房地產(chǎn)實(shí)務(wù)投資實(shí)務(wù)部分

1、房地產(chǎn)實(shí)務(wù)投資實(shí)務(wù)部分房地產(chǎn)可行性研究第1操作環(huán)節(jié)：成功邁出投資第一步第2操作環(huán)節(jié)：可行性研究的誤區(qū)及相應(yīng)對(duì)策第3操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)可行性研究戰(zhàn)略分析第4操作環(huán)節(jié)：設(shè)計(jì)成功的可行性研究流程第5操作環(huán)節(jié)：撰寫出色的可行性研究報(bào)告書第6操作環(huán)節(jié)：如何協(xié)調(diào)可行性研究投資預(yù)算第7操作環(huán)節(jié)：從全局動(dòng)身進(jìn)行可行性研究使用指南可行性研究通常是一種打哪兒指哪兒的游戲，先射出箭，然后畫出靶心。 中國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)展的時(shí)期性局限，導(dǎo)致市場(chǎng)的不確定因素較多，項(xiàng)目成 敗的回旋余地也較大如此也罷，最危險(xiǎn)的是可行性研究?jī)H僅成為一紙講辭。房地產(chǎn)可行性研究實(shí)戰(zhàn)操作手冊(cè)從有用的角度總結(jié)了房地產(chǎn)可行性研究的要點(diǎn)與程序，并將之納入整體戰(zhàn)略

2、設(shè)計(jì)。 第1操作環(huán)節(jié)：成功近出投資第一步1透視民地產(chǎn)可行性研究房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究是在投資決策之前對(duì)擬開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行全面、系統(tǒng)的調(diào)查研究和分析，運(yùn)用科學(xué)的技術(shù)評(píng)價(jià)方法，得出一系列評(píng)價(jià)指標(biāo)植，以最終確定該項(xiàng)目是否可行的綜合研究。一般來(lái)講，可行性研究是以市場(chǎng)供需為立足點(diǎn)，以資源投入為限度，以科學(xué)方法為手段，以系列評(píng)價(jià)指標(biāo)為結(jié)果，它通常要處理兩方面的問(wèn)題： 第一是要確定項(xiàng)目在技術(shù)上能否實(shí)施； 第二是如何才能取得最佳的效益（要緊是經(jīng)濟(jì)效益）。從房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的實(shí)際情況來(lái)看，單從建筑施工技術(shù)上講，一般不存在一時(shí)無(wú)法突破的重大難點(diǎn)，不管是大跨度橋梁，依舊超高層建筑，如上海市的楊浦、南浦大橋，及高達(dá)

3、420米、 88層的金茂大廈和高達(dá) 468米的東方明珠塔確實(shí)是專門好的佐證?？梢?jiàn)，關(guān)鍵在于投資的回報(bào)，即能否取得最佳的經(jīng)濟(jì)效益，并兼顧社會(huì)效益和環(huán)境效益。 2、項(xiàng)目投資制勝第一法寶一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在實(shí)施之前，都必須進(jìn)行投資可行性分析。在該時(shí)期，可行性分析所要解決的波特定項(xiàng)目成功的可能性問(wèn)題。因此，一個(gè)投資方案有成功的可能性，或者講其是可行的，也并不意味著該項(xiàng)目是合適的。般情況下，可行性分析要研究的不僅僅是一個(gè)方案，而是同時(shí)研交多個(gè)方案，有時(shí)幾個(gè)方案都可能是可行的，而且都專門可能具有吸引力。要在多個(gè)可行方案中優(yōu)選出最優(yōu)秀方案，研究人員只能在可行性分析的基礎(chǔ)上，綜合考慮市場(chǎng)、資金、風(fēng)險(xiǎn)等各方面的問(wèn)題

4、，綜合評(píng)價(jià)合理取舍。可行性研究，至少要能精確地回答這么三個(gè)問(wèn)題： a、這項(xiàng)目是可行的依舊不可行的 b、假如可行，可行到什么程度 c、假如投資，可能遇到的最壞的情況是什么，對(duì)此應(yīng)作什么打算第二操作環(huán)節(jié) 可行性研究的誤區(qū)及相應(yīng)對(duì)策 1、 項(xiàng)目精度標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng) 目 內(nèi) 容時(shí)刻（月）費(fèi)用同意誤差投資機(jī)會(huì)研究時(shí)期130.2%0.8%30%20%初步可行性研究時(shí)期60.25%7.5%20%10%詳細(xì)可行性研究時(shí)期8160.2%1.0%10% 2、 常見(jiàn)誤區(qū)誤區(qū)一：一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的效益分析假如你的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告十分確信地告訴你今后能賺多少鈔票，而且一定能賺這么多鈔票，這絕可不能是一份實(shí)事求是的報(bào)告。一份專業(yè)而嚴(yán)肅的

5、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告不可能只是一個(gè)效益標(biāo)準(zhǔn)。在可行性研究時(shí)，我們遇到太多的不確定因素。這些不確定因素使項(xiàng)目以后的價(jià)格及銷售進(jìn)程處于一種相對(duì)的不確定之中。因此，可行性研究的“效益分析”也不可能是十分確定的，只能是一種合理的預(yù)測(cè)，而這些預(yù)測(cè)需要假定的前提，那確實(shí)是期望值?？尚行匝芯恳勒詹煌钠谕到o出不同的期望效益預(yù)測(cè)。 誤區(qū)二：先入為主的可行性研究筆者曾考察過(guò)十多項(xiàng)失敗的大型地產(chǎn)投資，發(fā)覺(jué)其中大部分項(xiàng)目的失敗差不多上由一些可預(yù)見(jiàn)的因素造成的。這些因素包括：高級(jí)不墅坐落在大型工業(yè)區(qū)內(nèi)，致使不墅環(huán)境被破壞，不墅無(wú)人問(wèn)津：在一個(gè)離市區(qū)測(cè)多公里的鄉(xiāng)鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)高層公寓，結(jié)果也是無(wú)人問(wèn)津；預(yù)備在一個(gè)規(guī)劃失控的農(nóng)民

6、居住區(qū)開(kāi)發(fā)商住小區(qū)，結(jié)果在廉價(jià)“集資房”的沖擊下半途而廢；同一時(shí)刻同一都市同類樓盤供應(yīng)量過(guò)大致使需求短缺；建設(shè)成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)預(yù)算造成資金不繼；一條新建的高架橋攔腰而過(guò)使梅樓商鋪優(yōu)勢(shì)失效；原先的商業(yè)旺地因地鐵建設(shè)而大規(guī)模地拆遷，成為“被人遺望的角落”等等。 在與這些項(xiàng)目的進(jìn)展商交流時(shí)，他們對(duì)所遇到的困難通常都感嘆“真沒(méi)想到”，然而卻是早該想到的。再看一看這些項(xiàng)目的“可行性研窮報(bào)告”，幾乎差不多上同一個(gè)調(diào)子：引經(jīng)據(jù)典，從各個(gè)角度描繪那個(gè)項(xiàng)目投資的美好前景，卻偏偏不提項(xiàng)目投資的不利因素。如此的“可行性研究”，自始至終差不多上為7證明該項(xiàng)目是可行的，犯了“先入為主”的大忌。*先入為主的可行性研究通常是由

7、以下緣故造成的 房地產(chǎn)投資企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)主觀意志在起作用。往往由于“長(zhǎng)官意志”對(duì)課題的阻礙，課題研究人員擔(dān)心挑項(xiàng)目的毛病會(huì)得罪老總，因此學(xué)會(huì)了察顏觀色，一切圍繞領(lǐng)導(dǎo)的意思去論證。因此，為幸免這種情況的進(jìn)展，公司領(lǐng)導(dǎo)要多些支持，少些干預(yù)，讓課題組放下包袱，按科學(xué)的路子去調(diào)查、分析。 課題組人員的業(yè)務(wù)水平只是關(guān)。有些項(xiàng)目的可行性研究沒(méi)有交給真正在行的專家去做，而是隨便找一些高校的教師或在本公司里的人去完成。如此做，使課題組的智力及能力結(jié)構(gòu)專門不合理，要希望他們拿出一個(gè)真正可信的可行性研究報(bào)告是不可能的。 有的進(jìn)展商將可行性研究的課題交給一些建筑咨詢機(jī)構(gòu)去做，這些單位的科研實(shí)力過(guò)得硬，但由于項(xiàng)目對(duì)他們來(lái)

8、講就意味著有生意可做，因而也不太可能保持中立的研究態(tài)度，除非進(jìn)展商事先申明參與可行性研究的單位不能承攬本項(xiàng)目的工程咨詢業(yè)務(wù)。有的進(jìn)展商圖省事，讓與他合作的另一方提供可行性研究報(bào)告。這在意向接觸的時(shí)候是。必要的，但要清晰的是，合作另一方所作的可行性研究只是針對(duì)自己的投資行為而做的，并不適合于現(xiàn)在的進(jìn)展商；有時(shí)合作另一方為了爭(zhēng)取他人來(lái)投資，可能會(huì)片面地夸大該項(xiàng)目的投資價(jià)值，如此的可行性研究是不可能做到中立外。3相應(yīng)對(duì)策a 加快專業(yè)化及市場(chǎng)培育工作，推進(jìn)行業(yè)規(guī)?；c專業(yè)化，是提高可行性研究水平，確保其精度、深度、操縱誤差的全然保證。當(dāng)前市場(chǎng)逐漸走向規(guī)范和成熟，日益劇烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)成為企業(yè)加強(qiáng)可行性研究

9、的外在動(dòng)力。b 提高從業(yè)人員素養(yǎng)。這是操縱可行性誤差的差不多保障。在某種意義上看，可行性研究人員應(yīng)該是“全才”，必須具備相當(dāng)?shù)墓こ碳夹g(shù)、經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、法規(guī)、稅務(wù)、金融等專業(yè)知識(shí)。c 建立可行性研究數(shù)據(jù)庫(kù)。當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)透明度還不高，可行性研究人員往往難以收集到完整和準(zhǔn)確的市場(chǎng)信息（在香港，測(cè)量師在分析時(shí)，能夠從香港土地注冊(cè)處一相當(dāng)于內(nèi)地國(guó)土房管局，查閱最近成交個(gè)案和以往物業(yè)的有關(guān)資料）。信息的缺失或誤差，可能給可行性分析帶來(lái)巨大誤差。在這種情況下，可行性分析人員更需要加強(qiáng)對(duì)信息的收集、整理工作：通過(guò)去粗取精，去偽存確實(shí)過(guò)程，將市場(chǎng)上分散的信息整理為可用的數(shù)據(jù)。另外，有條件的企業(yè)還可

10、加強(qiáng)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)工作，通過(guò)分析比較，提取有用的信息，進(jìn)一步提高可行性研究的有用性。第3操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)可行性研究戰(zhàn)略分析 分析角度一：社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)免對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的阻礙房地產(chǎn)業(yè)不是個(gè)孤立的行業(yè)，本書多處強(qiáng)調(diào)，將房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)作國(guó)民經(jīng)濟(jì)的噴頭產(chǎn)業(yè)”來(lái)看待是錯(cuò)誤的，這并不僅僅是個(gè)講法問(wèn)題，而是一個(gè)最差不多的認(rèn)識(shí)問(wèn)題：到底是房地產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展依舊國(guó)民經(jīng)濟(jì)的成長(zhǎng)帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展？假如把那個(gè)問(wèn)題搞顛倒了，在形勢(shì)的推斷上就會(huì)出現(xiàn)全然性的失誤。不管政府依舊企業(yè)都會(huì)導(dǎo)致“先人為主”的決策傾向。如年代初海南、惠州、北海等地出現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)畸形膨脹，大起大落，差不多上無(wú)視當(dāng)?shù)貒?guó)民經(jīng)濟(jì)進(jìn)展情況，主次顛倒，沒(méi)有擺正房地產(chǎn)

11、業(yè)的位置所帶來(lái)的后果。 分析角度二：當(dāng)?shù)卣姓袨閷?duì)市場(chǎng)的阻礙 一些地點(diǎn)政府的都市規(guī)劃及規(guī)劃操縱水平對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有著直接的阻礙。眾所周知，在都市規(guī)劃治理比較好的張家港市及江陰市，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一直處于比較平穩(wěn)的狀態(tài)。超前而科學(xué)的規(guī)劃、有效的規(guī)模操縱、嚴(yán)格的規(guī)劃治理，使這兩個(gè)都市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)幸免7盲目的、一窩蜂的現(xiàn)象，本著配套一片、開(kāi)發(fā)一片、治理一片的原則，那個(gè)地點(diǎn)的小區(qū)住宅市場(chǎng)差不多上沒(méi)有出現(xiàn)供大于求的情況，所有樓盤的預(yù)售成績(jī)都專門好。與此形成對(duì)比的是，許多都市的土地批出規(guī)模嚴(yán)峻失控，房地產(chǎn)市場(chǎng)治理混亂，造成地皮炒賣現(xiàn)象嚴(yán)峻，商品房供應(yīng)量過(guò)大，市場(chǎng)價(jià)格起落過(guò)劇，地點(diǎn)政府規(guī)劃治理不妥，給進(jìn)展商

12、們帶來(lái)了專門大的風(fēng)險(xiǎn)。 分析角度三：街區(qū)環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷的阻礙古北新區(qū)并非上海鬧市區(qū)，樓價(jià)何以如此昂貴？原來(lái)，由80年代起領(lǐng)先開(kāi)發(fā)的第一個(gè)上海外貿(mào)區(qū)一虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)，隨著愈來(lái)愈多外商人駐辦公，鄰近的古北新區(qū)自然成為外商購(gòu)買或租賃住宅的要緊目標(biāo)。區(qū)內(nèi)滿是豪華住宅，住戶大部分是港、臺(tái)同胞及外國(guó)人，因此成為上海唯一個(gè)名副事實(shí)上的境外人士居住區(qū)。這使古北新區(qū)享有專門高的知名度，并自然形成了一個(gè)獨(dú)特的社交圈及生活社區(qū)，區(qū)內(nèi)樓宇質(zhì)素又不賴，需求者多而且舍得花大價(jià)鈔票，故此售價(jià)及租金曾一直穩(wěn)步上揚(yáng)。進(jìn)入1996 年以后，該小區(qū)房?jī)r(jià)雖有所下跌，但仍是國(guó)內(nèi)最貴的地點(diǎn)。 從古北新區(qū)的例子能夠看出，房地產(chǎn)的價(jià)值大概并不

13、完全取決于樓盤自身的檔次和質(zhì)量，還與周邊的街區(qū)環(huán)境有關(guān)。正因?yàn)橛泻鐦蜷_(kāi)發(fā)區(qū)的進(jìn)展，才產(chǎn)生了對(duì)古北新區(qū)高尚住宅的需求，虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)與古北新區(qū)之間明顯存在著功能上的互補(bǔ)關(guān)系。街區(qū)功能是使房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)其市場(chǎng)價(jià)值的外在動(dòng)因。*投資商自身?xiàng)l件考察 1、考察你的經(jīng)驗(yàn)隔行如隔山，隔山買牛難。任何一家公司都不可能對(duì)自己完全不了解的領(lǐng)域進(jìn)行投資，房地產(chǎn)投資也是如此。即使是差不多在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)有一定資歷的企業(yè)，假如該公司往常是開(kāi)發(fā)市內(nèi)寫字樓的，現(xiàn)在目標(biāo)投資對(duì)象是郊區(qū)不墅，那么能不能考慮呢？那要看公司的經(jīng)理層里是否有具備不墅開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的人才，否則依舊慎重為好。因此，情況并不是絕對(duì)的，當(dāng)你認(rèn)為“經(jīng)驗(yàn)”這一風(fēng)險(xiǎn)也值得冒的時(shí)候，

14、就不必在那個(gè)問(wèn)題上多考慮了。 2、考察你的投資方式由于企業(yè)背景和實(shí)力不同，各房地產(chǎn)投資企業(yè)的項(xiàng)目投資方式也不一樣。也許你的企業(yè)從來(lái)可不能在建一幢樓后靠出租來(lái)獵取長(zhǎng)期回報(bào)，而是建一部分賣一部分，甚至靠預(yù)售樓盤來(lái)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，那么對(duì)那些適合于長(zhǎng)線開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目和適于長(zhǎng)鈔票投資的地區(qū)，你就要三思而后行了。有時(shí)候一個(gè)好項(xiàng)目，到了某些房地產(chǎn)企業(yè)手里就成了臭狗屎了，想扔也扔不掉。 3、考察你的融資能力每一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)都會(huì)遇到借貸和融資問(wèn)題。問(wèn)題是你的借貸渠道和融資渠道是否可靠，假如項(xiàng)目建到一半而你的后續(xù)資金又無(wú)人提供，那可要人命了。筆者見(jiàn)到許多如此的情況：一個(gè)建了一半的項(xiàng)目因?yàn)闆](méi)有后續(xù)資金而停工兩三年，前期

15、成本差不多上升了一半，如此就算建好了也無(wú)利潤(rùn)可言了，明擺著是虧本的生意。分析角度四：投資商的自身?xiàng)l件對(duì)營(yíng)銷的阻礙俗語(yǔ)講“太貴有自知之明”。房地產(chǎn)商在進(jìn)行項(xiàng)目分析時(shí)是不可能不對(duì)自身的條件進(jìn)行分析的。一家公司不可能什么樣的項(xiàng)目都能開(kāi)發(fā)，也不可能什么樣的風(fēng)險(xiǎn)都敢去冒，因此在考察一個(gè)地區(qū)、一個(gè)項(xiàng)目值不值得去投資時(shí)，還必須有針對(duì)性地權(quán)衡：本公司適不適合于那個(gè)地區(qū)去投資，適不適合于投資那樣的項(xiàng)目。第四操作環(huán)節(jié) 設(shè)計(jì)成功的可行性研究流程步驟A 人員安排組合項(xiàng)目?jī)?nèi)容人數(shù)負(fù)責(zé)項(xiàng)目費(fèi)用時(shí)刻注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師 造價(jià)工程師 市場(chǎng)調(diào)查和分析人員 經(jīng)濟(jì)分析專家 制作人員 社會(huì)學(xué)，環(huán)境等專家 步驟B：市場(chǎng)分析 a、宏觀因素分

16、析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在一個(gè)國(guó)家的某個(gè)地區(qū)擬進(jìn)行房地產(chǎn)投資時(shí)，首先要考慮的是該國(guó)的宏觀因素如政治、經(jīng)濟(jì)、文化、地理地貌、風(fēng)俗適應(yīng)及宗教信仰，有無(wú)地區(qū)沖突或戰(zhàn)爭(zhēng)發(fā)生的可能性。 b、區(qū)域性因素分析一般來(lái)講，項(xiàng)目所在國(guó)內(nèi)部地區(qū)之間的進(jìn)展是不平衡的，差異總是不同程度地存在，僅研究其宏觀因素還不夠、還必須對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域進(jìn)行因素分析，這是因?yàn)椋菏紫?宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的阻礙程度不同，對(duì)有的區(qū)域阻礙大，有的區(qū)域阻礙小；其次 區(qū)域經(jīng)濟(jì)進(jìn)展受宏觀經(jīng)濟(jì)的阻礙存在著“時(shí)滯現(xiàn)象，宏觀的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀往往要通過(guò)一段長(zhǎng)時(shí)刻以后才能對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展產(chǎn)生阻礙，有的地區(qū)反應(yīng)快，有的地區(qū)則滯后性較為明顯，投資時(shí)必須加以考慮；其三 國(guó)家特定的地

17、區(qū)經(jīng)濟(jì)使得某些區(qū)域經(jīng)濟(jì)或多或少受宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的阻礙，甚至形成于宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)相反的逆向走勢(shì)。我國(guó)的經(jīng)濟(jì)特區(qū)、自由貿(mào)易娶、保稅區(qū)對(duì)國(guó)際資本依靠程度相對(duì)較低，即使在我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)整期間，國(guó)內(nèi)資金緊張的情況下，其國(guó)際資本所受阻礙較小，這些地區(qū)的項(xiàng)目受到?jīng)_擊也較小。 c、微觀市場(chǎng)分析對(duì)擬投資項(xiàng)目所在地區(qū)的房地產(chǎn)微觀市場(chǎng)的分析能夠分成以下兩個(gè)部分，其一是對(duì)擬投資房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析，其二是對(duì)與投資項(xiàng)目同類型的物業(yè)市場(chǎng)分析。步驟C: 市場(chǎng)預(yù)測(cè) a 需求預(yù)測(cè)需求預(yù)測(cè)確實(shí)是以房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的信息、數(shù)據(jù)和資料為依據(jù)，運(yùn)用科學(xué)的方法，對(duì)某類物業(yè)的市場(chǎng)需求規(guī)律和變化趨勢(shì)進(jìn)行分析和預(yù)測(cè)，從而推斷出為了市場(chǎng)對(duì)該類物業(yè)的需求。

18、 b 供給預(yù)測(cè)供給預(yù)測(cè)確實(shí)是以房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的信息資料和數(shù)據(jù)為依據(jù)，運(yùn)用科學(xué)的方法，對(duì)某類物業(yè)的市場(chǎng)供給規(guī)律和變化趨勢(shì)進(jìn)行分析，從而預(yù)測(cè)為了市場(chǎng)上該類物業(yè)的供給情況 c 預(yù)測(cè)方法通常能夠分為時(shí)刻序列分析法和因果關(guān)系分析法。時(shí)刻序列分析法又可分為：移動(dòng)平均法，指數(shù)平滑法等；因果關(guān)系分析法可分為：線性回歸法、非線性回歸法、模擬法等。步驟D: 成本測(cè)算在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究中，項(xiàng)目的成本測(cè)確實(shí)是重要的一環(huán)，它由估價(jià)師會(huì)同造價(jià)工程師完成。成本測(cè)算的正確與否，如同對(duì)租售市場(chǎng)的預(yù)測(cè)一樣，對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益有重大的阻礙，但相對(duì)而言，成本測(cè)算較易把握。一般來(lái)講 成本構(gòu)成包括以下四個(gè)部分：A 土地前期費(fèi)：指

19、取得合理的土地的權(quán)證，完成土地上現(xiàn)有建筑物的拆遷，開(kāi)通施工用水、用電、道路以及完成場(chǎng)地平坦為止所要的費(fèi)用。依照取得上地點(diǎn)式的不同，又可分為新征土地前期費(fèi)、舊區(qū)改造前期費(fèi)和土地批租費(fèi)三種類型。B 設(shè)計(jì)和建筑安裝工程費(fèi)：指完成場(chǎng)地的三通一平以后，從規(guī)劃設(shè)計(jì)到土建工程、設(shè)備安裝、裝飾工程及小區(qū)配套、小區(qū)綠化結(jié)束所包括的費(fèi)用。C 市政配套費(fèi)：指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)必須向都市市政建設(shè)所交付的配套費(fèi)，要緊是由于新增房地產(chǎn)項(xiàng)目所引起的水電費(fèi)。步驟E：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)項(xiàng)目投資方案評(píng)價(jià)的指標(biāo)一般分為兩類：一類是考慮7貼現(xiàn)因素的動(dòng)態(tài)指標(biāo)，即考慮7貨幣時(shí)刻價(jià)值因素的指標(biāo)，包括凈現(xiàn)值、獲利指數(shù)、動(dòng)態(tài)回收期、內(nèi)含酬勞事等指標(biāo)。 另一類是

20、非貼現(xiàn)的靜態(tài)指標(biāo)，即設(shè)有考慮貨幣時(shí)刻價(jià)值因素的指標(biāo)，如靜態(tài)回收期、投資利潤(rùn)率等。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的評(píng)價(jià)中一般以動(dòng)態(tài)指標(biāo)為主，以靜態(tài)指標(biāo)為輔。以下簡(jiǎn)單介紹三種常用的靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)。步驟F：盈虧平衡分析盈虧平衡分析在財(cái)務(wù)治理中又稱量、本、利分析，是指在一定的市場(chǎng)生產(chǎn)能力條件下，通過(guò)分析擬建項(xiàng)目的產(chǎn)出（量）、成本（本）和收益（利）之間的關(guān)系，來(lái)推斷項(xiàng)目?jī)?yōu)劣及盈利能力的一種方法。 盈虧分析的關(guān)鍵是找到盈虧平衡點(diǎn)（BPe0Keven P0iDt）即項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡狀態(tài)利潤(rùn)為零的點(diǎn)。一般來(lái)講，在項(xiàng)目產(chǎn)出能力一定的前提下，盈虧平衡點(diǎn)越低，項(xiàng)目的盈利可能性就越大，經(jīng)營(yíng)安全性越好。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究中，所謂

21、盈虧平衡分析指對(duì)特定的項(xiàng)目而言，要找出可能銷售收入恰好能彌補(bǔ)成本時(shí)的銷售量又稱保本銷售量。步驟G：動(dòng)磁性分析敏感性分析是研究某些因素發(fā)生變化時(shí)，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益發(fā)生的相應(yīng)變化，并推斷這些因素對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的阻礙程度。敏感性分析不僅能夠使開(kāi)發(fā)商了解因素變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的阻礙程度，還能夠使他們對(duì)那些較為敏感的因素進(jìn)行認(rèn)真和認(rèn)確實(shí)再研究，以提高項(xiàng)目可行性研究的準(zhǔn)確性。反應(yīng)敏感程度的指標(biāo)是敏感系數(shù)：敏感系數(shù)=目標(biāo)值的變化百分比參數(shù)值變動(dòng)的百分比例如：以售價(jià)為參數(shù)值，以項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值作為目標(biāo)值，已知售價(jià)增加10，凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值增加20，則售價(jià)的敏感系數(shù)=20/10%=2。敏感系數(shù)可正可負(fù)。若敏感

22、系數(shù)為負(fù)，講明目標(biāo)值的變化與參數(shù)值的變化方向相反，敏感系數(shù)越大，則講明該參量對(duì)目標(biāo)值越敏感，在可行性研究中對(duì)該參量的確定須越慎重。步驟H：風(fēng)險(xiǎn)分析 風(fēng)險(xiǎn)分析又稱為概率分析，利用概率值來(lái)定量研究各種不同確定因素發(fā)生不同幅度變動(dòng)的概率分布及對(duì)方案經(jīng)濟(jì)效果的阻礙，對(duì)方案的經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)作出某種概率描述，從而對(duì)方案的風(fēng)險(xiǎn)情況作出比較準(zhǔn)確的推斷。第5操作環(huán)節(jié)：撰寫出色的可行性研究報(bào)告書A、可行性研究報(bào)告的主事內(nèi)容一般來(lái)講，專業(yè)機(jī)構(gòu)編寫一個(gè)項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告應(yīng)包括封面、摘要、目標(biāo)、正文、附件和附圖六個(gè)部分。1、封面：一般要反映可行性報(bào)告的名稱，專業(yè)研究編寫機(jī)構(gòu)名稱及編寫報(bào)告的時(shí)刻三個(gè)內(nèi)容。2、摘要：它是用

23、簡(jiǎn)潔明7的語(yǔ)言概要介紹項(xiàng)目的概況、市場(chǎng)情況可行性研究的結(jié)論及有關(guān)講明或假設(shè)條件，要突出重點(diǎn)，假設(shè)條件清晰，使閱讀人員在短時(shí)刻內(nèi)能了解全報(bào)告的精要。也有專家主張不寫摘要，因?yàn)榭尚行匝芯繄?bào)告事關(guān)重大，閱讀者理應(yīng)認(rèn)真全面閱讀。3、目錄：由于一份可行性報(bào)告少則十余頁(yè)，多則數(shù)十頁(yè)，為了便于寫作和閱讀人員將報(bào)告的前后關(guān)系、假設(shè)條件及具體內(nèi)容條理清晰地編寫和掌握，必須編寫目錄。4、正文：它是可行性報(bào)告的主體，一般來(lái)講，應(yīng)包括以下內(nèi)容： a、概況（包括：項(xiàng)目背景、項(xiàng)目概況、托付方、受托方、可行性研究的目的、可行性研究的編寫入員、編寫的依據(jù)、編寫的假設(shè)和講明）； b、市場(chǎng)調(diào)查和分析； C、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案； d、建

24、設(shè)方式和建設(shè)進(jìn)度； e、投資估算及資金籌措； f、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)； g、風(fēng)險(xiǎn)分析； h、可行性研究的結(jié)論； i、研究人員對(duì)項(xiàng)目的建議； j、相應(yīng)的附表。5、附件：它包含可行性研究的要緊依據(jù)，是可行性研究報(bào)告必不可少的部分。一般來(lái)講，一個(gè)項(xiàng)目在做正式的可行性研究時(shí)，必須有政府有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件（如規(guī)劃選址意見(jiàn)書、土地批租合同、土地證、建筑工程許可證等）。專業(yè)人員必須依照托付書和上述文件以及相應(yīng)的法律、法規(guī)方能編寫項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。6、附圖：一份完整的可行性報(bào)告應(yīng)包括以下附圖：項(xiàng)目的位置圖、地形圖、規(guī)劃紅線圖、設(shè)計(jì)方案的平面圖，有時(shí)也包括：項(xiàng)目所在地區(qū)或都市的總體規(guī)劃圖等等。B、可行性研究報(bào)告正文

25、部分的編寫正文部分是可行性研究報(bào)告的核心部分。內(nèi)容多，較復(fù)雜。1、概況：（1）進(jìn)行可行性研究的背景；（2）所研究項(xiàng)目的名稱、性質(zhì)、地址、周邊的市政配套和基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀，交通及周圍環(huán)境等；（3 ）托付方的名稱、地址、法人代表、營(yíng)業(yè)執(zhí)照登記號(hào)及聯(lián)系人；（4）受托方的名稱、地址、法人代表、營(yíng)業(yè)執(zhí)照登記號(hào)及聯(lián)系人；（5）可行性研究的目的；（6）可行性研究的編寫人員名單；（7）可行性研究的編寫依據(jù)；（8）研究報(bào)告的假設(shè)和講明。2、市場(chǎng)調(diào)查分析：要求對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行宏觀、區(qū)域和微觀的市場(chǎng)分析和調(diào)查，及對(duì)以后的供給、需求和價(jià)格的預(yù)測(cè)，不僅要有定性的分析，還要有定量的推導(dǎo)。3、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案：要求寫出項(xiàng)目所具備的規(guī)劃設(shè)

26、計(jì)方案及建設(shè)過(guò)程中市政條件是否具備。市政條件包括水、電、煤、衛(wèi)、通訊、供暖（部分地區(qū)）及道路等的配套情況，在報(bào)告中必須有這些市政條件是否具備的書面文件。4、建設(shè)方式和建設(shè)進(jìn)度：專業(yè)人員可對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)方式的托付提出建議或由托付方提供建設(shè)方式和進(jìn)度安排，他們一旦確定則為其后進(jìn)行投資估算作了預(yù)備。5、投資預(yù)算和資金籌措要求寫出項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中必須發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用并逐一計(jì)算資金籌措部分，要就整個(gè)項(xiàng)目投資額和相應(yīng)的支付時(shí)刻作出融資安排。例如：自有資金、貸款和預(yù)售收入這三種要緊資金來(lái)源的安排等。6、項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)：要求寫出要緊財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的計(jì)算結(jié)果，如凈現(xiàn)值、現(xiàn)值指數(shù)、內(nèi)含酬勞率和動(dòng)態(tài)回收期等。7、風(fēng)險(xiǎn)分析：

27、一般要求計(jì)算出保本銷售額、盈虧平衡點(diǎn)及對(duì)要緊敏感因素在有利和不利情況下的敏感分析并計(jì)算出相應(yīng)的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)。8、結(jié)論：要求寫出該項(xiàng)目可行性研究的結(jié)論，明確講明該項(xiàng)目是否可行，是否具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。9、有關(guān)建議：是專業(yè)機(jī)構(gòu)的專業(yè)人員在進(jìn)行可行性研究中發(fā)覺(jué)的一些有利于項(xiàng)目獲得更佳的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益等方面的建議，供托付方參考。附表：是可行性研究報(bào)告中涉及的諸多計(jì)算表，如投資匡算表、銷售收入表、資金籌措表、利息計(jì)算表、現(xiàn)金流量表、敏感性分析計(jì)算表等。 第6操作環(huán)節(jié)：如何協(xié)調(diào)可行性研究投資預(yù)算 一些不大規(guī)范的房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，其中的項(xiàng)目投資概算只包含7項(xiàng)目建設(shè)的工程概算。如此算帳

28、不行。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目不等于一個(gè)簡(jiǎn)單的建筑物，它需要營(yíng)銷成本、金融成本和建筑成本，項(xiàng)目投資確實(shí)是為了滿足這些成本支出。而且，工程概算也不一定就等于進(jìn)展商對(duì)項(xiàng)目工程建設(shè)的實(shí)際投資。在被證明星可行的前提下，邊回收資金邊追加投入的滾動(dòng)式投資開(kāi)發(fā)方式也是能夠采取的，如此一來(lái)進(jìn)展商在工程建設(shè)上的實(shí)際總投入就會(huì)小得多。以工程概算代替項(xiàng)目投資概確實(shí)是極不嚴(yán)肅的。房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資概算應(yīng)包括以下內(nèi)容：營(yíng)銷開(kāi)支概算，包括： 項(xiàng)目前研究及可行性研究的開(kāi)支 項(xiàng)目策劃的開(kāi)支 銷售策劃的開(kāi)支 廣告開(kāi)支 項(xiàng)目公司日常運(yùn)作的開(kāi)支 項(xiàng)目及企業(yè)的公關(guān)開(kāi)支工程開(kāi)支概算，包括： 用于工程勘探的開(kāi)支 用于吹沙填土、平坦土地的開(kāi)支 用于工

29、程設(shè)計(jì)的開(kāi)支 用于建筑施工的開(kāi)支 用于設(shè)施配套的開(kāi)支 用于工程監(jiān)理的開(kāi)支土地征用開(kāi)支概算，包括： 政府一次性收取的標(biāo)準(zhǔn)地價(jià) 用于拆遷補(bǔ)償或青苗補(bǔ)償?shù)拈_(kāi)支 阻礙公共設(shè)施而出現(xiàn)的賠償開(kāi)支金融成本開(kāi)支，包括： 外匯資金進(jìn)入國(guó)內(nèi)貨幣系統(tǒng)產(chǎn)生的銀行擔(dān)保及治理費(fèi)用支出 貸款引起的利息支出 各項(xiàng)保險(xiǎn)開(kāi)支稅收和行政性收費(fèi)不可預(yù)見(jiàn)開(kāi)支第7操作環(huán)節(jié)：從全局動(dòng)身進(jìn)行可行性研究現(xiàn)實(shí)化的可行性研究前握事實(shí)上，一個(gè)好的市場(chǎng)營(yíng)銷者才是一個(gè)最好的利潤(rùn)制造者和挖掘者，他們致力于分析各種營(yíng)銷機(jī)會(huì)的利潤(rùn)潛力，捕捉贏利機(jī)會(huì)。如此的房屋是有目的、有針對(duì)性地建筑的。優(yōu)秀的房地產(chǎn)公司應(yīng)從機(jī)構(gòu)內(nèi)外來(lái)縱觀其業(yè)務(wù)，監(jiān)視變化中的環(huán)境并抓住最佳的機(jī)

30、會(huì)。公司營(yíng)銷人員的要緊職責(zé)是辨不外界環(huán)境中的要緊變化，通過(guò)設(shè)立早期預(yù)警系統(tǒng)，及肘改變營(yíng)銷策略，去迎接營(yíng)銷環(huán)境中的新挑戰(zhàn)和新機(jī)會(huì)。 消費(fèi)者市場(chǎng)分析與營(yíng)銷環(huán)境分析同等重要。消費(fèi)者市場(chǎng)包括個(gè)人和家庭、消費(fèi)者在年齡、收入、教育程度、遷移狀態(tài)及興趣等方面差異極大，營(yíng)銷者區(qū)分不同消費(fèi)者群體和細(xì)小的市場(chǎng)，并按照他們的需要來(lái)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和服務(wù)是特不有用處的。我們應(yīng)在分析消費(fèi)者行為的基礎(chǔ)上，從消費(fèi)者購(gòu)買心理入手，分析營(yíng)銷策劃人員如何制定營(yíng)銷打算。具體來(lái)講確實(shí)是要研究如下問(wèn)題：購(gòu)買什么？什么緣故購(gòu)買？購(gòu)買者是誰(shuí)？如何購(gòu)買？何地購(gòu)買？何處購(gòu)買？為選定市場(chǎng)和制定策略而進(jìn)行可行性研究在此基礎(chǔ)上，我們應(yīng)進(jìn)行細(xì)致而有針對(duì)性的市

31、場(chǎng)調(diào)研，進(jìn)行市場(chǎng)分析，并選定適合的目標(biāo)市場(chǎng)，制定產(chǎn)品的定位策略、產(chǎn)品開(kāi)發(fā)和定價(jià)策略、營(yíng)銷渠道策略、促銷組合策略及售后服務(wù)即物業(yè)治理策略。公司要對(duì)每個(gè)選定的細(xì)分市場(chǎng)制定產(chǎn)品定位策略。他需要向客戶講明本公司與現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)者和潛在競(jìng)爭(zhēng)者有什么區(qū)不。定位是勾劃公司形象和所提供價(jià)值的行為，以此使該細(xì)分市場(chǎng)的顧客理解和正確認(rèn)識(shí)本公司有不于其競(jìng)爭(zhēng)者的特征。定位任務(wù)包括三個(gè)步驟：明確一些可利用的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；選擇若干個(gè)適用的優(yōu)勢(shì)；有效地向市場(chǎng)表明公司的定位觀念。產(chǎn)品是營(yíng)銷首要和最重要的因素，房地產(chǎn)產(chǎn)品策略需要對(duì)產(chǎn)品類 型的選擇、開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的選擇以及開(kāi)發(fā)方案的制訂與效益分析作出決策。房地 產(chǎn)產(chǎn)品類型可大致分為土地、住宅、

32、公寓、購(gòu)物中心和商店、工業(yè)建筑、旅 館及其他專門用途的物業(yè)。房地產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的選擇與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的 籌措渠道密不可分。風(fēng)險(xiǎn)和收益是成正比的，假如某一項(xiàng)目不能產(chǎn)生足夠收 入償還抵押并產(chǎn)生正現(xiàn)金流量或者項(xiàng)目的總債務(wù)超過(guò)其價(jià)值則被認(rèn)為是籌資 過(guò)度，明智的方法是在預(yù)備隨風(fēng)險(xiǎn)的限度內(nèi)盡量賺鈔票，應(yīng)保留部分現(xiàn)金和兌 現(xiàn)性強(qiáng)的財(cái)產(chǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)策略即為作出種種投資決定而事先安排的打算一 一投資多少？投資哪類？何處投資以及如何著手？開(kāi)發(fā)方案一般包括下列內(nèi)容：開(kāi)發(fā)目標(biāo)、投資規(guī)模與投資額、營(yíng)運(yùn)費(fèi)用及稅費(fèi)、投資收益方式與收益 大小、經(jīng)營(yíng)期間現(xiàn)金流量分析。納入整體營(yíng)銷方案的可行性研究一個(gè)好的房地產(chǎn)營(yíng)銷方案最終有一個(gè)

33、好的打算書，以便在整體上把握整個(gè)營(yíng)銷活 動(dòng)。打算一般應(yīng)包括以下八大內(nèi)容：1、打算概要（便于決策者快速掃瞄）2、市場(chǎng)營(yíng)銷現(xiàn)狀（提供背景資料）3、機(jī)會(huì)與問(wèn)題分析4、目標(biāo)、銷售量、市場(chǎng)占有率、盈利水平5、市場(chǎng)營(yíng)銷策略6、行動(dòng)方案：做什么？誰(shuí)去做？如何做？何時(shí)做？費(fèi)用多少？7、可能盈虧報(bào)表8、操縱措施策略涉及的是營(yíng)銷活動(dòng)“是什么”和“什么緣故”的問(wèn)題，而執(zhí)行則涉及“誰(shuí)？”“時(shí) 間？”“地點(diǎn)？”“如何樣？”等問(wèn)題。阻礙有效執(zhí)行營(yíng)銷方案的因素要緊有：發(fā)覺(jué)及診斷問(wèn)題的技能：評(píng)定存在問(wèn)題的技能；執(zhí)行打算的技能；評(píng)估執(zhí)行效果的技能。 第二部分：房地產(chǎn)項(xiàng)目投資實(shí)務(wù)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資 操作程序 第1操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)壽命

34、周期與房地產(chǎn)投資時(shí)機(jī) 第2操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)投資決策的程序設(shè)計(jì) 第3操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的時(shí)期性分析 第4操作環(huán)節(jié)：把握房地產(chǎn)投資時(shí)機(jī)的要點(diǎn) 使用講明 有人講，進(jìn)展商的企業(yè)確實(shí)是“項(xiàng)目投資”。我們發(fā)覺(jué)，許多成功項(xiàng)目背后最精彩的環(huán)節(jié)便是投資；或四兩拔千斤，或八面玲瓏。試圖總結(jié)房地產(chǎn)公司老總最核心的思想與策略是不切實(shí)際的，那個(gè)地點(diǎn)從技術(shù)層面概括了項(xiàng)目投資的標(biāo)準(zhǔn)化程序與實(shí)戰(zhàn)要點(diǎn)，在 現(xiàn)實(shí)中仍要靠進(jìn)展商的長(zhǎng)袖善舞。 第1操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)壽命周期與房地產(chǎn)投資時(shí)機(jī) 一項(xiàng)房地產(chǎn)壽命周期是從房地產(chǎn)項(xiàng)目籌建開(kāi)始，到房地產(chǎn)項(xiàng)目拆除為止通過(guò)的時(shí)刻。由于房地產(chǎn)的使用期限長(zhǎng)，一般為4050年，高者上百年，因此為方便房

35、地產(chǎn)投資分析，將房地產(chǎn)壽命周期劃分為如下八個(gè)時(shí)期。 （）論證設(shè)計(jì)時(shí)期 指從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商著手買地到?jīng)Q定開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)具體內(nèi)容的時(shí)期?，F(xiàn)在期，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商首先得到開(kāi)發(fā)土地并搞出一個(gè)粗包裝（項(xiàng)目建議書）。認(rèn)可后，緊接著搞出一個(gè)精包裝（項(xiàng)目可行性研究報(bào)告）。認(rèn)可后，托付設(shè)計(jì)人員搞出項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案。 （二）第措資全時(shí)期 指從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案完成到項(xiàng)目開(kāi)工為止的時(shí)期?，F(xiàn)在期，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)南千方百計(jì)地講服投資者對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資，從而落實(shí)項(xiàng)目建設(shè)需用資金。（三）項(xiàng)目建設(shè)時(shí)期 指從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目破土動(dòng)工到竣工驗(yàn)收為止的時(shí)期?，F(xiàn)在期，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商選定承包公司，簽訂工程承包合同，督促完成項(xiàng)目建設(shè)任務(wù)。 （四）項(xiàng)目試運(yùn)

36、營(yíng)時(shí)期 指從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投放運(yùn)營(yíng)到運(yùn)營(yíng)正常為止的時(shí)期。現(xiàn)在期，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目各部分逐漸投入運(yùn)營(yíng)，并步入正軌，收支差不多穩(wěn)定下來(lái)?，F(xiàn)在期時(shí)刻較短，一般一年左右。 （五）項(xiàng)目正常運(yùn)營(yíng)時(shí)期 指從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目試運(yùn)營(yíng)結(jié)束到設(shè)備需要更新為止的時(shí)期?，F(xiàn)在期，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提供服務(wù)并獵取利潤(rùn)，且收支變化幅度較小。 （六）項(xiàng)目設(shè)備區(qū)農(nóng)時(shí)期 指從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)備更新到項(xiàng)目需修復(fù)改造為止的時(shí)期?，F(xiàn)在期，需追加投資用于更新設(shè)備、改善服務(wù)、提高利潤(rùn)水平。 （七）項(xiàng)目修江孜追時(shí)期 指從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目修復(fù)改造到項(xiàng)目預(yù)備抗除為止的時(shí)期?，F(xiàn)在期，需投入大量資金修復(fù)改造原有建筑，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的服務(wù)水平和獲利能力得到提

37、高。 （八）項(xiàng)目拆除時(shí)期 指從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)備拆除到項(xiàng)目拆除完成為止的時(shí)期?，F(xiàn)在期，重新規(guī)劃利用土地，拆除原有建筑。房地產(chǎn)壽命周期講明了房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)的豐富多彩1、房地產(chǎn)壽命周期的每一時(shí)期都需要資金的支持，都需要汲取資金，從而給投資者以投資機(jī)會(huì)：房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)需要大量充足的資金支持，然而房地產(chǎn)投資商投放的資金差不多上有限的，不論這種有限投資是有意依舊無(wú)奈，房地產(chǎn)投資商都往往投入一定資金開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)出時(shí)期性成果后再行轉(zhuǎn)手或融資。而這種房地產(chǎn)壽命周期內(nèi)的時(shí)期性轉(zhuǎn)手或融資就給其他投資商提供了許多種可供選擇的機(jī)會(huì)。2、處在房地產(chǎn)壽個(gè)周期每一時(shí)期的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目都能夠在市場(chǎng)上交易，都可 以買進(jìn)賣出，

38、從而為房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)的增多提供了保證：房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，既能夠按整個(gè)壽命周期進(jìn)行，也能夠在每一時(shí)期臨時(shí)停止。每一時(shí)期性成果都能夠在市場(chǎng)上進(jìn)行買賣，而房地產(chǎn)項(xiàng)目的時(shí)期性買賣為房地產(chǎn)投資提供了相當(dāng)多的投資機(jī)會(huì)。七。果只能進(jìn)行整個(gè)壽命周期或者半個(gè)壽命周期的買賣的話，那么投資機(jī)會(huì)將少之又少。因此講，房地產(chǎn)項(xiàng)目的時(shí)期性買賣，是房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)增多的保證。3、處在房地產(chǎn)壽命周期不同時(shí)期的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其所處市場(chǎng)供求狀況不同，由于對(duì)市場(chǎng)預(yù)測(cè)和房地產(chǎn)價(jià)值推斷的差不，使得房地產(chǎn)交易必定頻繁，從而給投資者帶來(lái)豐富的投資機(jī)會(huì)。4、隨著都市人口的增加和社會(huì)的進(jìn)展，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的需求不斷出現(xiàn)，從而使得房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)大大

39、增多。除了對(duì)原有房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行改建、擴(kuò)建之外，還需要進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)。這就給房地產(chǎn)投資提供了更多的投資對(duì)象，提供了更多的投資機(jī)會(huì)。 總之，房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)是豐富多彩、層出不窮，而這與房地產(chǎn)項(xiàng)目的壽命周期息息相關(guān)。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的壽命周期有長(zhǎng)有短，壽命周期內(nèi)的每個(gè)時(shí)期也長(zhǎng)短不一，因此每一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的壽命周期各不相同。盡管每一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的壽命周期不同，但差不多上都通過(guò)上述八個(gè)時(shí)期。第2操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)投資決策的程序設(shè)計(jì)搜集國(guó)內(nèi)有關(guān)地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、政策資料及其政治、經(jīng)濟(jì)、工業(yè)、貿(mào)易、經(jīng)濟(jì)建設(shè)方針、經(jīng)濟(jì)政策等信息。在廣泛調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，對(duì)投資地區(qū)、類不、規(guī)模等作初步探討，提出房

40、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目建設(shè)書，經(jīng)有關(guān)部門或領(lǐng)導(dǎo)人審批、認(rèn)可后，進(jìn)行初步投資決策及詳細(xì)投資決策研究。等前一時(shí)期研究的結(jié)論，得到上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)同意后，再進(jìn)行后續(xù)研究工作。房地產(chǎn)投資決策程序即按以下程序進(jìn)行：1、首先是研究房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的必要性和現(xiàn)實(shí)性。通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，包括外銷市場(chǎng)及其競(jìng)爭(zhēng)力的滲透率通過(guò)資源調(diào)查，政治、經(jīng)濟(jì)、工業(yè)、貿(mào)易、交通等，對(duì)擬建項(xiàng)目的必要性和現(xiàn)實(shí)性進(jìn)行研究。2、建設(shè)項(xiàng)目地點(diǎn)的選擇及確定開(kāi)發(fā)房屋類不及規(guī)模。所有這些需作多方案的論證比較，選擇最佳方案以研究建設(shè)項(xiàng)目在技術(shù)上的可能性。3、財(cái)務(wù)分析與經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)：計(jì)算項(xiàng)目的投資造價(jià)與土建、設(shè)備成本，投資效果分析，資金償還方法、償還時(shí)刻項(xiàng)目的利潤(rùn)及還本期，以

41、研究建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)上的合理性。4、進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)與編制建設(shè)總進(jìn)度打算，這是研究建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)施方案。5、最后提出投資決策研究報(bào)告，得出結(jié)論性意見(jiàn)與建議，提供有關(guān)部門決策和審批。第3操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的時(shí)期性分析分析A：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)策劃時(shí)期投資分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)策劃時(shí)期的要緊目的是決定投資開(kāi)發(fā)的對(duì)象。為了實(shí)現(xiàn)此目的，房地產(chǎn)投資者通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究查找投資開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)通過(guò)項(xiàng)目建議書初步論證開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性；通過(guò)可行性研究來(lái)最終做出是否投資開(kāi)發(fā)的決策；通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)流程設(shè)計(jì)來(lái)對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施做出初步安排。正是由于現(xiàn)在期工作結(jié)果的不確定性，因而投資的風(fēng)險(xiǎn)性最大，然而一旦投資成功，所獲利潤(rùn)也最高。在

42、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)策劃時(shí)期投資的要緊風(fēng)險(xiǎn)有：（1）查找不到合適的投資機(jī)會(huì)或投資項(xiàng)目。（2）設(shè)想項(xiàng)目從一開(kāi)始就誤入歧途。（3）設(shè)想項(xiàng)目得不到有關(guān)音阿對(duì)比準(zhǔn)。（4）項(xiàng)目的可行性研究通只是審查。（5）項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)流程嚴(yán)峻脫離實(shí)際等。由于對(duì)策劃時(shí)期的風(fēng)險(xiǎn)沒(méi)有切實(shí)有效的防范措施，因此現(xiàn)在期投資的風(fēng)險(xiǎn)最大。 在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)策劃時(shí)期投資的要緊好處有：（1）能夠按自己的愿望和條件進(jìn)行設(shè)想，投資工作干起來(lái)會(huì)得心應(yīng)手。（2）需要制造性思維多，但采要的資金少，是少投入多產(chǎn)出的最好時(shí)期。（3）便于自己占據(jù)最佳投資地位。（4）成功的策劃項(xiàng)目，能夠?qū)ｉT快汲取資金，專門快取得投資收益，而且收益往往特不可觀。（5）便于及早抓住有利投

43、資項(xiàng)目由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)策劃時(shí)期投資的好處特不誘人，因此許多投資者躍躍欲試，預(yù)備施展才能。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)策劃時(shí)期投資，投資者應(yīng)具備以下條件：（1）對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資富有經(jīng)驗(yàn)。（2）人員素養(yǎng)高，具備專業(yè)齊全配套的有豐富經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)治理人員。（3）社會(huì)信譽(yù)好，資質(zhì)等級(jí)高。（4）資金雄厚。（5）有良好的社會(huì)背景。 分析B：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期工作時(shí)期投資分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期工作時(shí)期的要緊目的是為開(kāi)工建設(shè)做好預(yù)備，通過(guò)征地拆遷落實(shí)建設(shè)場(chǎng)地問(wèn)題，通過(guò)工程勘察、規(guī)劃、設(shè)計(jì)，得到一個(gè)滿足都市總體規(guī)劃要求的項(xiàng)目實(shí)施藍(lán)圖，通過(guò)開(kāi)工預(yù)備工作為開(kāi)發(fā)建設(shè)制造必要條件，通過(guò)房地產(chǎn)的預(yù)租、預(yù)售來(lái)早日落實(shí)客戶，及早收取租金或銷售收入。在

44、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期工作時(shí)期投資的要緊風(fēng)險(xiǎn)有：（1）征地工作困難重重。（2）融資工作進(jìn)展緩慢，資金缺口較大。（3）地質(zhì)條件不行，規(guī)劃條件限制過(guò)嚴(yán)，施工圖紙出現(xiàn)問(wèn)題。（4）開(kāi)工條件難以具備，比如中意的施工隊(duì)伍未找到，施工用水電等不落實(shí)，臨時(shí)占道不同意等。（5）預(yù)期的預(yù)租、預(yù)售工作開(kāi)展不起來(lái)，給資金造成缺口。（6）設(shè)備材料價(jià)格上漲太高，人工費(fèi)用漲幅過(guò)大等。 由于前期工作時(shí)期的風(fēng)險(xiǎn)可采取一些措施在一定程序上加以防范，因此盡管風(fēng)險(xiǎn)仍專門大，但要比策劃時(shí)期小。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期工作時(shí)期投資的要緊好處有： （1）有對(duì)場(chǎng)地、規(guī)劃、設(shè)計(jì)的阻礙力，從而對(duì)保證投資收益有好處。 （2）投入資金雖多，但能專門快見(jiàn)到時(shí)期性成果

45、，便于及時(shí)轉(zhuǎn)手。 （3）在參與前期工作時(shí)，可得到一些潛在收益。 （4）現(xiàn)在投資的回報(bào)承諾高，投資收益大。 （5）便于及早抓住有利的投資項(xiàng)目。 由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期工作時(shí)期投資的好處專門多，也專門誘人，因此許多投資者也都積極爭(zhēng)取在現(xiàn)在期投資。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期工作時(shí)期投資，投資者應(yīng)具備以下條件：（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期工作富有經(jīng)驗(yàn)。（2）有配套的高素養(yǎng)專業(yè)人員，起碼有經(jīng)驗(yàn)豐富的勘察、規(guī)劃設(shè)計(jì)人員，征地拆遷入員，招標(biāo)投標(biāo)人員，市場(chǎng)營(yíng)銷人員等。（3）對(duì)設(shè)想項(xiàng)目的前景看好。（4）有一定的融資能力。（5）社會(huì)信譽(yù)好，資質(zhì)等級(jí)高，資金雄厚。（6）熟悉建設(shè)地點(diǎn)的各種關(guān)系。（7）對(duì)房地產(chǎn)預(yù)租預(yù)售前景看好，有客戶來(lái)源。

46、分析C：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)期投資分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)期的要緊目的是保證按期、按質(zhì)、按量、節(jié)約、安全地完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)。通過(guò)落實(shí)監(jiān)理單位實(shí)現(xiàn)工程建設(shè)的專人治理和分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)；通過(guò)工程操縱使得開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工期短、投資省、質(zhì)量好通過(guò)施工驗(yàn)收全面檢驗(yàn)工程建設(shè)成果并結(jié)清與有關(guān)單位的權(quán)利義務(wù)關(guān)系；像前期工作一樣，通過(guò)預(yù)租預(yù)售早日落實(shí)客戶并收取資金。正是由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)期的上述工作內(nèi)容，在現(xiàn)在期投資的風(fēng)險(xiǎn)較大，然而一旦投資成功，所獲利潤(rùn)也較高。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)期投資的要緊風(fēng)險(xiǎn)有：（1）由于材料、設(shè)備、工入費(fèi)的價(jià)格上漲；（2）由于設(shè)計(jì)或施工問(wèn)題，致使發(fā)生重大質(zhì)量事故；（3）由于社會(huì)動(dòng)蕩或氣候阻礙，使工期

47、嚴(yán)峻延長(zhǎng)；（4）竣工驗(yàn)收時(shí)交不了工；（5）發(fā)生自然災(zāi)難或意外事故，造成工程損失；（6）商品房預(yù)售落空；（7）新的競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目出現(xiàn)；（8）籌措資金不到位； 由于開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)期的風(fēng)險(xiǎn)多數(shù)可采納措施加以防范，因此投資風(fēng)險(xiǎn)要比前期時(shí)期低，但仍有較多不可防范的風(fēng)險(xiǎn)存在。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)期投資的要緊好處有：（1）對(duì)施工過(guò)程的開(kāi)展有阻礙力，便于主動(dòng)發(fā)揮作用。（2）投入資金雖多，但能專門快見(jiàn)到最終性成果，內(nèi)心比較踏實(shí)。（3）投資回收期較短。（4）便于選擇比較好的樓層或位置，為經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)制造好的條件。（5）對(duì)所經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)重點(diǎn)對(duì)待，節(jié)約二次裝修費(fèi)。（6）便于介紹自己熟悉的施工隊(duì)伍承攬施工任務(wù)。（7）便于及時(shí)抓住盈

48、利高的房地產(chǎn)項(xiàng)目。 由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)期的好處專門多專門直接，因此有許多房地產(chǎn)投資者都在此時(shí)期投資。 在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)期投資，投資者應(yīng)具備以下條件：（1）對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)期的治理有豐富的經(jīng)驗(yàn)。（2）有工程建設(shè)治理方面的高素養(yǎng)人才。（3）對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)前景看好。（4）對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目中的某些有利樓層或位置興趣極大。（5）自己擁有施工隊(duì)伍，或與施工隊(duì)伍有緊密關(guān)系。（6）資金雄厚，各種社會(huì)關(guān)系熟悉。分析D：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售時(shí)期投資分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售時(shí)期的要緊目的是找到用戶，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的價(jià)值。通過(guò)經(jīng)營(yíng)方式的選擇確定是出售依舊出租或部分出租部分出售，通過(guò)評(píng)估促銷工具確定采納哪些推銷方法，通過(guò)

49、確定出租或出售價(jià)格來(lái)做到租售時(shí)的心中有數(shù)，通過(guò)開(kāi)展切合實(shí)際、豐富多彩的租售活動(dòng)來(lái)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的價(jià)值，即租出或售出房地產(chǎn)以獲得租金或銷售收入。正是由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售時(shí)期工作如上所述，因此在現(xiàn)在期投資風(fēng)險(xiǎn)仍較大，然而一旦投資成功，所獲利潤(rùn)也仍較高。在白地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售時(shí)期投資的要緊風(fēng)險(xiǎn)有：（1）市場(chǎng)行情跌落。（2）競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目出現(xiàn)。（3）促銷費(fèi)用上升。（4）定價(jià)不適當(dāng)。（5）分期付款時(shí)，后期款項(xiàng)無(wú)著落。 由于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的銷售期較短，不定因素及新的投資風(fēng)險(xiǎn)已減小專門多。但仍存在一些不良因素，因此投資風(fēng)險(xiǎn)仍較大。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售時(shí)期投資的好處有：（1）投資回收期短。（2）賺取“批發(fā)”和“零售”的差價(jià)。（

50、3）獲得物業(yè)升值的利潤(rùn)。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售時(shí)期的好處許多同時(shí)容易看到，因此有許多房地產(chǎn)投資者在現(xiàn)在期投資。 在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售時(shí)期投資，投資者應(yīng)具備以下條件：（1）對(duì)市場(chǎng)行情看得準(zhǔn)。（2）對(duì)市場(chǎng)銷售有豐富經(jīng)驗(yàn)。（3）有客戶來(lái)源。（4）資金雄厚。（5）市場(chǎng)關(guān)系熟悉。第三部分房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)：房地產(chǎn)估價(jià)程序房地產(chǎn)估價(jià)是一項(xiàng)復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，要想使評(píng)估活動(dòng)高效、準(zhǔn)確、公正，必須使活動(dòng)過(guò)程遵循一套嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)的工作程序。這套工作程序是進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)所必須通過(guò)的工作時(shí)期，反映了各時(shí)期之間的內(nèi)在聯(lián)系，是人們對(duì)估價(jià)對(duì)象形成立師認(rèn)識(shí)的思維歷程，是通過(guò)千百萬(wàn)次工作實(shí)踐總結(jié)出來(lái)的客觀規(guī)律。按照房地產(chǎn)估價(jià)程序進(jìn)行評(píng)估能夠提

51、高效率，減少失誤，確保質(zhì)量。房地產(chǎn)估價(jià)程序能夠分為以下幾個(gè)時(shí)期；估價(jià)申請(qǐng)和業(yè)務(wù)受理、制定估價(jià)作業(yè)打算、資料的收集與整理、現(xiàn)場(chǎng)查勘、綜合分析和估算、撰寫估價(jià)報(bào)告、交付估價(jià)報(bào)告書及收取信公服務(wù)費(fèi)。 操作一、估價(jià)申請(qǐng)和業(yè)務(wù)受理 1.估價(jià)申請(qǐng)進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估時(shí)，當(dāng)事人應(yīng)向有關(guān)的專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)提出書面申請(qǐng)，并填寫評(píng)估托付書。評(píng)估申請(qǐng)書或評(píng)估托付書應(yīng)寫明的事項(xiàng)包括：（1）當(dāng)事人的姓名、住址、職業(yè)等（法人或其他組織名稱、隸屬關(guān)系、所在地址、法定代表人姓名、職務(wù)等）； （2）評(píng)估標(biāo)的物的名稱、類型、面積、地理位置和環(huán)境條件等；（3）申請(qǐng)?jiān)u估的緣故和用途；（4）房屋產(chǎn)權(quán)人、土地作用人的領(lǐng)勘人； （5）托付評(píng)估的

52、要求。除了評(píng)估申請(qǐng)書（托付書）以外，申請(qǐng)人還要向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)提供各種有關(guān)證明資料，如房屋所有權(quán)證，土地使用證，買方單獨(dú)托付評(píng)估時(shí)房地產(chǎn)權(quán)人出具的同意評(píng)估的證明，設(shè)計(jì)和施工圖紙，使用期維修、保險(xiǎn)及其他費(fèi)用資料等。 2.業(yè)務(wù)受理房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)在收到評(píng)估托付人的申請(qǐng)書和有關(guān)證明及資料后，要在一個(gè)有限的時(shí)刻內(nèi)（如3天）作出是否受理此項(xiàng)業(yè)務(wù)的決策并通知申請(qǐng)人。估價(jià)者在作出同意托付的決策前要對(duì)托付人和評(píng)估標(biāo)的物的差不多情況進(jìn)行初步了解，來(lái)界定有關(guān)估價(jià)的一些重要問(wèn)題。這些問(wèn)題要緊包括；估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)的作業(yè)日期等。（1）估價(jià)目的。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估作為房地產(chǎn)業(yè)的一項(xiàng)基礎(chǔ)工作，能夠有多方面的用途

53、，評(píng)估托付人也會(huì)因?yàn)樽约翰煌男枰岢霾煌墓纼r(jià)目的。房地產(chǎn)估價(jià)的目的能夠有專門多，如：房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、補(bǔ)償、入股、清產(chǎn)、交換、訴訟、課稅、投資決策、統(tǒng)計(jì)等。由于估價(jià)目的的不同使價(jià)格類型也有所不同，如買賣交易價(jià)格、抵押價(jià)格、租賃價(jià)格、典當(dāng)價(jià)格、課稅價(jià)格、征用價(jià)格等。不同的估價(jià)目的，對(duì)估價(jià)的精度要求不同，對(duì)市場(chǎng)價(jià)格實(shí)現(xiàn)的各種條件限定不同，所采納的估價(jià)方法也有所區(qū)不。因此估伙者對(duì)托付人估價(jià)目的的明確把握是正確決策和做好估價(jià)工作的前提條件。 （2）估價(jià)對(duì)象。作為具體要評(píng)估的房地產(chǎn)到底是土地依舊建筑物，或是建筑物與土地合一，或是其中的某一部分，這是受理估價(jià)托付時(shí)必須明確的差不多事項(xiàng)。除I要對(duì)估

54、價(jià)對(duì)象的大類加以明確外，還要對(duì)估價(jià)對(duì)象的一些差不多情況進(jìn)行初步了解。若是土地，是生地?zé)o開(kāi)發(fā)成本）、新開(kāi)發(fā)地（有開(kāi)發(fā)成本）依舊其上附有阻礙地價(jià)的附屬建筑物；假如是房地合一的估價(jià)對(duì)象，其建筑物是依舊保存，依舊將被拆除；若是單純的房產(chǎn)估價(jià)，則要明確建筑物的含義，如為寫字樓是否包括其中配備的設(shè)備，如為酒樓是否包括其中的家具等。 （3）估價(jià)的作業(yè)日期。所謂估價(jià)的作業(yè)日期，是指從何時(shí)開(kāi)始估價(jià)至何時(shí)完成估價(jià)作業(yè)，即進(jìn)行估價(jià)的起止日期。完成估價(jià)的日期一般是托付估價(jià)者提出的，估價(jià)者應(yīng)盡量滿足這一要求。但當(dāng)估價(jià)難度較大而托付人提出的時(shí)刻太短以致不能保證較公平合理地評(píng)估出價(jià)格時(shí)，估價(jià)者應(yīng)向托付人講明緣故，商定一個(gè)較

55、合適的時(shí)刻。確定了完成估價(jià)的日期，估價(jià)人員必須按期保質(zhì)地完成估價(jià)，以確保自身的信譽(yù)。從理論上講，估價(jià)活動(dòng)是受托付而進(jìn)行的活動(dòng)，應(yīng)嚴(yán)格按照托付人的要求去做。托付人常會(huì)出于自身或局部利益的考慮對(duì)估價(jià)者提出諸多具體要求，估價(jià)者在進(jìn)行估價(jià)可行性分析時(shí)，一方面要搞清對(duì)方的意圖，另一方面要考慮托付人的要求是否有背于估價(jià)行業(yè)的行為準(zhǔn)則，是否超越了自己的業(yè)務(wù)能力，對(duì)有異議的要求，能夠通過(guò)溝通與協(xié)商來(lái)謀求雙方達(dá)成共識(shí)。估價(jià)合同簽訂前，雙方應(yīng)講明收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和付款形式。如經(jīng)審查分析，不能同意此項(xiàng)業(yè)務(wù)托付，應(yīng)盡快通知托付人并講明理由。估價(jià)者決定同意托付后，可通知托付人填寫正式的估價(jià)托付書并辦理有關(guān)手續(xù)，簽訂托付合同。合

56、同必須對(duì)估價(jià)的各種具體要求、托付人提供的有關(guān)證件與資料、估價(jià)費(fèi)用、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)完成日期等作出明確規(guī)定。簽訂合同后，估價(jià)者應(yīng)按合同的時(shí)效和質(zhì)量要求，編制估價(jià)打算，安排估價(jià)人員。做好必要的預(yù)備工作。 操作二、制定估價(jià)作業(yè)打算 制定房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估作業(yè)打算是為了使估價(jià)工作有條不紊、按時(shí)、高效完成，打算一經(jīng)確定，一般要按打算逐段進(jìn)行估價(jià)工作。在規(guī)模較大的評(píng)估項(xiàng)目中，制定打算對(duì)估價(jià)作業(yè)的成敗與質(zhì)量有著極為重要的作用。制定估價(jià)作業(yè)打算可大體包括以下幾個(gè)內(nèi)容：1確定估價(jià)作業(yè)的具體因素 關(guān)于估價(jià)作業(yè)來(lái)講，僅僅指明某塊土地或某幢房屋是無(wú)法開(kāi)展估價(jià)工作的。為了更好地完成托付的業(yè)務(wù)，必須對(duì)估價(jià)對(duì)宋的各種阻礙價(jià)格的具

57、體因素進(jìn)一步確認(rèn)。 （1）確定估價(jià)對(duì)象的品質(zhì)特征及產(chǎn)權(quán)狀態(tài) 估價(jià)對(duì)象的品質(zhì)特征。要緊指估價(jià)對(duì)象的外在值稅。估價(jià)對(duì)象假如是土地，則需確定其坐落、編號(hào)、四至、面積、形狀、用途等；假如是房屋或其它建筑物，則需確定其所在地（門牌號(hào)碼）、類型、結(jié)構(gòu)、占地面積、建筑面積、使用情況等。此類情況可依照業(yè)務(wù)需要采納填寫表格的方式獲得。 產(chǎn)權(quán)狀態(tài)確定。通過(guò)對(duì)產(chǎn)權(quán)狀態(tài)的確定，把握估價(jià)對(duì)象的內(nèi)在情況。房地產(chǎn)權(quán)利是一束權(quán)利的集合，除所有權(quán)外，還有使用權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)等，權(quán)利性質(zhì)不同，其價(jià)格也不一樣。估價(jià)者必須確認(rèn)是對(duì)所有權(quán)估價(jià)依舊對(duì)使用權(quán)或租賃權(quán)估價(jià)；是對(duì)所有政與使用權(quán)合一情況下的估價(jià)依舊分離情況下的估價(jià)；是在租賃行

58、為發(fā)生依舊沒(méi)有發(fā)生情況下的估價(jià)；對(duì)使用權(quán)估價(jià)，使用權(quán)年報(bào)為多長(zhǎng)，已使用了多青年，還余下多青年等?？傊?，估價(jià)者必須在明確了房地產(chǎn)的權(quán)利內(nèi)容權(quán)利的發(fā)生與存續(xù)時(shí)刻等產(chǎn)權(quán)狀態(tài)后，方能對(duì)其進(jìn)行估價(jià)。 （2）確定估價(jià)范圍 房地產(chǎn)的內(nèi)容復(fù)雜，阻礙價(jià)格的因素眾多，一般在估價(jià)對(duì)象得到確認(rèn)以后，還必須確定估價(jià)的范圍。房地產(chǎn)估價(jià)范圍包括以下：4個(gè)方面： 土地估價(jià)。土地估價(jià)一是空地估價(jià)，二是地塊上有建筑物，但視為空地。在地上建筑物預(yù)定拆遷的情況下往往采納這種方式。 建筑物估價(jià)。在土地與建筑物筑成為一體的狀況下，僅就地上的建筑物進(jìn)行估價(jià)。 合并估價(jià)。對(duì)土地和地上建筑物共同估價(jià)或?qū)ζ渲幸徊糠止纼r(jià)。 （3）確定估價(jià)時(shí)點(diǎn) 估

59、價(jià)時(shí)點(diǎn)是對(duì)估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)決定其估價(jià)額的基準(zhǔn)日期。由于房地產(chǎn)價(jià)格是隨時(shí)刻等因素的變化而不斷變動(dòng)著的，因此，只有估價(jià)時(shí)點(diǎn)確定以后，估出的價(jià)格才有意義，估價(jià)時(shí)刻的詳細(xì)程度取決于所要評(píng)估的房地產(chǎn)價(jià)格類型和市場(chǎng)變動(dòng)程度。一般講來(lái)，買賣價(jià)格、租賃價(jià)格比抵押價(jià)格和課稅價(jià)格所要求的時(shí)點(diǎn)詳 細(xì)，通常至少要指明月，甚至要到日。時(shí)點(diǎn)越詳細(xì)，對(duì)估價(jià)精度的要求就越高，估價(jià)也就越困難。估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般定為托付估價(jià)的當(dāng)日或現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查的當(dāng)日。因此為求取過(guò)去某個(gè)特定時(shí)期的價(jià)格（如有關(guān)訴訟案件的房地產(chǎn)價(jià)格），也能夠?qū)⑦^(guò)去的某一特定時(shí)與作為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。 2初選估價(jià)方法和人員 明確了估價(jià)作業(yè)的具體因素后，應(yīng)初步選出擬采納適合于該估價(jià)對(duì)象房

60、地產(chǎn)的估價(jià)方法。初選估價(jià)方法的目的，是為了使后面的資料收集與整理和實(shí)地查勘有的放矢，幸免不必要的重復(fù)勞動(dòng)。依照估價(jià)對(duì)象的目的、時(shí)點(diǎn)、日期及初選的估價(jià)方法可推斷托付任務(wù)的輕重、易難和緩急程度，從而確定投入多少人力參加此項(xiàng)評(píng)信任務(wù)。評(píng)估人員的選定和工作安排以及評(píng)估人員各自分工負(fù)責(zé)的工作范圍明確以后，有利于參與人員協(xié)同動(dòng)作，相互配合，提高工作效率。 3，估價(jià)作業(yè)的工作進(jìn)度安排 估價(jià)作業(yè)的時(shí)刻性和實(shí)務(wù)性都專門強(qiáng)，必須注意時(shí)效。整個(gè)估價(jià)工作的時(shí)刻能夠從同意托付之日起到交付估價(jià)報(bào)告止。一般托付人對(duì)估價(jià)完成的日期都有較高的要求，并在簽訂托付合同時(shí)作為重要條款寫進(jìn)合同，能否在約定時(shí)刻內(nèi)圓滿地完成估價(jià)任務(wù)，不僅