貴陽商住樓項目商業(yè)計劃書交銀行

1、商業(yè)計劃書項 目目 研研 究究 報報 告告 編制時間間：報告編制制人員名名單項目負責(zé)責(zé)人：技術(shù)管理理負責(zé)人人：編制人：校核人： 審核人： 審定人名名單：目 錄一、公司司簡介二、總論論4三、項目目概況四、市場場研究分分析8五、項目目綜合定定位22六、項目目投資估估算34七、財務(wù)務(wù)分析42八、不確確定性分分析43九、風(fēng)險險分析與與對策47十、附表表49總 論1、研究究報告編編制依據(jù)據(jù)（1）貴貴陽市城城市規(guī)劃劃局貴貴陽市土土地使用用變更通通知書；（2）國國家計委委建設(shè)設(shè)項目經(jīng)經(jīng)濟評價價方法與與參數(shù)（第二二版）；（3）建建設(shè)部房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項項目經(jīng)濟濟評價方方法；（4）國國家計委委投資資項目可可行性研研

2、究指南南（試用用版）2、研究究報告研研究范圍圍根據(jù)地塊塊所處的的地理位位置，及及周遍環(huán)環(huán)境，主主要研究究地塊的的價值、建設(shè)規(guī)規(guī)模及功功能，住住宅及公公用工程程建設(shè)方方案，投投資估算算與資金金籌措，財務(wù)分分析、項項目經(jīng)濟濟效益評評價、敏敏感性分分析等。一、市場場研究分分析說明：該該項目所所處貴陽陽市云巖巖區(qū)宅吉吉小區(qū)永永安寺街街。下面面將對貴貴陽市、云巖區(qū)區(qū)、宅吉吉小區(qū)、項目地地塊市場場分別進進行分析析。（一）、貴陽房房地產(chǎn)市市場研究究1、政府府房地產(chǎn)產(chǎn)新政對對貴陽房房地產(chǎn)市市場的影影響隨著國家家一系列列房地產(chǎn)產(chǎn)新政出出臺并實實施，已已經(jīng)對全全國很多多地區(qū)、省市房房地產(chǎn)市市場產(chǎn)生生了相當(dāng)當(dāng)?shù)挠绊?/p>

3、響。但至少少目前看看來對貴貴陽房地地產(chǎn)市場場的影響響不大。貴陽地地產(chǎn)市場場在未來來的五年年內(nèi)將繼繼續(xù)保持持平穩(wěn)上上升、有有效需求求不斷增增長的趨趨勢。因為貴陽陽房地產(chǎn)產(chǎn)市場有有自己的的特殊性性：1、貴陽陽城市地地貌山多多平地較較少，人人口密度度，大市市區(qū)建設(shè)設(shè)用地極極其有限限，物以以稀為貴貴也就無無可厚非非。并且且在20003年年政府就就已出臺臺相關(guān)政政策，停停止限制制開發(fā)貴貴陽市內(nèi)內(nèi)住宅項項目。2、長期期以來貴貴陽居民民購房主主要以解解決居住住需求，改善居居住條件件為主，把購房房作為一一種投資資升值手手段在購購房目的的中所占占的比例例極小，惡意炒炒作哄抬抬房價的的現(xiàn)象僅僅為個別別，雖然然國土

4、資資源部首首批普通通住房用用地分配配貴陽分分到一杯杯羹，但但在貴陽陽房地產(chǎn)產(chǎn)市場大大環(huán)境之之下，國國家一系系列房地地產(chǎn)新政政的出臺臺對貴陽陽房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的影響是是有限的的。3、隨著著貴陽舊舊城改造造，大量量急需改改善住房房條件的的消費群群體以及及地州縣縣到貴陽陽經(jīng)商工工作的消消費群體體。并且且還有外外省的客客戶群體體。已逐逐漸形成成一個龐龐大的潛潛在消費費市場。新政給貴貴陽帶來來了整個個房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)的的大演變變，從220044年的老老八條到到今年的的新八條條，銀行行信貸緊緊縮政策策。使貴貴陽各家家地產(chǎn)發(fā)發(fā)展商從從過去獨獨立開發(fā)發(fā)運作項項目到增增強相互互合作，充分整合合各自資源源，對外外融資貸

5、貸款開發(fā)發(fā)。這一發(fā)展展方向也也是發(fā)展展商為適適應(yīng)整體體外部環(huán)環(huán)境變化化的所做做的自我我調(diào)整。否則將將面臨被被日益加加劇的市市場競爭爭給淘汰汰出局?？傊抡膶嵤┦ζ髽I(yè)業(yè)生存既既是全新新的挑戰(zhàn)戰(zhàn)，也蘊蘊涵著全全新的發(fā)發(fā)展機遇遇。2、貴陽陽房地產(chǎn)產(chǎn)市場供求求分析（信信息來源源市房管管局055年上半半年統(tǒng)計計數(shù)據(jù)）1、供應(yīng)應(yīng)方面：從土地購購置與開開發(fā)方面面:全市市土地開開發(fā)投資資0.991億元元,土地地購置費費6.997億元元,購置置土地面面積2001.116萬平平方米。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資方面面:房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資保保持快速速增長態(tài)態(tài)勢。全全市累計計完成投投資399.444億元,其中住住宅投資資

6、17.75億億元,經(jīng)經(jīng)濟適用用住房投投資4.29億億元,辦辦公樓11.477億元,商業(yè)營營業(yè)房33.788億元,其他116.443億元元。商品品房施工工(新開開工)、竣工方方面:商商品房施施工面積積穩(wěn)定增增長。商商品房累累計施工工面積111366.288萬平方方米,其其中住宅宅8477.555萬平方方米,辦辦公樓667.881萬平平方米,商業(yè)營營業(yè)房1157.64萬萬平方米米,其他他63.28萬萬平方米米。2、需求求方面：從商品房房預(yù)銷售售情況來來看:首首先,商商品房批批準(zhǔn)預(yù)售售面積呈呈上升態(tài)勢勢,商品品房上市市速度放放緩,市市場供給給壓力得得到有效效緩解。商品房房預(yù)銷售售登記面面積有所所上升

7、，同比去去年市場場需求不不斷增大大。20005年年1-66月，貴貴陽市商商品房預(yù)預(yù)銷售登登記面積積1444.233萬平方方米，同同比上升升12.74%，其中中住宅面面積1334.001萬平平方米，同比上上升133.499% 。 圖15：貴陽市市20005年以以來商品品房預(yù)銷銷售登記記面積變變化示意意圖圖16：貴陽市市20005年11-6月月商品房房預(yù)銷售售登記面面積結(jié)構(gòu)構(gòu)示意圖圖在商品房房預(yù)銷售售登記面面積中，住宅1144.23萬萬平方米米占922.911%，辦辦公房55.511萬平方方米占33.822%，商商業(yè)營業(yè)業(yè)房4.15萬萬平方米米占2.88%。從目前貴貴陽房地地產(chǎn)政府府部門相相關(guān)信息

8、息來看，貴陽地地產(chǎn)投資資開發(fā)量量、銷售售總體形形式、市場供供求關(guān)系系綜合因因素來看看，本項項目開發(fā)發(fā)所處的的宏觀外部部總體環(huán)環(huán)境較好好。有利利于企業(yè)業(yè)穩(wěn)健可可持續(xù)經(jīng)經(jīng)營。2、云巖巖區(qū)房地地產(chǎn)市場場研究1、去年年，該區(qū)區(qū)國內(nèi)生生產(chǎn)總值值1111.688億元（區(qū)域），增長長11.6%，其中第第一產(chǎn)業(yè)業(yè)增加值值0.442億元元，增長長0.22%，第第二產(chǎn)業(yè)業(yè)增加值值57.55億億元，增增長100.6%，第三三產(chǎn)業(yè)增增加值553.772億元元，增長長13%；財政政總收入入完成66.766億元，增長332.339%，其中地地方財政政收入完完成4.3億元元，增長長39.50%，凈增增1.22億，創(chuàng)創(chuàng)歷史最

9、最高水平平。2、在119999年就被被列為全全省首批批建設(shè)的的20個個經(jīng)濟強強區(qū)之一的的云巖區(qū)區(qū)，為繼繼續(xù)保持持領(lǐng)先勢勢頭，該該區(qū)決策策者結(jié)合合區(qū)情提提出了“對內(nèi)挖挖潛，對對外擴張張”、“空間有有限，發(fā)發(fā)展無限限”的經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展展方針，并將質(zhì)質(zhì)量做好好、數(shù)量量做多、規(guī)模做做大、速速度做快快，甩掉掉追兵，拉開距距離，大大步前進進作為今今年經(jīng)濟濟工作的的具體目目標(biāo)。3、宅吉吉小區(qū)區(qū)區(qū)域市場場分析1）、區(qū)區(qū)域優(yōu)勢勢分析（S）1、宅吉吉辦事處處位于貴貴陽市城城區(qū)東北北角，地地處城郊郊結(jié)合部部，轄區(qū)區(qū)面積為為5.99平方公公里，常常住人口口6萬人人，有市市級以上上的行政政、企事事業(yè)單位位25個個，是貴貴陽

10、市最最早開發(fā)發(fā)的居民民住宅小小區(qū)。2、借助助商專、民商廠廠、宅吉吉大廈的的沿線開開發(fā)，貴貴州榮輝輝房開公公司與貴貴陽民族族商品廠廠合作開開發(fā)的榮榮輝桂園園，擁有有45000m22營業(yè)面面積，經(jīng)經(jīng)多方協(xié)協(xié)調(diào)，成成功引進進成都卞卞氏菜根根香落戶戶宅吉。同時，又相繼繼引進赤赤水黑豆豆花、小小丁酸湯湯魚、成成都光頭頭蟹等具具有各地地方特色色的餐飲飲落戶宅宅吉，上上述4家家餐飲220033年納稅稅1000余萬元元，完成成增加值值4200萬元。今年115月月份共計計納稅550余萬萬元，占占新增稅稅收的333%；商專樓樓宇不僅僅入駐北北京華聯(lián)聯(lián)、華泰泰錦升、麗都酒酒樓等大大型企業(yè)業(yè)，而且且還吸引引了粗糧糧王

11、、三三橋氏炸炸雞、滿滿江紅酒酒樓及品品牌服裝裝專賣店店、藥店店、電玩玩等200余家企企業(yè)。今今年15月僅僅這幢樓樓宇就納納稅2000余萬萬元，完完成GDDP5550萬元元，并且且成功引引進營業(yè)業(yè)面積達達40000m22的吉奧奧康體休休閑中心心、貴陽陽好時娛娛樂有限限公司、貴陽運運安新技技術(shù)開發(fā)發(fā)有限公公司和貴貴陽弘展展房地產(chǎn)產(chǎn)策劃有有限公司司等多家家企業(yè)。3、該區(qū)區(qū)地產(chǎn)發(fā)發(fā)展以向向空間要要效益全全力挖掘掘樓宇經(jīng)經(jīng)濟潛值值。因宅吉居居民住宅宅小區(qū)，周邊不連連旱碼頭頭、不臨臨商業(yè)區(qū)區(qū)，處在在城郊結(jié)結(jié)合地，土地的的局限、商鋪的的匱乏，街道的的狹小，土地資資源可供供應(yīng)量相相當(dāng)緊張張，地塊塊規(guī)劃均均向高

12、層層或小高高層發(fā)展展，充分分發(fā)揮板板塊立體體經(jīng)濟。4、該區(qū)區(qū)有多所所名校（實驗二二小、實實驗二中中、六中中等），名校優(yōu)優(yōu)勢已成成為吸引引貴陽許許多即將將置業(yè)和和二次置置業(yè)的消消費者的的首選之之地。項目名稱稱項目種類類經(jīng)濟指標(biāo)標(biāo)銷售價格格備注宅吉大廈廈高層復(fù)式式結(jié)構(gòu)占地1.3萬平平方米，總建筑筑面積為為3.22萬。容容積率22.4售價為226800均價229800元項目開盤盤于19998年年6售完完為20000年年宅吉碧苑苑高層占地1.2萬平平方米，總建筑筑面積為為3.88萬。容容積率為為3售價為229800均價332000元最高高價37780元元項目開盤盤于20003年年6售完完為20005年

13、年開磷宅吉吉花園小高層變變維式占地 3359775平方方米，總總建筑面面積5778288.5平平方米，綠化率率38，容積積率僅11.611。售價為225600元均價價為27780元元。項目開盤盤于20003年年售完為為20004年天璽華庭庭九層帶電電梯房占地面積積160000方方、總建建筑面積積7萬平平方米，容積率率4.44 綠化化率355%。18888元/平平方米。均價222000元/平平方米。最高價價29880元/平方米米項目開盤盤于20004年年3月現(xiàn)現(xiàn)銷售已已近900%。銀通山莊莊多層占地面積積5.88萬，總總建筑面面積9.7萬平平方。容容積率11.6售價為117800元，均均價211

14、80元元。項目于220022年開盤盤，20004年年銷售完完畢該區(qū)總體體經(jīng)濟發(fā)發(fā)展較貴貴陽其他他區(qū)域較較快，并并且在該該區(qū)幾所所名校的的帶動下下，該區(qū)區(qū)地產(chǎn)項項目銷售售情況較較好。從從以下數(shù)數(shù)據(jù)可看看處。該項目周周邊樓盤盤情況。序號項目基本情況況位置備注1學(xué)校實驗二小小、實驗驗二中，貴陽六六中、 HYPERLINK /gzrb/jqzxjqgz/index.htm 貴貴州商專專、貴陽陽醫(yī)學(xué)院院等知名名學(xué)校距項目115000米范圍圍內(nèi)大部分學(xué)學(xué)校為貴貴陽市優(yōu)優(yōu)秀示范范學(xué)校2幼兒園實驗幼兒兒園等多多家公、私幼兒兒園及多多家午拖拖班距離項目目5000米左右右3康體吉奧康體體中心、宅吉廣廣場、多多個室

15、內(nèi)內(nèi)游泳池池、室外外游泳池池基本分布布在項目目南面康體娛樂樂設(shè)施齊齊全4老年活動動中心是貴陽市市唯一一一個老年年活動基基地距離項目目5分鐘鐘路程集教育、娛樂于于一體5醫(yī)療項目緊鄰鄰省級甲甲級醫(yī)院院貴陽陽醫(yī)學(xué)院院距離項目目15分分鐘路程程醫(yī)療軟硬硬件條件件為貴陽陽市優(yōu)良良醫(yī)院。6商業(yè)不足5000m長長的鹽務(wù)務(wù)街云集集餐飲企企業(yè)422家，百百貨商店店11家家。鹽務(wù)街沿沿街5000米帶動整個個宅吉小小區(qū)經(jīng)濟濟增長7菜市場2-3個個，規(guī)模模不大，零星分分布貴陽醫(yī)學(xué)學(xué)院后街街、該項項目旁8銀行商業(yè)銀行行、工商商銀行、建設(shè)銀銀行、交交通銀行行、農(nóng)業(yè)業(yè)銀行主要聚集集在宅吉吉路十字字路口中中段距項目較較近9公

16、交車4路、88路、114路、27路路、633路、1137路路、1335路、1388路、1146路路等貫穿整個個宅吉小小區(qū)內(nèi)外外4路、663路車車終點站站距離項項目最近近10便利店沿宅吉路路前段左左側(cè)北京京華聯(lián)大大型連鎖鎖超市、多家超超市便利利店、糖糖煙酒雜雜貨鋪等等零星分分布距離項目目10分分鐘路程程北京華聯(lián)聯(lián)帶動整整個宅吉吉小區(qū)居居民消費費及購買買力該區(qū)域市市政配套套分析二、區(qū)域域不利形形式分析析（W）1、該小小區(qū)早期期開發(fā)，缺乏總總體規(guī)劃劃。人口口居住密密度較大大。特別別以宅吉吉小區(qū)北北面人口口密度較較大，居居住人群群多為原原區(qū)域農(nóng)農(nóng)民拆遷遷回遷的的。并且且許多村村民已將將自住房房租賃。外

17、來務(wù)務(wù)工人員員較多。周邊安安全問題題尤為突突出。并并且該區(qū)區(qū)域正處處于項目目地塊的的北面、西面。這將會會給今后后的銷售售帶來的的不利影影響因素素。2、從該該區(qū)域的的整體規(guī)規(guī)劃和在在建項目目規(guī)劃與與設(shè)計風(fēng)風(fēng)格上，與市中中心一些些高檔項項目總體體品質(zhì)相相比還有有一定差差距。這這對于我我公司針針對本項項目預(yù)期期定位上上構(gòu)成一一定的挑挑戰(zhàn)。四、該地地塊項目目分析1、本項項目位于于貴陽市市云巖區(qū)區(qū)宅吉小小區(qū)中心心，占地地68畝畝。是破破產(chǎn)企業(yè)業(yè)貴陽制制藥廠原原址。地地塊呈長長方形，三面臨臨街，依依據(jù)控制制性祥規(guī)規(guī)，為為為商業(yè)用用地，容容積率22.5-3.00，正面面為400米寬城城市主干干道，其其余來年

18、年兩側(cè)為為16米米寬城市市次干道道。（目目前，道道路寬度度為8米米和6米，擴擴寬后的的道路紅紅線不占占用地）。紅線線范圍內(nèi)內(nèi)拆遷量量約為1100000M22（該廠廠職工宿宿舍）。項目總總建筑面面積約為為13000000M2，其中:住宅11240000MM2，商商鋪60000MM2?？偪偼顿Y33億元，其中：購買貴貴陽制藥藥廠破產(chǎn)產(chǎn)資產(chǎn)（即該地地塊）770000萬元，補交土土地出讓讓金（工工業(yè)用地地與商業(yè)業(yè)用地差差價）330000萬元，拆遷、開發(fā)建建設(shè)及營營銷費用用等2億億元。預(yù)預(yù)計銷售售收入4460000萬元元。（住住宅售價價31000元/M2，商鋪售售價1220000元/MM2）。預(yù)計稅稅后利

19、潤潤為89979萬萬元。投投資回報報率為229。99%該數(shù)數(shù)據(jù)出自自費用測測算）2、由于于宅吉小小區(qū)可供供修建土土地資源源較少，政府在在該區(qū)域域出讓的的僅有一一塊土地地已被我我公司購購買。因因此本塊塊土地今今后的利利潤空是是很可觀觀的。并并且項目目周邊的的競爭項項目均已已在本年年內(nèi)銷售售完畢。向市場場可供房房源并不不多。對對本項目目今后銷銷售沖擊擊較小。并且今今年在該該小區(qū)報報建項目目僅我公公司一家家。已沒沒有再批批復(fù)任何何其他項項目。因此，以以上綜合合分析，我公司司對該項項目很有有信心，并且將將本項目目打造成成宅吉小小區(qū)綜合合品質(zhì)最最高住宅宅樓盤。且充分分認為本本項目預(yù)預(yù)期銷售售市場前景景較

20、好，銷售周周期較短短，盈利利利潤空空間較大大。三、本項項目地塊塊優(yōu)劣分分析（SSWOTT）1、優(yōu)勢勢（S）1.區(qū)位位優(yōu)勢明明顯， 貴陽制制藥廠地地塊位于于宅吉小小區(qū)中心心區(qū)域北北面，該該區(qū)位作作為宅吉吉小區(qū)今今后的絕絕版高層層建筑地地塊之一一，該地地塊如能能合理規(guī)規(guī)劃、定定位準(zhǔn)確確。提高高項目品品質(zhì)，增增加一定定量的綠綠化面積積和社區(qū)區(qū)配套設(shè)設(shè)施。將將會具有有很高的的潛在市市場銷售售前景。2.地理理位置較較好 所處宅宅吉小區(qū)區(qū)商業(yè)、市政配配套較為為成熟，且周邊邊擁有一一些知名名名校。交通便便利，地地塊區(qū)域域由于商商業(yè)鋪面面的縱深深發(fā)展，道路今今后將會會成為小小區(qū)規(guī)劃劃改造為為商業(yè)步步行街道道。

21、3.地塊塊方正，易于規(guī)規(guī)劃貴陽制藥藥廠地塊塊是一個個相對成成熟小區(qū)區(qū)的地塊塊之一，在規(guī)劃劃整體性性上易于于統(tǒng)一。整個項項目占地地4萬平平方米，形狀成成矩形較較為規(guī)則則易于規(guī)規(guī)劃，充充分利用用地塊地地形規(guī)劃劃打造一一個精品品高層住住宅項目目，營造造一個成成熟社區(qū)區(qū)樓盤具具有完備備的地理理條件。4.社區(qū)區(qū)配套成成熟，且且與繁華華區(qū)域有有一定距距離 貴陽制制藥廠地地塊的區(qū)區(qū)域位置置距宅吉吉小區(qū)中中心商業(yè)業(yè)區(qū)域較較近，又又獨立于于繁華區(qū)區(qū)域，其其社區(qū)商商業(yè)、教教育、娛娛樂、休休閑廣場場配套較較成熟。在教育育上，該該地塊距距實驗幼幼兒園、實驗小小學(xué)、實實驗中學(xué)學(xué)較近。在醫(yī)療療上，該該地塊與與省醫(yī)學(xué)學(xué)院的

22、直直線距離離也比較較近。5.周邊邊項目開開發(fā)相對對成熟 除開磷磷宅吉花花園、銀銀通山莊莊外，在在項目周周邊還有有中天宅宅吉碧苑苑等一些些開發(fā)相相對成熟熟的樓盤盤，這對對該片區(qū)區(qū)的居住住檔次、品位樓樓盤形象象都會有有很大的的提升。2、劣勢勢（W）1.項目目周邊人人文環(huán)境境較差。 項目正正南面門門口處為為垃圾堆堆放處，并且周周邊區(qū)域域的住房房主要是是宅吉小小區(qū)早期期開發(fā)修修建的，規(guī)劃較較差，房房子之間間距離較較近，較較為擁擠擠?？傮w體外圍建建筑形態(tài)態(tài)較雜亂亂。2.進入入項目的的道路狀狀況不佳佳 項目縱縱深區(qū)域域道路較較窄，幾幾乎為一一條巷道道與宅吉吉路相連連，將來來可能出出現(xiàn)出入入車輛不不易停放放

23、、出入入的情況況發(fā)生。并且位于于四級路路段交通通次干道道的本案案，將來來對外展展示形象象也不易易。3.雖然然為舊廠廠房、倉倉庫、費費舊設(shè)施施設(shè)備，會給拆拆遷工作作帶來一一定量上上的壓力力舊廠房、倉庫面面積較大大，并且且內(nèi)部存存放一定定量的設(shè)設(shè)施設(shè)備備，拆遷遷工作開開展起來來不易。4廠區(qū)區(qū)職工、離退休休職工的的安置難難度較大大制藥廠的的破產(chǎn)，按照賠賠償先后后秩序，職工安安置為首首先解決決問題，其中難難免會產(chǎn)產(chǎn)生一定定的糾紛紛，將會會影響開開發(fā)銷售售進度。5.沒有有直達公公交車輛輛。 距離離公交車車站有一一定距離離，周邊邊環(huán)境整整改未完完成的條條件下，會增加加業(yè)主出出行及生生活的不不方便性性及不安

24、安全性。3.機會會點（OO）1.未來來的市場場需求宅吉小區(qū)區(qū)地塊越越來越稀稀有，市市場處于于饑渴狀狀態(tài)。隨隨著整個個小區(qū)的的高層建建筑的增增長，帶帶動整個個宅吉小小區(qū)的地地產(chǎn)項目目的品質(zhì)質(zhì)和檔次次，使得得越來越越多高層層次的消消費者前前來置業(yè)業(yè)，提升升板塊人人文素質(zhì)質(zhì)。同時時使得越越來越多多的中產(chǎn)產(chǎn)階級對對高層精精品住宅宅產(chǎn)生喜喜愛和追追捧。2. 以以向空間間要效益益全力挖挖掘樓宇宇經(jīng)濟潛潛值 樓宇宇經(jīng)濟即即將成為為云巖區(qū)區(qū)政府倡倡導(dǎo)宅吉吉小區(qū)未未來經(jīng)濟濟發(fā)展的的方向和和支柱。投資客客戶即將將是項目目的又一一主要群群體。3.可借借助“教育”品牌效效應(yīng)打造造本案 通過過對宅吉吉碧苑客客戶群的的分

25、析，購買群群絕大部部分為教教育者或或公務(wù)員員或投資資型客戶戶；利用用名校效效應(yīng)吸引引教育界界客戶或或為子女女入住名名校投資資購房的的客戶。4.項目目所在區(qū)區(qū)域樓盤盤質(zhì)素提提升 在項目目區(qū)域樓樓盤素質(zhì)質(zhì)提升的的市場環(huán)環(huán)境下，利用項項目良好好的自身身優(yōu)勢，打造“精品住住宅”提升企企業(yè)知名名度和樹樹立品牌牌效應(yīng)。4.障礙礙點（TT）1. 市市場供應(yīng)應(yīng)量大兩城區(qū)高高層上市市量增多多，下半半年可達達到800萬平方方米，競競爭激烈烈2各地產(chǎn)產(chǎn)板塊優(yōu)優(yōu)良、大大規(guī)模項項目增多多，營銷銷方式多多樣如何在營營銷方式式上創(chuàng)新新，盡早早縮短營營銷周期期回籠資資金，將將存在一一定難度度。3項目地地塊權(quán)屬屬未明晰晰，土地

26、地成本不不確定，項目開開發(fā)具有有風(fēng)險的的不可控控性。4、宏觀觀政策因因素 政府府相繼出出臺系列列調(diào)控政政策，形形成了一一定的影影響，市市場價格格成為焦焦點，開開發(fā)、投投資地產(chǎn)產(chǎn)門檻提提高。消消費觀望望姿態(tài)日日趨累積積，影響響了一定定的市場場消化力力度。項目綜合合定位項目整體體定位在規(guī)劃設(shè)設(shè)計上，力求高高綠化低低密度；綜合服服務(wù)配套套設(shè)施齊齊全；體體現(xiàn)小區(qū)區(qū)獨特的的整體建建筑風(fēng)格格；人車車分流，動靜結(jié)結(jié)合。在建筑設(shè)設(shè)計上，充分顯顯示人性性化的居居家住宅宅，提高高使用率率，降低低公攤面面積，綜綜合考慮慮住宅的的使用功功能和空空間組合合等因素素。在價格定定位上，以中高高檔住宅宅為基準(zhǔn)準(zhǔn)，結(jié)合合市場和

27、和銷售情情況，擬擬定相應(yīng)應(yīng)的價格格策略。在戶型面面積上，為考慮慮到消費費者的接接受程度度，項目目以中等等戶型為為主，降降低置業(yè)業(yè)者的購購買壓力力。二、項目目設(shè)計規(guī)規(guī)劃定位位（一）、小區(qū)整整體規(guī)劃劃原則1、高綠綠化低密密度；2、綜合合服務(wù)配配套設(shè)施施齊全；3、戶型型設(shè)計適適合“升級換換代”居住要要求；4、體現(xiàn)現(xiàn)小區(qū)獨獨特的整整體建筑筑風(fēng)格（二）、總平面面布局總平面圖圖略呈長長方形布布局，保保證日照照間距在在0.88H之下下，采光光通風(fēng)順順暢；中中心花園園布置在在小區(qū)中中部，下下設(shè)地下下停車位位，利用用不規(guī)則則地形布布置球場場和休息息廳，小小區(qū)設(shè)南南北兩個個主出入入口；對對于臨街街住宅，采用雙雙層

28、隔音音玻璃窗窗設(shè)計，提供給給置業(yè)一一個安靜靜的居家家環(huán)境。（三）、交通組組織小區(qū)交通通由小區(qū)區(qū)出入主主通道、小區(qū)次次干道和和小區(qū)道道路組成成，道路路寬度和和消防通通道按城城市住宅宅小區(qū)建建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)規(guī)劃，地下停停車位出出口和入入口分別別設(shè)于小小區(qū)南面面面主出出入口，緊接南南面455米寬的的區(qū)域規(guī)規(guī)劃路。三、項目目建筑設(shè)設(shè)計定位位本工程設(shè)設(shè)計涉及及建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能、隔聲、采光、照明、給排水水、通風(fēng)風(fēng)、燃氣氣、電氣氣等各種種專業(yè)，設(shè)計時時需遵循循有關(guān)的的規(guī)范或或規(guī)定，單體設(shè)設(shè)計時還還應(yīng)符合合國家現(xiàn)現(xiàn)行的有有關(guān)強制制性標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的規(guī)定定。（一）、建筑方方案總體體構(gòu)思建設(shè)地塊塊臨近宅宅吉路段段，基本本

29、要求是是：建設(shè)設(shè)方案總總體構(gòu)思思緊緊把把握“人居和和諧發(fā)展展”這一主主題，創(chuàng)創(chuàng)造符合合時代精精神面貌貌的現(xiàn)代代化建筑筑和優(yōu)美美的精品品住宅小小區(qū)。同時考慮慮到，由由于社會會經(jīng)濟的的發(fā)展，人們審審美觀念念也隨之之變化，對現(xiàn)代代建筑功功能環(huán)境境的要求求以及建建筑技術(shù)術(shù)、材料料也提出出了更高高的要求求，因此此，小區(qū)區(qū)的建筑筑風(fēng)格和和形式還還應(yīng)注意意不受傳傳統(tǒng)風(fēng)格格的影響響或限制制，擬采采用簡練練的現(xiàn)代代構(gòu)成手手法，體體現(xiàn)建筑筑的時代代氣息和和21世世紀新的的居住理理念。（二）、平面設(shè)設(shè)計1、住宅宅。根據(jù)使用用功能，住宅采采用框架架剪力墻墻結(jié)構(gòu)大大空間布布局，條條式結(jié)構(gòu)構(gòu)可根據(jù)據(jù)消費者者需求在在設(shè)計時

30、時靈活組組合，調(diào)調(diào)整住宅宅平面空空間構(gòu)成成。住宅宅單體平平面設(shè)計計符合國國家住宅宅建設(shè)基基本標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)和有關(guān)關(guān)規(guī)范要要求。建設(shè)部根根據(jù)我國國住房改改革的總總體規(guī)劃劃要求，提出小小康住房房的十條條新標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)如下：1、套型型面積稍稍大，配配置合理理，有較較大的起起居、炊炊事、衛(wèi)衛(wèi)生和儲儲藏空間間；2、平面面布局合合理，體體現(xiàn)食寢寢分離、居寢分分類的原原則，并并為住房房留有裝裝修改造造余地；3、房間間采光充充足，通通風(fēng)良好好，具有有優(yōu)質(zhì)的的室內(nèi)聲聲、光、熱和空空間環(huán)境境，隔聲聲效果和和照明水水平在現(xiàn)現(xiàn)有國家家標(biāo)準(zhǔn)基基礎(chǔ)上提提高12個等等級；4、根據(jù)據(jù)炊事行行為合理理配置成成套廚房房設(shè)備，改善通通風(fēng)效果果，

31、冰箱箱入廚；5、合理理分隔衛(wèi)衛(wèi)生間，減少便便溺、洗洗浴、洗洗衣和化化妝洗面面的相互互干擾；6、管道道集中隱隱蔽，水水、電、煤氣三三表出戶戶，增加加保安措措施，配配置電話話、電視視、空調(diào)調(diào)機專用用線路；7、設(shè)置置門斗，方便更更衣?lián)Q鞋鞋，展寬寬陽臺，提供室室外休憩憩常識，合理設(shè)設(shè)計過度度空間，既保護護了居室室的寬敞敞豁亮，又使實實際的面面積大大大超過建建筑面積積；8、垃圾圾袋裝化化（即垃垃圾不落落地工程程），自自行車就就近入庫庫，預(yù)留留汽車停停車車位位；9、住宅宅區(qū)環(huán)境境舒適，便于治治安防范范和噪聲聲綜合治治理，道道路交通通組織合合理，社社會服務(wù)務(wù)設(shè)備配配套；10、有有宜人的的綠化和和景觀，人均綠

32、綠化面積積達到00.81.0，體現(xiàn)節(jié)節(jié)能、節(jié)節(jié)地，保保護生態(tài)態(tài)原則；小康住房房城市示示范小區(qū)區(qū)住宅設(shè)設(shè)計建議議標(biāo)準(zhǔn)見見表100住宅經(jīng)濟濟技術(shù)指指標(biāo)見表表11。2、公用用建筑地下設(shè)一一層車位位，地下下車位出出入口均均為小區(qū)區(qū)南面主主出入口口，地下下車位的的采光、通風(fēng)、防潮、排水及及安全防防護措施施，符合合現(xiàn)行行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)汽車車庫建筑筑設(shè)計規(guī)規(guī)范（JGJJ1000）的有有關(guān)規(guī)定定。物業(yè)業(yè)管理會會所、配配電間、休息廳廳等建筑筑物均建建于地上上。室外外有消防防環(huán)行車車道、中中心廣場場和庭院院綠化帶帶、建筑筑小品等等。（三）、立面設(shè)設(shè)計立面造型型設(shè)計突突出現(xiàn)代代住宅建建筑特色色，考慮慮與周圍圍城市環(huán)環(huán)境

33、的協(xié)協(xié)調(diào)，表表現(xiàn)簡潔潔明快，有一定定力度，使園區(qū)區(qū)建筑輪輪廓線優(yōu)優(yōu)美和富富于變化化，并與與規(guī)劃區(qū)區(qū)內(nèi)優(yōu)雅雅、和諧諧、寧靜靜的環(huán)境境既協(xié)調(diào)調(diào)統(tǒng)一，又具有有鮮明的的個性。（四）、設(shè)施標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)住宅是室室內(nèi)環(huán)境境，設(shè)備備與設(shè)施施，以及及消防、安全防防護等基基本要求求必須符符合貴貴州省城城市住宅宅建設(shè)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和和有關(guān)規(guī)規(guī)范，并并按中高高檔住宅宅有關(guān)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計計。小區(qū)配套套設(shè)施：小區(qū)設(shè)有有院內(nèi)花花園、草草地、休休息廳、幼兒園園、球場場、地下下停車位位、室外外消防、配電房房、公共共照明、電子防防盜系統(tǒng)統(tǒng)、通風(fēng)風(fēng)及火災(zāi)災(zāi)報警系系統(tǒng)、閉閉路電視視及通信信系統(tǒng)以以及保安安監(jiān)視系系統(tǒng)等。四、價格格定位1、市場場比較法法

34、定價（二）、商鋪部部分目前貴陽陽市房地地產(chǎn)市場場商鋪多多為租售售并舉，且以出出售為主主。收益還原原法定價價過程目前貴陽陽市未來來同類地地段的市市場租金金在600元/月月/80元元/月/左右右，按770元/月/估算商商鋪的售售價。PS=112NRS（總總價等于于N年的的收益）RSPPS（月租租大于月月供）由、可推出出N14.28557（年年）；KK=1/N=66.977%（年年收益率率）注：P為為商鋪價價格；SS為商鋪鋪面積；N為收收益年限限(按550年計計算)；R為市市場租金金。PS=112RSS1(1K)-N/KP=122R11(11K)-500/KK=122701(166.977%)-50

35、6.997%=119984元元/平方方米故初步確確定本項項目商鋪鋪單價為為：1119844元/平平方米（四）、建議銷銷售價格格綜合考慮慮了市場場對定價價的影響響后，分分析人員員建議該該項目各各部分的的銷售單單價為：住宅：331000元/平平方米商鋪：1120000元/平方米米 項目目投資開開發(fā)評估估一、項目目投資開開發(fā)成本本估算稅費率本報告采采用的各各種稅費費率見下下表。期望收益益率25%營業(yè)稅稅稅率5.5%城建稅稅稅率3%教育附加加稅率3%所得稅稅稅率33%公積金3%公益金3%經(jīng)營資金金利率5%土地增值值稅稅率率1%土地契稅稅稅率3%中長期借借(貸)款利率率10%經(jīng)營其它它費用10%（二）項

36、項目成本本估算根據(jù)工程程所處位位置、周周圍環(huán)境境條件和和房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的趨勢預(yù)預(yù)測，考考慮房地地產(chǎn)銷售售風(fēng)險和和工程建建設(shè)成本本等綜合合因素，按住宅宅平均每每平方米米31000元；商鋪每每平方米米120000元元進行核核算；成成本構(gòu)成成及費用用、比例例等參照照如下表表格；成本核算算工程項目目或費用用名稱工程量單價或費費率造價（元）樓面造價價（元/平方米米）百分比計算說明明一、征地地、拆遷遷補償費費10000000000768.0630.332%征地費6000000000460.8418.119%按實際發(fā)發(fā)生征地費征征地補償償(工業(yè)業(yè)轉(zhuǎn)開發(fā)發(fā))4000000000307.2212.113%按實際

37、發(fā)發(fā)生二、斟察察、設(shè)計計和前期期費750990077.38857.6672.288%地形圖測測繪費4666660.14465333.2440.0550.011%按土地面面積0.14元元/平方方米總體規(guī)劃劃設(shè)計費費46666629333320.7220.033%土地面積積2元/平方米米地質(zhì)勘察察費1399998569999905.3880.222%按鉆深55元/米米施工排污污費1399998113999981.0880.055%建筑面積積1元/平米建筑設(shè)計計費13999982027999960021.5510.855%按20元元/平米米（建筑筑面積）三通一平平1399998569999905.3

38、880.222%按5/平平米（建建筑面積積）招標(biāo)費1250018221411250018.210.9660.044%按建安費費的1計算監(jiān)理費1250018221422500036.431.9220.088%按建安費費的2計算預(yù)結(jié)算審審計費1250018221433750054.642.8880.122%按建安費費的3計算消防配套套費1301198.1433905594.4230.122%按3元/平方米米計算施工合同同鑒證費費1250018221411250018.210.9660.044%按建安費費的1計算建設(shè)項目目環(huán)境影影響評價價收費1250018221433750054.642.8880.

39、122%按建安費費的3計算避雷安裝裝檢測費費13999980.322447.9900.011%費用權(quán)數(shù)數(shù)0。332人防管理理費13999981013999980010.7750.433%按建筑面面積100元/平平米計建筑方案案評審費費13999980.2279999.660.2220.011%0.2元元/平方方米計算算三、建筑筑安裝工工程費12500182214960.2237.99%土方13999981216799976612.990.511%按概算造造價房屋工程程13999986869603386228737.6329.112%按概算造造價智能化及及周界防防范139999840559999

40、20043.0011.7%按概算造造價水電13999983041999940032.2261.288%公建13999985069999900053.7762.133%純凈水13999981013999980010.7750.433%綠化景觀觀道路13999985069999900053.7762.133%道路圍墻墻13999981520999970016.1130.644%按概算造造價四、（小小區(qū)）配配套建設(shè)設(shè)費2262222552173.756.866%道路工程程1000001001000000007.6880.311%按概算造造價室外排污污排水工工程50041020500001.5770.

41、077%按概算造造價室外供水水工程1005005000000.3880.022%按概算造造價圍墻工程程13999981520999970016.1130.644%按概算造造價室外供電電安裝工工程1900000090000006.9110.288%按概算造造價綠化工程程13999986083999880064.5522.555%按概算造造價路燈安裝裝工程503501750000.1330.011%按概算造造價供配電增增容費3000075022500000017.2280.699%按概算造造價公共配套套設(shè)施費費97999.86670068599902252.6692.244%按概算造造價五、管理理

42、費870888766.61166.8892.644%建設(shè)管理理費（11.655%）25511494473.381.655420999666.31132.3341.288%直接費的的1.665%銷售管理理費449889100301449889100.334.5551.377%六、稅費費2569962668.883197.367.799%營業(yè)稅及及附加（5.55%）449889100305.52474440006.665190.057.511%按銷售收收入的55.5%建筑面積積測量費費13999981.72379996.61.8330.088%房屋竣工工總登記記費44988910030144988

43、91.033.4660.144%按評估價價的1教育附加加費264337455512643374.552.0330.099%按建安費費的1%計算七、利息息3257757001.005250.29.888%利息（按按年利率率均衡投投入）25511494473.385.8553257757001.005250.29.888%按直接費費，年利利率5.85%八、不可可預(yù)見費費765444844.258.7792.333%不可預(yù)見見費（按按直接費費計）25511494473.383765444844.258.7792.333%總成本32999060054.0725333.888100%二、銷售售計劃及及付

44、款回回收計劃劃本項目計計劃在11年（112個月月）左右右內(nèi)完成成銷售，銷售及及回款計計劃如下下表：回款計劃劃品種可售面積積單價銷售收入入第5月第6月第7月第8月第9月第10月月第11月月第12月月住宅1249998.531000387449533506458825558.3336458825558.3336458825558.3336458825558.3336458825558.3336458825558.3336458825558.3336458825558.333商鋪51999.6441200006239956880000124779133612477913361247791336124

45、77913361247791336總計449889100306458825558.3336458825558.3336458825558.3337706616994.3337706616994.3337706616994.3337706616994.3337706616994.333由于銀行行按揭的的時限，所以220055年和220066年銷售售的房款款收入按按80%回收，其余的的房款在在下一年年度全部部收回。車位暫時時不考慮慮銷售，進行資資本運營營。三、項目目投資計計劃表根據(jù)本項項目的成成本核算算，制定定本項目目的投資資計劃表表如下；投資計劃劃表項目名稱稱成本（元）第1月第2月第3月第4月第

46、5月第6月第7月第8月第9月第10月月第11月月第12月月一、征地地、拆遷遷補償費費10000000000500000000030000000002000000000000000000二、斟察察、設(shè)計計和前期期費750990077.3885776615.955776615.955776615.955776615.955776615.955776615.955776615.955776615.955776615.955776615.955776615.955776615.95三、建筑筑安裝工工程費12500182214961667855.699961667855.699961667855.699

47、961667855.699961667855.699961667855.699961667855.699961667855.699961667855.699961667855.699961667855.699961667855.699四、配套套建設(shè)費費2262222552174001733.233174001733.233174001733.233174001733.233174001733.233174001733.233174001733.233174001733.233174001733.233174001733.233174001733.233174001733.233五、管理理費87

48、0888766.6116699913.596699913.596699913.596699913.596699913.596699913.596699913.596699913.596699913.596699913.596699913.596699913.59六、稅費費2569962668.883197666366.066197666366.066197666366.066197666366.066197666366.066197666366.066197666366.066197666366.066197666366.066197666366.066197666366.0661976663

49、66.066七、利息息3257757001.005250558233.166250558233.166250558233.166250558233.166250558233.166250558233.166250558233.166250558233.166250558233.166250558233.166250558233.166250558233.166八、不可可預(yù)見費費765444844.25888806.485888806.485888806.485888806.485888806.485888806.485888806.485888806.485888806.485888806.4

50、85888806.485888806.48投資計劃劃32999183304.076768860223.3394768860223.3393768860223.3391768860223.3391768860223.3391768860223.3391768860223.3391768860223.3391768860223.3391768860223.3391768860223.3391768860223.339四、項目目資金籌籌措計劃劃表 本項目目目前面面臨較大大的資金金壓力，需制定定有效的的資金籌籌措計劃劃，該表表格規(guī)避避了資金金的時間間成本，第5月月可以開開始銷售售，有較較大的資資金回款

51、款，可以以解決資資金問題題。資金籌措措計劃表表項目名稱稱成本（元）第1月第2月第3月第4月第5月第6月第7月第8月第9月第10月月第11月月第12月月投資計劃劃32999183304.076768860223.3394768860223.3393768860223.3391768860223.3391768860223.3391768860223.3391768860223.3391768860223.3391768860223.3391768860223.3391768860223.3391768860223.339資金籌措措計劃6768860223.3394768860223.339376

52、8860223.3391768860223.3391768860223.3391768860223.3391768860223.3391768860223.3391768860223.3391768860223.3391768860223.3391768860223.339 自有有資752910049990.0062050049990.0061620049990.006760449900.066760449900.066760449900.066760449900.066760449900.066760449900.066760449900.066760449900.

53、066760449900.066 借款293858810333.3332718810333.3332148810333.3331008810333.3331008810333.3331008810333.3331008810333.3331008810333.3331008810333.3331008810333.3331008810333.3331008810333.333 向銀行行貸293858810333.3332718810333.3332148810333.3331008810333.3331008810333.3331008810333.3331008810333.3331008810333.3331008810333.3331008810333.3331008810333.3331008810333.333風(fēng)險分析析與對策策一、政策策風(fēng)險風(fēng) 險險：隨著宏觀觀調(diào)控不不斷加碼碼，房產(chǎn)產(chǎn)新政頻頻頻出臺臺，貴陽陽市房地地產(chǎn)市場場在調(diào)控控的聲浪浪中平穩(wěn)穩(wěn)走過了了05年年上半年年。房地地產(chǎn)市場場各項指指標(biāo)運行行情況表表明，調(diào)調(diào)控措施施一定程程度上達達到了實實質(zhì)性的的降溫效效果，房房地產(chǎn)投投資增幅幅減緩，商品房房市場供供需趨于于平衡，商品房房價格漲漲幅回落落，投資資性炒房房得到遏遏制。對