全程策劃的建議

1、全程策劃劃的建議議建設(shè)項(xiàng)目目全方位位（全程程）策劃劃是從項(xiàng)項(xiàng)目用地地的初始始狀態(tài)就就導(dǎo)入的的科學(xué)方方法并結(jié)結(jié)合房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)的運(yùn)作作流程，逐步完完善而形形成的理理論體系系，內(nèi)容容包括：項(xiàng)目投資資策劃項(xiàng)目規(guī)劃劃設(shè)計(jì)策策劃項(xiàng)目質(zhì)量量工期策策劃項(xiàng)目形象象策劃項(xiàng)目推廣廣策劃項(xiàng)目顧問問、銷售售代理項(xiàng)目服務(wù)務(wù)策劃項(xiàng)目二次次策劃研發(fā)中心心建議，未雨綢綢繆，在在萊西項(xiàng)項(xiàng)目上作作試點(diǎn)，試圖將將整個(gè)開開發(fā)項(xiàng)目目理念系系統(tǒng)化，并加強(qiáng)強(qiáng)成本控控制，為為以后的的開發(fā)總總結(jié)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，提供供依據(jù)。這個(gè)框框架是研研發(fā)中心心借鑒理理整其它它公司開開發(fā)項(xiàng)目目的框架架，可能能個(gè)別地地方不太太適合或或繁瑣，在以后后的工作作中可以以修正

2、和和調(diào)整完完善，力力爭形成成一個(gè)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)格式式報(bào)告文文件。案頭工作作階段第一章“某項(xiàng)目目”投資策策劃項(xiàng)目投資資策劃的的含義項(xiàng)目投資資策劃是是房地產(chǎn)產(chǎn)全方位位策劃關(guān)關(guān)鍵的環(huán)環(huán)節(jié)，這這個(gè)過程程操作好好了，就就意味著著項(xiàng)目成成功了一一半，在在這個(gè)過過程中多多下些功功夫，以以后的開開發(fā)經(jīng)營營中就可可以未雨雨綢繆。通過對(duì)對(duì)項(xiàng)目環(huán)環(huán)境的綜綜合考察察和市場場調(diào)研分分析，以以項(xiàng)目為為核心，針對(duì)當(dāng)當(dāng)前的經(jīng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境境、萊西西房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的供求狀狀況、萊萊西同類類樓盤的的現(xiàn)狀及及客戶的的購買行行為進(jìn)行行調(diào)研分分析，再再結(jié)合項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)行行SWOOT分析析，在以以上基礎(chǔ)礎(chǔ)上，對(duì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行系統(tǒng)統(tǒng)準(zhǔn)確的的市場定定位和項(xiàng)項(xiàng)目

3、價(jià)值值發(fā)現(xiàn)分分析，然然后根據(jù)據(jù)基本資資料，對(duì)對(duì)某項(xiàng)目目進(jìn)行定定價(jià)模擬擬和投入入產(chǎn)出分分析，并并就規(guī)避避開發(fā)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行行策略提提示，并并對(duì)開發(fā)發(fā)節(jié)奏提提出專業(yè)業(yè)意見。某項(xiàng)目投投資策劃劃的具體體內(nèi)容項(xiàng)目用地地周邊環(huán)環(huán)境分析析項(xiàng)目土地地性質(zhì)調(diào)調(diào)查地理位位置地質(zhì)地地貌狀況況土地面面積及其其紅線圖圖七通一一平現(xiàn)狀狀項(xiàng)目用地地周邊環(huán)環(huán)境調(diào)查查地塊周周邊的建建筑物綠化景景觀自然景景觀歷史人人文景觀觀環(huán)境污污染狀況況地塊交通通條件調(diào)調(diào)查地塊周周邊的市市政路網(wǎng)網(wǎng)及其公公共交通通現(xiàn)狀、遠(yuǎn)景規(guī)規(guī)劃項(xiàng)目對(duì)對(duì)外水、陸、空空交通狀狀況地塊周周邊市政政道路進(jìn)進(jìn)入項(xiàng)目目地塊的的直入交交通網(wǎng)現(xiàn)現(xiàn)狀周邊市政政配套設(shè)設(shè)施調(diào)查查購物

4、場場所文化教教育醫(yī)療衛(wèi)衛(wèi)生金融服服務(wù)郵政服服務(wù)娛樂、餐飲、運(yùn)動(dòng)生活服服務(wù)游樂休休憩設(shè)施施周邊可可能存在在的對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目不利利的干擾擾因素歷史人人文區(qū)位位影響區(qū)域市場場現(xiàn)狀及及其趨勢勢宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)運(yùn)行情情況萊西房地地產(chǎn)市場場概況及及政府相相關(guān)的政政策法規(guī)規(guī)萊西房地地產(chǎn)市場場總體供供求現(xiàn)狀狀萊西商品品住宅市市場板塊塊的化分分及其差差異萊西商品品住宅平平均價(jià)格格走勢及及市場價(jià)價(jià)值發(fā)現(xiàn)現(xiàn)萊西商品品住宅客客戶構(gòu)成成及購買買實(shí)態(tài)分分析土地SWWOT分分析項(xiàng)目地塊塊的優(yōu)勢勢項(xiàng)目地塊塊的劣勢勢項(xiàng)目地塊塊的機(jī)會(huì)會(huì)點(diǎn)項(xiàng)目地塊塊的威脅脅及困難難點(diǎn)項(xiàng)目市場場地位1類比比競爭樓樓盤調(diào)研研2項(xiàng)目目定位：市場定定位（區(qū)區(qū)域定位位

5、、主力力客戶群群定位）功能定定位建筑風(fēng)風(fēng)格定位位項(xiàng)目價(jià)值值分析1商品品住宅項(xiàng)項(xiàng)目價(jià)值值分析的的基本方方法和概概念商品住住宅價(jià)值值分析法法：類比比可實(shí)現(xiàn)現(xiàn)價(jià)值分分析法a選擇可可類比項(xiàng)項(xiàng)目b確定該該類樓盤盤價(jià)值實(shí)實(shí)現(xiàn)的各各種要素素及其在在價(jià)值實(shí)實(shí)現(xiàn)中的的權(quán)重c分析可可類比項(xiàng)項(xiàng)目價(jià)值值實(shí)現(xiàn)的的要素的的對(duì)比值值d對(duì)比并并量化本本項(xiàng)目同同各類比比項(xiàng)目諸諸價(jià)值實(shí)實(shí)現(xiàn)要素素的對(duì)比比值e根據(jù)價(jià)價(jià)值要素素對(duì)比值值判斷本本項(xiàng)目可可實(shí)現(xiàn)的的均價(jià)類比土土地價(jià)值值決定因因素a類比土土地價(jià)值值：地段段資源差差異市政交交通及直直入交通通的便利利性的差差異項(xiàng)目周周邊環(huán)境境的差異異，包括括周邊邊自然和和綠化景景觀的差差異教育育

6、、人文文景觀的的差異各種種污染程程度的差差異周邊邊社區(qū)素素質(zhì)的差差異周邊市市政配套套便利性性的差異異b項(xiàng)目可可提升價(jià)價(jià)值判斷斷建筑風(fēng)風(fēng)格和立立面的設(shè)設(shè)計(jì)、材材質(zhì)單體戶戶型設(shè)計(jì)計(jì)建筑空空間布局局和環(huán)藝藝設(shè)計(jì)小區(qū)配配套和物物業(yè)管理理形象包包裝和營營銷策劃劃發(fā)展商商品牌和和實(shí)力c價(jià)值實(shí)實(shí)現(xiàn)的經(jīng)經(jīng)濟(jì)因素素經(jīng)濟(jì)因因素政策因因素2項(xiàng)目目可實(shí)現(xiàn)現(xiàn)價(jià)值分分析類比樓樓盤分析析與評(píng)價(jià)價(jià)項(xiàng)目價(jià)價(jià)值類比比分析a價(jià)值提提升和實(shí)實(shí)現(xiàn)要素素對(duì)比分分析 b項(xiàng)項(xiàng)目類比比價(jià)值計(jì)計(jì)算項(xiàng)目定價(jià)價(jià)模擬均價(jià)的確確定項(xiàng)目中具具體單位位的定價(jià)價(jià)模擬項(xiàng)目投入入產(chǎn)出分分析1項(xiàng)目目經(jīng)濟(jì)技技術(shù)指標(biāo)標(biāo)模擬項(xiàng)目總總體經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)指指標(biāo)首期經(jīng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)術(shù)指標(biāo)

7、2項(xiàng)目目受期成成本模擬擬成本模模擬表及及其說明明3項(xiàng)目目收益部部分模擬擬銷售收收入模擬擬a銷售均均價(jià)假設(shè)設(shè)b銷售收收入模擬擬表利潤模模擬及說說明a模擬說說明 b利利潤模擬擬表敏感性性分析a可變成成本變動(dòng)動(dòng)時(shí)對(duì)利利潤的影影響 b銷銷售價(jià)格格變動(dòng)時(shí)時(shí)對(duì)利潤潤的影響響投資風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)分析及及其規(guī)避避方式提提示1項(xiàng)目目風(fēng)險(xiǎn)性性評(píng)價(jià)價(jià)值提提升及其其實(shí)現(xiàn)的的風(fēng)險(xiǎn)性性a項(xiàng)目的的規(guī)劃和和建筑設(shè)設(shè)計(jì)是否否以提升升項(xiàng)目同同周邊項(xiàng)項(xiàng)目的類類比價(jià)值值b項(xiàng)目形形象包裝裝和營銷銷推廣是是否成功功2資金金運(yùn)用的的風(fēng)險(xiǎn)性性減少資資金占用用比例，加速資資金周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)速度，降低財(cái)財(cái)務(wù)成本本對(duì)銷售售節(jié)奏和和項(xiàng)目開開發(fā)節(jié)奏奏進(jìn)行良良好的把把握

8、，以以盡量少少的資金金占用啟啟動(dòng)項(xiàng)目目，并在在最短的的時(shí)間內(nèi)內(nèi)實(shí)現(xiàn)資資金回籠籠3經(jīng)濟(jì)濟(jì)政策風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)國際國國內(nèi)宏觀觀經(jīng)濟(jì)形形勢的變變化國家、地方相相關(guān)地產(chǎn)產(chǎn)政策的的出臺(tái)及及相關(guān)市市政配套套設(shè)計(jì)建建設(shè)開發(fā)節(jié)奏奏建議1影響響項(xiàng)目開開發(fā)節(jié)奏奏的基本本因素政策法法規(guī)因素素地塊狀狀況因素素發(fā)展商商操作水水平因素素自己投投放量及及資金回回收要求求銷售策策略、銷銷售政策策及價(jià)格格控制因因素市場供供求因素素上市時(shí)時(shí)間要求求2項(xiàng)目目開發(fā)節(jié)節(jié)奏及結(jié)結(jié)果預(yù)測測項(xiàng)目開開發(fā)步驟驟項(xiàng)目投投入產(chǎn)出出評(píng)估結(jié)論第二章某某項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)策劃項(xiàng)目規(guī)劃劃設(shè)計(jì)策策劃的含含義（根據(jù)萬萬科研發(fā)發(fā)中心經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，開開發(fā)商引引領(lǐng)設(shè)計(jì)計(jì)單位完完成設(shè)計(jì)

9、計(jì)）通過過完整科科學(xué)的投投資策劃劃分析，可以明明確市場場定位，從而進(jìn)進(jìn)入產(chǎn)品品設(shè)計(jì)階階段。目目前消費(fèi)費(fèi)者對(duì)房房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品的建建筑規(guī)劃劃和單體體設(shè)計(jì)要要求愈來來愈理性性，項(xiàng)目目規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)策劃劃是以某某項(xiàng)目的的市場定定位為基基礎(chǔ)，以以滿足目目標(biāo)市場場的需求求為出發(fā)發(fā)點(diǎn)，對(duì)對(duì)項(xiàng)目地地塊進(jìn)行行總體規(guī)規(guī)劃布局局，確定定建筑風(fēng)風(fēng)格和色色彩計(jì)劃劃，緊緊緊圍繞目目標(biāo)客戶戶選定主主力戶型型，引導(dǎo)導(dǎo)室內(nèi)裝裝修風(fēng)格格，并對(duì)對(duì)項(xiàng)目的的環(huán)藝設(shè)設(shè)計(jì)進(jìn)行行充分提提示。項(xiàng)目規(guī)劃劃設(shè)計(jì)策策劃的具具體內(nèi)容容總體規(guī)劃劃項(xiàng)目地塊塊概述項(xiàng)目所所屬區(qū)域域現(xiàn)狀項(xiàng)目臨臨界四周周狀況項(xiàng)目地地貌狀況況項(xiàng)目地塊塊情況分分析初步規(guī)規(guī)劃及設(shè)設(shè)想影響項(xiàng)

10、項(xiàng)目總體體規(guī)劃的的不可變變的經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)因因素土地SSWOTT分析在在總體規(guī)規(guī)劃上的的利用或或規(guī)避市場定定位下的的主要經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)參數(shù)建筑空間間布局總體平平面規(guī)劃劃及其說說明功能分分區(qū)示意意及說明明道路系統(tǒng)統(tǒng)布局地塊周周邊交通通環(huán)境示示意a地塊周周邊基本本路網(wǎng) b道道路建設(shè)設(shè)及未來來發(fā)展?fàn)顮顩r項(xiàng)目道道路設(shè)置置及其說說明a主要出出入口設(shè)設(shè)置 b主主要干道道設(shè)置c車輛分分流情況況說明 d停車車場布置置綠化系統(tǒng)統(tǒng)布局地塊周周邊景觀觀環(huán)境示示意a地塊周周邊歷史史、人文文景觀綜綜合描述述b市政規(guī)規(guī)劃布局局及未來來發(fā)展方方向項(xiàng)目環(huán)環(huán)藝規(guī)劃劃及說明明a綠化景景觀系統(tǒng)統(tǒng)分析 b主主要公共共場所的的環(huán)藝設(shè)設(shè)計(jì)公建

11、與配配套系統(tǒng)統(tǒng)周邊市市政配套套設(shè)施調(diào)調(diào)查配套功功能配置置及安排排公共建建筑外立立面設(shè)計(jì)計(jì)提示a會(huì)所外外立面設(shè)設(shè)計(jì)提示示 b營營銷中心心外立面面設(shè)計(jì)提提示c物業(yè)管管理、辦辦公室等等建筑外外立面設(shè)設(shè)計(jì)提示示d其它公公建（如如巴士站站、圍墻墻）外立立面設(shè)計(jì)計(jì)提示公共建建筑平面面設(shè)計(jì)提提示公共建建筑風(fēng)格格設(shè)計(jì)的的特別提提示公共建建筑外部部環(huán)境概概念設(shè)計(jì)計(jì)分期開發(fā)發(fā)分期開開發(fā)思路路首期開開發(fā)思路路分組團(tuán)開開發(fā)強(qiáng)度度建筑風(fēng)格格定位、色彩計(jì)計(jì)劃1總體體建筑風(fēng)風(fēng)格及色色彩計(jì)劃劃總體建建筑風(fēng)格格的構(gòu)思思建筑色色彩計(jì)劃劃2建筑筑單體外外立面設(shè)設(shè)計(jì)提示示商品住住宅房外外立面設(shè)設(shè)計(jì)提示示a多層、小高層層、高層層外立面

12、面設(shè)計(jì)提提示b不同戶戶型的別別墅外立立面設(shè)計(jì)計(jì)提示c針對(duì)屋屋頂、屋屋檐、窗窗戶等外外立面局局部設(shè)計(jì)計(jì)提示d其它特特殊設(shè)計(jì)計(jì)提示商業(yè)建建筑風(fēng)格格設(shè)計(jì)提提示三、主力力戶型選選擇萊西同類類樓盤戶戶型比較較業(yè)態(tài)分析析及項(xiàng)目目戶型配配置比例例主力戶型型設(shè)計(jì)提提示商業(yè)物業(yè)業(yè)戶型設(shè)設(shè)計(jì)提示示四、室內(nèi)內(nèi)空間布布局裝修修概念提提示1室內(nèi)內(nèi)空間布布局提示示 22公共共空間主主題 3選選擇庭院院景觀提提示五、環(huán)境境規(guī)劃及及藝術(shù)風(fēng)風(fēng)格提示示周邊環(huán)境境調(diào)查和和分析總體環(huán)境境規(guī)劃及及藝術(shù)風(fēng)風(fēng)格構(gòu)想想地塊已已有的自自然環(huán)境境利用項(xiàng)目人人文環(huán)境境的營造造各組團(tuán)環(huán)環(huán)境概念念設(shè)計(jì)組團(tuán)內(nèi)內(nèi)綠化及及園藝設(shè)設(shè)計(jì)組團(tuán)內(nèi)內(nèi)共享空空間設(shè)計(jì)計(jì)

13、組團(tuán)內(nèi)內(nèi)雕塑小小品設(shè)計(jì)計(jì)提示組團(tuán)內(nèi)內(nèi)椅凳造造型設(shè)計(jì)計(jì)提示組團(tuán)內(nèi)內(nèi)宣傳專專欄、導(dǎo)導(dǎo)視系統(tǒng)統(tǒng)位置設(shè)設(shè)定提示示4公共共建筑外外部環(huán)境境概念設(shè)設(shè)計(jì)主入口口環(huán)境概概念設(shè)計(jì)計(jì)營銷中中心外部部環(huán)境概概念設(shè)計(jì)計(jì)營銷示示范中心心沿途可可營造環(huán)環(huán)境概念念設(shè)計(jì)針對(duì)本本項(xiàng)目的的其它公公共環(huán)境境概念設(shè)設(shè)計(jì)六、公共共家具概概念設(shè)計(jì)計(jì)提示周邊同類類樓盤公公共家具具擺設(shè)營銷中中心大堂堂管理辦辦公室公共家具具概念設(shè)設(shè)計(jì)提示示七、公共共裝飾材材料選擇擇指導(dǎo)周邊同類類樓盤公公共裝飾飾材料比比較公共裝飾飾材料選選擇指導(dǎo)導(dǎo)及裝修修風(fēng)格構(gòu)構(gòu)思營銷示范范單位裝裝修概念念設(shè)計(jì)住宅裝修修標(biāo)準(zhǔn)提提示八、燈光光設(shè)計(jì)及及背景音音樂指導(dǎo)導(dǎo)1燈光光設(shè)計(jì)

14、公共建建筑外立立面燈光光設(shè)計(jì)公共綠綠化綠地地?zé)艄庠O(shè)設(shè)計(jì)道路系系統(tǒng)燈光光設(shè)計(jì)室內(nèi)燈燈光燈飾飾設(shè)計(jì)2背景景音樂指指導(dǎo)廣場音音樂布置置室內(nèi)背背景音樂樂布置九、小區(qū)區(qū)未來生生活方式式的指導(dǎo)導(dǎo)建筑規(guī)劃劃組團(tuán)評(píng)評(píng)價(jià)營造和引引導(dǎo)未來來生活方方式住戶特特征描述述社區(qū)文文化規(guī)劃劃與設(shè)計(jì)計(jì)第三章項(xiàng)項(xiàng)目質(zhì)量量工期策策劃第一節(jié)質(zhì)質(zhì)量工期期策劃的的含義近幾年來來，房地地產(chǎn)市場場買賣雙雙方糾紛紛不斷，已成投投訴熱點(diǎn)點(diǎn)。房屋屋滴漏、墻皮裂裂縫現(xiàn)象象經(jīng)常出出現(xiàn)；所所購期房房交付時(shí)時(shí)與合同同承諾的的條件不不符，拖拖延樓宇宇交付使使用日期期的現(xiàn)象象也時(shí)有有發(fā)生；甚至由由于質(zhì)量量控制不不嚴(yán)引起起損害消消費(fèi)者利利益的現(xiàn)現(xiàn)象，因因此，

15、質(zhì)質(zhì)量工期期策劃是是我們、承建商商必須樹樹立的策策劃觀念念。第二節(jié)質(zhì)質(zhì)量工期期策劃的的具體內(nèi)內(nèi)容建筑材料料選用提提示萊西市場場競爭性性樓盤建建筑材料料選用類類比新型建筑筑裝飾材材料提示示建筑材料料選用提提示施工工藝藝流程指指引工程程施工規(guī)規(guī)范手冊冊2施工工工藝特特殊流程程提示質(zhì)量控制制項(xiàng)目目工程招招標(biāo)投標(biāo)標(biāo)內(nèi)容提提示文明施施工質(zhì)量量管理內(nèi)內(nèi)容提示示工期控制制開發(fā)發(fā)進(jìn)度提提示施工工組織與與管理造價(jià)控制制建筑筑成本預(yù)預(yù)算提示示建筑流流動(dòng)資金金安排提提示安全管理理項(xiàng)目目現(xiàn)場管管理方案案安全施施工條例例第四章項(xiàng)項(xiàng)目形象象策劃第一節(jié)項(xiàng)目目形象策策劃的含含義項(xiàng)目形象象策劃包包括某項(xiàng)項(xiàng)目的總總體戰(zhàn)略略形象策

16、策劃、社社區(qū)文化化形象策策劃、企企業(yè)行為為形象策策劃、員員工形象象策劃以以及項(xiàng)目目視覺形形象策劃劃等主要要內(nèi)容。項(xiàng)目視覺覺形象是是指房地地產(chǎn)有別別于奇特特項(xiàng)目的的具有良良好識(shí)別別功能的的同意視視覺表現(xiàn)現(xiàn)。其內(nèi)內(nèi)容主要要包括項(xiàng)項(xiàng)目視覺覺識(shí)別系系統(tǒng)工程程核心部部分及延延展運(yùn)用用部分。其核心心部分包包括項(xiàng)目目的名稱稱、標(biāo)志志、標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)色及標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)字體體。第二節(jié)項(xiàng)項(xiàng)目形象象策劃的的具體內(nèi)內(nèi)容一、項(xiàng)目目視覺識(shí)識(shí)別部分分系統(tǒng)核核心部分分1名稱稱項(xiàng)目名名道路名名建筑名名組團(tuán)名名2標(biāo)志志3標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)色4標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)字體二、延展展及運(yùn)動(dòng)動(dòng)部分1工地地環(huán)境包包裝視覺覺建筑物物主體工地圍圍墻主路網(wǎng)網(wǎng)及參觀觀路線環(huán)境綠綠化2營銷銷

17、中心包包裝設(shè)計(jì)計(jì)營銷中中心室內(nèi)內(nèi)外展示示設(shè)計(jì)營銷中中心功能能分區(qū)提提示營銷中中心大門門橫眉設(shè)設(shè)計(jì)營銷中中心形象象墻設(shè)計(jì)計(jì)臺(tái)面標(biāo)標(biāo)牌展板設(shè)設(shè)計(jì)營銷中中心導(dǎo)視視牌銷售人人員服裝裝設(shè)計(jì)提提示銷售用用品系列列設(shè)計(jì)示范單單位導(dǎo)視視牌示范單單位樣板板房說明明牌3公司司及物業(yè)業(yè)管理系系統(tǒng)包裝裝設(shè)計(jì)第五章項(xiàng)目目營銷推推廣策劃劃第一節(jié)項(xiàng)項(xiàng)目營銷銷推廣策策劃的含含義對(duì)未來將將要進(jìn)行行的營銷銷推廣活活動(dòng)進(jìn)行行整體、系統(tǒng)籌籌劃的超超前決策策是很有有必要的的。項(xiàng)目目營銷推推廣策劃劃提供關(guān)關(guān)于某項(xiàng)項(xiàng)目營銷銷推廣的的未來方方案，以以未來的的市場趨趨勢為背背景，以以企業(yè)發(fā)發(fā)展目標(biāo)標(biāo)為基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)計(jì)的的營銷推推廣措施施，其內(nèi)內(nèi)容是

18、在在項(xiàng)目投投資分析析的基礎(chǔ)礎(chǔ)上進(jìn)一一步對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目強(qiáng)、弱進(jìn)行行分析，并得出出正確的的處理方方法。同同時(shí)，通通過對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目市場場定位、價(jià)格定定位分析析，確定定項(xiàng)目的的正式入入市時(shí)間間，以及及采用相相應(yīng)宣傳傳推廣策策略策劃劃并提出出對(duì)整個(gè)個(gè)營銷推推廣的效效果進(jìn)行行有效監(jiān)監(jiān)控和評(píng)評(píng)估的方方法，以以達(dá)到預(yù)預(yù)期的營營銷效果果。項(xiàng)目營銷銷推廣策策劃是房房地產(chǎn)全全程策劃劃的重頭頭戲，是是營銷策策劃水平平與銷售售技巧的的高度結(jié)結(jié)合，需需要高度度的專業(yè)業(yè)化運(yùn)作作。第二節(jié)項(xiàng)項(xiàng)目營銷銷推廣策策劃的具具體內(nèi)容容一、區(qū)域域市場實(shí)實(shí)態(tài)分析析1萊西西房地產(chǎn)產(chǎn)市場總總體供求求現(xiàn)狀2項(xiàng)目目周邊競競爭性樓樓盤調(diào)查查項(xiàng)目概概況市場定定位

19、售樓價(jià)價(jià)格銷售政政策措施施廣告推推廣手法法主要媒媒體應(yīng)用用及投入入頻率公關(guān)促促銷活動(dòng)動(dòng)其它特特殊賣點(diǎn)點(diǎn)和銷售售手段3結(jié)論論二項(xiàng)目目主賣點(diǎn)點(diǎn)薈萃及及物業(yè)強(qiáng)強(qiáng)勢、弱弱勢分析析與對(duì)策策1項(xiàng)目目主要賣賣點(diǎn)薈萃萃2項(xiàng)目目強(qiáng)勢、弱勢分分析與對(duì)對(duì)策三目標(biāo)標(biāo)客戶群群定位分分析1萊西西人口總總量及地地塊分布布情況2萊西西經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展?fàn)顩r況和人口口就業(yè)情情況3萊西西家庭情情況分析析家庭成成員結(jié)構(gòu)構(gòu)家庭收收入情況況住房要要求、生生活習(xí)慣慣4項(xiàng)目目客戶群群定位目標(biāo)市市場a目標(biāo)市市場區(qū)域域范圍界界定b市場調(diào)調(diào)查資料料匯總、研究c目標(biāo)市市場特征征描述目標(biāo)客客戶a目標(biāo)客客戶細(xì)分分b目標(biāo)客客戶特征征描述cc目標(biāo)客客戶資料料四、

20、價(jià)格格定位及及策略1項(xiàng)目目單方成成本2項(xiàng)目目利潤目目標(biāo)3可類類比項(xiàng)目目市場價(jià)價(jià)格4價(jià)格格策略5價(jià)格格分期策策略五、入市市時(shí)機(jī)規(guī)規(guī)劃宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)運(yùn)行狀狀況分析析萊西房地地產(chǎn)相關(guān)關(guān)法規(guī)和和市場情情況簡明明分析入市時(shí)機(jī)機(jī)的確定定及安排排六、廣告告策略廣告總體體策略及及廣告的的階段性性劃分廣告總總體策略略廣告的的階段性性劃分廣告主題題廣告創(chuàng)意意表現(xiàn)廣告效果果監(jiān)控、評(píng)估及及修正入市前印印刷品的的設(shè)計(jì)、制作宣傳海海報(bào)、折折頁認(rèn)購書書正式合合同交房標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管管理內(nèi)容容物業(yè)管管理公約約七、媒介介策略媒體體總策略略及媒體體選擇媒體體總策略略媒體體選擇媒體體創(chuàng)新使使用軟性性新聞主主題媒介介組合投放放頻率及及規(guī)模費(fèi)

21、用用估算八、推廣廣費(fèi)用計(jì)計(jì)劃1現(xiàn)場場包裝22印刷刷品3媒介介投放44公關(guān)關(guān)活動(dòng)九、公關(guān)關(guān)活動(dòng)策策劃及現(xiàn)現(xiàn)場包裝裝十、營銷銷推廣效效果的監(jiān)監(jiān)控、評(píng)評(píng)估及修修正1效果果測評(píng)形形式進(jìn)行性性測評(píng)結(jié)論性性測評(píng)2實(shí)施施效果測測評(píng)的主主要指標(biāo)標(biāo)銷售收收入企業(yè)利利潤市場占占有率品牌形形象和企企業(yè)形象象實(shí)施階段段第六章項(xiàng)項(xiàng)目銷售售顧問、銷售代代理第一節(jié)總總論在經(jīng)過前前面一系系列的工工作流程程后，進(jìn)進(jìn)入到項(xiàng)項(xiàng)目的銷銷售階段段，這個(gè)個(gè)階段的的成果也也是檢驗(yàn)驗(yàn)前面幾幾個(gè)方面面的策劃劃工作是是否到位位。第二節(jié)項(xiàng)項(xiàng)目銷售售顧問、銷售代代理的具具體內(nèi)容容一、銷售售周期劃劃分即控控制1銷售售策略營銷思思想：全全面策劃劃銷售網(wǎng)

22、網(wǎng)絡(luò)銷售區(qū)區(qū)域：緊緊扣目標(biāo)標(biāo)市場和和目標(biāo)客客戶銷售時(shí)時(shí)段政策促促銷銷售活活動(dòng)銷售承承諾2銷售售過程模模擬銷售實(shí)實(shí)施銷售合合同執(zhí)行行監(jiān)控二、各銷銷售階段段營銷推推廣執(zhí)行行方案實(shí)實(shí)施三、各銷銷售階段段廣告創(chuàng)創(chuàng)意設(shè)計(jì)計(jì)及發(fā)布布實(shí)施四、售前前資料準(zhǔn)準(zhǔn)備1、批文文及銷售售資料批文樓宇說說明書價(jià)格體體系合同文文本2、人員員組建銷售輔輔導(dǎo)銷售代代理3、制定定銷售工工作進(jìn)度度總表4、銷售售控制與與銷售進(jìn)進(jìn)度模擬擬銷售控控制表銷售收收入預(yù)算算表5、銷售售費(fèi)用預(yù)預(yù)算表總費(fèi)用用預(yù)算分項(xiàng)開開支邊際費(fèi)費(fèi)用6、財(cái)務(wù)務(wù)策略信貸付款方方式按揭合伙股股東7、商業(yè)業(yè)合作關(guān)關(guān)系雙方關(guān)關(guān)系三方關(guān)關(guān)系多方關(guān)關(guān)系8、工作作協(xié)調(diào)配配合甲方

23、主主要負(fù)責(zé)責(zé)人直接合合作人財(cái)務(wù)部部工程部部物業(yè)管管理公司司五、銷售售培訓(xùn)1銷售售部人員員培訓(xùn)詳細(xì)介介紹公司司情況物業(yè)詳詳情a項(xiàng)目規(guī)規(guī)模、定定位、設(shè)設(shè)施、買買賣條件件b物業(yè)周周邊環(huán)境境、公共共設(shè)施、交通條條件c該區(qū)域域的城市市發(fā)展計(jì)計(jì)劃，宏宏觀及微微觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)因素對(duì)對(duì)物業(yè)的的影響情情況d項(xiàng)目特特點(diǎn)項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)內(nèi)容及及特點(diǎn)，包括景景觀、立立面、建建筑組團(tuán)團(tuán)、容積積率等平面設(shè)設(shè)計(jì)內(nèi)容容及特點(diǎn)點(diǎn)，包括括總戶數(shù)數(shù)、總建建筑面積積、總單單元數(shù)、單套面面積、戶戶內(nèi)面積積組合、戶型優(yōu)優(yōu)缺點(diǎn)、進(jìn)深、面寬、層高等等項(xiàng)目的的優(yōu)劣分分析項(xiàng)目營營銷策略略，包括括價(jià)格、付款方方式、策策略定位位、銷售售目標(biāo)、e競爭對(duì)對(duì)手

24、優(yōu)劣劣分析及及對(duì)策業(yè)務(wù)基基礎(chǔ)培訓(xùn)訓(xùn)課程a國家及及地區(qū)相相關(guān)房地地產(chǎn)業(yè)的的政策法法規(guī)、稅稅費(fèi)規(guī)定定b房地產(chǎn)產(chǎn)基礎(chǔ)術(shù)術(shù)語、建建筑常識(shí)識(shí)：房地地產(chǎn)、建建筑業(yè)基基礎(chǔ)術(shù)語語的理解解房地產(chǎn)產(chǎn)、建筑筑業(yè)基礎(chǔ)礎(chǔ)術(shù)語的的理解建筑識(shí)識(shí)圖計(jì)算戶戶型面積積c心理學(xué)學(xué)基礎(chǔ)d銀行的的按揭知知識(shí)，涉涉及房地地產(chǎn)交易易的費(fèi)用用e國家、地區(qū)的的宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)政策策、當(dāng)?shù)氐氐姆康氐禺a(chǎn)走勢勢f公司制制度、架架構(gòu)和財(cái)財(cái)務(wù)制度度銷售技技巧簽訂買買賣合同同的程序序物業(yè)管管理課程程銷售模模擬實(shí)地參參觀他人人展銷現(xiàn)現(xiàn)場2銷售售手冊批文樓宇說說明書價(jià)格體體系合同文文本客戶資資料表3客戶戶管理系系統(tǒng)4銷售售作業(yè)指指導(dǎo)書職業(yè)素素養(yǎng)準(zhǔn)則則銷售基基本知識(shí)

25、識(shí)與技巧巧項(xiàng)目概概況銷售部部管理架架構(gòu)六、銷售售組織與與日常管管理1組織織與激勵(lì)勵(lì)銷售部部組織架架構(gòu)銷售人人員基本本要求職責(zé)說說明考核、激勵(lì)措措施2工作作流程銷售工工作的內(nèi)內(nèi)容銷售工工作階段段銷售部部工作職職責(zé)（工工作流程程）銷售業(yè)業(yè)務(wù)流程程（個(gè)案案）3規(guī)章章制度概概念指示示第七章項(xiàng)項(xiàng)目服務(wù)務(wù)策劃項(xiàng)目服務(wù)務(wù)策劃的的含義目前的房房地產(chǎn)市市場，特特別是發(fā)發(fā)達(dá)地區(qū)區(qū)的房地地產(chǎn)市場場，物業(yè)業(yè)管理已已愈來愈愈受買家家的重視視和關(guān)心心，來自自市場的的信號(hào)向向發(fā)展商商提出了了物業(yè)管管理高起起點(diǎn)、高高標(biāo)準(zhǔn)、高水平平的要求求，萬科科開發(fā)的的物業(yè)多多年來一一直深受受市場的的追捧，在很大大程度上上與其手手上的王王牌

26、萬科開開發(fā)的物物業(yè)管理理密不可可分，它它成為萬萬科開辟辟第二營營銷渠道道和制造造回頭客客的有力力保證。項(xiàng)目服務(wù)務(wù)營銷的的具體內(nèi)內(nèi)容項(xiàng)目銷售售過程所所需物業(yè)業(yè)管理資資料1樓宇宇質(zhì)量保保證書 22樓宇宇實(shí)用說說明書3業(yè)主主公約 44用戶戶手冊5樓宇宇交收流流程 6入入伙通知知書7入伙伙手續(xù)書書 8收樓書書9承諾諾書 10業(yè)主用戶聯(lián)聯(lián)系表11遺遺漏工程程實(shí)用鑰鑰匙授權(quán)權(quán)書12遺遺漏工程程和水電電表底數(shù)數(shù)記錄表表13裝裝修手冊冊和裝修修申請表表物業(yè)管理理內(nèi)容策策劃1工程程、設(shè)計(jì)計(jì)、管理理的提前前介入 22保潔潔服務(wù)3綠化化養(yǎng)護(hù) 44安全全及交通通管理5三車車及場地地管理 66設(shè)備備養(yǎng)護(hù)7房屋屋及公用用

27、設(shè)備設(shè)設(shè)施養(yǎng)護(hù)護(hù) 8房屋事事務(wù)管理理9檔案案及數(shù)據(jù)據(jù)的管理理 100智能能化的服服務(wù)11家家政服務(wù)務(wù) 112多多種經(jīng)營營和服務(wù)務(wù)的開展展13與與業(yè)主的的日常溝溝通 144社區(qū)區(qū)文化服服務(wù)物業(yè)管理理組織及及人員架架構(gòu)物業(yè)公司司人力資資源的管管理包括括招聘、培訓(xùn)、考核、調(diào)配、述職、工資、福利、晉級(jí)等等環(huán)節(jié)物業(yè)管理理公司應(yīng)應(yīng)遵循以以下原則則建立各各級(jí)組織織機(jī)構(gòu)，明確各各部門的的職能、責(zé)任、權(quán)限、隸屬關(guān)關(guān)系及信信息溝通通渠道物業(yè)管理理培訓(xùn)1物業(yè)業(yè)交付使使用前的的培訓(xùn)2物業(yè)業(yè)交付使使用后的的培訓(xùn)物業(yè)管理理規(guī)章制制度1員工工手冊 2崗位職職責(zé)及工工作流程程3財(cái)務(wù)務(wù)制度 4采購及及招標(biāo)程程序5員工工考核標(biāo)標(biāo)

28、準(zhǔn) 66業(yè)主主委員會(huì)會(huì)章程7各配配套功能能管理規(guī)規(guī)定 88文件件管理制制度9辦公公設(shè)備使使用制度度 10值班管管理制度度11消消防責(zé)任任制 12消防管管理規(guī)定定13對(duì)對(duì)外服務(wù)務(wù)工作管管理規(guī)定定 144裝修修工程隊(duì)隊(duì)安全責(zé)責(zé)任書15停停車場管管理規(guī)定定 166非機(jī)機(jī)動(dòng)車輛輛管理規(guī)規(guī)定17出出租車及及暫住人人員管理理規(guī)定 118進(jìn)進(jìn)住（租租）協(xié)議議書19商商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)管理規(guī)規(guī)定物業(yè)管理理操作規(guī)規(guī)程1樓宇宇本體維維護(hù)保養(yǎng)養(yǎng)規(guī)程 2綠化園園林養(yǎng)護(hù)護(hù)規(guī)程3消防防設(shè)施養(yǎng)養(yǎng)護(hù)及使使用規(guī)程程 4供供配電設(shè)設(shè)備維護(hù)護(hù)保養(yǎng)規(guī)規(guī)程5機(jī)電電設(shè)備維維護(hù)保養(yǎng)養(yǎng)規(guī)程 6動(dòng)力設(shè)設(shè)備維護(hù)護(hù)保養(yǎng)規(guī)規(guī)程7停車車場、車車庫操作作規(guī)程

29、8停車場場、車庫庫維護(hù)保保養(yǎng)規(guī)程程9游泳泳池及其其設(shè)備維維護(hù)保養(yǎng)養(yǎng)和操作作規(guī)程10給給排水設(shè)設(shè)備維護(hù)護(hù)保養(yǎng)規(guī)規(guī)程 111公公共部位位保養(yǎng)保保潔操作作規(guī)程12保保安設(shè)備備操作及及維護(hù)規(guī)規(guī)程 113照照明系統(tǒng)統(tǒng)操作及及維護(hù)規(guī)規(guī)程14通通風(fēng)系統(tǒng)統(tǒng)操作及及維護(hù)規(guī)規(guī)程 115管管理處內(nèi)內(nèi)部運(yùn)作作管理規(guī)規(guī)程16租租賃管理理工作規(guī)規(guī)程物業(yè)管理理的成本本費(fèi)用1管理理員工支支出 2維護(hù)及及保養(yǎng) 33公共共費(fèi)用4行政政費(fèi)用 5保保險(xiǎn)費(fèi)用用 66其它它7管理理者酬金金 88營業(yè)業(yè)稅 99預(yù)留留項(xiàng)目維維護(hù)基金金（物業(yè)的的運(yùn)營為為自負(fù)盈盈虧）物業(yè)管理理ISOO90002提示示1質(zhì)量量手冊 2程序文文件 33工作作規(guī)程4質(zhì)量量記錄表表格 55行政政管理制制度 6人人力資源源管理制制度第八章項(xiàng)項(xiàng)目二次次策劃（策劃總總結(jié)）項(xiàng)目二次次策劃的的含義品牌戰(zhàn)略略可持續(xù)發(fā)發(fā)展在知識(shí)經(jīng)經(jīng)濟(jì)要求求的前提提下，科科學(xué)合理理綜合高高效地考考慮住宅宅建設(shè)地地環(huán)境效效益，廣廣泛運(yùn)用用高科技技成果，改變傳傳統(tǒng)的施施工方式式，采用用新材料料和組織織管理方方法，不不斷創(chuàng)造造新的科科學(xué)技術(shù)術(shù)，規(guī)劃劃設(shè)計(jì)出出優(yōu)美的的人居環(huán)環(huán)境，營營造住宅宅文化，增強(qiáng)市市場競爭爭力，才才能促使使開發(fā)走走上可持持續(xù)發(fā)展展的道路路。項(xiàng)目二次次策劃的的具體內(nèi)內(nèi)容全面策劃劃1全過過程策劃劃2