巴塞爾資本協(xié)議中英文完整版(12附錄4)

1、 PAGE 144 1/14附錄4 監(jiān)管管當(dāng)局對(duì)專業(yè)業(yè)貸款設(shè)定的的標(biāo)準(zhǔn)表1 監(jiān)管管當(dāng)局對(duì)項(xiàng)目目融資風(fēng)險(xiǎn)暴暴露的評(píng)級(jí)表表優(yōu)良中差財(cái)務(wù)實(shí)力市場(chǎng)狀況競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手很少或或者在地域、成成本或技術(shù)方方面有明顯和和持續(xù)的優(yōu)勢(shì)勢(shì)。需求旺盛盛且不斷增長(zhǎng)長(zhǎng)。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手很少或或者在地域、成成本或技術(shù)方方面好于平均均水平但不一一定持續(xù)。需需求旺盛且穩(wěn)穩(wěn)定。項(xiàng)目在地域、成成本或技術(shù)方方面沒(méi)有優(yōu)勢(shì)勢(shì)。需求尚可可且穩(wěn)定。項(xiàng)目在地域、成成本或技術(shù)方方面低于平均均水平。需求求不旺且不斷斷下降。146財(cái)務(wù)比率（例如如：償債保障障比率（DSSCR），貸貸款期保障比比率（PLCCR），項(xiàng)目目期保障比率率（PLCRR）和債務(wù)146涉及項(xiàng)目風(fēng)

2、險(xiǎn)的的財(cái)務(wù)比率很很健康，經(jīng)濟(jì)濟(jì)前景非?？纯春?。涉及項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的的財(cái)務(wù)比率介介于健康和一一般之間，經(jīng)經(jīng)濟(jì)前景看好好。涉及項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的的財(cái)務(wù)比率符符合標(biāo)準(zhǔn)。涉及項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的的財(cái)務(wù)比率冒冒險(xiǎn)性過(guò)大，壓力分析當(dāng)經(jīng)濟(jì)和行業(yè)面面臨持續(xù)、嚴(yán)嚴(yán)重的問(wèn)題時(shí)時(shí)，項(xiàng)目仍能能償還債務(wù)。當(dāng)經(jīng)濟(jì)和行業(yè)面面臨一般問(wèn)題題時(shí)，項(xiàng)目能能償還債務(wù)。只只有當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)生嚴(yán)重問(wèn)題題時(shí)，項(xiàng)目才才可能違約。項(xiàng)目易受經(jīng)濟(jì)周周期中常見(jiàn)的的負(fù)面影響，可可能在正常的的低谷期違約約。如果情況不好轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，項(xiàng)目可能能違約。財(cái)務(wù)配置貸款持續(xù)期與項(xiàng)項(xiàng)目持續(xù)期的的對(duì)比項(xiàng)目的有效使用用壽命大大超超過(guò)貸款期限限項(xiàng)目的有效使用用壽命超過(guò)貸貸款期限項(xiàng)目的有效使用用壽命超過(guò)貸貸

3、款期限項(xiàng)目的有效使用用壽命可能低低于貸款期限限貸款分期償還計(jì)計(jì)劃債務(wù)本息定期等等額償還債務(wù)本息定期等等額償還債務(wù)本息定期等等額償還，但但有少部分到到期一次性償償還到期一次性償還還（Bulllet reepaymeent），或或債務(wù)本息定定期等額償還還，但有很大大部分到期一一次性償還政治、法律環(huán)境境政治風(fēng)險(xiǎn)，即涉涉及項(xiàng)目類型型和風(fēng)險(xiǎn)緩釋釋工具的轉(zhuǎn)移移風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)很低，可供供使用的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)緩釋工具功功能優(yōu)異風(fēng)險(xiǎn)低，可供使使用的風(fēng)險(xiǎn)緩緩釋工具功能能良好風(fēng)險(xiǎn)不高，風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)緩釋工具功功能一般風(fēng)險(xiǎn)很高，缺乏乏風(fēng)險(xiǎn)緩釋工工具或其功能能較差147不可抗力風(fēng)險(xiǎn)（戰(zhàn)戰(zhàn)爭(zhēng)、內(nèi)亂147風(fēng)險(xiǎn)低風(fēng)險(xiǎn)適中一般防護(hù)風(fēng)險(xiǎn)高，未完全全實(shí)

4、施緩釋政府的支持和項(xiàng)項(xiàng)目在長(zhǎng)期對(duì)對(duì)國(guó)家的重要要程度項(xiàng)目對(duì)（主要是是出口導(dǎo)向型型的）國(guó)家具具有重大戰(zhàn)略略性意義，政政府強(qiáng)有力的的支持項(xiàng)目對(duì)國(guó)家重要要，政府支持持程度較高項(xiàng)目不具有戰(zhàn)略略意義，但毫毫無(wú)疑問(wèn)對(duì)政政府有利，政政府可能未明明確表示支持持項(xiàng)目對(duì)國(guó)家不重重要。政府不不支持或支持持較弱法律和監(jiān)管環(huán)境境的穩(wěn)定性（法法律變革的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)）長(zhǎng)期穩(wěn)定有利的的監(jiān)管環(huán)境中期穩(wěn)定有利的的監(jiān)管環(huán)境能比較確定地預(yù)預(yù)測(cè)監(jiān)管環(huán)境境的變化項(xiàng)目可能受當(dāng)前前和未來(lái)的監(jiān)監(jiān)管問(wèn)題影響響在有關(guān)本地成分分要求的法律律豁免方面獲獲得所有必要要支持和批準(zhǔn)準(zhǔn)的程度高較高一般低有關(guān)合同和抵押押品的強(qiáng)制執(zhí)執(zhí)行力合同和抵押品能能強(qiáng)制執(zhí)行合同和抵

5、押品能能強(qiáng)制執(zhí)行即使存在若干非非要害問(wèn)題，合合同和抵押品品仍能強(qiáng)制執(zhí)執(zhí)行合同和抵押品強(qiáng)強(qiáng)制執(zhí)行方面面存在要害問(wèn)問(wèn)題尚未解決決， 交易特征設(shè)計(jì)和技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)技術(shù)和設(shè)計(jì)完全全可靠技術(shù)和設(shè)計(jì)完全全可靠技術(shù)和設(shè)計(jì)可靠靠用強(qiáng)大的的一攬子完工工方案可緩解解萌芽階段的的問(wèn)題技術(shù)和設(shè)計(jì)不可可靠/存在技技術(shù)問(wèn)題和/或設(shè)計(jì)復(fù)雜雜建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)14148已獲全部批件一些事項(xiàng)尚待批批準(zhǔn)但獲批可可能性很大一些事項(xiàng)尚待批批準(zhǔn)但審批程程序明確，審審批只是例行行公事尚未獲得關(guān)鍵批批件，審批并并非例行公事事，可能還要要滿足其他一一些重要條件件建設(shè)合同類型價(jià)格和日期都固固定的總承包包工程、采購(gòu)購(gòu)及建設(shè)合同同（EPC）價(jià)格和日期都固固定的

6、總承包包工程、采購(gòu)購(gòu)及建設(shè)合同同價(jià)格和日期都固固定的總承包包建設(shè)合同，有有一家或一家家以上的承包包商缺乏價(jià)格固定的的總承包合同同或合同不完完整和/或存存在與各承包包商多方聯(lián)絡(luò)絡(luò)的問(wèn)題項(xiàng)目完成擔(dān)保約定的損害賠償償金充足且由由金融實(shí)物資資產(chǎn)支持以及及/或財(cái)務(wù)實(shí)實(shí)力雄厚的項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)起人提提供項(xiàng)目完成成擔(dān)保約定的損害賠償償金較多且由由金融實(shí)物資資產(chǎn)支持以及及/或財(cái)務(wù)實(shí)實(shí)力較強(qiáng)的項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)起人提提供項(xiàng)目完成成擔(dān)保約定的損害賠償償金適當(dāng)且由由金融實(shí)物資資產(chǎn)支持以及及/或財(cái)務(wù)實(shí)實(shí)力較強(qiáng)的項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)起人提提供項(xiàng)目完成成擔(dān)保約定的損害賠償償金不足或缺缺乏金融實(shí)物物資產(chǎn)的支持持或項(xiàng)目完成成擔(dān)保較弱承包商承建類似似項(xiàng)目的

7、業(yè)績(jī)績(jī)和財(cái)務(wù)實(shí)力力強(qiáng)較強(qiáng)中弱 操作風(fēng)險(xiǎn)營(yíng)運(yùn)與維修保養(yǎng)養(yǎng)（O & M）的范圍圍和性質(zhì)完備的長(zhǎng)期營(yíng)運(yùn)運(yùn)和維修保養(yǎng)養(yǎng)合同，最好好附帶履約激激勵(lì)條款和/或營(yíng)運(yùn)和維維修保養(yǎng)儲(chǔ)備備金賬戶長(zhǎng)期的營(yíng)運(yùn)和維維修保養(yǎng)合同同，和/或營(yíng)營(yíng)運(yùn)和維修保保養(yǎng)儲(chǔ)備金賬賬戶不完備的營(yíng)運(yùn)和和維修保養(yǎng)合合同或附帶營(yíng)營(yíng)運(yùn)和維修保保養(yǎng)儲(chǔ)備金賬賬戶缺乏營(yíng)運(yùn)和維修修保養(yǎng)合同：緩釋操作無(wú)無(wú)法抵御高營(yíng)營(yíng)業(yè)成本的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)運(yùn)營(yíng)商的專業(yè)能能力，業(yè)績(jī)和和財(cái)務(wù)實(shí)力很強(qiáng)，或者項(xiàng)目目發(fā)起人承諾諾提供技術(shù)支支持較強(qiáng)中不強(qiáng)/弱，或者者當(dāng)?shù)剡\(yùn)營(yíng)商商受當(dāng)局控制制149承購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)（Offf-takke ris149178(a)存在照付付不議（taake-orr-pay）

8、合合同或固定價(jià)價(jià)格承購(gòu)（ffixed-pricee off-take）合合同的情況下下178承購(gòu)方信譽(yù)卓著著；合同終止止條款完備；項(xiàng)目合同期期限略微長(zhǎng)于于債務(wù)期限承購(gòu)方信譽(yù)良好好；合同終止止條款完備；項(xiàng)目合同期期限長(zhǎng)于債務(wù)務(wù)期限承購(gòu)方信譽(yù)一般般；合同對(duì)終終止條款做一一般規(guī)定；項(xiàng)項(xiàng)目合同期限限一般等于債債務(wù)期限承購(gòu)方信譽(yù)較差差；合同終止止條款規(guī)定不不全；項(xiàng)目合合同期限不長(zhǎng)長(zhǎng)于債務(wù)期限限(b)不存在照照付不議合同同或固定價(jià)格格承購(gòu)合同的的情況下項(xiàng)目產(chǎn)品即所產(chǎn)產(chǎn)生的主要服服務(wù)或商品在在世界范圍銷銷售順暢；即即使市場(chǎng)價(jià)格格增長(zhǎng)率低于于過(guò)去，產(chǎn)品品也能按預(yù)定定價(jià)格出售項(xiàng)目產(chǎn)品即所產(chǎn)產(chǎn)生的主要服服務(wù)或商品

9、在在地區(qū)市場(chǎng)銷銷售順暢，即即使市場(chǎng)價(jià)格格增長(zhǎng)率低于于過(guò)去，產(chǎn)品品也能按預(yù)定定價(jià)格出售商品銷售范圍有有限且只能按按比預(yù)定價(jià)格格低的價(jià)格出出售項(xiàng)目產(chǎn)品只有一一兩個(gè)買家或或者在有組織織市場(chǎng)一般無(wú)無(wú)法售出供貨商風(fēng)險(xiǎn)原材料（feeed-stoocks）價(jià)價(jià)格、數(shù)量和和運(yùn)輸風(fēng)險(xiǎn)；供貨商的業(yè)業(yè)績(jī)和財(cái)務(wù)實(shí)實(shí)力與財(cái)務(wù)實(shí)力很強(qiáng)強(qiáng)的供貨商簽簽訂長(zhǎng)期供貨貨合同與財(cái)務(wù)實(shí)力較強(qiáng)強(qiáng)的供貨商簽簽訂長(zhǎng)期供貨貨合同與財(cái)務(wù)實(shí)力較強(qiáng)強(qiáng)的供貨商簽簽訂長(zhǎng)期供貨貨合同，但仍仍可能存在一一定程度的價(jià)價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)與財(cái)務(wù)實(shí)力弱的的供貨商簽訂訂短期或長(zhǎng)期期供貨合同，肯肯定存在一定定程度的價(jià)格格風(fēng)險(xiǎn)儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)（如自自然資源開(kāi)發(fā)發(fā)）儲(chǔ)備探明且已開(kāi)開(kāi)發(fā)，并經(jīng)

10、獨(dú)獨(dú)立方審計(jì)，在在項(xiàng)目使用壽壽命期內(nèi)超額額滿足需要儲(chǔ)備探明且已開(kāi)開(kāi)發(fā)，并經(jīng)獨(dú)獨(dú)立方審計(jì)，在在項(xiàng)目使用壽壽命期內(nèi)超額額滿足需要探明儲(chǔ)備可在債債務(wù)存續(xù)期滿滿足項(xiàng)目需要要項(xiàng)目在某種程度度上依賴潛藏藏或尚未開(kāi)發(fā)發(fā)的儲(chǔ)備項(xiàng)目發(fā)起人的實(shí)實(shí)力發(fā)起人的業(yè)績(jī)、財(cái)財(cái)務(wù)實(shí)力和國(guó)國(guó)別/行業(yè)經(jīng)經(jīng)歷發(fā)起人業(yè)績(jī)優(yōu)秀秀，財(cái)務(wù)實(shí)力力雄厚發(fā)起人業(yè)績(jī)良好好，財(cái)務(wù)實(shí)力力良好發(fā)起人業(yè)績(jī)一般般，財(cái)務(wù)實(shí)力力良好發(fā)起人缺乏業(yè)績(jī)績(jī)或業(yè)績(jī)值得得懷疑以及/或財(cái)務(wù)實(shí)力力微弱150發(fā)起人對(duì)項(xiàng)目的的支持力度，例例如有股權(quán)、所所有權(quán)條款保保障，以及有有激勵(lì)在必要要時(shí)向項(xiàng)目150支持力度大。項(xiàng)項(xiàng)目對(duì)發(fā)起人人具有高度戰(zhàn)戰(zhàn)略意義（核核心業(yè)務(wù)長(zhǎng)期戰(zhàn)略）支持力度較

11、大。項(xiàng)項(xiàng)目對(duì)發(fā)起人人具有戰(zhàn)略意意義（核心業(yè)業(yè)務(wù)長(zhǎng)期戰(zhàn)略）支持力度一般。項(xiàng)項(xiàng)目對(duì)發(fā)起人人重要（核心心業(yè)務(wù)）支持有限。項(xiàng)目目對(duì)發(fā)起人的的長(zhǎng)期戰(zhàn)略或或核心業(yè)務(wù)無(wú)無(wú)關(guān)緊要擔(dān)保安排合同和賬戶權(quán)利利分配非常全面全面一般差抵押資產(chǎn)的質(zhì)量量、價(jià)值和流流動(dòng)性對(duì)起動(dòng)項(xiàng)目的全全部資產(chǎn)、合合同、批文和和賬戶擁有手手續(xù)完備的優(yōu)優(yōu)先擔(dān)保權(quán)益益（Firsst perrfecteed seccurityy）對(duì)起動(dòng)項(xiàng)目的全全部資產(chǎn)、合合同、批文和和賬戶擁有手手續(xù)完備的優(yōu)優(yōu)先擔(dān)保權(quán)益益對(duì)起動(dòng)項(xiàng)目的全全部資產(chǎn)、合合同、批文和和賬戶擁有一一般性的擔(dān)保保權(quán)益對(duì)貸款人幾乎未未提供擔(dān)保；抵押條款對(duì)對(duì)銀行不利貸款人對(duì)現(xiàn)金流流的控制（例例如現(xiàn)

12、金轉(zhuǎn)賬賬(cashh sweeep) 和獨(dú)獨(dú)立第三方賬賬戶托管）好較好一般差151合同條款的約束束力（關(guān)于強(qiáng)強(qiáng)制提前付款款、遞延付款款、分期付款款和紅利限制制等方面的強(qiáng)強(qiáng)制規(guī)定）(mandaatory prepaaymentts, paaymentt defeerralss, payyment cascaade, ddivideend reestricction151合同條款對(duì)此類類項(xiàng)目約束力力強(qiáng)。項(xiàng)目不再舉借其其他債務(wù)合同條款對(duì)此類類項(xiàng)目約束力力較強(qiáng)。項(xiàng)目舉借的其他他債務(wù)非常有有限合同條款對(duì)此類類項(xiàng)目約束力力一般。項(xiàng)目舉借的其他他債務(wù)有限合同條款對(duì)此類類項(xiàng)目約束力力弱。項(xiàng)目可能無(wú)限舉舉借其他

13、債務(wù)務(wù)儲(chǔ)備基金（償債債、營(yíng)運(yùn)與維維修保養(yǎng)、更更新和重置、不不可預(yù)見(jiàn)事件件）儲(chǔ)備基金覆蓋期期超過(guò)平均項(xiàng)項(xiàng)目期，儲(chǔ)備備基金來(lái)源落落實(shí)，全部都都由現(xiàn)金或高高評(píng)級(jí)銀行出出具的信用證證組成儲(chǔ)備基金覆蓋期期等于平均項(xiàng)項(xiàng)目期，所有有儲(chǔ)備基金來(lái)來(lái)源都落實(shí)儲(chǔ)備基金覆蓋期期等于平均項(xiàng)項(xiàng)目期，所有有儲(chǔ)備基金來(lái)來(lái)源都落實(shí)儲(chǔ)備基金覆蓋期期低于平均項(xiàng)項(xiàng)目期，儲(chǔ)備備基金來(lái)源于于經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流流PAGE 158 1/14表2 監(jiān)管當(dāng)當(dāng)局對(duì)產(chǎn)生收收入的房地產(chǎn)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)暴露和和高波動(dòng)性商商業(yè)房地產(chǎn)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)暴露的評(píng)評(píng)級(jí)優(yōu)良中差財(cái)務(wù)實(shí)力市場(chǎng)狀況目前項(xiàng)目類型和和場(chǎng)所供需均均衡。即將面面市的競(jìng)爭(zhēng)性性房地產(chǎn)項(xiàng)目目少于或等于于需求預(yù)測(cè)目前項(xiàng)目類型和和

14、場(chǎng)所供需均均衡。即將面面市的競(jìng)爭(zhēng)性性房地產(chǎn)項(xiàng)目目大體等于需需求預(yù)測(cè)市場(chǎng)供需基本均均衡。競(jìng)爭(zhēng)性性房地產(chǎn)項(xiàng)目目即將面市，其其他房地產(chǎn)處處于計(jì)劃中，項(xiàng)項(xiàng)目設(shè)計(jì)和生生產(chǎn)能力沒(méi)有有新項(xiàng)目先進(jìn)進(jìn) 市場(chǎng)需求弱，何何時(shí)改善達(dá)到到均衡并不確確定。項(xiàng)目租租期屆滿后不不易找不到承承租人。新的的租賃條件不不如現(xiàn)在的優(yōu)優(yōu)越152財(cái)務(wù)比率和墊152償債保障比率（DDSCR）很很高（DSCCR與建設(shè)階階段無(wú)關(guān)），相相對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目類型，貸貸款/價(jià)值比比率（LTVV）低。如果果存在二級(jí)市市場(chǎng)，按市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)認(rèn)購(gòu)。（與不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)無(wú)關(guān)的）DDSCR和LLTV良好。如如果存在二級(jí)級(jí)市場(chǎng)，按市市場(chǎng)價(jià)認(rèn)購(gòu)。房地產(chǎn)的DSCCR惡化，價(jià)價(jià)值

15、下跌，導(dǎo)導(dǎo)致LTV上上升。房地產(chǎn)的DSCCR惡化嚴(yán)重重，其LTVV大大高于新新貸款的認(rèn)購(gòu)購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)。壓力分析房地產(chǎn)的資金來(lái)來(lái)源、或有事事項(xiàng)和負(fù)債配配置可使其在在面臨嚴(yán)重的的財(cái)務(wù)壓力（如如利率、經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長(zhǎng)）情況況下履行償債債義務(wù)房地產(chǎn)在面臨持持續(xù)的財(cái)務(wù)壓壓力（如利率率、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)長(zhǎng)）情況下能能履行償債義義務(wù)。該房地地產(chǎn)僅在面臨臨嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)問(wèn)問(wèn)題時(shí)才可能能違約在經(jīng)濟(jì)下滑時(shí)，房房地產(chǎn)收入將將減少，降低低其資本開(kāi)支支能力并增加加了違約風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)狀狀況趨緊，除除非近期改善善否則可能違違約現(xiàn)金流預(yù)測(cè)(a)已完工、穩(wěn)穩(wěn)定的房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目房地產(chǎn)租與信譽(yù)譽(yù)好的客戶，合合同租期長(zhǎng)且且到期日分散散。房地產(chǎn)承承租記錄顯

16、示示客戶均到期期續(xù)租?？罩弥寐实?。費(fèi)用用（維修、保保險(xiǎn)、保安和和財(cái)產(chǎn)稅）可可預(yù)測(cè)房地產(chǎn)大部分合合同租期長(zhǎng)，承承租戶信譽(yù)各各異。合同到到期續(xù)租情況況正常?？罩弥寐实汀ＹM(fèi)用用可預(yù)測(cè)房地產(chǎn)大部分出出租合同為中中期而非長(zhǎng)期期，承租戶信信譽(yù)各異。合合同到期續(xù)租租情況一般?？湛罩寐室话?。費(fèi)費(fèi)用相對(duì)可預(yù)預(yù)測(cè)但隨收入入變動(dòng)房地產(chǎn)出租合同同期限不一，承承租戶信譽(yù)各各異。合同到到期原承租戶戶很少續(xù)租?？湛罩寐矢摺Ｎ伦鈶舻牡膱?chǎng)地費(fèi)用開(kāi)開(kāi)支很高(b)已完工但但不穩(wěn)定的房房地產(chǎn)項(xiàng)目賃活動(dòng)按計(jì)劃開(kāi)開(kāi)展或超出計(jì)計(jì)劃。項(xiàng)目近近期將穩(wěn)定租賃活動(dòng)按計(jì)劃劃開(kāi)展或超出出計(jì)劃。項(xiàng)目目近期將穩(wěn)定定多數(shù)租賃活動(dòng)按按計(jì)劃開(kāi)展，但但是一

17、段時(shí)期期內(nèi)項(xiàng)目不穩(wěn)穩(wěn)定出租情況不如預(yù)預(yù)期。盡管達(dá)達(dá)到目標(biāo)入住住率，但收入入不理想，導(dǎo)導(dǎo)致現(xiàn)金流緊緊張(c)在建項(xiàng)目目房地產(chǎn)在貸款存存續(xù)期間已全全部預(yù)租或預(yù)預(yù)售給投資級(jí)級(jí)房客或買家家，或者銀行行獲得了投資資級(jí)銀行向其其提供的有約約束力替代融融資（take-out ffinanccing）承諾房地產(chǎn)已全部預(yù)預(yù)租或預(yù)售給給信譽(yù)好的房房客或買家，或者銀行獲獲得了信譽(yù)好好的銀行向其其提供的永久久融資（perrmanennt finnancinng）承諾租賃活動(dòng)按計(jì)劃劃進(jìn)行，但房房地產(chǎn)可能沒(méi)沒(méi)有預(yù)租，且且并不存在替替代融資安排排。銀行可能能是永久貸款款人房地產(chǎn)因成本過(guò)過(guò)高、市價(jià)下下跌、承租人人撤租或其他他

18、原因而惡化化。與永久融融資提供方之之間可能存在在爭(zhēng)端資產(chǎn)特征15153房地產(chǎn)位于非常常優(yōu)越的地段段，方便租戶戶房地產(chǎn)位于優(yōu)越越的地段，方方便租戶房地產(chǎn)位置缺乏乏比較優(yōu)勢(shì)房地產(chǎn)位置、配配置、設(shè)計(jì)和和維修存在問(wèn)問(wèn)題設(shè)計(jì)和條件房地產(chǎn)因設(shè)計(jì)、配配置和維修較較好而受歡迎迎，遠(yuǎn)比新項(xiàng)項(xiàng)目有競(jìng)爭(zhēng)力力房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)、配配置和維修得得當(dāng)，設(shè)計(jì)和和性能比新項(xiàng)項(xiàng)目有競(jìng)爭(zhēng)力力房地產(chǎn)的配置、設(shè)設(shè)計(jì)和維修尚尚可房地產(chǎn)的配置、設(shè)設(shè)計(jì)或維修薄薄弱在建房地產(chǎn)建設(shè)預(yù)算保守，技技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)較低低，承包商水水平很高建設(shè)預(yù)算保守，技技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)較低低，承包商水水平很高建設(shè)預(yù)算夠用，承承包商水平一一般建設(shè)開(kāi)支超出預(yù)預(yù)算或項(xiàng)目技技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)過(guò)高高而不切

19、實(shí)際際。承包商可可能不合格發(fā)起人/開(kāi)發(fā)商商實(shí)力開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目目的財(cái)力和意意愿發(fā)起人/開(kāi)發(fā)商商提供大量現(xiàn)現(xiàn)金用于建設(shè)設(shè)或收購(gòu)房地地產(chǎn)。發(fā)起人人/開(kāi)發(fā)商資資金充裕，直直接及或有負(fù)負(fù)債低。發(fā)起起人/開(kāi)發(fā)商商的房地產(chǎn)位位置分散，種種類多樣發(fā)起人/開(kāi)發(fā)商商提供較多現(xiàn)現(xiàn)金用于建設(shè)設(shè)或收購(gòu)房地地產(chǎn)。發(fā)起人人/開(kāi)發(fā)商的的財(cái)務(wù)狀況良良好，能在出出現(xiàn)現(xiàn)金流短短缺的情況下下支持房地產(chǎn)產(chǎn)建設(shè)。發(fā)起起人/開(kāi)發(fā)商商的房地產(chǎn)位位置分散發(fā)起人/開(kāi)發(fā)商商提供資金不不多或非現(xiàn)金金。發(fā)起人/開(kāi)發(fā)商財(cái)務(wù)務(wù)實(shí)力中等或或偏下發(fā)起人/開(kāi)發(fā)商商支持房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目的能力力不足，意愿愿不強(qiáng)類似房地產(chǎn)項(xiàng)目目的聲譽(yù)和業(yè)業(yè)績(jī)管理層富有經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，發(fā)起人資資

20、質(zhì)出色。在在類似項(xiàng)目上上聲譽(yù)佳、長(zhǎng)長(zhǎng)期業(yè)績(jī)好管理層經(jīng)驗(yàn)和發(fā)發(fā)起人資質(zhì)良良好。發(fā)起人人或管理層在在類似項(xiàng)目上上業(yè)績(jī)好管理層經(jīng)驗(yàn)和發(fā)發(fā)起人資質(zhì)一一般。管理層層或發(fā)起人在在類似項(xiàng)目上上未發(fā)生過(guò)嚴(yán)嚴(yán)重問(wèn)題管理層經(jīng)驗(yàn)不足足，發(fā)起人資資質(zhì)不合規(guī)格格。管理層和和發(fā)起人的問(wèn)問(wèn)題曾導(dǎo)致房房地產(chǎn)管理困困難與房地產(chǎn)業(yè)參與與方的關(guān)系與一流房地產(chǎn)租租賃代理商等等保持密切關(guān)關(guān)系與一流房地產(chǎn)租租賃代理商等等關(guān)系可靠與租賃代理商和和其他提供重重要房地產(chǎn)服服務(wù)各方之間間保持適當(dāng)關(guān)關(guān)系與租賃代理商和和其他提供重重要房地產(chǎn)服服務(wù)各方之間間關(guān)系不好擔(dān)保安排留置權(quán)性質(zhì)手續(xù)完備的優(yōu)先先留置權(quán)153.153.市場(chǎng)上有些銀行的貸款配置中只有

21、次級(jí)留置權(quán)。如果包括所有總的優(yōu)先級(jí)頭寸的貸款/價(jià)值比率（LTV）不超過(guò)一般的第一順序貸款LTV，次級(jí)留置權(quán)則表明風(fēng)險(xiǎn)程度。手續(xù)完備的優(yōu)先先留置權(quán)1553 手續(xù)完備的優(yōu)先先留置權(quán)1553 貸款人的抵押品品贖回取消權(quán)權(quán)受到限制154租金分配（長(zhǎng)期期出租 的154貸款行收到部分分租金，并掌掌握現(xiàn)租戶的的信息，如出出租表單、項(xiàng)項(xiàng)目租約的副副本，以通知知租戶直接向向貸款人繳納納租金貸款行收到部分分租金，并掌掌握現(xiàn)租戶的的信息，如出出租表單、項(xiàng)項(xiàng)目租約的副副本，以通知知租戶直接向向貸款人繳納納租金貸款行收到部分分租金，并掌掌握現(xiàn)租戶的的信息，如出出租表單、項(xiàng)項(xiàng)目租約的副副本，以通知知租戶直接向向貸款人繳納

22、納租金貸款行尚未收到到租金，或未未掌握用于向向租戶發(fā)通知知的必要信息息保險(xiǎn)覆蓋面情況況適當(dāng)適當(dāng)適當(dāng)不合格187187PAGE 158 1/14表3-監(jiān)管當(dāng)局局對(duì)物品融資資暴露的評(píng)級(jí)級(jí)優(yōu)良中差財(cái)務(wù)實(shí)力市場(chǎng)狀況需求旺盛且處升升勢(shì)，進(jìn)入障障礙大，對(duì)技技術(shù)和經(jīng)濟(jì)前前景變化不敏敏感需求旺盛且穩(wěn)定定，存在進(jìn)入入障礙，對(duì)技技術(shù)和經(jīng)濟(jì)前前景變化有些些敏感需求一般且穩(wěn)定定，進(jìn)入障礙礙有限，對(duì)技技術(shù)和經(jīng)濟(jì)前前景變化非常常敏感需求疲弱且不斷斷下降，易受受技術(shù)和經(jīng)濟(jì)濟(jì)前景變化的的負(fù)面影響，環(huán)環(huán)境高度不確確定155財(cái)務(wù)比率（償債債保障比率和和貸款/價(jià)155相對(duì)資產(chǎn)類型而而言，財(cái)務(wù)比比率健康。經(jīng)經(jīng)濟(jì)情況預(yù)測(cè)測(cè)非常好相對(duì)資

23、產(chǎn)類型而而言，財(cái)務(wù)比比率健康/尚尚可。經(jīng)濟(jì)情情況預(yù)測(cè)好相對(duì)資產(chǎn)類型而而言，財(cái)務(wù)比比率一般相對(duì)資產(chǎn)類型而而言，財(cái)務(wù)比比率過(guò)于冒險(xiǎn)險(xiǎn)壓力測(cè)試長(zhǎng)期收入穩(wěn)定，能能夠抵御經(jīng)濟(jì)濟(jì)周期中出現(xiàn)現(xiàn)的嚴(yán)重壓力力情形。短期收入較好，貸貸款能夠抵御御一些負(fù)面的的金融問(wèn)題。只只有出現(xiàn)嚴(yán)重重壓力情形才才可能違約。短期收入不確定定?，F(xiàn)金流易易受經(jīng)濟(jì)周期期中常見(jiàn)的壓壓力情形的不不利影響。貸貸款可能在正正常的經(jīng)濟(jì)低低迷期違約收入非常不確定定；即使在經(jīng)經(jīng)濟(jì)正常的情情況下，資產(chǎn)產(chǎn)也可能違約約，除非情況況發(fā)生好轉(zhuǎn)市場(chǎng)流動(dòng)性市場(chǎng)遍布世界，資資產(chǎn)流動(dòng)性高高世界或地區(qū)市場(chǎng)場(chǎng)；資產(chǎn)流動(dòng)動(dòng)性比較高地區(qū)市場(chǎng)短期前前景不利，意意味流動(dòng)性低低本地市

24、場(chǎng)和/或或前景不佳，特特別是特定市市場(chǎng)政治和法律環(huán)境境政治風(fēng)險(xiǎn)包括轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)非常低，采用的的風(fēng)險(xiǎn)緩釋工工具功能強(qiáng)大大低，采用的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)緩釋工具功功能較強(qiáng)中等，風(fēng)險(xiǎn)緩釋釋工具功能一一般高，缺乏風(fēng)險(xiǎn)緩緩釋工具或功功能差法律和監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)司法環(huán)境有利于于物品的重新新占有（reeposseessionn）和合同的的強(qiáng)制執(zhí)行司法環(huán)境有利于于物品的重新新占有和合同同的強(qiáng)制執(zhí)行行司法環(huán)境總體來(lái)來(lái)說(shuō)有利于物物品的重新占占有和合同的的強(qiáng)制執(zhí)行，即即使恢復(fù)過(guò)程程可能較長(zhǎng)和和/或較難法律和監(jiān)管環(huán)境境差或不穩(wěn)定定。司法制度度使物品重新新占有或合同同的執(zhí)行過(guò)程程過(guò)長(zhǎng)或不可可能交易特征與資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)壽命命相應(yīng)的融資資條款完整的支

25、付方案案/最后一筆筆分期付款金金額很小。無(wú)無(wú)寬限期最后一筆分期付付款比較重要要，但仍保持持在適度的水水平最后一筆分期付付款重要，有有潛在的寬限限期償還不利被罰款款或最后一筆筆分期付款非非常高操作風(fēng)險(xiǎn)15156已獲得全部批文文，資產(chǎn)符合合當(dāng)前和可預(yù)預(yù)見(jiàn)的穩(wěn)健監(jiān)監(jiān)管法規(guī)的規(guī)規(guī)定全部批文已獲得得或正待批復(fù)復(fù)，資產(chǎn)符合合當(dāng)前和可預(yù)預(yù)見(jiàn)的穩(wěn)健監(jiān)監(jiān)管法規(guī)的規(guī)規(guī)定大多數(shù)批文已獲獲得或正待批批復(fù)，資產(chǎn)符符合當(dāng)前和可可預(yù)見(jiàn)的穩(wěn)健健監(jiān)管法規(guī)的的規(guī)定在獲得所有必要要審批事項(xiàng)上上存在問(wèn)題。部部分配置計(jì)劃劃和/或營(yíng)運(yùn)運(yùn)計(jì)劃可能需需要修改營(yíng)運(yùn)與維修合同同的范圍和性性質(zhì)完備的長(zhǎng)期營(yíng)運(yùn)運(yùn)與維修合同同，最好配合合合同履約激激勵(lì)

26、措施和/或營(yíng)運(yùn)與維維修儲(chǔ)備金賬賬戶（如有需需要）長(zhǎng)期營(yíng)運(yùn)與維修修合同和/或或營(yíng)運(yùn)與維修修儲(chǔ)備金賬戶戶（如有需要要）不完備的營(yíng)運(yùn)與與維修合同或或營(yíng)運(yùn)與維修修儲(chǔ)備金賬戶戶（如有需要要）缺乏營(yíng)運(yùn)與維修修合同：營(yíng)運(yùn)運(yùn)成本風(fēng)險(xiǎn)過(guò)過(guò)高，風(fēng)險(xiǎn)緩緩釋作用有限限營(yíng)運(yùn)商的財(cái)務(wù)實(shí)實(shí)力、同類資資產(chǎn)的管理業(yè)業(yè)績(jī)和對(duì)租賃賃期滿資產(chǎn)的的再次營(yíng)銷能能力業(yè)績(jī)和再營(yíng)銷能能力出眾業(yè)績(jī)和再營(yíng)銷能能力良好業(yè)績(jī)短、差，再再營(yíng)銷能力不不確定業(yè)績(jī)無(wú)或不為人人知，缺乏資資產(chǎn)再營(yíng)銷能能力資產(chǎn)特征與同一市場(chǎng)資產(chǎn)產(chǎn)相比，配置置、型號(hào)、設(shè)設(shè)計(jì)和維修（如如飛機(jī)的使用用年限和型號(hào)號(hào)）方面的情情況在設(shè)計(jì)和維修上上擁有很強(qiáng)的的優(yōu)勢(shì)，配置置標(biāo)準(zhǔn)，物品品符合上市

27、流流通要求設(shè)計(jì)和維修中等等偏上，配置置標(biāo)準(zhǔn)，但可可能存在非常常有限的一些些例外情況，物物品符合上市市流通需要設(shè)計(jì)和維修一般般，配置有些些特殊，可能能使物品在市市場(chǎng)上流通受受限設(shè)計(jì)和維修差，資資產(chǎn)接近經(jīng)濟(jì)濟(jì)使用壽命。配配置非常特殊殊，物品的市市場(chǎng)流動(dòng)性差差轉(zhuǎn)售價(jià)值當(dāng)前的轉(zhuǎn)售價(jià)值值大大高于債債務(wù)價(jià)值轉(zhuǎn)售價(jià)值適度高高于債務(wù)價(jià)值值轉(zhuǎn)售價(jià)值略高于于債務(wù)價(jià)值轉(zhuǎn)售價(jià)值低于債債務(wù)價(jià)值資產(chǎn)價(jià)值及流動(dòng)動(dòng)性相對(duì)于經(jīng)經(jīng)濟(jì)周期的敏敏感程度資產(chǎn)價(jià)值及流動(dòng)動(dòng)性相對(duì)經(jīng)濟(jì)濟(jì)周期較不敏敏感資產(chǎn)價(jià)值及流動(dòng)動(dòng)性相對(duì)經(jīng)濟(jì)濟(jì)周期敏感資產(chǎn)價(jià)值及流動(dòng)動(dòng)性相對(duì)經(jīng)濟(jì)濟(jì)周期相當(dāng)敏敏感資產(chǎn)價(jià)值及流動(dòng)動(dòng)性相對(duì)經(jīng)濟(jì)濟(jì)周期的敏感感度非常高發(fā)起人實(shí)力營(yíng)運(yùn)商

28、的財(cái)務(wù)實(shí)實(shí)力、同類資資產(chǎn)的管理業(yè)業(yè)績(jī)和對(duì)租賃賃期滿資產(chǎn)的的再次營(yíng)銷能能力業(yè)績(jī)和再營(yíng)銷能能力出眾業(yè)績(jī)和再營(yíng)銷能能力良好業(yè)績(jī)短、差，再再營(yíng)銷能力不不確定業(yè)績(jī)無(wú)或不為人人知，缺乏資資產(chǎn)再營(yíng)銷能能力發(fā)起人的業(yè)績(jī)和和財(cái)務(wù)實(shí)力發(fā)起人業(yè)績(jī)出眾眾，財(cái)力強(qiáng)盛盛發(fā)起人業(yè)績(jī)和財(cái)財(cái)力優(yōu)良發(fā)起人業(yè)績(jī)一般般，財(cái)力優(yōu)良良發(fā)起人業(yè)績(jī)無(wú)或或值得懷疑及及/或財(cái)力微微弱157157資產(chǎn)控制法律文件保障貸貸款人對(duì)資產(chǎn)產(chǎn)或擁有此資資產(chǎn)的公司實(shí)實(shí)施有效控制制（例如擁有有材料完備的的優(yōu)先擔(dān)保權(quán)權(quán)益，或租賃賃框架中包含含此擔(dān)保品）法律文件保障貸貸款人對(duì)資產(chǎn)產(chǎn)或擁有此資資產(chǎn)的公司實(shí)實(shí)施有效控制制（例如擁有有材料完備的的擔(dān)保權(quán)益，或或租賃框架中

29、中包含此擔(dān)保保品）法律文件保障貸貸款人對(duì)資產(chǎn)產(chǎn)或擁有此資資產(chǎn)的公司實(shí)實(shí)施有效控制制（例如擁有有材料完備的的擔(dān)保權(quán)益，或或租賃框架中中包含此擔(dān)保保品）合同幾乎未規(guī)定定向貸款人提提供擔(dān)保，造造成對(duì)資產(chǎn)喪喪失控制的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)貸款人擁有的監(jiān)監(jiān)控資產(chǎn)場(chǎng)所所和狀況的權(quán)權(quán)利和手段貸款人能夠在任任何時(shí)間任何何地點(diǎn)監(jiān)控資資產(chǎn)的場(chǎng)所和和狀況（定期期報(bào)告、檢查查的可能性）貸款人幾乎能夠夠在任何時(shí)間間任何地點(diǎn)監(jiān)監(jiān)控資產(chǎn)的場(chǎng)場(chǎng)所和狀況貸款人能夠在任任何時(shí)間任何何地點(diǎn)監(jiān)控資資產(chǎn)的場(chǎng)所和和狀況貸款人能夠有限限監(jiān)控資產(chǎn)的的場(chǎng)所和狀況況損害保險(xiǎn)向頂級(jí)保險(xiǎn)公司司投保，保險(xiǎn)險(xiǎn)額高，包括括擔(dān)保品損害害保險(xiǎn)向優(yōu)質(zhì)保險(xiǎn)公司司投保，保險(xiǎn)險(xiǎn)額較高（不不包括擔(dān)保損損害）向一般保險(xiǎn)公司司投保，保險(xiǎn)險(xiǎn)額一般（不不包括擔(dān)保損損害）向差的保險(xiǎn)公司司投?；虮ｋU(xiǎn)險(xiǎn)額低（不包包括擔(dān)保損害害） PAGE 2表4 -監(jiān)管當(dāng)當(dāng)局對(duì)商品融融資暴露的評(píng)評(píng)級(jí)優(yōu)良中差財(cái)務(wù)