最新土地與房地產(chǎn)管理法律制度

1、第一節(jié)土地管理法律制度 一、土地管理法的概念 （了解）土地管理法是調(diào)整土地關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。 二、土地的所有權(quán)和使用權(quán) （一）土地所有權(quán) 1土地所有權(quán)是土地所有者依法對其土地占有、使用、收益和處分的權(quán)利。我國的土地所有權(quán)分為全民所有即國家土地所有權(quán)和農(nóng)村集體土地所有權(quán)。 2國家土地所有權(quán)。所謂國家土地所有權(quán)是指國家占有、使用、收益和處分屬于全民所有的土地的權(quán)利。國家土地所有權(quán)具有三方面的明顯特征：（1）中華人民共和國是國家土地所有權(quán)的惟一和統(tǒng)一的主體。（2）國家土地所有權(quán)的客體具有廣泛性。（3）國家土地所有權(quán)在內(nèi)容上表現(xiàn)為國家對國有土地行使占有、使用、收益和處分的權(quán)能。 屬于國家所有的土地

2、有：（1）城市市區(qū)的土地；（2）農(nóng)村和城市郊區(qū)中依法沒收、征收、征購，收歸國有的土地（依法劃定或者確定為集體所有的除外）；（3）國家依法征用的土地；（4依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地；（5）農(nóng)村集體組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地：（6）因國家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民的集體所有的土地。 3集體土地所有權(quán)。在我國，集體土地所有權(quán)是農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟組織依法占有、使用、收益和處分其土地的權(quán)利。它有以下特征：（1）集體土地所有權(quán)主體是農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟組織；（2）集體土地所有權(quán)的客體包括法律規(guī)定為集體所有的耕地、林地、山

3、嶺、草原、荒地、灘涂等；（3）集體經(jīng)濟組織可以對所有的土地行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利，也可以依法轉(zhuǎn)讓、抵押和租賃。 集體土地所有權(quán)的范圍：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于集體所有。 （二）土地使用權(quán) 土地使用權(quán)是指土地使用人對國家或集體所有的土地所享有占有、使用、一定收益和一定意義上的處分權(quán)能的一種權(quán)利。土地使用權(quán)可以依法出讓、轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。 （三）土地所有權(quán)和使用權(quán)的確認(rèn) 農(nóng)民集體所有的土地，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認(rèn)所有權(quán)。農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認(rèn)建設(shè)用

4、地使用權(quán)。三、土地利用總體規(guī)劃制度 （一）國家實行土地用途管制制度。 國家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。 （二）土地利用總體規(guī)劃的編制、審批和修改 土地利用總體規(guī)劃編制的原則是：（1）嚴(yán)格保護基本農(nóng)田，控制非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用農(nóng)用地；（2）提高土地利用率；（3）統(tǒng)籌安排各類、各區(qū)域用地；（4）保護和改善生態(tài)環(huán)境，保障土地的可持續(xù)利用；（5）占用耕地與開發(fā)復(fù)墾耕地相平衡。 國家對土地利用總體規(guī)劃實行分級審批。省的土地利用總體規(guī)劃，省政府所在地的市、人口在100萬以上的城市以及國務(wù)院指定的城市的土地利用總體規(guī)劃，報國務(wù)院批準(zhǔn)。上述以外的土地利用總體規(guī)劃，逐級上

5、報省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。 （三）土地利用總體規(guī)劃與其他規(guī)劃的銜接 （四）建立土地調(diào)查和土地統(tǒng)計制度 （了解） 四、耕地保護制度 （一）實行占用耕地補償制度 非農(nóng)業(yè)建設(shè)經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的，按照“占多少，墾多少”的原則繳納耕地開墾費，專款用于開墾新的耕地。 （二）建立基本農(nóng)田保護制度 列入基本農(nóng)田保護區(qū)的耕地有：（1）經(jīng)國務(wù)院有關(guān)主管部門或者縣級以上地方人民政府批準(zhǔn)確定的糧、棉、油生產(chǎn)基地內(nèi)的耕地；（2）有良好的水利與水土保持設(shè)施的耕地，正在實施改造計劃以及可以改造的中、低產(chǎn)田；3蔬菜生產(chǎn)基地；（4）農(nóng)業(yè)科研、教學(xué)試驗田；（5）國務(wù)院規(guī)定應(yīng)當(dāng)劃入基本農(nóng)田保護區(qū)的其他耕地。 各省、自治區(qū)、直

6、轄市劃定的基本農(nóng)田應(yīng)當(dāng)占本行政區(qū)域內(nèi)耕地的80%以上?；巨r(nóng)田保護區(qū)以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）為單位進行劃區(qū)定界。 禁止占用耕地建窯、建墳或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采礦、取土等。禁止占用基本農(nóng)田發(fā)展林果業(yè)和挖搪養(yǎng)魚。 （三）禁止閑置、荒蕪耕地 （了解） 一年以上未動工建設(shè)的，應(yīng)按省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納閑置費：連續(xù)兩年未使用的，經(jīng)原批準(zhǔn)機關(guān)批準(zhǔn)，由縣級以上人民政府無償收回用地單位的使用權(quán)，該幅土地原為農(nóng)民集體所有的，應(yīng)交由原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織恢復(fù)耕種。 承包經(jīng)營耕地連續(xù)兩年棄耕掘荒的，原發(fā)包單位應(yīng)當(dāng)終止承包合同，收回發(fā)包的耕地。 （四）鼓勵開發(fā)未利用的土地 禁止毀壞森林、草原開墾耕地，禁止圍湖造田和

7、侵占江河灘地。 開發(fā)未確定使用權(quán)的國有荒山、荒地、荒灘從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)的，經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，可以確定給開發(fā)單位或者個人長期使用。 （五）搞好土地整治 因挖損、塌陷、壓占等造成土地破壞的，用地單位和個人，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定負(fù)責(zé)復(fù)墾：沒有條件復(fù)墾或者復(fù)墾不符合要求的，應(yīng)當(dāng)繳納土地復(fù)墾費，專項用于土地復(fù)墾。 五、建設(shè)用地管理制度 （一）建設(shè)用地的權(quán)屬關(guān)系 1建設(shè)占用國有土地的權(quán)屬關(guān)系。 2建設(shè)占用集體土地的權(quán)屬關(guān)系。 （二）建設(shè)用地的審批程序 省政府批準(zhǔn)的道路、管線工程和大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目、國務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)項目占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由國務(wù)院批準(zhǔn)。建設(shè)用地征用基本農(nóng)

8、田，征用基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的，以及征用其他土地超過70公頃的，由國務(wù)院批準(zhǔn)。 農(nóng)村集體經(jīng)濟組織使用鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）的建設(shè)用地興辦企業(yè)，由縣級以上政府批準(zhǔn)； （三）建設(shè)用地的補償和安置 （了解） 1土地補償費。為該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的6至10倍。 2安置補助費。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的4至6倍。但是，每公頃被征用耕地的安置補助費，最高不得超過被征用前3年平均年產(chǎn)值的15倍。 3附著物和青苗補償費。但土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征用前3年平均年產(chǎn)值的30倍。 4勞動力安置。被征地單位的土地被全部征用的，經(jīng)省政府審查批準(zhǔn)，原

9、有的農(nóng)業(yè)戶口可以轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口。 第二節(jié) 房地產(chǎn)管理法律制度 一、 房地產(chǎn)管理法的概念 （了解） 二、房地產(chǎn)開發(fā)用地管理 （一）城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓制度 土地使用權(quán)出讓，是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 1土地使用權(quán)出讓的期限。土地使用權(quán)出讓最高年限，根據(jù)出讓土地的用途而確定。具體分為以下五種情況：（1）居住用地70年；（2）工業(yè)用地50年；（3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；（4）商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；（5）綜合或其他用地50年。 2土地使用權(quán)出讓采取拍賣、招標(biāo)、雙方協(xié)議三種方式， 3土地使用權(quán)