運(yùn)盛美之國(guó)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)、推廣企劃建議書(shū)

1、項(xiàng)目：運(yùn)盛美之國(guó)項(xiàng)目 上海開(kāi)啟房地產(chǎn)投資咨詢(xún)有限公司內(nèi)容：爭(zhēng)標(biāo)修改案 地址：上海市凱旋路2200號(hào)2樓客戶(hù)：運(yùn)盛（南京）實(shí)業(yè)有限公司 電話(huà)AGE 80運(yùn)盛美之國(guó)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)、推廣企劃建議書(shū)（修改版）委托單位位：運(yùn)盛盛（南京京）實(shí)業(yè)業(yè)有限公公司報(bào)告單位位：上海海開(kāi)啟房房地產(chǎn)投投資咨詢(xún)?cè)冇邢薰?上海海天啟企企業(yè)策劃劃有限公公司報(bào)告日期期：二000三年年三月六六日天啟&開(kāi)開(kāi)啟地址：上上海市凱凱旋路222000號(hào)凱旋旋大廈22樓 郵郵編：22000030電話(huà)：0021-6466870090 傳真真：0221-66441127220E-maail:keyy8118900.ne

2、et(版權(quán)所所有 未未經(jīng)同意意 不得得采用)目錄 HYPERLINK l 本報(bào)告分分析思路路結(jié)構(gòu)圖圖 本報(bào)告分析析思路結(jié)構(gòu)圖第4頁(yè)頁(yè) HYPERLINK l 總經(jīng)理提提要 總經(jīng)理提要第第5頁(yè)第一章：宏觀市市場(chǎng)研究究第9頁(yè)頁(yè)20011年全國(guó)國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)發(fā)展簡(jiǎn)述述南京房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)綜述第二章： HYPERLINK l 區(qū)域市市場(chǎng) 南京別別墅市場(chǎng)場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)研究第177頁(yè)南京別墅墅市場(chǎng)分分析本案面臨臨的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)格局第三章：江寧區(qū)區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)分析第288頁(yè)江寧區(qū)樓樓特點(diǎn)分分析江寧區(qū)市市場(chǎng)發(fā)展展趨勢(shì)江寧區(qū)別別墅市場(chǎng)場(chǎng)狀況第四章：本案目目標(biāo)消費(fèi)費(fèi)者市場(chǎng)場(chǎng)定位第344頁(yè)定位原則則定位第五章：產(chǎn)品研研究及建建議

3、第388頁(yè)1、 HYPERLINK l 地理理位置及及交通狀狀況 地理位位置交通狀況2、配套套狀況及及建議我們對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目的理理解我們對(duì)產(chǎn)產(chǎn)品的建建議本案SWWOTFF分析第六章：營(yíng)銷(xiāo)推推廣方案案第第52頁(yè)頁(yè)產(chǎn)品定位位營(yíng)銷(xiāo)主題題營(yíng)銷(xiāo)總策策略一期入市市策略各階段運(yùn)運(yùn)作思路路媒體運(yùn)作作思路銷(xiāo)售策略略銷(xiāo)售道具具建議附件：調(diào)調(diào)研個(gè)案案匯總第第70頁(yè)頁(yè)【本報(bào)告告分析思思路結(jié)構(gòu)構(gòu)圖】宏微觀市場(chǎng)分析自身?xiàng)l件分析競(jìng)爭(zhēng)研判SWOT分析營(yíng)銷(xiāo)主題確立整體入市策略擬定公關(guān)策略廣告策略媒體策略銷(xiāo)售策略分階段執(zhí)行方案【總經(jīng)理理提要】本案的運(yùn)運(yùn)作氛圍圍順天天時(shí)、得得人和、享地利利但最最佳時(shí)機(jī)機(jī)尚未到到來(lái)天時(shí)目前，南京房房地產(chǎn)市

4、市場(chǎng)正邁邁入新一一輪發(fā)展展高潮。連年GGDP的的快速增增長(zhǎng)，市市政建設(shè)設(shè)的大幅幅拉開(kāi)，大量刺刺激消費(fèi)費(fèi)的政策策出臺(tái)，“零售時(shí)時(shí)代全面面到來(lái)”，南京京市民購(gòu)購(gòu)房熱情情高漲。隨著生生活水準(zhǔn)準(zhǔn)不斷提提高，按按揭、公公積金等等全面啟啟動(dòng)，“別墅”市場(chǎng)日日益擴(kuò)大大，許多多實(shí)力開(kāi)開(kāi)發(fā)商大大量圈地地，許多多大型別別墅社區(qū)區(qū)蓄勢(shì)待待發(fā)。別墅市場(chǎng)場(chǎng)最佳時(shí)時(shí)機(jī)已初初露端倪倪。人和江寧撤撤縣建區(qū)區(qū)促成江江寧房地地產(chǎn)新一一輪開(kāi)發(fā)發(fā)熱潮的的到來(lái)；共青團(tuán)團(tuán)路與將將軍路貫貫通、秦秦淮河大大橋竣工工、市民民廣場(chǎng)落落成，引引起南京京市民廣廣泛關(guān)注注；別墅墅消費(fèi)觀觀正在被被認(rèn)可，大量實(shí)實(shí)力開(kāi)發(fā)發(fā)商在江江寧打造造出各具具特色的的品

5、質(zhì)樓樓盤(pán)，將將從根本本上打動(dòng)動(dòng)消費(fèi)者者。江寧區(qū)原原本已是是樓市熱熱點(diǎn)，即即將興起起的將軍軍路別墅墅板塊，成為人人們重點(diǎn)點(diǎn)考慮的的高尚生生活區(qū)。地利對(duì)本案案而言，共青團(tuán)團(tuán)路、秦秦淮河大大橋的貫貫通，將將直接有有效地拉拉近與市市區(qū)的距距離；江江寧新區(qū)區(qū)管委會(huì)會(huì)與其他他大量房房產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目的的落成，必將在在交通路路線(xiàn)上對(duì)對(duì)本區(qū)交交通網(wǎng)絡(luò)絡(luò)進(jìn)一步步改善；市區(qū)至至江寧的的地鐵開(kāi)開(kāi)通后，利用小小區(qū)巴士士往來(lái)駁駁送，也也將完善善社區(qū)對(duì)對(duì)外交通通。對(duì)別別墅市場(chǎng)場(chǎng)而言，將軍路路板塊已已初具地地利，并并具潛在在升值機(jī)機(jī)遇。本案的市市場(chǎng)定位位多層層次高檔檔物業(yè)對(duì)對(duì)應(yīng)多層層次中高高檔客戶(hù)戶(hù)群。總概念：南京首首席山水水

6、美墅之之城，精精英階層層別墅居居家夢(mèng)想想之國(guó)。產(chǎn)品定位位：多層層次定位位，雙頭頭并進(jìn)第一層面面獨(dú)立立、雙拼拼、雙立立為主的的高檔別別墅類(lèi)型型，其中中以獨(dú)立立別墅作作為精神神領(lǐng)袖，拔高整整個(gè)社區(qū)區(qū)的品位位；第二層面面以以聯(lián)體別別墅、別別墅樓中中樓為主主的準(zhǔn)別別墅類(lèi)型型，其中中以聯(lián)體體別墅為為主力產(chǎn)產(chǎn)品敲開(kāi)開(kāi)市場(chǎng)的的大門(mén)，成為主主要獲利利物業(yè)。消費(fèi)者定定位：兩兩大主力力階層為為主導(dǎo)，覆蓋整整體中高高收入階階層。鑒于產(chǎn)品品類(lèi)型極極為豐富富，從990m22平層（專(zhuān)為高高職稱(chēng)、高學(xué)歷歷精英白白領(lǐng)打造造的別墅墅生活樓樓中樓）到8000 mm2 kiingttypee別墅，主力市市場(chǎng)分成成兩個(gè)層層面：第一層

7、面面：針對(duì)對(duì)別墅客客戶(hù)群身家家數(shù)百萬(wàn)萬(wàn)、可承承擔(dān)1000萬(wàn)以以上房?jī)r(jià)價(jià)的老板板階層；第二層面面：針對(duì)對(duì)準(zhǔn)別墅墅客戶(hù)群群可承承擔(dān)總價(jià)價(jià)80萬(wàn)萬(wàn)以下的的較高收收入精英英階層。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)定位總價(jià)價(jià)競(jìng)爭(zhēng)與與同品質(zhì)質(zhì)物業(yè)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)并存存“遠(yuǎn)東戰(zhàn)戰(zhàn)役”與“南方會(huì)會(huì)戰(zhàn)”針對(duì)同總總價(jià)的公公寓型社社區(qū)主要對(duì)對(duì)手集中中在河西西、城東東區(qū)苜蓿蓿園、長(zhǎng)長(zhǎng)巷一帶帶。競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)勢(shì)以創(chuàng)創(chuàng)新獨(dú)立立的別墅墅空間為為概念，從生活活觀、生生活品質(zhì)質(zhì)方面對(duì)對(duì)抗“雜居型型”的公寓寓物業(yè)形形態(tài)。針對(duì)同類(lèi)類(lèi)型的別別墅、準(zhǔn)準(zhǔn)別墅物物業(yè)主要對(duì)對(duì)手集中中在亞?wèn)|東新區(qū)、江寧區(qū)區(qū)。競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)勢(shì)（1）自然然資源與與產(chǎn)品整整合優(yōu)勢(shì)勢(shì)。（22）開(kāi)發(fā)發(fā)商的品品牌優(yōu)

8、勢(shì)勢(shì)。（33）板塊塊聯(lián)動(dòng)優(yōu)優(yōu)勢(shì)。目標(biāo)社會(huì)目標(biāo)標(biāo)通過(guò)過(guò)與政府府各有關(guān)關(guān)部門(mén)的的通力合合作，一一者根據(jù)據(jù)高起點(diǎn)點(diǎn)、高品品位、高高立意的的“三高”原則，創(chuàng)造南南京別墅墅市場(chǎng)第第一品牌牌，營(yíng)造造別墅社社區(qū)領(lǐng)袖袖形象；二者拔拔高拓大大“運(yùn)盛”品牌；三者加加強(qiáng)與政政府部門(mén)門(mén)的關(guān)系系與友誼誼，為持持續(xù)性發(fā)發(fā)展奠定定關(guān)系基基石。經(jīng)濟(jì)目標(biāo)標(biāo)依靠靠聯(lián)體別別墅快速速打開(kāi)市市場(chǎng)，在在項(xiàng)目品品牌、形形象凸現(xiàn)現(xiàn)后，帶帶動(dòng)獨(dú)立立別墅的的快速去去化，賺賺一個(gè)“盆滿(mǎn)缽缽滿(mǎn)”是絕對(duì)對(duì)現(xiàn)實(shí)的的目標(biāo)。風(fēng)險(xiǎn)尤存存，不可可大意超大規(guī)模模別墅形形態(tài)帶來(lái)來(lái)開(kāi)發(fā)與與營(yíng)銷(xiāo)周周期過(guò)長(zhǎng)長(zhǎng)，不確確定因素素太多。多種別墅墅混合，操作不不慎則概概念混亂亂

9、，定位位不清。將軍路側(cè)側(cè)，虎踞踞龍?bào)矗ち遗雠鲎苍谒y免。【第一章章：宏觀觀市場(chǎng)研研究】1、20001年年全國(guó)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)發(fā)展展簡(jiǎn)述全國(guó)房地地產(chǎn)投資資繼續(xù)高高速增長(zhǎng)長(zhǎng)進(jìn)入20001年年以來(lái)，房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投投資規(guī)模模繼續(xù)擴(kuò)擴(kuò)大，增增長(zhǎng)速度度明顯加加快。11-100月份，全國(guó)房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)完成成投資43066億元，比20000年年同期增增長(zhǎng)311.2%，高于220000年同期期增長(zhǎng)224.66%的速速度。分分季度觀觀察，前前三個(gè)季季度全國(guó)國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)投資資分別增增長(zhǎng)222.9%、28.2%和和31.4%，明顯高高于20000年年同期，分別增增長(zhǎng)200.4%、22.4%和和25.0%，也高于2

10、20011年同期期國(guó)有及及其他類(lèi)類(lèi)型固定定資產(chǎn)投投資增長(zhǎng)長(zhǎng)15.1%、17.9%和和18.2%的的速度，房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)成成為固定定資產(chǎn)投資資中增長(zhǎng)長(zhǎng)最快的的部分。房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投投資的快快速增長(zhǎng)長(zhǎng)，使其其占國(guó)有有及其他他單位固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資的的比重也也逐步提高，到20001年年10月末末達(dá)到223.44%，已已超過(guò)更更新改造造20%的比重重，成為為僅次于于基本建建設(shè)投資資的第二二大投資種類(lèi)，是拉動(dòng)動(dòng)投資增增長(zhǎng)的重重要力量量。投資結(jié)構(gòu)構(gòu)進(jìn)一步步改善在投資快快速增長(zhǎng)長(zhǎng)的同時(shí)時(shí)，房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)的物業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)和和地區(qū)結(jié)結(jié)構(gòu)繼續(xù)續(xù)改善。一是住住宅和商商業(yè)營(yíng)業(yè)業(yè)用房投投資增速速加快，比重重提高。1-110月份份

11、商品住住宅完成成投資增增長(zhǎng)311.9%，占全部部房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投投資的比比重達(dá)到到69.6%，比20000年同期提提高0.4個(gè)百百分點(diǎn)；商業(yè)營(yíng)營(yíng)業(yè)用房房投資增增長(zhǎng)355.1%，比重重達(dá)到111%，比20000年年同期提提高0.3個(gè)百百分點(diǎn)。二是中西西部地區(qū)區(qū)投資增增長(zhǎng)速度度加快。1-110月份份東部地地區(qū)房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)投資增增長(zhǎng)288.4%，中部地地區(qū)增長(zhǎng)長(zhǎng)35.6%，西部地區(qū)區(qū)增長(zhǎng)則則達(dá)到443.77%。中西西部地區(qū)區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投投資增長(zhǎng)長(zhǎng)快于東東部地區(qū)區(qū)，這說(shuō)說(shuō)明隨著著西部大大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)戰(zhàn)略的逐步實(shí)施施，中西西部地區(qū)區(qū)的房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)活動(dòng)正正趨于活活躍。商品房銷(xiāo)銷(xiāo)售市場(chǎng)場(chǎng)供求兩兩旺伴隨房地地產(chǎn)

12、開(kāi)發(fā)發(fā)投資的的快速增增長(zhǎng)，商商品房銷(xiāo)銷(xiāo)售市場(chǎng)場(chǎng)也出現(xiàn)現(xiàn)了熱銷(xiāo)銷(xiāo)的局面面。1-10月月份全國(guó)國(guó)銷(xiāo)售商商品房面面積1001699萬(wàn)平方米米，比220000年同期期增長(zhǎng)223.66%，商品房房銷(xiāo)售額額的增長(zhǎng)長(zhǎng)速度高高于同期期開(kāi)發(fā)投投資和竣竣工房屋屋面積的的增長(zhǎng)速速度。到110月底底，全國(guó)國(guó)商品房房平均銷(xiāo)銷(xiāo)售價(jià)格格為22222元元/平方米米，比220000年同期期增長(zhǎng)88.3%，其中中商品住住宅平均均銷(xiāo)售價(jià)格格為20088元元/平方米米，比220000年同期期增長(zhǎng)99.1%。個(gè)人購(gòu)房房比例繼繼續(xù)提高高10月份份銷(xiāo)售給給個(gè)人的的商品房房面積993244萬(wàn)平方方米，比比20000年同同期增長(zhǎng)長(zhǎng)30.4%，

13、比重為為91.7%；個(gè)人商商品房銷(xiāo)售額達(dá)達(dá)到20009億億元，比比20000年同同期增長(zhǎng)長(zhǎng)41.6%，所占比比重達(dá)到到88.9%，比20000年年年底增增加9.4個(gè)百百分點(diǎn)，反映出住住房制度度改革以以后居民民購(gòu)房意意識(shí)增強(qiáng)強(qiáng)，個(gè)人人購(gòu)房已已成為商商品房銷(xiāo)銷(xiāo)售市場(chǎng)場(chǎng)中的決決定性力力量。土地購(gòu)置置和土地地開(kāi)發(fā)投投資高速速增長(zhǎng)1-100月份全全國(guó)房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)購(gòu)購(gòu)置土地地面積達(dá)達(dá)128803萬(wàn)萬(wàn)平方米米，比220000年同期期增長(zhǎng)665%，同期完完成土地地開(kāi)發(fā)投資2282億億元，比比20000年同同期增長(zhǎng)長(zhǎng)34%，完成土土地開(kāi)發(fā)發(fā)面積665611萬(wàn)平方方米，同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)36.8%。土地購(gòu)購(gòu)置面積

14、的大大幅增長(zhǎng)長(zhǎng)，表明明開(kāi)發(fā)商商對(duì)未來(lái)來(lái)開(kāi)發(fā)前前景的看看好。2001年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)呈現(xiàn)迅速增長(zhǎng)勢(shì)頭，房產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)高速發(fā)展，也更趨成熟；商品房銷(xiāo)售額的增長(zhǎng)速度高于同期開(kāi)發(fā)投資和竣工房屋面積的增長(zhǎng)速度，客觀上為房產(chǎn)項(xiàng)目的入市提供有利環(huán)境；尤其是隨著市場(chǎng)的成熟和購(gòu)房者對(duì)住房要求的進(jìn)一步提高，為大中城市的別墅項(xiàng)目推出創(chuàng)造了一定需求空間。2、南京京房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)綜綜述自19995年以以來(lái)，南南京的GGDP的的平均增增長(zhǎng)率達(dá)達(dá)到了111%以以上，可可以說(shuō)宏宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)一直處處于良好好狀態(tài)，而且220000年南京京國(guó)內(nèi)生生產(chǎn)總值值10220億元元，比上上年增長(zhǎng)長(zhǎng)12.2%，高于全全國(guó)、全全省的平平均水平平。

15、去年年南京投投入城市市建設(shè)的的資金達(dá)達(dá)到888億元，今年更更高達(dá)1140億億元。地地鐵的開(kāi)開(kāi)工、長(zhǎng)長(zhǎng)江二橋橋的建成成等城市市大型基基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)都都揮出前前所未有有的大手手筆，為為南京房房?jī)r(jià)的上上漲奠定定了堅(jiān)實(shí)實(shí)的基礎(chǔ)礎(chǔ)。20011年南京京市房地地產(chǎn)投資資與交易易狀況銷(xiāo)售面積281.89萬(wàn)平方米26.8%其中住宅銷(xiāo)售249.08萬(wàn)平方米31.2%銷(xiāo)售額81.71億元31.6%，其中住宅銷(xiāo)售額64.06億元29.7%個(gè)人購(gòu)房占全部商品房銷(xiāo)售額的73.1%完成投資額111億元11.7%其中住宅建設(shè)投資75.28億元13.3%施工房屋面積1053.28萬(wàn)平方米8.5%其中住宅房屋面積743.95萬(wàn)平

16、方米13.0%20011年，南南京市房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售售兩旺1）全年年房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)業(yè)完成投投資1111億元元，比上上年增長(zhǎng)長(zhǎng)11.7%，增幅高高于上年年10.2個(gè)百百分點(diǎn)。2）住宅宅投資仍仍是房地地產(chǎn)投資資的熱點(diǎn)點(diǎn)，全年年用于住住宅建設(shè)設(shè)投資775.228億元元，同比比增長(zhǎng)113.33%，占占房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投投資的67.8%；3）土地地購(gòu)置費(fèi)費(fèi)與土地地開(kāi)發(fā)投投資的迅迅猛增長(zhǎng)長(zhǎng)成為220011年房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)業(yè)的一一個(gè)顯著著特點(diǎn)，也預(yù)示示著下一一年房地地產(chǎn)施工規(guī)模模將進(jìn)一一步擴(kuò)大大，當(dāng)年年土地購(gòu)購(gòu)置費(fèi)比比上年增增長(zhǎng)777.5%，土地地開(kāi)發(fā)投投資增長(zhǎng)長(zhǎng)高達(dá)883.77%，比比商品房房投資增增幅分別

17、別高出666.77和722.9個(gè)個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)。 4）房地地產(chǎn)施工工房屋面面積增長(zhǎng)長(zhǎng)有所放放緩，為為10553.228萬(wàn)平平方米，同比增增長(zhǎng)8.5%，其中住住宅房屋屋面積為為7433.955萬(wàn)平方方米，同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)13.0%。5）商品品房銷(xiāo)售售持續(xù)旺旺盛，全全年銷(xiāo)售售面積2281.89萬(wàn)萬(wàn)平方米米，比上上年多660萬(wàn)平平方米，其中住住宅銷(xiāo)售售2499.088萬(wàn)平方方米，分分別增長(zhǎng)長(zhǎng)了266.8%和311.2%。6）房屋屋銷(xiāo)售額額81.71億億元，增增長(zhǎng)311.6%，其中中住宅銷(xiāo)銷(xiāo)售額664.006億元元，增長(zhǎng)長(zhǎng)29.7%7）個(gè)人人已成為為商品房房銷(xiāo)售的的主要對(duì)對(duì)象，占占全部商商品房銷(xiāo)銷(xiāo)售額的的73

18、.1%。南京房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)最新動(dòng)動(dòng)向及發(fā)發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)南京GDDP連續(xù)續(xù)五年110%以以上的高高速增長(zhǎng)長(zhǎng)，房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)量持續(xù)續(xù)穩(wěn)步放放大，別別墅開(kāi)發(fā)發(fā)量開(kāi)始始放大（20001年底底存量達(dá)達(dá)到近1100萬(wàn)萬(wàn)平方米米）；行業(yè)迅速速發(fā)展，新區(qū)成成為樓市市熱土。20001年南南京市全全年商品品房銷(xiāo)售售量達(dá)2281萬(wàn)萬(wàn)平方米米，江寧寧與河西西各占三三分之一一的市場(chǎng)場(chǎng)份額，并有進(jìn)進(jìn)一步增增加的勢(shì)勢(shì)頭；年底市政政規(guī)劃的的重新調(diào)調(diào)整，使使多個(gè)熱熱點(diǎn)，多多個(gè)板塊塊同時(shí)啟啟動(dòng)成為為可能。南京樓樓市即將將進(jìn)入百百花齊放放的戰(zhàn)國(guó)國(guó)時(shí)代（熱點(diǎn)中中江寧、河西、亞?wèn)|、寧南四四大板塊塊已成定定局）。江寧：江寧樓樓市發(fā)展展最早也

19、也最亂，但多年年來(lái)的低低價(jià)市場(chǎng)場(chǎng)印象較較難消除除，板塊塊內(nèi)發(fā)展展熱點(diǎn)較較為分散散。由于于撤縣改改區(qū)的利利好之風(fēng)風(fēng)不再?gòu)?qiáng)強(qiáng)勁，市市政熱點(diǎn)點(diǎn)又發(fā)生生轉(zhuǎn)移，因此220022年江寧寧樓市發(fā)發(fā)展商的的自發(fā)聯(lián)聯(lián)合行為為會(huì)多過(guò)過(guò)市政的的扶持，能否贏贏得買(mǎi)樓樓人的青青睞則重重點(diǎn)在于于交通狀狀況的改改善和生生活配套套的解決決程度?？傮w而而言，將將軍路有有望成為為中高檔檔樓市的的一道風(fēng)風(fēng)景。河西：通過(guò)幾幾年的發(fā)發(fā)展，河河西已基基本得到到普通市市民的認(rèn)認(rèn)可，樓樓價(jià)也在在不斷的的攀升。20001年下下半年對(duì)對(duì)于奧體體中心的的重新定定址，年年底市府府對(duì)于新新河西重重新規(guī)劃劃的再次次提升，使河西西的再次次走強(qiáng)成成為可能能

20、，加之之河西與與中心區(qū)區(qū)的距離離優(yōu)勢(shì)，其物業(yè)業(yè)形態(tài)上上的多層層與小高高層仍將將是普通通上班一一族的首首選，而而其上升升了的價(jià)價(jià)格在總總價(jià)上雖雖可能與與將軍路路上的排排屋總價(jià)價(jià)有所靠靠近，但但吸引力力與生活活形態(tài)會(huì)會(huì)完全不不同。亞?wèn)|：亞?wèn)|雖雖然一直直以來(lái)也也是以低低價(jià)取悅悅市場(chǎng)，但其概概念宣傳傳卻較為為成功：三城（大學(xué)城城、生態(tài)態(tài)城、生生活城）合一的的概念檔檔次比價(jià)價(jià)格更為為購(gòu)房人人所認(rèn)可可，這是是其因宣宣傳所取取得的優(yōu)優(yōu)勢(shì)：220011年該區(qū)區(qū)域內(nèi)金金陵家天天下的熱熱炒熱賣(mài)賣(mài)，詠梅梅山莊國(guó)國(guó)家首個(gè)個(gè)綠色生生態(tài)住宅宅小區(qū)的的掛牌，沁蘭雅雅筑的適適時(shí)亮相相，新年年初市政政府對(duì)于于仙西大大學(xué)城規(guī)規(guī)劃

21、的認(rèn)認(rèn)可與重重新定位位，使其其成為別別墅發(fā)展展的一塊塊不可忽忽視的熱熱土，甚甚至從某某種程度度上講，其對(duì)江江寧別墅墅的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)威脅將將比近鄰鄰更加不不容忽視視。寧南：寧南是是被政府府提上日日程的新新區(qū)中真真正的一一塊處女女地，雖雖然別墅墅不會(huì)成成為這里里的主流流產(chǎn)品，但由于于仁恒的的率先進(jìn)進(jìn)入使其其地位得得到很好好的提升升， 660000-80000元元/m2的高價(jià)價(jià)又與將將軍路形形成明顯顯的價(jià)格格差異，由此一一點(diǎn)來(lái)看看，對(duì)于于近鄰的的將軍路路而言，反可能能會(huì)利大大于弊，從產(chǎn)品品方面來(lái)來(lái)講，又又有一個(gè)個(gè)很好的的樣板可可以借鑒鑒學(xué)習(xí)，也未必必不是一一件好事事。南京房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)潛量巨巨大根據(jù)南京京

22、市房產(chǎn)產(chǎn)局保守守的估計(jì)計(jì)，南京京市未來(lái)來(lái)五年的的住宅潛潛在需求求總量為為：20000萬(wàn)萬(wàn)平方米米商品住宅宅的潛在在市場(chǎng)需需求量為為9866.8萬(wàn)萬(wàn)平方米米，換算算成建筑筑面積為為19773.66萬(wàn)平方方米（按按居住面面積：建建筑面積積=1：2計(jì)算），年均均潛在需需求總量量3944.722萬(wàn)平方方米。參見(jiàn)：220011-20005年年南京房房地產(chǎn)潛潛在需求求總量預(yù)預(yù)測(cè)（數(shù)數(shù)據(jù)來(lái)源源：南京京市房產(chǎn)產(chǎn)局）依據(jù)需求量（萬(wàn)平方方米）現(xiàn)有人口口未來(lái)住住宅消費(fèi)費(fèi)增長(zhǎng)量量（20005年人人均居住住面積-現(xiàn)有人人均居住住面積）*現(xiàn)有有人口495.220055年新增增人口住住宅消費(fèi)費(fèi)量20055年人均均居住面面積

23、*新新增人口口*新增增人口現(xiàn)現(xiàn)有住宅宅率179未來(lái)期內(nèi)內(nèi)現(xiàn)有住住宅自然然更新量量現(xiàn)有住宅宅面積*年更新新率*未未來(lái)年數(shù)數(shù)312.6合計(jì)986.8南京的經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展為房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮創(chuàng)造了良好條件，2001年的市場(chǎng)供求雙方就呈現(xiàn)雙贏局面，而隨著近年來(lái)城市改造力度的加強(qiáng)，預(yù)計(jì)在未來(lái)的幾年里，房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)持續(xù)繁榮現(xiàn)象。【第二章章：南京京別墅市市場(chǎng)及競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)研究究】一、南京京別墅市市場(chǎng)：南京的別別墅物業(yè)業(yè)以一種種新的物物業(yè)形態(tài)態(tài)出現(xiàn)在在商品房房市場(chǎng)，大概是是從966年開(kāi)始始。對(duì)其其作一次次系統(tǒng)的的縱向研研究，可可以清楚楚地看見(jiàn)見(jiàn)南京市市場(chǎng)別墅墅的供求求關(guān)系及及消費(fèi)市市場(chǎng)的消消化能力力的大小小，對(duì)我我

24、們恰當(dāng)當(dāng)?shù)囟ㄎ晃?、?guī)劃劃設(shè)計(jì)自自己的產(chǎn)產(chǎn)品提供供很好的的借鑒。綜合其其地段特特色、品品質(zhì)、外外部環(huán)境境和人們們消費(fèi)心心態(tài)的變變化等多多種因素素，大致致將其劃劃分為以以下幾代代產(chǎn)品：1、第一一代別墅墅產(chǎn)品 大大致出現(xiàn)現(xiàn)在966年底997年,以三個(gè)個(gè)片區(qū)為為代表：鐘山風(fēng)景景區(qū)片區(qū)區(qū)：A、風(fēng)景景區(qū)腹地地以大型純純別墅區(qū)區(qū)帝豪花花園為代代表，其其地段特特別、形形象高檔檔，起售售價(jià)只有有6,0000元/ M2，銷(xiāo)售情情況不是是很好，直到今今天仍在在開(kāi)發(fā)，目前售售價(jià)達(dá)到到13,000015,0000元/ M2。B玄武武湖畔：金陵御花花園為代代表，沿沿湖的220多棟棟別墅，售價(jià)110,0000多元/ M22

25、，很快快銷(xiāo)售一一空。C、月牙牙湖畔：依次有紫紫金山莊莊、金陵陵御庭園園、月牙牙湖花園園、明湖湖山莊、大邦花花園，以以單體與與雙拼為為物業(yè)形形態(tài)，總總體量60多多套，銷(xiāo)銷(xiāo)售單價(jià)價(jià)10,000015,0000元/ M2之之間，套套總價(jià)3300萬(wàn)萬(wàn)元左右右，因月月牙湖地地段的整整體形象象提高而銷(xiāo)售售情況良良好。江寧地區(qū)區(qū)：百家湖片片區(qū)：以百家湖湖別墅花花園與湖湖濱公寓寓的沿湖湖別墅為為代表，有典型型的第一一代別墅墅的特征征，房型型大而無(wú)無(wú)當(dāng)，品品質(zhì)不敢敢恭維，總體量量不過(guò)百百十來(lái)套套，銷(xiāo)售售較好。東山鎮(zhèn)：主要是武武夷花園園的300棟沿秦秦淮河分分布的別別墅。第一代別別墅產(chǎn)品品的主要要特點(diǎn)：最大優(yōu)勢(shì)勢(shì)

26、在于對(duì)對(duì)山水環(huán)環(huán)境的借借勢(shì)，地地利優(yōu)越越，地段段無(wú)可替替代，總總棟數(shù)不不多，單單套面積積較大，多在3300平平方米左左右；產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)極其一一般，消消費(fèi)對(duì)象象為南京京率先暴暴富一族族。自住住型客戶(hù)戶(hù)與公司司型客戶(hù)戶(hù)兼而有有之；購(gòu)購(gòu)房客戶(hù)戶(hù)中投資資客較多多。2、第二二代別墅墅產(chǎn)品：大致出現(xiàn)現(xiàn)在988年底、99年年至20000年年，以亞亞?wèn)|花園園城與江江寧地區(qū)區(qū)的低價(jià)價(jià)別墅為為代表。亞?wèn)|花園園城：仙鶴山莊莊、雁鳴鳴山莊、半山苑苑，盡管管是別墅墅，但售售價(jià)只有有1,8000元/ M2，最高不不超過(guò)22,5000元/ M2，體量大大致在2200棟棟左右。隨后出出現(xiàn)以聯(lián)聯(lián)排別墅墅為物業(yè)業(yè)形態(tài)的的聽(tīng)泉山山

27、莊，均均是以低低價(jià)取悅悅市場(chǎng)。江寧地區(qū)區(qū)：a、東山山鎮(zhèn)：武夷花花園的聯(lián)聯(lián)排別墅墅b、岔路路口：碧水灣灣的單體體與雙拼拼別墅c、麒麟麟鎮(zhèn)：錦繡花花園的單單體與雙雙拼別墅墅d、百家家湖周邊邊：湖濱世世紀(jì)花園園的單體體別墅，中國(guó)人人家的中中式排屋屋。注：雖然然江寧的的這部分分別墅上上市時(shí)間間較晚，20001年仍仍在市場(chǎng)場(chǎng)熱力售售賣(mài)，但但由于其其產(chǎn)品較較差，規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)起點(diǎn)較較低，仍仍將其劃劃歸第二二代產(chǎn)品品。第二代別別墅產(chǎn)品品的顯著著特點(diǎn)：為低價(jià)別別墅，主主打賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)為低價(jià)價(jià)格，全全部位于于傳統(tǒng)概概念中的的郊區(qū)，外部環(huán)環(huán)境極為為優(yōu)良，消費(fèi)對(duì)對(duì)象平民民色彩較較濃，體體量開(kāi)始始放大，產(chǎn)品外外相缺乏乏高貴感

28、感，質(zhì)量量、產(chǎn)品品設(shè)計(jì)依依然存在在不少問(wèn)問(wèn)題。3、第三三代別墅墅產(chǎn)品：大致出現(xiàn)現(xiàn)在20000年年底，著著重于產(chǎn)產(chǎn)品本身身的改善善，選擇擇單一樓樓盤(pán)為代代表。金陵家天天下：被評(píng)為220011年南京京別墅明明星，實(shí)實(shí)是混雜雜型社區(qū)區(qū)，單體體、聯(lián)排排、四拼拼、雙拼拼，多種種別墅形形式均有有，暢銷(xiāo)銷(xiāo)產(chǎn)品為為排屋，四拼和和雙拼也也較受歡歡迎，單單體別墅墅去化較較慢。第三代別別墅產(chǎn)品品的特點(diǎn)點(diǎn)：建筑構(gòu)造造采用框框架結(jié)構(gòu)構(gòu)；別墅墅內(nèi)部空空間革命命：層高高突破22。8米米的常規(guī)規(guī)高度達(dá)達(dá)到3米米，頂層層主臥最最高處將將近5米米；注重重以人為為本：立立面豐富富，會(huì)所所成雙，大批購(gòu)購(gòu)買(mǎi)移植植成年大大樹(shù)重塑塑內(nèi)環(huán)境

29、境；在傳傳統(tǒng)低價(jià)價(jià)區(qū)域做做出了中中檔產(chǎn)品品，將中中產(chǎn)階級(jí)級(jí)給預(yù)了了明確標(biāo)標(biāo)注。4、第四四代別墅墅產(chǎn)品：以20001年的的高檔高高價(jià)別墅墅為代表表，集中中分布在在江寧百百家湖和和將軍路路一帶，寧南與與亞?wèn)|亦亦有單一一樓盤(pán)供供應(yīng)。百家湖周周邊：a、威尼尼斯城： 小體體量純別別墅， 40棟棟，容積積率0.26，單體面面積27725555平米，售價(jià)毛毛胚155,0000元/ M2，裝修修20,0000元/ M2。b、佳湖湖綠島：混雜型型社區(qū)，別墅單單體199棟，雙雙拼244套，別別墅容積積率0.35，單價(jià)113,000015,0000元/ M2，主力力面積22203400 M2。c文化名名園：混混雜型

30、社社區(qū)，別別墅單體體9棟，雙拼112套，單價(jià)88,00001,00000元/M2，主力力單體面面積23303500M2。均為20001年年9月份份上市， 去化化速度很很不樂(lè)觀觀?；祀s雜型社區(qū)區(qū)均目前前主推公公寓房，別墅只只接受意意向預(yù)定定，具體體建造根根據(jù)客戶(hù)戶(hù)要求度度身定做做，反映映出對(duì)高高價(jià)別墅墅市場(chǎng)信信心不足足。將軍路沿沿線(xiàn)：瑞景文華華：首個(gè)大規(guī)規(guī)模純別別墅項(xiàng)目目，但以以排屋供供應(yīng)為主主?？傮w體量5771套，總建筑筑面積115.223萬(wàn)平平米，容容積率00.688，單體體25棟棟，雙拼拼1266套，排排屋4220套，單價(jià)分分別為55,8000元/ MM2、4,2000元/ MM2、3,3

31、000元/ MM2，目前前主要銷(xiāo)銷(xiāo)售排屋屋，銷(xiāo)量一一般（主主要抗性性在于起起售價(jià)格格偏高）。翠屏山莊莊：占地1,7000畝，混混雜型社社區(qū)，沿沿水庫(kù)部部分有2200多多棟別墅墅。20002年年元月份份剛剛在在市場(chǎng)露露面，一一期推出出8萬(wàn)方方，山體體別墅、臨水別別墅、雙雙拼別墅墅、聯(lián)排排別墅、高級(jí)公公寓，物物業(yè)形態(tài)態(tài)極為混混雜，單單體別墅墅60000元/ M 22以上，雙拼別別墅5,0000元/ M 22，聯(lián)排排別墅333000元/ M 22，高級(jí)級(jí)公寓22,5000元/ M 22以上。亞?wèn)|花園園城：沁蘭雅筑筑：總建筑面面積133萬(wàn)平方方米，定定位高檔檔健康別別墅。形形式為單單體別墅墅和雙拼拼別

32、墅，單體別別墅套面面積2440 MM2-3309 M2，平均單單價(jià)3,8000-3,9000元/ M2，總價(jià)1120-1300萬(wàn)元之之間；雙雙拼別墅墅套面積積1700M2，2250 M2，平均單單價(jià)2,8000-2,9000元，總總價(jià)600-700萬(wàn)元之之間。一一個(gè)月時(shí)時(shí)間推出出的388套中雙雙拼已全全部被認(rèn)認(rèn)購(gòu)，66套單體體尚剩55套。市政府對(duì)對(duì)于仙西西大學(xué)城城的重新新規(guī)劃，會(huì)促使使亞?wèn)|在在基礎(chǔ)建建設(shè)方面面產(chǎn)生很很多的改改善，其其別墅的的大環(huán)境境也會(huì)不不斷的優(yōu)優(yōu)化，這這是相對(duì)對(duì)江寧而而言的一一個(gè)強(qiáng)勢(shì)勢(shì)利好消消息，不不能不重重視其影影響。寧南：玉蘭山莊莊：占地2000畝，有山有有水，距距市中心

33、心較近，由擅做做高檔產(chǎn)產(chǎn)品的仁仁恒地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)，產(chǎn)品有有單體別別墅、聯(lián)聯(lián)排別墅墅、高級(jí)級(jí)公寓，單價(jià)分分別為110,0000元/ M2，8,0000元/ M2，60000元/ M 22，仁恒恒的計(jì)劃劃是建好好成為現(xiàn)現(xiàn)房后再再對(duì)外發(fā)發(fā)售。第四代別別墅的主主要特點(diǎn)點(diǎn)：以高檔別別墅為主主，單體體售價(jià)多多在100,0000元/ M2以上，單體面面積與第第一代高高價(jià)別墅墅類(lèi)似，環(huán)境有有過(guò)之而而無(wú)不及及，目前前已亮相相的別墅墅從整體體規(guī)劃來(lái)來(lái)看缺乏乏特色，產(chǎn)品改改良雖有有進(jìn)步但但尚嫌不不足：體體量成倍倍放大，泡沫也也同時(shí)放放大，銷(xiāo)銷(xiāo)售狀況況不容樂(lè)樂(lè)觀。目前別別墅接受受度提高高的兩個(gè)個(gè)社會(huì)基基礎(chǔ)：南京市域域區(qū)面

34、積積擴(kuò)大，亞?wèn)|江江寧成為為新區(qū)，政策性性利好使使其脫掉掉了原郊郊區(qū)的外外衣，突突出的山山水環(huán)境境和優(yōu)越越的道路路交通條條件催生生許多別別墅誕生生；經(jīng)濟(jì)型家家用轎車(chē)車(chē)大量上上市，越越來(lái)越多多的中高高收入階階層郊區(qū)區(qū)置業(yè)成成為可能能，別墅墅以其寬寬敞舒適適、有天天有地的的特性成成為其 首選置置業(yè)形態(tài)態(tài)。二、本案案面臨的的競(jìng)爭(zhēng)格格局在全盤(pán)檢檢視過(guò)南南京的別別墅發(fā)展展及現(xiàn)狀狀以后，可以看看出南京京別墅市市場(chǎng)形態(tài)態(tài)復(fù)雜，物業(yè)類(lèi)類(lèi)型多樣樣，開(kāi)發(fā)發(fā)規(guī)模較較小，缺缺少代表表作。別別墅開(kāi)發(fā)發(fā)注重對(duì)對(duì)自然山山水的開(kāi)開(kāi)發(fā)利用用開(kāi)始，憑借稀稀缺資源源使單體體樓盤(pán)都都有亮點(diǎn)點(diǎn)，但都都無(wú)法成成為市場(chǎng)場(chǎng)的主導(dǎo)導(dǎo)，單兵兵作戰(zhàn)

35、模模較多，難以形形成概念念營(yíng)銷(xiāo)。缺乏統(tǒng)統(tǒng)一的的的整體規(guī)規(guī)劃，缺缺乏策劃劃型大手手筆運(yùn)作作，僅僅僅依附于于板塊熱熱點(diǎn)進(jìn)行行自然去去化?，F(xiàn)時(shí)南京京別墅市市場(chǎng)可用用兩句話(huà)話(huà)概括：排屋已經(jīng)經(jīng)啟動(dòng)，別墅市市場(chǎng)群雄雄紛爭(zhēng)，將上演演亞?wèn)|、江寧雙雙雄會(huì)的的局面即將爆發(fā)發(fā)的逐鹿鹿將軍路路的別墅墅大戰(zhàn)，將倡導(dǎo)導(dǎo)出南京京真正的的別墅生生活那么，運(yùn)運(yùn)盛“美之國(guó)國(guó)” 所面面臨的市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)又將是是怎樣的的情形呢呢？：板塊層面面競(jìng)爭(zhēng)：目前南京京別墅市市場(chǎng)主要要集中在在江寧、亞?wèn)|板板塊，寧寧南值得得密切關(guān)關(guān)注；1）江寧寧雖然目前前市政熱熱點(diǎn)發(fā)生生轉(zhuǎn)移，但前幾幾年已在在江寧大大量瓜分土地的的開(kāi)發(fā)商商們已具具備自發(fā)發(fā)形成市市場(chǎng)

36、熱點(diǎn)點(diǎn)的實(shí)力力和時(shí)機(jī)機(jī)，尤其其是將軍軍路沿線(xiàn)線(xiàn)，集中中了大量量實(shí)力型型、品牌牌型的開(kāi)開(kāi)發(fā)商，除自身身的強(qiáng)勢(shì)勢(shì)以外，相信市市場(chǎng)的壓壓力會(huì)形形成開(kāi)發(fā)發(fā)商的聯(lián)聯(lián)合，顯顯現(xiàn)出將將軍路獨(dú)獨(dú)有的特特色，目目前重點(diǎn)點(diǎn)是改善善交通和和生活配配套設(shè)施施，預(yù)計(jì)計(jì)“命運(yùn)相相連”的特征征會(huì)構(gòu)成成本案和和其他樓樓盤(pán)在短短期內(nèi)“既合作作又競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)”的格局局。2）亞?wèn)|東實(shí)際上，亞?wèn)|一一直是江江寧別墅墅最具競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)的板板塊，本本案也不不例外。雖然在在地理位位置上本本案所在在江寧板板塊與亞亞?wèn)|相距距甚遠(yuǎn)，但亞?wèn)|東板塊概概念宣傳傳比較成成功，大大學(xué)城、生態(tài)城城、生活活城三城城合一的的概念得得到購(gòu)房房者認(rèn)同同，且220011年金陵陵家

37、天下下的熱炒炒，吸引引大量買(mǎi)買(mǎi)別墅的的市民眼眼球到亞亞?wèn)|，市市政府的的舊事重重提使亞亞?wèn)|成為為南京別別墅發(fā)展展的一片片不可忽忽視的熱熱土，與與江寧板板塊同根相相煎，對(duì)本本案的威威脅可以以說(shuō)勝于于近鄰。3）寧南南對(duì)本案而而言，寧寧南板塊塊的形成成對(duì)本案案構(gòu)成綠葉襯襯托形勢(shì)，仁恒660000-80000元元/平方方米的高高價(jià)與本本案形成成明顯的的價(jià)格差差異，而而對(duì)于別別墅的消消費(fèi)者而而言，77-8分分鐘的車(chē)車(chē)程距離離不是什什么大問(wèn)問(wèn)題，因因此，本本案品質(zhì)質(zhì)接近而而價(jià)格實(shí)實(shí)惠的利利點(diǎn)相信信可構(gòu)成成消費(fèi)者者選擇本本案的驅(qū)驅(qū)動(dòng)力。區(qū)域?qū)用婷娓?jìng)爭(zhēng)：主要為江江寧開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)范圍圍與寧南南范圍，交通上上為一條條線(xiàn)

38、，區(qū)區(qū)位上共共用一條條主干道道。在先先期推廣廣階段大大家均無(wú)無(wú)現(xiàn)房、沒(méi)有成成熟可看看環(huán)境的的情況下下，價(jià)格格可能成成為區(qū)域域內(nèi)的第第一敏感感因素，而一旦旦有所動(dòng)動(dòng)作，則則誰(shuí)的動(dòng)動(dòng)作快、誰(shuí)的工工地變化化大、誰(shuí)誰(shuí)提供給給買(mǎi)樓人人的眼見(jiàn)見(jiàn)為實(shí)的的東西多多誰(shuí)就有有可能迅迅速贏得得買(mǎi)樓人人的青睞睞。競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)樓盤(pán)依依次有：瑞景文文華、翠翠屏山莊莊、愛(ài)濤濤漪水園園、金陵陵置業(yè)及及天創(chuàng)建建設(shè)的規(guī)規(guī)劃種樓樓盤(pán)，需需要積極極關(guān)注的的樓盤(pán)有有：玉蘭蘭山莊、威尼斯斯城、佳佳湖綠島島?？們r(jià)層面面的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)：全市范圍圍內(nèi)總價(jià)價(jià)在800萬(wàn)元以以下的排排屋、總總價(jià)在880萬(wàn)元元至1550萬(wàn)元元的雙拼拼別墅及及總價(jià)在在1200萬(wàn)元

39、至至3000萬(wàn)元之之間的單單體別墅墅。與一一類(lèi)大城城市相比比，南京京的市域域面積相相對(duì)很小小，而對(duì)對(duì)于購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)別墅的的有車(chē)族族而言，太多的的時(shí)候區(qū)區(qū)域并不不是最為為重要，他們會(huì)會(huì)注重環(huán)環(huán)境、居居住的舒舒適度等等綜合因因素，也也即很看看中項(xiàng)目目的均好好性，值值與不值值是他們們決定是是否購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)的關(guān)鍵鍵，所以以在一個(gè)個(gè)合理的的、可承承受的總總價(jià)內(nèi)物物業(yè)本身身的好賴(lài)賴(lài)才是關(guān)關(guān)鍵。【第三章章：江寧寧區(qū)域市市場(chǎng)分析析】20011年江寧寧撤縣改改區(qū)曾給給江寧房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)帶來(lái)空空前利好好，使原原已趨熱熱的江寧寧樓盤(pán)又又加了一一把火。20022年，南南京市委委、市政政府對(duì)全全市的規(guī)規(guī)劃建設(shè)設(shè)作了重重大調(diào)整整，正式

40、式宣布以以2200億巨資資建設(shè)現(xiàn)現(xiàn)代化河河西新區(qū)區(qū)。隨之之，仙西西大學(xué)城城區(qū)規(guī)劃劃建設(shè)也也迅速浮浮出水面面。其區(qū)區(qū)域還包包括了東東郊馬群群、麒麟麟至湯山山。于是是新年伊伊始，河河西、仙仙西兩大大板塊先先聲奪人人，在南南京市國(guó)國(guó)際大都都市建設(shè)設(shè)總規(guī)劃劃中，挾挾地域、地理的的特點(diǎn)，一時(shí)成成為市場(chǎng)場(chǎng)不可抗抗拒的熱熱點(diǎn)，對(duì)對(duì)江寧板板塊樓市市來(lái)說(shuō)，影響很很大。1、江寧寧樓市存存在以下下幾個(gè)特特點(diǎn)：江寧樓市市板塊區(qū)區(qū)分明顯顯：東山山鎮(zhèn)城中中片區(qū)、岔路口口片區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)片區(qū)和和東郊風(fēng)風(fēng)景區(qū)片片區(qū)特征征明顯。目前最居居競(jìng)爭(zhēng)力力的要數(shù)數(shù)東山鎮(zhèn)鎮(zhèn)城中片片區(qū)，生生活配套套成熟、齊全，代表樓樓盤(pán)有武武夷花園園、211

41、世紀(jì)花花園；岔路口片片區(qū)因?yàn)闉榈靥幠夏暇┦羞B連接江寧寧新區(qū)的的前沿，目前正正是低價(jià)價(jià)公寓的的天下，代表樓樓盤(pán)有碧碧水灣、南方花園；開(kāi)發(fā)區(qū)片片區(qū)主要要有百家家湖片區(qū)區(qū)和西部部將軍路路沿線(xiàn)，百家湖湖區(qū)已較較為成熟熟，各種種生活配配套正在在完善，代表樓樓盤(pán)有百百家湖花花園、中中國(guó)人家家等；將將軍路沿沿線(xiàn)是今今后幾年年江寧乃乃至南京京的一個(gè)個(gè)中高檔檔樓盤(pán)的的開(kāi)發(fā)熱熱土，將將是淮海海戰(zhàn)役中中的中原原之戰(zhàn)，是南京京未來(lái)的的一個(gè)真真正高尚尚住宅區(qū)區(qū)的代表表，目前前已亮相相的樓盤(pán)盤(pán)有：瑞瑞景文華華、翠屏屏山莊；東郊風(fēng)景景區(qū)的開(kāi)開(kāi)發(fā)還比比較單一一，代表表樓盤(pán)有有錦繡花花園。市場(chǎng)逐步步走向理理性化，“高品質(zhì)質(zhì)、低

42、價(jià)價(jià)位”成為樓樓盤(pán)的實(shí)實(shí)在吸引引力江寧樓市市的最大大特點(diǎn)是是自然條條件優(yōu)越越，在開(kāi)開(kāi)發(fā)商越越來(lái)越注注重樓盤(pán)盤(pán)質(zhì)量的的今天，其較低低的價(jià)格格成為跑跑贏大市市的一件件利器。從目前情情況來(lái)看看，江寧寧樓盤(pán)新新盤(pán)迭出出，競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)激烈。其中，以成熟熟的著名名老樓盤(pán)盤(pán)、規(guī)模模宏大的的超級(jí)樓樓盤(pán)和外外來(lái)著名名企業(yè)的的新樓盤(pán)盤(pán)格外引引人注目目。無(wú)論論是3000多萬(wàn)萬(wàn)一幢的的湖畔別別墅，或或是以幾幾萬(wàn)元總總房?jī)r(jià)的的花園公公寓為市市場(chǎng)切入入點(diǎn)的開(kāi)開(kāi)發(fā)商都都加緊了了銷(xiāo)售和和廣告的的力度，力圖在在最短的的周期內(nèi)內(nèi)把開(kāi)發(fā)發(fā)的新盤(pán)盤(pán)成功推推出和銷(xiāo)銷(xiāo)售，以以達(dá)到回回收資金金“落袋為為安”的目的的。因此此，在江江寧造成成了一種

43、種競(jìng)爭(zhēng)中中的新景景觀：走走馬觀花花，每一一個(gè)新樓樓盤(pán)都使使人怦然然心動(dòng)。駐足觀觀察，每每一個(gè)花花園小區(qū)區(qū)都有走走在同行行前列的的亮點(diǎn)。特別是華華商大會(huì)會(huì)召開(kāi)過(guò)過(guò)后，大大規(guī)模的的城市拆拆遷已趨趨于緩慢慢，房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)頓時(shí)少少了持拆拆遷貨幣幣急于購(gòu)購(gòu)新居的的一族。理智性性的購(gòu)房房使一度度火熱的的市場(chǎng)趨趨于冷靜靜，人們們對(duì)在江江寧選擇擇新居提提出了更更高的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)：配配套、交交通、便便捷、舒舒適、風(fēng)風(fēng)格、景景觀和價(jià)價(jià)位，都都成為考考量一個(gè)個(gè)樓盤(pán)的的因素?？梢灶A(yù)料料，20002年年江寧房房地產(chǎn)市市場(chǎng)逐步步走向理理性化。在這理理性化的的過(guò)程中中，概念念炒作可可以起到到前期的的樓盤(pán)形形象樹(shù)立立和知名名度擴(kuò)

44、大大的作用用。但是是，當(dāng)購(gòu)購(gòu)房者走走近項(xiàng)目目，決定定購(gòu)買(mǎi)與與否時(shí)，品質(zhì)和和價(jià)位仍仍是其第第一位考考慮的因因素。因因?yàn)閷?duì)購(gòu)購(gòu)房者來(lái)來(lái)說(shuō)，犧犧牲了市市區(qū)的便便捷和生生活配套套，來(lái)到到江寧安安家，舒舒適和實(shí)實(shí)惠是其其主要考考慮的。開(kāi)發(fā)體系系的要求求提高目前江寧寧的開(kāi)發(fā)發(fā)商面臨臨三個(gè)問(wèn)問(wèn)題：第一、220022年江寧寧區(qū)的國(guó)國(guó)有土地地出讓將將更加規(guī)規(guī)范，土土地通過(guò)過(guò)拍賣(mài)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)到具有有雄厚資資金實(shí)力力的開(kāi)發(fā)發(fā)商手中中，是開(kāi)開(kāi)發(fā)建設(shè)設(shè)商品房房必須走走完的第第一步。第二、由由于“粥少僧僧多”，土地地價(jià)格上上揚(yáng)也成成必然之之勢(shì)，因因此房?jī)r(jià)價(jià)也必然然會(huì)上揚(yáng)揚(yáng)，市場(chǎng)場(chǎng)前景風(fēng)風(fēng)云莫測(cè)測(cè)。第三、在在同一價(jià)價(jià)位上競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)，規(guī)

45、規(guī)模效應(yīng)應(yīng)將起決決定性作作用。而而規(guī)模效效應(yīng)是需需要購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)幾百畝畝、上千千畝土地地來(lái)運(yùn)作作的。在在土地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓政策策越來(lái)越越規(guī)范、越來(lái)越越完善的的情況下下，資金金雄厚是是成功的的基石。江寧已已出現(xiàn)開(kāi)開(kāi)發(fā)商在在土地拍拍賣(mài)中奪奪標(biāo)，然然后又付付不起費(fèi)費(fèi)用，被被嚴(yán)肅處處理，損損失慘重重的事例例。綜上所述述，可以以預(yù)料沒(méi)沒(méi)有實(shí)力力的開(kāi)發(fā)發(fā)商就無(wú)無(wú)法達(dá)到到“高品質(zhì)質(zhì)、低價(jià)價(jià)位”，在220022年的江江寧樓市市競(jìng)爭(zhēng)中中將被淘淘汰出局局。2、江寧寧市場(chǎng)發(fā)發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)漸行行漸高、舍我其其誰(shuí)江寧縣撤撤縣建區(qū)區(qū)后，今后5年，江寧區(qū)區(qū)將按照照“南京新新區(qū)、高高新技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)密密集區(qū)、都市農(nóng)農(nóng)業(yè)集中中區(qū)”這三大大定位，快速

46、實(shí)實(shí)施“東進(jìn)南南拓”戰(zhàn)略，建成有有高新技技術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)支撐，有與主主城配套套完善的的功能，有更加加適宜人人類(lèi)生活活居住的的生態(tài)環(huán)環(huán)境新城城區(qū)。按規(guī)劃，到20005年年，南京京新區(qū)將將拉開(kāi)1110平平方公里里的城市市框架，城市常常住人口口達(dá)到330萬(wàn)，城市化化水平達(dá)達(dá)90以以上。在在城市化化建設(shè)中中，將突突出加快快東山地地區(qū)的建建設(shè)。以以高科技技產(chǎn)業(yè)為為依托，區(qū)內(nèi)形形成布局局合理、類(lèi)型多多樣的科科技園區(qū)區(qū)；以高高尚社區(qū)區(qū)為依托托，形成成吸引高高層次人人才居住住、人文文薈萃的的社區(qū)環(huán)環(huán)境；以以樞紐型型基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施體系系為依托托，形成成以軌道道交通網(wǎng)網(wǎng)、水上上交通網(wǎng)網(wǎng)、航空空樞紐網(wǎng)網(wǎng)、高速速公路網(wǎng)網(wǎng)為重點(diǎn)

47、點(diǎn)，區(qū)內(nèi)內(nèi)交通與與對(duì)外交交通順暢暢銜接，進(jìn)而成成為南京京都市圈圈大交通通主干線(xiàn)線(xiàn)的節(jié)點(diǎn)點(diǎn)；以高高校和科科研單位位為依托托，形成成江蘇科科研、教教育的重重要基地地。高新技技術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)密集區(qū)區(qū)規(guī)劃面面積700平方公公里，以以江寧開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)為為龍頭，東起龍龍山腳下下，西至至牛首山山麓，南南至南京京二環(huán)路路，計(jì)劃劃用100年時(shí)間間投入550億元元，建成成以信息息、生物物工程、醫(yī)藥環(huán)環(huán)保、新新材料為為重點(diǎn)的的產(chǎn)業(yè)帶帶。同時(shí)時(shí)，以東東大科技技園、開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)創(chuàng)創(chuàng)業(yè)中心心、留學(xué)學(xué)生創(chuàng)業(yè)業(yè)園和一一批大學(xué)學(xué)、公司司的發(fā)展展中心為為依托，以牛首首山為城城市的后后花園，加快堆堆山、造造林、挖挖河、建建橋等環(huán)環(huán)境建設(shè)設(shè)，讓高

48、高科技企企業(yè)掩映映在青山山綠水之之中。3、江寧寧區(qū)別墅墅市場(chǎng)狀狀況從房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)看，主主要體現(xiàn)現(xiàn)四大特特征：規(guī)?；?、郊區(qū)化化、生態(tài)態(tài)化、智智能化“四化”特征經(jīng)經(jīng)過(guò)平衡衡和折衷衷，體現(xiàn)現(xiàn)在物化化形態(tài)上上：別墅拼盤(pán)盤(pán)各種物業(yè)業(yè)形態(tài)匯匯總，別別墅成為為精神領(lǐng)領(lǐng)袖開(kāi)發(fā)商們們絞盡腦腦汁，為為完成兩兩個(gè)任務(wù)務(wù)：以品質(zhì)作作出細(xì)分分市場(chǎng)以混合物物業(yè)調(diào)和和容積率率、價(jià)格格和品質(zhì)質(zhì)的矛盾盾“四化”特征決決定下一一階段的的主戰(zhàn)場(chǎng)場(chǎng)將在南南京新興興板塊展展開(kāi)。江寧區(qū)區(qū)，作為為重要的的新興板板塊之一一，正上上演著繼繼往開(kāi)來(lái)來(lái)的樓市市大戲。隨著百百家湖優(yōu)優(yōu)質(zhì)資源源被令人人揪心地地消耗完完畢后，隨著江江寧區(qū)的的

49、板塊升升溫，低低價(jià)位路路線(xiàn)一統(tǒng)統(tǒng)樓市的的局面逐逐步兩極極分化：依仗成本本優(yōu)勢(shì)的的地域開(kāi)開(kāi)發(fā)商，依舊打打著“價(jià)格牌牌”，收拾拾樓市垃垃圾市場(chǎng)場(chǎng)憑借專(zhuān)業(yè)業(yè)優(yōu)勢(shì)的的外來(lái)開(kāi)開(kāi)發(fā)商，開(kāi)始規(guī)規(guī)劃“品質(zhì)牌牌”，創(chuàng)造造高尚生生活市場(chǎng)場(chǎng)“別墅”這種物物業(yè)形態(tài)態(tài)開(kāi)始成成為規(guī)劃劃中心（南京、江寧一一貫的做做法是在在社區(qū)最最優(yōu)質(zhì)資資源邊設(shè)設(shè)置一些些流于“皮相”的別墅墅，缺少少規(guī)?；膭e墅墅市場(chǎng)運(yùn)運(yùn)作）。江寧別別墅市場(chǎng)場(chǎng)目前體體現(xiàn)出三三分天下下的局面面：百家家湖周邊邊、東郊郊風(fēng)景區(qū)區(qū)、將軍軍路沿線(xiàn)線(xiàn)。其中中，百家家湖周邊邊自然資資源最好好，但市市場(chǎng)容量量已經(jīng)有有限；東東郊風(fēng)景景區(qū)，因因?yàn)榕c市市民的心心理距離離較遠(yuǎn)，供

50、應(yīng)量量較?。粚④娐仿费鼐€(xiàn)，各大外外實(shí)力開(kāi)開(kāi)發(fā)商，均在摩摩拳擦掌掌、蓄勢(shì)勢(shì)待發(fā)。將軍路路側(cè)，各各社區(qū)之之間以及及社區(qū)內(nèi)內(nèi)都具有有一定的的層次細(xì)細(xì)分：“度假型型別墅”、“享受型型別墅”、“經(jīng)濟(jì)型型別墅”依次鋪鋪展開(kāi)。假如運(yùn)運(yùn)作得當(dāng)當(dāng)，將軍軍路板塊塊一旦形形成將引引領(lǐng)江寧寧乃至南南京別墅墅潮流?！镜谒恼抡拢罕景赴改繕?biāo)消消費(fèi)者市市場(chǎng)定位位】一、定位位原則：基于本項(xiàng)項(xiàng)目大型型體量，多層次次豪華物物業(yè)定位位的市場(chǎng)場(chǎng)特征，結(jié)合戰(zhàn)戰(zhàn)略目標(biāo)標(biāo)考慮，主體目目標(biāo)客戶(hù)戶(hù)界定的的原則有有三：第一：主主體目標(biāo)標(biāo)客戶(hù)的的受眾面面應(yīng)具備備充分寬寬度第二：主主體目標(biāo)標(biāo)客戶(hù)階階層中的的個(gè)體發(fā)發(fā)展?jié)摿αυ俅螅飿I(yè)消消費(fèi)承受受能力強(qiáng)

51、強(qiáng)。第三：主主體目標(biāo)標(biāo)客戶(hù)階階段層具具備符合合未來(lái)生生活潮流流的共同同價(jià)值取取向，必必須作為為本項(xiàng)目目定位的的重要依依據(jù)。二、定位位：通過(guò)對(duì)南南京以及及江寧區(qū)區(qū)的考察察，結(jié)合合本案層層次化特特征，同同時(shí)符合合這三個(gè)個(gè)條件的的階層是是：主力目標(biāo)標(biāo)客戶(hù)所有有承受別別墅總價(jià)價(jià)1000萬(wàn)元以以上的老老板階層層（獨(dú)幢幢）；所有承受受別墅總總價(jià)500-700萬(wàn)元的的新生活活中產(chǎn)階階級(jí)精英英人士（聯(lián)體）。職業(yè)特征征1、各類(lèi)類(lèi)和營(yíng)業(yè)業(yè)主，創(chuàng)創(chuàng)業(yè)型業(yè)業(yè)主2、經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理領(lǐng)領(lǐng)域：職職業(yè)經(jīng)理理人，管管理顧問(wèn)問(wèn)，專(zhuān)業(yè)業(yè)代理（商），高級(jí)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)人員員3、專(zhuān)業(yè)業(yè)技術(shù)領(lǐng)領(lǐng)域：高高級(jí)工程程師、高高級(jí)建筑筑師、電電腦程式式設(shè)計(jì)師師

52、、高級(jí)級(jí)會(huì)計(jì)師師、高級(jí)級(jí)醫(yī)師、證券高高級(jí)從業(yè)業(yè)者、高高科技應(yīng)應(yīng)用型產(chǎn)產(chǎn)業(yè)研究究人員、高級(jí)貿(mào)貿(mào)易從業(yè)業(yè)人員4、社會(huì)會(huì)人文科科學(xué)領(lǐng)域域：律師師、記者者、演員員、藝術(shù)術(shù)家、畫(huà)畫(huà)家、音音樂(lè)家、教授5、有隱隱性收入入的政界界人員消費(fèi)者經(jīng)經(jīng)濟(jì)特征征分析根據(jù)行業(yè)業(yè)及職業(yè)業(yè)特征分分布，我我們推算算出本地地該階層層人士的的家庭（以三口口之家二二人收入入為依據(jù)據(jù)）。年年均收入入水平依依其所處處的事、企業(yè)單單位的效效益差異異，可分分為三個(gè)個(gè)經(jīng)濟(jì)收收入家庭年收收入水平平比例檔位位5%高位階層20%15萬(wàn)以以上中位階層6-100萬(wàn)75%基礎(chǔ)階層3-5萬(wàn)萬(wàn)本案目標(biāo)標(biāo)層次主主要以高高位價(jià)層層（金字字塔頂端端部分）和中高高層

53、次（金字塔塔中部偏偏上部分分）為主主要目標(biāo)標(biāo)客戶(hù)，實(shí)際運(yùn)運(yùn)作中隨隨著品牌牌和形象象的深入入，還會(huì)會(huì)有一部部分中間間階層人人群跟入入。消費(fèi)者年年齡特征征分析：從目標(biāo)客客戶(hù)的層層面及前前述經(jīng)濟(jì)濟(jì)特征分分析，作作為新生生代中產(chǎn)產(chǎn)階級(jí)的的主力，除了擁?yè)碛胸S厚厚的家庭庭經(jīng)濟(jì)背背景的人人群。其其或多或或少存在在初級(jí)創(chuàng)創(chuàng)業(yè)、原原始積累累和擴(kuò)大大發(fā)展三三個(gè)過(guò)程程，才能能達(dá)到對(duì)對(duì)本案的的實(shí)際消消費(fèi)能力力，這顯顯示出本本案的目目標(biāo)客戶(hù)戶(hù)必須是是有一定定年齡的的成功人人士，由由此可以以得出：主體年齡齡分布在在3550歲歲之間，并形成成年齡逐逐漸趨低低的趨勢(shì)勢(shì)。其中購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)力最為為旺盛的的集中在在35歲歲左右和和45歲

54、歲左右。客戶(hù)來(lái)源源區(qū)域特特征分析析結(jié)合前述述提示的的江寧區(qū)區(qū)位特征征，我們們認(rèn)為，對(duì)江寧寧未來(lái)發(fā)發(fā)展前景景所形成成的區(qū)域域品位度度的逐步步認(rèn)知，加之周周邊逐漸漸成熟的的交通、商業(yè)布布局、文文化配套套使本區(qū)區(qū)域?qū)⒊沙蔀槟暇┚┦懈邔訉哟稳丝诳趨R集地地，本案案未來(lái)的的目標(biāo)客客戶(hù)來(lái)源源將立足足于江寧寧區(qū)域地地政成熟熟，廣泛泛吸納有有能力在在江寧購(gòu)購(gòu)買(mǎi)別墅墅的這所所城市中中的社會(huì)會(huì)精英。江寧區(qū)為為塑造南南京的“浦東”，迎接接知識(shí)經(jīng)經(jīng)濟(jì)時(shí)代代，引來(lái)來(lái)新興構(gòu)構(gòu)筑的人人才高地地戰(zhàn)略是是面向全全國(guó)的，全球的的。因而而，有志志在江寧寧創(chuàng)業(yè)安安家的外外埠有產(chǎn)產(chǎn)階級(jí)，亦將成成為本案案主要的的客戶(hù)不不定期源源。金字塔頂

55、頂人士的的最低年年齡基本本在355歲以上上，家庭庭結(jié)構(gòu)穩(wěn)穩(wěn)定，家家庭生活活溫馨?；诩壹彝ビ^念念的確定定，較強(qiáng)強(qiáng)的家庭庭責(zé)任感感引導(dǎo)其其更為關(guān)關(guān)注家人人的生活活質(zhì)量與與發(fā)展前前景，包包括：配配偶和父父母的居居住感受受，孩子子的生長(zhǎng)長(zhǎng)環(huán)境與與成長(zhǎng)等等。這將對(duì)我我們的產(chǎn)產(chǎn)品策略略與推廣廣策略運(yùn)運(yùn)用起較較強(qiáng)的提提示作用用【第五章章：產(chǎn)品品研究及及建議】地理位置置及交通通狀況本案位于于南京是是江寧區(qū)區(qū)江寧經(jīng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)內(nèi)，距市中中心122公里，項(xiàng)目西西依韓府府山、北北傍秦淮淮河、東東臨將軍軍路（最最北端）。將軍軍路開(kāi)通通后，本本案正處處于將軍軍路第一一排，構(gòu)構(gòu)成江寧寧至市中中心的咽咽喉要沖沖，其地地理

56、位置置十分優(yōu)優(yōu)越。本案位于于將軍路路、秦淮淮大橋交交匯處，共青團(tuán)團(tuán)路、橋橋貫通后后，既縮短了了本案與與市中心心的空間間距離，同時(shí)也也大大縮縮短了消消費(fèi)者的的心理距距離。對(duì)本案而而言，共共青團(tuán)路路、秦淮淮河大橋橋的貫通通，將直直接有效效地拉近近與市區(qū)區(qū)的時(shí)空空距離；市民廣廣場(chǎng)、江江寧開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)管委委會(huì)與將將軍路其其他大量量房產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目的動(dòng)工工，必將將大大加加速公交交配套等等網(wǎng)絡(luò)的的改善；市區(qū)至至江寧的的地鐵開(kāi)開(kāi)通后，利用小小區(qū)巴士士往來(lái)駁駁送，也也將完善善社區(qū)對(duì)對(duì)外交通通。前兩兩點(diǎn)已經(jīng)經(jīng)實(shí)現(xiàn)或或正在實(shí)實(shí)現(xiàn)，后后一點(diǎn)雖雖然在33-5年年內(nèi)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)，但已已構(gòu)成主主要潛在在地利因因素。配套狀況況及建議

57、議就目前情情況而言言，本案案周邊配配套設(shè)施施極為匱匱乏，必必須通過(guò)過(guò)政府部部門(mén)和開(kāi)開(kāi)發(fā)商兩兩方面共共同努力力完成。不過(guò)，以以下幾方方面內(nèi)容容使我們們對(duì)配套套問(wèn)題不不再憂(yōu)慮慮，因?yàn)闉榭赡茉谠谝欢ǔ坛潭壬细母纳粕鐓^(qū)區(qū)配套；1、市民民廣場(chǎng)的的落成，周邊必必然帶來(lái)來(lái)零售商商機(jī)，一一般居家家生活配配套自然然快速跟跟上；22、周邊邊大量項(xiàng)項(xiàng)目即將將啟動(dòng)，眾多發(fā)發(fā)展商會(huì)會(huì)攜手合合作，加加快公交交、生活活配套的的引進(jìn)，而旺盛盛人氣也也會(huì)帶來(lái)來(lái)商機(jī)；3、新區(qū)區(qū)管委會(huì)會(huì)在將軍軍路側(cè)落落實(shí)后，必將在在周邊規(guī)規(guī)劃部分分商業(yè)設(shè)設(shè)施；44、當(dāng)然然，最有有意義的的是社區(qū)區(qū)內(nèi)部配配套。由由于本案案的規(guī)模模較大，完全可可以通過(guò)

58、過(guò)內(nèi)部泛泛會(huì)所的的建設(shè)解解決大部部分的生生活配套套，成為為休閑、娛樂(lè)、餐飲的的重要去去處。（具體論論述將在在產(chǎn)品建建議部分分體現(xiàn)）其實(shí)，還還有一樣樣配套設(shè)設(shè)施是目目前沒(méi)有有，但小小區(qū)生活活必不可可少，同同時(shí)單憑憑開(kāi)發(fā)商商也不易易做到的的農(nóng)副副產(chǎn)品市市場(chǎng)。建建議由運(yùn)運(yùn)盛公司司出資出出力聯(lián)合合相關(guān)政政府部門(mén)門(mén)完成。在選點(diǎn)點(diǎn)時(shí)必須須注意距距離社區(qū)區(qū)不易過(guò)過(guò)近，也也不宜過(guò)過(guò)遠(yuǎn)，近近有污染染、遠(yuǎn)不不便利。建議距距離2000米左右右。推薦薦選點(diǎn)方方案有二二：第一方案案：置于于秦淮河河北岸。優(yōu)點(diǎn)（1）河流流割斷污污染源。（2）與本本案一橋橋之隔，距離適適中。（3）對(duì)對(duì)于本案案以南的的競(jìng)爭(zhēng)個(gè)個(gè)案而言言，買(mǎi)菜菜

59、需要一一站路距距離，不不便利。第二方案案：置于于本案以以南2000米左左右將軍軍路側(cè)。對(duì)本案案的利好好與方案案一類(lèi)似似，同時(shí)時(shí)給競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手制制造一些些小麻煩煩。鑒于現(xiàn)狀狀，在共共青團(tuán)路路、將軍軍路大公公交未能能落實(shí)的的情況下下，建議議運(yùn)盛可可購(gòu)置22-3輛輛中巴，供消費(fèi)費(fèi)者看房房，并作作為連接接市區(qū)外外展處和和現(xiàn)場(chǎng)的的交通工工具；以以后可作作為小區(qū)區(qū)至市中中心或地地鐵站的的捷運(yùn)巴巴士?？伎紤]到目目前江寧寧的交通通處于劣劣勢(shì)，本本案一期期推出的的又以排排屋為主主，必需需充分考考慮到“乘公交交住別墅墅”的國(guó)情情，而且且每戶(hù)一一輛車(chē)的的別墅買(mǎi)買(mǎi)家占大大多數(shù)，完善的的交通對(duì)對(duì)于一期期的銷(xiāo)售售和人氣氣聚

60、集相相當(dāng)有用用。目前，本本案需優(yōu)優(yōu)先解決決的配套套是生活活配套，而且是是一定檔檔次的生生活配套套，這對(duì)對(duì)社區(qū)內(nèi)內(nèi)會(huì)所的的規(guī)劃和功能設(shè)設(shè)置提出出較高要要求；社社區(qū)巴士士可有效效解決交交通抗力力，大公公交也會(huì)會(huì)隨時(shí)間間推移而而完善。我們的對(duì)對(duì)策是：立足自自身解決決，聯(lián)合合同行共共建，推推動(dòng)政策策傾斜我們對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目的理理解太多年了了，南京京市場(chǎng)最最好的別別墅還是是被帝豪豪花園之之類(lèi)所占占據(jù)，營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)的升升級(jí)只能能從金陵陵家天下下的炒作作中依稀稀看見(jiàn)這個(gè)個(gè)城市從從不缺少少頂級(jí)的的資源，但真正正頂級(jí)的的產(chǎn)品，太少太太少。從開(kāi)發(fā)商商的角度度出發(fā)，大多數(shù)數(shù)人不僅僅僅希望望贏取利利潤(rùn)，更更希望贏贏得掌聲聲；從策策