工作心得：農(nóng)民工化解房地產(chǎn)庫存的幾點思考

1、工作心得：農(nóng)民工化解房地產(chǎn)庫存的幾點思考盡管我國流動人口數(shù)量龐大，但是真正實現(xiàn)從農(nóng)民工向市民轉(zhuǎn)換的人口并不多，這從我國常住城鎮(zhèn)化率與經(jīng)濟城鎮(zhèn)化率之間逐漸加大的差距可見一斑。一般觀點來看，出現(xiàn)這種狀況的原因是我國特有的戶籍制度，伴隨戶籍而來的社會成本削弱了城市接納新市民的動力，限制了農(nóng)民工向市民的轉(zhuǎn)化。不轉(zhuǎn)化成市民，農(nóng)民工就沒有留在城市的動力，繼而也不會在城市買房安家。這也是我國提出通過加快農(nóng)民工市民化來化解房地產(chǎn)庫存的邏輯所在。但是買房從來不是一廂情愿的事情。讓農(nóng)民工消化房地產(chǎn)庫存，首先他得有意愿，其次他得有能力，二者缺一不可。事實上，包括北上廣等一線城市在內(nèi)，各省市從來沒有絕對限制過外地戶口

2、購買本地住房，只不過在社會資源豐富的地區(qū)和房價高企的階段，外地人購買本地住房的條件會更加苛刻。換句話說，即使沒有城市戶口，只要你有意愿有能力，農(nóng)民工一直是可以在傾心的城市購買住房的。從這個角度看，如果想用農(nóng)民工來化解房地產(chǎn)庫存，戶籍并不是一個必須條件。因此，無論是鼓勵農(nóng)民進城買房，還是鼓勵進城務(wù)工農(nóng)民購房，并不是僅通過解決戶口就能實現(xiàn)的。房地產(chǎn)庫存的消化是個長期的市場過程，不能妄想通過一些簡單的政策就可以短期實現(xiàn)，而對于政策制定者來說，最重要的一點就是不能為了去庫存而去庫存。農(nóng)民工在城市購房不是結(jié)果，而是開始，如果利用農(nóng)民工化解城市房地產(chǎn)庫存就是簡簡單單的讓農(nóng)民工購買城市住房，這對房地產(chǎn)業(yè)來說

3、無異于飲鴆止渴。首先得讓農(nóng)民工愿意買下來，并且能夠買下來，這僅僅是第一步，最重要的是，得讓農(nóng)民工愿意留下來，并且能夠留下來，這樣才能發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)連接工業(yè)化和城鎮(zhèn)化、投資和消費的關(guān)鍵作用， 才能實現(xiàn)經(jīng)濟的良性增長。一、供需扭曲：想去的地方買不起，買得起的地方不想去如果將農(nóng)民工買房的兩個條件：意愿和能力，組合來看，可以有四種搭配結(jié)果：有意愿有能力、有意愿沒能力、沒意愿有能力和沒意愿沒能力。由于沒有一刀切的戶口絕對限制，有意愿有能力的農(nóng)民工早就可以在城市買房，再剔除掉比較極端的沒意愿沒能力的搭配，大部分農(nóng)民工對城市住房的需求表現(xiàn)出了一種扭曲，即有意愿沒能力和沒意愿有能力，通俗點講，就是想去的地方買不

4、起，買得起的地方不想去。X 年 11 月份以來，中央多次提出樓市“去庫存”。截至去年 12 月末，全國商品房待售面積 71853 萬平方米，比 11 月末增加 2216 萬平方米，繼續(xù)在歷史高位上行。不過 ,房地產(chǎn)庫存的壓力主要并不在一線城市 ,而是在部分二線城市和三四線城市。中國指數(shù)研究院調(diào)查顯示 :經(jīng)過對幾十個三四線城市的實地調(diào)研與深入分析 ,約八成三四線城市存在庫存壓力 ,并且三四線城市之間庫存壓力差別較大。 因此，農(nóng)民工買房化解房地產(chǎn)庫存政策實施的重點應(yīng)該是庫存積壓相對嚴重的三四線城市。但是三四線城市對農(nóng)民工吸引力如何呢？根據(jù)四川統(tǒng)計局X 年 11 月 11 日公布的X 年四川進城務(wù)工

5、人員市民化現(xiàn)狀問卷調(diào)查結(jié)果顯示,在被問及“如果落戶城市,您會首先選擇落戶的城市是哪里”,82.4% 的受訪務(wù)工人員選擇大中城市市區(qū),列首位的是省內(nèi)地級中等城市市區(qū),占比達 55.7%, 其次為成都市區(qū) ,占 22.7%, 而愿意落戶省內(nèi)縣 (市、區(qū) )的只有 14.9%, 反映出進城務(wù)工人員看好省內(nèi)大中城市。該項調(diào)查還顯示 ,進城務(wù)工人員對將農(nóng)村戶口轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)戶口普遍較為謹慎,半數(shù)以上進城務(wù)工人員不愿將農(nóng)村戶口轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)戶口,其中背后的原因 ,與 6 成認為房價過高有關(guān)。此前國家統(tǒng)計局的調(diào)查也發(fā)現(xiàn),2014年農(nóng)民工在務(wù)工地自購房的農(nóng)民工占1% 。調(diào)查顯示 ,在城市收入低、房價高、就業(yè)不穩(wěn)定是影響進

6、城務(wù)工人員融入城市的三大主要障礙。 在影響進城務(wù)工人員融入城市的諸多因素中,有 66%的受訪者將收入太低,城市生活成本太高視為首要因素,其次是房價太高買不起和就業(yè)不穩(wěn)定 ,缺乏保障 ,占比分別達 60.7% 和 46.5% 。根據(jù)中國社科院的中國新型城鎮(zhèn)化道路的選擇報告，中國過去城市人口比重增加主要在大城市。 全國近 5 年新增城市人口 36% 是 100 萬人口以上的大城市吸納的。另外建制鎮(zhèn)吸納了 47% ，50 萬-100 萬人口的大城市，和小于 50 萬人口的中小城市，分別吸納了 8% 、9% 。小城市人口數(shù)量比重在下降。農(nóng)民工并不愿意去中小城市，導(dǎo)致如此的原因是，小城市并沒有很好的就業(yè)

7、機會和發(fā)展空間，而大城市盡管規(guī)模膨脹，但是就業(yè)機會較多。農(nóng)民工背井離鄉(xiāng)出來打工，是為了生存，收入肯定要放在第一位的。我國中小城市產(chǎn)業(yè)鏈薄弱，福利水平較低，極大地降低了其對農(nóng)民工的吸引力，更別說吸引農(nóng)民工在當?shù)刭I房。而吸引力較大的大中型城市，房價卻不是一般農(nóng)民工可以承擔(dān)得起的。農(nóng)民工對住房需求和支付能力之間的錯配，是通過農(nóng)民工在城市購房比例低的主要原因，這也是利用農(nóng)民工化解房地產(chǎn)庫存面臨的首要難題。二、流動性強 + 戀鄉(xiāng)情節(jié)削弱了農(nóng)民工的城市購房動力我國農(nóng)民工數(shù)量龐大， 流動性也很強， 這種流動性不僅僅表現(xiàn)在工作單位上，更多的也表現(xiàn)在工作地點上，在不同的城市甚至是省份之間流動，是當今農(nóng)民工生存狀

8、態(tài)的常態(tài)。為什么農(nóng)民工要經(jīng)常流動呢？這可以從農(nóng)民工和企業(yè)兩個角度考慮。首先，從農(nóng)民工的角度來看，農(nóng)民工工作流動過程是他們不斷尋找合適工作，不斷試錯的過程。在提高收入、改善工作條件、提高技能等動機的刺激下，農(nóng)民工只能在信息不對稱的市場環(huán)境下，通過不斷試錯的方式，以期獲得自己想要的工作。而這個尋找過程的次數(shù)和持續(xù)時間，與市場的規(guī)范程度、農(nóng)民工自身的收入、獲取和鑒別信息能力、勞動技能、對環(huán)境熟悉程度等因素都有很大關(guān)系。市場信息越透明、充分，農(nóng)民工試錯的過程會越短，越容易找到自己比較滿意的工作。而在市場信息不充分的環(huán)境中，那些獲取和識別信息能力強的農(nóng)民工會大大縮短試錯過程，比較容易較早獲得自己滿意的工

9、作。其中，農(nóng)民工獲取信息的能力與其對當?shù)氐氖煜こ潭群蜕鐣谌氤潭扔兄芮械年P(guān)系，融入程度越高的農(nóng)民工獲取信息的途徑越多，也越容易找到滿意的工作穩(wěn)定下來。有調(diào)查顯示，外出打工年限對農(nóng)民工流動性帶來的差異更為明顯。數(shù)據(jù)表明，外出年限越長，工作的穩(wěn)定性越高，流動性越低， 50 歲以上的農(nóng)民工亦如此。整體上外出打工 2 年以下的流動性是外出 10 年以上的 7 倍， 13 年以上的 8 倍。其次，從企業(yè)的角度來看，基于中國勞動密集型的產(chǎn)業(yè)技術(shù)層次和出口企業(yè)以廉價勞動力為主要競爭優(yōu)勢的現(xiàn)實，壓低勞動力工資成為企業(yè)獲得利潤的根本途徑。而企業(yè)不規(guī)范的勞動用工制度、國內(nèi)勞動力市場的多元分割和外出農(nóng)民工與當?shù)厣?/p>

10、會的隔離造成政府監(jiān)管缺位、社會監(jiān)督失靈，道德約束失效，農(nóng)民工正當?shù)臋?quán)益得不到保障，年輕農(nóng)民工只能不停變換工作；中老年農(nóng)民工因不適應(yīng)企業(yè)的年齡要求，只能另謀它途，在更為次級的勞動力市場頻繁更換工作，由此導(dǎo)致過高的流動性。中國的農(nóng)民工具有很強的戀鄉(xiāng)情節(jié)。按現(xiàn)行統(tǒng)計口徑，離開戶口登記地超過半年以上都將作為現(xiàn)住地的常住人口。從2010年第六次全國人口普查數(shù)據(jù)看，近六成的流動人口離開戶口登記地不超過三年，僅約兩成流動人口遷移超過六年，如果我們認定流動人口在現(xiàn)住地停留時長代表其遷移意愿，可以看出未來能夠轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)常住人口的潛力并不大。 流動人口中， 2/3 是在省內(nèi)流動， 1/3 流動到省外，同時省內(nèi)流動

11、人口離開戶口登記地時間傾向于更長，如省內(nèi)流動超過六年人口占比達 1/4 ，而省外流動超過六年人口占比約 1/5 ，這表明人口流動基本以戶口登記地為中心：故土難離，尤難遠離。另一方面，回鄉(xiāng)養(yǎng)老也是大部分農(nóng)民工的選擇。由于我國“城鄉(xiāng)二元化”差異以及傳統(tǒng)的土地養(yǎng)老、家庭養(yǎng)老等因素的影響，使得農(nóng)民工很少關(guān)注城鎮(zhèn)職工養(yǎng)老保險。他們進城打工的目的是為了掙錢，回家改善生活。貴陽的一項調(diào)查顯示，在被調(diào)查的外來人口中， 有 50.1% 的人愿意回到原來有房屋居住的村里養(yǎng)老；有 21.4% 的人愿意回到戶籍所在縣或鄉(xiāng)鎮(zhèn)養(yǎng)老；有17.4% 的人愿意回到省外家鄉(xiāng)養(yǎng)老；僅有 11.1% 的人愿意到城市來養(yǎng)老。清華的一項

12、調(diào)查表明，老一代農(nóng)民工平均年度結(jié)余 15378 元，其中 11063 元寄回家，占比 72.0% ，新生代農(nóng)民工 2010 年平均年度結(jié)余 9684 元，其中寄回家的錢為 5654 元，占比 58.4% 。盡管寄回家的比率已大幅度降低，但從購買養(yǎng)老保險的農(nóng)民工比率仍然不足 10% 看，年輕一代的農(nóng)民工仍舊沒有考慮過在城市養(yǎng)老。因此，回家鄉(xiāng)養(yǎng)老是被調(diào)查農(nóng)民工普遍的愿望。面對國家新政，關(guān)于農(nóng)民工購買商品房潛力的討論頻出。應(yīng)該看到，在3 億多農(nóng)民工中，他們背井離鄉(xiāng)出來打工，只是為了賺錢，大多都是“臨時工”性質(zhì)，工作不固定，收入不固定，工作地也不固定，加之固有的“戀鄉(xiāng)”情節(jié)和城里過高的樓價，讓他們用掙

13、到的血汗錢來買房難度非常大。有人認為有消費力的農(nóng)民工早已在前些年樓市價格不很高時買了房，剩下的普遍消費力不高，靠農(nóng)民工來拯救低迷的樓市未必能達到預(yù)期效果。事實并非如此。 2010 年以后，隨著大中型城市限購以及 “財富效應(yīng)” 的存在，加上新型城鎮(zhèn)化推進，三四線城市外擴，一些三四線城市以及縣城、集鎮(zhèn)出現(xiàn)了“返鄉(xiāng)置業(yè)潮”，一部分農(nóng)民工在城區(qū)買房現(xiàn)象普遍。這里最核心的問題是“返鄉(xiāng)”，農(nóng)民工購買住房，基本是以自己戶口所在地為中心來輻射的，國家統(tǒng)計局的調(diào)查也發(fā)現(xiàn) ,2014 年農(nóng)民工在務(wù)工地自購房的農(nóng)民工占 1% 。但是，這種進城買房，也僅僅是“買個房子”而已。商丘的調(diào)查顯示，在城鎮(zhèn)買房的農(nóng)民有幾個特點

14、：一是買房者的年齡大都分布在 30 歲-50 歲之間，買房主要是給孩子上學(xué)結(jié)婚用。二是在城鎮(zhèn)買房的農(nóng)民，只有約兩成真正住了進去。三是在城鎮(zhèn)買房的農(nóng)戶，多是一次性付款，很少使用按揭貸款。因此，這些進城買房的農(nóng)民，大部分還在大城市務(wù)工，所有住房因此大量空置，空置率高企又使得商業(yè)配套不愿進駐，但當?shù)胤康禺a(chǎn)市場還在大量開發(fā)，形成進一步空置的惡性循環(huán)。從這個角度講，這些住房并沒有發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)連接工業(yè)化和城鎮(zhèn)化、投資和消費的關(guān)鍵作用，從廣義上看，這部分購房并沒有發(fā)揮農(nóng)民工購買住房的潛力。三、農(nóng)民工化解房地產(chǎn)庫存的政策思考城鎮(zhèn)化應(yīng)把握合理的節(jié)奏和尺度在近年來各地城鎮(zhèn)化快速推進的過程中，農(nóng)民工市民化的呼聲很高

15、，而受到農(nóng)村人口的巨大基數(shù)和生育政策的影響，未來一段時期農(nóng)村仍有大量剩余勞動力需要轉(zhuǎn)移到城市就業(yè)，這些流動人口能否在城鎮(zhèn)落戶，甚至以家庭為單位全部遷入，是影響到經(jīng)濟社會發(fā)展和穩(wěn)定的重大問題?？紤]到農(nóng)民工為城市發(fā)展做出了巨大貢獻，放開落戶限制，讓農(nóng)民工享受城市公共服務(wù)，似乎在情理之內(nèi)。但是必須注意到，城鎮(zhèn)化存在一個適度規(guī)模，要根據(jù)自然資源和公共服務(wù)的承載力來規(guī)劃城市布局，其底線是城市的發(fā)展不應(yīng)損害市民的基本權(quán)益。實際上城市與市民之間存在著隱形契約，城市首先的責(zé)任是滿足市民的需求，過度開放會損害現(xiàn)有市民的權(quán)益，這與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織不放開準入的理由是一樣的。特別是大城市或者特大城市，自身的資源緊張已

16、經(jīng)到了很嚴重的程度，不放開或者有選擇、有條件的放開是完全合理地，不宜對此作一味的道德指責(zé)和批判。城鎮(zhèn)化過程中必須要把握合理的節(jié)奏和尺度，在不損害現(xiàn)有市民權(quán)益的基礎(chǔ)上實現(xiàn)農(nóng)民工市民化，達到帕累托改進。引導(dǎo)農(nóng)民工全面提高自身素質(zhì)農(nóng)民工的生產(chǎn)技能水平，直接關(guān)系到我國產(chǎn)業(yè)素質(zhì)、競爭力和現(xiàn)代化水平，必須把全面提高農(nóng)民工素質(zhì)放在重要地位。農(nóng)村初、高中畢業(yè)生是我國產(chǎn)業(yè)工人的后備軍，要把提高他們的職業(yè)技能作為職業(yè)教育的重要任務(wù)。支持各類職業(yè)技術(shù)院校擴大農(nóng)村招生規(guī)模，鼓勵農(nóng)村初、高中畢業(yè)生接受正規(guī)職業(yè)技術(shù)教育。通過設(shè)立助學(xué)金、發(fā)放助學(xué)貸款等方式，幫助家庭困難學(xué)生完成學(xué)業(yè)。加強縣級職業(yè)教育中心建設(shè)。有條件的普通中

17、學(xué)可開設(shè)職業(yè)教育課程。加強農(nóng)村職業(yè)教育師資、教材和實訓(xùn)基地建設(shè)。扭轉(zhuǎn)農(nóng)民工過高的流動性改變以“穩(wěn)定”為目標的流動人口管理模式為以“社會融入”為目標的流動人口管理模式，創(chuàng)造條件讓農(nóng)民工更好地融入城市，推進以滿足新市民為出發(fā)點的住房制度改革，建立購租并舉的住房制度、發(fā)展住房租賃市場，鼓勵他們舉家遷移，在涉及公租房、廉租房等住房保障方面對農(nóng)民工給予照顧，解決妨礙農(nóng)民工舉家遷移的這一最大障礙。推動企業(yè)用工制度的正規(guī)化，把勞務(wù)市場的規(guī)范和完善作為深化市場經(jīng)濟改革的重要一環(huán)，推動勞動合同的簽約率，規(guī)范勞動力市場秩序和勞務(wù)中介組織行為，完善信息發(fā)布，建立公平、透明的勞務(wù)市場秩序，降低農(nóng)民工選擇工作的盲目性。改善國內(nèi)商品市場商品流通環(huán)境，降低企業(yè)交易費用，降低中小企業(yè)稅負，把擴大內(nèi)需與改善中小企業(yè)經(jīng)營環(huán)境結(jié)合起來，扭轉(zhuǎn)中小企業(yè)經(jīng)營短期化行為，樹立中小企業(yè)穩(wěn)定的發(fā)展預(yù)期，通過企業(yè)行為的轉(zhuǎn)變提高農(nóng)民工就業(yè)的穩(wěn)定性。提高中小城市的吸引力積極穩(wěn)妥地發(fā)展中小城市，提高產(chǎn)業(yè)集聚和人口吸納能力。按照循序漸進、節(jié)約用地、集約發(fā)展、合理布局的原則，搞好小城鎮(zhèn)規(guī)劃和建設(shè)。夯實中小城市的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。要鼓勵引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)項目，在資源環(huán)境承載力強、發(fā)展?jié)摿Υ蟮闹行〕鞘胁季郑劳兴麄冏陨淼膬?yōu)勢，發(fā)展特色產(chǎn)業(yè)。加強中小城市市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共