建工佳苑項目營銷推廣方案

1、建工佳苑項目營銷推廣方案建工佳苑項目營銷推廣方案一、樓市分析1、樓市總述經(jīng)過對平頂山樓市近一周的縱觀和深度的調(diào)查,我們發(fā)現(xiàn)平頂 山當前的樓市還處在市場開發(fā)的成長階段，市場整體操作和運作還 不夠成熟，還存在很多不規(guī)范地方?？墒钱斍笆袌鲩_發(fā)速度和水平 上升比較快。整體市場發(fā)展前景比較大，首先消費水平和收入都會 提高,其次住宅的高需求量，經(jīng)過對部分消費者的走訪發(fā)現(xiàn)很多人存 有購房意向,而且比例還非常高。兩年后的平頂山的樓市將迎來比 較火熱的開發(fā)局面。2、樓市開發(fā)特點房地產(chǎn)開發(fā)市場逐步成熟經(jīng)過進一周的調(diào)查，我們感受最深的是平頂山的樓市與1年前相 比已經(jīng)有了很大的提高,市場開發(fā)理念、產(chǎn)品設(shè)計水平都有了很

2、大 的提高。以前開發(fā)商開發(fā)的理念比較落后，對住宅的理解比較簡單, 對住宅的理解比較窄，還停留在單一的生活上;一些開發(fā)商雖然已經(jīng) 比較關(guān)注住宅的戶型、建筑風格、社區(qū)配套、景觀設(shè)計，只是運用 面比較窄。而一些現(xiàn)在正在開發(fā)的項目，開始從社區(qū)規(guī)模、產(chǎn)品戶 型設(shè)計、景觀規(guī)劃、營銷包裝及市場推廣等方面下大力氣,開發(fā)理 念正逐步走向成熟，特別是外地開發(fā)公司、營銷公司進入，更加快平 頂山房地產(chǎn)快速發(fā)展。開發(fā)區(qū)域比較集中縱觀平頂山當前樓市開發(fā)能夠說比較集中，大多分布在市中心比 較繁華的地段,而出在城郊開發(fā)的地段還是市場空白點，這與當?shù)氐?城市發(fā)展建設(shè)和大消費需求有直接的關(guān)系，據(jù)我們預測平頂山的樓 市開發(fā)近兩年還

3、是主要集中在市中地點，可是隨著城市框架的拉大 和西進東擴的整體發(fā)展規(guī)劃，將來的房地產(chǎn)市場將會集中在西區(qū)。沒有形成樓盤核心樓盤的核心競爭力是項目站穩(wěn)市場，取勝市場關(guān)鍵因素，特別是 在市場比較的激烈的情況下。而現(xiàn)在很多項目還是依靠地段優(yōu)勢 推動銷售。是的地段好壞過去曾經(jīng)作為成功與否定律，雖然現(xiàn)在地 段項目開發(fā)上依然起著相當重要的作用，但已經(jīng)不是決定性的作用; 特別對住宅而言消費者對住宅的要求已經(jīng)從單一位置好、外配套 全、交通便利向更高標準邁進。開發(fā)市場與銷售市場不規(guī)范從現(xiàn)在樓市上已經(jīng)上馬的項目看，市場存在較大的跟風現(xiàn)象,如: 戶型上都集中開發(fā)錯層、躍層;同時市場存在項目開發(fā)的非理性化, 如:高層住

4、宅大量開發(fā);另外銷售市場不規(guī)范,銷售策略沒有引起開 發(fā)商的重視,如:銷售部的建設(shè)、銷售渠道的建立、宣傳策略的應用 等，當然這與市場的初級階段有很大關(guān)系，需要逐漸發(fā)展和成熟。銷售手段比較單一經(jīng)過調(diào)查發(fā)現(xiàn)當前平頂山的樓市的銷售市場，還沒有進入真正 的市場階段，對項目的前期策劃、項目品牌營銷、整體推廣等方面 沒有引起足夠的重視。單位自建和聯(lián)建項目占有一定比例雖然國家已經(jīng)明文規(guī)定取消集資房、自建房實行貨幣購房，但 經(jīng)過調(diào)查發(fā)現(xiàn)平頂山，當前集資房和聯(lián)建17.炕拐加幸歡u壤一 莩醪酵臣頗殼罷 誑12.屎土 廠與坎幌掠？個，其中以公安局 開發(fā)建設(shè)的平安佳苑開發(fā)規(guī)模最大。3、樓市供需特點市場供給特點住宅類型當

5、前樓市上供給的住宅主要有三類:一、高檔住宅（以高層住宅為 主）;二、普通住宅（多層為主）;三、經(jīng)濟適用房（多層為主）。雖然有 三類住宅 項目可是在市場占有的比例有較大的區(qū)別，其中以多層 住宅占有的比例較大、高層次之、經(jīng)濟適用占有的比例相對較 小。當然這與當?shù)厥袌鲂枨筇攸c不同和政府政策有關(guān)。就市場規(guī) 律而言普通消費市場還是市場需求的主力軍。據(jù)統(tǒng)計現(xiàn)在高層住 宅在市場上舊項目而言占40%左右，就供給量而言也超過一半，這說 明供給市場存在不平衡性,供給市場有待調(diào)整。戶型特點就供給的戶型而言當前市場供給的戶型，主要以二室（80-110平 方米）、三室（130160平方米）、同時還有一定量的四室和復式，

6、戶 型設(shè)計為平層、錯層、躍層、復式，其中平層、錯層、躍層占有較 大的比例,特別是錯層比較多。從銷售情況看，市場銷售比較快以及供不應求的戶型以80 100 平方米左右的二室和120 130平方米左右的三室二廳，戶型特點 以錯層和躍層相對比較熱。根據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)這幾個方面的原因：1、 供給因素起決定作用;2、當前在樓市比較流行錯層和躍層;3、消費 者非理性購房心理;4、沒有更新的戶型來吸引客戶。價格特點項目的價格特點與項目的供給類型緊密的結(jié)合在一起，當前的價 格主要有三個階段:第一階段高層住宅的整體均價在1800 -2300 元/平方米左右，各個項目根據(jù)項目位置的不同定價有一定的差距， 可是有些樓盤的

7、單個項目均價在1500元/平方米左右;第二階段:普 通多層住宅的整體？墼?100價左右，其中最低的均價是860元/平 方米，最高均價是1400元/平方米;第三階段:經(jīng)濟適用房的整體均價 在800元/平方米。就當前的市場價格定位情況看一些的項目的銷 售定價存在許多不合理的地方,如:沒有充分考慮道樓層定價系數(shù)、 景觀系數(shù)、采光系數(shù)、通風系數(shù)、地理位置系數(shù)、樓盤附加值系 數(shù)等，使一些定價沒有科學依據(jù),而是靠感覺和主觀意愿進行定價。受市場的不斷發(fā)展、土地掛牌拍賣使土地價格上升、建材漲 價，今后房地產(chǎn)銷售價格將會穩(wěn)步上升,這同時也是房地產(chǎn)的市場發(fā) 展規(guī)律，就房地產(chǎn)的市場形成周期而言像拋物線,而當前樓市正

8、處在 啟始的低斷，因此會不斷上升，價格路走高,至于價格上升的高低要 根據(jù)短期內(nèi)的市場供求狀況和銷售狀況來決定。需求特點項目需求從對購房客戶的調(diào)查情況看，購房客戶對住房的當前要求還不 是太高，對項目比較關(guān)注因素主要有:地理位置、價格、戶型和一些 相關(guān)的社區(qū)配套，對居住生活理念、社區(qū)文化、住宅的健康和景觀 設(shè)計的要求相對比較低，可是隨著人們生活質(zhì)量的提高對住宅的要 求將越來越高，據(jù)我們估計在2年以后，購房客戶住宅的要求將會有 很大的改變。這就要求開發(fā)商要看到未來的客戶購房需求,提前開 發(fā)出客戶需要的住宅，站在市場的前列。戶型選擇從市場供給戶型情況和消費者需求的戶型來講，市場供給和 市 場需求有一定的偏差，主要表現(xiàn)在戶型的面積設(shè)計，很多戶型面積設(shè) 計比較大，從而提高了房子的總房款，使一些客戶望而卻步,據(jù)統(tǒng)計 當前戶型存在普遍面積片大的不利因素,而一些戶型面積相對比較 小的戶型比較熱銷,而且出現(xiàn)供不應求的局面，能夠看出小戶型在市 場將占有較大的需求量，也將是客戶首選。價格要求經(jīng)過對一些購房客戶的走訪和調(diào)查，很多客戶反映銷售價格過 高，當然能夠說是賣方和買方不一心，可是也反映一些客戶的對價格 要求。我們套用公司進行計算每人年收入