房貸計算方式詳解

1、房貸還款計算方式詳解房貸還款方式主要分為等額本息和等額本金兩種。等額本息還款法：是指每月按相等的金額償還貸款本息，其中每月貸款利息按月初 剩余貸款本金計算并逐月結(jié)清。這種方式是將貸款本金和總利息額相加除以還款期限得出 每月平均還款金額，這種方式每月還款金額固定。由于每月的還款額相等，因此，在貸款 初期每月的還款中，剔除按月結(jié)清的利息后，所還的貸款本金就較少；而在貸款后期因貸 款本金不斷減少、每月的還款額中貸款利息也不斷減少，每月所還的貸款本金就較多。 這種還款方式，實際占用銀行貸款的數(shù)量更多、占用的時間更長，同時它還便于借款人合 理安排每月的生活和進(jìn)行理財（如以租養(yǎng)房等），對于精通投資、擅長于

2、“以錢生錢”的 人來說，無疑是最好的選擇！等額本息還款方式的幾個重要計算公式：每月還本付息=貸款本金X月利率X（1+月利率）A還款月數(shù)。（1+月利率）A還款月數(shù)一1 每月還利息=剩余本金x貸款月利率（第一個月的本金就是的貸款金額，逐月遞減） 每月還本金=每月還款金額-每月還利息 剩余本金=上月剩余本金-本月償還本金還款總利息=貸款額*貸款月數(shù)*月利率* （1+月利率）人還款月數(shù)/ （1+月利率）人還款月數(shù)-1-貸款額 貸款月利率=貸款年利率/12貸款日利率=貸款年利率/360=貸款月利率/30案例計算：貸款56萬元，即本金=56萬元貸款年限20年，即20年=240個月銀行五年以上中長期貸款年利

3、率5.9%，即月利率=5.9%/12=0.491667%采用等額本息還款法，每月還本付息金額=560000 x0.491667%x（1+0.491667%）240：（1+0.491667%）240-1=3979.77 元第1個月應(yīng)還3979.77元，其中所還利息=本金x月利率=560000 x0.491667%=2753.33，剩余 3979.77-2753.33=1226.44 用來還本金，因此第一個月末還剩本金 560000-1226.44=558773.56； 第2個月你還欠銀行 558773.56元，分239個月還完，第 2個月還3979.77，其中利息 =558773.56x0.49

4、1667%=2747.30，還本金 3979.77-2747.30=1232.47 元，月末還欠銀行 558773.56-1232.47=557541.09；第3個月你還欠銀行557541.09元，分238個月還完，本月還3979.77，其中利息 =557541.09*0.491667%=2741.24，還本金 3979.77-2741.24=1238.53，剩余本金 =557541.09-1238.53=556302.56；直到第240個月，償還本金利息3979.77。償 還 利 息 總 額=560000 x240 x0.491667%x（1+0.491667%）240-4-（1+0.491

5、667%）24。-1-560000=395146.14還款總額=560000+395146.14=955145.87 元。等額本金還款法，即借款人每月按相等的金額（貸款金額貸款月數(shù)）償還貸款本金， 每月貸款利息按月初剩余貸款本金計算并逐月結(jié)清，兩者合計即為每月的還款額。由于每月所還本金固定，而每月貸款利息隨著本金余額的減少而逐月遞減，因此，等 額本金還款法在貸款初期月還款額大，此后逐月遞減（月遞減額=月還本金X月利率）。 等額本金法最大的特點是每月的還款額不同，呈現(xiàn)逐月遞減的狀態(tài);它是將貸款本金按還 款的總月數(shù)均分，再加上上期剩余本金的利息，這樣就形成月還款額，所以等額本金法第一個月的還款額最

6、多，然后逐月減少，越還越少，計算公式為：每月還本付息金額=（本金/還款月數(shù)）+（本金-累計已還本金）X月利率每月本金=總本金/還款月數(shù)每月利息=（本金-累計已還本金）X月利率還款總利息=（還款月數(shù)+1） *貸款額*月利率/2還款總額=（還款月數(shù)+1）*貸款額*月利率/2+貸款額此種還款方式，適合生活負(fù)擔(dān)會越 來越重（養(yǎng)老、看病、孩子讀書等）或預(yù)計收入會逐步減少的人使用?？梢姡阮~本金還款方式，不是節(jié)省利息的選擇。如果真正有什么節(jié)省利息的良方， 那就是應(yīng)當(dāng)學(xué)會理智消費，根據(jù)自己的經(jīng)濟實力，量體裁衣、量入為出，盡量少貸款、貸 短款，才是唯一可行的方法。案例計算：貸款56萬元，即本金=56萬元貸款年

7、限20年，即20年=240個月銀行五年以上中長期貸款年利率5.9%，即月利率=5.9%/12=0.491667%采用等額本金還款法，每月應(yīng)還本金=5600009240=2333.33元第1個月應(yīng)還本金 2333.33元，利息=560000 x0.491667%=2753.33元，應(yīng)還本息 2333.33+2753.33=5086.66 元，月末剩余本金=560000-2333.33=557666.67 元；第2個月應(yīng)還本金2333.33元，利息=557666.67x0.491667%=2741.86元，應(yīng) 還本息 2333.33+2741.86=5075.19 元，月末剩余本金=560000-

8、2333.33x2=555333.34 元；第3個月應(yīng)還本金2333.33元，利息=555333.34x0.491667%=2730.39元，應(yīng)還本息 2333.33+2730.39=5063.72 元，月末剩余本金=560000-2333.33x3=553000.01 元； 直到第240個月，還本金2333.33元，利息=2333.33x0.491667%=11.47元，應(yīng)還本息 2333.33+11.47=2344.8 元，償還結(jié)束。利息總額=(240+1)x560000 x0.491667%/2=331776.89還款總額=560000+331776.89=891776.89 元。問：為

9、什么根據(jù)網(wǎng)上房貸計算器計算的結(jié)果和銀行給的還貸明細(xì)數(shù)據(jù)不相同？銀行計算方式因為計息日期不同有所不同，則多出的天數(shù)按日計息。比如，某某貸款合同規(guī)定的還貸日為每月20號，銀行是16號給你放貸的，所以應(yīng)該從 16號開始計息，則第一個月應(yīng)從16號開始計息，1620號共計5天利息=560000 x5.9% 912930 x5=458.89元，按等額本息還款法計算每月還貸3979.77元，所以第一個月實 際還款為 458.89+3979.77=4438.66 元。還有一種原因就是計算過程中小數(shù)位四舍五入造成誤差，比如年利率5.9%，月利率=5.9% 912=0.49166666%，月利率保留幾位小數(shù)才能跟

10、銀行一致呢？因此在計算時直接用 年利率912替代月利率，用年利率9360替代日利率，可以減少誤差。問：國家調(diào)整利率后怎么計算還款額？國家會根據(jù)宏觀調(diào)控需要，進(jìn)行貸款利率調(diào)整，下表為近年國家調(diào)整利率：序號日期短期一年至中長期個人住房公積金 貸款三年至五年以五年以五年以6個月6個月至內(nèi)的1 年()三年(%)五年(%)上(%)下(%)上(%)12015-03-015.355.355.755.755.903.504.0022014-11-225.605.606.006.006.153.754.2532012-07-065.606.006.156.406.554.004.5042012-06-085.8

11、56.316.406.656.804.204.7052011-07-076.106.566.656.907.054.454.9062011-04-065.856.316.406.656.804.204.7072011-02-095.606.066.106.456.604.004.5082010-12-265.355.815.856.226.403.754.3092010-10-205.105.565.605.966.143.504.05102008-12-234.865.315.405.765.943.333.87112008-11-275.045.585.675.946.123.514.05

12、122008-10-306.036.666.757.027.204.054.59132008-10-276.126.937.027.297.474.054.59142008-10-096.126.937.027.297.474.324.86152008-09-166.217.207.297.567.744.595.13162007-12-216.577.477.567.747.834.775.22172007-09-156.487.297.477.657.834.775.22182007-08-226.217.027.207.387.564.595.04192007-07-216.036.84

13、7.027.207.384.504.95202007-05-195.856.576.756.937.204.414.86與銀行簽訂的貸款合同中規(guī)定貸款利率是固定利率，還是浮動利率。而且規(guī)定了調(diào)整周期。 一般調(diào)整周期有：1、按自然年度調(diào)整即次年1月1日開始調(diào)整；2、按房貸本金的放款日進(jìn)行調(diào)整，如貸款合同簽訂后，銀行于2014年8月16日將貸款 發(fā)放給開發(fā)商，則國家宣布利率調(diào)整后的第二年8月16日開始調(diào)整；3、按國家宣布利率調(diào)整日開始調(diào)整，計算步驟：第一步：計算出執(zhí)行利率調(diào)整前一個月的剩余本金，比如你每月20日還貸，8月16日 開始調(diào)整利率，7月份按調(diào)整前利率還款，根據(jù)前面公式計算出當(dāng)月剩余本金(假設(shè)為 547535.79元)，截止到7月20日你欠銀行547535.79元，7月21日8月15日執(zhí)行老利率，8月16日20日執(zhí)行調(diào)整后新利率，第二步:計算老利率天數(shù)的利息，本金x年利率-F12個月-F30天x天數(shù)=547535.79x5.9% -F 1230 x25天=2243.37,注意，銀行按每月30天計算，不區(qū)分大小月。第三步：計算新利率調(diào)整后每月還本付息額，