房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)管理、土地相關(guān)政策房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理第1頁一、房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)管理 二、房地產(chǎn)土地政策相關(guān)情況房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理第2頁一、房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)管理 房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理第3頁 規(guī)劃設(shè)計(jì)工作是一項(xiàng)技術(shù)工作，任務(wù)來自于甲方，提供服務(wù)就是按照甲方設(shè)計(jì)任務(wù)書對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，完成標(biāo)準(zhǔn)是甲方滿意，并同時(shí)滿足國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)和政府要求。 對(duì)于一個(gè)項(xiàng)目來說，不痛不癢過程必定有一個(gè)不痛不癢結(jié)果。房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理第4頁 甲方滿意就是按照甲方要求，在戶型、格調(diào)、立面造型、成本控制以及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等方面實(shí)現(xiàn)規(guī)劃預(yù)想。 國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)就是規(guī)劃設(shè)計(jì)相關(guān)規(guī)范、要求。 政府要求，比如建筑密度、

2、綠化率、容積率等各種指標(biāo)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理第5頁 規(guī)劃設(shè)計(jì)管理則是作為地產(chǎn)商自己實(shí)施對(duì)開發(fā)項(xiàng)目展開有目標(biāo)管理活動(dòng)。是基于內(nèi)部需求一個(gè)管理，要求相關(guān)人員代表甲方對(duì)與規(guī)劃設(shè)計(jì)相關(guān)活動(dòng)，如市場(chǎng)調(diào)查、土地購置、咨詢和招標(biāo)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、報(bào)批和設(shè)計(jì)變更等進(jìn)行統(tǒng)一管理和協(xié)調(diào)。 房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理第6頁 在這里，管理人員面正確不但有很多乙方，而且也有很多審批方，需要上下協(xié)調(diào)。管理目標(biāo)是按照企業(yè)決定和計(jì)劃，在投資、質(zhì)量和工期等方面進(jìn)行控制，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)主要目標(biāo)。 房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理第7頁1、規(guī)劃設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)開發(fā)主要階段 地產(chǎn)項(xiàng)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)通常需要三個(gè)特定階段：前期規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、銷售。其中，前期

3、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段是項(xiàng)目運(yùn)作龍頭和開端，他包含了開發(fā)商最初投資決議、目標(biāo)分析和項(xiàng)目定位以及市場(chǎng)供需關(guān)系深入研究。 房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理第8頁 一般來說房地產(chǎn)企業(yè)重點(diǎn)工作一是放在前期規(guī)劃設(shè)計(jì)上，一是放在后期銷售上。重點(diǎn)工作之一是放在前期規(guī)劃設(shè)計(jì)上，理由很簡(jiǎn)單，一方面規(guī)劃設(shè)計(jì)直接決定了企業(yè)產(chǎn)品是否符合消費(fèi)者要求，也就決定了產(chǎn)品可認(rèn)為企業(yè)帶來收入，其次規(guī)劃設(shè)計(jì)決定了產(chǎn)品70%以上成本支出，二者相減也就決定了企業(yè)產(chǎn)品開發(fā)成敗。 房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理第9頁 因?yàn)楫a(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)定位準(zhǔn)確而成功案例很多，規(guī)劃定位不準(zhǔn)，設(shè)計(jì)存在缺點(diǎn)而造成項(xiàng)目失敗案例也不少，舉個(gè)例子，大慶時(shí)代麗景，時(shí)代麗景是大慶義耕集團(tuán)開發(fā)高檔

4、樓盤，為何定義為高檔，當(dāng)初定位為“歐美式生活絕倫高檔住宅區(qū)”，單價(jià)到達(dá)3000元/平米，而當(dāng)初大慶房?jī)r(jià)最高約1800元/平米。 房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理第10頁 因?yàn)榱x耕最初開發(fā)幾個(gè)樓盤均受到消費(fèi)者認(rèn)可，當(dāng)初被譽(yù)為開發(fā)信譽(yù)好單位，所以時(shí)代麗景開發(fā)也受到關(guān)注，而且項(xiàng)目在地段選擇上也具備高檔樓盤條件，北面是市政府、西靠時(shí)代廣場(chǎng)，交通通暢。但好條件并沒有形成好結(jié)果。時(shí)代麗景建成后，銷售不是很好，而且后期業(yè)主紛紛退房，造成后續(xù)尾盤銷售不動(dòng)。開發(fā)商資金無法回籠，項(xiàng)目失敗。房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理第11頁失敗原因有兩個(gè)： 一是規(guī)劃中追求高密度，造成樓間距小，這給本身是圍合式建筑造成一個(gè)壓抑之感，老百姓不認(rèn)

5、可。 二是當(dāng)初設(shè)計(jì)采取地?zé)岵膳?，因?yàn)樵谝?guī)劃設(shè)計(jì)過程中沒有充分考慮熱源供熱參數(shù)確保問題，加上設(shè)計(jì)選材不合理，造成用戶低溫。房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理第12頁2、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段主要工作 普通房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)過程可分為兩個(gè)階段：規(guī)劃和設(shè)計(jì)階段，而規(guī)劃又分為控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃，普通控制性詳細(xì)規(guī)劃由政府規(guī)劃主管部門組織編制（但部分地域也由開發(fā)企業(yè)組織編制，如大慶），修建性詳細(xì)規(guī)劃由開發(fā)企業(yè)委托規(guī)劃設(shè)計(jì)院按照政府同意控制性詳細(xì)規(guī)劃編制。完成后報(bào)政府主管部門審批。 房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理第13頁 控制性詳細(xì)規(guī)劃是以城市總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃為依據(jù)，確定建設(shè)地域土地使用性質(zhì)和使用強(qiáng)度控制指標(biāo)、

6、道路和工程管線控制性位置以及空間環(huán)境控制規(guī)劃要求。 房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理第14頁控制性詳細(xì)規(guī)劃主要內(nèi)容應(yīng)包含 規(guī)劃范圍內(nèi)各類不一樣使用性質(zhì)用地界限，要求各類用地內(nèi)適建、不適建或者有條件地允許建設(shè)建筑類型； 要求各地塊建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標(biāo)；要求交通出入口方位、停車泊位、建筑后退紅線距離、建筑間距等要求；房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理第15頁 提出各地塊建筑位置、體型、色彩等要求； 確定各級(jí)支路紅線位置、控制點(diǎn)座標(biāo)和標(biāo)高； 依據(jù)規(guī)劃容量，確定工程管線走向、管徑和工程設(shè)施用地界限； 制訂對(duì)應(yīng)土地使用與建筑管理要求。 房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理第16頁 修建性詳細(xì)規(guī)劃以城市總體規(guī)劃

7、、分區(qū)規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃為依據(jù)，制訂用以指導(dǎo)各項(xiàng)建筑和工程設(shè)施設(shè)計(jì)和施工規(guī)劃設(shè)計(jì)。 是城市詳細(xì)規(guī)劃一個(gè)。 房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理第17頁修建性詳細(xì)規(guī)劃主要內(nèi)容應(yīng)包含 建設(shè)條件分析及綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證； 作出建筑、道路和綠地等空間布局和景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)，布置總平面圖； 道路交通規(guī)劃設(shè)計(jì)； 綠地系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計(jì)； 工程管線規(guī)劃設(shè)計(jì)； 豎向規(guī)劃設(shè)計(jì)； 估算工程量、拆遷量和總造價(jià)，分析投資效益。 房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理第18頁 設(shè)計(jì)階段又分為初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)，初步設(shè)計(jì)包含設(shè)計(jì)說明、設(shè)計(jì)圖紙和設(shè)計(jì)概算。在圖紙中應(yīng)明確主要設(shè)備和材料。施工藍(lán)圖是對(duì)初步設(shè)計(jì)深入細(xì)化，詳細(xì)指導(dǎo)現(xiàn)場(chǎng)施工。 房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管

8、理第19頁 規(guī)劃階段和設(shè)計(jì)階段最終產(chǎn)品分別是方案報(bào)建文本（控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃）和設(shè)計(jì)文件（初步設(shè)計(jì)文件和施工圖藍(lán)圖）。這兩個(gè)階段結(jié)果必須報(bào)政府部門審批經(jīng)過，方可進(jìn)行工程項(xiàng)目施工。房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理第20頁規(guī)劃階段主要流程以下： 確定招標(biāo)任務(wù)書，方案招標(biāo)，方案評(píng)審，方案定案，出方案報(bào)建文本，進(jìn)行方案報(bào)建。大部分房地產(chǎn)企業(yè)在大、中型建設(shè)項(xiàng)目中采取方案招標(biāo)來選定方案，也有采取直接委托某一設(shè)計(jì)院來直接設(shè)計(jì)方案。這兩種方法各有利弊。 房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理第21頁 普通來說，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目整體方向把握還不太準(zhǔn)，或希望項(xiàng)目有所創(chuàng)新時(shí)，通常會(huì)采取招投標(biāo)方式，集眾家所長(zhǎng)。一旦房地產(chǎn)企

9、業(yè)對(duì)項(xiàng)目形成強(qiáng)烈主觀意愿，普通就采取直接委托方式進(jìn)行方案設(shè)計(jì)，以免無須要重復(fù)而浪費(fèi)成本和時(shí)間。 房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理第22頁設(shè)計(jì)階段主要流程以下： 確定設(shè)計(jì)招標(biāo)任務(wù)書，設(shè)計(jì)招標(biāo)，評(píng)標(biāo)和定標(biāo)，出設(shè)計(jì)文件，設(shè)計(jì)文件審查，設(shè)計(jì)文件報(bào)批。規(guī)劃設(shè)計(jì)階段還包含測(cè)量、勘察等工作。 房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理第23頁3、規(guī)劃設(shè)計(jì)管理主要工作 規(guī)劃設(shè)計(jì)結(jié)果由專業(yè)設(shè)計(jì)院完成. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)管理人員在過程中起溝通、協(xié)調(diào)、監(jiān)控作用。 所以在建設(shè)項(xiàng)目標(biāo)規(guī)劃設(shè)計(jì)運(yùn)作過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理人員怎樣介入，怎樣控制規(guī)劃設(shè)計(jì)過程，充分發(fā)揮內(nèi)部資源和外部資源能動(dòng)性，是取得項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)成功關(guān)鍵。 房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)

10、管理第24頁 因?yàn)橐?guī)劃和設(shè)計(jì)階段所負(fù)擔(dān)目標(biāo)和任務(wù)不一樣，開發(fā)企業(yè)在管理方式、人力資源投入以及側(cè)重點(diǎn)上也應(yīng)有所不一樣。在規(guī)劃階段，大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都投入大量?jī)?nèi)部資源和外部資源，以求得一個(gè)滿足市場(chǎng)需求且高效益方案。 通常會(huì)有多輪方案競(jìng)標(biāo)，內(nèi)部評(píng)審和教授咨詢論證。 房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理第25頁 所以，在規(guī)劃階段，應(yīng)該有強(qiáng)有力執(zhí)行組織機(jī)構(gòu)。普通需由上層領(lǐng)導(dǎo)、規(guī)劃設(shè)計(jì)部門、策劃部門、營(yíng)銷部門、施工管理部門、技術(shù)質(zhì)量部門等組成，在規(guī)劃設(shè)計(jì)部門協(xié)調(diào)組織下通力合作，在規(guī)劃過程中及時(shí)、科學(xué)地決議，確保設(shè)計(jì)進(jìn)程順利推進(jìn)。 房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理第26頁 在此階段，房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)人員及相關(guān)部門人員，對(duì)

11、項(xiàng)目標(biāo)各個(gè)體系進(jìn)行深入剖析，如：交通系統(tǒng)、功效空間布局，建筑空間分布，建筑體型分析，環(huán)境景觀系統(tǒng)，設(shè)備設(shè)置、戶型平面和立面格調(diào)等，逐一與設(shè)計(jì)院溝通，并與政府相關(guān)部門進(jìn)行溝通，使方案朝著開發(fā)商所期望方向發(fā)展。 房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理第27頁 在規(guī)劃階段，項(xiàng)目管理中溝通是很主要一個(gè)方面。準(zhǔn)確而及時(shí)溝通使項(xiàng)目規(guī)劃朝正確方向有序地發(fā)展。溝通是多層面和多方式。在這一階段，主要溝通為：內(nèi)部溝通（縱向和橫向溝通），與規(guī)劃單位溝通，與政府規(guī)劃部門溝通。尤其是與政府規(guī)劃主管部門溝通要及時(shí)甚至超前。 房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理第28頁 在設(shè)計(jì)階段，主要是協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)單位按照設(shè)計(jì)任務(wù)書要求，按時(shí)保質(zhì)保量地完成設(shè)計(jì)工作。

12、 這一階段管理重點(diǎn)是協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)單位落實(shí)規(guī)劃意圖，發(fā)覺和處理設(shè)計(jì)難點(diǎn)，組織教授設(shè)計(jì)評(píng)審，委托審圖企業(yè)圖紙審查。 這一階段開發(fā)企業(yè)內(nèi)部需要規(guī)劃設(shè)計(jì)部門協(xié)調(diào)組織施工管理部門、技術(shù)質(zhì)量部門相關(guān)人員共同與設(shè)計(jì)單位溝通交流。房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理第29頁4、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段主要問題（1）設(shè)計(jì)水平不高 當(dāng)前國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)水平和素質(zhì)差異較大，而且房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆也造成設(shè)計(jì)單位工作量大，設(shè)計(jì)單位對(duì)每一個(gè)項(xiàng)目配套項(xiàng)目組組員水平參差不齊。不能確保設(shè)計(jì)質(zhì)量。房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理第30頁 普通來說，大型設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)水平高，設(shè)計(jì)質(zhì)量更為可靠，但價(jià)格稍高而且現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)不能跟上，中小型設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)水平偏低，設(shè)計(jì)質(zhì)量也對(duì)應(yīng)折扣，但價(jià)

13、格稍低而且現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)好。設(shè)計(jì)水平和現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)一樣主要，所以，當(dāng)前極難找到設(shè)計(jì)質(zhì)量和現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)都能滿足甲方要求設(shè)計(jì)單位。 房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理第31頁（2）設(shè)計(jì)周期擔(dān)心 目前有很多房地產(chǎn)企業(yè)，為了圖快，為了趕一個(gè)好上市時(shí)機(jī)，往往工期擔(dān)心，留給設(shè)計(jì)時(shí)間并不多，也所以導(dǎo)致了設(shè)計(jì)任務(wù)書編制匆慌忙忙，在設(shè)計(jì)過程中對(duì)設(shè)計(jì)要求頻繁調(diào)整，包括后續(xù)設(shè)計(jì)過程控制和設(shè)計(jì)成果評(píng)審都是敷衍了事，一切問題由施工過程中設(shè)計(jì)變更和工程簽證來解決。 房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理第32頁（3）人力資源擔(dān)心 前期工作主要，很多房地產(chǎn)企業(yè)都知道，大家都知道主要工作卻沒有方法開展，或不能高質(zhì)量地開展，就是因?yàn)榍捌趯I(yè)人才缺乏，如前期市場(chǎng)調(diào)研

14、、各系統(tǒng)專業(yè)技術(shù)人員、專門政府溝通協(xié)調(diào)人員等，造成規(guī)劃設(shè)計(jì)管理工作質(zhì)量降低。 房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理第33頁（4）設(shè)計(jì)評(píng)審質(zhì)量不高 房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)部門工作繁忙，工作時(shí)間非常寶貴，在設(shè)計(jì)評(píng)審時(shí)應(yīng)盡可能組織在花功夫使之愈加科學(xué)合理有效。在時(shí)間上應(yīng)充分考慮到評(píng)審參加者工作安排，防止出差或其它原因造成缺席； 房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理第34頁5、好規(guī)劃設(shè)計(jì)必要條件 做好一個(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，離不開三個(gè)前提條件： 甲方指導(dǎo)和目標(biāo)激勵(lì)， 高水平善溝通設(shè)計(jì)單位， 推出優(yōu)異作品機(jī)制和設(shè)計(jì)方式。 這三點(diǎn)相輔相成，互為推進(jìn)。 房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理第35頁（1）甲方指導(dǎo) 誰也無法代替甲方作出最終判斷，甲方或許在一些

15、步驟需要設(shè)計(jì)方、策劃企業(yè)主動(dòng)配合，這些搭檔也提出了自己方案或觀點(diǎn)，但只有甲方能夠從項(xiàng)目標(biāo)整體上進(jìn)行選擇和判斷。 房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理第36頁 甲方作為全過程統(tǒng)籌策劃方，一定要清楚應(yīng)該讓設(shè)計(jì)師在哪一個(gè)步驟發(fā)揮作用，決不能將全部問題都交給設(shè)計(jì)師來處理，一來設(shè)計(jì)師永遠(yuǎn)不可能代替甲方來作出判斷，二來有些標(biāo)準(zhǔn)性問題，必須由甲方進(jìn)行拍板。 房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理第37頁 設(shè)計(jì)師能夠有很多想法，而且也能夠在方案中表達(dá)，但假如不取得甲方認(rèn)可就無法進(jìn)行下一步工作，多數(shù)情況下，設(shè)計(jì)師因?yàn)闇贤ɑ驅(qū)?xiàng)目標(biāo)認(rèn)識(shí)深度或甲方提出要求過粗或背景資料太少，設(shè)計(jì)師稍不注意就會(huì)偏離甲方目標(biāo)，作出一些無用功，浪費(fèi)時(shí)間和精力。

16、房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理第38頁 甲方指導(dǎo)不要詳細(xì)到每一個(gè)詳細(xì)設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)中，要主動(dòng)想方法調(diào)動(dòng)設(shè)計(jì)人員設(shè)計(jì)才能和主動(dòng)性。甲方指導(dǎo)不可有太多隨意性，比如確定了設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和意圖，不要輕易改動(dòng)，因?yàn)樵O(shè)計(jì)人員已經(jīng)按甲方意圖作出了很多努力，假如不說清楚，突然改動(dòng)，會(huì)給設(shè)計(jì)人員造成很大壓力和打擊，所以，甲方作出決定一旦作出后就輕易不要?jiǎng)?。房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理第39頁（2）高水平、善溝通設(shè)計(jì)單位 作為地產(chǎn)商，為做好一個(gè)項(xiàng)目標(biāo)規(guī)劃設(shè)計(jì)，普通來說都愿意拿出更高成原來雇請(qǐng)一家高水平設(shè)計(jì)單位。不過高水平設(shè)計(jì)單位不一定就適合，原因有很多，一是一個(gè)項(xiàng)目從前期策劃、概念規(guī)劃、總體規(guī)劃到詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)、單體設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)和施工

17、圖設(shè)計(jì)，有很多階段，每一個(gè)階段對(duì)設(shè)計(jì)要求不一樣， 房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理第40頁所以，方案能力強(qiáng)不一定做好施工圖，而策劃作得好不一定代表能夠做總體規(guī)劃。伴隨設(shè)計(jì)專業(yè)分工和市場(chǎng)細(xì)化，配合設(shè)計(jì)各階段策劃咨詢企業(yè)、方案設(shè)計(jì)企業(yè)、建筑設(shè)計(jì)企業(yè)、施工圖設(shè)計(jì)企業(yè)等愈加專業(yè)企業(yè)會(huì)愈加適合階段設(shè)計(jì)工作需要，而且會(huì)作得愈加好，更專業(yè)。 房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理第41頁所以，在對(duì)應(yīng)階段邀請(qǐng)?jiān)撾A段高水平企業(yè)來做，不要張冠李戴。如做市場(chǎng)研究，要請(qǐng)市場(chǎng)調(diào)查企業(yè)，做項(xiàng)目策劃，請(qǐng)地產(chǎn)策劃企業(yè)，做概念規(guī)劃，最好請(qǐng)國(guó)外顧問設(shè)計(jì)企業(yè)，而詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)則能夠經(jīng)過國(guó)際招標(biāo)來選擇，施工圖讓國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)院來做更塌實(shí)。 房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管

18、理第42頁高水平設(shè)計(jì)單位內(nèi)部一定要有主設(shè)計(jì)師來支撐，甲方在選擇設(shè)計(jì)單位時(shí)，要對(duì)主要設(shè)計(jì)人員進(jìn)行考查，并要求在提供服務(wù)時(shí)，確保主設(shè)計(jì)師到位。另外，設(shè)計(jì)單位配合情況也要重點(diǎn)考查，因?yàn)?，假如水平高，不過不聽甲方指導(dǎo)和意見，無法進(jìn)行溝通和交流，那水平再高，也無法實(shí)現(xiàn)甲方設(shè)計(jì)目標(biāo)和主要意圖。 房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理第43頁設(shè)計(jì)對(duì)于甲方和設(shè)計(jì)單位應(yīng)該成為一道橋梁，雙方經(jīng)過方案交流和互動(dòng)，提升雙方對(duì)方案認(rèn)識(shí)和設(shè)計(jì)水平，并最終成為雙方共同心血和設(shè)計(jì)結(jié)果。房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理第44頁（3）推出優(yōu)異作品機(jī)制和設(shè)計(jì)方式 經(jīng)過什么樣路徑取得好設(shè)計(jì)方案，是值得考慮，但要考慮到成本和收獲價(jià)值比較。對(duì)于大型項(xiàng)目，假如

19、比較復(fù)雜，邀請(qǐng)國(guó)際著名設(shè)計(jì)單位進(jìn)行咨詢，能夠幫助甲方理清思緒，取得一些創(chuàng)新性想法和啟發(fā)，這一階段結(jié)果能夠作為甲方部分意圖落實(shí)到下一步設(shè)計(jì)中去，咨詢會(huì)有一些費(fèi)用，但不是太大，得到信息卻很多。房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理第45頁假如甲方愿意，能夠在咨詢結(jié)果基礎(chǔ)上，選出1-2家單位展開下一步規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，能夠在原先立意基礎(chǔ)上深入發(fā)展，形成一個(gè)基本確定方案，供甲方進(jìn)行選擇，這種方式，能夠發(fā)揮設(shè)計(jì)單位主動(dòng)性和設(shè)計(jì)空間，推出優(yōu)異作品。 房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理第46頁所以，創(chuàng)新性或概念性東西，讓國(guó)外企業(yè)做能夠吸引更多先進(jìn)設(shè)計(jì)概念和理念，提升項(xiàng)目標(biāo)內(nèi)涵品質(zhì)和層次。而務(wù)實(shí)性設(shè)計(jì)則讓國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)院來做。房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃

20、設(shè)計(jì)管理第47頁我認(rèn)為，在策劃階段和市場(chǎng)調(diào)查階段，宜采取指定單位方式進(jìn)行策劃和調(diào)查，尤其邀請(qǐng)當(dāng)?shù)仄髽I(yè)更適合一些。在概念和總體規(guī)劃階段，或采取先咨詢，后招標(biāo)方式，或完全采取招標(biāo)方式，或者請(qǐng)一家著名設(shè)計(jì)企業(yè)直接做。要依據(jù)項(xiàng)目情況來選擇。而規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑單體設(shè)計(jì)也可采取招標(biāo)形式?？傊?，為取得高水平、高質(zhì)量作品，在不一樣階段，采取對(duì)應(yīng)方式進(jìn)行設(shè)計(jì)有利于方案精品出現(xiàn)。 房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理第48頁6、規(guī)劃設(shè)計(jì)管理關(guān)鍵步驟 怎樣才能以最經(jīng)濟(jì)成本建造出最符合客戶需求產(chǎn)品？對(duì)于設(shè)計(jì)管理來說，關(guān)鍵是設(shè)計(jì)任務(wù)書、設(shè)計(jì)過程控制、設(shè)計(jì)結(jié)果評(píng)審和設(shè)計(jì)變更控制這四個(gè)步驟。房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理第49頁（1）設(shè)計(jì)任務(wù)

21、書 設(shè)計(jì)任務(wù)書是設(shè)計(jì)輸入，要想有好設(shè)計(jì)輸出，充分設(shè)計(jì)輸入是起點(diǎn)。規(guī)劃階段，設(shè)計(jì)任務(wù)書輸入主要應(yīng)包含企業(yè)最高領(lǐng)導(dǎo)層規(guī)劃意見、策劃、銷售部門提供產(chǎn)品定位、物業(yè)企業(yè)提供客戶提議、規(guī)劃部門提供政府意見、預(yù)算部門提出初步成本提議等； 房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理第50頁 初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)階段，設(shè)計(jì)任務(wù)書輸入則主要應(yīng)包含前面規(guī)劃結(jié)果、政府規(guī)劃部門批復(fù)意見、預(yù)算部門提供細(xì)化成本要求以及規(guī)劃部門提供項(xiàng)目系統(tǒng)配套設(shè)計(jì)要求、技術(shù)質(zhì)量部門提供技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)等。 房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理第51頁規(guī)劃和設(shè)計(jì)階段，設(shè)計(jì)任務(wù)書輸入重點(diǎn)不太一樣，規(guī)劃階段重心在于城市規(guī)劃、產(chǎn)品定位和領(lǐng)導(dǎo)意圖，設(shè)計(jì)階段重心則在于規(guī)劃報(bào)批反饋意見、技術(shù)

22、標(biāo)準(zhǔn)、成本要求等。 房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理第52頁（2）設(shè)計(jì)過程控制 設(shè)計(jì)過程控制是設(shè)計(jì)意圖落實(shí)到圖紙上主要步驟。有企業(yè)在設(shè)計(jì)過程中不太重視過程控制，缺乏必要跟蹤，造成設(shè)計(jì)結(jié)果出現(xiàn)不應(yīng)有偏差。做好這個(gè)步驟工作應(yīng)從以下幾個(gè)方面來考慮：房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理第53頁關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)控制 在設(shè)計(jì)開始實(shí)施前，規(guī)劃設(shè)計(jì)部門與企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)確定該項(xiàng)目設(shè)計(jì)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃；在關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，設(shè)計(jì)部門組織檢驗(yàn)，可組織各部門參加研討，同時(shí)碰到不確定問題時(shí)應(yīng)及時(shí)咨詢政府規(guī)劃部門意見，盡早發(fā)覺問題，提前處理問題。房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理第54頁日常跟蹤 在設(shè)計(jì)過程中，規(guī)劃設(shè)計(jì)部門應(yīng)有專員及時(shí)跟蹤，及時(shí)掌握設(shè)計(jì)動(dòng)態(tài)，防止設(shè)計(jì)偏離重心，造

23、成返工現(xiàn)象。必要時(shí)，可派駐工程師與設(shè)計(jì)人員一起參加設(shè)計(jì)，對(duì)設(shè)計(jì)中出現(xiàn)問題，甲方人員可及時(shí)返回企業(yè)向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)尋求處理方案或意見，這種辦法可有效將一些細(xì)節(jié)或不大問題處理好，而且因?yàn)橛屑追酱砼哉緟⒓?，設(shè)計(jì)師主動(dòng)性和主動(dòng)性會(huì)得到加強(qiáng)，工作效率會(huì)大幅提升。房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理第55頁過程統(tǒng)計(jì) 在與設(shè)計(jì)單位溝通交流中，隨時(shí)隨地做好詳細(xì)過程統(tǒng)計(jì)，與設(shè)計(jì)單位溝通不能只是電話或口頭溝通，要書面確認(rèn)。一是便于明確要求，二是項(xiàng)目完結(jié)后能夠進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，防止今后類似問題復(fù)發(fā)，也便于對(duì)設(shè)計(jì)單位考評(píng)管理。房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理第56頁（3）設(shè)計(jì)結(jié)果評(píng)審 設(shè)計(jì)結(jié)果評(píng)審是設(shè)計(jì)意圖落實(shí)到圖紙上另一主要步驟。設(shè)計(jì)評(píng)審是房

24、地產(chǎn)企業(yè)對(duì)設(shè)計(jì)單位提供結(jié)果最終一次把關(guān)，這一次把關(guān)成敗很大程度上決定了后面設(shè)計(jì)變更和工程簽證多少，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)給予高度重視。當(dāng)前，一些房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)評(píng)審走形式，造成該步驟控制作用不能很好發(fā)揮。 設(shè)計(jì)結(jié)果評(píng)審會(huì)應(yīng)做好以下幾點(diǎn)： 房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理第57頁 評(píng)審會(huì)合理組織 設(shè)計(jì)方案或施工圖應(yīng)依據(jù)量大小提前（2-3天）下發(fā)評(píng)審參加者，以備消化吸收，提升評(píng)審會(huì)效率；選擇權(quán)威人士擔(dān)任主持人，提升各參加部門重視程度，同時(shí)在出現(xiàn)爭(zhēng)持意見時(shí)決議拍板，防止長(zhǎng)久爭(zhēng)吵影響效率。 房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理第58頁參加部門充分 普通來說，提供設(shè)計(jì)輸入部門以及領(lǐng)導(dǎo)都應(yīng)參加，查對(duì)提供設(shè)計(jì)要求或提議是否在設(shè)計(jì)圖紙中得到

25、表達(dá)。必要時(shí)，還應(yīng)邀請(qǐng)外部相關(guān)教授參加。房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理第59頁參加部門重視 參加部門重視才能起到評(píng)審效果，而參加部門往往都是比較忙碌業(yè)務(wù)部門，要防止來了聽聽走人心態(tài)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理第60頁評(píng)審紀(jì)要 評(píng)審紀(jì)要嚴(yán)厲對(duì)待能夠提升部門重視程度，而且為日后設(shè)計(jì)分析總結(jié)提供素材和依據(jù)。各個(gè)評(píng)審會(huì)都應(yīng)有詳盡評(píng)審意見統(tǒng)計(jì)，并要求參加評(píng)審人員簽字確認(rèn)。 房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理第61頁 （4）設(shè)計(jì)變更控制 設(shè)計(jì)變更可能產(chǎn)生好影響，如節(jié)約成本，產(chǎn)品在功效上愈加符合業(yè)主要求，也可能產(chǎn)生不好影響，如帶來成本嚴(yán)重超出。設(shè)計(jì)變更產(chǎn)生能夠有多方面原因，主要包含以下幾個(gè)：房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理第62頁甲

26、方要求變更 因現(xiàn)有設(shè)計(jì)格調(diào)不符合政府規(guī)劃部門新要求，或市場(chǎng)形勢(shì)改變，企業(yè)基于發(fā)展角度要求進(jìn)行變更；產(chǎn)品功效設(shè)計(jì)不滿足業(yè)主前期要求，依據(jù)業(yè)主反饋意見，銷售部門提出進(jìn)行變更。房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理第63頁施工單位要求變更 施工單位因材料設(shè)備使用問題而提出來變更，如原有材料設(shè)備市場(chǎng)缺貨要使用替換產(chǎn)品；施工單位發(fā)覺圖紙?jiān)O(shè)計(jì)失誤而提出來變更，如出現(xiàn)顯著圖紙錯(cuò)漏現(xiàn)象。房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理第64頁設(shè)計(jì)單位要求變更 設(shè)計(jì)單位發(fā)覺設(shè)計(jì)中存在問題，提出設(shè)計(jì)變更。房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理第65頁設(shè)計(jì)變更控制主要從設(shè)計(jì)變更發(fā)生次數(shù)和每一次設(shè)計(jì)變更處理兩個(gè)方面進(jìn)行控制。 房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理第66頁降低設(shè)計(jì)變

27、更次數(shù) 要想降低設(shè)計(jì)變更次數(shù)，最關(guān)鍵是將風(fēng)險(xiǎn)前移，也就是說將發(fā)生設(shè)計(jì)變更可能性盡可能在前面設(shè)計(jì)管理工作中給予處理。 概括說來，就是做好前述設(shè)計(jì)任務(wù)書編制、設(shè)計(jì)過程控制和設(shè)計(jì)結(jié)果評(píng)審三項(xiàng)基本工作。做好該三項(xiàng)工作后，設(shè)計(jì)變更次數(shù)能夠得到一個(gè)很好控制。房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理第67頁嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更發(fā)生 設(shè)計(jì)變更發(fā)生控制主要是堅(jiān)持“先研討再測(cè)算最終決議”控制標(biāo)準(zhǔn)，簡(jiǎn)單說，就是應(yīng)先從技術(shù)上驗(yàn)證是否可行，然后從成本上驗(yàn)證是否可行，最終決議是否變更。這么做，可能會(huì)影響施工效率，但能夠有效控制無須要變更發(fā)生。 房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理第68頁 另外，選擇高水平設(shè)計(jì)單位也是降低設(shè)計(jì)變更一個(gè)主要方面，房地產(chǎn)企業(yè)

28、應(yīng)依據(jù)本身資源情況選擇合理設(shè)計(jì)單位，不能盲目標(biāo)追求大型設(shè)計(jì)院，也不要一味追求節(jié)約成本。 房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理第69頁 總結(jié)一下，搞好規(guī)劃設(shè)計(jì)管理工作重點(diǎn)是：一、要有明晰前期工作流程。（針對(duì)項(xiàng)當(dāng)前期，是指定還是招標(biāo)）二、要有高水平管理人員。（溝通、協(xié)調(diào)、控制）三、要有高效、可行管理制度。（提升設(shè)計(jì)院主動(dòng)性、設(shè)計(jì)輸入確定、輸出評(píng)審、變更控制等要求） 房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理第70頁做好上述三點(diǎn)，規(guī)劃設(shè)計(jì)管理工作能夠高水平完成。 房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理第71頁二、房地產(chǎn)開發(fā)土地相關(guān)政策 房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理第72頁 國(guó)家對(duì)土地管理，依據(jù)中華人民共和國(guó)土地管理法，簡(jiǎn)稱土地法。 土地法要求中華

29、人民共和國(guó)實(shí)施土地社會(huì)主義公有制，即全民全部制和勞動(dòng)群眾集體全部制。 全民全部，即國(guó)有土地，國(guó)家全部土地全部權(quán)由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使。 集體全部，即集體土地，屬于農(nóng)民集體全部。房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理第73頁 城市市區(qū)土地屬于國(guó)家全部。 農(nóng)村和城市郊區(qū)土地，除由法律要求屬于國(guó)家全部以外，屬于農(nóng)民集體全部；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體全部。 國(guó)家為公共利益需要，能夠依法對(duì)集體全部土地實(shí)施征用。 房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理第74頁 國(guó)家依法實(shí)施國(guó)有土地有償使用制度。不過，國(guó)家在法律要求范圍內(nèi)劃撥國(guó)有土地使用權(quán)除外。什么是劃撥用地？房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理第75頁 土地使用權(quán)劃撥，是指縣級(jí)以上人

30、民政府依法同意，在土地使用者繳納賠償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用行為。依照要求以劃撥方式取得土地使用權(quán)，除法律、行政法規(guī)另有要求外，沒有使用期限限制。房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理第76頁 土地法要求，建設(shè)單位使用國(guó)有土地，應(yīng)該以出讓等有償使用方式取得；不過，以下建設(shè)用地，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法同意，能夠以劃撥方式取得：1、國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；2、城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；3、國(guó)家重點(diǎn)扶持能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地；4、法律、行政法規(guī)要求其它用地。 房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理第77頁 xxx使用與xxx開發(fā)相關(guān)土地都屬于劃撥用地。 普通來說

31、，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有以出讓方式依法取得國(guó)有土地使用權(quán)后，才能進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。 房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理第78頁 土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)(以下簡(jiǎn)稱土地使用權(quán))在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金行為。集體全部土地不能出讓，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，才能有償出讓。土地使用權(quán)出讓，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設(shè)用地計(jì)劃。房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理第79頁 縣級(jí)以上地方人民政府出讓土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開發(fā)，須依據(jù)省級(jí)以上人民政府下達(dá)控制指標(biāo)擬訂年度出讓土地使用權(quán)總面積方案，按照國(guó)務(wù)院要求，報(bào)國(guó)務(wù)院或者省級(jí)人民政府同意。出讓土地用途、年限和其它

32、條件，由市、縣人民政府土地管理部門會(huì)同城市規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)管理部門共同確定，報(bào)經(jīng)有同意權(quán)人民政府同意后，由市、縣人民政府土地管理部門實(shí)施。房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理第80頁 土地使用權(quán)出讓，能夠采取拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議方式。 對(duì)于商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件，必須采取拍賣、招標(biāo)方式；沒有條件，不能采取拍賣、招標(biāo)方式，能夠采取雙方協(xié)議方式。采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)出讓金不得低于按國(guó)家要求所確定最低價(jià)。 房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理第81頁 對(duì)于擬開發(fā)區(qū)域，不屬于國(guó)有土地，國(guó)家政府要對(duì)土地進(jìn)行收儲(chǔ)，不屬于建設(shè)用地要調(diào)整為建設(shè)用地。那么什么是建設(shè)用地？房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理第82頁 國(guó)

33、家對(duì)全國(guó)土地編制土地利用總體規(guī)劃，要求土地用途，將土地分為建設(shè)用地、農(nóng)用地和未利用地。建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物土地，包含城鎮(zhèn)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等；農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)土地，包含耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等；未利用地是指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外土地。 房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理第83頁 使用土地單位和個(gè)人必須嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃確定用途使用土地。 房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理第84頁 國(guó)家嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量，對(duì)耕地實(shí)施特殊保護(hù)。國(guó)家實(shí)施占用耕地賠償制度。非農(nóng)業(yè)建設(shè)經(jīng)同意占用耕地，按照占多少，墾多少標(biāo)

34、準(zhǔn)，由占用耕地單位負(fù)責(zé)開墾與所占用耕地?cái)?shù)量和質(zhì)量相當(dāng)耕地；沒有條件開墾或者開墾耕地不符合要求，應(yīng)該按照省、自治區(qū)、直轄市要求繳納耕地開墾費(fèi)，?？钣糜陂_墾新耕地。 房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理第85頁 我企業(yè)擬開發(fā)xxx中包含一部分農(nóng)用地，包括到農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地問題。非常麻煩。需要上報(bào)國(guó)家，還需要按照占用耕地?cái)?shù)量賠償耕地問題。 房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理第86頁地方政策中，重點(diǎn)講一下大慶地方土地政策，大慶市人民政府為加緊舊城區(qū)改造開發(fā)步伐，出臺(tái)了關(guān)于加強(qiáng)舊城區(qū)改造土地收購貯備工作指導(dǎo)意見（試行）慶政發(fā)3號(hào)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理第87頁文件要求發(fā)改部門負(fù)責(zé)舊城區(qū)改造土地整理立項(xiàng)批復(fù)，建設(shè)部門負(fù)責(zé)編制

35、舊城區(qū)改造年度計(jì)劃，規(guī)劃部門負(fù)責(zé)改造地塊控制性詳細(xì)規(guī)劃并提出規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，拆遷管理部門負(fù)責(zé)拆遷政策指導(dǎo)、審核同意拆遷賠償方案，土地收儲(chǔ)部門負(fù)責(zé)拆遷賠償安置和土地拆遷整理，財(cái)政部門負(fù)責(zé)籌集收儲(chǔ)資金，城管、公安、法制等部門要在職責(zé)范圍內(nèi)做好保障工作。 房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理第88頁 xx市對(duì)舊城區(qū)改造項(xiàng)目實(shí)施用地預(yù)申請(qǐng)制度，公開面向社會(huì)招商用地預(yù)申請(qǐng)企業(yè)。 房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理第89頁 用地預(yù)申請(qǐng)企業(yè)要按招商條件交納預(yù)申請(qǐng)確保金。預(yù)申請(qǐng)企業(yè)幫助收儲(chǔ)部門而發(fā)生前期規(guī)劃費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、調(diào)查費(fèi)、委托評(píng)定費(fèi)、拆遷不可預(yù)見費(fèi)和籌集預(yù)申請(qǐng)確保金所發(fā)生財(cái)務(wù)費(fèi)用等成本性支出，納入收儲(chǔ)成本，適當(dāng)給予賠償，賠償數(shù)額

36、不能超出實(shí)際拆遷成本20%，詳細(xì)標(biāo)準(zhǔn)由舊城區(qū)改造土地收儲(chǔ)工作領(lǐng)導(dǎo)小組依據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況確定。 房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理第90頁 舊城區(qū)改造項(xiàng)目土地整理完成后，依據(jù)總體規(guī)劃設(shè)計(jì)，土地面向社會(huì)公開競(jìng)價(jià)出讓。 房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理第91頁預(yù)申請(qǐng)確保金額度，要依據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況確定。 房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理第92頁對(duì)于預(yù)計(jì)拆遷成本小于土地出讓金評(píng)定價(jià)格項(xiàng)目，預(yù)申請(qǐng)確保金按照土地出讓金評(píng)定價(jià)加各項(xiàng)規(guī)費(fèi)（不含人防費(fèi)）及用地預(yù)申請(qǐng)企業(yè)幫助收儲(chǔ)所發(fā)生成本性支出累計(jì)數(shù)交納。 房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理第93頁 對(duì)預(yù)計(jì)拆遷成本大于土地出讓金評(píng)定價(jià)格項(xiàng)目，1、假如預(yù)計(jì)拆遷成本小于該宗土地出讓金評(píng)定價(jià)加規(guī)費(fèi)價(jià)格，預(yù)申

37、請(qǐng)確保金按照土地出讓金加規(guī)費(fèi)加前期成本性支出累計(jì)數(shù)交納； 2、假如預(yù)計(jì)拆遷成本大于該宗土地出讓金評(píng)定價(jià)加規(guī)費(fèi)，預(yù)申請(qǐng)確保金按照預(yù)計(jì)拆遷成本、該宗土地開發(fā)建設(shè)應(yīng)交各項(xiàng)規(guī)費(fèi)中上繳國(guó)家和省部分、用地預(yù)申請(qǐng)企業(yè)幫助收儲(chǔ)所發(fā)生成本性支出累計(jì)數(shù)交納。 房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理第94頁 假如用地預(yù)申請(qǐng)企業(yè)是經(jīng)過競(jìng)價(jià)方式確定，不論是上述哪種情況，預(yù)申請(qǐng)確保金在此基礎(chǔ)上還應(yīng)加上競(jìng)價(jià)時(shí)承諾上浮價(jià)格。 房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理第95頁 在項(xiàng)目實(shí)施過程中，如實(shí)際拆遷成本大于預(yù)計(jì)拆遷成本，預(yù)申請(qǐng)企業(yè)要及時(shí)補(bǔ)交預(yù)申請(qǐng)確保金；如實(shí)際拆遷成本小于預(yù)計(jì)拆遷成本，依據(jù)預(yù)申請(qǐng)確保金測(cè)算結(jié)果，及時(shí)退還確保金。 房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理第96頁 舊城區(qū)改造拆遷整理成凈地后，要按照國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌程序出讓。房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理第97頁 參與報(bào)名競(jìng)買企業(yè)要在規(guī)定時(shí)限預(yù)交該宗土地開發(fā)建設(shè)應(yīng)交各項(xiàng)規(guī)費(fèi)，并足額交納競(jìng)買保證金，用地預(yù)申請(qǐng)企業(yè)以預(yù)申請(qǐng)保證金作為競(jìng)買保證金和應(yīng)該預(yù)交規(guī)費(fèi)，不再重新交納。用地預(yù)申請(qǐng)企業(yè)必須參與該宗地競(jìng)買，如無其它企業(yè)報(bào)名，用地預(yù)申請(qǐng)企業(yè)必須摘牌。用地預(yù)申請(qǐng)企業(yè)如不摘牌，不予退還已交納預(yù)申請(qǐng)保證金。 房地產(chǎn)