新商品房預(yù)售協(xié)議文本合集

1、新商品房預(yù)售協(xié)議文本合集資料匯編目 錄1、商品房買賣合同(天津市)x2、審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用x3、商品房買賣合同示范文本寫作格式要求及范文x4、新商品房買賣合同示范文本x5、網(wǎng)上商品房合同范本x6、商品房買賣合同法律問題識小培訓(xùn)紀(jì)要x7、商品房買賣合同樣本_棗莊x8、四川省商品房買賣合同-zfabc1123x9、預(yù)售商品房買賣合同(XXXX新版)x10、重慶市商品房買賣合同x天津商品房買賣合同出賣人(以下簡稱甲方)： 法定代表人： 聯(lián)絡(luò) : 注冊： 郵政編碼： 營業(yè)執(zhí)照碼: 行： 賬： 委托代理人(房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu))： 法定代表人： 聯(lián)絡(luò) ： 注冊： 郵政編碼： 營業(yè)執(zhí)

2、照碼： 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)書編： 行： 賬： 買受人(以下簡稱乙方)： 國籍/法定代表人： (護(hù)照)/營業(yè)執(zhí)照碼： ： 郵政編碼： 聯(lián)絡(luò) ： 委托代理人： 國籍/法定代表人： (護(hù)照)/營業(yè)執(zhí)照碼： ： 郵政編碼： 聯(lián)絡(luò) ： 根據(jù)?合同法?、?城房地產(chǎn)理法?等有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定甲乙雙方遵循平等、自愿、公平、老實(shí)信譽(yù)、守法的原那么經(jīng)協(xié)商一致達(dá)成如下條款：第一條 商品房情況該商品房銷售容許證： 商品房座落： 區(qū)、 路、道、街 設(shè)計(jì)用途 建筑構(gòu)造 建筑層數(shù)為 層。 建筑面積 平方米其中：套內(nèi)建筑面積 平方米公 共部位分?jǐn)偨ㄖ娣e 平方米。 商品房平面圖見附件一商品房抵押、租賃等情況見附件二。商品房土地

3、來源為： 。以出讓方式獲得土地使用權(quán)的土 地使用年限為 年自 年 月 日 至 年 月 日為止。第二條 商品房價款商品房銷售按建筑面積計(jì)算每平方米價格為 元(幣種: ) 價款為 元計(jì) 大寫。 第三條 商品房交付日 商品房開工經(jīng)歷收合格前方可交付；未經(jīng)歷收或驗(yàn)收不合格的不得 交付。 甲方于 年 月 日前將商品房交付乙方。如遇 不可抗力不能履行合同的雙方同意按以下第 種方式處理： 1、變更合同。 2、解除合同。 3、 第四條 乙方付款形式及付款時間 乙方按以下第 種形式付款： 1、一次性付款。 2、分付款。 3、其他方式。 第五條 甲方逾交付商品房的處理 除遇不可抗力外甲方如未按本合同第三條約定日交

4、付商品房逾在 日內(nèi)的乙方有權(quán)向甲方追究已付款利息利息自合同約定甲方應(yīng)支付 商品房之日次日起至實(shí)際交付商品房之日止按銀行同貸款利率計(jì)算。如超過上述約定限的乙方有權(quán)按照下述的第 種約定追究甲 方違約責(zé)任： 1、合同繼續(xù)履行。甲方應(yīng)支付乙方已付款利息利息自合同約定甲方應(yīng) 交付商品房之日次日起至實(shí)際交付商品房之日止按銀行同貸款利率計(jì)算。 此外甲方還應(yīng)每日按商品房價款的 0向乙方支付違約金。2、解除合同。甲方應(yīng)退還乙方已付款、支付已付款利息利息自合同約 定甲方應(yīng)交付商品房之日次日起至甲方退還乙方已付款之日止按銀行同貸 款利率計(jì)算。此外甲方還應(yīng)每日按商品房價款的 0 向乙方支付違約 金。乙方的實(shí)際損失超過

5、甲方支付的違約金時甲方還應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。3、 。 第六條 乙方逾付款的處理 乙方如未按本合同第四條約定的日付款逾在 日內(nèi)的甲 方有權(quán)追究乙方逾付款及其利息利息自合同約定乙方應(yīng)付款之日次日起至實(shí)際付款之日止按銀行同貸款利率計(jì)算。如超過上述約定限的甲方有權(quán)按照下述的第 種約定追究 乙方違約責(zé)任：1、合同繼續(xù)履行。乙方應(yīng)支付逾付款及其利息利息自合同約定乙方應(yīng)付款之日次日起至實(shí)際付款之日止按銀行同貸款利率計(jì)算。此外乙方還應(yīng)每日按商品房價款的 0 向甲方支付違約金。 2、解除合同。乙方應(yīng)每日按商品房價款的 0向甲方支付違約金。 3、 。 第七條 商品房建筑面積與銷售建筑面積差異的處理 商品房建筑面積以房

6、屋所有權(quán)證記載面積為法定根據(jù)。商品房建筑面積 與甲方銷售面積差異不超過3包括3的每平方米價格保持不變商 品房價款按商品房建筑面積與銷售建筑面積的差異多退少補(bǔ)。面積差異超過3的雙方約定如下： 第八條 商品房質(zhì)量及保修責(zé)任 甲方交付的商品房的質(zhì)量和設(shè)備等應(yīng)符合有關(guān)規(guī)定和甲方的承諾(見附件三)未到達(dá)規(guī)定和承諾的甲方應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。在乙方正常使用情況下甲方應(yīng)按照?天津商品住宅質(zhì)量保證書?的規(guī) 定履行保修責(zé)任。因乙方擅自拆改造成損壞的甲方不承擔(dān)責(zé)任。 第九條 商品房配套設(shè)施運(yùn)行的約定 以下配套設(shè)施運(yùn)行日約定如下： 1、上水 。 2、下水 。 3、供電 。 4、燃?xì)鈿庠捶N類 。 5、暖氣 。 6、 。 上述配

7、套設(shè)施未按約定日運(yùn)行的甲方應(yīng)在 日內(nèi)采取補(bǔ)救措 施并賠償乙方損失；超過上述約定限的甲方應(yīng)賠償損失并且每項(xiàng)還應(yīng)按商品房價款的 向乙方支付違約金。 第十條 商品房設(shè)計(jì)變更的約定 甲方未征得乙方同意不得擅自變更商品房的房屋設(shè)計(jì)和環(huán)境布見附 件四。確需變更的甲方應(yīng)自設(shè)計(jì)變更方案確定之日起 日內(nèi)與乙方 協(xié)商。 乙方同意變更的雙方訂立補(bǔ)充合同。 乙方不同意變更或甲方擅自變更的乙方有權(quán)解除合同。解除合同的 甲方應(yīng)退還乙方已付款、支付已付款的利息利息自乙方付款之日次日起至甲 方退還乙方已付款之日止按銀行同貸款利率計(jì)算。此外甲方還應(yīng)按商品 房價款的 向乙方支付違約金。 第十一條 商品房交接 商品房交付時甲方應(yīng)書

8、面乙方商品房交接手續(xù) 提供?天津 商品住宅質(zhì)量保證書?和?天津商品住宅使用說明書?交接房屋鑰匙。 第十二條 商品房產(chǎn)權(quán)登記 商品房開工驗(yàn)收合格后甲方須在30日內(nèi)房屋所有權(quán)初始登記。 初始登記完畢后甲方應(yīng)在180日內(nèi)及時協(xié)助乙方辦結(jié)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。 甲方未按時房屋所有權(quán)初始登記或未在約定限內(nèi)協(xié)助乙方辦結(jié)房屋 所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的按以下第 種約定處理： 1、 合同繼續(xù)履行。甲方應(yīng)按商品房價款的 向乙方支付違約金。 2、 解除合同。甲方應(yīng)退還乙方已付款、支付已付款利息利息自乙方付款 之 日次日起至甲退還乙方已付款之日止按銀行同貸款利率計(jì)算。此外甲 方 還應(yīng)按商品房價款的 向乙方支付違約金。 3、 。

9、 第十三條 物業(yè)理 物業(yè)理的效勞內(nèi)容和收費(fèi)等按有關(guān)規(guī)定由乙方與物業(yè)理企 業(yè)訂立物業(yè)理合同。 第十四條 產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛的約定 甲方保證在交付商品房時無產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛。如存在產(chǎn)權(quán)糾紛 和債權(quán)債務(wù)糾紛由甲方承擔(dān)全部責(zé)任。 第十五條 爭議處理 本合同發(fā)生爭議甲乙雙方應(yīng)協(xié)商解決。協(xié)商不成時按以下第 種方式處理： 1、向 仲裁會申請仲裁； 2、向人民提起訴訟。 第十六條 合同附件 本合同未盡事宜甲乙雙方另行訂立補(bǔ)充合同見附件五。 附件一至附件五均為本合同不可分割的部具有同等效力。第十七條 合同份數(shù)本合同連同附件共 頁一式五份甲、乙雙方各執(zhí)一份備案機(jī) 關(guān)存留一份其他二份備用具有同等效力。 第

10、十八條 合同生效 本合同自甲乙雙方簽字或蓋章之日起生效。當(dāng)事人另有約定的按照其約定。 甲方： 乙方： 年 月 日 年 月 日 委托代理人： 委托代理人： 年 月 日 年 月 日 附件一：商品房屋平面圖附：商品房方位圖；分門分層平面圖1：100或1：200將該商品房圈紅加蓋騎縫章。附件二：商品房抵押、租賃等情況 附件三：商品房質(zhì)量及設(shè)備等情況 附件四：商品房房屋設(shè)計(jì)和環(huán)境布情況 附件五：補(bǔ)充合同 合同登記備案欄經(jīng)辦人： 年 月 日 審理商品房買賣合同糾紛案件解釋的理解與適用韓延斌一、起草背景隨著我國經(jīng)濟(jì)體制的建立房地產(chǎn)業(yè)迅猛開展已成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。住房制度深化改革和城鎮(zhèn)居民住房的社會化和商

11、品化使得房地產(chǎn)業(yè)在我國實(shí)現(xiàn)全面小康進(jìn)程中的根底性、先導(dǎo)性、支柱性地位越來越為社會所認(rèn)同。城房地產(chǎn)理法的公布施行和商品房的開展變化商品房買賣糾紛也日益凸現(xiàn)成為社會矛盾的焦點(diǎn)。針對城房地產(chǎn)理法施行前的房地產(chǎn)糾紛案件曾于1995年12月27日制定了?審理 房地產(chǎn)理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件假設(shè)干問題的解答?(以下簡稱?解答?)使房地產(chǎn)糾紛得以及時、有效地處理。城房地產(chǎn)理法施行后房地產(chǎn)秩序雖較以往有了較大改觀但由于房地產(chǎn)處于發(fā)育階段理機(jī)制尚不健全商品房交易行為很不特別是出賣人借機(jī)經(jīng)營如無證銷售、一房數(shù)賣、面積縮水、發(fā)布虛假廣告等嚴(yán)重?cái)_亂了房地產(chǎn)秩序損害了廣闊買受人的利益導(dǎo)致商品房買賣合同糾紛大量增加。

12、據(jù)統(tǒng)計(jì)全國2002年受理的8萬多件房地產(chǎn)案件中商品房買賣合同糾紛占 25而在200)年第一季度受理的68件房地產(chǎn)案件中商品房買賣合同糾紛就占近50.同時現(xiàn)實(shí)社會和審訊理中出現(xiàn)的商品房包銷、商品房擔(dān)保貸款(按揭)等新問題也亟待解決。而現(xiàn)行的法律、法規(guī)比較原那么人民在審理商品房糾紛案件中遇到法律適用的難題。為此從2002年3月初們屢次派人赴全國各地進(jìn)展調(diào)研并廣泛征求各級、全國法工委、土地資源部、建立部、專家學(xué)者、律師、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、消費(fèi)者協(xié)會等各方面經(jīng)過數(shù)十次討易稿最后經(jīng)審委會討通過于2003年5月7日公布了?審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問題的解釋?(以下簡稱?解釋?)共28條。下面

13、就?解釋?的有關(guān)內(nèi)容和情況作簡要說明以便讀者理解。二、?解釋?的適用范圍這是適用本?解釋?首先要明確的前提條件。受國情和歷史原因的影響目前我國存在著不同種類的房屋有由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房、組織建立的經(jīng)濟(jì)適用房、公房改制的房改房、集資房、公民個人所有的私有房等等。但根據(jù)我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)法律、法規(guī)和有關(guān)政策經(jīng)濟(jì)適用房、公房改制的房改房、集資房等房屋的上交易要受政策的調(diào)整該類房屋不能交易。如需補(bǔ)交土地出讓金或者相當(dāng)于土地出讓金的價款或者居住一定年限前方可。而私有房屋雖可上交易但糾紛不突出在審訊理生的房屋買賣糾紛絕大多數(shù)是因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)其建造的商品房而引發(fā)的。因此?解釋?將調(diào)整對象明確為因商品

14、房買賣合同發(fā)生的糾紛案件即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造并向社會公開房屋的買賣行為出賣人主體只限為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。根據(jù)合同法買賣合同的規(guī)定和出賣人的商品房建造狀況?解釋?條對商品房買賣合同作出明確解釋即商品房買賣合同是指出賣人將尚未建成或者已開工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人買受人支付價款的合同包括商品房預(yù)售合同和商品房現(xiàn)售合同。而商品房買賣合同的標(biāo)的物為正在建立和已開工的房屋其中正在建立的房屋就是通常所說的房、樓花包括經(jīng)依法獲準(zhǔn)尚未建造或者正在建造中的房屋;已開工的房屋是已建成的房屋包括經(jīng)有關(guān)部門驗(yàn)收合格的房屋和尚未驗(yàn)收合 格的房屋。三、商品房預(yù)售合同的效力認(rèn)定審訊理中因預(yù)售合同效力引發(fā)的糾紛

15、嚴(yán)重影響著社會秩序的穩(wěn)定。?解釋?條、第9條分別就商品房預(yù)售容許證明的獲得和商品房預(yù)售合同的登記備案對預(yù)售合同效力的認(rèn)定處理作出了相應(yīng)的規(guī)定。根據(jù)城房地產(chǎn)理法第四十四條規(guī)定商品房預(yù)售需具備4個條件：(1)已交付全部土地使用權(quán)出讓金獲得土地使用權(quán)證書;(2)持有建立工程規(guī)劃容許證和施工容許證;(3)按提供的預(yù)售商品房計(jì)算投入開發(fā)建立的資金到達(dá)工程建立總的25以上并已確定施工進(jìn)度和開工交付日;(4)已預(yù)售登記獲得商品房預(yù)售容許證明。但對如何理解預(yù)售條件和認(rèn)定合同效力之間的關(guān)系問題起草過程中有兩種。一種認(rèn)為因商品房預(yù)售實(shí)行容許證制度只要出賣人持有預(yù)售容許證明其與買受人簽訂的預(yù)售合同即為有效。另一種認(rèn)

16、為城房地產(chǎn)理法規(guī)定的4個條件是商品房預(yù)售行為必須同時具 備的法定要件否那么預(yù)售合同無效。筆者認(rèn)為城房地產(chǎn)理法作為行政理法主要是對出賣人開發(fā)經(jīng)營行為的行政監(jiān)和。從該法規(guī)定的商品房預(yù)售條件看也均反映的是出賣人與行政理部門之間的關(guān)系問題。在我國商品房預(yù)售實(shí)行容許證制度對此?城房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營理?第二十四條明確列舉了商品房預(yù)售容許證的必備條件和相關(guān)程序其中就包括了城房地產(chǎn)理法第四十四條規(guī)定的前3個條件。這就說明只要出賣人按照法定程序向房地產(chǎn)行政理部門申請并獲得預(yù)售容許證明的即可認(rèn)定其具備全部預(yù)售條件。因此為防止權(quán)與行之間的沖突人民在認(rèn)定商品房預(yù)售合同的效力時對出賣人的預(yù)售資格應(yīng)只從形式上進(jìn)展審查即對出賣

17、人未獲得商品房預(yù)售容許證明簽訂的預(yù)售合同應(yīng)認(rèn)定無效出賣人獲得商品房預(yù)售容許證明的可認(rèn)定預(yù)售合同有效。從本質(zhì)上審查出賣人是否具備全部預(yù)售條件那么是行政理部門的權(quán)限。當(dāng)事人對預(yù)售容許證持有異議的可通過行政復(fù)議或行政訴訟的方式解決。這既可劃清審訊與行政理部門之間的權(quán)限有利于各司其職也可防止大量無效合同的出現(xiàn)有利于促進(jìn)房地產(chǎn)交易和推動房地產(chǎn)的開展。?解釋?采納了第一種觀點(diǎn)。其次考慮到我國目前房地產(chǎn)理機(jī)制還不健全商品房交易行為也不?解釋?將出賣人獲得商品房預(yù)售容許證明的時間放寬至起訴前而不是簽訂合同時也就是只要出賣人在起訴前獲得商品房預(yù)售容許證明的人民也可認(rèn)定商品房預(yù)售合同有效以盡量促使合同有效成立和維

18、護(hù)商品房交易的平安。這比?解答?規(guī)定的一審訴訟間及?適用合同法假設(shè)干問題的解釋(一)?規(guī)定的一審法庭辯終結(jié)前更為嚴(yán)格同時也便于當(dāng)事人在起訴前預(yù)先知曉訴訟行為的結(jié)果更好地行使訴權(quán)。對城房地產(chǎn)理法第四十四條規(guī)定的商品房預(yù)售合同登記備案問題筆者認(rèn)為從我國現(xiàn)行的有關(guān)不動產(chǎn)登記的立法規(guī)定看商品房預(yù)售合同的登記備案在目前應(yīng)屬于房產(chǎn)理部門和土地理部門對合同的一種行政理措施不是確認(rèn)合同效力的必要條件實(shí)務(wù)界和理界對此也已根本形成共識。為此?解釋?第6條明確規(guī)定：當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定登記備案手續(xù)為由懇求確認(rèn)合同無效的不予支持。四、商品房銷售廣告和宣傳資料內(nèi)容的性質(zhì)認(rèn)定目前商品房90以上是

19、以廣告形式向社會公開的出賣人為了獲取高額利潤就會在宣傳廣告中夸大渲染而在交房時往往又無法兌現(xiàn)因此商品房銷售廣告引發(fā)的糾紛在審訊理中也大量存在。所以?解釋?第3條專門就商品房銷售廣告和宣傳資料內(nèi)容的認(rèn)定處理作出了明確規(guī)定。對此在起草過程中有一種認(rèn)為銷售宣傳廣告只是一種要約邀請如未將廣告宣傳的內(nèi)容訂入合同就不能認(rèn)定為是合同內(nèi)容銷售廣告中的虛假宣傳只是違犯老實(shí)信譽(yù)原那么應(yīng)負(fù)的義務(wù)可考慮以締約過失責(zé)任對買受人予以補(bǔ)救。筆者認(rèn)為對商品房銷售宣傳廣告的內(nèi)容性質(zhì)認(rèn)定應(yīng)根據(jù)詳細(xì)情況區(qū)別處理不能機(jī)械地將其一概作為要約邀請。首先根據(jù)合同法第十五條第一款規(guī)定對商業(yè)廣告的內(nèi)容在原那么上應(yīng)認(rèn)定為是一種要約邀請更不能將未

20、訂入合同中的宣傳廣告內(nèi)容作為合同內(nèi)容對待。但對在實(shí)際生活中一些出賣人在銷售廣告和宣傳資料中對商品房及相關(guān)設(shè)施所作的詳細(xì)明確的說明和許諾如小區(qū)綠化率達(dá)80規(guī)劃區(qū)內(nèi)有健身房、泳池每單元兩部電梯等等內(nèi)容就應(yīng)詳細(xì)問題詳細(xì)處理不能簡單地認(rèn)定為要約邀請。根據(jù)合同法第十四條要約的規(guī)定假設(shè)意思表示內(nèi)容詳細(xì)確定并說明經(jīng)受要約人承諾要約人即受該意思表示約束時該意思表示即為要約。在實(shí)際生活中買受人往往也正是出賣人在宣傳資料中對房屋及相關(guān)設(shè)施所作的詳細(xì)確定的說明和許諾才購置房屋的。筆者認(rèn)為如出賣人對其開發(fā)工程規(guī)劃范圍內(nèi)的商品房及相關(guān)根底設(shè)施所作的一些說明和許諾詳細(xì)確定并對房屋價格確實(shí)定有作用足以讓買受人產(chǎn)生信賴而簽訂

21、商品房買賣合同的此時買受人就此內(nèi)容向出賣人提出訂立合同的行為已使銷售廣告的對象和內(nèi)容具有特定性根據(jù)合同法第十四條要約的規(guī)定該說明和許諾的內(nèi)容應(yīng)視為出賣人向買受人發(fā)出的要約而買賣合同的訂立那么為買受人對要約的承諾。由于目前商品房買賣合同均是由出賣人提供的格式合同即使雙方當(dāng)事人可就格式合同之外的宣傳廣告內(nèi)容進(jìn)展協(xié)商約定但因出賣人在房地產(chǎn)中處于強(qiáng)勢地位銷售廣告和宣傳資料中的一些詳細(xì)確定的說明和許諾內(nèi)容沒有訂入買賣合同之中而糾紛也正是因交付使用的房屋與說明和許諾不符發(fā)生的。為保護(hù)弱勢群體買受人的合法利益根據(jù)上述理由?解釋?規(guī)定即使該說明和許諾沒有明確訂立在合同之中也應(yīng)認(rèn)定為合同內(nèi)容出賣人違犯該內(nèi)容的應(yīng)

22、承擔(dān)違約責(zé)任。據(jù)此買受人在商品房銷售廣告和宣傳資料中的說明和許諾符合以下3個條件的即可視為要約：1該內(nèi)容是對開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和許諾。如廣告稱房屋為混凝土構(gòu)造居住區(qū)有綠地、電梯、車庫健身、購物、收視等設(shè)施齊全等對規(guī)劃范圍之外的周邊環(huán)境的渲染、描繪等應(yīng)予除外。2 對房屋的說明和許諾應(yīng)詳細(xì)確定。如小區(qū)綠化率到達(dá)80、每單元配有原裝三菱電梯兩部等。3該說明和許諾對商品房買賣合同的訂立和房屋價格確實(shí)定有重大影響。只要買受人就該詳細(xì)明確的說明和許諾提出與出賣人簽訂商品房買賣合同的即使該內(nèi)容未訂入商品房買賣合同中也應(yīng)視為合同內(nèi)容出賣人交付的房屋及相關(guān)設(shè)施不符合廣告和宣傳中的詳細(xì)確定的

23、說明和許諾的應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。這不僅符合合同法規(guī)定和客觀實(shí)際也有利于保護(hù)買受益和出賣人的經(jīng)營行為建立維護(hù)誠信制度。而締約過失責(zé)任雖可對買受人給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)救但對買受人遭受的信賴?yán)鎿p失無法計(jì)算理中難以操作極易造成權(quán)利濫用和法律適用的不統(tǒng)一也不利于對買受人合法利益的保護(hù)。對銷售廣告和宣傳資料的內(nèi)容問題實(shí)務(wù)界也已打破傳統(tǒng)認(rèn)識開始區(qū)別情況予以認(rèn)定并作出變通規(guī)定。如廣東高級人民?合同法施行后認(rèn)定房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營合同效力問題的指導(dǎo)?第24條規(guī)定商品房售樓廣告的內(nèi)容沒有在商品房預(yù)售合同中約定但符合以下情形之一的該廣告內(nèi)容具有法律約束力：(1)向購房者提供優(yōu)惠條件或贈送禮品的許諾;(2)對商品房外墻或共用部分裝飾

24、的告示;(3)對商品房各組成部分或共用部分使用功能質(zhì)量的陳述;(4)對商品房周圍環(huán)境質(zhì)量作出的具有明確的公建指標(biāo)的說明;(5)其他載有明確指標(biāo)的說明。這值得我們借鑒。五、商品房認(rèn)購書與定金的問題出賣人與買受人在簽訂商品房買賣合同前先行 簽訂認(rèn)購書就房屋買賣有關(guān)事宜進(jìn)展初步確認(rèn)并收取一定數(shù)量的定金作為訂立商品房買賣合同的擔(dān)保是當(dāng)前商品房買賣的通常形式。由于現(xiàn)行法律、法 規(guī)對認(rèn)購書問題沒有詳細(xì)規(guī)定引發(fā)了大量糾紛急 需給予明確認(rèn)定。對認(rèn)購書性質(zhì)的認(rèn)定問題有兩種觀點(diǎn)：第一種觀點(diǎn)認(rèn)為認(rèn)購書即為商品房買賣合同。因認(rèn)購書是當(dāng)事人就房屋買賣所作出的意思表示應(yīng)具有買賣合同的效力。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為認(rèn)購書不是的合同。

25、因認(rèn)購書僅是對簽訂正式合同相關(guān)事宜的約定而且認(rèn)購書中的定金條款是為擔(dān)保主合同履行的從合同。筆者認(rèn)為前述觀點(diǎn)均有缺乏。首先認(rèn)購書是的合同。認(rèn)購書是平等主體間為設(shè)立某種民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系而簽訂的協(xié)議符合合同法第二條合同定義的規(guī)定因此認(rèn)購書可以成為的合同。其次從認(rèn)購書簽訂的過程和約定的內(nèi)容看認(rèn)購書是當(dāng)事人就簽訂商品房買賣合同相關(guān)事宜進(jìn)展的約定是約定當(dāng)事人有義務(wù)在一定限內(nèi)簽訂買賣合同不是對行為結(jié)果的直接確認(rèn)。所以認(rèn)購書尚不屬于商品房買賣合同。根據(jù)理中認(rèn)購書訂立的實(shí)際情況和合同法理筆者認(rèn)為認(rèn)購書作為出賣人與買受人約定為將來訂立商品房買賣合同而簽訂的協(xié)議應(yīng)屬于商品房買賣合同的預(yù)約合同即認(rèn)購書與商品房買賣合同

26、是預(yù)約與本約的關(guān)系。對當(dāng)事人在簽訂認(rèn)購書時約定交付定金的根據(jù)擔(dān)保法第八十九條、?適用擔(dān)保法假設(shè)干問題的解釋?15條的規(guī)定該定金為立約定金。根據(jù)當(dāng)事人的約定和法律定金的規(guī)定在因當(dāng)事人一方違犯認(rèn)購書約定導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的按照定金罰那么承擔(dān)責(zé)任即交付定金的當(dāng)事人一方違約的喪失取回定金的權(quán)利;收取定金的當(dāng)事人一方違約的應(yīng)雙倍返還對方當(dāng)事人定金。如當(dāng)事人雙方均無違約行為只是就有關(guān)條款協(xié)商不一致或者因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由如不可抗力和其他當(dāng)事人意志以外的因素而導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的收取定金的當(dāng)事人一方應(yīng)將定金返還給對方當(dāng)事人。六、懲罰性賠償責(zé)任的適用理界和實(shí)務(wù)界商品房買賣合同能否適用懲

27、罰性賠償責(zé)任的爭主要集中反映在能否適用?消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法?(以下簡稱?消法?)第四十九條的問題上。反對認(rèn)為傳統(tǒng)民法理的民事賠償主要以補(bǔ)償性為主且懲罰性賠償主要適用于侵權(quán)責(zé)任。我國的懲罰性賠償雖在?消法?第四十九條和合同法第一百一十三條有明確規(guī)定但其主要是質(zhì)量方面的責(zé)任適用范圍不包括商品房在內(nèi)。其次商品房買賣數(shù)額宏大懲罰性賠償將導(dǎo)致雙方利益顯失平衡商品房質(zhì)量問題可通過瑕疵擔(dān)保責(zé)任制度得到更妥善的解決。最后對出賣人的欺詐行為難以認(rèn)定很難操作。贊成觀點(diǎn)認(rèn)為商品房買賣合同應(yīng)適用?消法?第四十九條的規(guī)定。?消法?的立法者并沒有將商品房買賣排除在?消法?之外商品房、出賣人、買受人分別屬于?消法?第四十九條

28、調(diào)整的商品、經(jīng)營者和消費(fèi)者。從文義上解釋?消法?第四十九條所說的商品既包括動產(chǎn)也包括不動產(chǎn)不能把商品僅僅理解為動產(chǎn)商品。合同法在違約責(zé)任中的第一百一十三條第二款仍然重申了?消法?第四十九條并未對商品的外延作出限制。從我國合同法和?消法?的規(guī)定看對商品房能否直接適用?消法?第四十九條的規(guī)定沒有明確的規(guī)定?消法?第四十九條和合同法第一百一十三條規(guī)定的適用條件僅僅限于提供的商品和效勞有欺詐行為而商品房是否屬于其適用范圍沒有明確規(guī)定學(xué)術(shù)界和實(shí)務(wù)界也認(rèn)識不一?？紤]到我國的實(shí)際情況筆者認(rèn)為商品房買賣合同目前不宜直接適用?消法?第四十九條的規(guī)定。但對商品房買賣行為中出賣人利用其優(yōu)勢地位為追求經(jīng)濟(jì)利益采取欺詐

29、手段與買受人簽訂合同或簽訂合同后又惡意違約的行為應(yīng)給予制裁。理由如下：第一出賣人的惡意違約和欺詐行為完全摒棄了老實(shí)信譽(yù)原那么嚴(yán)重?fù)p害了經(jīng)濟(jì)的交易平安秩序它同因客觀原因?qū)е潞贤荒苈男械那闆r有本質(zhì)區(qū)別對此類行為僅僅依靠補(bǔ)償性的賠償是無法彌補(bǔ)買受人損失的也不能有效地制裁和遏制出賣人惡意違約和欺詐的行為。第二從各國對損害賠償制度的研究和審訊理看也均未對懲罰性賠償?shù)脑敲从枰苑裾J(rèn)而且懲罰性賠償以其全面補(bǔ)償受害人的損失、制裁懲罰和遏制不法行為等多重功能已逐漸被英美法系和大陸法系的各個立法逐步采納并由侵權(quán)糾紛向合同糾紛的方向延伸和擴(kuò)展。部的研究資料說明 1985年至1995年的10年間將懲罰性賠償責(zé)任適用

30、于合同糾紛中的數(shù)量是侵權(quán)案件的3倍。第三在我國?消法?第四十九條首次在立法上確立了懲罰性賠償制度隨后在合同法第一百一十三條的合同責(zé)任中也明確了懲罰性賠償制度此外合同法第十四條第二款對當(dāng)事人在合同中約定的違約金不是過分高于實(shí)際損失的也予以認(rèn)可這其中就包含了對違約行為的懲罰性賠償。同時實(shí)務(wù)中對?商品房銷售理?第二十條面積誤差絕對值超出3部分的房價款實(shí)行雙倍返還規(guī)定的執(zhí)行效果也很好。由此可見我法對懲罰性賠償適用于合同責(zé)任不是絕對否認(rèn)的且具有良好的社會根底。綜上經(jīng)屢次討研究認(rèn)為根據(jù)?消法?第四十九條和合同法第一百一十三條所確立的懲罰性賠償原那么精對商品房買賣合同中的某些出賣人違約惡意和欺詐的行為可有條

31、件地適用懲罰性賠償。為此結(jié)合審訊理和商品房買賣合同糾紛的實(shí)際情況?解釋?第8條、第9條明確規(guī)定了5種適用懲罰性賠償責(zé)任的情形：一是商品房買賣合同訂立后出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;二是商品房買賣合同訂立后出賣人又將該房屋出賣給第三人;三是訂立合同時出賣人成心隱瞞沒有獲得商品房預(yù)售容許證明的或者提供虛假商品房預(yù)售容許證明;四是在訂立合同時出賣人成心隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的;五是訂立合同時出賣人成心隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的。由此5種情形導(dǎo)致商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除時買受人除可懇求出賣人返還已付購房款及利息、賠償損失外還可以懇求出賣人承擔(dān)不超過已

32、付購房款一倍的賠償責(zé)任。由此可見?解釋?所規(guī)定的懲罰性賠償責(zé)任在適用條件和結(jié)果上都與?消法?第四十九條的規(guī)定有所不同。它只是以合同法第一百一十三條和?消法?第四十九條規(guī)定的懲罰性賠償責(zé)任原那么為根據(jù)但不是對?消法?第49條規(guī)定的直接適用。這樣既注意到依法有效維護(hù)買受人的合法權(quán)益又考慮到商品房開發(fā)經(jīng)營過程中的實(shí)際情況有利于促進(jìn)房地產(chǎn)的安康開展也是符合國際立法和我國當(dāng)前社會開展需要的。七、房屋的交付使用和風(fēng)險責(zé)任承擔(dān)因房屋交付使用引發(fā)的訴訟主要涉及到房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移和風(fēng)險的承擔(dān)及違約金的計(jì)算等問題。房屋的交付使用。合同法第一百三十三條和第一百三十五條規(guī)定商品房買賣合同的出賣人負(fù)有向買受人交付房屋并

33、轉(zhuǎn)移所有權(quán)的義務(wù)買賣合同的標(biāo)的物所有權(quán)自交付時起轉(zhuǎn)移法另有規(guī)定或當(dāng)事人另有約定的除外。據(jù)此規(guī)定買賣合同的標(biāo)的物所有權(quán)一般自交付時起轉(zhuǎn)移。而根據(jù)城房地產(chǎn)理法第六十條、?城房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營理?第三十三條規(guī)定不動產(chǎn)房屋的所有權(quán)那么從所有權(quán)登記手續(xù)時起轉(zhuǎn)移這也是不動產(chǎn)物權(quán)變動的方式和要件。因此房屋所有權(quán)就應(yīng)從所有權(quán)登記手續(xù)時轉(zhuǎn)移。但在審訊理中存在著因當(dāng)事人在簽訂商品房買賣合同時對房屋的交付使用約定不明而導(dǎo)致的大量糾紛。出賣人認(rèn)為房屋的交付使用就是買受人直接占有使用房屋也就是俗稱的交鑰匙;而買受人那么認(rèn)為房屋的交付使用不僅僅是交付房屋的占有而且還包括交付房屋所有權(quán)證書。根據(jù)上述法律、法規(guī)對房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的

34、有關(guān)規(guī)定筆者認(rèn)為在法律、法規(guī)和當(dāng)事人沒有明確約定房屋的交付使用為交付房屋所有權(quán)證書的出賣人對房屋的轉(zhuǎn)移占有即為合同約定的房屋交付使用。也就是說出賣人只要在合同約定的限向買受人交付房屋即交鑰匙就已履行了合同約定的交付房屋的義務(wù)。假設(shè)當(dāng)事人在合同中明確約定房屋的交付使用不僅是轉(zhuǎn)移房屋占有還應(yīng)房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記的出賣人就應(yīng)按約定履行義務(wù)。因此?解釋?1條規(guī)定對房屋的轉(zhuǎn)移占有視為房屋的交付使用但當(dāng)事人另有約定的除外。當(dāng)然即使在當(dāng)事人沒有明確約定房屋的交付使用包括房屋所有權(quán)登記手續(xù)時出賣人交鑰匙義務(wù)的履行也并非就意味著出賣人的合同義務(wù)履行完畢根據(jù)法律規(guī)定它還應(yīng)協(xié)助買受人房屋所有權(quán)登記轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受

35、人。至于房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的時間問題當(dāng)事人可另行協(xié)商約定沒有約定的按照?城房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營理?第三十三條的規(guī)定預(yù)售商品房的買受人應(yīng)當(dāng)自房屋交付使用之日起90日內(nèi)現(xiàn)售商品房的買受人應(yīng)當(dāng)自買賣合同簽訂之日起90日內(nèi)土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)出賣人應(yīng)當(dāng)協(xié)助買受人并提供必要的證明。風(fēng)險責(zé)任承擔(dān)。風(fēng)險責(zé)任是因不可抗力或意外等不可歸責(zé)于當(dāng)事人的事由而導(dǎo)致標(biāo)的物毀損、滅失。根據(jù)合同法第一百四十二條規(guī)定：“標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險在標(biāo)的物交付之前由出賣人承擔(dān)交付之后由賣受人承擔(dān)但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。可見風(fēng)險責(zé)任一般情況下與標(biāo)的物交付的同時一并轉(zhuǎn)移。而從法理上講風(fēng)險責(zé)任那么是隨著標(biāo)的物的所有權(quán)

36、轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移的。如前所述由于我國房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移是以登記為生效要件所以房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移時間和標(biāo)的物的交付時間存在差異在房屋交付使用后至所有權(quán)登記手續(xù)前的時間內(nèi)標(biāo)的物發(fā)生意外風(fēng)險的責(zé)任如何承擔(dān)現(xiàn)行法律、法規(guī)均無明確規(guī)定。筆者認(rèn)為既然合同法第一百四十二條是針對所有買賣合同標(biāo)的物作的規(guī)定并沒有明確區(qū)分動產(chǎn)和不動產(chǎn)而且根據(jù)該條法律另有規(guī)定或當(dāng)事人另有約定的除外的規(guī)定在法律、法規(guī)沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定的情況下房屋的風(fēng)險轉(zhuǎn)移應(yīng)適用該條規(guī)定。因此?解釋?1條第2款明確規(guī)定：“房屋毀損、滅失的風(fēng)險在交付使用前由出賣人承擔(dān)交付使用后由買受人承擔(dān);買受人接到出賣人的書面交房無正當(dāng)理由回絕接收的房屋毀損、滅失的風(fēng)

37、險自書面交房確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。八、商品房包銷合同的認(rèn)定處理商品房包銷是盛行于我國和地區(qū)的一種商品房銷售方式隨后進(jìn)入我國內(nèi)地。它在促進(jìn)商品房快速開展的同時也帶來了諸多糾紛。在廣東、上海、北京等一些經(jīng)濟(jì)興隆城很早就已出現(xiàn)因包銷引發(fā)的訴訟也已審結(jié)多起此類案件。但因內(nèi)地對商品房包銷尚無規(guī)定因此急需對包銷予以認(rèn)定。根據(jù)理中遇到的包銷行為的一般做法包銷是出賣人與包銷人簽訂商品房包銷合同約定在包銷內(nèi)出賣人將已開工或者尚未建成但符合預(yù)售條件的房屋確定包銷基價交由包銷人以出賣人的名義與買受人簽訂商品房買賣合同包銷限屆滿包銷人以約定的包銷價格未的剩余商品房的行

38、為。對包銷的性質(zhì)認(rèn)定有三種觀點(diǎn)。一是附條件的代理說。認(rèn)為包銷是包銷人以出賣人的名義銷售商品房賺取差價利益但包銷人在包銷滿后購置未的房屋。二是買賣說。認(rèn)為包銷人最終購置所包銷的商品房包銷人雖以出賣人的名義銷售商品房但本質(zhì)上是包銷人在為自身利益銷售商品房。包銷價格確實(shí)定已在出賣人和包銷人之間成立了買賣關(guān)系只是未生效而已。三是兩合行為說。認(rèn)為包銷是一種兼具代理和買賣特征的民事法律行為在包銷內(nèi)為一種委托代理關(guān)系包銷屆滿后那么為一種買賣關(guān)系。筆者認(rèn)為因目前對商品房包銷沒有規(guī)定?解釋?也不便對包銷行為的性質(zhì)給予歸類而只宜按照包銷的通常做法根據(jù)合同法第七條、第八條、第一百二十四條規(guī)定將其定性為無名合同。根據(jù)

39、包銷的理做法?解釋?第20條規(guī)定：對包銷滿后的剩余房屋當(dāng)事人有約定的按照約定處理沒有約定或約定不明的由包銷人按包銷價格購置。為便于包銷糾紛的及時解決?解釋?第22條同時對因包銷引發(fā)的訴訟主體問題也作了明確規(guī)定。根據(jù)合同的相對性原那么因包銷合同發(fā)生的糾紛訴訟主體為出賣人與包銷人。因買賣合同發(fā)生的糾紛訴訟主體為出賣人與買受人盡商品房買賣合同是包銷人出面與買受人簽訂的但因包銷人是以出賣人名義與買受人簽訂的合同而且商品房買賣合同的主體仍是出賣人因此買賣合同糾紛的訴訟當(dāng)事人應(yīng)為出賣人和買受人。但假設(shè)出賣人、買受人、包銷人三方在買賣合同中約定包銷人與出賣人共同承擔(dān)履行義務(wù)的包銷人也應(yīng)作為當(dāng)事人參加訴訟。九

40、、商品房擔(dān)保貸款合同糾紛的處理說到商品房擔(dān)保貸款合同就必然會涉及到商品房按揭的問題。按揭是英美法系不動產(chǎn)擔(dān)保的一項(xiàng)根本制度與大陸法系的讓與擔(dān)保制度大致一樣。商品房按揭是從傳入我國內(nèi)地的一種融資購樓方式包括樓花按揭和現(xiàn)樓按揭。我國內(nèi)地法律沒有按揭的稱謂只是在2000年審委會審議的?適用擔(dān)保法假設(shè)干問題的解釋(送審稿)?的說明中涉及到樓花按揭。該說明將樓花按揭定義為樓宇預(yù)售合同中的買方支付部分購樓款后將其依合同獲得的對樓宇的待權(quán)讓渡給銀行作為獲得銀行貸款的擔(dān)保也稱按揭貸款。如買方未能按約履行還本付息的義務(wù)就喪失了贖回這種待權(quán)的權(quán)利的一種貸款。樓宇開工后樓花按揭即轉(zhuǎn)為樓宇按揭。樓花按揭的法律性質(zhì)是購

41、房抵押貸款與抵押根本一樣是一種不動產(chǎn)抵押方式但又有別于我國法律規(guī)定的抵押擔(dān)保方式。樓花按揭是以其在預(yù)售合同中的全部權(quán)益為抵押而法律規(guī)定的抵押是以現(xiàn)存實(shí)物為抵押標(biāo)的的因此稱為準(zhǔn)抵押。各國民法一般也均規(guī)定權(quán)利抵押準(zhǔn)用民法一般抵押的規(guī)定?，F(xiàn)樓按揭那么與?城房地產(chǎn)抵押理?第三條規(guī)定的預(yù)購商品房貸款抵押一樣屬于現(xiàn)房抵押貸款。同時?適用擔(dān)保法假設(shè)干問題的解釋?第47條明確規(guī)定了依法獲準(zhǔn)尚無建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物可作為抵押權(quán)的標(biāo)的物。?中國物權(quán)法草案建議稿?也作了一樣規(guī)定。理界對商品房按揭也有不同觀點(diǎn)：1 不動產(chǎn)抵押說。認(rèn)為盡樓花不是現(xiàn)存樓宇但買樓花會導(dǎo)致上獲得樓宇而且由于購房人在買樓花時

42、已支付部分樓款因此雖然樓花具有一種不確定性它還是具有相當(dāng)于現(xiàn)存樓宇的價值。同時它與普通房地產(chǎn)抵押在設(shè)立目的和法律效力方面是一樣的所以樓花按揭屬于不動產(chǎn)抵押擔(dān)保。2 債權(quán)質(zhì)押說。認(rèn)為購房人在訂立樓花按揭合同時其向銀行提供的擔(dān)保標(biāo)的物不是樓花所有權(quán)而是對開發(fā)商享有的債權(quán)而且這種債權(quán)符合可作為權(quán)利質(zhì)押標(biāo)的的權(quán)利的性質(zhì)(財(cái)產(chǎn)權(quán)、具有可轉(zhuǎn)讓性)。3讓與擔(dān)保說。認(rèn)為樓花按揭與讓與擔(dān)保都淵源與羅馬法的信托擔(dān)保;二者都是通過權(quán)利的轉(zhuǎn)移而對債權(quán)進(jìn)展擔(dān)保;有利于保護(hù)銀行債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。從我國的理看實(shí)務(wù)中通常將按揭作為抵押處理已不是英美法系法律本來意義上的按揭。鑒于我國內(nèi)地法律尚無按揭的名稱為便于同我國現(xiàn)行法律和正在制

43、定過程中的民法草案統(tǒng)一?解釋?將商品房按揭貸款行為統(tǒng)稱為商品房擔(dān)保貸款包括以現(xiàn)房抵押的貸款合同和房抵押的貸款。目前商品房擔(dān)保貸款已成為我國房地產(chǎn)金融體系的重 要組成部分而法律無明確規(guī)定?解釋?在總結(jié)理經(jīng)歷的根底上用5個條款對人民審理商品房擔(dān)保貸款糾紛案件的一些根本原那么作出了相應(yīng)規(guī)定。首先根據(jù)合同法第九十四條的規(guī)定?解釋?第23條明確規(guī)定商品房買賣合同約定買受人以擔(dān)保貸款方式付款的因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的對方當(dāng)事人可以懇求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的當(dāng)事人可以懇求

44、解除合同出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。?解釋?第24條規(guī)定因商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無法實(shí)現(xiàn)當(dāng)事人懇求解除商品房擔(dān)保貸款合同的應(yīng)予支持。因?yàn)榻Y(jié)合實(shí)際情況在買受人沒有才能支付購房款或者因商品房買賣合同無效、撤銷、解除使買受人的貸款目的失去意義時假設(shè)不允許當(dāng)事人解除合同對買受人或者貸款銀行都是極為不利的。其次根據(jù)合同法、民事訴訟法的有關(guān)規(guī)定?解釋?第25條、第26條、第27條又分別對處理商品房擔(dān)保貸款糾紛案件的程序性問題作了明確規(guī)定。在商品房擔(dān)保貸款糾紛中一般存在三方主體三個合同關(guān)系。三方主體是借款人(擔(dān)保人、買受人)、貸款人(

45、擔(dān)保權(quán)人、銀行)、保證人(出賣人);三個合同關(guān)系是出賣人與買受人之間的商品房買賣合同關(guān)系、買受人與銀行之間的擔(dān)保貸款合同關(guān)系、出賣人與銀行之間的保證合同關(guān)系。商品房擔(dān)保貸款合同的訂立是以商品房買賣合同有效成立為前提條件與商品房買賣合同具有親聯(lián)絡(luò)但又互相。對買受人與出賣人因商品房買賣合同發(fā)生糾紛而懇求確認(rèn)買賣合同無效、撤銷或解除時銀行的訴訟地位問題有兩種觀點(diǎn)。一是銀行作為擔(dān)保權(quán)人可根據(jù)對買賣合同的標(biāo)的物所享有的擔(dān)保物權(quán)作為有懇求權(quán)的第三人向人民提起訴訟人民將商品房買賣合同與商品房擔(dān)保貸款合同關(guān)系一并解決否那么人民應(yīng)僅審理商品房買賣合同。理由：根據(jù)訴訟法理主張由于訴訟結(jié)果而使自己權(quán)利受到損害的案外

46、人也可以懇求權(quán)第三人身份參與訴訟。也就是說第三人就別人間的訴訟標(biāo)的的全部或部分有所懇求或主張因別人之間的訴訟結(jié)果自己的權(quán)利被損害時可以本訴當(dāng)事人雙方為共同被告向起訴。這就是所謂的詐害防止參加理。如德、日等國民事訴訟法均有此規(guī)定。法國民事訴訟法還賦予受詐害的第三人提起第三人撤銷本訴判決的訴權(quán)。二是銀行只可作為無懇求權(quán)第三人參加訴訟。理由：民事訴訟法第五十六條第一款規(guī)定：“對當(dāng)事人雙方的訴訟標(biāo)的第三人認(rèn)為有懇求權(quán)的有權(quán)提起訴訟。而在買受人與出賣人因商品房買賣合同發(fā)生的糾紛訴訟中銀行對雙方爭議的標(biāo)的買賣合同關(guān)系沒有懇求權(quán)因此銀行不能作為有懇求權(quán)第三人參加訴訟而只是案件處理結(jié)果與其有法律上利害關(guān)系的無

47、懇求權(quán)第三人它只可申請參加訴訟或者由人民參加訴訟。如銀行單獨(dú)就擔(dān)保貸款合同起訴的人民根據(jù)詳細(xì)情況予以訴的合并可以將擔(dān)保貸款訴訟與商品房買賣合同訴訟一并處理。對上述觀點(diǎn)銀行方面堅(jiān)決要求應(yīng)給予其有懇求權(quán)第三人的地位理中有的也是以銀行享有對樓花或現(xiàn)房的抵押權(quán)而將銀行列為有懇求權(quán)第三人的。?解釋?暫時采納了第一種觀點(diǎn)。這不僅符合訴訟效率原那么也有利于及時保護(hù)銀行的合法權(quán)益。買受人與銀行因擔(dān)保貸款合同發(fā)生糾紛時因擔(dān)保貸款合同是買受人以現(xiàn)房或?qū)韺Ψ揩@得享有的一種待權(quán)作為抵押物所以在買受人未按貸款合同約定歸還貸款時銀行就可對現(xiàn)房行使優(yōu)先受償權(quán)或通過行使類似債權(quán)人代位權(quán)的懇求處分買受人在預(yù)售合同中享有的房屋

48、待權(quán)以獲得優(yōu)先受償。在買受人未獲得房屋權(quán)屬證書也未與銀行房屋抵押登記手續(xù)時銀行只能就買受人在商品房買賣合同中享有的待權(quán)懇求處分。根據(jù)合同法第八十條規(guī)定債權(quán)人轉(zhuǎn)讓權(quán)利的應(yīng)當(dāng)債務(wù)人。據(jù)此人民在銀行提起轉(zhuǎn)讓商品房買賣合同權(quán)利的訴訟時應(yīng)出賣人參加訴訟;如出賣人為擔(dān)保貸款合同提供保證銀行同時起訴出賣人的出賣人應(yīng)為共同被告銀行也可直接提起訴訟要求出賣人承擔(dān)保證責(zé)任。假設(shè)買受人已獲得房屋權(quán)屬證書并與銀行房屋抵押登記手續(xù)銀行懇求買受人歸還貸款或就抵押的房屋優(yōu)先受償?shù)娜嗣癫粦?yīng)追加出賣人為當(dāng)事人但出賣人提供保證的除外。商品房買賣合同示范文本商品房買賣合同說明 1、本合同文本為示范文本也可作為簽約使用文本。簽約之前

49、買受人應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀本合同內(nèi)容對合同條款及專業(yè)用詞理解不一致的可向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)主部門咨詢。 2、本合同所稱商品房是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建立并的房屋。 3、為表達(dá)合同雙方的自愿原那么本合同文本中相關(guān)條款后都有空白行供雙方自行約定或補(bǔ)充約定。雙方當(dāng)事人可以對文本條款的內(nèi)容進(jìn)展修改、增補(bǔ)或刪減。合同簽訂生效后未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內(nèi)容。 4、本合同文本中涉及到的選擇、填寫內(nèi)容以手寫項(xiàng)為優(yōu)先。 5、對合同文本】中選擇內(nèi)容、空格部位填寫及其他需要刪除或添加的內(nèi)容雙方應(yīng)當(dāng)協(xié)商確定。】中選擇內(nèi)容以劃方式選定；對于實(shí)際情況未發(fā)生或買賣雙方不作約定時應(yīng)在空格部位打以示刪除。 6、在簽訂合同前出賣人

50、應(yīng)當(dāng)向買受人出示應(yīng)當(dāng)由出賣人提供的有關(guān)證書、證明。 7、本合同條款由建立部和工商行政理負(fù)責(zé)解釋。 商品房買賣合同合同編： 合同雙方當(dāng)事人： 出賣人：_注冊：_ 營業(yè)執(zhí)照注冊：_ 企業(yè)資質(zhì)證書：_ 法定代表人：_聯(lián)絡(luò) ：_ 郵政編碼：_委托代理人：_：_ 郵政編碼：_聯(lián)絡(luò) ：_ 委托代理機(jī)構(gòu)：_ 注冊：_營業(yè)執(zhí)照注冊：_ 法定代表人：_聯(lián)絡(luò) ：_ 郵政編碼：_買受人：_本人】法定代表人】：_國籍_ 】護(hù)照】營業(yè)執(zhí)照注冊】_ ：_郵政編碼：_聯(lián)絡(luò) ：_ 委托代理人】：_國籍：_ ：_ 郵政編碼：_ ：_ 根據(jù)?合同法?、?城房地產(chǎn)理法?及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定買受人和出賣人在平等、自愿、協(xié)商一致

51、的根底上就買賣商品房達(dá)成如下協(xié)議： 第一條工程建立根據(jù)。 出賣人以_方式獲得位于_、編為_的地塊的土地使用權(quán)。土地使用權(quán)出讓合同】土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)】劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)】為_。 該地塊土地面積為_規(guī)劃用途為_土地使用年限自_年_月_日至_年_月_日。 出賣人經(jīng)批準(zhǔn)在上述地塊上建立商品房現(xiàn)定名】名】_。建立工程規(guī)劃容許證為_施工容許證為_。 _。 第二條商品房銷售根據(jù)。 買受人購置的商品房為現(xiàn)房】預(yù)售商品房】。預(yù)售商品房批準(zhǔn)為_商品房預(yù)售容許證為_。 _。 第三條買受人所購商品房的根本情況。 買受人購置的商品房以下簡稱該商品房其房屋平面圖見本合同附件一房以附件一上表示為準(zhǔn)為本合同第一條規(guī)定的

52、工程中的： 第_幢】座】_單元】層】_房。 該商品房的用途為_屬_構(gòu)造層高為_建筑層數(shù)地上_層地下_層。 該商品房臺是封閉式】非封閉式】。 該商品房合同約定】產(chǎn)權(quán)登記】建筑面積共_平方米其中套內(nèi)建筑面積_平方米公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e_平方米有關(guān)公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說明見附件二。 _。 _。 第四條計(jì)價方式與價款。 出賣人與買受人約定按下述第_種方式計(jì)算該商品房價款： 1按建筑面積計(jì)算該商品房單價為_幣每平方米_元總金額_幣_千_百_拾_萬_千_百_拾_元整。 2按套內(nèi)建筑面積計(jì)算該商品房單價為_幣每平方米_元 總金額_幣_千_百_拾_萬_千_百_拾_元整。 3按套單元計(jì)算

53、該商品房總價款為_幣_千_百_拾_萬_千_百_拾_元整。 4_。 第五條面積確認(rèn)及面積差異處理。 根據(jù)當(dāng)事人選擇的計(jì)價方式本條規(guī)定以建筑面積】套內(nèi)建筑面積】本條款中均簡稱面積為根據(jù)進(jìn)展面積確認(rèn)及面積差異處理。 當(dāng)事人選擇按套計(jì)價的不適用本條約定。 合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)。 商品房交付后產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異雙方同意按第_種方式進(jìn)展處理： 1雙方自行約定： 1_； 2_； 3_； 4_。 2雙方同意按以下原那么處理： 1面積誤差比絕對值在3以內(nèi)含3的據(jù)實(shí)結(jié)算房價款； 2面積誤差比絕對值超出3時買受人有權(quán)退房。 買受人退房的出賣人在買受人提出退房之日起30

54、天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人并按_利率付給利息。買受人不退房的產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時面積誤差比在3以內(nèi)含3部的房價款由買受人補(bǔ)足；超出3部的房價款由出賣人承擔(dān)產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同登記面積時面積誤差比絕對值在3以內(nèi)含3部的房價款由出賣人返還買受人；絕對值超出3部的房價款由出賣人雙倍返還買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積合同約定面積面積誤差比100合同約定面積 因設(shè)計(jì)變更造成面積差異雙方不解除合同的應(yīng)當(dāng)簽署補(bǔ)充協(xié)議。第六條付款方式及限。買受人按以下第_種方式按付款：1一次性付款_。2分付款_。3其他方式_。第七條買受人逾付款的違約責(zé)任。買受人如未按本合同規(guī)定的時間付款按以下第_種方式處理

55、：1按逾時間分別處理不作累加1逾在_日之內(nèi)自本合同規(guī)定的應(yīng)付款限之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止買受人按日向出賣人支付逾應(yīng)付款萬分之_的違約金合同繼續(xù)履行；2逾超過_日后出賣人有權(quán)解除合同。出賣人解除合同的買受人按累計(jì)應(yīng)付款的_向出賣人支付違約金。買受人愿意繼續(xù)履行合同的經(jīng)出賣人同意合同繼續(xù)履行自本合同規(guī)定的應(yīng)付款限之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止買受人按日向出賣人支付逾應(yīng)付款萬分之_該比率應(yīng)不小于第1項(xiàng)中的比率的違約金。本條中的逾應(yīng)付款指按照本合同第六條規(guī)定的到應(yīng)付款與該實(shí)際已付款的差額；采取分付款的按相應(yīng)的分應(yīng)付款與該的實(shí)際已付款的差額確定。2_。第八條交付限。 出賣人應(yīng)當(dāng)在_年_

56、月_日前按照和地方人民的有關(guān)規(guī)定將具備以下第_種條件并符合本合同約定的商品房交付買受人使用：1該商品房經(jīng)歷收合格。2該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格。3該商品房經(jīng)分綜合驗(yàn)收合格。4該商品房獲得商品住宅交付使用批準(zhǔn)。5_。但如遇以下特殊原因除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外出賣人可據(jù)實(shí)予以延：1遭遇不可抗力且出賣人在發(fā)生之日起_日內(nèi)告知買受人的；2_；3_。第九條出賣人逾交房的違約責(zé)任。除本合同第八條規(guī)定的特殊情況外出賣人如未按本合同規(guī)定的限將該商品房交付買受人使用按以下第_種方式處理：1按逾時間分別處理不作累加1逾不超過_日自本合同第八條規(guī)定的最后交付限的第二天起至實(shí)際交付之日止出賣人按日向買受人支付已

57、交付房價款萬分之_的違約金合同繼續(xù)履行；2逾超過_日后買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同到達(dá)之日起_天內(nèi)退還全部已付款并按買受人累計(jì)已付款的_向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的合同繼續(xù)履行自本合同第八條規(guī)定的最后交付限的第二天起至實(shí)際交付之日止出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之_該比率應(yīng)不小于第1項(xiàng)中的比率的違約金。2_。第十條規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的約定。經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致以下影響到買受人所購商品房質(zhì)量或使用功能的出賣人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)部門批準(zhǔn)同意之日起10日內(nèi)書面買受人：1該商品房構(gòu)造形式、戶型、空間尺寸、朝向；2_；3_；4_；

58、5_；6_；7_。買受人有權(quán)在到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人在到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的視同承受變更。出賣人未在規(guī)定時限內(nèi)買受人的買受人有權(quán)退房。買受人退房的出賣人須在買受人提出退房要求之日起_天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人并按_利率付給利息。買受人不退房的應(yīng)當(dāng)與出賣人另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議。_。第十一條交接。商品房到達(dá)交付使用條件后出賣人應(yīng)當(dāng)書面買受人交付手續(xù)。雙方進(jìn)展驗(yàn)收交接時出賣人應(yīng)當(dāng)出示本合同第八條規(guī)定的證明并簽署房屋交接單。所購商品房為住宅的出賣人還需提供?住宅質(zhì)量保證書?和?住宅使用說明書?。出賣人不出示證明或出示證明不齊全買受人有權(quán)回絕交接由此產(chǎn)生的延交房責(zé)任由

59、出賣人承擔(dān)。由于買受人原因未能按交付的雙方同意按以下方式處理：_。第十二條出賣人保證銷售的商品房沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛。因出賣人原因造成該商品房不能產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的由出賣人承擔(dān)全部責(zé)任。_。第十三條出賣人裝飾、設(shè)備承諾的違約責(zé)任。出賣人交付使用的商品房的裝飾、設(shè)備應(yīng)符合雙方約定附件三的。達(dá)不到約定的買受人有權(quán)要求出賣人按照下述第_種方式處理：1出賣人賠償雙倍的裝飾、設(shè)備差價。 2_。3_。第十四條出賣人根底設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)行的承諾。 出賣人承諾與該商品房正常使用直接關(guān)聯(lián)的以下根底設(shè)施、公共配套建筑按以下日到達(dá)使用條件：1_；2_；3_；4_；5_。假設(shè)在規(guī)定日內(nèi)未到達(dá)使

60、用條件雙方同意按以下方式處理： 1_；2_；3_。 第十五條產(chǎn)權(quán)登記的約定。出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后_日內(nèi)將權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記備案。如因出賣人的責(zé)任買受人不能在規(guī)定限內(nèi)獲得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的雙方同意按以下第_項(xiàng)處理：1買受人退房出賣人在買受人提出退房要求之日起_日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人并按已付房價款的_賠償買受人損失。2買受人不退房出賣人按已付房價款的_向買受人支付違約金。3_。第十六條保修責(zé)任。買受人購置的商品房為商品住宅的?住宅質(zhì)量保證書?作為本合同的附件。出賣人自商品住宅交付使用之日起按照?住宅質(zhì)量保證書?承諾的內(nèi)容承擔(dān)相應(yīng)的保修責(zé)任。買受人購置的商品房為