房地產(chǎn)項(xiàng)目整體開發(fā)流程業(yè)務(wù)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)與控制

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目整體開發(fā)流程 -業(yè)務(wù)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)與控制房地產(chǎn)項(xiàng)目整體開發(fā)流程業(yè)務(wù)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)與控制第1頁房地產(chǎn)項(xiàng)目整體開發(fā)流程 -業(yè)務(wù)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)與控制房地產(chǎn)項(xiàng)目整體開發(fā)流程業(yè)務(wù)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)與控制第2頁品牌房地產(chǎn)開發(fā)需要整合資源勞動(dòng)力 土地 專業(yè)人員 經(jīng)驗(yàn)城市基礎(chǔ)、公用 配套設(shè)施建筑材料 資金房地產(chǎn)項(xiàng)目標(biāo)整體開發(fā)涵義經(jīng)過整合各種資源為人們提供居住空間并改變?nèi)藗兩嫖镔|(zhì)環(huán)境一個(gè)活動(dòng)。房地產(chǎn)項(xiàng)目整體開發(fā)流程業(yè)務(wù)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)與控制第3頁房地產(chǎn)項(xiàng)目整體開發(fā)流程一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目整體開發(fā)經(jīng)營行為土地獲取定位決議產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建施工建設(shè)推廣銷售入伙交付資源獲取資源加工資源流通及再流通房地產(chǎn)本責(zé)問題就是土地資源再分配及流通：政府流向開發(fā)

2、商、開發(fā)商流向消費(fèi)者、消費(fèi)者之間轉(zhuǎn)移！前期(決議期)由拿地到方案定案重在決議(大局已定)； 中期(實(shí)施期) 由施工圖設(shè)計(jì)到入伙重在執(zhí)行； 后期(運(yùn)行期) 入伙后到房屋拆除重在服務(wù),重在總結(jié)反饋。房地產(chǎn)項(xiàng)目整體開發(fā)流程業(yè)務(wù)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)與控制第4頁房地產(chǎn)項(xiàng)目整體開發(fā)流程企業(yè)視角與客戶視角看樓決議簽約等候收樓收拾喬遷比較居住發(fā)展商物業(yè)管理項(xiàng)目論證企業(yè)視角房地產(chǎn)流程客戶視角房地產(chǎn)流程產(chǎn)品策劃營銷策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)施工管理產(chǎn)品交付物業(yè)服務(wù)銷售實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目整體開發(fā)流程業(yè)務(wù)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)與控制第5頁案例：佳兆業(yè)項(xiàng)目整體開發(fā)流程項(xiàng)目開啟會(huì)國有土地使用證建設(shè)用地規(guī)劃許可證總平圖規(guī)劃設(shè)計(jì)完成方案設(shè)計(jì)完成(方案評(píng)審會(huì)）方案圖報(bào)建

3、樁基施工圖完成主體施工圖完成建設(shè)工程規(guī)劃許可證精裝交樓標(biāo)準(zhǔn)施工圖及材料定板項(xiàng)目開工施工許可證主體開工預(yù)售證開盤主體封頂完工驗(yàn)收入伙18個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)里程碑計(jì)劃（一級(jí)計(jì)劃）簽署土地協(xié)議至獲取施工許可證5個(gè)月時(shí)間；拿地7個(gè)月后開盤?。ê愦蟮禺a(chǎn)拿地后6個(gè)月開盤。）房地產(chǎn)項(xiàng)目整體開發(fā)流程業(yè)務(wù)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)與控制第6頁項(xiàng)目開啟會(huì)（即項(xiàng)目開啟時(shí)間，取得設(shè)計(jì)關(guān)鍵點(diǎn)后經(jīng)集團(tuán)評(píng)審經(jīng)過時(shí)間）；國有土地使用證(指國有土地使用證簽發(fā)時(shí)間)；建設(shè)用地規(guī)劃許可證（指建設(shè)用地規(guī)劃許可證簽發(fā)時(shí)間）；總平圖規(guī)劃設(shè)計(jì)完成（指規(guī)劃設(shè)計(jì)完成時(shí)間，以上報(bào)規(guī)劃局簽收時(shí)間為準(zhǔn)）；方案設(shè)計(jì)完成（指方案經(jīng)過集團(tuán)董事會(huì)同意時(shí)間）；方案圖報(bào)建（指取得政府相

4、關(guān)部門批文時(shí)間，以最終部門批文時(shí)間為準(zhǔn)）；樁基施工圖完成（指可用于招標(biāo)及施工樁基施工圖完成時(shí)間）；主體施工圖完成（指可用于招標(biāo)及施工施工圖完成時(shí)間）；建設(shè)工程規(guī)劃許可證（指建設(shè)工程規(guī)劃許可證簽發(fā)時(shí)間）；精裝交樓標(biāo)準(zhǔn)施工圖及材料定板（指擬批量精裝交樓項(xiàng)目可用于招標(biāo)及施工施工圖完成時(shí)間）；項(xiàng)目開工（指項(xiàng)目動(dòng)土?xí)r間，以土方開挖或樁基施工開始時(shí)間為準(zhǔn)）；施工許可證（指施工許可證簽發(fā)時(shí)間）； 主體開工（指總包單位進(jìn)場(chǎng)，以地下室底板或者承臺(tái)基礎(chǔ)施工開始時(shí)間為準(zhǔn)）；預(yù)售證（指預(yù)售許可證簽發(fā)時(shí)間）； 開盤（指取得預(yù)售證后，正式開盤銷售時(shí)間）；主體封頂（指主體屋面結(jié)構(gòu)完成時(shí)間）； 完工驗(yàn)收（指完工驗(yàn)收立案證實(shí)簽

5、發(fā)時(shí)間）；入伙（指第一批辦理集中交付時(shí)間,不指與小業(yè)主簽署購房協(xié)議上交樓時(shí)間）。房地產(chǎn)項(xiàng)目整體開發(fā)流程業(yè)務(wù)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)與控制第7頁土地獲取定位決議產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建施工建設(shè)推廣銷售入伙交付企業(yè)取得土地方式行政命令式：劃撥/協(xié)議出讓。危改項(xiàng)目、工商企業(yè)改造、經(jīng)濟(jì)適用房和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中建設(shè)用地分配基本上是控制在政府手里。資本市場(chǎng): 1、投資參股：用資金入股或用土地入股，經(jīng)過土地與資金交換共同組成項(xiàng)目開發(fā)企業(yè); 2、土地收購：直接收購取得土地，這種直接收購按國家要求要繳納營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅、印花稅、契稅等稅費(fèi); 3、收購有土地企業(yè)：為了防止繳納契稅與營業(yè)稅等，普通都經(jīng)過直接收購企業(yè)股權(quán)，這種收購企

6、業(yè)形式現(xiàn)階段主要包括企業(yè)所得稅或個(gè)人所得稅等稅費(fèi)，不用繳納營業(yè)稅、土地增值稅、契稅。這是近年來比較紅火一個(gè)方式，比如萬科收購浙江南都，香港路勁收購順馳。土地市場(chǎng)： 經(jīng)過在土地市場(chǎng)進(jìn)行招標(biāo)、拍賣、掛牌公開取得土地，這也是自7月以來，獲取土地主要方式。通常情況下是以“價(jià)高者得”為唯一衡量標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目整體開發(fā)流程業(yè)務(wù)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)與控制第8頁土地獲取定位決議產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建施工建設(shè)推廣銷售入伙交付拿地是否及拿地價(jià)格應(yīng)該考慮哪些原因？市場(chǎng)未來預(yù)期；項(xiàng)目或區(qū)域發(fā)展預(yù)期；規(guī)劃條件市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)及經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)；企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和機(jī)會(huì)成本；競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況分析。房地產(chǎn)項(xiàng)目整體開發(fā)流程業(yè)務(wù)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)與控制第9頁案例：佳兆業(yè)拿地標(biāo)準(zhǔn)住

7、宅為主，實(shí)現(xiàn)快速開發(fā)，快速銷售，資金快速回籠。嚴(yán)格控制持有物業(yè)在整體開發(fā)量中百分比。選擇預(yù)售條件寬松、0能夠賣樓、資金占用少城市，土地位置以城市發(fā)展區(qū)交通便利具備快速變現(xiàn)條件土地為首選。防止拿超級(jí)大盤（建面100萬平方米以上），以免過多占用資金。深耕當(dāng)前已進(jìn)駐城市，尤其是成都、長(zhǎng)沙、江陰、沈陽，確保每個(gè)已進(jìn)入城市有3個(gè)可售建筑面積在30萬以上項(xiàng)目，確保三年開發(fā)量，做好土地貯備結(jié)構(gòu)規(guī)劃并嚴(yán)格執(zhí)行。加速進(jìn)入以下城市：長(zhǎng)三角：有強(qiáng)勁實(shí)力縣級(jí)市，如 常熟、昆山等；環(huán)渤海和東北地域：天津、青島、威海、煙臺(tái)等；內(nèi)地省會(huì)城市：武漢、西安等。同行案例：恒大中進(jìn)入長(zhǎng)沙，至今共有5項(xiàng)目，均以住宅為主，只有一個(gè)是過

8、100萬平方米大盤，其它均為40-50萬平方米項(xiàng)目，夠恒大三年銷售周期，現(xiàn)在恒大銷售金額已是長(zhǎng)沙冠軍。房地產(chǎn)項(xiàng)目整體開發(fā)流程業(yè)務(wù)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)與控制第10頁各部門職責(zé)：投資開發(fā)部：搜集土地信息項(xiàng)目立項(xiàng)匯報(bào)（分企業(yè)）項(xiàng)目立項(xiàng)審批（董事會(huì)）項(xiàng)目可研匯報(bào)（集團(tuán)）項(xiàng)目投資決議（董事會(huì)）項(xiàng)目獲取（招牌掛、股權(quán)收購）成交確認(rèn)書移交給項(xiàng)目企業(yè)。營銷部：初步市場(chǎng)調(diào)研及定位草案。設(shè)計(jì)部：概念規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。工程部：現(xiàn)場(chǎng)踏勘。（確定是生地、熟地還是毛地）財(cái)務(wù)部：可研版投資收益、初步籌資方案。成本部：控制性成本目標(biāo)（限額指標(biāo)、成本控制系統(tǒng)規(guī)范）、可研版成本。（依據(jù)設(shè)計(jì)部提供規(guī)劃關(guān)鍵點(diǎn)進(jìn)行估算）采購部：制訂項(xiàng)目合約計(jì)劃方案、

9、市場(chǎng)調(diào)研合作方資源。關(guān)鍵要素：項(xiàng)目可研匯報(bào)。土地獲取定位決議產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建施工建設(shè)推廣銷售入伙交付房地產(chǎn)項(xiàng)目整體開發(fā)流程業(yè)務(wù)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)與控制第11頁土地獲取定位決議產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建施工建設(shè)推廣銷售入伙交付決議資金：怎樣使用、怎樣平衡、盈利期望、融資渠道。決議項(xiàng)目：發(fā)展方向、盈利模式、負(fù)擔(dān)功效、實(shí)施進(jìn)度。決議人力：團(tuán)體運(yùn)作能力和執(zhí)行能力、合作團(tuán)體、主管部門。地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)三大關(guān)鍵要素：錢、地、人！房地產(chǎn)項(xiàng)目整體開發(fā)流程業(yè)務(wù)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)與控制第12頁土地獲取定位決議產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建施工建設(shè)推廣銷售物業(yè)管理案例：佳兆業(yè)項(xiàng)目定位決議三大要素定位項(xiàng)目形象定位、產(chǎn)品定位、客戶定位、市場(chǎng)定位等！ 定案總圖、戶型、

10、單體、外立面、園林、配套、展示區(qū)等！ 定價(jià)銷售均價(jià)、價(jià)格聽證會(huì)、價(jià)格專題匯報(bào)、利潤(rùn)指標(biāo)等！房地產(chǎn)項(xiàng)目整體開發(fā)流程業(yè)務(wù)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)與控制第13頁各部門職責(zé)：投資開發(fā)部：建設(shè)規(guī)劃許可證國有土地使用證。營銷部：編制項(xiàng)目經(jīng)營策劃書（包含市場(chǎng)調(diào)研深化、項(xiàng)目定位匯報(bào)、定價(jià)方案、示范區(qū)方案）。設(shè)計(jì)部：概念設(shè)計(jì)任務(wù)書概念設(shè)計(jì)深化方案。工程部：編制項(xiàng)目工程節(jié)點(diǎn)計(jì)劃。財(cái)務(wù)部：概念版投資收益。（三個(gè)指標(biāo)）成本部：可研版成本2。（依據(jù)設(shè)計(jì)部提供規(guī)劃關(guān)鍵點(diǎn)進(jìn)行估算）采購部：營銷合作方資源（廣告、代理企業(yè)等）、概念性設(shè)計(jì)單位。關(guān)鍵要素：項(xiàng)目經(jīng)營策劃書、概念設(shè)計(jì)深化方案。土地獲取定位決議產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建施工建設(shè)推廣銷售物業(yè)管理

11、房地產(chǎn)項(xiàng)目整體開發(fā)流程業(yè)務(wù)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)與控制第14頁土地獲取定位決議產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建施工建設(shè)推廣銷售入伙交付地產(chǎn)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)周期實(shí)施方案施工圖實(shí)施方案施工圖設(shè)計(jì)前期3個(gè)月5個(gè)月2個(gè)月設(shè)計(jì)周期3：5：2房地產(chǎn)項(xiàng)目整體開發(fā)流程業(yè)務(wù)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)與控制第15頁土地獲取定位決議產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建施工建設(shè)推廣銷售入伙交付包含主要設(shè)計(jì)階段：概念設(shè)計(jì)：大約6周；詳規(guī)設(shè)計(jì)：大約6周；單體方案：大約12周；擴(kuò)初方案：大約6周；施工圖設(shè)計(jì)：施工標(biāo)準(zhǔn)和結(jié)構(gòu)形式，大約10周；景觀設(shè)計(jì)：大約5-6周；樣板房及會(huì)所設(shè)計(jì)：大約4周。關(guān)鍵要素：各階段方案評(píng)審。常見問題：進(jìn)度問題：進(jìn)度難以控制、各專業(yè)企業(yè)難以銜接。質(zhì)量問題：評(píng)價(jià)體系和評(píng)價(jià)

12、經(jīng)驗(yàn)缺失。房地產(chǎn)項(xiàng)目整體開發(fā)流程業(yè)務(wù)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)與控制第16頁土地獲取定位決議產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建施工建設(shè)推廣銷售入伙交付詳規(guī)報(bào)建方案報(bào)建初步設(shè)計(jì)報(bào)建施工圖報(bào)建開工時(shí)間開盤時(shí)間設(shè)計(jì)控制點(diǎn)項(xiàng)目主要節(jié)點(diǎn)概念設(shè)計(jì)研究區(qū)域確認(rèn)概念設(shè)計(jì)研究結(jié)論規(guī)劃方案設(shè)計(jì)區(qū)域規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)區(qū)域單體確認(rèn)實(shí)施方案完成基礎(chǔ)施工圖全套施工圖完成景觀設(shè)計(jì)銷售包裝設(shè)計(jì)方案文本中，最主要兩張圖項(xiàng)目總平面圖、標(biāo)準(zhǔn)層平面圖！房地產(chǎn)項(xiàng)目整體開發(fā)流程業(yè)務(wù)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)與控制第17頁土地獲取定位決議產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建施工建設(shè)推廣銷售入伙交付最優(yōu)化設(shè)計(jì)階段流程參考：時(shí)間進(jìn)度控制第1月第2月第3月第4月第5月第6月單位規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃單位單體設(shè)計(jì)規(guī)劃單位施工圖設(shè)計(jì)結(jié)

13、構(gòu)單位景觀設(shè)計(jì)景觀企業(yè)樣板房及會(huì)所裝飾設(shè)計(jì)規(guī)劃單位與施工圖：初步設(shè)計(jì)、施工圖把控；規(guī)劃單位與景觀：完善、技術(shù)交底；施工圖與景觀：隱蔽管線工程設(shè)計(jì)。最優(yōu)異設(shè)計(jì)結(jié)果是最能表達(dá)開發(fā)商開發(fā)思維和開發(fā)意識(shí)結(jié)果，而非作品。房地產(chǎn)項(xiàng)目整體開發(fā)流程業(yè)務(wù)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)與控制第18頁各部門職責(zé)：投資開發(fā)部：方案設(shè)計(jì)報(bào)批批復(fù)意見書建設(shè)工程規(guī)劃許可證基礎(chǔ)施工許可證。營銷部：編制營銷總綱及評(píng)審、組建營銷團(tuán)體。設(shè)計(jì)部：編制方案設(shè)計(jì)任務(wù)書規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)審（含單體設(shè)計(jì)方案）景觀方案評(píng)審初步設(shè)計(jì)結(jié)果評(píng)審（含基坑支護(hù)設(shè)計(jì)圖）建筑施工圖評(píng)審（含基礎(chǔ)設(shè)計(jì)圖）正式施工圖評(píng)審。工程部：地質(zhì)初堪地質(zhì)詳堪土方開挖及邊坡支護(hù)基礎(chǔ)施工。財(cái)務(wù)部：方案版

14、投資收益。（三個(gè)指標(biāo)）成本部：方案版成本、施工圖預(yù)算。（依據(jù)設(shè)計(jì)部提供規(guī)劃關(guān)鍵點(diǎn)進(jìn)行估算）采購部：施工圖顧問單位景觀、室內(nèi)、方案設(shè)計(jì)單位監(jiān)理單位招標(biāo)土建總包招標(biāo)工程材料設(shè)備采購?？头?、物業(yè)部：物業(yè)策劃方案。關(guān)鍵要素：各類設(shè)計(jì)方案、合作方資源、項(xiàng)目營銷總綱、土方開挖及邊坡支護(hù)。土地獲取定位決議產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建施工建設(shè)推廣銷售入伙交付房地產(chǎn)項(xiàng)目整體開發(fā)流程業(yè)務(wù)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)與控制第19頁土地獲取定位決議產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建施工建設(shè)推廣銷售入伙交付關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：工程部、投資開發(fā)部、設(shè)計(jì)部關(guān)注設(shè)計(jì)指標(biāo)表！工程部、設(shè)計(jì)部、營銷及客服部關(guān)注交樓標(biāo)準(zhǔn)！設(shè)計(jì)部、工程部、營銷及客服部關(guān)注一戶一圖！工程部、設(shè)計(jì)部、營銷及客服

15、部、投資開發(fā)部要關(guān)注變更和報(bào)建圖紙！房地產(chǎn)項(xiàng)目整體開發(fā)流程業(yè)務(wù)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)與控制第20頁土地獲取定位決議產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建施工建設(shè)推廣銷售入伙交付開發(fā)辦開發(fā)經(jīng)營許可證項(xiàng)目手冊(cè)計(jì)委固定資產(chǎn)投資計(jì)劃項(xiàng)目立項(xiàng)規(guī)劃局建設(shè)用地規(guī)劃許可土地測(cè)量、評(píng)定國土資源局國有土地使用權(quán)證土地確認(rèn)、報(bào)批土地交易開發(fā)辦人防辦墻改辦消防支隊(duì)環(huán)境保護(hù)局基礎(chǔ)設(shè)施牌套費(fèi)開發(fā)管理費(fèi)人防異地建設(shè)費(fèi)墻改基金消防設(shè)施費(fèi)環(huán)境評(píng)定及排污費(fèi)規(guī)劃局建設(shè)工程規(guī)劃許可方案審批規(guī)劃局中標(biāo)通知書質(zhì)檢站散水辦勞保辦定額站安檢站安全許可定額判別勞保統(tǒng)籌散水押金質(zhì)檢委托城管大隊(duì)執(zhí)法大隊(duì)規(guī)劃局開發(fā)辦建委基建科施工許可證預(yù)售許可證放線管理房地產(chǎn)項(xiàng)目整體開發(fā)流程業(yè)務(wù)關(guān)鍵

16、節(jié)點(diǎn)與控制第21頁房地產(chǎn)項(xiàng)目普通報(bào)批報(bào)建流程房地產(chǎn)項(xiàng)目整體開發(fā)流程業(yè)務(wù)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)與控制第22頁土地獲取定位決議產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建施工建設(shè)推廣銷售入伙交付怎樣加緊項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建進(jìn)程？?jī)?nèi)部控制：設(shè)計(jì)圖紙圖紙質(zhì)量、 出圖時(shí)間、圖紙變更（報(bào)建圖紙變更）等；現(xiàn)場(chǎng)配合：項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)現(xiàn)實(shí)狀況、項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)接待；外部協(xié)調(diào)：當(dāng)?shù)馗骷?jí)政府包含規(guī)劃局、建設(shè)局、國土局、城管、質(zhì)檢站、消防等各類工作協(xié)調(diào)；合作方協(xié)調(diào)：合作方報(bào)建資料、合作方工程配合（主要是現(xiàn)場(chǎng)）、合作方報(bào)建工作（勞保金、中標(biāo)立案、淤泥證等）、合作方資源配合（尤其是專業(yè)部門）。房地產(chǎn)項(xiàng)目整體開發(fā)流程業(yè)務(wù)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)與控制第23頁1、技術(shù)處理文物考查？政府工程？先行土方開挖？

17、先行基礎(chǔ)施工？2、協(xié)調(diào)關(guān)系城管是主要查處單位，和城管關(guān)系好可防止很多麻煩。3、處理技巧以有替無，以小替大；（以小施工證開大標(biāo)段工）減免申請(qǐng)，考慮天氣及形象影響等原因。土地獲取定位決議產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建施工建設(shè)推廣銷售入伙交付怎樣處理無證施工？房地產(chǎn)項(xiàng)目整體開發(fā)流程業(yè)務(wù)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)與控制第24頁土地獲取定位決議產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建施工建設(shè)推廣銷售入伙交付工程建設(shè)相關(guān)知識(shí)：工程建設(shè)組成部分：土建、水電、安裝及設(shè)備；整體工程建設(shè)：?jiǎn)误w部分、環(huán)境部分、室外管線；建筑結(jié)構(gòu)形式：磚混、框架、框剪、鋼結(jié)構(gòu)等；項(xiàng)目施工周期（合理進(jìn)度）：多層及低密度：912個(gè)月；小高層：1年半；高層建筑：2年到兩年半；施工組織次序：基礎(chǔ)

18、部分主體工程外墻裝飾及安裝園區(qū)管線景觀施工完工驗(yàn)收。房地產(chǎn)項(xiàng)目整體開發(fā)流程業(yè)務(wù)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)與控制第25頁土地獲取定位決議產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建施工建設(shè)推廣銷售入伙交付工程建設(shè)相關(guān)知識(shí)2：影響工程造價(jià)主要原因：建筑結(jié)構(gòu)形式及建筑形態(tài)：鋼結(jié)構(gòu)框剪框架磚混；外立面材質(zhì)及設(shè)備等級(jí)：是否玻璃幕墻、外立面選材標(biāo)準(zhǔn)；施工取費(fèi)等級(jí)：在施工定額基礎(chǔ)上加減；地基情況：是否巖石、是否流沙、是否軟基，決定了基礎(chǔ)施工成本；場(chǎng)地條件：是否平整、是否山地；抗震等級(jí)：6級(jí)、7級(jí)、8級(jí)；節(jié)能要求：是否滿足節(jié)能規(guī)范；景觀環(huán)境造價(jià)。房地產(chǎn)項(xiàng)目整體開發(fā)流程業(yè)務(wù)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)與控制第26頁各部門職責(zé)：投資開發(fā)部：建設(shè)工程施工許可證。營銷部：示范區(qū)開放

19、（含售樓處、樣板房）、客戶積累。設(shè)計(jì)部：配套工程圖紙（水、電、燃?xì)狻⑴盼郏?、配合銷售設(shè)計(jì)輸入（協(xié)議附圖、模型、交樓標(biāo)準(zhǔn)）。工程部：主體結(jié)構(gòu)施工（示范區(qū)施工）。財(cái)務(wù)部：方案版投資收益。（三個(gè)指標(biāo)）成本部：項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本。（成本月報(bào)）采購部：分包工程及材料設(shè)備采購。（主要包含消防、人防、永久水電、燃?xì)?、鋁合金門窗、幕墻、精裝修等）客服、物業(yè)部：物業(yè)企業(yè)招投標(biāo)（取得預(yù)售證必要條件）。關(guān)鍵要素：建設(shè)工程施工許可證、示范區(qū)開放、主體結(jié)構(gòu)施工、物業(yè)企業(yè)招投標(biāo)。土地獲取定位決議產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建施工建設(shè)推廣銷售入伙交付房地產(chǎn)項(xiàng)目整體開發(fā)流程業(yè)務(wù)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)與控制第27頁土地獲取定位決議產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建施工建設(shè)推廣銷

20、售入伙交付關(guān)鍵關(guān)鍵點(diǎn)：質(zhì)量控制！進(jìn)度控制！成本控制！協(xié)調(diào)管理！項(xiàng)目管理者要有運(yùn)行高度！房地產(chǎn)項(xiàng)目整體開發(fā)流程業(yè)務(wù)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)與控制第28頁土地獲取定位決議產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建施工建設(shè)推廣銷售入伙交付售前階段售中階段售后階段市場(chǎng)、客戶、產(chǎn)品客戶、傳輸、銷售服務(wù)、價(jià)格、促銷風(fēng)險(xiǎn)控制策劃咨詢、代理企業(yè)銷售代理、廣告代理、媒體律師行、銀行、房管部門三個(gè)階段房地產(chǎn)項(xiàng)目整體開發(fā)流程業(yè)務(wù)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)與控制第29頁土地獲取定位決議產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建施工建設(shè)推廣銷售入伙交付組建銷售團(tuán)體； （銷售總監(jiān)、銷售經(jīng)理、銷售員、策劃總監(jiān)、策劃經(jīng)理、策劃師）項(xiàng)目形象定位； （主推廣語、主形象畫面、項(xiàng)目案名、項(xiàng)目LOGO等）項(xiàng)目銷售賣點(diǎn)提

21、煉；（區(qū)位、地段、產(chǎn)品、環(huán)境、價(jià)格、品牌等）項(xiàng)目營銷執(zhí)行方案；（開盤方案、銷售手冊(cè)、銷售周期、價(jià)格、法律文件、培訓(xùn)等）項(xiàng)目營銷推廣方案； （推廣周期、媒體組合、費(fèi)用計(jì)劃、重大營銷活動(dòng)方案等）項(xiàng)目展示區(qū)包裝方案；（外圍導(dǎo)示、售樓處、樣板房、看樓通道、工地等）合作方資源使用；（廣告企業(yè)、代理企業(yè)、制作企業(yè)、短信企業(yè)、媒體、印刷等）項(xiàng)目第一次廣告出街；企業(yè)及項(xiàng)目品牌推廣；項(xiàng)目展示區(qū)開放；項(xiàng)目?jī)r(jià)格聽證會(huì)；項(xiàng)目一期開盤；營銷費(fèi)用預(yù)算。關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目整體開發(fā)流程業(yè)務(wù)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)與控制第30頁各部門職責(zé)：投資開發(fā)部：面積預(yù)測(cè)匯報(bào)取得預(yù)售許可證。營銷部：開盤方案、價(jià)格、洗籌、開盤實(shí)施。設(shè)計(jì)部：配合銷售設(shè)計(jì)輸入

22、（協(xié)議附圖、模型、交樓標(biāo)準(zhǔn)）。工程部：施工進(jìn)度到達(dá)預(yù)售條件。（產(chǎn)品類型不一樣、城市不一樣，情況有異）成本部：項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本。（成本月報(bào)）采購部：分包工程及材料設(shè)備采購。關(guān)鍵要素：工程到達(dá)預(yù)售條件、取得預(yù)售許可證、開盤。土地獲取定位決議產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建施工建設(shè)推廣銷售入伙交付房地產(chǎn)項(xiàng)目整體開發(fā)流程業(yè)務(wù)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)與控制第31頁土地獲取定位決議產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建施工建設(shè)推廣銷售入伙交付客戶預(yù)驗(yàn)房流程；（工地開放日）交付風(fēng)險(xiǎn)檢驗(yàn)流程；（內(nèi)部驗(yàn)收）模擬驗(yàn)收流程； （內(nèi)部走場(chǎng)）集中交付現(xiàn)場(chǎng)接待流程；交付后房屋維修。 （物業(yè)、客服）關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目整體開發(fā)流程業(yè)務(wù)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)與控制第32頁土地獲取定位決議產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)