房地產評估：房地產價格評估4大法

1、1 / 5房地產評估：房地產價格評估 4 大法房地產評估：房地產價格評估 4 大法房地產價格評估 4 大法介紹房地產價格評估方法 1、市場比較法。 在房地產評估價格的時候， 人們 會自覺或不自覺地將這項房地產和它周邊的房地產價格作一比較。按 理說，如果住宅的效用相近，那么房價理應差不多。合乎邏輯的做法 就是拿類似房地產作為定價的參照系。購房者常常多看幾處住宅，然 后“貨比三家”，在價格相等的住宅中選取效用最高的， 或者在效用相近 的住宅中選擇價格最便宜的，從中挑選出自己最中意的一個。這就是 市場比較法所依據的替代原理。市場比較法的優(yōu)點是具有很強的現(xiàn)實性，適用范圍寬，簡單明了，易 于采用。但是，

2、必須弄清楚市場比較法的使用范圍。采用市場比較法 有三個必要條件：第一，需要收集大量、正常的房地產交易數(shù)據。也就是說，要求房地 產市場比較發(fā)達，有相當大的規(guī)模，有較長的歷史。如果在某個地區(qū) 房地產交易量很少，缺乏可供比較的先例，那么市場比較法可能出現(xiàn) 較大的隨意性或偏差。有的城市雖然已經積累了幾萬個房地產交易數(shù) 據，可是，一旦按照比較嚴格的標準進行分類，每一個樣本的空間仍2 / 5房地產評估：房地產價格評估 4 大法然不夠大。如果樣本空間偏小，那么具有一定置信度的區(qū)間就很寬。 假若置信區(qū)間的上下限之間的距離拉得很開，討論房價時就失去了判 斷標準。第二，使用市場比較法隱含著這樣一個假設：在房地產市

3、場上不存在 壟斷或者寡頭壟斷，即市場比較法的使用前提是充分競爭。第三，采用市場比較法必須要求房價相對穩(wěn)定。在市場比較法中，房 地產商估計的房價取決于他們對市場走向的預期。如果房地產市場比 較穩(wěn)定，那么房地產商會在當前房價的基礎上加上一定的通貨膨脹率 設定房價。如果市場不穩(wěn)定，房價暴漲暴跌，那么采用市場比較法的 困難就很大。在出現(xiàn)房地產泡沫的時期，采用市場比較法有可能高估 房價，放大房地產泡沫。在這種情況下，市場比較法完全喪失了用武 之地。房地產價格評估方法 2、收益還原法。 按照房地產未來的收益來估計房 價的做法稱為收益還原法。收益還原法的基礎是理性預期理論。首先 估計房地產在各個時期將要取得

4、的純收益，然后采用適當?shù)倪€原利率 將純收益折算到現(xiàn)在，各個時期收益的總和就是房價。如果在未來的 純收益和還原利率這兩個環(huán)節(jié)上沒有異議，那么收益還原法是最理想 的房價估計法。收益還原法關注房地產的未來收益超過其成本。3 / 5房地產評估：房地產價格評估 4 大法使用收益還原法的第一個困難來自于如何選取合理的還原利率。對于 不同的投資者來說，這個利率的選擇標準有所不同。對于購房居住者 來說，這個還原利率就是銀行存款的利率，也就是資金的機會成本。 當期的利率好說，困難在于未來利率的不確定性，利率的變動給還原 利率的計算帶來了不確定性。第二個困難是如何計算純收益。在計算純收益時，由于租金往往是在 前期

5、就通過租約固定了下來，在一般情況下銀行利率和住宅折舊率變 化不大，因此，最大的不確定因素就是住房價值的增長率。在房地產 市場異常繁榮的時期，人們對房價的樂觀估計提高了預期的純收益， 由于純收益上升，房價自然也隨著上升。事實上，人們的預期往往隨著外部環(huán)境而變化。倘若在某些時期房價 突然暴漲，再加上新聞媒體的炒作，許多人會隨著潮流改變他們對住 房增值的預期。在這種情況下購買住房看起來要比租房合算得多，從 而越來越多的人由租房改為購房。這部分解釋了為什么房地產市場比 較容易受到投機風氣的影響。房地產價格評估方法 3、成本估價法。采用成本估價法看起來比較簡單， 建造成本加上各項稅費和正常的利潤就是房價

6、。成本估價法特別適用4 / 5房地產評估：房地產價格評估 4 大法于房地產交易較少，無法采用市場比較法的情況，非盈利建筑物由于 很少有交易實例或者不能交易，也往往采用房地產評估成本估價法。 對于新建造的住宅來說，這個計算方法簡單明了，直接了當?？墒?， 許多房地產商最不喜歡的就是這個成本估價法，因為被加數(shù)中有兩項 見不得陽光， 即開發(fā)商的利潤和行賄成本， 如果說房價的構成很復雜， 也主要是這個原因。房地產價格評估方法 4、假設開發(fā)法。 房地產商在決定是否開發(fā)一個項目之前， 首先要估計出它的銷售價值， 然后扣除正常的土地開發(fā)費用， 勘察、設計費用，建筑施工費用，銷售費用，資金成本(利息)，稅金 等

7、，最后扣除地價，剩下來的就是房地產開發(fā)商預期的利潤。倘若這 個利潤是房地產商認為能夠接受的，他們就會積極投入這個項目。否 則，房地產商是無論如何也不會接手這個項目的。預先估計房價，然 后再決定是否開發(fā)，這樣的房價估價法稱為假設開發(fā)法。假設開發(fā)法 經常被用于房地產開發(fā)項目的可行性分析。在開發(fā)商準備投資某個項目之前，他們必須要估算出來地價。有經驗 的房地產開發(fā)商對于建筑費用、銷售費用、資金成本、應繳納稅費等 項成本早已心中有數(shù)。房價扣除開發(fā)成本之后就剩下兩大塊：地價和 利潤。地價高了，利潤就降低。如果利潤低于某個水平，房地產商或 者放棄這個項目，或者改變原來的設計預想，增加樓層，改變建筑物5 / 5房地產評估：房地產價格評估 4 大法用途，使得這個項目有利可圖。如果說房地產商有什么商業(yè)秘密的話， 最高的商業(yè)秘密就是他們可接受的利潤標準。有的房地產企業(yè)對外聲 稱他們在某個項目中， 特別是在經濟適用房項目中根本就沒有賺到錢， 也就是說，利潤率等于零。倘若如此，這些房地產公司都應當被樹立 為雷鋒式的企業(yè)。在房地產商對一個開發(fā)項目感興趣的時候，他們預 期的利潤率絕對不會輕易示人。他們最終實現(xiàn)的利潤率究竟是多少， 這正是我