務(wù)機(jī)關(guān)說(shuō)了，我我不但不讓扣扣除，我還要要征你的個(gè)人人所得稅，等等于單位給個(gè)個(gè)人支付了一一定的費(fèi)用，所所以這個(gè)公司司的財(cái)務(wù)總監(jiān)監(jiān)給我打電話(huà)話(huà)，到底能不不能扣除？我我給企業(yè)老總總買(mǎi)的俱樂(lè)部部的會(huì)員卡，可可不可以在我我的個(gè)人所得得稅中扣除？我個(gè)人認(rèn)為為這個(gè)事情，第第一，稅務(wù)

20、機(jī)機(jī)關(guān)講的道理理，我認(rèn)為有有一定的道理理，為什么有有一定的道理理？因?yàn)槎惙ǚㄕf(shuō)了，企業(yè)業(yè)發(fā)生的成本本費(fèi)用和相關(guān)關(guān)支出要和企企業(yè)相關(guān)聯(lián)，你你為高管買(mǎi)的的會(huì)員卡，是是供個(gè)人消遣遣和娛樂(lè)的話(huà)話(huà)，稅收不讓讓扣除，是有有法律規(guī)定的的。比如說(shuō)一一個(gè)企業(yè)為另另外一個(gè)企業(yè)業(yè)擔(dān)保，另外外一個(gè)企業(yè)承承擔(dān)不起了，你你必須承擔(dān)法法律擔(dān)保損失失。你是一個(gè)個(gè)擔(dān)保損失，你你沒(méi)有取得相相關(guān)的收益，這這個(gè)就不能在在所得稅中扣扣除。如果你你成本的支出出沒(méi)有和你企企業(yè)所得稅相相關(guān)聯(lián)的話(huà)，不不允許在所得得稅中扣除。 后來(lái)這家公公司又給我打打電話(huà)，李老師我給你你說(shuō)，我們是是賣(mài)別墅的，我我們買(mǎi)會(huì)員卡卡很大的程度度上，不是讓讓董事長(zhǎng)、總總

21、經(jīng)理去娛樂(lè)樂(lè)、消遣。這這樣的話(huà)你可可以跟稅務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)這樣的溝溝通，稅務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)不讓你扣扣除，是認(rèn)為為你這是給個(gè)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)的高高檔娛樂(lè)場(chǎng)所所，是供個(gè)人人消費(fèi)的，不不讓扣除。我我說(shuō)你得提供供一些相關(guān)的的證據(jù)，你跟跟稅務(wù)機(jī)關(guān)的的相關(guān)人員進(jìn)進(jìn)一步的溝通通，我們公司司購(gòu)買(mǎi)會(huì)員卡卡，是我們公公司營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略略的重要組成成部分，為什什么說(shuō)是重要要的戰(zhàn)略組成成部分呢？我我們的消費(fèi)群群，高爾夫的的會(huì)員卡都是是我們別墅的的購(gòu)買(mǎi)群體，讓讓我們公司的的高管成為高高爾夫會(huì)員資資格，使他們們有相互交流流意見(jiàn)的地方方，是我開(kāi)拓拓市場(chǎng)的一部部分，理應(yīng)是是我消費(fèi)的一一部分。 稅法是是大家一定要要站在一個(gè)高高度去看它，他他不可能把每每一家

22、企業(yè)具具體的事情上上升到一個(gè)高高度，它只能能是一個(gè)原則則，企業(yè)要進(jìn)進(jìn)行專(zhuān)業(yè)判斷斷。你這么一一說(shuō)，我覺(jué)得得有一定道理理，因?yàn)槟闶鞘琴u(mài)別墅的，能能買(mǎi)起別墅的的人，都在哪哪兒出沒(méi)呢？都在高爾夫夫俱樂(lè)部出沒(méi)沒(méi)，所以說(shuō)我我們公司購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)的會(huì)員卡，不不是讓董事長(zhǎng)長(zhǎng)自己消遣和和娛樂(lè)，是我我們公司營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)戰(zhàn)略的組成成部分，你可可以提供一些些證據(jù)，哪些些人是在這里里談成的。這這說(shuō)明我們作作為納稅一方方要有舉證的的責(zé)任，企業(yè)業(yè)一定要理解解舉證的責(zé)任任。后來(lái)我們們給企業(yè)出了了一系列的主主意，我說(shuō)你你回去之后，你你不要簡(jiǎn)單的的跟稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)溝通，你要要提供進(jìn)一步步的證據(jù)，你你們公司為什什么要買(mǎi)會(huì)員員卡，有沒(méi)有有董事會(huì)同意意

23、？我們公司司有什么決議議，我們除了了開(kāi)發(fā)高爾夫夫的會(huì)員外，我我還有其他措措施，我把營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)方案提出出來(lái)，你看買(mǎi)買(mǎi)會(huì)員卡是不不是在營(yíng)銷(xiāo)方方案中，甚至至哪幾個(gè)項(xiàng)目目是在這談成成的，這個(gè)時(shí)時(shí)候稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)就可以采信信你的證據(jù)了了。納稅人要要提供更多的的證據(jù)，來(lái)證證明你的安排排和做法是經(jīng)經(jīng)得起推敲的的。 但是我們往往往很多企業(yè)業(yè)，在進(jìn)行稅稅務(wù)處理的過(guò)過(guò)程當(dāng)中，沒(méi)沒(méi)有下工夫，所所以說(shuō)這種風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)自然存在在的。實(shí)際上上我們的稅收收風(fēng)險(xiǎn)來(lái)于什什么呢？在進(jìn)進(jìn)行稅務(wù)處理理的過(guò)程當(dāng)中中，我們很多多企業(yè)往往把把簡(jiǎn)單的問(wèn)題題，更多的跟跟稅務(wù)機(jī)關(guān)的的誰(shuí)溝通呢？跟專(zhuān)管員溝溝通，大家在在稅務(wù)交流和和交換意見(jiàn)的的時(shí)候，不要要問(wèn)一個(gè)

24、人，要要從不同的渠渠道和層面獲獲得不同的信信息，這個(gè)信信息獲得的過(guò)過(guò)程中，往往往出現(xiàn)失誤或或者偏差，就就會(huì)給企業(yè)造造成很大的損損失。 去年我們?cè)谠诖筮B接觸一一家房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)商，這個(gè)個(gè)董事長(zhǎng)就說(shuō)說(shuō)了，實(shí)際上上我們董事長(zhǎng)長(zhǎng)不研究稅，我我們把這個(gè)事事情移交給企企業(yè)的財(cái)務(wù)部部去研究了，這這樣就會(huì)出現(xiàn)現(xiàn)什么問(wèn)題呢呢？大連的房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商商，它蓋的是是類(lèi)似別墅的的，戶(hù)型都非非常大，都是是200平米米以上的大戶(hù)戶(hù)型的房子，都都是非普通標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)住宅了，它它那個(gè)地方傍傍山，他經(jīng)過(guò)過(guò)研究調(diào)查，凡凡是能買(mǎi)起這這個(gè)房子的，都都希望房子非非常大，所以以他們就不能能開(kāi)發(fā)小戶(hù)型型，原來(lái)開(kāi)發(fā)發(fā)的時(shí)候都是是大戶(hù)型。所所以這個(gè)企業(yè)

25、業(yè)牽扯到企業(yè)業(yè)土地增值稅稅預(yù)征的問(wèn)題題，土地增值值稅怎么預(yù)征征的問(wèn)題。正正好當(dāng)時(shí)稅務(wù)務(wù)局有一個(gè)文文件，文件是是怎么規(guī)定的的？住宅預(yù)征征率是1%，非非住宅是2%。那么這個(gè)個(gè)企業(yè)財(cái)務(wù)經(jīng)經(jīng)理到稅務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)一問(wèn)，這這個(gè)專(zhuān)管員說(shuō)說(shuō)，你們的項(xiàng)項(xiàng)目屬于非標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)住宅，你你按照預(yù)征的的規(guī)定，應(yīng)該該按2%預(yù)征征，因?yàn)槟愕牡姆孔邮欠瞧掌胀?biāo)準(zhǔn)住宅宅，應(yīng)該預(yù)征征率是2%。當(dāng)當(dāng)時(shí)我們企業(yè)業(yè)財(cái)務(wù)經(jīng)理給給我回復(fù)，他他向稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)征詢(xún)，稅務(wù)務(wù)機(jī)關(guān)說(shuō)應(yīng)該該預(yù)征2%，是是稅務(wù)機(jī)關(guān)答答復(fù)我們2%。這次技術(shù)術(shù)人員給我講講，我們就問(wèn)問(wèn)你們的咨詢(xún)?cè)內(nèi)藛T了，問(wèn)問(wèn)一下你們對(duì)對(duì)這個(gè)問(wèn)題的的理解，你們們的人員并沒(méi)沒(méi)有輕易答復(fù)復(fù)我們，而是是讓我們提

26、供供了當(dāng)?shù)囟悇?wù)務(wù)機(jī)關(guān)的文件件。他們看出出文件的破綻綻來(lái)了，住宅宅1%，非住住宅2%，說(shuō)說(shuō)沒(méi)有說(shuō)非普普通標(biāo)準(zhǔn)住宅宅2%了。非非住宅是什么么呢？非住宅宅是指商戶(hù)和和寫(xiě)字間，我我們是屬于住住宅，但是屬屬于非普通標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)住宅，非非普通標(biāo)準(zhǔn)住住宅是不是住住宅？大家說(shuō)說(shuō)非普通住宅宅是不是住宅宅？是。還是是1%，你們們的咨詢(xún)?nèi)藛T員給我們這樣樣答復(fù)，我們們就明白了。他他說(shuō)李老師，如果果沒(méi)有咨詢(xún)機(jī)機(jī)構(gòu)，我覺(jué)得得財(cái)務(wù)經(jīng)理給給我的答復(fù)，按按稅務(wù)局2%的稅收來(lái)征征，我們應(yīng)該該是非普通標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)該該是1%。 我們要研究究稅法應(yīng)該研研究稅收政策策是怎么寫(xiě)的的，自己先鉆鉆研，然后問(wèn)問(wèn)稅務(wù)局專(zhuān)管管員。我們以以前一出現(xiàn)問(wèn)問(wèn)題就

27、向稅務(wù)務(wù)專(zhuān)員問(wèn)，如如果答錯(cuò)了，如如果我們按22%征收的話(huà)話(huà)，就會(huì)差11000萬(wàn)，我我們這些風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)都是自覺(jué)不不自覺(jué)產(chǎn)生的的，就會(huì)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)這樣或者那那樣的風(fēng)險(xiǎn)。 所以我們想想，在企業(yè)的的運(yùn)營(yíng)過(guò)程中中，控制企業(yè)業(yè)的稅收風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)是必然的過(guò)過(guò)程，房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)商如何何控制在企業(yè)業(yè)納稅上的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)是必然的的過(guò)程。有的的時(shí)候我們的的風(fēng)險(xiǎn)是防不不勝防的。什什么是防不勝勝防呢？有的的時(shí)候可能這這個(gè)方案不是是財(cái)務(wù)做出來(lái)來(lái)，都是營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)做出來(lái)的，財(cái)財(cái)務(wù)人員核算算的時(shí)候才會(huì)會(huì)想到這個(gè)問(wèn)問(wèn)題。我們前前一個(gè)階段在在沿海地區(qū)有有一個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，正正好看到他有有一個(gè)宣傳，我我們就看出一一個(gè)問(wèn)題。他他們做了這樣樣的一個(gè)促銷(xiāo)銷(xiāo)手段，凡

28、是是購(gòu)買(mǎi)我第一一套房屋的人人，你買(mǎi)我第第一套房子的的時(shí)候，因?yàn)闉樗且粋€(gè)縣縣級(jí)市，房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商本本來(lái)少。買(mǎi)我我第一套房子子的人，我按按購(gòu)房款，給給你折一個(gè)積積分卡。如果果第一套500萬(wàn)，給你折折成5萬(wàn)的積積分，等于你你購(gòu)房款的價(jià)價(jià)折算成儲(chǔ)值值卡一樣，這這個(gè)積分什么么時(shí)候有效率率呢？如果你你在我公司買(mǎi)買(mǎi)第二套房子子，這個(gè)積分分會(huì)折算成給給你一定的激激勵(lì)了。我給給你會(huì)員卡的的積分是沒(méi)有有價(jià)值的，我我給你折成積積分了。假如如你在這買(mǎi)第第二套房子，我我開(kāi)發(fā)另外一一個(gè)小區(qū)你又又買(mǎi)了一套，你你拿會(huì)員卡就就可以享受會(huì)會(huì)員待遇了，房房子可以折扣扣，把你的分分值折算成折折扣，或者我我給你送電冰冰箱、空調(diào)，我我

29、把你買(mǎi)第一一套房子的款款給你折成積積分。 他給我講銷(xiāo)銷(xiāo)售方案的時(shí)時(shí)候，我覺(jué)得得這個(gè)企業(yè)挺挺有創(chuàng)意的，我我再給他說(shuō)，你你行使積分獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)的時(shí)候帶帶沒(méi)有帶個(gè)人人所得稅？你你賦予他獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)的時(shí)候，你你還要代扣220%的個(gè)人人所得稅，因因?yàn)樗皇悄隳愕膯T工，所所以你給他的的獎(jiǎng)勵(lì)，等于于是他獲得其其他所得了，要要征20%的的個(gè)人所得。他他說(shuō)李老師，這個(gè)個(gè)我們沒(méi)有，我我們很多情況況下，我們企企業(yè)有可能沒(méi)沒(méi)有想到，這這里會(huì)隱藏著著這種風(fēng)險(xiǎn)。而而且他不是一一套啊，這個(gè)個(gè)地方購(gòu)房者者一人買(mǎi)幾套套的很多，這這個(gè)獎(jiǎng)勵(lì)在實(shí)實(shí)際中會(huì)很多多的，我們給給他送空調(diào)或或者送冰箱了了，還有個(gè)人人我就直接給給他現(xiàn)金了。還還有的情況下下

30、，我給他折折扣了，如果果稅務(wù)機(jī)關(guān)在在專(zhuān)項(xiàng)檢查中中，發(fā)現(xiàn)你兌兌現(xiàn)積分獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)了，他一旦旦想到這里還還隱藏個(gè)人所所得稅，這就就是你的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。如果我們們沒(méi)有對(duì)我們們每一個(gè)促銷(xiāo)銷(xiāo)方案、銷(xiāo)售售方案進(jìn)行深深度的論證的的時(shí)候，你的的風(fēng)險(xiǎn)都要準(zhǔn)準(zhǔn)確的估計(jì)，你你的業(yè)務(wù)所產(chǎn)產(chǎn)生的法律風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，大家一一定估計(jì)到這這種風(fēng)險(xiǎn)。 在這個(gè)過(guò)程程中，我們企企業(yè)往往這些些促銷(xiāo)方案、銷(xiāo)銷(xiāo)售方案，是是不是由財(cái)務(wù)務(wù)部門(mén)提出的的？不是，是是由經(jīng)營(yíng)部門(mén)門(mén)、運(yùn)營(yíng)部門(mén)門(mén)提出的，他他們進(jìn)沒(méi)進(jìn)行行稅收上的論論證呢？沒(méi)有有。你沒(méi)有看看什么稅務(wù)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，視而不不見(jiàn)。什么時(shí)時(shí)候出現(xiàn)問(wèn)題題了，稅務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)檢查的時(shí)時(shí)候，人家把把這個(gè)問(wèn)題查查出來(lái)了，這這說(shuō)明我們中

31、中國(guó)的企業(yè)還還沒(méi)有把稅收收風(fēng)險(xiǎn)作為一一個(gè)制度來(lái)考考量。 境外的企業(yè)業(yè)，大的跨國(guó)國(guó)公司你看他他們是怎么控控制風(fēng)險(xiǎn)的？他們?cè)谧雒棵恳粋€(gè)合同，做做促銷(xiāo)方案的的時(shí)候，都會(huì)會(huì)有專(zhuān)業(yè)的人人員幫他們做做風(fēng)險(xiǎn)審核，你你看看達(dá)能和和娃哈哈有沒(méi)沒(méi)有約定誰(shuí)繳繳稅款呢？取取得收益的一一方必須要納納稅，這個(gè)早早就定下來(lái)了了，國(guó)內(nèi)的企企業(yè)和國(guó)內(nèi)的的企業(yè)簽合同同的時(shí)候，往往往沒(méi)有闡述述稅由誰(shuí)承擔(dān)擔(dān)。達(dá)能設(shè)計(jì)計(jì)合同的時(shí)候候，你這個(gè)股股權(quán)激勵(lì)是由由誰(shuí)承擔(dān)納稅稅的義務(wù)，人人家在設(shè)定的的時(shí)候就約定定好了，說(shuō)明明人家有一套套相關(guān)的制度度規(guī)避自己的的稅收法律風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。而我們們國(guó)內(nèi)的企業(yè)業(yè)并沒(méi)有制度度化，并沒(méi)有有體制化，所所以我們會(huì)有有這

32、樣那樣的的風(fēng)險(xiǎn)。 實(shí)際上呢，作作為房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)，稅稅收風(fēng)險(xiǎn)實(shí)際際上是巨大的的。實(shí)際上我我們企業(yè)管理理稅收，我們們第一個(gè)目標(biāo)標(biāo)是控制風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，第二個(gè)目目標(biāo)控制什么么？大家說(shuō)我我們企業(yè)，我我們研究稅收收的第二個(gè)目目標(biāo)，是合法法的少交稅款款。也就是說(shuō)說(shuō)，我們第二二個(gè)目標(biāo)追求求的境界是合合法的少交稅稅款。第一個(gè)個(gè)目標(biāo)是控制制風(fēng)險(xiǎn)，使我我們的企業(yè)稅稅收核算能夠夠規(guī)范，使自自己的企業(yè)能能夠避免稅收收的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)運(yùn)運(yùn)營(yíng)。第二個(gè)個(gè)風(fēng)險(xiǎn)就是我我們要合法的的少交稅款。那那么既想做到到少交稅款，又又要做到合法法并不是一件件容易的事情情。既做到合合法，又能做做到少交稅款款，并不是一一件容易的事事情。 我們?cè)谶@個(gè)個(gè)過(guò)程中

33、，我我們有一次接接觸了一家企企業(yè)，這家公公司做了一個(gè)個(gè)什么業(yè)務(wù)呢呢？做了一個(gè)個(gè)土地一級(jí)開(kāi)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，受受當(dāng)?shù)卣牡奈?，從事事土地的一?jí)級(jí)開(kāi)發(fā)，土地地一級(jí)開(kāi)發(fā)雙雙方跟政府約約定，除了土土地一級(jí)開(kāi)發(fā)發(fā)，它自己要要墊資，政府府沒(méi)錢(qián)。政府府先把土地征征用了，然后后你進(jìn)行土地地的平整，使使生地變成熟熟地，我給你你8%的利益益回報(bào)，如果果我這個(gè)土地地是60億，我我給你4.88個(gè)億。然后后土地平整后后變成熟地了了，就可以招招拍掛，政府府通過(guò)招拍掛掛的方式把土土地轉(zhuǎn)讓給其其他的房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和企企業(yè)。這個(gè)過(guò)過(guò)程中，你的的回報(bào)怎么交交所得稅呢？對(duì)方購(gòu)地者者除了交土地地出讓金，還還要出一筆土土地平整費(fèi)，政政府是

34、通過(guò)土土地籌備中心心獲得土地出出讓金，你獲獲得土地平整整的費(fèi)用。這這家公司覺(jué)得得這個(gè)業(yè)務(wù)要要面臨很大的的稅收風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)當(dāng)時(shí)董事長(zhǎng)就就問(wèn)我，李老師如果我我們投資600億作為一級(jí)級(jí)開(kāi)發(fā)，我最最終按照政府府給我4.88億的補(bǔ)償，這這4.8億牽牽扯到我還有有沒(méi)有費(fèi)用，這這8%是土地地平整的收入入，是不是凈凈收入呀？是是平整費(fèi)用都都回來(lái)了，另另外給你8%，另外給你你8%的回報(bào)報(bào)，等于4.8億要交333%的所得得稅，這是在在2005、22006年的的時(shí)候，這個(gè)個(gè)企業(yè)覺(jué)得我我要交這么多多的稅，一個(gè)個(gè)億都沒(méi)有了了。 第一，你們們作為稅務(wù)咨咨詢(xún)機(jī)構(gòu)你們們有沒(méi)有什么么好辦法？所所得稅這塊給給我們想一下下辦法。第二二

35、，我的營(yíng)業(yè)業(yè)稅怎么交？第三，我還還交不交土地地增值稅。這這一系列的問(wèn)問(wèn)題都是他的的董事長(zhǎng)和財(cái)財(cái)務(wù)總監(jiān)咨詢(xún)?cè)兾业?，我看看這個(gè)企業(yè)營(yíng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照是城建開(kāi)發(fā)發(fā)有限公司，營(yíng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照是房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)業(yè)務(wù)，經(jīng)營(yíng)范范圍房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)。我想這這家房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)商它從事事的土地平整整業(yè)務(wù)到底怎怎么交稅，是是值得我們深深入思考的。如如果它獲得88%的凈回報(bào)報(bào)，按照要交交33%的稅稅，就沒(méi)有收收入了。你應(yīng)應(yīng)該按8%獲獲得凈收入，交交33%的所所得稅，這個(gè)個(gè)董事長(zhǎng)一直直讓我想辦法法，看所得稅稅能不能不交交。后來(lái)我就就想，房地產(chǎn)產(chǎn)從事土地平平整到底業(yè)務(wù)務(wù)性質(zhì)是什么么？土地平整整到底是什么么業(yè)務(wù)？把地地我給平整了了，修成道路路、

36、橋梁了，使使生地變成熟熟地是房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)嗎？正正常的房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)交交營(yíng)業(yè)稅怎么么交的？銷(xiāo)售售不動(dòng)產(chǎn)，是是在我在這兒兒把房子建了了，我把房子子賣(mài)出去了。 還有一種方方式是把土地地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓讓出去了，按按照轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)產(chǎn)交稅，我想想這個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，這這個(gè)土地是房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公公司的嗎？是是國(guó)家的，是是政府的，怎怎么轉(zhuǎn)讓土地地使用權(quán)呢？沒(méi)有。第二二，他銷(xiāo)售不不銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)呢？沒(méi)有。它它到底做什么么了？做土地地平整了。后后來(lái)我就想在在營(yíng)業(yè)稅中做做土地平整業(yè)業(yè)務(wù)，在外商商投資企業(yè)和和企業(yè)所得稅稅中，外商投投資企業(yè)從事事土地平整業(yè)業(yè)務(wù)的外商企企業(yè)，可以認(rèn)認(rèn)定為生產(chǎn)性性的外商投資資企業(yè)，是什什么意思呢？

37、我們稅法有有規(guī)定，生產(chǎn)產(chǎn)性外商企業(yè)業(yè)，可以自獲獲利年度起可可以免二減三三，這個(gè)政策策多好呀。 你看文件依依據(jù)規(guī)定怎么么規(guī)定的？外外資專(zhuān)門(mén)從事事土地平整業(yè)業(yè)務(wù)的企業(yè)，可可以認(rèn)定為生生產(chǎn)性外商投投資公司，還還可以自獲利利，免二減三三。我們的企企業(yè)經(jīng)營(yíng)范圍圍是房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)，中中外合資的房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)，能不能能認(rèn)定為生產(chǎn)產(chǎn)性外商投資資企業(yè)呢？不不行。后來(lái)我我的委托方不不是外商企業(yè)業(yè)，而是內(nèi)資資企業(yè)，營(yíng)業(yè)業(yè)范圍是房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，名名稱(chēng)是城建開(kāi)發(fā)發(fā)有限公司。我我說(shuō)你先從稅稅收上走，咱咱們一塊商量量，變更你的的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，主主要改變兩個(gè)個(gè)地方做變更更。一變更你你的經(jīng)營(yíng)范圍圍，現(xiàn)在把房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)業(yè)務(wù)去掉

38、因?yàn)闉槟銢](méi)有做房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，這這個(gè)項(xiàng)目這么么大你完全可可以把它去掉掉。就直接寫(xiě)寫(xiě)土地平整，就就做土地平整整。咱們一定定跟工商局找找關(guān)系，把你你的經(jīng)營(yíng)范圍圍變更，從房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目轉(zhuǎn)成土地地平整。你原原來(lái)兩個(gè)股東東，再吸引一一個(gè)股東，他他說(shuō)我正好有有一個(gè)境外的的公司。我說(shuō)說(shuō)，你再引起起一個(gè)境外的的投資商，這這個(gè)公司名稱(chēng)稱(chēng)還是城建公司司，第二企業(yè)業(yè)就變成了中中外合資企業(yè)業(yè)了，外資占占了25%。第第二業(yè)務(wù)范圍圍變成土地平平整了。這兩兩個(gè)改了以后后，我們看這這個(gè)企業(yè)在稅稅收上發(fā)生了了戲劇性的變變化。第一這這個(gè)企業(yè)還交交不交企業(yè)所所得稅了？免免二減三，什什么時(shí)候獲利利？在政府土土地招拍掛的的時(shí)候，免二

39、二減三了。第第二，把營(yíng)業(yè)業(yè)稅也解決了了，政府把這這個(gè)項(xiàng)目給他他了，他把這這個(gè)又轉(zhuǎn)包出出去了，土地地平整業(yè)務(wù)是是什么？是屬屬于建筑類(lèi)勞勞務(wù)的其他作作業(yè)，其他業(yè)業(yè)務(wù)里包括土土地平整，營(yíng)營(yíng)業(yè)稅不按照照5%交了，所所得稅也解決決了，而且他他找沒(méi)有找稅稅務(wù)局，不用用找了，不用用找關(guān)系了，也也不用賄賂他他們的，我就就是一家中外外合資企業(yè)，我我們就是免二二減三，就把把這個(gè)問(wèn)題解解決了。 我們作為房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上上，一定要根根據(jù)自己業(yè)務(wù)務(wù)的性質(zhì)，然然后去定性，我我的業(yè)務(wù)流程程到底是什么么，我的業(yè)務(wù)務(wù)流程到底是是什么，一定定要巧妙的、準(zhǔn)準(zhǔn)確的定性。也也就是說(shuō)，我我們很多企業(yè)業(yè)在進(jìn)行操作作的過(guò)程中，缺缺乏對(duì)你業(yè)務(wù)務(wù)

40、的安排，所所以說(shuō)，你的的企業(yè)就沒(méi)有有找到一個(gè)很很好的切點(diǎn)，這這個(gè)企業(yè)經(jīng)過(guò)過(guò)我深度分析析，這個(gè)企業(yè)業(yè)變成什么企企業(yè)了？是房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)嗎？原來(lái)來(lái)是房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)做土土地平整，給給蛻化成建筑筑施工企業(yè)了了，正好符合合土地一級(jí)開(kāi)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，土土地一級(jí)開(kāi)發(fā)發(fā)就是平整土土地嘛，是在在后面改變的的，合同簽完完了，自己一一調(diào)整，自己己把自己的稅稅收解決了，也也不張揚(yáng)。我我不交稅是因因?yàn)槎惙ㄒ?guī)規(guī)定的我不交交稅，是企業(yè)業(yè)通過(guò)定性，然然后找出節(jié)稅稅的空間。 這兩天我又又接觸到一家家公司，正好好稅務(wù)局查帳帳，查到一個(gè)個(gè)問(wèn)題，這家家公司在報(bào)紙紙上打了很多多廣告。它是是一個(gè)公寓，是是一個(gè)產(chǎn)權(quán)式式的公寓。這這個(gè)房子類(lèi)

41、似似于產(chǎn)權(quán)式酒酒店，房子我我蓋完了，把把房子賣(mài)給了了很多很多小小業(yè)主，賣(mài)完完之后，雙方方約定我再回回租，但是這這個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)商，為了了能夠在報(bào)紙紙上更好的吸吸引購(gòu)房者，你你交的不是銀銀行貸款嘛，首首付款用免三三年租金，第第一次我返你你三年租金，然然后這個(gè)租金金等于直接返返給你了，這這個(gè)三年租金金怎么返呢？我把房子定定價(jià)，原來(lái)比比如1萬(wàn)一平平米現(xiàn)在我按按8000塊塊錢(qián)一平米賣(mài)賣(mài)給你。實(shí)際際上我第一次次返給你怎么么返呢？等于于我房子的錢(qián)錢(qián)降價(jià)了，我我房子80000賣(mài)給你，實(shí)實(shí)際上這個(gè)房房子1萬(wàn)塊錢(qián)錢(qián)一平米。為為了使我的房房子更好的賣(mài)賣(mài)出去，這個(gè)個(gè)房子我還回回租過(guò)來(lái)，到到第三年再付付給你租金，前前

42、三年不付你你租金了，你你贈(zèng)送我三年年的租金充值值我的房款。 這一次稅務(wù)務(wù)局查帳，把把它打的報(bào)紙紙廣告拿過(guò)來(lái)來(lái)了，這個(gè)房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商商房?jī)r(jià)按照88000塊錢(qián)錢(qián)一平米做的的，廣告上打打了贈(zèng)送3年年租金，所以以你的房?jī)r(jià)不不是80000，是1萬(wàn)，然然后你給他三三年租金，這這麻煩了。房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商商是按照80000塊錢(qián)記記帳的，這個(gè)個(gè)企業(yè)做這個(gè)個(gè)安排的時(shí)候候，實(shí)際上有有問(wèn)題，這次次稅務(wù)局在查查帳的過(guò)程當(dāng)當(dāng)中，就引出出了很多很多多問(wèn)題。第一一個(gè)問(wèn)題我們們看一下，如如果這個(gè)房?jī)r(jià)價(jià)是1萬(wàn)，然然后你幫助購(gòu)購(gòu)房者交了一一些房款，那那就是1萬(wàn)了了，營(yíng)業(yè)稅按按照1萬(wàn)塊錢(qián)錢(qián)交稅，營(yíng)業(yè)業(yè)稅得這樣交交。第二個(gè)問(wèn)問(wèn)題就出來(lái)，

43、你你要把這個(gè)租租金交給購(gòu)房房者，你還代代理個(gè)人所得得稅，這個(gè)方方案指定的過(guò)過(guò)程中，沒(méi)有有經(jīng)過(guò)系統(tǒng)的的分析，你不不是正宗的房房東，你怎么么做？我為了了能夠使我的的銷(xiāo)售模式，能能夠讓更多的的消費(fèi)者認(rèn)同同，我采取的的是折扣銷(xiāo)售售，我賣(mài)的時(shí)時(shí)候房?jī)r(jià)就是是8000，但但是附加條件件，我這個(gè)房房子必須回租租。為了推廣廣這種模式，我我售房的時(shí)候候是折價(jià)，不不是贈(zèng)送，你你贈(zèng)三年租金金，你的房?jī)r(jià)價(jià)就不是80000，是11萬(wàn)，這樣稅稅務(wù)機(jī)關(guān)就抓抓住這個(gè)問(wèn)題題的要害了，這這個(gè)企業(yè)正在在稅務(wù)機(jī)關(guān)檢檢查當(dāng)中，問(wèn)問(wèn)題還沒(méi)有處處理完呢。當(dāng)當(dāng)時(shí)就沒(méi)有想想到，廣告這這樣打，購(gòu)房房者踴躍呀，出出6萬(wàn)塊錢(qián)就就可以把房買(mǎi)買(mǎi)了，但是實(shí)

44、實(shí)際上不是66萬(wàn)，而是88萬(wàn)。實(shí)際上上用這種方式式替代了，我我前提為了能能讓我的銷(xiāo)售售模式被認(rèn)同同，所以為了了這樣的方式式，來(lái)買(mǎi)我房房子的人，首首先是折價(jià)，不不是贈(zèng)送，如如果是贈(zèng)送價(jià)價(jià)格就不是88000塊錢(qián)錢(qián)，而是一萬(wàn)萬(wàn)了。我們?cè)谄髽I(yè)業(yè)的運(yùn)營(yíng)當(dāng)中中都會(huì)牽扯到到法律上的安安排，房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在在重大的稅收收決策中，都都應(yīng)該系統(tǒng)的的把控這樣一一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)。結(jié)結(jié)果這個(gè)案例例，我們?cè)?2004、22005年，還還接觸了跟它它類(lèi)似的案例例，也是一個(gè)個(gè)產(chǎn)權(quán)式酒店店，它比較特特殊，并不是是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)商，是一個(gè)個(gè)投資公司，投投資公司走了了一個(gè)捷徑，他他把房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)發(fā)的一棟樓全全部買(mǎi)下了，他他間接的進(jìn)

45、入入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)了，買(mǎi)下來(lái)來(lái)以后，他把把它做成產(chǎn)權(quán)權(quán)式酒店了，先先裝修，裝修修成四星級(jí)賓賓館，他說(shuō)我我這是一個(gè)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式酒店，然然后找當(dāng)?shù)氐牡穆蓭熥隽艘灰粋€(gè)很好的法法律方案，再再把這個(gè)酒店店分割成一個(gè)個(gè)單元，賣(mài)給給投資者。當(dāng)當(dāng)時(shí)股票市場(chǎng)場(chǎng)不火，很多多人就看好了了這種形式了了，賣(mài)完以后后再回租，再再給他租金回回報(bào)。 當(dāng)時(shí)這種模模式很受歡迎迎，這個(gè)企業(yè)業(yè)用了4個(gè)月月時(shí)間，就把把這個(gè)酒店賣(mài)賣(mài)出去了900%了。我當(dāng)當(dāng)時(shí)就跟這個(gè)個(gè)酒店的人接接觸，我就問(wèn)問(wèn)財(cái)務(wù)經(jīng)理，你你們家是做什什么的？是做做產(chǎn)權(quán)式酒店店的。怎么交交稅呢？等于于把不動(dòng)產(chǎn)分分割成物理單單元，賣(mài)給投投資者了，等等于賣(mài)的過(guò)程程中已經(jīng)產(chǎn)權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)移了，

46、我我交稅，交營(yíng)營(yíng)業(yè)稅、城建建、附加。賣(mài)賣(mài)完以后我再再簽回租合同同，我返給他他租金，對(duì)方方要交房產(chǎn)稅稅、個(gè)人所得得稅，我再成成立了一個(gè)公公司，由它回回租的，它通通過(guò)酒店運(yùn)營(yíng)營(yíng)收取房間的的收入、餐飲飲的收入、夜夜總會(huì)的收入入等等，把它它作為一個(gè)公公司運(yùn)營(yíng)。第第一個(gè)先按照照銷(xiāo)售交稅。第第二個(gè)取得租租金的個(gè)人納納稅，我履行行代扣業(yè)務(wù)。第第三個(gè)酒店運(yùn)運(yùn)營(yíng)公司正常常的運(yùn)行要有有一定的業(yè)務(wù)務(wù)，然后納稅稅. 三個(gè)環(huán)節(jié)是是我投資公司司納稅，投資資公司買(mǎi)了一一棟樓又賣(mài)出出去了，我們們按照銷(xiāo)售不不動(dòng)產(chǎn)交稅，我我說(shuō)賣(mài)了多少少？他說(shuō)賣(mài)了了1.6億元元，交了多少少稅？8000多萬(wàn)。他說(shuō)說(shuō)，凡是買(mǎi)了了產(chǎn)權(quán)式酒店店的，都跟我

47、我簽合同了。第第二都要正規(guī)規(guī)的發(fā)票。第第三我的發(fā)票票是當(dāng)?shù)囟悇?wù)務(wù)局領(lǐng)出來(lái)的的，而且是聯(lián)聯(lián)網(wǎng)的，而且且是機(jī)打發(fā)票票，所有的購(gòu)購(gòu)房者都要發(fā)發(fā)票我也沒(méi)辦辦法。他一說(shuō)說(shuō)我就劃了個(gè)個(gè)問(wèn)號(hào)，我就就覺(jué)得當(dāng)時(shí)這這個(gè)企業(yè)這個(gè)個(gè)地方有問(wèn)題題，當(dāng)時(shí)我馬馬上想到20003年有個(gè)個(gè)財(cái)稅06號(hào)號(hào)文件，企業(yè)業(yè)購(gòu)置的不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)，再行轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓并不是按按照發(fā)票的全全額交稅，我我看他買(mǎi)了11.6億，交交了800萬(wàn)萬(wàn)，他是按照照1.6億交交稅了，企業(yè)業(yè)購(gòu)置的不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)可以減掉，所所以跟我談話(huà)話(huà)談了半個(gè)小小時(shí)，我發(fā)現(xiàn)現(xiàn)這個(gè)企業(yè)肯肯定是多交稅稅款了，按照照我們國(guó)家規(guī)規(guī)定，企業(yè)多多交稅款如果果納稅人發(fā)現(xiàn)現(xiàn)自己履行納納稅義務(wù)錯(cuò)誤誤，多交

48、稅款款了，多長(zhǎng)時(shí)時(shí)間可以退回回呀？是截至至交稅款之日日三年內(nèi)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)的，都可以以退還。后來(lái)來(lái)在我們的幫幫助下，這個(gè)個(gè)企業(yè)后來(lái)才才發(fā)現(xiàn)，他這這個(gè)樓是90000萬(wàn)買(mǎi)的的，又花了11000萬(wàn)的的裝修費(fèi)，然然后賣(mài)了1.7、1.88個(gè)億，后來(lái)來(lái)這個(gè)企業(yè)在在我們的幫助助下，把多交交的稅款退回回來(lái)了，現(xiàn)在在我們已經(jīng)簽簽了第四年合合同了，成了了鐵桿的客戶(hù)戶(hù)了。 很多企業(yè)在在稅收過(guò)程中中，有很多政政策，由于納納稅的一方并并沒(méi)有全面的的掌握，可能能就沒(méi)有想到到這里的稅收收問(wèn)題，因此此，我們企業(yè)業(yè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中中，一定要準(zhǔn)準(zhǔn)確的把控我我們的稅收風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，來(lái)進(jìn)行行稅務(wù)規(guī)劃。什什么叫稅務(wù)規(guī)規(guī)劃呢？我們們剛才講了兩兩個(gè)例子，實(shí)實(shí)

49、際上到底什什么是稅務(wù)規(guī)規(guī)劃？稅務(wù)規(guī)規(guī)劃是指納稅稅人利用稅法法的特定條款款和規(guī)定，實(shí)實(shí)際上都是納納稅人利用了了某一項(xiàng)政策策，然后改變變了業(yè)務(wù)的性性質(zhì)，或者改改變了業(yè)務(wù)流流程，或者改改變了業(yè)務(wù)的的關(guān)系。我們們看這些規(guī)定定，都是納稅稅人利用了稅稅法的特定規(guī)規(guī)定，我們剛剛才講，那個(gè)個(gè)企業(yè)為什么么會(huì)少交稅呢呢？是因?yàn)槔昧?0003年財(cái)稅006號(hào)文件。剛剛才那家土地地平整的企業(yè)業(yè)，也是把控控了土地平整整的性質(zhì)，然然后進(jìn)行了法法律關(guān)系的調(diào)調(diào)整，從房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)變成了土地地平整建筑施施工的企業(yè)，由由內(nèi)資換成了了中外合資企企業(yè)，要想稅稅款少交都必必須符合條件件，都是納稅稅人利用了某某些特定政策策進(jìn)行了改

50、變變，還有我們們把資金占用用費(fèi)改成了違違約金，都是是調(diào)整了性質(zhì)質(zhì)，都是納稅稅人利用了某某些納稅政策策，然后做了了一些改變，帶帶來(lái)了稅款的的減少。 什么是偷稅稅呢？偷稅是是不是納稅人人利用稅法？是納稅人違違背稅法，它它都是企業(yè)改改帳了，改合合同了，改了了一些不該改改的地方，實(shí)實(shí)際上你在哪哪改的？偷稅稅在哪改的？是在業(yè)務(wù)發(fā)發(fā)生之前改的的？還是發(fā)生生之后改的？是業(yè)務(wù)發(fā)生生完了，帳沒(méi)沒(méi)有記進(jìn)去，所所以就造成了了偷稅。稅收收籌劃是納稅稅人利用了某某些政策，這這種改變是從從源頭上改的的，偷稅在哪哪改的呢？不不是納稅人利利用稅法，而而是納稅人違違背稅法，進(jìn)進(jìn)行改帳。偷偷稅誰(shuí)實(shí)施的的？偷稅都不不是董事長(zhǎng)實(shí)實(shí)施

51、的，都是是今天在座的的財(cái)務(wù)人員配配合實(shí)施的。偷偷稅是改帳，明明明業(yè)務(wù)發(fā)生生了，你改出出來(lái)的，明明明施工成本就就是1個(gè)億，你你改成了1.6億，這些些改的都是結(jié)結(jié)果既定，你你給改了，這這些都不屬于于稅收籌劃的的范疇。 比如說(shuō)，我我在其他地方方，接觸了一一家房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)商，他為為了少交土地地增值稅和個(gè)個(gè)人所得稅，他他怎么做呢？這是帶有土土地拆遷補(bǔ)償償性質(zhì)的，他他拆遷的有3300多個(gè)商商戶(hù)，實(shí)際上上地上建筑有有300多家家，他為了多多加成本做了了1200家家，虛構(gòu)了8800、9000家虛假資資料，然后加加大拆遷補(bǔ)償償?shù)馁M(fèi)用，這這樣的話(huà)，這這個(gè)企業(yè)的項(xiàng)項(xiàng)目就虧損，不不交稅，既不不交土地增值值稅和個(gè)人所所

52、得稅。他是是偽造了拆遷遷合同，編造造、偽造了土土地拆遷合同同，地上只有有300多家家要補(bǔ)償?shù)模隽?2000家，人為為的多加了8800、9000家，拿一一個(gè)收款收據(jù)據(jù)就可以扣除除，雙方簽訂訂一個(gè)補(bǔ)償協(xié)協(xié)議就可以了了，實(shí)際上只只有300家家要補(bǔ)償?shù)纳躺虘?hù)，做出來(lái)來(lái)1200家家，造成了少少交稅款，這這就是偷稅了了。我們企業(yè)業(yè)一定要把握握好兩個(gè)性質(zhì)質(zhì)，稅收籌劃劃是納稅人利利用了稅法的的特殊政策，這這個(gè)是跟偷稅稅有本質(zhì)區(qū)別別的，納稅人人要達(dá)到少交交稅款的目的的，必須達(dá)到到稅法的規(guī)定定，然后做出出與稅法相適適應(yīng)的調(diào)整，使使我的企業(yè)完完全符合稅法法的條件，然然后這種方式式帶來(lái)的少交交稅款就完全全合法了

53、。 而我們很多多企業(yè)為了少少交稅，往往往是在帳上做做文章，稅收收籌劃不是帳帳上的文章，往往往是帳外的的事情，是事事前要做的，而而不是事后做做文章的。很很多企業(yè)往往往喜歡在事后后做文章，發(fā)發(fā)生了然后做做處理，這說(shuō)說(shuō)明都有一定定的問(wèn)題的。 實(shí)際上我們們通過(guò)上面幾幾個(gè)案例的分分析，我們認(rèn)認(rèn)為作為房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)稅收籌劃是是可以給企業(yè)業(yè)帶來(lái)巨大價(jià)價(jià)值的，這樣樣的方案和那那樣的方案的的策劃會(huì)給企企業(yè)帶來(lái)巨大大的價(jià)值，可可以給企業(yè)帶帶來(lái)價(jià)值，我我們不妨舉一一個(gè)例子看一一下。原來(lái)在在2006年年以前，有一一個(gè)公司在銷(xiāo)銷(xiāo)售的環(huán)節(jié)上上做了一個(gè)策策劃，怎么做做的呢？比如如說(shuō)這個(gè)公司司經(jīng)過(guò)深入研研究，發(fā)現(xiàn)一一個(gè)秘

54、密，假假如說(shuō)這個(gè)企企業(yè)是20003年，這個(gè)個(gè)企業(yè)我們看看怎么做稅務(wù)務(wù)規(guī)劃，這個(gè)個(gè)企業(yè)預(yù)計(jì)的的收入是100億，他當(dāng)時(shí)時(shí)就研究銷(xiāo)售售方案，銷(xiāo)售售方案比較了了，我這個(gè)公公司是一個(gè)售售樓處，售樓樓處可能有115個(gè)人做售售樓的，這115個(gè)人假設(shè)設(shè)通過(guò)工資，每每個(gè)人加上銷(xiāo)銷(xiāo)售提成，一一個(gè)月1萬(wàn)塊塊錢(qián)，在北京京、上海月薪薪加上銷(xiāo)售提提成一萬(wàn)塊錢(qián)錢(qián)，這是一種種方式。 如果這個(gè)企企業(yè)，這個(gè)房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商商15個(gè)人去去做銷(xiāo)售，每每人每月1萬(wàn)萬(wàn)塊錢(qián)，實(shí)際際在所得稅之之前按照工資資扣的話(huà)，比比如說(shuō)16000，20006年才16600的，以以前是8000或者9600，15個(gè)人人扣除的金額額是很有限的的，他就說(shuō)我我能不能

55、不這這樣設(shè)計(jì)，我我可以建一個(gè)個(gè)售樓處，但但是我委托一一個(gè)售樓公司司，它在這里里賣(mài)房子，實(shí)實(shí)際是一個(gè)售售樓公司了，房房子的合同跟跟誰(shuí)簽?zāi)兀扛康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)商簽，我給給售樓公司付付售樓傭金，假假如是2%，售售樓公司假如如還是15個(gè)個(gè)人，我們看看一下這個(gè)售售樓公司要付付2%，100億銷(xiāo)售額的的2%是多少少呢？是不是是2000萬(wàn)萬(wàn)？是20000萬(wàn)。這個(gè)個(gè)支付多少錢(qián)錢(qián)呢？一個(gè)人人一個(gè)月公司司1萬(wàn)，乘以以12，1880萬(wàn)，但是是我們首先看看一下，這付付的20000萬(wàn)，按照原原來(lái)的企業(yè)所所得稅扣除辦辦法，20000年84號(hào)號(hào)文件，我付付出的傭金能能不能在所得得稅中扣除，跟跟單位做的沒(méi)沒(méi)有金額限制制，給個(gè)人支

56、支付傭金不能能超過(guò)5%，他他們是合同關(guān)關(guān)系，付2%可以在稅前前扣除？可以以。這20000萬(wàn)可以扣扣除，這個(gè)售售樓公司跟他他什么關(guān)系？假如說(shuō)關(guān)聯(lián)聯(lián)關(guān)系，這個(gè)個(gè)公司自房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司司的所得額，我我付2%傭金金的回報(bào)是11%到4%之之間，我超沒(méi)沒(méi)超標(biāo)準(zhǔn)？沒(méi)沒(méi)有。一般在在1%到4%之間，我付付2%，實(shí)際際上這20000萬(wàn)是房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的的利潤(rùn)，轉(zhuǎn)移移到哪了？轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移到銷(xiāo)售公公司，銷(xiāo)售公公司獲得的是是傭金回報(bào)，傭傭金交營(yíng)業(yè)稅稅，按服務(wù)業(yè)業(yè)交營(yíng)業(yè)稅。 財(cái)稅20002年有一個(gè)個(gè)208號(hào)文文，這個(gè)文件件怎么說(shuō)的？新辦的服務(wù)務(wù)型企業(yè)，安安置下崗人員員達(dá)到30%，可以免三三年個(gè)人所得得稅、營(yíng)業(yè)稅稅、城建、教教育

57、附加。什什么是稅收籌籌劃？是當(dāng)一一個(gè)企業(yè)有兩兩個(gè)或者兩個(gè)個(gè)以上政策可可供選擇的時(shí)時(shí)候，就用這這種方式解決決了它的一部部分問(wèn)題，22000萬(wàn)等等于他的一部部分所得轉(zhuǎn)移移到免稅企業(yè)業(yè)。國(guó)稅20006年有個(gè)個(gè)31號(hào)文件件，31號(hào)文文件怎么說(shuō)的的？房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得得享受新辦服服務(wù)業(yè)企業(yè)，這這是在20006年才開(kāi)始始實(shí)行的，之之前很多企業(yè)業(yè)，我們今天天在座的房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)不是一天了了，有想到這這個(gè)政策嗎？很多政策出出臺(tái)以來(lái)，大大家沒(méi)有仔細(xì)細(xì)分析它，當(dāng)當(dāng)一個(gè)企業(yè)找找到兩個(gè)或者者兩個(gè)以上的的政策差異，找找出稅務(wù)籌劃劃點(diǎn)。 我們?cè)僬f(shuō)另另一個(gè)客戶(hù)的的項(xiàng)目，這個(gè)個(gè)客戶(hù)是開(kāi)發(fā)發(fā)寫(xiě)字間的，從從事寫(xiě)字間的的開(kāi)發(fā)

58、，這個(gè)個(gè)寫(xiě)字間只租租不售，這個(gè)個(gè)寫(xiě)字間租金金每平米是99元錢(qián)每天，在在西安能達(dá)到到這個(gè)水平嗎嗎？他們一天天最貴的可以以達(dá)到30多多塊錢(qián)每平米米，這是算中中檔的，每平平米每天9塊塊錢(qián)，他每年年的租金差不不多2億。當(dāng)當(dāng)時(shí)這個(gè)房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就就說(shuō)了，這22億首先有55.5%交營(yíng)營(yíng)業(yè)稅附加了了，還要交112%的房產(chǎn)產(chǎn)稅，他覺(jué)得得這個(gè)稅收壓壓力非常之大大。同時(shí)，這這個(gè)企業(yè)就問(wèn)問(wèn)了，我們只只租不售，交交不交企業(yè)所所得稅？第二二交不交土地地增值稅。 當(dāng)時(shí)跟企業(yè)業(yè)的財(cái)務(wù)總監(jiān)監(jiān)和企業(yè)家對(duì)對(duì)話(huà)的時(shí)候，企企業(yè)遇到的一一些稅收困惑惑。第一，我我們看企業(yè)交交不交企業(yè)所所得稅，如果果我開(kāi)發(fā)的產(chǎn)產(chǎn)品采取出租租形式，它的的成

59、本是多少少？折舊要不不要扣除？如如果扣除的話(huà)話(huà)，那么就轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)產(chǎn)了。轉(zhuǎn)固定定資產(chǎn)可以扣扣折舊，如果果按照20006年的311號(hào)文件，房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的的房地產(chǎn)產(chǎn)品品作為固定資資產(chǎn)，是視同同銷(xiāo)售交企業(yè)業(yè)所得稅。什什么是視同銷(xiāo)銷(xiāo)售？房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的的產(chǎn)品按照22006年331號(hào)文件，也也就是房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品品轉(zhuǎn)做固定資資產(chǎn)的話(huà)，允允許提折舊，但但是要視同銷(xiāo)銷(xiāo)售，實(shí)際上上這個(gè)樓租金金可以租2億億，開(kāi)發(fā)成本本大不大呀？是不是得幾幾十億呀，交交多少企業(yè)所所得稅呀，壓壓力非常大。如如果不轉(zhuǎn)固定定資產(chǎn)，這個(gè)個(gè)地方的租金金成本還有沒(méi)沒(méi)有？沒(méi)有成成本折舊了，壓壓力就在這。 新的所得稅稅法，這個(gè)地地方還是不

60、是是視同銷(xiāo)售？新的所得稅稅法，就沒(méi)有有視同銷(xiāo)售一一說(shuō)了。20003年到22007年的的3月1號(hào)就就作廢了，我我們就讓他轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)做固定資產(chǎn)產(chǎn)就轉(zhuǎn)到20007年，在在視同銷(xiāo)售這這一節(jié)中，沒(méi)沒(méi)有講到房地地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)發(fā)的產(chǎn)品，不不視同銷(xiāo)售。以以前是內(nèi)部交交易，不視同同銷(xiāo)售，只有有內(nèi)資企業(yè)，331號(hào)文件房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的的企業(yè)轉(zhuǎn)做固固定資產(chǎn)的要要視同銷(xiāo)售。按按照新法是不不視同銷(xiāo)售了了，就不用考考慮這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。 第二個(gè)土地地增值稅，交交不交土地增增值稅呢？不不交，土地增增值稅的核心心是所有權(quán)發(fā)發(fā)生轉(zhuǎn)移，并并取得相應(yīng)利利益的情況下下，包括繼承承，在這種情情況下，才交交稅，土地增增值稅也不交交。 只租不售呢呢，如果房