建寧購物公園招商報(bào)告2117451615

1、湘銀建寧購物公園營銷策劃報(bào)告之招商篇 PAGE PAGE 22湘銀建寧寧購物公公園營銷策劃劃報(bào)告之之招商篇篇目 錄TOC o 1-3 h z HYPERLINK l _Toc69894078 第一部分分：株洲洲零售商商業(yè)現(xiàn)狀狀 PAGEREF _Toc69894078 h 5 HYPERLINK l _Toc69894079 一、蘆淞淞區(qū)商業(yè)業(yè)發(fā)展?fàn)顮顩r： PAGEREF _Toc69894079 h 5 HYPERLINK l _Toc69894080 二、石峰峰區(qū)商業(yè)業(yè)發(fā)展?fàn)顮顩r： PAGEREF _Toc69894080 h 6 HYPERLINK l _Toc69894081 三、荷塘

2、塘區(qū)商業(yè)業(yè)發(fā)展?fàn)顮顩r： PAGEREF _Toc69894081 h 8 HYPERLINK l _Toc69894082 四、天元元區(qū)商業(yè)業(yè)發(fā)展?fàn)顮顩r： PAGEREF _Toc69894082 h 9 HYPERLINK l _Toc69894083 第二部分分：項(xiàng)目目各部分分經(jīng)營定定位 PAGEREF _Toc69894083 h 11 HYPERLINK l _Toc69894084 一、經(jīng)營營定位的的依據(jù)： PAGEREF _Toc69894084 h 11 HYPERLINK l _Toc69894085 二、項(xiàng)目目建筑各各部分概概況： PAGEREF _Toc69894085 h

3、 12 HYPERLINK l _Toc69894086 三、項(xiàng)目目具體的的經(jīng)營定定位： PAGEREF _Toc69894086 h 13 HYPERLINK l _Toc69894087 1、超市市、主題題商城 PAGEREF _Toc69894087 h 13 HYPERLINK l _Toc69894088 2、商鋪鋪一、商商鋪二 PAGEREF _Toc69894088 h 15 HYPERLINK l _Toc69894089 3、空中中街市 PAGEREF _Toc69894089 h 15 HYPERLINK l _Toc69894090 4、湘銀銀大廈 PAGEREF _To

4、c69894090 h 16 HYPERLINK l _Toc69894091 5、一號(hào)號(hào)樓、二二號(hào)樓、三號(hào)樓樓、四號(hào)號(hào)樓、五五號(hào)樓 PAGEREF _Toc69894091 h 16 HYPERLINK l _Toc69894092 6、商鋪鋪三 PAGEREF _Toc69894092 h 17 HYPERLINK l _Toc69894093 第三部分分：項(xiàng)目目各部分分招商平平面分割割 PAGEREF _Toc69894093 h 19 HYPERLINK l _Toc69894094 一、商城城銷售平平面圖分分割 PAGEREF _Toc69894094 h 19 HYPERLINK

5、l _Toc69894095 二、商場場鋪位平平面分割割與銷售售的相關(guān)關(guān)聯(lián)系 PAGEREF _Toc69894095 h 20 HYPERLINK l _Toc69894096 三、項(xiàng)目目各建筑筑具體平平面分割割 PAGEREF _Toc69894096 h 20 HYPERLINK l _Toc69894097 1、影視視廣場平平面分割割 PAGEREF _Toc69894097 h 20 HYPERLINK l _Toc69894098 2、空中中街市平平面分割割： PAGEREF _Toc69894098 h 21 HYPERLINK l _Toc69894099 3、商鋪鋪一、商商鋪

6、二平平面分割割： PAGEREF _Toc69894099 h 22 HYPERLINK l _Toc69894100 4、湘銀銀大廈平平面分割割 PAGEREF _Toc69894100 h 23 HYPERLINK l _Toc69894101 5、商鋪鋪三平面面分割： PAGEREF _Toc69894101 h 24 HYPERLINK l _Toc69894102 6、解放放街1-5號(hào)樓樓平面分分割： PAGEREF _Toc69894102 h 25 HYPERLINK l _Toc69894103 1）、一一號(hào)樓平平面分割割： PAGEREF _Toc69894103 h 25

7、HYPERLINK l _Toc69894104 2）、二二號(hào)樓平平面分割割： PAGEREF _Toc69894104 h 25 HYPERLINK l _Toc69894105 3）、三三號(hào)樓平平面分割割： PAGEREF _Toc69894105 h 26 HYPERLINK l _Toc69894106 4）、四四號(hào)樓平平面分割割： PAGEREF _Toc69894106 h 26 HYPERLINK l _Toc69894107 5）、五五號(hào)樓平平面分割割： PAGEREF _Toc69894107 h 26 HYPERLINK l _Toc69894108 第四部分分：項(xiàng)目目招商

8、目目標(biāo)客戶戶群體定定位 PAGEREF _Toc69894108 h 27 HYPERLINK l _Toc69894109 1、各類類業(yè)態(tài)的的品牌大大商家 PAGEREF _Toc69894109 h 27 HYPERLINK l _Toc69894110 2、各類類業(yè)態(tài)的的本區(qū)域域生產(chǎn)廠廠家、代代理商、經(jīng)銷商商及個(gè)體體經(jīng)營者者 PAGEREF _Toc69894110 h 27 HYPERLINK l _Toc69894111 3、意向向從事零零售業(yè)的的個(gè)人 PAGEREF _Toc69894111 h 27 HYPERLINK l _Toc69894112 第五部分分：項(xiàng)目目生意源源分析

9、 PAGEREF _Toc69894112 h 30 HYPERLINK l _Toc69894113 一、株洲洲市整體體消費(fèi)力力及消費(fèi)費(fèi)類別分分析： PAGEREF _Toc69894113 h 30 HYPERLINK l _Toc69894114 二、株洲洲市消費(fèi)費(fèi)區(qū)域特特性分析析： PAGEREF _Toc69894114 h 31 HYPERLINK l _Toc69894115 1、日常常中低檔檔產(chǎn)品、生活日日用品： PAGEREF _Toc69894115 h 32 HYPERLINK l _Toc69894116 2、中高高檔產(chǎn)品品、家用用電器： PAGEREF _Toc698

10、94116 h 32 HYPERLINK l _Toc69894117 3、休閑閑娛樂： PAGEREF _Toc69894117 h 32 HYPERLINK l _Toc69894118 4、文體體用品： PAGEREF _Toc69894118 h 32 HYPERLINK l _Toc69894119 5、核心心商業(yè)區(qū)區(qū)對(duì)消費(fèi)費(fèi)者的吸吸引力： PAGEREF _Toc69894119 h 32 HYPERLINK l _Toc69894120 三、項(xiàng)目目生意源源分析： PAGEREF _Toc69894120 h 33 HYPERLINK l _Toc69894121 第六部分分：項(xiàng)目

11、目各部分分租金策策略 PAGEREF _Toc69894121 h 34 HYPERLINK l _Toc69894122 一、項(xiàng)目目各部分分標(biāo)準(zhǔn)租租金水平平： PAGEREF _Toc69894122 h 34 HYPERLINK l _Toc69894123 二、項(xiàng)目目市場培培育期內(nèi)內(nèi)租金優(yōu)優(yōu)惠策略略： PAGEREF _Toc69894123 h 36 HYPERLINK l _Toc69894124 第七部分分：項(xiàng)目目招商整整合推廣廣策略 PAGEREF _Toc69894124 h 38 HYPERLINK l _Toc69894125 一、招商商對(duì)象的的差異性性推廣策策略 PAGE

12、REF _Toc69894125 h 38 HYPERLINK l _Toc69894126 1、超市市百貨、電器品品牌大商商家招商商推廣策策略 PAGEREF _Toc69894126 h 38 HYPERLINK l _Toc69894127 招商商成本預(yù)預(yù)算 PAGEREF _Toc69894127 h 40 HYPERLINK l _Toc69894128 第一項(xiàng)：交通成成本 PAGEREF _Toc69894128 h 40 HYPERLINK l _Toc69894129 第二項(xiàng)：飲食成成本： PAGEREF _Toc69894129 h 41 HYPERLINK l _Toc69

13、894130 第三項(xiàng)：住宿成成本： PAGEREF _Toc69894130 h 41 HYPERLINK l _Toc69894131 第四項(xiàng)：其它不不可預(yù)見見開支： PAGEREF _Toc69894131 h 42 HYPERLINK l _Toc69894132 2、主題題商城招招商推廣廣策略 PAGEREF _Toc69894132 h 42 HYPERLINK l _Toc69894133 3、其他他業(yè)態(tài)品品牌大商商家及品品牌專賣賣店（包包括餐飲飲、休閑閑娛樂、體育用用品等） PAGEREF _Toc69894133 h 43 HYPERLINK l _Toc69894134 4、

14、街鋪鋪及輔營營區(qū)零售售商戶的的推廣策策略 PAGEREF _Toc69894134 h 44 HYPERLINK l _Toc69894135 二、媒體體推廣： PAGEREF _Toc69894135 h 45 HYPERLINK l _Toc69894136 三、策劃劃設(shè)計(jì)“華夏商商業(yè)步行行街”招商畫畫冊(cè) PAGEREF _Toc69894136 h 46 HYPERLINK l _Toc69894137 四、其它它區(qū)域定定點(diǎn)推廣廣： PAGEREF _Toc69894137 h 46 HYPERLINK l _Toc69894138 五、活動(dòng)動(dòng)推廣 PAGEREF _Toc6989413

15、8 h 47 HYPERLINK l _Toc69894139 1、新聞聞發(fā)布會(huì)會(huì) PAGEREF _Toc69894139 h 47 HYPERLINK l _Toc69894140 2、品牌牌大商家家經(jīng)營研研討會(huì)： PAGEREF _Toc69894140 h 47 HYPERLINK l _Toc69894141 第八部分分：項(xiàng)目目階段性性招商目目標(biāo)及推推廣手段段 PAGEREF _Toc69894141 h 49 HYPERLINK l _Toc69894142 一、接受受租賃登登記階段段：（66月中旬旬100月中旬旬） PAGEREF _Toc69894142 h 49 HYPERL

16、INK l _Toc69894143 1、報(bào)紙紙廣告： PAGEREF _Toc69894143 h 50 HYPERLINK l _Toc69894144 2、活動(dòng)動(dòng)推廣： PAGEREF _Toc69894144 h 50 HYPERLINK l _Toc69894145 二、正式式啟動(dòng)招招商階段段：（110月中中旬05年1月中旬旬） PAGEREF _Toc69894145 h 50 HYPERLINK l _Toc69894146 1、報(bào)紙紙廣告： PAGEREF _Toc69894146 h 51 HYPERLINK l _Toc69894147 2、活動(dòng)動(dòng)推廣： PAGEREF _

17、Toc69894147 h 51 HYPERLINK l _Toc69894148 3、定點(diǎn)點(diǎn)招商： PAGEREF _Toc69894148 h 52 HYPERLINK l _Toc69894149 工程程封頂階階段性推推廣 PAGEREF _Toc69894149 h 53 HYPERLINK l _Toc69894150 1、條幅幅廣告： PAGEREF _Toc69894150 h 53 HYPERLINK l _Toc69894151 2、活動(dòng)動(dòng)推廣： PAGEREF _Toc69894151 h 53 HYPERLINK l _Toc69894152 三、開業(yè)業(yè)前夕：（1月中旬旬

18、開業(yè)業(yè)） PAGEREF _Toc69894152 h 54 HYPERLINK l _Toc69894153 1、條幅幅廣告： PAGEREF _Toc69894153 h 54 HYPERLINK l _Toc69894154 2、活動(dòng)動(dòng)推廣： PAGEREF _Toc69894154 h 54 HYPERLINK l _Toc69894155 附件一：各類品品牌大商商家名錄錄（部分分） PAGEREF _Toc69894155 h 56 HYPERLINK l _Toc69894156 附件二：各類業(yè)業(yè)態(tài)品牌牌經(jīng)銷商商、代理理商及個(gè)個(gè)體經(jīng)營營者名錄錄（部分分） PAGEREF _Toc6

19、9894156 h 58第一部分分：株洲洲零售商商業(yè)現(xiàn)狀狀一、蘆淞淞區(qū)商業(yè)業(yè)發(fā)展?fàn)顮顩r：12000多家商商戶，775多萬萬平米經(jīng)經(jīng)營面積積，聚焦焦株洲核核心商圈圈蘆淞區(qū)作作為項(xiàng)目目的老商商業(yè)區(qū)，是整個(gè)個(gè)株洲商商業(yè)區(qū)聚聚焦的區(qū)區(qū)域，商商業(yè)基礎(chǔ)礎(chǔ)雄厚，尤其是是服裝專專業(yè)批發(fā)發(fā)市場整整體規(guī)模模超過770萬平平米，市市場數(shù)量量超過440家以以上，經(jīng)經(jīng)營商戶戶130000多多家，除除此之外外，主要要商業(yè)街街純街鋪鋪容量近近5萬平平米，商商戶12200多多家，其其中：專業(yè)服裝裝批發(fā)市市場主要要面向湖湖南省內(nèi)內(nèi)、周邊邊省市下下級(jí)批發(fā)發(fā)市場、湖南省省及周邊邊省市零零售商戶戶。主題商城城如株洲洲百貨、千金廣廣場

20、等，面向整整個(gè)株洲洲市消費(fèi)費(fèi)群體。商業(yè)街街街鋪主要要立足于于周邊居居民群體體日常生生活必需需品、休休閑娛樂樂等消費(fèi)費(fèi)。主要經(jīng)營營業(yè)態(tài)以以餐飲、電腦服服務(wù)、電電腦通訊訊、服裝裝、金融融證券、美容美美發(fā)、日日用百貨貨、五金金建材、休閑娛娛樂、醫(yī)醫(yī)藥等業(yè)態(tài)名稱稱商戶數(shù)（家）比例（%）服裝155家家22%休閑娛樂樂106家家14%餐飲90家12%日用百貨貨82家11%美容美發(fā)發(fā)65家9%五金建材材60家8%醫(yī)藥51家7%電腦通訊訊48家7%金融證券券39家5%電腦服務(wù)務(wù)38家5%租金以株株洲百貨貨為核心心，最高高可達(dá)2230元元/m22月，呈呈現(xiàn)“以核心心商圈為為中心，逐漸遞遞減”的規(guī)律律蘆淞區(qū)整整體

21、租金金水平（專業(yè)批批發(fā)市場場除外，其租金金將著重重在專業(yè)業(yè)市場調(diào)調(diào)查中闡闡述）主主要分為為二個(gè)梯梯隊(duì)：第一梯隊(duì)隊(duì)以株洲洲百貨為為核心的的商圈，主力租租金基本本在7001220元/m2月之間間（以使使用面積積計(jì)算），最高高可達(dá)2230元元/m22月；第二梯隊(duì)隊(duì)以蘆淞淞路商業(yè)業(yè)街為核核心，其其主力租租金水平平在400600元/mm2月之間間，整體體呈現(xiàn)以以核心商商圈為中中心，往往外延伸伸呈現(xiàn)遞遞低的態(tài)態(tài)勢(shì)。二、石峰峰區(qū)商業(yè)業(yè)發(fā)展?fàn)顮顩r：17000多家經(jīng)經(jīng)營者，630000mm2商業(yè)經(jīng)經(jīng)營面積積，打造造株洲“北商圈圈”石峰區(qū)商商業(yè)發(fā)展展呈現(xiàn)兩兩極化發(fā)發(fā)展的態(tài)態(tài)勢(shì)，工工業(yè)區(qū)與與商業(yè)區(qū)區(qū)依據(jù)商商業(yè)的運(yùn)運(yùn)

22、營規(guī)律律逐漸脫脫離，目目前已經(jīng)經(jīng)形成了了以“清石廣廣場”、“步步高高超市”、“響石廣廣場”、“杉木塘塘”為核心心的四大大商業(yè)組組團(tuán)，聚聚集了117000多家經(jīng)經(jīng)營商戶戶，6330000多平米米的商業(yè)業(yè)經(jīng)營面面積，主主要立足足于株洲洲化工集集團(tuán)、株株洲冶煉煉廠、株株洲棟梁梁廠以及及周邊的的居民生生活消費(fèi)費(fèi)，經(jīng)營營業(yè)態(tài)涉涉及555個(gè)品種種，以日日用品、餐飲、電腦服服務(wù)、建建材五金金、休閑閑娛樂、車輛維維修、美美容美發(fā)發(fā)、醫(yī)藥藥為主。業(yè)態(tài)名稱稱商戶數(shù)（家）比例（%）餐飲17415%日用百貨貨16115%休閑娛樂樂15014%建材五金金14213%美容美發(fā)發(fā)11210%車輛維修修858%電腦服務(wù)務(wù)66

23、6%服裝515%醫(yī)藥505%圖書音像像353%金融證券券323%通信313%租金100-600元/mm2月之間間，并呈呈現(xiàn)“以核心心商圈為為中心，逐漸遞遞減”的規(guī)律律石峰區(qū)主主力租金金水平基基本在330-440元/m2月之間間（以使使用面積積計(jì)算），其中中清水路路租金水水平最低低在100-200元/mm2月之間間，四個(gè)個(gè)核心商商業(yè)區(qū)域域租金水水平為最最高，在在40-60元元/m22月之間間，以核核心商圈圈為中心心，往外外延伸呈呈現(xiàn)遞低低的態(tài)勢(shì)勢(shì)，基本本租金在在20-30元元/m22月之間間。三、荷塘塘區(qū)商業(yè)業(yè)發(fā)展?fàn)顮顩r：新華西路路貫通全全區(qū)商業(yè)業(yè)經(jīng)濟(jì)，商業(yè)街街的發(fā)展展尚須時(shí)時(shí)日荷塘區(qū)區(qū)位于株株

24、洲市的的東北區(qū)區(qū)，以新新華西路路貫通區(qū)區(qū)內(nèi)商業(yè)業(yè)經(jīng)濟(jì)，靠近百百貨大樓樓的區(qū)域域商業(yè)氣氣氛濃厚厚；荷塘塘區(qū)的商商業(yè)街重重心在靠靠近株洲洲市的百百貨大樓樓商圈的的城區(qū)，從重點(diǎn)點(diǎn)調(diào)查的的新華西西路（株株百至鉆鉆石路口口段）、人民中中路、鉆鉆石路統(tǒng)統(tǒng)計(jì)來看看，共有有商家6680家家，營業(yè)業(yè)面積1188224m22，共有有業(yè)態(tài)444種，其中五五金建材材、生產(chǎn)產(chǎn)資料、餐飲、士多店店最為突突出。一一方面反反映了該該區(qū)利用用鐵路運(yùn)運(yùn)輸發(fā)達(dá)達(dá)，靠近近石峰、荷塘工工業(yè)區(qū)的的優(yōu)勢(shì)提提供全市市五金建建材、生生產(chǎn)資料料產(chǎn)品；從餐飲飲、士多多店、美美容美發(fā)發(fā)的比例例，也可可看出該該區(qū)立足足株洲硬硬質(zhì)合金金集團(tuán)、株洲車車輛

25、廠等等工廠區(qū)區(qū)消費(fèi)群群的特點(diǎn)點(diǎn)。業(yè)態(tài)名稱稱商戶數(shù)（家）比例（%）五金建材材15428%餐飲8114%休閑娛樂樂5811%士多店6111%生產(chǎn)資料料5310%美容美發(fā)發(fā)428%服裝零售售306%醫(yī)藥153%招牌制作作143%蛋糕西餅餅112%修理92%金融證券券102%20880元的的租金水水平，租租金水平平以新華華西路為為中心，向周圍圍遞減荷荷塘區(qū)大大部分地地區(qū)距市市區(qū)較遠(yuǎn)遠(yuǎn)，并且且該區(qū)自自身消費(fèi)費(fèi)能力有有限，故故租金在在2080元元浮動(dòng)；人民中中路由于于街道老老化，故故租金不不如與其其平行的的建湘中中路，租租金在334660元之之間；鉆鉆石路租租金在220440元之之間。整整個(gè)區(qū)域域租金水水

26、平以新新華西路路為中心心，向周周圍遞減減。四、天元元區(qū)商業(yè)業(yè)發(fā)展?fàn)顮顩r：950多多家商戶戶，約4450000M22經(jīng)營面面積，組組建株洲洲“西部商商圈”天元區(qū)依依托住宅宅開發(fā)，逐漸形形成了兩兩大核心心商圈，即：長長江廣場場商圈和和炎帝廣廣場商圈圈，兩大大商圈不不但滿足足了周邊邊居民的的生活需需要，同同時(shí)也帶帶來了天天元區(qū)商商業(yè)的繁繁榮。目前天元元區(qū)主要要商業(yè)街街約有經(jīng)經(jīng)營商戶戶9500多家，總經(jīng)營營面積約約450000MM2，還已全全國聞名名的炎帝帝為名興興建了占占地約2200000M22的炎帝帝廣場，它即宏宏揚(yáng)了株株洲淵源源悠久的的歷史文文化。還還豐富了了廣大天天元區(qū)市市民的娛娛樂文化化生活

27、。天元區(qū)商商業(yè)街涉涉及經(jīng)營營品種約約57種種左右，其中主主要經(jīng)營營業(yè)態(tài)有有：辦公公、餐飲飲、服裝裝、副食食、建材材、金融融證券、美容美美發(fā)、五五金、小小百貨、休閑娛娛樂、醫(yī)醫(yī)藥、裝裝飾等。業(yè)態(tài)名稱稱商戶數(shù)（家）比例（%）休閑娛樂樂15222%餐飲9614%小百貨8612%美容美發(fā)發(fā)7010%建材446%裝飾436%醫(yī)藥426%副食355%辦公335%五金243%金融證券券243%服裝203%文具183%廣告162%商業(yè)發(fā)展展?jié)摿蘧薮螅曛曛蕖拔鞑可躺倘Α睗u顯雛雛形天元區(qū)商商圈整體體租金水水平在33050元元/m22月之間間，主要要原因是是天元區(qū)區(qū)近年來來住宅大大量開發(fā)發(fā)，帶來來了鼎盛盛人氣，

28、從而也也帶來了了商業(yè)的的繁榮，但商業(yè)業(yè)的發(fā)展展也存在在一個(gè)過過程，目目前天元元區(qū)具有有特色的的商業(yè)街街如府前前路、中中興路商商業(yè)街相相對(duì)成熟熟，租金金水平達(dá)達(dá)到70080元元/m22月，其其它區(qū)域域目前商商業(yè)發(fā)展展情況一一般?？偨Y(jié)：通過株洲洲零售商商業(yè)市場場調(diào)查可可以看出出，株洲洲零售商商業(yè)的三三大特點(diǎn)點(diǎn)1、地段段：2、龍頭頭商家效效應(yīng)：3、商圈圈輻射面面：株洲目前前商業(yè)以以株百為為中心，其它各各區(qū)步行行街為輔輔的商業(yè)業(yè)格局。株百商商圈以地地理位置置優(yōu)越、株洲百百貨為龍龍頭，帶帶動(dòng)周邊邊街區(qū)的的業(yè)態(tài)發(fā)發(fā)展，人人氣旺，租金高高（最高高可達(dá)2230元元/m22月）；是株株洲市民民購物休休閑的首首選

29、區(qū)域域，其它它各區(qū)的的步行街街由于地地段、位位置、缺缺少龍頭頭商家及及周邊消消費(fèi)力的的制約，普遍租租金較低低約500-700元/ mm2月月。第二部分分：項(xiàng)目目各部分分經(jīng)營定定位經(jīng)營定位位是商業(yè)業(yè)運(yùn)營的的靈魂，準(zhǔn)確的的經(jīng)營定定位是項(xiàng)項(xiàng)目成功功運(yùn)作的的前提和和保證。項(xiàng)目的經(jīng)經(jīng)營定位位建立在在對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目的地地塊和建建筑特點(diǎn)點(diǎn)、周邊邊整體的的商業(yè)氛氛圍、株株洲市商商業(yè)發(fā)展展的整體體情況的的全面把把握以及及借鑒全全國各成成功商業(yè)業(yè)街運(yùn)作作的先進(jìn)進(jìn)經(jīng)驗(yàn)和和基礎(chǔ)之之上。一、經(jīng)營營定位的的依據(jù)：項(xiàng)目一期期是整個(gè)個(gè)建寧購購物公園園的啟動(dòng)動(dòng)工程，肩負(fù)著著二期能能否成功功開發(fā)的的重任，因此其其運(yùn)作的的成功是是整個(gè)

30、項(xiàng)項(xiàng)目成功功的關(guān)鍵鍵，因此此借鑒全全國著名名商業(yè)步步行街的的經(jīng)驗(yàn)和和地塊特特點(diǎn)，品品牌大商商家、經(jīng)經(jīng)營檔次次是樹立立項(xiàng)目整整體形象象的關(guān)鍵鍵。因此一期期的項(xiàng)目目定位，必須以以“主力大大商家”為經(jīng)營營的核心心和龍頭頭，在項(xiàng)項(xiàng)目最為為核心的的位置引引進(jìn)知名名品牌大大商家，帶動(dòng)項(xiàng)項(xiàng)目的良良性運(yùn)作作，同時(shí)時(shí)其它業(yè)業(yè)態(tài)與品品牌大商商家形成成互補(bǔ)和和連動(dòng)，形成以以“中檔為為主體，兼顧低低檔”集購物物、休閑閑、娛樂樂為一體體的商業(yè)業(yè)步行街街，成為為株洲未未來商業(yè)業(yè)的名片片和代名名詞。1、項(xiàng)目目地塊的的特點(diǎn)：項(xiàng)目地地塊呈長長條形，且有高高差，一一期主要要以街的的形式存存在，結(jié)結(jié)合商業(yè)業(yè)步行街街形成以以中檔服服

31、裝、電電子數(shù)碼碼、珠寶寶眼鏡、皮具鞋鞋包、社社區(qū)服務(wù)務(wù)等為一一體的多多種業(yè)態(tài)態(tài)綜合體體。2、借鑒鑒全國著著名商業(yè)業(yè)街成功功經(jīng)驗(yàn)：品牌大大商家、主題商商城的龍龍頭效應(yīng)應(yīng)，對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目的經(jīng)經(jīng)營和價(jià)價(jià)值的提提升作用用。3、株洲洲目前商商業(yè)的現(xiàn)現(xiàn)狀：株株洲目前前的商業(yè)業(yè)主體集集中在以以株洲百百貨為核核心的區(qū)區(qū)域，株株洲百貨貨對(duì)其周周邊商業(yè)業(yè)的帶動(dòng)動(dòng)性，更更加說明明品牌大大商家和和主力店店對(duì)商業(yè)業(yè)發(fā)展的的重要性性和巨大大的提升升作用。4、本項(xiàng)項(xiàng)目自身身的特點(diǎn)點(diǎn)：地段和交交通：項(xiàng)項(xiàng)目位于于株洲市市主干道道建設(shè)路路與蘆淞淞路、解解放街圍圍合區(qū)域域，是株株洲城市市的起源源和商業(yè)業(yè)的發(fā)源源地規(guī)模：項(xiàng)項(xiàng)目為株株洲首個(gè)

32、個(gè)40萬萬平米超超級(jí)巨無無霸，是是株洲首首個(gè)主題題式商業(yè)業(yè)步行街街，大規(guī)規(guī)模必將將形成大大輻射。建筑及環(huán)環(huán)境：項(xiàng)項(xiàng)目建筑筑以現(xiàn)代代風(fēng)格為為主體，突出從從古到今今，從古古典到現(xiàn)現(xiàn)代的飛飛越，通通過建筑筑展現(xiàn)株株洲的城城市歷史史發(fā)展。環(huán)境以以“華夏神神農(nóng)炎帝帝”為主線線，輔以以現(xiàn)代的的園林、景觀，充分挖挖掘株洲洲本土文文化，成成為株洲洲的標(biāo)志志性建筑筑，吸引引旺盛人人氣，人人旺則財(cái)財(cái)旺。二、項(xiàng)目目建筑各各部分概概況：建寧購物物公園一一期工程程位于株株洲市蘆蘆淞區(qū)，屬于株株洲市的的商業(yè)起起源區(qū)域域，東臨臨京廣線線，西臨臨湘江，南向以以解放街街為界，北向?yàn)闉檠馗勐仿?。?xiàng)目目為株洲洲市舊城城改造項(xiàng)項(xiàng)目建

33、寧寧休閑購購物公園園第一期期工程，包含多多層建筑筑構(gòu)成，總占地地面積5507443平米米，總建建筑面積積11005800.8平平米。項(xiàng)目整整體建筑筑分布情情況一覽覽表：工程項(xiàng)目目建筑面積積（m22）建筑層高高商業(yè)面積積（m22）空中街市市215228平米米主體四層層，其中中一層街街鋪，二二、三層層復(fù)合式式鋪位，四層獨(dú)獨(dú)立間隔隔，單層層面積553822.255平米215228平米米湘銀大廈廈172884平米米主體十六六層，其其中商業(yè)業(yè)一至三三層35644平米影視大廈廈359111平米米臨沿港港路4層層環(huán)形區(qū)區(qū)域6層層臨建設(shè)設(shè)南路66層單層面積積約71182.2平米米294000平米米商鋪一104

34、774平米米主體六層層，商業(yè)業(yè)二層（19444平米米）+地地下屋（8699平米）47577平米商鋪二22477平米主體三層層，單層層面積7749平平米22477平米商鋪三32100平米主體三層層，單層層面積110700平米32100平米一號(hào)樓290平平米左右右主體二層層，單層層面積1145平平米290平平米二號(hào)樓115220平米米左右主體六層層，商業(yè)業(yè)二層，單層面面積約119200平米38400平米三號(hào)樓51066平米主體六層層，商業(yè)業(yè)二層，單層面面積約111411平米22822平米四號(hào)樓26144.8平平米主體六層層，商業(yè)業(yè)二層，單層面面積約5591.4平米米11833平米五號(hào)樓396平平米

35、主體二層層，單層層面積約約1988平米396平平米三、項(xiàng)目目具體的的經(jīng)營定定位：項(xiàng)目一期期的整體體業(yè)態(tài)經(jīng)經(jīng)營定位位以超市市、主題題商場為為經(jīng)營核核心和龍龍頭，中中低檔服服裝、飲飲食、娛娛樂、文文體用品品為輔。具體細(xì)細(xì)化如下下：以大商家家為經(jīng)營營核心和和龍頭，大商家家業(yè)態(tài)涉涉及：超超市、百百貨、電電器、影影視等結(jié)合地塊塊特點(diǎn)和和各類業(yè)業(yè)態(tài)的經(jīng)經(jīng)營面積積需求進(jìn)進(jìn)行相應(yīng)應(yīng)的業(yè)態(tài)態(tài)定位整體經(jīng)營營定位的的檔次以以中檔為為主，兼兼顧低檔檔。經(jīng)營定位位業(yè)態(tài)涉涉及服裝裝、餐飲飲、KTTV、酒酒吧、娛娛樂、文文體用品品、日常常生活配配套、小小飾品、鞋包皮皮具等。1、超市市、主題題商城超市、主主題商城城是本項(xiàng)項(xiàng)目

36、相對(duì)對(duì)完整的的地塊，并且處處于項(xiàng)目目一期最最中心的的位置，在整個(gè)個(gè)項(xiàng)目也也處于中中心，因因此其經(jīng)經(jīng)營定位位的方向向是項(xiàng)目目一期的的核心，也是本本項(xiàng)目成成功與否否的前提提，通過過對(duì)全國國其它成成功商業(yè)業(yè)街的調(diào)調(diào)查，成成功商業(yè)業(yè)街基本本具備三三大特點(diǎn)點(diǎn)：以品牌牌大商家家為經(jīng)營營核心建筑風(fēng)風(fēng)格、景景觀規(guī)劃劃有其獨(dú)獨(dú)特的亮亮點(diǎn)位于城城市的核核心區(qū)域域，積聚聚旺盛人人氣。超市、主主題商城城區(qū)域的的經(jīng)營定定位將以以主題商商城、超超市百貨貨為主體體，商業(yè)業(yè)模式以以室外商商業(yè)街和和室內(nèi)商商業(yè)街相相融合的的形式出出現(xiàn)，主主體區(qū)域域以主題題商城、超市百百貨為主主，街鋪鋪和內(nèi)街街鋪輔助助以與主主題商城城、超市市百貨

37、互互補(bǔ)的經(jīng)經(jīng)營業(yè)態(tài)態(tài)。依據(jù)超市市、主題題商城目目前的整整體建筑筑結(jié)構(gòu)布布局，以以及定位位業(yè)態(tài)對(duì)對(duì)面積的的需求等等因素，劃分為為西、中中、東三三個(gè)區(qū)域域，其中中：負(fù)一層中中間區(qū)域域和一、二層中中間和西西側(cè)區(qū)域域作為百百貨超市市區(qū)域負(fù)一層西西邊區(qū)域域以室內(nèi)內(nèi)商業(yè)街街的形式式劃分，以柜臺(tái)臺(tái)或獨(dú)立立式鋪位位進(jìn)行百百貨超市市的互補(bǔ)補(bǔ)經(jīng)營業(yè)業(yè)態(tài)定位位，如茶茶葉、糖糖煙酒、柯達(dá)沖沖印、食食品、花花店、床床上用品品等負(fù)一層?xùn)|東側(cè)區(qū)域域和一、二層的的東側(cè)區(qū)區(qū)域作為為中低檔檔女性主主題商城城“女人世世界”的經(jīng)營營定位，主要經(jīng)經(jīng)營業(yè)態(tài)態(tài)涉及服服裝、內(nèi)內(nèi)衣、鞋鞋包、飾飾品、化化妝品、職業(yè)裝裝、休閑閑服裝、美甲等等三層

38、以上上區(qū)域整整體承租租大商家家，可供供選擇業(yè)業(yè)態(tài)為：書城和和美容美美體、健健身俱樂樂部等大大商家樓層經(jīng)營定位位備注負(fù)一層西側(cè)：茶茶葉、糖糖煙酒、柯達(dá)沖沖印、食食品、花花店、床床上用品品等主要以百百貨超市市互補(bǔ)的的經(jīng)營業(yè)業(yè)態(tài)的定定位中間：百百貨超市市引進(jìn)相應(yīng)應(yīng)的大商商家如沃沃爾瑪、新一佳佳、家樂樂福、步步步高、家潤多多等，主主體在一一層，負(fù)負(fù)一層僅僅有部分分區(qū)域東側(cè)：女女性主題題商城女人世世界，業(yè)業(yè)態(tài)為服服裝、化化妝品、小飾品品、鞋包包、職業(yè)業(yè)裝、休休閑裝、美甲、美容美美體等以中低檔檔女性一一站式主主題商城城為經(jīng)營營定位一、二層層?xùn)|側(cè)：女女性主題題城女人世世界與負(fù)一層層連為一一體經(jīng)營營其他部分分

39、：百貨貨超市與負(fù)一層層連為一一體經(jīng)營營三層引進(jìn)書城城和美容容美體、健身俱俱樂部等等大商家家具體需要要依據(jù)大大商家的的實(shí)際需需要面積積進(jìn)行整整合2、商鋪鋪一、商商鋪二商鋪一臨臨解放街街區(qū)域以以餐飲、美容美美發(fā)、醫(yī)醫(yī)藥、小小型士多多店等社社區(qū)便利利服務(wù)為為主體經(jīng)經(jīng)營定位位商鋪一地地下層、商鋪二二的一層層定位為為“美食一一條街”，業(yè)態(tài)態(tài)以茶吧吧、各類類小吃為為主。商鋪一的的一層和和商鋪二二的二、三層作作為以休休閑娛樂樂為經(jīng)營營定位，整體承承租大商商家。經(jīng)營定定位一覽覽表：名稱經(jīng)營定位位商鋪一地下層：美食廣廣場街鋪：社社區(qū)消費(fèi)費(fèi)業(yè)態(tài)二層：休休閑娛樂樂，整體體承租大大商家商鋪二一層：美美食廣場場二、三層

40、層：休閑閑娛樂，整體承承租大商商家3、空中中街市空中街市市是項(xiàng)目目商業(yè)街街的主體體部分，整個(gè)街街區(qū)涉及及水系及及多個(gè)主主體廣場場，是項(xiàng)項(xiàng)目未來來的窗口口，依據(jù)據(jù)建筑的的基本情情況，建建議經(jīng)營營樓層為為一至四四層，其其整體經(jīng)經(jīng)營定位位以中檔檔為主體體，其中中：一樓街鋪鋪涉及定定位業(yè)態(tài)態(tài)以珠寶寶首飾、服裝、鞋包、眼鏡、化妝品品、美容容美發(fā)、餐飲等等。二樓、三三樓、四四樓可以以考慮作作為一個(gè)個(gè)整體的的功能進(jìn)進(jìn)行規(guī)劃劃，出處處其面積積的考慮慮，經(jīng)營營業(yè)態(tài)涉涉及酒吧吧、餐吧吧、網(wǎng)吧吧、茶吧吧、美容容院、健健身俱樂樂部等。樓層經(jīng)營定位位備注一樓街鋪鋪珠寶首飾飾、服裝裝、鞋包包、皮具具、眼鏡鏡、化妝妝品、美

41、美容美發(fā)發(fā)、餐飲飲等以中檔為為主體，基本以以各類業(yè)業(yè)態(tài)的品品牌店形形式出現(xiàn)現(xiàn)，同時(shí)時(shí)可根據(jù)據(jù)實(shí)際情情況劃分分為專業(yè)業(yè)街區(qū)二樓、三三樓以休閑、娛樂為為主體，涉及網(wǎng)網(wǎng)吧、餐餐吧、茶茶吧、酒酒吧、健健身俱樂樂部、美美容等可根據(jù)業(yè)業(yè)態(tài)劃分分為專業(yè)業(yè)街區(qū)，將二、三樓在在目前鋪鋪位規(guī)劃劃的基礎(chǔ)礎(chǔ)上進(jìn)行行橫向分分割，增增強(qiáng)可售售性，同同時(shí)二、三、四四樓作為為復(fù)式鋪鋪位處理理。四樓與二、三三層一起起作為復(fù)復(fù)式鋪位位處理，四層作作為空中中花園。4、湘銀銀大廈湘銀大廈廈毗鄰株株洲電腦腦大市場場及通訊訊市場，其經(jīng)營營定位可可以作為為電腦通通訊市場場的延伸伸，以寫寫字樓與與酒店、電腦、精品數(shù)數(shù)碼為主主體，局局部輔助助

42、以商務(wù)務(wù)配套。具體的功功能劃分分如下：樓層經(jīng)營定位位備注一層電腦及數(shù)數(shù)碼專賣賣店一分為二二，以純純街鋪的的形式進(jìn)進(jìn)行經(jīng)營營二、三層層中西餐飲飲大商家家整體承承租滿足寫字字樓辦公公群體商商務(wù)的需需要四層以上上寫字樓或或產(chǎn)權(quán)式式酒店5、一號(hào)號(hào)樓、二二號(hào)樓、三號(hào)樓樓、四號(hào)號(hào)樓、五五號(hào)樓項(xiàng)目一、二、三三、四、五號(hào)樓樓，處于于居民聚聚集區(qū)，日常生生活消費(fèi)費(fèi)品的需需要強(qiáng)勁勁，因此此，對(duì)于于一、二二、三、四、五五號(hào)樓的的經(jīng)營定定位主要要以社區(qū)區(qū)服務(wù)類類型業(yè)態(tài)態(tài)為主體體，如餐餐飲、小小型士多多店、醫(yī)醫(yī)藥、修修理等，但由于于株洲市市一中、株董路路小學(xué)、建寧幼幼兒園聚聚集周邊邊，因此此，對(duì)于于二、三三號(hào)樓的的經(jīng)營

43、定定位，局局部將以以立足于于青少年年學(xué)生服服務(wù)為主主，如文文具、圖圖書、辦辦公用品品、小飾飾品等。樓層經(jīng)營定位位備注二號(hào)樓社區(qū)便利利服務(wù)，局部以以株洲市市一中師師生需求求為主，涉及餐餐飲、醫(yī)醫(yī)藥、文文具、辦辦公用品品等在二號(hào)樓樓臨株洲洲市一中中的區(qū)域域設(shè)施休休閑設(shè)施施，在二二號(hào)樓環(huán)環(huán)繞區(qū)設(shè)設(shè)置“極限運(yùn)運(yùn)動(dòng)場”、“旱冰場場”等活動(dòng)動(dòng)設(shè)施，聚集人人氣三號(hào)樓社區(qū)便利利服務(wù)，局部以以株董路路小學(xué)、建寧幼幼兒園師師生需求求為主，涉及餐餐飲、醫(yī)醫(yī)藥、文文具、辦辦公用品品、玩具具、兒童童用品等等一號(hào)樓四號(hào)樓五號(hào)樓社區(qū)便利利服務(wù)涉涉及：干干洗店、醫(yī)藥、餐飲、蛋糕西西餅、電電器維修修等6、商鋪鋪三商鋪三位位于建

44、設(shè)設(shè)南路與與沿港路路交匯處處，形成成了相對(duì)對(duì)獨(dú)立的的一個(gè)區(qū)區(qū)域，因因此其一一樓街鋪鋪的經(jīng)營營定位以以社區(qū)服服務(wù)便利利為主體體，經(jīng)營營業(yè)態(tài)涉涉及：餐餐飲、美美容美發(fā)發(fā)、醫(yī)藥藥、修理理等，二二、三樓樓只租不不售，承承租休閑閑娛樂商商家，涉涉及餐飲飲、足浴浴等樓層經(jīng)營定位位備注一樓社區(qū)便利利服務(wù)立足于周周邊居民民日常生生活消費(fèi)費(fèi)二、三樓樓休閑娛樂樂大商家整整體承租租湘銀建寧購物公園營銷策劃報(bào)告之招商篇 世方物業(yè) 成就鋪王PAGE PAGE 69附圖：11期整體體業(yè)態(tài)定定位分布布圖第三部分分：項(xiàng)目目各部分分招商平平面分割割一、商城城銷售平平面圖分分割分割割原則以墻、柱柱為基準(zhǔn)準(zhǔn)，以主主通道為為人流導(dǎo)導(dǎo)

45、向，合合理設(shè)置置通道走走向與寬寬度。保保持商場場的通暢暢與美化化商場整整體布局局；充分兼顧顧銷售與與經(jīng)營的的關(guān)系，鋪位分分割做到到可分可可合“分小易易售，合合大好用用”；與銷售價(jià)價(jià)格綜合合考慮，合理設(shè)設(shè)置鋪位位總值，利于銷銷售。主、輔通通道，人人流導(dǎo)向向?qū)︿佄晃煌茝V的的影響；單鋪進(jìn)深深、面寬寬比例對(duì)對(duì)鋪位推推廣的影影響；帶4編號(hào)號(hào)鋪位的的銷售。具體體分割說說明：項(xiàng)目一期期從建筑筑結(jié)構(gòu)上上以步行行街為主主，各單單體建筑筑主要形形成以街街鋪為主主體的商商業(yè)建筑筑結(jié)構(gòu)，因此，除了主主題商城城需要進(jìn)進(jìn)行內(nèi)部部的分割割外，其其他部分分鋪位僅僅做小幅幅調(diào)整，以適合合經(jīng)營及及銷售即即可，不不需要進(jìn)進(jìn)行大幅幅

46、的鋪位位分割。街鋪的的劃分：街鋪的主主力鋪位位使用面面積控制制在300-400平米之之間，即即能保證證可銷售售性，同同時(shí)又能能保證后后續(xù)實(shí)際際經(jīng)營的的需要。主題商商城的劃劃分：項(xiàng)目涉及及具體細(xì)細(xì)部劃分分的主要要為影視視廣場區(qū)區(qū)域，同同時(shí)由于于引進(jìn)大大商家，進(jìn)行具具體分割割的又集集中在女女人世界界區(qū)域及及超市輔輔營區(qū)。女人世界界和超市市輔營區(qū)區(qū)：女人人世界和和超市輔輔營區(qū)根根據(jù)其經(jīng)經(jīng)營定位位，結(jié)合合項(xiàng)目商商業(yè)價(jià)值值的最大大化，將將負(fù)一層層的女人人世界和和超市輔輔營區(qū)規(guī)規(guī)劃為“室內(nèi)步步行街”，在主主通道中中設(shè)置休休閑景觀觀區(qū)，兩兩側(cè)形成成獨(dú)立鋪鋪位，一一方面提提升輔營營區(qū)和女女人世界界的商業(yè)業(yè)價(jià)值

47、，另一方方面與項(xiàng)項(xiàng)目商業(yè)業(yè)步行街街相呼應(yīng)應(yīng)。分割割圖（待待設(shè)計(jì)院院詳細(xì)圖圖紙出具具后，提提供具體體的鋪位位分割圖圖）數(shù)據(jù)說明明主通道：4.22米，輔輔通道：2.55米主力鋪位位：開間間2-22.5米米，進(jìn)深深3-44米，單單個(gè)鋪位位主力使使用面積積10平平米左右右。二、商場場鋪位平平面分割割與銷售售的相關(guān)關(guān)聯(lián)系通過平面面分割將將鋪位分分成各種種面積單單位，根根據(jù)價(jià)格格等相關(guān)關(guān)條件，合理控控制鋪位位總值在在市場可可接受范范圍內(nèi)。同時(shí)，降低置置業(yè)門檻檻，擴(kuò)大大客戶層層面。通過鋪位位分割合合理布置置主、輔輔通道、人流通通道、賣賣場、布布局、休休閑空間間，為鋪鋪位今后后升值奠奠定硬件件基礎(chǔ)，也為銷銷售

48、創(chuàng)造造了有利利條件。合理設(shè)置置單鋪進(jìn)進(jìn)深、面面寬比例例；回避帶44編號(hào)鋪鋪位的銷銷售。三、項(xiàng)目目各建筑筑具體平平面分割割項(xiàng)目主要要以街鋪鋪的形式式存在，除個(gè)別別單體需需要進(jìn)行行內(nèi)部詳詳細(xì)規(guī)劃劃外，其其它單體體建筑基基本以劃劃分街鋪鋪為主。在堅(jiān)持上上述原則則的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，結(jié)結(jié)合項(xiàng)目目各單體體建筑的的特點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目目各組成成建筑單單體進(jìn)行行平面分分割，主主要說明明如下：（詳見見各單體體建筑平平面分割割平面圖圖）1、影視視廣場平平面分割割影視廣場場是項(xiàng)目目需要進(jìn)進(jìn)行內(nèi)部部規(guī)劃的的單體建建筑，且且影視廣廣場的規(guī)規(guī)劃以品品牌大商商家+女女人世界界+超市市輔營區(qū)區(qū)為主體體，對(duì)其其平面分分割主要要分為以以下三種

49、種形式：形式一：室內(nèi)步步行街主要規(guī)劃劃在負(fù)一一層的女女人世界界和超市市輔營區(qū)區(qū)，通過過環(huán)境景景觀規(guī)劃劃與室外外步行街街相融合合，吸引引并更有有效的引引導(dǎo)人流流，具體體規(guī)劃參參數(shù)如下下：通道控制制在4.2米左左右：其其中1.2米，設(shè)置雙雙排休閑閑座椅，休閑椅椅兩側(cè)各各1.55米寬的的通道，鋪位規(guī)規(guī)劃為獨(dú)獨(dú)立式鋪鋪位。鋪位控制制在100平米左左右（使使用面積積）：室室內(nèi)步行行街以獨(dú)獨(dú)立鋪位位為主，單個(gè)鋪鋪位開間間控制在在2.55-3米米之間，進(jìn)深控控制在33-4米米之間。形式二：柜臺(tái)+敞開式式鋪位組組合主要規(guī)劃劃在品牌牌超市進(jìn)進(jìn)駐區(qū)域域，品牌牌大商家家進(jìn)駐部部分原則則上若資資金運(yùn)作作不存在在問題，

50、建議不不進(jìn)行銷銷售，但但劃分時(shí)時(shí)依然為為后期可可能銷售售做準(zhǔn)備備，依據(jù)據(jù)大商家家整體承承租的經(jīng)經(jīng)營特點(diǎn)點(diǎn)，劃分分原則上上盡量劃劃小利于于銷售，并輔以以長期委委托租賃賃策略。具體規(guī)規(guī)劃參數(shù)數(shù)如下：主通道：2米，輔輔通道11.8米米柜臺(tái)開間間：2米米左右柜臺(tái)進(jìn)深深：1.5米左左右，整整體使用用面積約約3平米米左右；敞開式鋪鋪位：開開間2-2.55米之間間，進(jìn)深深2-22.5米米之間，整體使使用面積積4-88平米之之間形式三：柜臺(tái)+獨(dú)立鋪鋪位組合合主要規(guī)劃劃在女人人世界的的一、二二層，綜綜合考慮慮可售性性及女人人世界實(shí)實(shí)際經(jīng)營營的需要要，柜臺(tái)臺(tái)主要以以經(jīng)營小小飾品、化妝品品等為主主，獨(dú)立立式鋪位位主

51、要以以經(jīng)營服服裝、皮皮具、鞋鞋類、箱箱包為主主，兼顧顧銷售及及經(jīng)營的的雙重性性。具體體參數(shù)如如下：主通道：2米，輔輔通道11.8米米柜臺(tái)開間間：2米米左右柜臺(tái)進(jìn)深深：1.5米左左右，整整體使用用面積約約3平米米左右；獨(dú)立式鋪鋪位：開開間2-2.55米之間間，進(jìn)深深2-33米之間間，整體體使用面面積4-8平米米之間2、空中中街市平平面分割割：空中街市市依據(jù)其其經(jīng)營定定位的特特點(diǎn)，兼兼顧銷售售及后期期經(jīng)營雙雙重性，對(duì)各樓樓層進(jìn)行行劃分，具體劃劃分如下下：1）、一一層街鋪鋪的劃分分：一層主要要依據(jù)空空中街市市現(xiàn)有的的柱網(wǎng)結(jié)結(jié)構(gòu)進(jìn)行行劃分，基本控控制單個(gè)個(gè)鋪位的的使用面面積244-400平米左左右，街

52、街鋪開間間4米，進(jìn)進(jìn)深依據(jù)據(jù)建筑固固有特點(diǎn)點(diǎn)，進(jìn)深深在6-10米米之間，同時(shí)單單個(gè)鋪位位內(nèi)設(shè)置置洗手間間?？罩薪质惺械慕咒佷伵R沿港港路與步步行街，是整個(gè)個(gè)項(xiàng)目最最為核心心的區(qū)域域，因此此24-40平平米的使使用面積積，一方方面能夠夠保證經(jīng)經(jīng)營的需需要，另另一方面面整體銷銷售價(jià)值值也因環(huán)環(huán)境、景景觀規(guī)劃劃得到有有效提升升，保證證投資者者能夠?qū)で蟮较嘞鄳?yīng)的價(jià)價(jià)值支撐撐點(diǎn)。2）、二二、三、四層鋪鋪位的分分割：空中街市市二、三三、四層層作為復(fù)復(fù)式鋪位位處理，經(jīng)營定定位以休休閑、娛娛樂為主主，業(yè)態(tài)態(tài)以茶吧吧、酒吧吧、足浴浴等為主主體，以以業(yè)態(tài)經(jīng)經(jīng)營的面面積需求求為依據(jù)據(jù)，將二二、三、四樓劃劃分為使使用

53、面積積56-72平平米左右右的單個(gè)個(gè)鋪位，單個(gè)鋪鋪位開間間8米左右右，進(jìn)深深7-110米左左右，一一方面保保證可售售性，另另一方面面兼顧業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營營的面積積需求。同時(shí)二二樓保證證連廊的的環(huán)通性性?？罩兄薪质腥龑颖毕蛳騼?nèi)廊全全部取消消，劃分分作為三三層鋪位位的內(nèi)陽陽臺(tái)，同同時(shí)三層層消防梯梯取消?？罩薪质惺芯o依步步行街主主體區(qū)域域，主打打環(huán)境及及品位，能夠最最直接的的欣賞到到項(xiàng)目的的環(huán)境景景觀系統(tǒng)統(tǒng)，在空空中街市市現(xiàn)有二二、三層層復(fù)式鋪鋪位的分分割的基基礎(chǔ)上，在三層層增設(shè)至至四層天天臺(tái)的樓樓梯間，充分將將四層的的現(xiàn)有平平臺(tái)利用用為二三三層鋪位位的花園園天臺(tái)，四樓各各鋪位之之間以柵柵欄間隔隔。四層

54、因?yàn)闉槭瞧脚_(tái)臺(tái)，可以以在平臺(tái)臺(tái)上設(shè)置置空中花花園，輔輔以綠化化，與其其外立面面形成立立體的景景觀系統(tǒng)統(tǒng)組合：該改動(dòng)動(dòng)一是在在商戶在在未來的的經(jīng)營中中可以在在空中花花園中設(shè)設(shè)置休閑閑茶座，提升經(jīng)經(jīng)營的品品味和商商業(yè)經(jīng)營營價(jià)值；二是面面通過三三層觀景景陽臺(tái)及及四層空空中觀景景天臺(tái)，制造成成空中街街市立體體的環(huán)境境景觀系系統(tǒng)，進(jìn)進(jìn)一步提提升空中中街市二二三層復(fù)復(fù)式鋪位位的銷售售。3、商鋪鋪一、商商鋪二平平面分割割：商鋪一、商鋪二二由于其其地段相相對(duì)遠(yuǎn)離離步行街街的核心心區(qū)域，人流導(dǎo)導(dǎo)向存在在著一定定的困難難，因此此為提升升商鋪一一、商鋪鋪二的商商業(yè)價(jià)值值，對(duì)商商鋪一、商鋪二二進(jìn)行平平面分割割如下：1

55、）、商商鋪一、商鋪二二一層平平面布置置：商鋪一由由于進(jìn)深深太深，開間和和進(jìn)深不不合理，因此需需要進(jìn)行行調(diào)整，將進(jìn)深深控制在在12米米左右，其余部部分，在在銷售過過程中作作為廚房房的功能能配套贈(zèng)贈(zèng)送，增增加可售售性。商鋪二沿沿1-116軸方方向豎向向進(jìn)行劃劃分，形形成朝五五金市場場和商鋪鋪一雙向向開門的的街鋪（朝五金金市場若若開間不不夠設(shè)置置單門，朝商鋪鋪一設(shè)置置雙門），單個(gè)個(gè)鋪位面面積488平米左左右（開開間4米米，進(jìn)深深12米米），保保證了經(jīng)經(jīng)營定位位的經(jīng)營營性。同時(shí)將洗洗手間設(shè)設(shè)置在商商鋪二的的北側(cè)。商鋪一一一層街鋪鋪：開間間：4.2米，進(jìn)深115.77米，單單個(gè)鋪位位使用面面積655.9

56、44平米。商鋪二一一層街鋪鋪：開間間：4米米，進(jìn)深深12米米，單個(gè)個(gè)鋪位使使用面積積48平平米。2）、商商鋪一、商鋪二二二層平平面布置置A、西側(cè)側(cè)連廊修修改：商鋪一、商鋪二二西側(cè)銜銜接處的的門樓因因?yàn)橄婪赖脑蛞蛉コ?，同時(shí)為為保證環(huán)環(huán)通，商商鋪一、商鋪二二西側(cè)的的連廊直直接設(shè)置置樓梯下下至一層層。B、出入入口以及及住宅樓樓梯的更更改由于西側(cè)側(cè)的門樓樓因?yàn)橄涝蛞蛉コ?，為保證證整個(gè)二二層的環(huán)環(huán)通，提提升商業(yè)業(yè)價(jià)值，因此將將主入口口設(shè)置在在與東側(cè)側(cè)的門樓樓銜接處處。同時(shí)原住住宅的消消防樓梯梯，從臨臨解放街街區(qū)域上上高樓層層，影響響了街鋪鋪的完整整性，同同時(shí)減少少了街鋪鋪的商業(yè)業(yè)價(jià)值，因此，現(xiàn)

57、將原原住宅的的消防樓樓梯對(duì)解解放街設(shè)設(shè)置出入入口，統(tǒng)統(tǒng)一將出出入口設(shè)設(shè)置在通通過內(nèi)廊廊上下。C、增設(shè)設(shè)旋轉(zhuǎn)樓樓梯為滿足消消防的要要求，在在商鋪一一、商鋪鋪二的內(nèi)內(nèi)廓中間間區(qū)域，設(shè)置旋旋轉(zhuǎn)樓梯梯直接下下至一層層，以滿滿足消防防的要求求。同時(shí)旋轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)樓梯的的設(shè)置，一方面面滿足消消防車道道的要求求，另一一方面根根據(jù)廣場場的景點(diǎn)點(diǎn)、小品品進(jìn)行設(shè)設(shè)置，形形成有機(jī)機(jī)整體。目前商鋪鋪二與商商鋪一的的處理方方式，后后期的銷銷售壓力力仍然較較大，因因此，為為降低商商鋪二的的操作風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，建建議商鋪鋪二的二二、三層層不作為為復(fù)式鋪鋪位處理理，以休休閑、娛娛樂為經(jīng)經(jīng)營定位位，作為為公司的的長期收收益，不不考慮銷銷售。二

58、、三層層均作為為大開間間，不進(jìn)進(jìn)行詳細(xì)細(xì)的分割割，未來來根據(jù)商商戶的需需要進(jìn)行行分割，二、三三樓預(yù)留留洗手間間位置。同時(shí)將將二樓東東端的一一個(gè)鋪位位作為扶扶梯，作作為二樓樓與三樓樓之間的的連結(jié)通通道。4、湘銀銀大廈平平面分割割湘銀大廈廈一至三三層為商商鋪，四四層以上上為酒店店式寫字字樓，由由于酒店店式寫字字樓對(duì)開開間、進(jìn)進(jìn)深的要要求，因因此導(dǎo)致致湘銀大大廈的柱柱網(wǎng)結(jié)構(gòu)構(gòu)需要進(jìn)進(jìn)行全面面調(diào)整，以符合合標(biāo)準(zhǔn)酒酒店客房房對(duì)開間間和進(jìn)深深的要求求，因此此，結(jié)合合湘銀大大廈的經(jīng)經(jīng)營定位位對(duì)其平平面分割割如下：1）、湘湘銀大廈廈一層街街鋪鋪位位分割：湘銀大廈廈一層街街鋪，根根據(jù)柱網(wǎng)網(wǎng)結(jié)構(gòu)調(diào)調(diào)整后，沿解放放

59、街和沿沿步行街街區(qū)域進(jìn)進(jìn)深等分分，劃分分為一排排沿解放放街的街街鋪，一一排沿步步行街的的街鋪；開間依依據(jù)柱網(wǎng)網(wǎng)調(diào)整后后的開間間，保證證在3-5米之之間。2）、湘湘銀大廈廈二、三三層鋪位位分割：湘銀大廈廈二、三三層經(jīng)營營定位整整體承租租給中西西餐飲大大商家，作為酒酒店式寫寫字樓的的商務(wù)配配套，因因此，對(duì)對(duì)于湘銀銀大廈的的二、三三樓不作作鋪位分分割，保保持現(xiàn)有有的框架架結(jié)構(gòu)。3）、產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式酒酒店或?qū)憣懽謽欠址指睿合驺y大廈廈的寫字字樓主要要集中在在五至十十六層，同時(shí)建建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)上存在在著圓弧弧形的造造型，考考慮到寫寫字樓與與酒店標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)客房房的雙重重經(jīng)營定定位，鋪鋪位劃分分分為二二個(gè)部分分進(jìn)行：第一部

60、分分：規(guī)則則區(qū)域的的鋪位劃劃分規(guī)則區(qū)域域的鋪位位劃分單單間的開開間為44米左右右，進(jìn)深深6.88-7.1米之之間，通通道2.4米，獨(dú)立單單間預(yù)留留衛(wèi)生間間位置。第二部分分：圓弧弧形區(qū)域域的鋪位位劃分圓弧形區(qū)區(qū)域的鋪鋪位劃分分，以柱柱網(wǎng)結(jié)構(gòu)構(gòu)為基礎(chǔ)礎(chǔ)，同時(shí)時(shí)兼顧開開間大小小，形成成開間44.1米米-5米米，進(jìn)深深7.11米的單單間，以以及開間間3.88米-33米，進(jìn)進(jìn)深6.8米的的單間，通道22.4米米，獨(dú)立立單間預(yù)預(yù)留衛(wèi)生生間位置置。5、商鋪鋪三平面面分割：商鋪三也也主要為為街鋪形形式進(jìn)行行分割，為兼顧顧銷售及及經(jīng)營，主要分分割如下下：A、一樓樓臨建設(shè)設(shè)南路消消防梯更更改為鋪鋪位：考慮到臨臨建