房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)制度新準(zhǔn)則下開發(fā)建筑安裝工程費(fèi)的核算

1、2007-8-房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算與其他行業(yè)2007-8-房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算與其他行業(yè)的最大區(qū)別不外乎個(gè)方面：其一，開發(fā)成本成本項(xiàng)、核算的特殊性；其二，商品房營(yíng)業(yè)收入確認(rèn)的條件和依據(jù)不同；其三，涉及相關(guān)稅金的核算內(nèi)容更加廣泛。本文擬僅對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“建筑安裝工程費(fèi)”的核算作如下探根據(jù)施工房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度以及房地產(chǎn)開發(fā)企計(jì)制度的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本項(xiàng)目有六1、土地征用及拆遷補(bǔ)2、前期工3、建筑安裝工4、基礎(chǔ)設(shè)5、公共配套設(shè)6、開發(fā)間接費(fèi)一般情況下，開發(fā)成本中土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)以及建筑安裝工程費(fèi)會(huì)占一般情況下，開發(fā)成本中土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)以及建筑安裝工程費(fèi)會(huì)占總成本70

2、左右?，F(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地基本上是通過競(jìng)拍方式取得的“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”的核算簡(jiǎn)單了。而“建筑安裝工程費(fèi)”的核算正確與否，直接關(guān)系到成本核算的質(zhì)量以及會(huì)計(jì)信息的披露。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算中，“建筑安裝工程費(fèi)”的核算尤為重要在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系以及企業(yè)會(huì)計(jì)制度中，均沒有對(duì)房地發(fā)企業(yè)成本核算的具體規(guī)定。根據(jù)新準(zhǔn)則的要求，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的實(shí)際情況，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“建筑安裝工程費(fèi)算所使用的會(huì)計(jì)科目、核算程序作如下（一）使用的主要正確核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的“建筑安裝工程費(fèi)”，主要應(yīng)使“原材料”、“應(yīng)付帳款”、“預(yù)付賬款”、“開發(fā)成本”等目1、原材一、本科目核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)庫(kù)存

3、的各種材料設(shè)備，包括及主要材料、輔助材料、工程設(shè)備、外購(gòu)半成品（外購(gòu)件）、修理用備件（備品備件）、包裝材料等的計(jì)劃成本或?qū)嶋H成本二、根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實(shí)際情況，可在本科目下設(shè)置“庫(kù)材料”、“庫(kù)存設(shè)備”兩個(gè)二級(jí)明細(xì)科二、根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實(shí)際情況，可在本科目下設(shè)置“庫(kù)材料”、“庫(kù)存設(shè)備”兩個(gè)二級(jí)明細(xì)科目。再按材料設(shè)備的保管地點(diǎn)（倉(cāng)庫(kù)）、材料設(shè)備的類別、品種和規(guī)格等進(jìn)行明細(xì)核三、原材料的主要賬務(wù)處（一）企業(yè)購(gòu)入并已驗(yàn)收入庫(kù)的材料設(shè)備，按計(jì)劃成本或?qū)嶋H本，借記本科目，按實(shí)際成本，貸記“材料采購(gòu)”或“在途物目，按計(jì)劃成本與實(shí)際成本的差異，借記或貸記“材料成本差目（二并已驗(yàn)收入庫(kù)的材料，按計(jì)劃成本或

4、實(shí)際成本本科目，按實(shí)際成本，貸記“開發(fā)成本”科目，按計(jì)劃成本與本的差異，借記或貸記“材料成本差異”科目（三）委托加工完成并已驗(yàn)收入庫(kù)的材料，按計(jì)劃成本實(shí)際成本，借記本科目，按實(shí)際成本，貸記“委托加工物資”科目按計(jì)劃成本與實(shí)際成本的差異，借記或貸記“材料成本差異”科目（四）生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)領(lǐng)用材料設(shè)備，借記“開發(fā)成本”、“開發(fā)費(fèi)用”、“銷售費(fèi)用”等科目，貸記本科（五）企業(yè)撥給承抵作預(yù)付備料款或預(yù)付工程款的材備，借記“預(yù)付賬款”科目，貸記本科目；（六）出售材料結(jié)轉(zhuǎn)成本，借記“其他業(yè)務(wù)成本”科目，貸記科目（七發(fā)出委托加工的材料，借記“委托加工（六）出售材料結(jié)轉(zhuǎn)成本，借記“其他業(yè)務(wù)成本”科目，貸記科目（七發(fā)出

5、委托加工的材料，借記“委托加工物資”科目貸記本科目采用計(jì)劃成本進(jìn)行材料日常核算的，發(fā)出材料還應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)材料成差異，將發(fā)出材料的計(jì)劃成本調(diào)整為實(shí)采用實(shí)際成本進(jìn)行材料日常核算的，發(fā)出材料的實(shí)際成本，可采用先進(jìn)先出法平均法或個(gè)別認(rèn)定法計(jì)算確四、本科目期末借方余額，反映企業(yè)庫(kù)存材料的計(jì)劃成本或成本2、應(yīng)付一、本科目核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)材料物資（含設(shè)備）受勞務(wù)供應(yīng)等應(yīng)付給供的價(jià)款，以及因出包工程應(yīng)付給工程承包的工程價(jià)二、本科目應(yīng)按應(yīng)付賬款類別設(shè)置明細(xì)科目，如“應(yīng)付購(gòu)貨款“應(yīng)付工程款”等，并分別按供的戶名設(shè)置明細(xì)賬進(jìn)行明細(xì)核算三、應(yīng)付帳款的主要帳務(wù)（一）企業(yè)購(gòu)入材料物資發(fā)生的應(yīng)付賬款，應(yīng)按全部金額“原材料”科目

6、，貸記本科目。如果上述物資（一）企業(yè)購(gòu)入材料物資發(fā)生的應(yīng)付賬款，應(yīng)按全部金額“原材料”科目，貸記本科目。如果上述物資的貨款已經(jīng)預(yù)付，則將預(yù)付的貨款自“預(yù)付賬款”科目轉(zhuǎn)入本科目，借記本科目“預(yù)付賬款”科目；支付貨款時(shí)，應(yīng)扣除已付的貨款；償付的貨款借記本科目，貸記存款”等科目（二）企業(yè)接受供提供勞務(wù)而發(fā)生的應(yīng)付款項(xiàng)，應(yīng)根據(jù)應(yīng)的賬單，借記有關(guān)成本費(fèi)用科目，貸記本科目，支付款項(xiàng)時(shí)，借記本科目，貸存款”等（三）企業(yè)與承結(jié)算工程價(jià)款時(shí)，根據(jù)經(jīng)審核的承“工程價(jià)款結(jié)算賬單”結(jié)算工程款，借記“開發(fā)成本”科目貸記本科目?？刍仡A(yù)付工程款和備料款時(shí)，借記本科目，貸記“預(yù)賬款”科目。支付給承的工程款時(shí)，借記本科存款”科

7、（四）企業(yè)開出、承兌商業(yè)匯票抵付應(yīng)付賬款時(shí)，借記本科目貸記“應(yīng)付票據(jù)”科目3、預(yù)付賬一、本科目核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照工程合同規(guī)定預(yù)付給承位的工程款和備料款，以及按照購(gòu)貨合同規(guī)定預(yù)付給供的購(gòu)貨款預(yù)付給承抵作備料款的材料，也在本科目核二、本科目應(yīng)設(shè)置以下兩個(gè)明細(xì)1預(yù)付承款2預(yù)付供款預(yù)付給承抵作備料款的材料，也在本科目核二、本科目應(yīng)設(shè)置以下兩個(gè)明細(xì)1預(yù)付承款2預(yù)付供款三、預(yù)付賬款的主要帳務(wù)（一）企業(yè)預(yù)付給承的工程款和備料款，借記本科目，記存款”科（二）撥付承抵作備料款的材料，借記本科目，貸材料”等科目（三企業(yè)與承“程價(jià)款結(jié)算賬單”結(jié)算工程款，借記“開發(fā)成本”科目，貸賬款一應(yīng)付工程款”科目，同時(shí)，從應(yīng)

8、付的工程款中扣回預(yù)付的工程款和備料款，借記“應(yīng)付賬款”科目，貸記本科（四）企業(yè)預(yù)付給供的貨款，借記本科目，貸存款”科目。收到所購(gòu)物賬單賬單的應(yīng)付金額，記“原材料”科目，貸記“應(yīng)付賬款”科目；同時(shí)，將預(yù)付的貨款自本科目轉(zhuǎn)入“應(yīng)付賬款”科目，借記“應(yīng)付賬款”科貸記本科目預(yù)付賬款不多的企業(yè)，也可將預(yù)付的賬款直接記人“應(yīng)付賬科目的借方，不設(shè)預(yù)付賬款不多的企業(yè)，也可將預(yù)付的賬款直接記人“應(yīng)付賬科目的借方，不設(shè)置本4、開發(fā)一、本科目核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代工程的開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用企業(yè)對(duì)出租房進(jìn)行裝飾及增補(bǔ)室內(nèi)設(shè)施而發(fā)生的出租房工出，也在本科目核出租開發(fā)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)中發(fā)生的按月計(jì)

9、提的出租開發(fā)產(chǎn)品等，可直接計(jì)入“其他業(yè)務(wù)成本”科目，不通過本科目核企業(yè)為進(jìn)的籌集活動(dòng)而發(fā)生的利息支出，以及企行政管理部門為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生用應(yīng)作為期間費(fèi)用，直接計(jì)入當(dāng)期損益，不在本科目核算二、企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程的開發(fā)過程中的各項(xiàng)費(fèi)用，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)用等。企業(yè)發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和建筑安裝工程費(fèi)等，于直接費(fèi)用，直接計(jì)入本科目（有關(guān)成本核算對(duì)象的成本項(xiàng)目中應(yīng)由開發(fā)產(chǎn)品成本負(fù)擔(dān)的間接費(fèi)用，應(yīng)先在“開發(fā)間接費(fèi)用”科行歸集，月末，再按一定的分配標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入有關(guān)的開發(fā)產(chǎn)品

10、成本三、企業(yè)應(yīng)根據(jù)本企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特企業(yè)的成本核算對(duì)成本項(xiàng)目和成三、企業(yè)應(yīng)根據(jù)本企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特企業(yè)的成本核算對(duì)成本項(xiàng)目和成本核算方法。本科目應(yīng)按開發(fā)成本的種類發(fā)”、“房屋開發(fā)”、“配套設(shè)施開發(fā)”和“代建工程開發(fā)明細(xì)賬，并在明細(xì)賬下，按成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)核算四、開發(fā)成本的主要帳務(wù)（一）企業(yè)開發(fā)的土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程等，采包方式建設(shè)的，應(yīng)根據(jù)承包企“工程價(jià)款結(jié)算賬單”承付工程款，計(jì)入本科目（有關(guān)成本核算對(duì)象的成本項(xiàng)目中借記本科目貸記“應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款”科目（二）企業(yè)開發(fā)的土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程等采用方式的，發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，可直接計(jì)入本科目（有關(guān)成本核算對(duì)象成本項(xiàng)目中借記本

11、科目，貸記“原材料”、存款”等科企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)過程中領(lǐng)用的設(shè)備，附屬于工程實(shí)體的，應(yīng)據(jù)附屬對(duì)象，于設(shè)備發(fā)出交付安裝時(shí)，按其實(shí)際成本，借記本科目貸記“原材料庫(kù)存設(shè)備”科根據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)生制和收入與成本費(fèi)用配比原則，應(yīng)由商品房等開產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，如不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費(fèi)等，應(yīng)在結(jié)轉(zhuǎn)商品房等開發(fā)產(chǎn)品銷售成本時(shí)預(yù)提，預(yù)提時(shí)，借記本科目，貸記“應(yīng)帳款”科目。預(yù)提數(shù)與實(shí)際支出數(shù)的差額，增加或減少有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品成本五、企業(yè)已經(jīng)開發(fā)完成并驗(yàn)收合格的土地、房屋、配套設(shè)施建工程，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行成本結(jié)轉(zhuǎn)。五、企業(yè)已經(jīng)開發(fā)完成并驗(yàn)收合格的土地、房屋、配套設(shè)施建工程，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行成本結(jié)轉(zhuǎn)。月終結(jié)轉(zhuǎn)成本時(shí)，按實(shí)際成本，借記“開

12、發(fā)產(chǎn)品”科目，貸記本科六、本科目的期末余額為在建開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際成本（二“建筑安裝工程費(fèi)”的核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“建筑安裝工程費(fèi)”核算的一般程序1、施工根據(jù)合同約定，繳納履約保證金2、開發(fā)商根據(jù)合同約定，支付一定的工程預(yù)付款、備料款3、開發(fā)鋼材、水泥、商品混凝土等甲供材料，并供施工現(xiàn)場(chǎng)4、施工報(bào)送“已完工程形象進(jìn)度”，并提供工程價(jià)算賬單5、向施結(jié)算甲供材料價(jià)款，抵作工程進(jìn)度款6、開發(fā)商根據(jù)應(yīng)付工程款扣除預(yù)付工程款、甲供材料價(jià)款付工程進(jìn)度款7、辦理工程結(jié)算，除預(yù)留工程保修金外，支付工程尾款給。（三）計(jì)核算舉房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般都是將建筑安裝工程以對(duì)外招標(biāo)的形包給（三）計(jì)核算舉房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般都是將建

13、筑安裝工程以對(duì)外招標(biāo)的形包給施工企業(yè)施工建設(shè)，支付給施工企業(yè)的建筑安裝工程費(fèi)屬于開發(fā)成本的直接費(fèi)用，可以直接計(jì)入相關(guān)開發(fā)項(xiàng)目的成本中去。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)是承發(fā)包合同契約關(guān)系，根據(jù)合同約定進(jìn)行工程的預(yù)付、備料款的預(yù)付以整個(gè)工程價(jià)款的最終結(jié)算。工程開工前或開工后，按照合同約定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)向施工企業(yè)撥付工程備料款工程進(jìn)度款，還有可能向施工企業(yè)提供設(shè)備或材料（鋼材、水泥等涉及預(yù)付工程款、備料款以及撥付材料設(shè)備的支出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)先列入“預(yù)付賬款”賬戶核算，待施工企業(yè)提出“工程價(jià)款結(jié)單”辦理工程價(jià)款結(jié)算時(shí)，從“預(yù)付賬款”賬戶轉(zhuǎn)入“開發(fā)成建筑安裝工程費(fèi)”賬戶【例】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 2004

14、年 5 月開發(fā)建設(shè)電梯公寓一經(jīng)過公開招投標(biāo)，甲施工企業(yè)中標(biāo)承建該工程。甲乙雙方合同約定工程總造價(jià)萬元包干（設(shè)計(jì)變更另行辦理結(jié)算），簽設(shè)工程施工合同后，向施預(yù)付一定的工程款、備料款。每月根據(jù)實(shí)際完成的形象進(jìn)80再扣除部分預(yù)付款、甲供材后支付工程款，工程竣工后工程決算辦理完畢，除預(yù)5的質(zhì)證金外全部支付施。按照主要求，支付工程款時(shí)應(yīng)代扣施營(yíng)業(yè)稅金（附加稅費(fèi)略去不計(jì)）?，F(xiàn)將相關(guān)帳務(wù)處理說明如下1該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到甲施交來的合同履約保證金萬元，存。帳務(wù)處理為借：存1該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到甲施交來的合同履約保證金萬元，存。帳務(wù)處理為借：存100貸：其他應(yīng)付款履約保證1002、該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照合同約定，

15、存款向施工企付工程備料款 200 萬元、預(yù)付工程進(jìn)度款 帳務(wù)處理為借：預(yù)付賬款施工企業(yè)預(yù)付備料款 200 施工企業(yè)預(yù)付300貸3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購(gòu)入鋼材一批價(jià)款 60 萬元、購(gòu)入電梯 3 款 50 萬元，鋼材和電梯已驗(yàn)收入庫(kù)。扣除預(yù)付款 15 萬元以及電量保證金 1.5 萬元（2 年質(zhì)保期滿后退還）后存款支萬元帳務(wù)處理為借：原材料庫(kù)存材60原材料庫(kù)存設(shè)備 50 貸：預(yù)付賬款預(yù)付購(gòu)15其他應(yīng)付款質(zhì)量保1.5存93.54、該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸：預(yù)付賬款預(yù)付購(gòu)15其他應(yīng)付款質(zhì)量保1.5存93.54、該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向施工企業(yè)撥付電梯設(shè)備實(shí)際成50 萬元、撥付鋼材實(shí)際成本 60 萬元，抵作工程備料款帳務(wù)

16、處理為借：預(yù)付賬款施工企業(yè)預(yù)付備110貸：原材料庫(kù)存材料 60 原材料庫(kù)存設(shè)備 50 5、施工企業(yè)月末向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出“工程價(jià)款結(jié)經(jīng)監(jiān)、企業(yè)的工程管理部等審核后確認(rèn)，應(yīng)付工程結(jié)算600 萬元帳務(wù)處理分借：開發(fā)成本某項(xiàng)目建筑安裝600貸：應(yīng)付賬款施工企600 6月初房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按合同約定本次應(yīng)扣回預(yù)付工程萬元、扣回工程備料款（含價(jià)撥的材料設(shè)備萬元，并代扣工營(yíng)業(yè)稅金 18 萬元202200萬元承兌支付施工企帳務(wù)處理為（1） 抵扣工程預(yù)付款借：應(yīng)付賬款施工企180貸：預(yù)付賬款預(yù)付工程款施工萬帳務(wù)處理為（1） 抵扣工程預(yù)付款借：應(yīng)付賬款施工企180貸：預(yù)付賬款預(yù)付工程款施工萬預(yù)付備料款施工企萬（2）扣營(yíng)業(yè)稅借：應(yīng)付帳款施工企18貸：應(yīng)交稅18（3） 實(shí)際支付工程進(jìn)度借：應(yīng)付帳款施工企402貸應(yīng)付200說明：如果開發(fā)商不代扣營(yíng)業(yè)稅，則施應(yīng)開萬元；如果開發(fā)商已經(jīng)代扣營(yíng)業(yè)稅，則由開發(fā)商向主為工600萬元。7、以后每月支付工程款與6基本相似，其帳務(wù)處理再贅述8、20058，施的工程決算經(jīng)過開發(fā)商委托的造核機(jī)構(gòu)的審計(jì)，雙方確認(rèn)的工程總造價(jià)萬元。在這以前工累8、20058，施的工程決算經(jīng)過開發(fā)商委托的造核機(jī)構(gòu)的審計(jì)，雙方確認(rèn)的工程總造價(jià)萬元。在這以前工累計(jì)完成施工產(chǎn)萬元，甲方已經(jīng)確認(rèn)，并進(jìn)行處理，即房地