我國(guó)高校引入REITs的可行性分析研究

1、我國(guó)高校引入REITs的可行性分析研究摘要:從1999年開(kāi)場(chǎng),我國(guó)普通高校進(jìn)入了大規(guī)模的擴(kuò)招擴(kuò)建階段,不斷面臨新的融資與管理困境。而REiTs作為一種國(guó)外開(kāi)展較成熟的信托形式可否介入、如何介入到我國(guó)高校的開(kāi)展中值得深化研究。本文通過(guò)對(duì)我國(guó)高校引入REITs的需求因素、現(xiàn)實(shí)條件及制約因素的分析,討論了命題的可行性。關(guān)鍵詞:我國(guó)高校REITs融資制約因素REITs(RealEstateInvestentTrusf)即房地產(chǎn)投資信托,是一種以發(fā)行收益憑證的方式聚集特定多數(shù)投資者的資金,由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)展房地產(chǎn)投資、經(jīng)營(yíng)、管理,并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。REITs是1960年由

2、美國(guó)國(guó)會(huì)批準(zhǔn)設(shè)立的一種投資工具,目的在于為普通民眾投資者提供投資房地產(chǎn)、享受房地產(chǎn)增值收益的時(shí)機(jī)。在我國(guó)經(jīng)濟(jì)、金融領(lǐng)域不斷開(kāi)放開(kāi)展的今天,REITs作為由專業(yè)機(jī)構(gòu)發(fā)起并管理的房地產(chǎn)投資信托基金,其開(kāi)展不僅可以滿足我國(guó)民間儲(chǔ)蓄、社會(huì)保險(xiǎn)資金、企業(yè)資本和外國(guó)資本的投資需求,有效躲避投資者的風(fēng)險(xiǎn),為社會(huì)群眾資本進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)提供有利的條件。同時(shí)REITs回報(bào)的長(zhǎng)期性也有助于培養(yǎng)我國(guó)投資者的長(zhǎng)期投資和理性投資觀念,推動(dòng)我國(guó)投資基金市場(chǎng)的安康標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)展。我國(guó)對(duì)REITs的應(yīng)用雖已有類似大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)等一些成功案例,但總體而言尚處于開(kāi)展的起步階段。我國(guó)高校引入REITs的需求分析1引入REITs是我國(guó)高校資金的

3、現(xiàn)實(shí)需求隨著高等教育的不斷開(kāi)展,尤其是1999年我國(guó)普通高校開(kāi)場(chǎng)大規(guī)模擴(kuò)招-后,多年主要依靠國(guó)家財(cái)投入的高校資金極度匱乏,無(wú)奈使得大量高校走了“擴(kuò)招舉債擴(kuò)建再擴(kuò)招還債的途徑。高校要開(kāi)展,在諸多方面如根底設(shè)施的改造和擴(kuò)建、科研設(shè)備和圖書資料的更新裝備、科研成果的轉(zhuǎn)化和優(yōu)秀人才的引進(jìn)等都急需資金,急需類似REITs的融資工具吸引外部資金以滿足需求。2引入REITs是我國(guó)高校融資渠道創(chuàng)新的需求群眾化進(jìn)程中的我國(guó)高等教育融資出現(xiàn)了假設(shè)干新的特點(diǎn):財(cái)政對(duì)高等教育保障程度的大幅度下降導(dǎo)致高校不斷上漲的“收費(fèi)沖動(dòng),使得“貧困生與“教育公平問(wèn)題成為關(guān)注的焦點(diǎn),對(duì)整個(gè)社會(huì)造成一定的負(fù)面影響;商業(yè)銀行貸款不僅造成

4、高校負(fù)債累累,而且也使商業(yè)銀行自身風(fēng)險(xiǎn)加大。2022年國(guó)家審計(jì)署對(duì)我國(guó)18所高校進(jìn)展審計(jì)發(fā)現(xiàn)這18所高校的債務(wù)總額比2002年增長(zhǎng)45%,據(jù)中國(guó)社會(huì)科學(xué)院發(fā)布的?2022年:中國(guó)社會(huì)形勢(shì)分析與預(yù)測(cè)?顯示,2022年以前,我國(guó)公辦高校向銀行貸款總額達(dá)1500億一2000億元,幾乎所有的高校都有貸款。因此,要實(shí)現(xiàn)我國(guó)高等教育平穩(wěn)、安康、可持續(xù)開(kāi)展,必須尋求新的融資渠道。3引入REITs是我國(guó)高等教育與國(guó)際程度接軌的需求雖然近年來(lái)我國(guó)高等教育得到了迅猛的開(kāi)展,但是我們應(yīng)該清醒地認(rèn)識(shí)到我國(guó)高等教育自身開(kāi)展過(guò)程中存在的問(wèn)題以及與興旺國(guó)家高等教育間的差距。比方美國(guó)的金融自由化改革始于20世紀(jì)70年代末,完

5、善、寬松的金融環(huán)境為美國(guó)高等院校帶來(lái)了新的經(jīng)費(fèi)籌措方式:在資本市場(chǎng)上購(gòu)置股票、債券、轉(zhuǎn)讓專利和知識(shí)產(chǎn)權(quán)都為其帶來(lái)了可觀的收入。我國(guó)高等教育要與國(guó)際接軌,除了要在教育教學(xué)、科研領(lǐng)域加深交流外,國(guó)外高等教育的資金運(yùn)作方式和資源配置方式亦值得我們借鑒。很多興旺國(guó)家在高等教育的開(kāi)展過(guò)程中都出現(xiàn)了類似“校園REITs的形式,值得我國(guó)高校在擴(kuò)招擴(kuò)建中引進(jìn)學(xué)習(xí)。我國(guó)高校引入REITs所需條件分析目前我過(guò)高校已初步具備了引入REITs的根本條件。主要表如今:首先,考慮引入REITs,關(guān)鍵要衡量高校資產(chǎn)的金融特性與條件是否符合這種創(chuàng)新的金融工具的要求。通常而言,合適證券化的金融資產(chǎn)應(yīng)具備兩個(gè)方面的條件:其一是該

6、金融資產(chǎn)抵押物的質(zhì)量要高,這一方面是指該抵押物的營(yíng)利才能要強(qiáng),即該抵押物在將來(lái)能產(chǎn)生可預(yù)測(cè)的穩(wěn)定的現(xiàn)金流,以保證該證券按期還本付息;另一面是指該抵押物的變現(xiàn)才能要強(qiáng),即一旦該證券無(wú)法正常償付而必須將該抵押物變現(xiàn)時(shí),該抵押物要能有較高的變現(xiàn)價(jià)值或?qū)鶆?wù)人有較高的效用。其二是信譽(yù)程度要高,即該金融資產(chǎn)的運(yùn)行有持續(xù)一定時(shí)期的低違約率、低損失率的歷史記錄,該金融資產(chǎn)的原始權(quán)益者已持有該資產(chǎn)一段時(shí)間并有良好的信譽(yù)記錄。這兩個(gè)條件對(duì)于高等教育而言都很容易滿足,因?yàn)槲覈?guó)高校長(zhǎng)期建立投資形成土地、校舍、實(shí)驗(yàn)室和無(wú)形資產(chǎn)等辦學(xué)資源,存在長(zhǎng)期增值空間,是良性資產(chǎn);同時(shí),高校是一種具有宏大開(kāi)展?jié)摿头€(wěn)定收入的事業(yè),

7、具有強(qiáng)大的生命力和持久的資金資源,抵押品與將來(lái)收益均能得到較好的保證。此外,高校也擁有很高的信譽(yù)程度(這正是當(dāng)前商業(yè)銀行愿意向高校發(fā)放貸款的原因)。所以,我國(guó)高校完全可以成為資產(chǎn)證券化的理想發(fā)起人。其次,從整個(gè)國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)根底看,我國(guó)金融體制改革不斷深化,經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況良好,開(kāi)展勢(shì)頭強(qiáng)勁。國(guó)民經(jīng)濟(jì)連續(xù)幾年保持了7.5%以上的增長(zhǎng)率,為房地產(chǎn)證券化創(chuàng)造了一個(gè)穩(wěn)定的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境。而且,開(kāi)展REITs所需的投資主體已逐步形成。我國(guó)居民的儲(chǔ)蓄余額約為10萬(wàn)億元,對(duì)廣闊中小投資者來(lái)說(shuō),REITs提供了流動(dòng)性很強(qiáng)的小額投資時(shí)機(jī),打破了少數(shù)有錢人對(duì)房地產(chǎn)投資的壟斷。更重要的是REITs為投資者帶來(lái)的收入優(yōu)勢(shì)

8、。即95%以上的應(yīng)稅收入要用于股東分配。此外,我國(guó)機(jī)構(gòu)投資者隊(duì)伍也正在逐漸壯大:保險(xiǎn)公司、社?；鸷宛B(yǎng)老基金已經(jīng)或即將成為大的投資機(jī)構(gòu)。一個(gè)REITs吸引機(jī)構(gòu)投資者投資的優(yōu)勢(shì)包括:獲得低本錢的資本,保持股價(jià)的穩(wěn)定,為資本擴(kuò)張獲得持續(xù)的資金來(lái)源,獲得多樣化交易的時(shí)機(jī),獲得“羊群效應(yīng)。此外,國(guó)際經(jīng)歷和國(guó)內(nèi)現(xiàn)行法律為REITs開(kāi)展提供了現(xiàn)實(shí)條件。美國(guó)和亞洲備國(guó)REITs運(yùn)作的案例(例“美國(guó)校園REIT)為我們提供了大量的借鑒經(jīng)歷。我們可以在設(shè)立條件、組織構(gòu)造、運(yùn)作機(jī)制等方面大膽學(xué)習(xí)國(guó)外先進(jìn)理念,創(chuàng)造并設(shè)計(jì)出合適我國(guó)開(kāi)展的REITs形式。我國(guó)大陸目前在交易所上市的房地產(chǎn)公司大約有50多家,因此,房地產(chǎn)上市公司的經(jīng)營(yíng)管理、信息披露以及監(jiān)管經(jīng)歷都可以拿來(lái)借鑒,此外,REITs的上市流程和交易規(guī)那么與普通上市公司、封閉式基金上市的規(guī)定基金一致,施行本錢較低。我國(guó)高校引入REITs的制約因素分析1我國(guó)稅收優(yōu)惠政策的缺失REI