房地產(chǎn)會(huì)計(jì)處理方法和分錄大全

1、 HYPERLINK 會(huì)計(jì)資料下載房地產(chǎn)開發(fā)財(cái)務(wù)務(wù)核算方法房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)財(cái)務(wù)核算執(zhí)執(zhí)行企業(yè)會(huì)會(huì)計(jì)制度，上上市公司自22007年11月1日起施施行企業(yè)會(huì)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則基本準(zhǔn)則則和企業(yè)業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則具體準(zhǔn)準(zhǔn)則。在稅稅務(wù)稽查中，應(yīng)應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注以以下三個(gè)方面面的財(cái)務(wù)核算算。1.銷售售收入的確認(rèn)認(rèn)按企業(yè)會(huì)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中中有關(guān)商品銷銷售收入的確確認(rèn)原則進(jìn)行行確認(rèn)。在實(shí)實(shí)際操作中，開開發(fā)企業(yè)主要要在開發(fā)產(chǎn)品品交付使用，并并將發(fā)票賬單單交付給買受受人時(shí)確認(rèn)銷銷售收入。22.成本費(fèi)用用的構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)的開發(fā)發(fā)成本按成本本計(jì)算對(duì)象計(jì)計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品品成本項(xiàng)目，包包括土地征用用及拆遷補(bǔ)償償費(fèi)、前期工工程費(fèi)、基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建建筑

2、安裝工程程費(fèi)、公共配配套設(shè)施費(fèi)和和開發(fā)間接費(fèi)費(fèi)等；費(fèi)用按按其與項(xiàng)目開開發(fā)的關(guān)系分分為開發(fā)成本本和期間費(fèi)用用。期間費(fèi)用用可直接進(jìn)行行稅前扣除，包包括管理費(fèi)用用、財(cái)務(wù)費(fèi)用用、營(yíng)業(yè)費(fèi)用用，3.開發(fā)成本的的核算開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目成本的核核算實(shí)行制造造成本法，可可分為土地開開發(fā)成本、房房屋開發(fā)成本本、配套設(shè)施施開發(fā)成本和和代建工程開開發(fā)成本。其其基本核算程程序：（1）確確定成本核算算對(duì)象開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品成本核算算對(duì)象是指在在開發(fā)產(chǎn)品成成本的計(jì)算中中，為了歸集集和分配開發(fā)發(fā)費(fèi)用而確定定的費(fèi)用承擔(dān)擔(dān)者。其基本本原則是： 一般的開開發(fā)項(xiàng)目，以以每一獨(dú)立編編制的概算或或施工圖預(yù)算算所列單項(xiàng)工工程為成本核核算對(duì)象。 同一開發(fā)發(fā)

3、地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)構(gòu)類型相同的的群體項(xiàng)目，開開、竣工時(shí)間間相近且由同同一施工單位位施工的，可可并為一個(gè)成成本核算對(duì)象象。 對(duì)于于個(gè)別規(guī)模較較大、工期較較長(zhǎng)的開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目，可以結(jié)結(jié)合經(jīng)濟(jì)責(zé)任任制的需要，按按開發(fā)項(xiàng)目的的一定區(qū)域和和部位，劃分分成本核算對(duì)對(duì)象。成本核核算對(duì)象應(yīng)在在開發(fā)項(xiàng)目開開工前確定，一一經(jīng)確定就不不能隨意改變變，更不能相相互混淆。（22）確定開發(fā)發(fā)產(chǎn)品成本項(xiàng)項(xiàng)目。成本項(xiàng)項(xiàng)目是歸集生生產(chǎn)費(fèi)用的明明細(xì)科目，具具體反映計(jì)入入開發(fā)產(chǎn)品成成本的生產(chǎn)費(fèi)費(fèi)用的用途和和開發(fā)產(chǎn)品成成本構(gòu)成。（33）審核開發(fā)發(fā)成本的真實(shí)實(shí)性與合法性性。（4）歸歸集與分配開開發(fā)成本。開開發(fā)產(chǎn)品完工工前發(fā)生的直直接成本、間間接成

4、本和共共同成本，應(yīng)應(yīng)按配比原則則將其分配至至各成本對(duì)象象。其中，直直接成本和能能夠分清成本本負(fù)擔(dān)對(duì)象的的間接成本，直直接計(jì)入成本本對(duì)象中；共共同成本以及及因多個(gè)項(xiàng)目目同時(shí)開發(fā)或或先后滾動(dòng)開開發(fā)不能分清清負(fù)擔(dān)對(duì)象的的間接成本，應(yīng)應(yīng)按各個(gè)成本本對(duì)象（項(xiàng)目目）占地面積積、建筑面積積或工程概算算等方法計(jì)算算分配。 （55）編制成本本計(jì)算單，結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品品成本。計(jì)算算已完工開發(fā)發(fā)項(xiàng)目從籌建建至竣工驗(yàn)收收的全部開發(fā)發(fā)成本，結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)進(jìn)入“開發(fā)發(fā)產(chǎn)品” 科科目。（6）結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)務(wù)成本。按對(duì)對(duì)外轉(zhuǎn)讓、銷銷售和結(jié)算開開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)實(shí)際成本結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)成成本。房地產(chǎn)投資企業(yè)業(yè)常用的會(huì)計(jì)計(jì)科目一、資產(chǎn)類二、負(fù)債類

5、三、所有者權(quán)益益類四、成本類五、損益類現(xiàn)金銀行存款其他貨幣資金短期投資應(yīng)收票據(jù)應(yīng)收帳款壞帳準(zhǔn)務(wù)預(yù)付帳款其他應(yīng)收款 物物資采購(gòu)采購(gòu)保管費(fèi)庫(kù)存材料庫(kù)存設(shè)備低值易耗品材料成本差異委托加工材料開發(fā)產(chǎn)品分期收款開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品出租開發(fā)產(chǎn)品周轉(zhuǎn)房待攤費(fèi)用長(zhǎng)期投資固定資產(chǎn)累計(jì)折舊固定資產(chǎn)清理固定資產(chǎn)購(gòu)建支支出無(wú)形資產(chǎn)遞延資產(chǎn)待處理財(cái)產(chǎn)損溢溢短期借款應(yīng)付票據(jù)應(yīng)付帳款預(yù)收帳款其他應(yīng)付款應(yīng)付工資應(yīng)付福利費(fèi)應(yīng)交稅金應(yīng)付利潤(rùn)其他應(yīng)交款預(yù)提費(fèi)用長(zhǎng)期借款應(yīng)付債券長(zhǎng)期應(yīng)付款實(shí)收資本資本公積盈余公積本年利潤(rùn)利潤(rùn)分配開發(fā)成本開發(fā)間接費(fèi)用主營(yíng)業(yè)務(wù)收入主營(yíng)業(yè)務(wù)成本主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及及附加其他業(yè)業(yè)務(wù)收入其他業(yè)務(wù)支出銷售費(fèi)用管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用投資

6、收益營(yíng)業(yè)外收入營(yíng)業(yè)外支出會(huì)計(jì)明細(xì)科目設(shè)設(shè)置一 資產(chǎn)類應(yīng)收帳款、 壞帳準(zhǔn)務(wù)、 預(yù)預(yù)付帳款、 其他應(yīng)應(yīng)收款 采購(gòu)保管費(fèi)：采購(gòu)保管人員工工資、福利費(fèi)費(fèi)、辦公費(fèi)、交交通差旅費(fèi)、維維修費(fèi)、勞動(dòng)動(dòng)保護(hù)費(fèi)、等等庫(kù)存材料：A主要材料。指用于工程或產(chǎn)品并構(gòu)成工程或產(chǎn)品實(shí)體的各種材料，如黑色金屬材料、有色金屬材料、木材、硅酸鹽材料、小五金材料、電器材料、化工材料等。B結(jié)構(gòu)件。指指經(jīng)過(guò)吊裝、拼拼砌和安裝而而構(gòu)成房屋建建筑物實(shí)體的的各種金屬的的、鋼筋混凝凝土的、木質(zhì)的結(jié)結(jié)構(gòu)件等。C機(jī)械配件。指指施工機(jī)械、生生產(chǎn)設(shè)備、運(yùn)運(yùn)輸設(shè)備等各各種機(jī)械設(shè)備備替換、維修修使用的各種種零件和配件件，以及為機(jī)機(jī)械設(shè)備準(zhǔn)備備的備品備件件。

7、D其他材料。指指不構(gòu)成工程程或產(chǎn)品實(shí)體體，但有助于于工程或產(chǎn)品品形成，或便便于施工、生生產(chǎn)進(jìn)行的各各種材料，如如燃料、油料料、飼料等。庫(kù)存設(shè)備：用來(lái)來(lái)核算企業(yè)用用于開發(fā)工程程的各種庫(kù)存存設(shè)備的實(shí)際際成本低值易耗品：是是指未達(dá)到固固定資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的勞動(dòng)材料料。如：工具具、器具、玻玻璃器皿等開發(fā)產(chǎn)品：包括括開發(fā)完工的的建設(shè)場(chǎng)地、房房屋、配套設(shè)設(shè)施和代建工工程等分期收款開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品：出租開發(fā)產(chǎn)品：周轉(zhuǎn)房：企業(yè)用用于安置拆遷遷居民周轉(zhuǎn)使使用，下設(shè)在在用周轉(zhuǎn)房和和周轉(zhuǎn)房攤銷銷兩個(gè)明細(xì)科科目待攤費(fèi)用：長(zhǎng)期投資固定資產(chǎn)累計(jì)折舊無(wú)形資產(chǎn)：包括括專利權(quán)、非非專利技術(shù)、商商標(biāo)權(quán)、土地地使用權(quán)。二 負(fù)債類：短期借款、

8、應(yīng)付帳款、 預(yù)收帳款其他應(yīng)付款、 應(yīng)應(yīng)付工資、 應(yīng)付福利費(fèi)費(fèi)應(yīng)交稅金： 主要包包括（營(yíng)業(yè)稅稅5%、城市市維護(hù)建設(shè)稅稅7%、固定定資產(chǎn)調(diào)節(jié)稅稅、所得稅225%、房產(chǎn)產(chǎn)稅、車船使使用稅、土地地使用稅各種種稅種）應(yīng)付付利潤(rùn)其他應(yīng)交款：教教育費(fèi)附加33%長(zhǎng)期借款：向金金融機(jī)構(gòu)借款款一年以上。一一年以下在“短期借款科科目”核算三 所有者權(quán)益益類：實(shí)收資本：不超超過(guò)注冊(cè)資金金額的那部分分投資額，本本科目應(yīng)按投投資人設(shè)置明明細(xì)帳。資本公積：超過(guò)過(guò)注冊(cè)資金額額的那部分投投資額，本科科目應(yīng)按投資資人設(shè)置明細(xì)細(xì)帳。盈余公積： 本年利利潤(rùn)： 利潤(rùn)潤(rùn)分配：四 成本類;開發(fā)成本：分別設(shè)置“土地地開發(fā)”與“配套設(shè)施開開發(fā)

9、”“房屋開發(fā)發(fā)”設(shè)置二級(jí)明明細(xì)。可根據(jù)據(jù)下述六項(xiàng)來(lái)來(lái)設(shè)置三級(jí)明明細(xì)科目房產(chǎn)開發(fā)業(yè)成本本費(fèi)用明細(xì)一一覽表 項(xiàng)目?jī)?nèi)容土地征用及拆遷遷補(bǔ)償費(fèi)指房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)時(shí)為征用土地地所發(fā)生的各各項(xiàng)費(fèi)用，包包括土地出讓讓金、勞動(dòng)力力安置費(fèi)、青青苗補(bǔ)償費(fèi)、土土地補(bǔ)償費(fèi)、拆拆遷補(bǔ)償費(fèi)及及其他因征用用土地而發(fā)生生的費(fèi)用（如如耕地占用稅稅）。前期工程費(fèi)費(fèi)指土地、房屋開開發(fā)前發(fā)生的的總體規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)費(fèi)、可行行性研究費(fèi)、政政府代收代繳繳的各項(xiàng)費(fèi)用用、測(cè)繪、勘勘察、設(shè)計(jì)、各各項(xiàng)臨時(shí)工程程、“七通一一平” 等費(fèi)費(fèi)用?；A(chǔ)設(shè)施費(fèi)費(fèi)指土地、房屋開開發(fā)過(guò)程中發(fā)發(fā)生的道路、供供熱、供水、供供電、供氣、通通訊、照明以以及綠化（包包括排污、排排

10、洪、環(huán)衛(wèi)）等等設(shè)施費(fèi)用。建筑安裝 工工程費(fèi)指企業(yè)以出包方方式支付承建建單位的建筑筑安裝工程費(fèi)費(fèi)和企業(yè)自營(yíng)營(yíng)工程發(fā)生的的建筑安裝費(fèi)費(fèi)。配套設(shè)施費(fèi)費(fèi)指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)內(nèi)發(fā)生的、可可計(jì)入土地和和房屋開發(fā)成成本的、不能能有償轉(zhuǎn)讓的的各項(xiàng)公共配配套設(shè)施發(fā)生生的費(fèi)用，如如鍋爐房、水水塔、公共廁廁所、自行車車棚等。凡能能有償轉(zhuǎn)讓的的公共配套設(shè)設(shè)施如商店、郵郵局、學(xué)校、醫(yī)醫(yī)院等應(yīng)在“配配套設(shè)施成本本”中單獨(dú)核核算。開發(fā)間接費(fèi)用：指企業(yè)所屬的開開發(fā)部門或工工程指揮部門門為組織和管管理開發(fā)項(xiàng)目目而發(fā)生的各各項(xiàng)費(fèi)用支出出，包括工資資、福利費(fèi)、辦辦公費(fèi)、差旅旅費(fèi)、折舊費(fèi)費(fèi)、修理費(fèi)、水水電費(fèi)、勞動(dòng)動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷銷等。

11、各行政政部門為管理理公司而發(fā)生生的各項(xiàng)費(fèi)用用不在此列，應(yīng)應(yīng)在“管理費(fèi)費(fèi)用”中核算算。五 損益類：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入：包括土地轉(zhuǎn)讓讓收入、商品品（房屋）銷銷售收入、配配套設(shè)施銷售售收入、代建建工程結(jié)算收收入、出租房房租金收入。主營(yíng)業(yè)務(wù)成本銷售費(fèi)用：主要要包括：產(chǎn)品品銷售之前的的改裝修復(fù)費(fèi)費(fèi)、不品看護(hù)護(hù)費(fèi)、水電費(fèi)費(fèi)、采暖費(fèi)；產(chǎn)品銷售過(guò)過(guò)程中所發(fā)生生的廣告宣傳傳費(fèi)、展覽費(fèi)費(fèi)，以及為銷銷售本企業(yè)的的產(chǎn)品而專設(shè)設(shè)的銷售機(jī)構(gòu)構(gòu)的職工工資資、福利費(fèi)、業(yè)業(yè)務(wù)費(fèi)等經(jīng)常常費(fèi)用發(fā)生的的銷售費(fèi)用：主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及及附加：計(jì)提提本月應(yīng)交納納的營(yíng)業(yè)稅、城城市維護(hù)建設(shè)設(shè)稅、教育費(fèi)費(fèi)附加及土地地增值稅其他他業(yè)務(wù)收入：包括售后服服務(wù)收

12、入、材材料轉(zhuǎn)讓收入入、固定資產(chǎn)產(chǎn)出租收入、開開形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓收入其他業(yè)務(wù)支出管理費(fèi)用：工資資、職工福利費(fèi)費(fèi)、辦公費(fèi)、運(yùn)運(yùn)輸費(fèi)、旅差差費(fèi)、物料消消耗、業(yè)務(wù)招招待費(fèi)、其他他財(cái)務(wù)費(fèi)用：利息息凈支出，外外匯手續(xù)用、金金融機(jī)構(gòu)手續(xù)續(xù)費(fèi)用營(yíng)業(yè)外收入 營(yíng)業(yè)外支出出一、新開辦房地地產(chǎn)會(huì)計(jì)處理理及會(huì)計(jì)分錄錄全集（一）、資產(chǎn)類類主要會(huì)計(jì)科科目核算:（11）現(xiàn)金從銀銀行提取現(xiàn)金金： 借：現(xiàn)金金 貸：銀行行存款支取現(xiàn)現(xiàn)金或是預(yù)支支現(xiàn)金： 借：其他應(yīng)應(yīng)收賬XX 成成本類或材料料類科目 貸：現(xiàn)現(xiàn)金 （2）銀行存款款（3）應(yīng)收賬款款：主要是核核算在開發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓和銷售開開發(fā)產(chǎn)品，提提供出租房屋屋和提供勞務(wù)務(wù)，而向購(gòu)

13、買買、接受和租租用單位或個(gè)個(gè)人收取的款款項(xiàng)。出售租賃商商品房而應(yīng)收收取的未收到到的款項(xiàng)（所所附原始單據(jù)據(jù)：購(gòu)方協(xié)議議銷售發(fā)票或或出租發(fā)票）借：應(yīng)收賬款XX公司或個(gè)人 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入出讓材料而應(yīng)收取的未收款項(xiàng)：借：應(yīng)收賬款XX公司 貸：其他業(yè)務(wù)收入 收回款項(xiàng)時(shí)：借：銀行存款 貸：應(yīng)收賬款（4）壞賬準(zhǔn)備備：確定無(wú)法收收回的應(yīng)收賬賬款而計(jì)提的的壞賬損失，主主要有兩種核核算方法：一一種直接轉(zhuǎn)銷銷法，二是備備抵法提取壞壞賬準(zhǔn)備金：借：管理費(fèi)費(fèi)用 貸：壞賬準(zhǔn)準(zhǔn)備發(fā)生壞賬賬時(shí):借：壞壞賬準(zhǔn)備 貸：應(yīng)應(yīng)收賬款收回回已轉(zhuǎn)銷的應(yīng)應(yīng)收賬款:借借：應(yīng)收賬款款 貸：壞賬準(zhǔn)備 借：銀行存存款 貸貸：應(yīng)收賬款款（5）應(yīng)收

14、票據(jù)據(jù)：指房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因因轉(zhuǎn)讓、銷售售開發(fā)產(chǎn)品而而收到的商業(yè)業(yè)匯票。銷售售商品房而收收到的商業(yè)匯匯票:借：應(yīng)應(yīng)收票據(jù)XX公司 貸：主營(yíng)營(yíng)業(yè)務(wù)收入商商業(yè)匯票到期期：若為無(wú)息息商業(yè)匯票（所所附單據(jù)：銷銷售發(fā)票、雙雙方協(xié)議）:借：銀行存存款 貸：應(yīng)收收賬款若為有有息商業(yè)匯票票:借：銀行行存款 貸：應(yīng)應(yīng)收票據(jù)XX公司 財(cái)務(wù)費(fèi)用（6）預(yù)付賬款款：是指房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)按照合同預(yù)預(yù)付給承包單單位的工程款款和備料款，分分別設(shè)置“預(yù)付承包單單位款”和“預(yù)付供應(yīng)單單位款”兩個(gè)明細(xì)科科目。預(yù)付給承包包單位的工程程款和備料款款（所附單據(jù)據(jù)：付款申請(qǐng)請(qǐng)書、付款單單） 借：預(yù)預(yù)付賬款預(yù)付承包單單位款 貸：銀行存款拔

15、拔付承包單位位抵作備料款款的材料：借借：預(yù)付賬款款預(yù)付承包單單位款 貸：庫(kù)存存材料企業(yè)與與承包單位按按月或是按季季進(jìn)行工程結(jié)結(jié)算時(shí)（所附附單據(jù)：工程程價(jià)款結(jié)算單單） 借借：開發(fā)成本本 貸貸：應(yīng)付賬款款應(yīng)付工程款款同時(shí)，從應(yīng)應(yīng)付的工程款款中扣回預(yù)付付的工程款和和備料款 借：應(yīng)付付賬款應(yīng)付工程款款 貸：預(yù)付賬款預(yù)付承包單單位款用銀行行存款補(bǔ)付余余額：借：應(yīng)應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款款 貸：銀行行存款預(yù)付給供應(yīng)應(yīng)商的材料價(jià)價(jià)款：借：預(yù)預(yù)付賬款預(yù)付供應(yīng)單單位款 貸：銀行行存款材料驗(yàn)驗(yàn)收入庫(kù)，用用預(yù)付款抵扣扣應(yīng)付款借：應(yīng)付賬款應(yīng)付購(gòu)貨款款 貸：預(yù)付付賬款預(yù)付供應(yīng)單單位款用銀行行存款補(bǔ)付余余額：借：應(yīng)應(yīng)付賬款應(yīng)付

16、購(gòu)貨款款 貸貸：銀行存款款（7）物資采購(gòu)購(gòu)：主要是核核算企業(yè)購(gòu)入入各種物資的的采購(gòu)成本。包包括購(gòu)入材料料設(shè)備的買價(jià)價(jià)、運(yùn)雜費(fèi)、流流通壞節(jié)的稅稅金，月終分分配的采購(gòu)保保管費(fèi)和材料料成本差異。（8）采購(gòu)保管費(fèi)：主要核算采購(gòu)保管人員的工資、福利費(fèi)、辦公費(fèi)、交通差旅費(fèi)、折舊費(fèi)、維修費(fèi)、低值易耗品攤銷、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、檢驗(yàn)試驗(yàn)費(fèi)等（9）材料成本差異：主要用來(lái)核算實(shí)際成本與計(jì)劃成本之間的差異。（10）庫(kù)存材料：用來(lái)核算各種為庫(kù)存材料的計(jì)劃成本或?qū)嶋H成本A主要材料。指指用于工程或或產(chǎn)品并構(gòu)成成工程或產(chǎn)品品實(shí)體的各種種材料，如黑黑色金屬材料料、有色金屬屬材料、木材材、硅酸鹽材材料、小五金金材料、電器器材料、化工工

17、材料等。 B結(jié)結(jié)構(gòu)件。指經(jīng)經(jīng)過(guò)吊裝、拼拼砌和安裝而而構(gòu)成房屋建建筑物實(shí)體的的各種金屬的的、鋼筋混凝凝土的和木質(zhì)質(zhì)的結(jié)構(gòu)件等等。 CC機(jī)械配件件。指施工機(jī)機(jī)械、生產(chǎn)設(shè)設(shè)備、運(yùn)輸設(shè)設(shè)備等各種機(jī)機(jī)械設(shè)備替換換、維修使用用的各種零件件和配件，以以及為機(jī)械設(shè)設(shè)備準(zhǔn)備的備備品備件。 D其其他材料。指指不構(gòu)成工程程或產(chǎn)品實(shí)體體，但有助于于工程或產(chǎn)品品形成，或便便于施工、生生產(chǎn)進(jìn)行的各各種材料，如如燃料、油料料、飼料等。（11）庫(kù)存設(shè)備：用來(lái)核算企業(yè)用于開發(fā)工程的各種庫(kù)存設(shè)備的實(shí)際成本購(gòu)入設(shè)備，支付買價(jià)、代墊的運(yùn)雜費(fèi)、采保費(fèi)（所附憑證：代墊費(fèi)用交付單、銷售發(fā)票、付款單）：借：物資采購(gòu)設(shè)備采購(gòu) 貸：銀行存款計(jì)算

18、與分配的采保費(fèi)（所附憑證：計(jì)算的采保費(fèi)用固定表格） 借：物資采購(gòu)設(shè)備采購(gòu) 貸：采購(gòu)保管費(fèi)采購(gòu)保管費(fèi)的計(jì)算公式如下：采購(gòu)保管費(fèi)的實(shí)際分配率=材料實(shí)際發(fā)生的采保費(fèi)/本月購(gòu)入材料實(shí)際發(fā)生的買價(jià)和運(yùn)雜費(fèi)某種物資應(yīng)分?jǐn)偟牟少?gòu)保管費(fèi)=實(shí)際買價(jià)和運(yùn)雜費(fèi)分配率材料驗(yàn)收入庫(kù)（所附單據(jù)：入為單、設(shè)備管理單）：借：庫(kù)存設(shè)備 貸：物資采購(gòu)訂購(gòu)設(shè)備與材料，所發(fā)生的買價(jià)與動(dòng)雜費(fèi)、稅款（所附單據(jù)：購(gòu)貨發(fā)票、提貨單、銀行單據(jù)、運(yùn)輸費(fèi)單據(jù)）：借：預(yù)付賬款 貸：銀行存款設(shè)備到達(dá)驗(yàn)收入庫(kù)：借：物資采購(gòu)設(shè)備采購(gòu) 貸：應(yīng)付賬款應(yīng)付購(gòu)貨款沖減預(yù)付的設(shè)備貨款：借：應(yīng)付賬款應(yīng)付供貨款 貸：預(yù)付賬款支付余下應(yīng)付的設(shè)備材料采購(gòu)款：借：應(yīng)付賬款

19、貸：銀行存款設(shè)備和材料發(fā)出，領(lǐng)用設(shè)備進(jìn)行安裝，用作房屋建設(shè)（所附憑據(jù)：發(fā)出材料匯總表、設(shè)備出庫(kù)單）：借：開發(fā)成本房屋開發(fā) 貸：庫(kù)存設(shè)備銷售積壓設(shè)備（所附單據(jù)：設(shè)備出庫(kù)單、銀行單據(jù)、銷售發(fā)票）：借：銀行存款 貸：其他他業(yè)務(wù)收入結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)成本：借借：其他業(yè)務(wù)務(wù)支出 貸：庫(kù)存存設(shè)備（12）委托加加工材料：主主要是核算委委托外單位加加工的各種材材料的實(shí)際成成本。應(yīng)與加加工單位簽訂訂加工合同。發(fā)出材料，委托外單位加工：借：委托加工材料 貸：庫(kù)存材料 材料成本差異加工完后驗(yàn)收入庫(kù)：借：委托加工材料 貸：銀行存款 借：庫(kù)存材料XX材料 貸：委托加工材料（13）低值易易耗品：是指指未達(dá)到固定定資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)的的勞動(dòng)材料

20、。如如：工具、器器具、玻璃器器皿等自營(yíng)工工程領(lǐng)用生產(chǎn)產(chǎn)工具，一次次性攤銷計(jì)入入成本費(fèi)用：借：開發(fā)間間接費(fèi)用 貸：低值易耗品品倉(cāng)庫(kù)領(lǐng)用工工具一批，用用五五攤銷法法：借：待攤攤費(fèi)用 貸：低值值易耗品 借：采購(gòu)保保管費(fèi) 貸：待攤攤費(fèi)用（14）開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品：是指企業(yè)已已經(jīng)完成全部部開發(fā)過(guò)程并并驗(yàn)收合格，可可以按照合同同的條件移交交購(gòu)貨單位，或或者可以作為為商品對(duì)外銷銷售的產(chǎn)品，包包括開發(fā)完工工的建設(shè)場(chǎng)地地、房屋、配配套設(shè)施和代代建工程等企企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)產(chǎn)品，在竣工工驗(yàn)收時(shí)：借借：開發(fā)產(chǎn)品品 貸貸：開發(fā)成本本對(duì)外銷售轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品，月份終終了按時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)開發(fā)成本：借：主營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)成本 貸：開發(fā)發(fā)產(chǎn)品（15）

21、分期開開發(fā)產(chǎn)品：應(yīng)根據(jù)分期期銷售合同進(jìn)進(jìn)行結(jié)算，可可以根據(jù)需要要設(shè)置“分期收款開開發(fā)產(chǎn)品備查查賬”。借：主營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)成本 貸：分期期收款開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品（16）出租開開發(fā)產(chǎn)品：是是指利用開發(fā)發(fā)完成的土地地和房屋，進(jìn)進(jìn)行商業(yè)性出出租的一種經(jīng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。主主要是通過(guò)收收取租金的形形式實(shí)現(xiàn)的。應(yīng)應(yīng)下設(shè)“出租產(chǎn)品”“出租產(chǎn)品品攤銷”兩個(gè)明細(xì)科科目出租土地地或是房屋時(shí)時(shí)：借：出租租開發(fā)產(chǎn)品出租產(chǎn)品 貸：開發(fā)發(fā)產(chǎn)品租金收收入：借：銀銀行存款或應(yīng)應(yīng)收賬款 貸：主營(yíng)營(yíng)業(yè)務(wù)收入（17）周轉(zhuǎn)房房：是指企業(yè)用用于安置拆遷遷居民周轉(zhuǎn)使使用，下設(shè)“在用周轉(zhuǎn)房房”和“周轉(zhuǎn)房攤銷銷”兩個(gè)明細(xì)科科目開發(fā)的用用于安裝居于于拆遷的周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)房

22、，按實(shí)際際搭建的成本本借：周轉(zhuǎn)房房在用周轉(zhuǎn)房房 貸：開發(fā)發(fā)產(chǎn)品房屋按月計(jì)提提的周轉(zhuǎn)房攤攤銷：借：開開發(fā)成本或開開發(fā)間接費(fèi)用用 貸：周轉(zhuǎn)房周轉(zhuǎn)房攤銷銷其間發(fā)生的的維修費(fèi)用，如如果金額不大大：借：開發(fā)發(fā)成本或開發(fā)發(fā)間接費(fèi)用 貸貸：銀行存款款 如果金額較較大：借：待待攤費(fèi)用或長(zhǎng)長(zhǎng)期待攤費(fèi)用用 貸貸：銀行存款款最后再分次次攤?cè)氲接嘘P(guān)關(guān)成本費(fèi)用科科目（18）固定資資產(chǎn)購(gòu)入的固定定資產(chǎn)（所附附原始憑證：運(yùn)雜費(fèi)專用用發(fā)票、現(xiàn)金金支出憑單、銀銀行單據(jù)、購(gòu)購(gòu)貨發(fā)票等）：借：固定資資產(chǎn) 貸：銀行行存款購(gòu)入需需要安裝的固固定資產(chǎn)：借借：固定資產(chǎn)產(chǎn)購(gòu)建支出 貸：銀行行存款支付安安裝費(fèi)用：借借：固定資產(chǎn)產(chǎn)購(gòu)建支出 貸：

23、銀行行存款安裝完完畢交付使用用時(shí)：借：固固定資產(chǎn) 貸：固定定資產(chǎn)購(gòu)建支支出自制自建的的固定資產(chǎn)（所所附單據(jù)：移移交使用單、工工程結(jié)算單）支付的土地征用費(fèi)及堪設(shè)計(jì)費(fèi)：借：固定資產(chǎn)購(gòu)建支出 貸：銀行存款領(lǐng)用材料時(shí)：借：固定資產(chǎn)購(gòu)建支出 貸：庫(kù)存材料分配建筑工人工資和福利費(fèi)：借：固定資產(chǎn)購(gòu)建支出 貸：應(yīng)付工資 應(yīng)付福利費(fèi)完畢建筑交付使用：借：固定資產(chǎn) 貸：固定資產(chǎn)購(gòu)建支出其他單位投資轉(zhuǎn)入的固定資產(chǎn)（所附單據(jù)：投資證明、合同）：借：固定資產(chǎn) 貸：實(shí)收資本 累計(jì)折舊改擴(kuò)建的固定資產(chǎn)（所附單據(jù)：擴(kuò)建通知單）借：固定資產(chǎn)未使用固定資產(chǎn) 貸：固定資產(chǎn)生產(chǎn)生用固定資產(chǎn)殘料變賣時(shí)：借：銀行存款 貸：固定資產(chǎn)購(gòu)建支

24、出支付擴(kuò)建工程款時(shí)：借：固定資產(chǎn)購(gòu)建支出 貸：銀行存款工程竣工時(shí)（所附單據(jù)：工程竣工結(jié)算單）借：固定資產(chǎn)未使用固定資產(chǎn) 貸：固定資產(chǎn)購(gòu)建支出交付使用時(shí)：借：固定資產(chǎn)生產(chǎn)用固定資產(chǎn) 貸：固定資產(chǎn)未使用固定資產(chǎn)（19）無(wú)形資資產(chǎn)：企業(yè)長(zhǎng)期使使用而沒有實(shí)實(shí)物形態(tài)的資資產(chǎn)，包括專專利權(quán)、非專專利技術(shù)、商商標(biāo)權(quán)、土地地使用權(quán)。（二）、負(fù)債的的主要會(huì)計(jì)科科目的核算（11）應(yīng)付賬款款：因購(gòu)買材材料物資或接接受勞務(wù)應(yīng)付付給供應(yīng)單位位的款項(xiàng)支付付給承包單位位轉(zhuǎn)來(lái)的工程程價(jià)款結(jié)算預(yù)預(yù)支單：借：開發(fā)成本 貸：應(yīng)付付賬款以預(yù)支支款抵沖應(yīng)付付款時(shí)：借：應(yīng)付賬款 貸：預(yù)付付賬款補(bǔ)付其其余款時(shí)：借借：應(yīng)付賬款款 貸：銀行行

25、存款（2）預(yù)預(yù)收賬款：按照規(guī)定合合同或協(xié)議向向購(gòu)房單位或或個(gè)人收取的的購(gòu)房定金。以以及代建工程程收取的代建建工程款收到到預(yù)付款時(shí)：借：銀行存存款 貸：預(yù)收賬賬款預(yù)收代建工工程款提交工工程價(jià)款結(jié)算算單時(shí)：借：應(yīng)收賬款 貸；主營(yíng)營(yíng)業(yè)務(wù)收入 借：預(yù)收收賬款預(yù)收代建工工程款 貸：應(yīng)收收賬款收回全全部余款：借借：銀行存款款 貸貸：應(yīng)收賬款款（3）應(yīng)付工資資開出現(xiàn)金支支票，發(fā)放工工資：借：現(xiàn)現(xiàn)金 貸：銀行存存款 借：應(yīng)付工工資 貸：現(xiàn)金金結(jié)轉(zhuǎn)代扣款款項(xiàng)：借：應(yīng)應(yīng)付工資 貸貸：其他應(yīng)收收款代扣水電費(fèi)費(fèi) 代扣房租租月末分配工工資費(fèi)用借：開發(fā)成本（建建安） 開發(fā)發(fā)間接費(fèi)用（開開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)） 銷售售用費(fèi)（銷售售

26、機(jī)構(gòu)） 管理理費(fèi)用（行政政管理部門）管理費(fèi)用勞動(dòng)動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)（長(zhǎng)長(zhǎng)期放假員工工） 采購(gòu)購(gòu)保管費(fèi)（采采購(gòu)部門） 應(yīng)付付福利費(fèi)（醫(yī)醫(yī)務(wù)人員）（4）應(yīng)付福利利費(fèi)（按工資資總額的144%計(jì)提）借借：開發(fā)成本本（建安） 開發(fā)發(fā)間接費(fèi)用（開開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)） 銷售售用費(fèi)（銷售售機(jī)構(gòu)） 管理理費(fèi)用（行政政管理部門） 采購(gòu)保管費(fèi)（采購(gòu)部門） 貸：應(yīng)付福利費(fèi)用現(xiàn)金支付福利費(fèi)時(shí)：借：應(yīng)付福利費(fèi) 貸：現(xiàn)金（5）應(yīng)交稅金金：核算應(yīng)向向國(guó)家交納的的各項(xiàng)稅金，主主要包括（營(yíng)營(yíng)業(yè)稅、城市市維護(hù)建設(shè)稅稅、固定資產(chǎn)產(chǎn)調(diào)節(jié)稅、所所得稅、房產(chǎn)產(chǎn)稅、車船使使用稅、土地地使用稅各種種稅種）月末末按照實(shí)現(xiàn)的的經(jīng)營(yíng)收入計(jì)計(jì)算應(yīng)交稅金金：借：主營(yíng)

27、營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及及附加 貸：應(yīng)交交稅金應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅稅 應(yīng)交城市維維護(hù)建設(shè)稅月月末按照實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的其他業(yè)務(wù)務(wù)收入計(jì)算出出應(yīng)交納的稅稅金借：其他他業(yè)務(wù)支出貸：應(yīng)交稅稅金應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅稅 應(yīng)交城市維維護(hù)建設(shè)稅月月末如按規(guī)定定計(jì)算當(dāng)月應(yīng)應(yīng)交納的房產(chǎn)產(chǎn)稅、車船使使用稅借：管管理費(fèi)用貸：應(yīng)交稅金房產(chǎn)稅 車船使用稅稅 土地使用稅稅月末計(jì)算的的所得稅：借借：所得稅 貸：應(yīng)交交稅金應(yīng)交所得稅稅實(shí)際交納的的稅金：借：應(yīng)交稅金XX稅 貸：銀行行存款（6）其他應(yīng)交交款：核算向國(guó)家家交納的教育育費(fèi)附加以及及其他應(yīng)交款款月末按規(guī)定定提取教育附附加 借：主主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金金及附加 貸：其他應(yīng)交交款教育費(fèi)附加加（三）、成本本、費(fèi)用主要要會(huì)計(jì)科

28、目核核算（1）開開發(fā)成本：如如能確定核算算對(duì)象的，直直接計(jì)入“開發(fā)成本”，主要包括括：土地征用用及拆遷補(bǔ)償償費(fèi)（土地征征用費(fèi)、耕地地占用稅、勞勞動(dòng)力安置費(fèi)費(fèi)）；前期工工程費(fèi)（規(guī)劃劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)項(xiàng)目可行性研研究、水文、地地質(zhì)、測(cè)繪、“三通一平”）；基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（小區(qū)道路建設(shè)、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化）；建筑安裝工程費(fèi)（支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)）；公共配套設(shè)施費(fèi)（居委會(huì)、派出所、幼兒園、消防、鍋爐房、水塔、自行車棚、公共廁所等設(shè)施支出），分別設(shè)置“土地開發(fā)”與“配套設(shè)施開發(fā)”“房屋開發(fā)”設(shè)置二級(jí)明細(xì)?？筛鶕?jù)上述六項(xiàng)來(lái)設(shè)置三級(jí)明細(xì)科目開發(fā)土地成本費(fèi)用：借：開發(fā)成本土地開

29、發(fā) 貸：銀行存款 或 應(yīng)付賬款XX公司分配開發(fā)的間接接費(fèi)用： 借：開發(fā)成本土地開發(fā) 貸：開發(fā)間接費(fèi)費(fèi)用結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)發(fā)土地成本費(fèi)費(fèi)用： 借：開發(fā)成成本房屋開發(fā) 貸：開發(fā)成本本土地開發(fā)。配套設(shè)施開開發(fā)計(jì)算公式式：某項(xiàng)開發(fā)發(fā)產(chǎn)品預(yù)提配配套設(shè)施開發(fā)發(fā)費(fèi)=該項(xiàng)開開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)預(yù)算成本（或或計(jì)劃成本）配套設(shè)施預(yù)提率配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提率=該配套設(shè)施預(yù)算成本（或計(jì)劃成本）/應(yīng)負(fù)擔(dān)該設(shè)施開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)算成本（或計(jì)劃成本）100%發(fā)生的配套設(shè)施費(fèi)用（自用的建筑場(chǎng)地的開發(fā)）借：開發(fā)成本配套設(shè)施開開發(fā) 貸：開發(fā)產(chǎn)品支支付的配套設(shè)設(shè)施開發(fā)費(fèi)用用： 借：開發(fā)成本配套設(shè)施開開發(fā) 貸：銀行存款同同時(shí)領(lǐng)用庫(kù)存存設(shè)備或是材材料開發(fā)： 借：開

30、發(fā)成成本配套設(shè)施開開發(fā) 貸：庫(kù)存設(shè)備或或庫(kù)存材料分分配應(yīng)負(fù)擔(dān)的的開發(fā)間接費(fèi)費(fèi)用： 借：開發(fā)成本配套設(shè)施開開發(fā) 貸：開發(fā)間接費(fèi)費(fèi)用結(jié)轉(zhuǎn)配套套設(shè)施開發(fā)成成本： 借：開發(fā)發(fā)成本房屋開發(fā) 貸：開發(fā)成本配套設(shè)施開開發(fā)房屋開發(fā)過(guò)過(guò)程中發(fā)生的的費(fèi)用（能夠夠分清對(duì)象的的）借：開發(fā)成本房屋開發(fā) 貸：銀行存款款開發(fā)房屋建建筑的施工方方式主要有“出包”、“自營(yíng)”兩種出包給外外單位進(jìn)行施施工建造（根根據(jù)提出的已已完工程月報(bào)報(bào)或是價(jià)款結(jié)結(jié)算單） 借：開發(fā)發(fā)成本房屋開發(fā) 貸：銀行存存款 或應(yīng)應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款款自已組織施施工的 借：開發(fā)發(fā)成本房屋開發(fā) 貸貸：銀行存款款 或 應(yīng)付賬款應(yīng)付付工程款 應(yīng)付付工資 庫(kù)存材材料或設(shè)

31、備代建工程開開發(fā)成本：是是指企業(yè)接受受其他單位委委托，代為開開發(fā)建設(shè)的工工程項(xiàng)目企業(yè)業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)項(xiàng)代建工程費(fèi)費(fèi)用支出：借借：開發(fā)成本本代建工程開開發(fā) 貸：銀行存存款 或庫(kù)存存材料 或現(xiàn)金金結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)的的間接費(fèi)用：借：開發(fā)成成本代建工程開開發(fā) 貸：開發(fā)間間接費(fèi)用工程程竣工后結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)成本： 借：開發(fā)成本代建工程 貸：開發(fā)成本本代建工程開開發(fā)移交委托托單位后，根根據(jù)移交手續(xù)續(xù) 借：主主營(yíng)業(yè)務(wù)成本本代建工程結(jié)結(jié)算成本 貸：開發(fā)成本代建工程（2）開發(fā)間接接費(fèi)用：所屬直接組組織和管理開開發(fā)發(fā)生的費(fèi)費(fèi)用，包括：管理人員的的工資、職工工福利費(fèi)用、折折舊費(fèi)用、修修理費(fèi)、辦公公費(fèi)、水電費(fèi)費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房房攤銷

32、發(fā)生的的間接費(fèi)用時(shí)時(shí)： 借：開發(fā)間間接費(fèi)用 貸貸：銀行存款款 或應(yīng)應(yīng)付賬款 或應(yīng)付付工資分配開開發(fā)的間接費(fèi)費(fèi)用 ： 借借：開發(fā)成本本房屋開發(fā) 貸：開發(fā)間接接費(fèi)用竣工房房屋開發(fā)成本本的結(jié)轉(zhuǎn)： 借：開發(fā)產(chǎn)品房屋 貸：開發(fā)成本本房屋開發(fā)（3）管理費(fèi)用用：是指開發(fā)企企業(yè)的行政管管理療門為管管理和組織房房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)費(fèi)用（4）財(cái)務(wù)費(fèi)用用：包括開發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)期產(chǎn)的利利息凈支出、匯匯兌損益、調(diào)調(diào)劑外匯手續(xù)續(xù)用、金融機(jī)機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)用用（5）銷售費(fèi)用用：為銷售產(chǎn)品品或提供勞務(wù)務(wù)過(guò)程中所發(fā)發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)費(fèi)用。主要包包括：產(chǎn)品銷銷售之前的改改裝修復(fù)費(fèi)、不不品看護(hù)費(fèi)、水水電費(fèi)、采暖暖費(fèi)；產(chǎn)品銷銷售過(guò)程中

33、所所發(fā)生的廣告告宣傳費(fèi)、展展覽費(fèi)，以及及為銷售本企企業(yè)的產(chǎn)品而而專設(shè)的銷售售機(jī)構(gòu)的職工工工資、福利利費(fèi)、業(yè)務(wù)費(fèi)費(fèi)等經(jīng)常費(fèi)用用發(fā)生的銷售售費(fèi)用：借：銷售費(fèi)用 貸：銀行行存款 或應(yīng)應(yīng)付賬款（四）、收入、利利潤(rùn)的主要會(huì)會(huì)計(jì)科目核算算（1）主營(yíng)營(yíng)業(yè)務(wù)收入：包括土地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓收入、商商品銷售收入入、配套設(shè)施施銷售收入、代代建工程結(jié)算算收入、出租租房租金收入入。由于營(yíng)業(yè)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)與價(jià)款結(jié)算算時(shí)間上的不不一致，我們們應(yīng)該分開計(jì)計(jì)算在實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)業(yè)收入同時(shí)收收到價(jià)款時(shí)：借：銀行存存款 貸：主營(yíng)營(yíng)業(yè)務(wù)收入營(yíng)業(yè)收入實(shí)實(shí)現(xiàn)前，價(jià)款款收取后的：借：應(yīng)收賬賬款 貸：主營(yíng)營(yíng)業(yè)務(wù)收入預(yù)收價(jià)款時(shí)時(shí)，待開發(fā)完完工后再移交交使用的：

34、借借：銀行存款款 貸：預(yù)收收賬款移交使使用時(shí)：借：應(yīng)收賬款 貸：主營(yíng)營(yíng)業(yè)務(wù)收入 借：預(yù)收收賬款 銀行存款 貸：應(yīng)應(yīng)收賬款以賒銷或分分期收款方式式銷售開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品時(shí)，應(yīng)以以當(dāng)期收到的的金額確認(rèn)為為收入借：銀銀行存款 貸：主營(yíng)營(yíng)業(yè)務(wù)收入（22）其他業(yè)務(wù)務(wù)收入：主要包括售售后服務(wù)收入入、材料轉(zhuǎn)讓讓收入、固定定資產(chǎn)出租收收入、開形資資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入入借：銀行存存款 或應(yīng)收賬款款 貸：其其他業(yè)務(wù)收入入（3）主營(yíng)業(yè)務(wù)務(wù)成本：一般本科目目期末無(wú)余額額轉(zhuǎn)讓或是銷銷售開發(fā)產(chǎn)品品成本的結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)：借：主營(yíng)營(yíng)業(yè)務(wù)成本 貸：開發(fā)發(fā)產(chǎn)品如分期期開發(fā)產(chǎn)品的的，應(yīng)與收入入相配比結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)成本：借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成成本 貸：分期期收款開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品

35、（4）其他業(yè)務(wù)務(wù)支出（5）主營(yíng)業(yè)務(wù)務(wù)稅金及附加加計(jì)提本月份份主營(yíng)業(yè)務(wù)應(yīng)應(yīng)交納的營(yíng)業(yè)業(yè)稅、城市維維護(hù)建設(shè)稅、教教育費(fèi)附加及及土地增值稅稅借：主營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)稅金及附附加貸：應(yīng)交稅稅金應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅稅 應(yīng)交城市維維護(hù)建設(shè)稅 應(yīng)交土地增增值稅 其他應(yīng)應(yīng)交款應(yīng)交教育費(fèi)費(fèi)附加月末按按照實(shí)現(xiàn)的其其他業(yè)務(wù)收入入計(jì)算出應(yīng)交交納的稅金借借：其他業(yè)務(wù)務(wù)支出 貸：應(yīng)交交稅金應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅稅 應(yīng)交城市維維護(hù)建設(shè)稅 其他應(yīng)交款款應(yīng)交教育費(fèi)費(fèi)附加二、開發(fā)成本及及期間費(fèi)用、銷銷售、利潤(rùn)的的核算會(huì)計(jì)分錄錄： 1、“開發(fā)發(fā)成本”，主主要包括： （1）土地地征用及拆遷遷補(bǔ)償費(fèi)（土土地征用費(fèi)、耕耕地占用稅、勞勞動(dòng)力安置費(fèi)費(fèi)）； （22）前期工程

36、程費(fèi)（規(guī)劃、設(shè)設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可可行性研究、水水文、地質(zhì)、測(cè)測(cè)繪、“三通通一平”）； （3）基基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（小小區(qū)道路建設(shè)設(shè)、供水、供供電、供氣、排排污、排洪、通通訊、照明、環(huán)環(huán)衛(wèi)、綠化）； （4）建建筑安裝工程程費(fèi)（支付給給承包單位的的建筑安裝工工程費(fèi)）； （5）公共共配套設(shè)施費(fèi)費(fèi)（居委會(huì)、派派出所、幼兒兒園、消防、鍋鍋爐房、水塔塔、自行車棚棚、公共廁所所等設(shè)施支出出），分別設(shè)設(shè)置“土地開開發(fā)”與“配配套設(shè)施開發(fā)發(fā)”“房屋開開發(fā)”設(shè)置二二級(jí)明細(xì)。可可根據(jù)上述六六項(xiàng)來(lái)設(shè)置三三級(jí)明細(xì)科目目 開開發(fā)土地成本本費(fèi)用： 借：開發(fā)發(fā)成本土土地開發(fā) 貸：銀銀行存款 或或應(yīng)付賬款XX公司司 分配配開發(fā)的間接接費(fèi)用

37、借：開發(fā)成成本土地地開發(fā) 貸：開發(fā)發(fā)間接費(fèi)用 結(jié)轉(zhuǎn)開開發(fā)土地成本本費(fèi)用 借：開發(fā)成成本房屋屋開發(fā) 貸：開發(fā)發(fā)成本土土地開發(fā) 配套設(shè)設(shè)施開發(fā) 計(jì)算公式式： 某某項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品品預(yù)提配套設(shè)設(shè)施開發(fā)費(fèi)=該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的預(yù)算成成本（或計(jì)劃劃成本）*配配套設(shè)施預(yù)提提率 配配套設(shè)施費(fèi)預(yù)預(yù)提率=該配配套設(shè)施預(yù)算算成本（或計(jì)計(jì)劃成本）/應(yīng)負(fù)擔(dān)該設(shè)設(shè)施開發(fā)產(chǎn)品品的預(yù)算成本本（或計(jì)劃成成本）*1000% 發(fā)生的配套套設(shè)施費(fèi)用（自自用的建筑場(chǎng)場(chǎng)地的開發(fā)） 借：開開發(fā)成本配套設(shè)施開開發(fā) 貸：開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品 支支付的配套設(shè)設(shè)施開發(fā)費(fèi)用用 借：開發(fā)成本配套設(shè)施施開發(fā) 貸：銀行行存款 同時(shí)領(lǐng)用庫(kù)庫(kù)存設(shè)備或是是材料開發(fā) 借：開開發(fā)成

38、本配套設(shè)施開開發(fā) 貸：庫(kù)存設(shè)設(shè)備或庫(kù)存材材料 分分配應(yīng)負(fù)擔(dān)的的開發(fā)間接費(fèi)費(fèi)用 借借：開發(fā)成本本配套設(shè)設(shè)施開發(fā) 貸：開開發(fā)間接費(fèi)用用 結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)配套設(shè)施開開發(fā)成本 借：開發(fā)發(fā)成本房房屋開發(fā) 貸：開開發(fā)成本配套設(shè)施開開發(fā) 房屋開發(fā)過(guò)過(guò)程中發(fā)生的的費(fèi)用（能夠夠分清對(duì)象的的） 借借：開發(fā)成本本房屋開開發(fā) 貸：銀行存存款 開發(fā)房屋建建筑的施工方方式主要有“出出包”、“自自營(yíng)”兩種 出包給給外單位進(jìn)行行施工建造（根根據(jù)提出的已已完工程月報(bào)報(bào)或是價(jià)款結(jié)結(jié)算單） 借：開發(fā)發(fā)成本房房屋開發(fā) 貸：銀銀行存款 或或應(yīng)付賬款應(yīng)付工程程款 自自已組織施工工的 借借：開發(fā)成本本房屋開開發(fā) 貸：銀行存存款 或應(yīng)付付賬款應(yīng)應(yīng)付工

39、程款 應(yīng)付工資 代建建工程開發(fā)成成本：是指企企業(yè)接受其他他單位委托，代代為開發(fā)建設(shè)設(shè)的工程項(xiàng)目目 企業(yè)業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)項(xiàng)代建工程費(fèi)費(fèi)用支出 借：開發(fā)發(fā)成本代代建工程開發(fā)發(fā) 貸貸：銀行存款款 或庫(kù)存材材料 或現(xiàn)金金 結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)開發(fā)的間接接費(fèi)用 借：開發(fā)成成本代建建工程開發(fā) 貸：開發(fā)間接費(fèi)費(fèi)用 工工程竣工后結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)成本 借：開發(fā)發(fā)成本代代建工程 貸：開開發(fā)成本代建工程開開發(fā) 移移交委托單位位后，根據(jù)移移交手續(xù) 借：主營(yíng)營(yíng)業(yè)務(wù)成本代建工程程結(jié)算成本 貸：開發(fā)成本代建工程程 2、開發(fā)發(fā)間接費(fèi)用：所屬直接組組織和管理開開發(fā)發(fā)生的費(fèi)費(fèi)用，包括：管理人員的的工資、職工工福利費(fèi)用、折折舊費(fèi)用、修修理費(fèi)、辦公公費(fèi)、水電費(fèi)

40、費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房房攤銷發(fā)生的的間接費(fèi)用等等 借：開發(fā)間接費(fèi)費(fèi)用 貸：銀行存存款 或應(yīng)付付賬款 或應(yīng)應(yīng)付工資 分配開發(fā)發(fā)的間接費(fèi)用用 借：開發(fā)成本房屋開發(fā)發(fā) 貸貸：開發(fā)間接接費(fèi)用 竣工房屋開開發(fā)成本的結(jié)結(jié)轉(zhuǎn) 借借：開發(fā)產(chǎn)品品 貸：開發(fā)成本房屋開發(fā)發(fā) 3、（1）預(yù)售房款款 借：銀行行存款、現(xiàn)金金 貸：預(yù)收賬款 （2）開發(fā)完工工，結(jié)轉(zhuǎn)預(yù)售售房款 借：預(yù)收賬款 貸：經(jīng)經(jīng)營(yíng)收入 （3）結(jié)轉(zhuǎn)銷售售房屋成本 借：經(jīng)營(yíng)營(yíng)成本 貸：開發(fā)發(fā)產(chǎn)品 （4）計(jì)提稅金金 借：經(jīng)經(jīng)營(yíng)稅金及附附加 貸：應(yīng)交交稅金-營(yíng)營(yíng)業(yè)稅 貸：應(yīng)應(yīng)交稅金-城建稅 貸：其他應(yīng)交款款-教育費(fèi)費(fèi)附加 （5）結(jié)轉(zhuǎn)收入入 借：經(jīng)營(yíng)收入 貸：本

41、年利利潤(rùn) （6）結(jié)轉(zhuǎn)稅金金 借：本年利潤(rùn) 貸：經(jīng)營(yíng)稅稅金及附加 （7）結(jié)轉(zhuǎn)成本本、費(fèi)用 借：本年年利潤(rùn) 貸：經(jīng)經(jīng)營(yíng)成本、管管理費(fèi)用、銷銷售費(fèi)用、財(cái)財(cái)務(wù)費(fèi)用 三房地產(chǎn)行業(yè)要要交哪些稅種種,稅率各是是多少? 房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主主要涉及的稅稅種有營(yíng)業(yè)稅稅、城建稅、教教育費(fèi)附加，土土地增值稅、房房產(chǎn)稅、土地地使用稅、印印花稅、企業(yè)業(yè)所得稅、個(gè)個(gè)人所得稅以以及契稅等。（一）營(yíng)業(yè)稅:計(jì)稅依據(jù):為納稅人向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。應(yīng)稅勞務(wù)主要涉及以下幾個(gè)方面： 1、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”稅目中的“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”子目征稅； 2、銷售不動(dòng)產(chǎn)，稅率為5%； 3、土地使用權(quán)出租以及房地產(chǎn)建成后出

42、租的，按“服務(wù)業(yè)租賃業(yè)”征稅。計(jì)算公式=營(yíng)業(yè)業(yè)額適用稅稅率 （二）城城市維護(hù)建設(shè)設(shè)稅和教育費(fèi)費(fèi)附加： 以以營(yíng)業(yè)稅為計(jì)計(jì)稅依據(jù)，依依所在地區(qū)分分別適用7%、5%、11%征城市建建設(shè)維護(hù)稅， 依3%計(jì)征教育費(fèi)附加。 （三）土地增值值稅：是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土土地使用權(quán)、地地上的建筑物物及其附著物物并取得收入入的單位和個(gè)個(gè)人征收的一一種稅。土地地增值稅按照照納稅人轉(zhuǎn)讓讓房地產(chǎn)所取取得的增值額額和規(guī)定的適適用稅率計(jì)算算征收，納稅稅人轉(zhuǎn)讓房地地產(chǎn)所取得的的收入減除條條例規(guī)定的的扣除項(xiàng)目金金額后的余額額，為增值額額。它采用四級(jí)超率率累進(jìn)稅率，應(yīng)應(yīng)納土地增值值稅=土地增增值額適用用稅率速算算扣除額速速算扣除率。 其

43、中中：土地增值值額=轉(zhuǎn)讓房房地產(chǎn)總收入入扣除項(xiàng)目目金額。 計(jì)計(jì)算扣除項(xiàng)目目有：取得土土地使用權(quán)所所支付的金額額；開發(fā)土地地和新建房及及配套設(shè)施的的成本；開發(fā)發(fā)土地和新建建房及配套設(shè)設(shè)施的費(fèi)用；舊房及建筑筑物的評(píng)估價(jià)價(jià)格；與轉(zhuǎn)讓讓房地產(chǎn)有關(guān)關(guān)的稅金；加加計(jì)扣除。 （四）房產(chǎn)產(chǎn)稅：是在城市、縣城城、建制鎮(zhèn)、工工礦區(qū)范圍內(nèi)內(nèi)，對(duì)擁有房房屋產(chǎn)權(quán)的內(nèi)內(nèi)資單位和個(gè)個(gè)人按照房產(chǎn)產(chǎn)稅原值或租租金收入征收收的一種稅。它它以房產(chǎn)原值值(評(píng)估值)為計(jì)稅依據(jù)據(jù),稅率為11.2%。年年應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值(評(píng)估值)(1-300%)1.2%。出租租房屋稅率112%。 （五五）城鎮(zhèn)土地地使用稅:是是在城市、縣縣城、建制鎮(zhèn)鎮(zhèn)和

44、工礦區(qū)范范圍內(nèi),對(duì)擁?yè)碛型恋厥褂糜脵?quán)的單位和和個(gè)人以實(shí)際際占用的土地地面積為計(jì)稅稅依據(jù)，按規(guī)規(guī)定稅額、按按年計(jì)算、分分期繳納的一一種稅。年應(yīng)應(yīng)納稅額=(各級(jí)土地地面積相應(yīng)應(yīng)稅額)。 房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)自用、出出租、出借本本企業(yè)建造的的商品房，自自房屋使用或或交付之次月月起計(jì)征城鎮(zhèn)鎮(zhèn)土地使用稅稅和房產(chǎn)稅。 （六）印花花稅：是對(duì)在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交往往中書立、領(lǐng)領(lǐng)受印花稅暫暫行條例所列列舉的各種憑憑證所征收的的一種兼有行行為性質(zhì)的憑憑證稅。分為為從價(jià)計(jì)稅和和從量計(jì)稅兩兩種。應(yīng)納稅額=計(jì)稅稅金額稅率率, 應(yīng)納稅稅額=憑證數(shù)數(shù)量單位稅稅額。 土地地使用權(quán)出讓讓轉(zhuǎn)讓書立的的憑證（合同同）暫不征收收印花稅，

45、但但在土地開發(fā)發(fā)建設(shè)，房產(chǎn)產(chǎn)出售、出租租活動(dòng)中所書書立的合同、書書據(jù)等，應(yīng)繳繳納印花稅。凡凡進(jìn)行房屋買買賣的，簽定定的購(gòu)房合同同應(yīng)按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移書據(jù)所載載金額0.005%繳納印印花稅，房地地產(chǎn)交易管理理部門在辦理理買賣過(guò)戶手手續(xù)時(shí)，應(yīng)監(jiān)監(jiān)督買賣雙方方在轉(zhuǎn)讓合同同或協(xié)議上貼貼花注銷完稅稅后，再辦理理立契過(guò)戶手手續(xù)。在辦理理房地產(chǎn)權(quán)屬屬證件時(shí)，應(yīng)應(yīng)按權(quán)利許可可證照，按件件交納印花稅稅五元，房地地產(chǎn)權(quán)屬管理理部門應(yīng)監(jiān)督督領(lǐng)受人在房房地產(chǎn)權(quán)屬證證上按件貼花花注銷完稅后后，再辦理發(fā)發(fā)證手續(xù)。 （七）契稅稅： 契稅是是以土地使用用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓以及房屋屋買賣的成交交價(jià)格作為計(jì)計(jì)稅依據(jù)，適用稅率為3。 征征收

46、范圍包括括國(guó)有土地使使用權(quán)出讓、土土地使用權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓（包括出出售、贈(zèng)與和和交換）、房房屋買賣、房房屋贈(zèng)與和房房屋交換。計(jì)計(jì)稅依據(jù)主要要是成交價(jià)格格、核定價(jià)格格、交換價(jià)格格差額和“補(bǔ)補(bǔ)繳的土地使使用權(quán)出 讓讓費(fèi)用或者土土地收益”等等。應(yīng)納稅額額=計(jì)稅依據(jù)據(jù)稅率 （八八）企業(yè)所得得稅、外資和和外國(guó)企業(yè)所所得稅：是對(duì)對(duì)我國(guó)境內(nèi)的的企業(yè)或組織織，在一定期期間內(nèi)生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)所得得和其他所得得征收的一種種稅。應(yīng)納稅額=（全全部應(yīng)稅收入入-準(zhǔn)予扣除除項(xiàng)目）適適用稅率。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)采取預(yù)售方方式銷售開發(fā)發(fā)產(chǎn)品的，其其當(dāng)期取得的的預(yù)售收入先先按規(guī)定的利利潤(rùn)率計(jì)算出出預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利利潤(rùn)額，再并并入當(dāng)期應(yīng)納納稅所得額統(tǒng)

47、統(tǒng)一計(jì)算繳納納企業(yè)所得稅稅，待開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品完工時(shí)再再進(jìn)行結(jié)算調(diào)調(diào)整?？缒旯こ坍?dāng)年上上交所得稅按按預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利利潤(rùn)額=預(yù)售售開發(fā)產(chǎn)品收收入利潤(rùn)率率預(yù)售收入的利潤(rùn)潤(rùn)率按開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目所在地不不同，分別按按縣級(jí)不低于于10%、地地市不低于115%、省會(huì)會(huì)城市不低于于20%的原原則或分項(xiàng)確確定。預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品完完工后，企業(yè)業(yè)應(yīng)及時(shí)按本本通知第一條條規(guī)定計(jì)算已已實(shí)現(xiàn)的銷售售收入，同時(shí)時(shí)按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)其對(duì)應(yīng)的銷銷售成本，計(jì)計(jì)算出已實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的利潤(rùn)（或或虧損）額，經(jīng)經(jīng)納稅調(diào)整后后再計(jì)算出其其與該項(xiàng)開發(fā)發(fā)產(chǎn)品全部預(yù)預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)潤(rùn)額之間的差差額，再將此此差額并入當(dāng)當(dāng)期應(yīng)納稅所所得額。（九）個(gè)人所得得稅 :是對(duì)對(duì)個(gè)人的勞務(wù)務(wù)和非

48、勞務(wù)所所得征收的一一種稅。房地地產(chǎn)業(yè)所涉及及最多的是“工工資、薪金”所所得。其適用用5%-455%的超額累累進(jìn)稅率。應(yīng)納稅額=應(yīng)納納稅所得額適用稅率-速算扣除數(shù)數(shù)。 房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)會(huì)計(jì)核算算概括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)會(huì)計(jì)的特點(diǎn)點(diǎn)一、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的主主要業(yè)務(wù)房地地產(chǎn)是房產(chǎn)與與地產(chǎn)的總稱稱。房地產(chǎn)開開發(fā)可將土地地和房屋合在在一起開發(fā)，也也可將土地和和房屋分開開開發(fā)。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就就是從事房地地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，它它既是房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)產(chǎn)者，又是房房地產(chǎn)商品的的經(jīng)營(yíng)者。進(jìn)進(jìn)行的主要業(yè)業(yè)務(wù)有：1土地的開發(fā)發(fā)與經(jīng)營(yíng)。企企業(yè)將有償獲獲得的土地開開發(fā)完成后，既既可有償轉(zhuǎn)讓讓給其他單位位使

49、用，也可可自行組織建建造房屋和其其他設(shè)施，然然后作為商品品作價(jià)出售，還還可以開展土土地出租業(yè)務(wù)務(wù)。2房屋屋的開發(fā)與經(jīng)經(jīng)營(yíng)。房屋的的開發(fā)指房屋屋的建造。房房屋的經(jīng)營(yíng)指指房屋的銷售售與出租。企企業(yè)可以在開開發(fā)完成的土土地上繼續(xù)開開發(fā)房屋，開開發(fā)完成后，可可作為商品作作價(jià)出售或出出租。企業(yè)開開發(fā)的房屋，按按用途可分為為商品房、出出租房、周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)房、安置房房和代建房等等。3城市市基礎(chǔ)設(shè)施和和公共配套設(shè)設(shè)施的開發(fā)。4代建工程的開發(fā)。代建工程的開發(fā)是企業(yè)接受政府和其他單位委托，代為開發(fā)的工程。二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與施工企業(yè)不同。其經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)主要有以下幾點(diǎn)：1開發(fā)經(jīng)營(yíng)的計(jì)劃性。

50、企業(yè)征用的土地、建設(shè)的房屋、基礎(chǔ)設(shè)施以及其他設(shè)施都應(yīng)嚴(yán)格控制在國(guó)家計(jì)劃范圍之內(nèi)，按照規(guī)劃、征地、設(shè)計(jì)、施工、配套、管理“六統(tǒng)一”原則和企業(yè)的建設(shè)計(jì)劃、銷售計(jì)劃進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營(yíng)。2開發(fā)產(chǎn)品的商品性。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品全部都作為商品進(jìn)入市場(chǎng)，按照供需雙方合同協(xié)議規(guī)定的價(jià)格或市場(chǎng)價(jià)格作價(jià)轉(zhuǎn)讓或銷售。3開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的復(fù)雜性。所謂復(fù)雜性包括兩個(gè)方面：(1)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)內(nèi)容復(fù)雜。企業(yè)除了土地和房屋開發(fā)外，還要建設(shè)相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施。經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)囊括了從征地、拆遷、勘察、設(shè)計(jì)、施工、銷售到售后服務(wù)全過(guò)程。(2)涉及面廣，經(jīng)濟(jì)往來(lái)對(duì)象多。企業(yè)不僅因購(gòu)銷關(guān)系與設(shè)備、材料物資供應(yīng)單位等發(fā)生經(jīng)濟(jì)往來(lái)，而且因工程的發(fā)

51、包和招標(biāo)與勘察設(shè)計(jì)單位、施工單位發(fā)生經(jīng)濟(jì)往來(lái)，還會(huì)因受托代建開發(fā)產(chǎn)品、出租開發(fā)產(chǎn)品等與委托單位和承租單位發(fā)生經(jīng)濟(jì)往來(lái)。4開發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng)，投資數(shù)額大。 開發(fā)產(chǎn)品要從規(guī)劃設(shè)計(jì)開始，經(jīng)過(guò)可行性研究、征地拆遷、安置補(bǔ)償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán)衛(wèi)工程等幾個(gè)開發(fā)階段，少則一年，多則數(shù)年才能全部完成。另外，上述每一個(gè)開發(fā)階段都需要投入大量資金，加上開發(fā)產(chǎn)品本身的造價(jià)很高，需要不斷地投入大量的資金。5經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大。開發(fā)產(chǎn)品單位價(jià)值高，建設(shè)周期長(zhǎng)、負(fù)債經(jīng)營(yíng)程度高、不確定因素多，一旦決策失誤，銷路不暢，將造成大量開發(fā)產(chǎn)品積壓，使企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不靈，導(dǎo)致企業(yè)陷入困境。 三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資費(fèi)用估算 經(jīng)營(yíng)

52、房地產(chǎn)投入資金多，風(fēng)險(xiǎn)大，在項(xiàng)目的規(guī)劃階段，必須對(duì)項(xiàng)目的投資與成本費(fèi)用進(jìn)行準(zhǔn)確的估算，以便作出經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)、投資決策。 由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資過(guò)程就是房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過(guò)程，因而其投資估算與成本費(fèi)用估算不可截然分開，應(yīng)合二為一。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用估算的范圍包括土地購(gòu)置成本、土地開發(fā)成本、建安工程造價(jià)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用及開發(fā)期間的稅費(fèi)等全部投資。房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目各項(xiàng)費(fèi)用的構(gòu)成復(fù)雜，變化因素多、不確定性大，依建設(shè)項(xiàng)目的類型不同而有其自身的特點(diǎn)，因此不同類型的建設(shè)項(xiàng)目，其投資和費(fèi)用構(gòu)成有一定的差異。對(duì)于一般房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，投資及成本費(fèi)用由開發(fā)成本和開發(fā)費(fèi)用兩大部分組成。(一)

53、開發(fā)成本 共有八項(xiàng)：1土地使用權(quán)出讓金。國(guó)家以土地所有者身份，將一定年限內(nèi)的土地使用權(quán)有償出讓給土地使用者。土地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類似地塊的出讓金數(shù)額并進(jìn)行時(shí)間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環(huán)境狀況及土地現(xiàn)狀等因素的修正得到；也可依據(jù)所在城市人民政府頒布的城市基準(zhǔn)地價(jià)或平均標(biāo)定地價(jià)，根據(jù)項(xiàng)目所在地段等級(jí)、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。2土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。(1)土地征用費(fèi)。國(guó)家建設(shè)征用農(nóng)村土地發(fā)生的費(fèi)用主要有土地補(bǔ)償費(fèi)、勞動(dòng)力安置補(bǔ)助費(fèi)、水利設(shè)施維修分?jǐn)?、青苗補(bǔ)償費(fèi)、耕地占用稅、耕地墾復(fù)基金、征地管理費(fèi)等。農(nóng)村土地征用費(fèi)的估算可

54、參照國(guó)家和地方有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。(2)拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。在城鎮(zhèn)地區(qū)，國(guó)家和地方政府可以依據(jù)法定程序，將國(guó)有儲(chǔ)備土地或已由企、事業(yè)單位或個(gè)人使用的土地出讓給房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或其他建設(shè)項(xiàng)目使用。因出讓土地使原用地單位或個(gè)人造成經(jīng)濟(jì)損失，新用地單位應(yīng)按規(guī)定給以補(bǔ)償。它實(shí)際上包括兩部分費(fèi)用，即拆遷安置費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)。3前期工程費(fèi) 前期工程費(fèi)主要包括：(1)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究所需費(fèi)用。一般可以按項(xiàng)目總投資額的一定百分比估算。通常規(guī)劃及設(shè)計(jì)費(fèi)為建安工程費(fèi)的3左右，水文地質(zhì)勘探費(fèi)可根據(jù)所需工作量結(jié)合有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算。(2)“三通一平”等土地開發(fā)費(fèi)用。主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費(fèi)用、場(chǎng)地平整費(fèi)和通水

55、、通電、通路的費(fèi)用等。這些費(fèi)用可以根據(jù)實(shí)際工作量，參照有關(guān)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算。4建安工程費(fèi) 它是指直接用于建安工程建設(shè)的總成本費(fèi)用。主要包括建筑工程費(fèi)(建筑、特殊裝修工程費(fèi))、設(shè)備及安裝工程費(fèi)(給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、燃?xì)夤艿?、消防、防雷、弱電等設(shè)備及安裝)以及室內(nèi)裝修工程費(fèi)等。在可行性研究階段，建安工程費(fèi)可采用單元估算法、單位指標(biāo)估算法、工程量近似匡算法、概算指標(biāo)估算法以及類似工程經(jīng)驗(yàn)估算法等估算。5基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 它又稱紅線內(nèi)工程費(fèi)，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環(huán)衛(wèi)等工程費(fèi)用，通常采用單位指標(biāo)估算法來(lái)計(jì)算。6.公共配套設(shè)施費(fèi) 它主要包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)

56、施發(fā)生的支出。其估算可參照“建安工程費(fèi)”的估算方法。7不可預(yù)見費(fèi) 它包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。依據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，以上述16項(xiàng)之和為基數(shù)，按3一5計(jì)算。8開發(fā)期間稅費(fèi) 開發(fā)項(xiàng)目投資估算應(yīng)考慮項(xiàng)目在開發(fā)過(guò)程中所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用。在一些大中城市，這部分費(fèi)用在開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資構(gòu)成中占較大比重。應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估箅。(二)開發(fā)費(fèi)用 開發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。1管理費(fèi)用 可按項(xiàng)目開發(fā)成本構(gòu)成中前16項(xiàng)之和為基數(shù)，按3左右計(jì)算。2銷售費(fèi)用 它指開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在銷售產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委

57、托銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括以下三項(xiàng)：(1)廣告宣傳費(fèi)。約為銷售收人的2一3；(2)銷售代理費(fèi)。約為銷售收入的15一2；(3)其他銷售費(fèi)用。約為銷售收入的05一1。以上各項(xiàng)合計(jì)，銷售費(fèi)用約占銷售收人的4一6。3財(cái)務(wù)費(fèi)用 它指為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款利息和其他財(cái)務(wù)費(fèi)用(如匯兌損失等)。(三)投資與成本費(fèi)用估算結(jié)果的匯總 為了便于對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目各項(xiàng)支出進(jìn)行分析和比較，常把估算結(jié)果以匯總表的形式列出，格式略。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)存貨的核算算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)存貨有以下下幾大類：11原材料類類存貨。指用用于開發(fā)土地地、房屋、建建筑物等開發(fā)發(fā)產(chǎn)品的各種種材料物資，如如鋼材、木材材、砂石、水水

58、泥等。2設(shè)備類存貨貨。 指企業(yè)業(yè)購(gòu)人的用于于房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)的各種種設(shè)備，如電電氣設(shè)備、衛(wèi)衛(wèi)生設(shè)備、通通風(fēng)設(shè)備等。3在產(chǎn)品類存貨。指尚未完工的各種土地、房屋等開發(fā)產(chǎn)品(即在建工程)。4產(chǎn)成品類存貨。 指各種已完成開發(fā)建設(shè)全過(guò)程并已驗(yàn)收合格，可以按合同規(guī)定交付使用或?qū)ν怃N售的各種開發(fā)產(chǎn)品，包括已開發(fā)完成的土地、房屋、配套設(shè)施、代建工程及分期收款開發(fā)產(chǎn)品、出租開發(fā)產(chǎn)品和周轉(zhuǎn)房等。5開發(fā)用品類存貨。指企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中所必需的各種用品，包括低值易耗品及其他用品等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特殊存貨主要是設(shè)備類存貨和各種開發(fā)產(chǎn)品。 注意：臨時(shí)出租房、周轉(zhuǎn)房是視同存貨的。（一）、設(shè)備采購(gòu)與收發(fā)的核算：

59、在一般情況下，供應(yīng)部門負(fù)責(zé)編制設(shè)備供應(yīng)計(jì)劃、簽訂合同和檢查合同的執(zhí)行情況；設(shè)備倉(cāng)庫(kù)負(fù)責(zé)設(shè)備的收、發(fā)、保管、清查盤點(diǎn)等工作；會(huì)計(jì)部門負(fù)責(zé)設(shè)備價(jià)款的結(jié)算、設(shè)備成本的計(jì)算、設(shè)備收發(fā)的核算。設(shè)備的采購(gòu)、收發(fā)按實(shí)際成本計(jì)價(jià)并核算。為了核算設(shè)備的采購(gòu)成本并反映和考核設(shè)備采購(gòu)、收、發(fā)、結(jié)存情況，要在“物資采購(gòu)”賬戶之下設(shè)置“設(shè)備”明細(xì)賬，并專設(shè)“1242庫(kù)存設(shè)備”賬戶。分別核算企業(yè)購(gòu)入各種設(shè)備的實(shí)際采購(gòu)成本和所有庫(kù)存設(shè)備的實(shí)際成本。例1 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購(gòu)入電梯一臺(tái)，買價(jià)(含進(jìn)項(xiàng)稅) 800 000元，運(yùn)雜費(fèi)20000元，價(jià)款和運(yùn)雜費(fèi)已用銀行存款支付。根據(jù)購(gòu)貨發(fā)票、銀行結(jié)算憑證等作如下分錄：借：物資采購(gòu)設(shè)備

60、 88200000貸：銀行存款 8200000假設(shè)企企業(yè)材料設(shè)備備采購(gòu)保管費(fèi)費(fèi)的計(jì)劃分配配率為2，則則購(gòu)入電梯應(yīng)應(yīng)分配的采購(gòu)購(gòu)保管費(fèi)為116400元元。借：物物資采購(gòu)設(shè)備 166400貸：采購(gòu)保管費(fèi)費(fèi) 164000電梯驗(yàn)驗(yàn)收入庫(kù)，計(jì)計(jì)算電梯的實(shí)實(shí)際成本為88364000元。借：庫(kù)存設(shè)備 8364000貸：物資采購(gòu)設(shè)備 88364000（二）、開發(fā)產(chǎn)品品的核算 開發(fā)產(chǎn)品是是指企業(yè)已經(jīng)經(jīng)完成全部開開發(fā)建設(shè)過(guò)程程，并已驗(yàn)收收合格，符合合國(guó)家建設(shè)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計(jì)要要求，可以按按照合同規(guī)定定的條件移交交訂購(gòu)單位，或或者作為對(duì)外外銷售、出租租的產(chǎn)品，包包括土地(建建設(shè)場(chǎng)地)、房房屋、配套設(shè)設(shè)施和代建工工程。已