中華苑策劃簡報

1、“北辰中華苑苑”策劃簡簡報第一部分分 項項目定位位1、項目目競爭的的發(fā)展趨趨勢（1）戶戶型競爭爭：一種種簡單的的競爭模模式，通通過改良良戶型的的實用性性和增強強戶型的的功能性性，強調(diào)調(diào)居住空空間的設(shè)設(shè)計應(yīng)以以人為本本，打破破傳統(tǒng)的的住宅室室內(nèi)空間間的布局局概念。隨著市市場的發(fā)發(fā)展和消消費者的的成熟，這樣的的單項競競爭力已已經(jīng)落后后于時代代了。典型的案案例：（2）環(huán)環(huán)境競爭爭：打破破傳統(tǒng)的的居住空空間概念念，認(rèn)為為居住空空間不僅僅是指建建筑內(nèi)部部，還包包括建筑筑外部的的環(huán)境。因此，在產(chǎn)品品打造上上加強了了對環(huán)境境景觀的的投入，達到使使之提升升產(chǎn)品競競爭力的的目的。這樣的的競爭在在城市面面貌落后后

2、或者房房地產(chǎn)市市場起步步較晚的的地區(qū)成成為主流流，對于于市場發(fā)發(fā)展較快快的區(qū)域域則已經(jīng)經(jīng)成為歷歷史。典型的案案例：嘉嘉華世紀(jì)紀(jì)新城（3）社社區(qū)競爭爭：不但但追求環(huán)環(huán)境景觀觀，而且且講求完完善的生生活配套套，并在在建筑、環(huán)境和和生活配配套的基基礎(chǔ)上勾勾勒出未未來社區(qū)區(qū)整體定定位趨勢勢，賦予予社區(qū)社社會人文文概念。目前，大多數(shù)數(shù)新區(qū)的的開發(fā)商商都采取取了這樣樣的競爭爭方式，通過綜綜合實力力的體現(xiàn)現(xiàn)來吸引引市場的的關(guān)注。典型的案案例：融融僑半島島，美心心國際社社區(qū)等。（4）品品牌競爭爭：整合合產(chǎn)品、服務(wù)和和人才三三大要素素，更多多的創(chuàng)造造產(chǎn)品附附加值，并把開開發(fā)過程程中涉及及的所有有資源要要素系統(tǒng)統(tǒng)

3、納入企企業(yè)管理理，為企企業(yè)樹立立良好的的社會形形象，為為綜合實實力的競競爭貼上上容易為為消費者者接受和和傳播的的標(biāo)簽。這樣的的競爭模模式在重重慶市場場上只有有少數(shù)幾幾家大型型開發(fā)企企業(yè)有能能力采用用。 典型的的案例：北辰天天街2、本項項目的定定位：（1）依依據(jù)：本項目地地處新牌牌坊，該該區(qū)域有有三大特特點：正正在形成成的高尚尚住宅區(qū)區(qū)；未來來的中央央商務(wù)區(qū)區(qū)；城市市發(fā)展的的新中心心。本項目推推出時間間：估計計在明年年的春季季房交會會上亮相相，屆時時整個社社區(qū)的成成熟度已已經(jīng)較高高。項目周邊邊有龍湖湖水晶酈酈城、金金科天籟城城和龍山山公務(wù)員員社區(qū)等等一批高高品質(zhì)住住宅社區(qū)區(qū)，新牌牌坊已經(jīng)經(jīng)被營造

4、造成為一一個高檔檔次住宅宅、高素素質(zhì)居民民的社區(qū)區(qū)。項目本身身規(guī)模不不大，要要依托新新牌坊的的社區(qū)背背景；同同時，企企業(yè)本身身的品牌牌建設(shè)還還在進行行之中，知名度度和美譽譽度有限限。（2）項項目定位位：打造具有有社區(qū)競競爭力，同時能能體現(xiàn)企企業(yè)品牌牌形象的的主題生生活居住住小區(qū)。第二部分分 產(chǎn)產(chǎn)品營銷銷策略1、策略略核心：主題創(chuàng)創(chuàng)新產(chǎn)產(chǎn)品差異異化2、本項目目主題：中華傳傳統(tǒng)文化化小區(qū)。以中華華傳統(tǒng)文文化作為為項目的的社 會會人文基基礎(chǔ)，適適當(dāng)引入入體現(xiàn)中中華傳統(tǒng)統(tǒng)文化的的建筑符符號作為為表現(xiàn)手手法。33、案名名：北辰辰中華苑苑。4、loggo：55、產(chǎn)品品表現(xiàn)：（1）小區(qū)大大門：牌牌坊門、華表

5、柱柱、水缸缸（2）景觀大大道：（3）會會所：設(shè)設(shè)計成下下沉式會會所，地地下有一一至兩層層，地上上有一層層。負一一層或負負二層直直接與車車庫連接接，地面面上部分分建在小小區(qū)景觀觀中。第第三部分分 產(chǎn)產(chǎn)品建議議1、主力力戶型：目前的的設(shè)計在在戶型上上不乏創(chuàng)創(chuàng)新，但但忽略了了突出特特色戶型型的基本本市場運運作手法法，因此此建議將將目前的的17個個戶型進進行整合合，形成成68種主主力戶型型。2、頂躍的的取舍：隨著市市場的發(fā)發(fā)展，頂頂躍的銷銷售趨勢勢發(fā)生了了變化，不能再再和往常常一樣，一概的的將住宅宅的頂層層都做成成躍層，應(yīng)該在在景觀、朝向都都較好的的方向上上作躍層層，才能能在市場場上體現(xiàn)現(xiàn)出躍層層的價

6、值值。因此此，建議議將現(xiàn)有有的朝向向小區(qū)外外的頂躍躍取消，保留朝朝向小區(qū)區(qū)內(nèi)的躍躍層。33、小區(qū)區(qū)主入口口：從營營銷的角角度而言言，現(xiàn)代代的營銷銷已從廣廣告時代代進入現(xiàn)現(xiàn)場時代代。大量量樓盤廣廣告對消消費者的的沖擊，使消費費者捕捉捉信息的的難度越越來越大大，從而而造成樓樓盤僅僅僅發(fā)布靠靠發(fā)布廣廣告來吸吸引注意意力已經(jīng)經(jīng)很困難難，廣告告的效果果受到削削弱。銷銷售現(xiàn)場場的整體體包裝、景觀展展示、氛氛圍營造造，已成成為主要要的營銷銷手法。現(xiàn)場營營銷能夠夠給消費費者最直直接的體體驗和感感受，也也能給消消費者留留下深刻刻的印象象。為了了早期銷銷售時能能夠有足足夠的現(xiàn)現(xiàn)場氣氛氛，包括括售房部部、展示示景觀

7、和和看房通通道，建建議本項項目應(yīng)設(shè)設(shè)置一個個小區(qū)大大門。具具體位置置如下圖圖：4、車庫庫的位置置：若按按現(xiàn)在的的設(shè)計，小區(qū)中中庭整體體開挖作作下沉式式車庫。不但工工程量大大，而且且將造成成景觀施施工滯后后。考慮慮到寫字字樓柱距距規(guī)范，建議將將寫字樓樓的地下下部分面面積增大大，建成成車庫。5、建筑筑的層高高：為使使小區(qū)內(nèi)內(nèi)的住戶戶大部分分能享受受到中庭庭景觀，建議在在建筑高高度和外外形上大大膽創(chuàng)新新，將一一幢樓位位于小區(qū)區(qū)外圍的的部分做做成188F的層層高，而而位于小小區(qū)內(nèi)圍圍的部分分則做66F的層層高。第四部分分 市市場情況況1、競爭爭市場的的情況案名規(guī)模（）套內(nèi)均價價去化情況況交房時間間龍湖水水晶酈城城500畝畝未定未開盤20044年6月月金科天天籟城13萬28000元/未開盤未定天一桂桂湖花源源4.3萬萬23700元/60%20044年6月月人和天地地