房地產(chǎn)戰(zhàn)略管理

1、 房地產(chǎn)項目開發(fā)房地產(chǎn)戰(zhàn)略管理第1頁房地產(chǎn)開發(fā)基本理念房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也是企業(yè)：全部企業(yè)都遵照基本理念：生存凈現(xiàn)金流0；發(fā)展利潤0；效率和規(guī)模資源利用率；關(guān)鍵競爭優(yōu)勢資源配置方式；機會選擇利潤率與風險；房地產(chǎn)戰(zhàn)略管理第2頁房地產(chǎn)開發(fā)基本理念開發(fā)模式以建造銷售為主企業(yè)：（商品住宅、散售商業(yè)）快速：爭取最短資金占用時間；重視銷售：加緊回款；躲避風險：控制風險利潤；以土地開發(fā)為主企業(yè)：（一級開發(fā)）重視規(guī)劃：土地經(jīng)營和城市經(jīng)營帶來增值；重視政府：平衡利益，未來發(fā)展；分散成本：多步驟、多細節(jié)實現(xiàn)利潤以自持經(jīng)營為主企業(yè)：（商業(yè)、寫字樓等）重視運行：終端客戶重視資產(chǎn)價值增值：穩(wěn)定增加快速回報房地產(chǎn)戰(zhàn)略管理第3

2、頁房地產(chǎn)開發(fā)基本理念普遍規(guī)律資源整合：優(yōu)化、配置、管控尋找、發(fā)展、調(diào)整適當、優(yōu)質(zhì)資源；經(jīng)過管理、支持、互助、互信，磨合最正確合作方式；共同發(fā)展、長久合作；合作：優(yōu)化、過程磨合團體合作：最少人、最優(yōu)組合效率和風險；合作搭檔：雙贏、多贏，絕非你死我活；競爭對手：成長動力、參考標準關(guān)鍵競爭優(yōu)勢發(fā)展趨勢：行業(yè)、產(chǎn)業(yè)未來，前瞻性，順勢而為；優(yōu)勢資源：人員、經(jīng)驗、資源，充分挖掘；差異化：揚長避短、強化壁壘；房地產(chǎn)戰(zhàn)略管理第4頁房地產(chǎn)開發(fā)運行規(guī)則基本理念對宏觀環(huán)境研判，選擇投資時機和方向，決定了50%以上收益和風險前期策劃（方案前）決定了80%以上利潤施工圖（施工前）決定了80%以上成本時間往往是最大風險，

3、代價遠遠不止財務成本對現(xiàn)金流管理是項目總經(jīng)理最關(guān)鍵工作最主要成本控制工作是確定標準，不是確定價格管控目標是不違規(guī)和提升工作質(zhì)量標準，不是替換一線工作專業(yè)管控提供專業(yè)提議，無法負擔決議責任；決議者負擔全部風險和決議責任事前確定規(guī)則和標準，能夠降低事后50%以上協(xié)調(diào)工作每次強迫合作單位接收不合理條件時，自己往往已經(jīng)或即將付出數(shù)倍代價對管理者而言，往往更希望工作順利推進，除非他負擔很大成本責任房地產(chǎn)戰(zhàn)略管理第5頁房地產(chǎn)開發(fā)運行規(guī)則管理和合作溝通與協(xié)作開發(fā)商大部分工作是管理和溝通專業(yè)性表達在提供標準和督促實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)事事相關(guān)、環(huán)環(huán)相扣，不可能一個人包打天下了解本身工作對團體工作整體影響也是本職員作一

4、部分每個人都是項目信息提供者和使用者，每個人都應主動提供信息團體內(nèi)應有專員系統(tǒng)管理信息不要認為他人都知道不要舍不得提供信息和資源，信息在共享中會產(chǎn)生增值每個人都希望在工作中成長，團體成長也是工作主要目標房地產(chǎn)戰(zhàn)略管理第6頁房地產(chǎn)開發(fā)運行規(guī)則管理和合作平衡與取舍每件事都是風險和效率平衡，是成本、進度和質(zhì)量平衡沒有絕對正確事，也沒有完美無瑕事不一樣崗位、不一樣階段有不一樣標準主要是了解不一樣崗位、不一樣標準原因，不是爭吵什么標準正確目標改變必定帶來標準改變團體工作時需要討論和明確項目標目標和取舍標準每個崗位面正確壓力應該分擔到全部團體組員提供專業(yè)提議和決議提議是每個團體組員責任取舍是決議人關(guān)鍵工作

5、，需要明確授權(quán)級別執(zhí)行是確保決議有效關(guān)鍵房地產(chǎn)戰(zhàn)略管理第7頁房地產(chǎn)開發(fā)運行規(guī)則管理和合作計劃協(xié)調(diào)團體協(xié)作必須有計劃計劃不是給領(lǐng)導看，也不是領(lǐng)導制訂對計劃達成共識是實施前提計劃協(xié)調(diào)不包括行政級別，決議和風險負擔才需要分級授權(quán)計劃應該分級、分階段、滾動更新比單項工作完成時間更主要是各事項之間邏輯關(guān)系工作計劃應該與資源計劃（資金、人員、材料等）同時匹配計劃是回溯既往、總結(jié)經(jīng)驗、管理績效基本工具計劃及協(xié)調(diào)是全員工作，應該占10%工作量房地產(chǎn)戰(zhàn)略管理第8頁房地產(chǎn)開發(fā)運行規(guī)則管理和合作風險與責任全部事情都有風險，風險與收益同在全部崗位都面臨責任和風險，這就是各個崗位存在理由全部風險都能夠制訂對策，實施是否

6、取決于概率和成本全部可預見風險都需要面對，應該也必須制訂對策應對風險需要團體合作，不能只靠某個崗位風險需要進行揭示和管理，不良溝通往往掩飾風險對風險有預見、有對策提議、有辦法、有執(zhí)行能夠降低責任不要指望領(lǐng)導負擔全部責任房地產(chǎn)戰(zhàn)略管理第9頁戰(zhàn)略管理戰(zhàn)略規(guī)劃：(兩點一線)戰(zhàn)略規(guī)劃處理企業(yè)發(fā)展中兩點一線問題:企業(yè)當前在哪里？未來往哪里？路徑是什么？房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略診療行業(yè)發(fā)展前景行業(yè)市場分析行業(yè)機遇與風險房地產(chǎn)企業(yè)自我分析企業(yè)定位：我是誰企業(yè)SWOT分析行業(yè)中（區(qū)域中）企業(yè)位置自我關(guān)鍵競爭力提煉房地產(chǎn)企業(yè)競爭能力系列分析企業(yè)關(guān)鍵競爭力提煉發(fā)展、維護關(guān)鍵競爭力房地產(chǎn)戰(zhàn)略管理第10頁戰(zhàn)略管理標桿企業(yè)與競爭

7、對手模式研究標桿企業(yè)1標桿企業(yè)2競爭企業(yè)3房地產(chǎn)市場細分住宅寫字樓商業(yè)地產(chǎn)工業(yè)地產(chǎn)旅游地產(chǎn)專業(yè)地產(chǎn)房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展方向與目標戰(zhàn)略方向（定性：什么樣開發(fā)商？）戰(zhàn)略目標（定量：中長久企業(yè)愿景？）房地產(chǎn)戰(zhàn)略管理第11頁戰(zhàn)略管理商業(yè)模式定位 客戶定位 產(chǎn)品定位 業(yè)務定位 區(qū)域定位 服務定位發(fā)展模式定位 精品模式 規(guī)模模式 高周轉(zhuǎn)模式 服務模式 均好模式 合作開發(fā)模式 專業(yè)化模式 多元化模式房地產(chǎn)戰(zhàn)略管理第12頁組織管控戰(zhàn)略資源管理：組織管控鏈管理 企業(yè)組織管理四個基本點：開風商企業(yè)資源配置（管好人） 架構(gòu)管理系統(tǒng)開發(fā)商企業(yè)系統(tǒng)運行（管好事） 計劃管理系統(tǒng)開發(fā)商企業(yè)投入控制（管好投入） 成本管理系統(tǒng)開

8、發(fā)商企業(yè)產(chǎn)出控制（管好產(chǎn)出） 績效管理系統(tǒng)房地產(chǎn)戰(zhàn)略管理第13頁組織管控架構(gòu)管理系統(tǒng)問題：開發(fā)商架構(gòu)管理中普遍存在資源配置不合理，職責不清，扯皮推諉，效率低下， 管 成本高企等問題。 怎么處理這些問題？ 關(guān)鍵點:專業(yè)優(yōu)化組合 專業(yè)設(shè)置及組合 簡約管理架構(gòu)設(shè)計職能工作細分 部門職能工作清單 操作部門接口崗位責任系統(tǒng) 定崗定編 職務說明書運作權(quán)限系統(tǒng) 部門職責權(quán)限 各種審批流程房地產(chǎn)戰(zhàn)略管理第14頁組織管控創(chuàng)新計劃管理問題：開發(fā)商運行中普遍存在工作銜接不暢，人員忙于奔命，效率低下，成本高企等怎么處理問題？ 關(guān)鍵點：計劃體系內(nèi)容： 一級計劃：戰(zhàn)略規(guī)劃及五年發(fā)展計劃二級計劃：經(jīng)營計劃指標、七大計劃系統(tǒng)

9、（項目開發(fā)計劃、設(shè)計計劃、總體工程計劃、成本計劃、銷售計劃、資金計劃和管理計劃模板）三級計劃：部門月度計劃模板四級計劃: 崗位個人周計劃 計劃編制： 計劃主要節(jié)點分層管理 主要節(jié)點之間標準工作周期 計劃分解與運行 計劃監(jiān)控與考評房地產(chǎn)戰(zhàn)略管理第15頁組織管控創(chuàng)新成本管理問題：開發(fā)商普遍缺失成本管理系統(tǒng)，各種浪費，極大地吞噬了項目標利潤 怎么處理問題？ 關(guān)鍵點：建設(shè)前期成本控制目標成本與責任成本成本控制指導書建設(shè)過程成本控制動態(tài)成本控制建設(shè)后期成本控制結(jié)算、決算與成本考評房地產(chǎn)戰(zhàn)略管理第16頁組織管控創(chuàng)新績效管理問題：團體管理中普遍存在能力與動力不足，團體執(zhí)行力低下， 項目不能取得預期利潤等問題

10、。怎么處理問題？ 關(guān)鍵點：項目績效考評 項目績效考評中二次分配 項目績效考評指標骨干人員長久激勵機制月度目標管理考評流程：計劃考評指標量化績效工資體系建立多元考評主體考評方法房地產(chǎn)戰(zhàn)略管理第17頁價值鏈管理戰(zhàn)略運行管理: 項目價值鏈管理問題：傳統(tǒng)拿地風險在于,項目能否盈利基本取決于房價上漲。怎么處理問題？ 關(guān)鍵點： 房地產(chǎn)項目開發(fā)六大價值增值點組成項目標價值鏈，以下每個價值點都要為項目增值。1、項目論證管理- 怎樣拿到一個好項目項目初步設(shè)計分析項目成本估算方法 土地投資價值2、項目策劃管理- 怎樣策劃一個好產(chǎn)品 客戶定位(客戶是誰,需要什么) 造價定位(客戶支付能力,造價標準) 產(chǎn)品定位(項目

11、關(guān)鍵問題,做什么產(chǎn)品) 運行定位(項目開發(fā)節(jié)奏,經(jīng)營目標3、設(shè)計委托管理流程- 怎樣得到一張好圖紙設(shè)計任務書 設(shè)計評審及優(yōu)化設(shè)計跟蹤服務設(shè)計變更房地產(chǎn)戰(zhàn)略管理第18頁價值鏈管理4、甲方工程管理- 怎樣蓋出一座好房子甲方工程部角色與作用工程管理指導書及工程管理標準甲方現(xiàn)場管理十大關(guān)鍵點客戶敏感質(zhì)量問題防治 物業(yè)移交管理保修期內(nèi)維修管理5、創(chuàng)新營銷管理- 怎樣賣出一個好價錢營銷策劃管理案場內(nèi)部管理銷售服務管理銷售價格管理銷售費用管理客戶事務管理6、客戶管理- 怎樣運作客戶資源,繼續(xù)盈利客戶滿意度提升計劃產(chǎn)品服務銷售服務物業(yè)服務客戶俱樂部運作房地產(chǎn)戰(zhàn)略管理第19頁供給鏈管理戰(zhàn)略外包管理：開發(fā)商供給鏈管理 1、外包策略選擇 2、招投標管理招