國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心開發(fā)策劃方案

1、中泰國際際農(nóng)產(chǎn)品品博覽交交易中心心開發(fā)策策劃方案案中中泰國際際農(nóng)產(chǎn)品品博覽交交易中心心是中南南地區(qū)第第一個與與國際接接軌的、集農(nóng)產(chǎn)產(chǎn)品加工工、交易易、展示示、信息息、倉儲儲、運(yùn)輸輸、服務(wù)務(wù)為一體體，融商商務(wù)、會會展、物物流、美美食、旅旅游、休休閑、觀觀光于一一身的超超級平臺臺；是國國際農(nóng)產(chǎn)產(chǎn)品物流流、信息息流的集集散地；是農(nóng)產(chǎn)產(chǎn)品國際際性交易易的商貿(mào)貿(mào)區(qū)；是是中國農(nóng)農(nóng)產(chǎn)品走走向世界界的窗口口；是世世界農(nóng)產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)入入中國的的橋頭堡堡；是中中國人品品味其它它國家農(nóng)農(nóng)家生活活的度假假休閑區(qū)區(qū)。第一章項(xiàng)項(xiàng)目及開開發(fā)企業(yè)業(yè)概況一、項(xiàng)目目概況中泰國際際農(nóng)產(chǎn)品品博覽交交易中心心是中南南地區(qū)第第一個與與國際接

2、接軌的、集農(nóng)產(chǎn)產(chǎn)品加工工、交易易、展示示、信息息、倉儲儲、運(yùn)輸輸、服務(wù)務(wù)為一體體，融商商務(wù)、會會展、物物流、美美食、旅旅游、休休閑、觀觀光于一一身的超超級平臺臺；是國國際農(nóng)產(chǎn)產(chǎn)品物流流、信息息流的集集散地；是農(nóng)產(chǎn)產(chǎn)品國際際性交易易的商貿(mào)貿(mào)區(qū)；是是中國農(nóng)農(nóng)產(chǎn)品走走向世界界的窗口口；是世世界農(nóng)產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)入入中國的的橋頭堡堡；是中中國人品品味其它它國家農(nóng)農(nóng)家生活活的度假假休閑區(qū)區(qū)。第一期工工程規(guī)劃劃總建筑筑面積6600000平方方米，占占地855畝，能能容納經(jīng)經(jīng)商客戶戶8700戶，有有住宅6698套套。市場場以經(jīng)營營農(nóng)副土土特產(chǎn)為為主，兼兼營黃金金、美食食、娛樂樂。第二二期工程程規(guī)劃總總建筑面面積15

3、502550平方方米，占占地2226畝，興建國國際農(nóng)產(chǎn)產(chǎn)品交易易中心（350000mm22）、物物流中心心、加工工中心（120000mm22）、中中泰國際際大廈（292250mm22）、國國際農(nóng)莊莊度假村村（6000000m2）、倉儲中中心（1100000 mm22）、停停車場（40000m2）。獨(dú)特的位位置，全全新的概概念，優(yōu)優(yōu)惠的政政策。該該項(xiàng)目不不但符合合社會經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展方向，而且可可持續(xù)發(fā)發(fā)展，屬屬政府重重點(diǎn)扶持持產(chǎn)業(yè)，前景十十分看好好。二、開發(fā)發(fā)企業(yè)簡簡介擔(dān)綱“中中泰國際際農(nóng)產(chǎn)品品博覽交交易中心心”開發(fā)的的湖南平平伍農(nóng)產(chǎn)產(chǎn)品交易易有限公公司，是是我國最最大的自自行車制制造商之之一，年

4、年銷售額額達(dá)50000萬萬美金的的深圳秦秦馳集團(tuán)團(tuán)下屬的的子公司司。公司司始終堅(jiān)堅(jiān)持“誠信務(wù)務(wù)實(shí)、客客戶至上上”的宗旨旨，秉承承“以人為為本、穩(wěn)穩(wěn)健經(jīng)營營，開拓拓創(chuàng)新”的經(jīng)營營理念，公司現(xiàn)現(xiàn)正向以以國際農(nóng)農(nóng)產(chǎn)品交交易為龍龍頭，輔輔以科、工、貿(mào)貿(mào)、農(nóng)、服務(wù)業(yè)業(yè)于一體體的外向向型企業(yè)業(yè)邁進(jìn)。第二章項(xiàng)項(xiàng)目用地地周邊環(huán)環(huán)境分析析一、項(xiàng)目目用地性性質(zhì)描述述（一）地地理位置置項(xiàng)目地處處陸、海海、空立立體交通通十分便便利的平平江縣伍伍市鎮(zhèn)。京珠（北京珠海）高速公公路與平平伍（平平江伍市）公路交交匯處；緊靠北北京廣州1007國道道。北通咸（寧）武武（漢），南抵抵長沙，東連九九江，西西接岳陽陽。市場場距京廣廣鐵

5、路僅僅10公里里，距長長沙黃花花國際機(jī)機(jī)場599公里，長沙通通過高速速公路驅(qū)驅(qū)車300分鐘即即可抵達(dá)達(dá)。直飛飛北京、上海、廣州、深圳、香港、曼谷等等大中型型城市；而岳陽陽機(jī)場也也正在報報建中，屆時在在中泰國國際農(nóng)產(chǎn)產(chǎn)品博覽覽交易中中心700公里的的半徑范范圍內(nèi)，將有兩兩個機(jī)場場可供選選擇，交交通便利利，是平平江對外外開放的的重要“窗口”。平江江縣決定定將伍市市鎮(zhèn)作為為全縣的的中心城城鎮(zhèn)來建建設(shè)，伍伍市將成成為湖南南東北部部商業(yè)重重鎮(zhèn)和物物資集散散中心。（二）土土地面積積及紅線線圖由于項(xiàng)目目的特殊殊性，土土地面積積還存在在著一些些不確定定的因素素。經(jīng)過過調(diào)查了了解，土土地面積積和紅線線等相關(guān)關(guān)情

6、況為為：土地開發(fā)發(fā)方面，原計劃劃為855畝，尚尚有其中中的300多畝，土地推推平了，但還空空著，沒沒有開發(fā)發(fā)建設(shè)。鎮(zhèn)政府府的意見見是這330多畝畝地還是是屬于一一期工程程的內(nèi)容容，由新新的投資資開發(fā)商商決策開開發(fā)。原計劃的的二期用用地目前前尚保留留著，為為1866畝，但但各項(xiàng)手手續(xù)尚未未辦理。另外還還有400畝（山山地）也也可劃為為二期開開發(fā)用地地，政府府方面早早已列為為征收范范圍。因而，開開發(fā)商如如果有決決心，完完全可以以爭取到到總開發(fā)發(fā)土地面面積為3311畝畝，或者者更多一一些。（三）土土地規(guī)劃劃使用性性質(zhì)該地塊規(guī)規(guī)劃和批批建的主主要使用用性質(zhì)為為：商業(yè)業(yè)用地、市場。因而總總體上是是作為開

7、開發(fā)建設(shè)設(shè)大型的的專業(yè)化化市場的的，以及及該市場場配套和和相關(guān)的的設(shè)施，比如市市場經(jīng)營營所用的的辦公樓樓、會展展、酒店店以及配配套住宅宅等。（四）建建設(shè)現(xiàn)狀狀第一期工工程規(guī)劃劃總建筑筑面積6600000平方方米，占占地855畝，能能容納經(jīng)經(jīng)商客戶戶8700戶，有有住宅6698套套。市場場以經(jīng)營營農(nóng)副土土特產(chǎn)為為主，兼兼營黃金金、美食食、娛樂樂。實(shí)際際現(xiàn)狀是是，已經(jīng)經(jīng)建成的的一期建建筑為33.855萬平方方米，實(shí)實(shí)際投入入32000萬元元，建成成了門面面5800多套，住宅6678套套。該工工程由于于種種原原因，已已經(jīng)拖了了5年時間間。二、項(xiàng)目目用地周周邊環(huán)境境調(diào)查（一）地地塊周邊邊的建筑筑物目前

8、本項(xiàng)項(xiàng)目周邊邊近距離離內(nèi)幾乎乎沒有什什幺建筑筑物，主主要是對對面平伍伍公路旁旁有一排排自建房房，一般般為三四四層磚混混結(jié)構(gòu)，一樓多多為門面面和車庫庫、雜屋屋，二三三層為主主人居家家自用。項(xiàng)目的南南面有一一個收費(fèi)費(fèi)站，以以及該站站所屬的的一個較較高的水水塔；項(xiàng)項(xiàng)目東面面緊靠公公路，這這一面基基本上還還沒有什什幺建筑筑物。西西面有一一個變電電站。再再往西南南，就是是該鎮(zhèn)老老集鎮(zhèn)，有不少少居民住住宅及配配套建筑筑。項(xiàng)目目東面有有青山，再往東東為著名名的東山山古寺，大約77、8公里。特別注意意的是，距離本本項(xiàng)目不不到一公公里遠(yuǎn)的的北面為為伍市工工業(yè)園，這是岳岳陽市工工業(yè)發(fā)展展的重點(diǎn)點(diǎn)園區(qū)，為省級級工業(yè)

9、園園，已有有18家企企業(yè)入駐駐該園，目前發(fā)發(fā)展形勢勢良好。（二）景景觀（包包括自然然及歷史史人文景景觀）項(xiàng)目尚無無景觀，有待人人為造景景。但周周邊的景景觀相當(dāng)當(dāng)豐富，近處的的如汨羅羅江、屈屈子祠、石盤洲洲、東山山寺等，遠(yuǎn)的有有平江起起義紀(jì)念念碑、岳岳陽樓、君山等等景觀。平江縣縣素有將將軍縣之之稱，歷歷史人文文景觀更更是數(shù)不不勝數(shù)。就算平江江縣就有有近百處處自然景景觀，集集山、水水、石、林美于于一體，寓史、詩、情情、趣于于其中；幕阜之之雄，福福壽之幽幽，連云云之奇，昌江之之秀均可可稱道。屈原懷懷沙自沉沉、杜甫甫流寓冢冢葬、三三國東吳吳名將魯魯肅領(lǐng)兵兵守土遺遺址、唐唐代六相相平江歸歸隱。平江作為為

10、革命老老區(qū)更不不乏“紅色”遺址。著名的的旅游資資源包括括：梧桐桐山、道道巖、舵舵上坪遺遺址等一一批名勝勝古跡。紀(jì)念地地有漢昌昌烈士墓墓、湘鄂鄂贛省蘇蘇維埃、加義新新四軍通通訊留守守處舊址址。平江地方方民俗文文化內(nèi)涵涵豐富。龍燈、彩船、獅子、民歌、花鼓等等表演技技藝高超超，都市市游客喜喜聞樂見見。人文資源源更如汪汪洋大海海：李元元度等667位清清代和民民國時期期的軍政政要員， 544位共和和國的將將軍，660多位位共和國國的省、部、軍軍以上領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)干部部，200余名著著名烈士士，還有有參與中中華人民民共和國國國徽設(shè)設(shè)計的中中央美術(shù)術(shù)學(xué)院一一級教授授周令釗釗，有享享譽(yù)海內(nèi)內(nèi)外的“東方神神經(jīng)科專專家”

11、凌敏猷猷，有參參與宇宙宙飛船登登月研究究、任美美國哥倫倫比亞大大學(xué)副校校長的著著名數(shù)學(xué)學(xué)家李達(dá)達(dá)，有發(fā)發(fā)明無線線電話接接收機(jī)、被美國國報紙稱稱譽(yù)“此項(xiàng)創(chuàng)創(chuàng)作實(shí)已已于無線線電話界界新境”的吳維維岳，有有植物病病理博士士、美國國密支根根大學(xué)生生物教授授劉杰垣垣，有菲菲律賓國國立大學(xué)學(xué)研究院院“最優(yōu)秀秀科博士士”陳道真真，有美美國紐約約州立大大學(xué)教授授李厚白白；平江江還有一一批居住住在港、澳、臺臺的知名名人士，如臺灣灣前“副總統(tǒng)統(tǒng)”李元簇簇，臺灣灣大學(xué)教教授徐少少英（女女），臺臺灣海洋洋學(xué)院院院長、雷雷達(dá)博士士李昌來來，國民民黨中央央社總編編輯方國國希等。在市場經(jīng)經(jīng)濟(jì)的今今天，平平江的人人文資源源更

12、有了了新的發(fā)發(fā)展。目目前全縣縣分布在在外的私私營企業(yè)業(yè)在10000家家以上，在沿海海一帶的的不下5500個個，其中中年產(chǎn)值值超20000萬萬元的企企業(yè)達(dá)1100家家左右，而分布布在海內(nèi)內(nèi)外的各各界成功功人士更更是不計計其數(shù)。每到逢逢年過節(jié)節(jié)，平江江籍人士士紛紛回回鄉(xiāng)探親親訪友，街上人人潮如織織，名車車如云。他們眷眷戀家鄉(xiāng)鄉(xiāng)，相當(dāng)當(dāng)一部分分企業(yè)家家準(zhǔn)備回回鄉(xiāng)發(fā)展展，構(gòu)成成了現(xiàn)代代平江人人文資源源的新景景觀。（三）環(huán)環(huán)境污染染狀況本縣范圍圍地質(zhì)構(gòu)構(gòu)造不太太發(fā)育，尚未發(fā)發(fā)現(xiàn)巖漿漿巖，區(qū)區(qū)內(nèi)工程程地質(zhì)更更加良好好，不存存在滑坡坡、崩塌塌、地面面沉降、泥石流流等不良良工程地地質(zhì)現(xiàn)象象，歷史史上沒有有發(fā)生

13、過過地震災(zāi)災(zāi)害，可可不作工工程設(shè)防防。本項(xiàng)目周周邊100公里內(nèi)內(nèi)均無較較大的環(huán)環(huán)境污染染。即使使將來有有污染，也可能能只會是是1公里外外的伍市市工業(yè)園園的工廠廠污染，而就調(diào)調(diào)查研究究，該工工業(yè)園屬屬湖南省省級，在在引進(jìn)項(xiàng)項(xiàng)目和企企業(yè)時，就將環(huán)環(huán)境因素素放在了了第一位位。這兒的自自然環(huán)境境保護(hù)得得很好，空氣、水等環(huán)環(huán)境均屬屬良好。（四）市市場情況況據(jù)我們調(diào)調(diào)查，項(xiàng)項(xiàng)目周邊邊及更大大范圍內(nèi)內(nèi)，還沒沒有象如如此規(guī)模模的專業(yè)業(yè)農(nóng)副產(chǎn)產(chǎn)品交易易市場，現(xiàn)存的的主要是是城鎮(zhèn)及及鄉(xiāng)村的的農(nóng)貿(mào)市市場和攤攤擔(dān)小店店。在長長沙以及及再北面面的常德德已經(jīng)出出現(xiàn)或即即將出現(xiàn)現(xiàn)較大規(guī)規(guī)模的農(nóng)農(nóng)副產(chǎn)品品交易市市場，它它們將

14、是是本項(xiàng)目目的競爭爭者，也也可能是是本項(xiàng)目目的有益益互補(bǔ)。三、地塊塊交通條條件調(diào)查查“一江三三路”聯(lián)通世世界本項(xiàng)目位位于長沙沙與岳陽陽的中點(diǎn)點(diǎn)，東鄰鄰江西修修水，南南接長沙沙，西靠靠汨羅、湘陰、北連湖湖北武漢漢，是長長沙、汩汩羅、岳岳陽、平平江四市市縣和湘湘、鄂、贛三省省的核心心點(diǎn)。本項(xiàng)目的的交通便便捷，京京珠高速速公路、1077國道、S3008高等等級公路路及汩羅羅江縱橫橫交錯，在此形形成交匯匯點(diǎn)，1106國國道，平平汩、平平岳、平平益公路路過境，京廣鐵鐵路擦邊邊而過。通過“一江三三路”的交通通優(yōu)勢，構(gòu)成了了本項(xiàng)目目聯(lián)接湖湖南乃至至世界的的立體交交通網(wǎng)。（一）地地塊周邊邊的市政政路網(wǎng)以以其公

15、交交現(xiàn)狀、遠(yuǎn)景規(guī)規(guī)劃陸運(yùn)：中中泰國際際農(nóng)產(chǎn)品品博覽交交易中心心位于京京珠高速速臨湘至至長沙段段平江、汩羅出出口僅11公里處處，距長長沙市663公里里（以京京珠高速速計算）、岳陽陽市666公里、平江縣縣城388公里（平伍高高速公路路）。1107國國道、SS3088高等級級公路緊緊繞中泰泰國際農(nóng)農(nóng)產(chǎn)品博博覽交易易中心區(qū)區(qū)經(jīng)過。以前局局限于短短途運(yùn)輸輸?shù)谋镜氐剡\(yùn)輸業(yè)業(yè)因?yàn)榫┚┲楦咚偎俟返牡慕ǔ啥堰\(yùn)輸輸半徑由由原來的的3000公里提提高到了了8000公里。鐵路：中中泰國際際農(nóng)產(chǎn)品品博覽交交易中心心距京廣廣線長沙沙火車站站63KKM、岳岳陽火車車站666KM、汩羅火火車貨運(yùn)運(yùn)站100KM，通過高高

16、速公路路驅(qū)車330分鐘鐘即可抵抵達(dá)長沙沙、岳陽陽二站。長沙、岳陽站站是京廣廣線上的的樞紐大大站，可可通達(dá)全全國各地地。航空：中中泰國際際農(nóng)產(chǎn)品品博覽交交易中心心距長沙沙黃花國國際機(jī)場場59KKM，通通過高速速公路驅(qū)驅(qū)車300分鐘即即可抵達(dá)達(dá)。岳陽陽機(jī)場也也正在報報建中，屆時在在中泰國國際農(nóng)產(chǎn)產(chǎn)品博覽覽交易中中心700公里的的半徑范范圍內(nèi)，將有兩兩個機(jī)場場可供選選擇。海運(yùn)：中中泰國際際農(nóng)產(chǎn)品品博覽交交易中心心距長沙沙港700KM，長沙港港通江達(dá)達(dá)海，具具有長江江、湘江江“黃金水水道”干支直直達(dá)的運(yùn)運(yùn)輸優(yōu)勢勢，是與與國際接接軌的“橋梁”。長沙沙港每年年通過上上海港進(jìn)進(jìn)出口運(yùn)運(yùn)輸?shù)膰鴩H集裝裝箱2.

17、2萬標(biāo)標(biāo)箱，通通航航線線已輻射射至世界界五大洲洲80多個個國家和和地區(qū)。水運(yùn)：汩汩羅江發(fā)發(fā)源于湖湖南平江江、湖北北通城、江西修修水三縣縣交界的的黃龍山山，經(jīng)平平江入汩汩羅縣境境，流入入南洞庭庭湖。區(qū)區(qū)內(nèi)有3300噸噸級汩羅羅江內(nèi)河河航道連連接洞庭庭湖、湘湘江、長長江，可可直達(dá)長長沙港、岳陽港港、武漢漢港。（二）地地塊周邊邊的市政政道路進(jìn)進(jìn)入項(xiàng)目目地塊的的直入交交通網(wǎng)現(xiàn)現(xiàn)狀岳陽（666公里里）汩羅平平江（17公公里）（41公里里）湘陰黃花花機(jī)場（27公公里）（59公里里）長沙（664公里里）四、周邊邊市政配配套設(shè)施施調(diào)查（一）購購物場所所近距離只只有集鎮(zhèn)鎮(zhèn)的購物物場所，規(guī)模均均不大。稍遠(yuǎn)一一些，

18、可可以進(jìn)長長沙、岳岳陽和平平江縣購購物，也也算比較較方便，平江縣縣城的知知名購物物場所已已經(jīng)有心心連心和和上海瑞瑞東超市市。（二）文文化教育育 2000米內(nèi)有有高中、初中、平江五五中（330000多師生生）、伍伍市小學(xué)學(xué)（4000多人人）。再再稍遠(yuǎn)處處有省市市重點(diǎn)學(xué)學(xué)校，如如長沙、岳陽、平江等等城市的的教育機(jī)機(jī)構(gòu)。（三）醫(yī)醫(yī)療衛(wèi)生生 3000米左右右為縣三三醫(yī)院。據(jù)調(diào)查查，本地地若有重重病急病病，一般般都喜歡歡往長沙沙或岳陽陽看醫(yī)生生，因?yàn)闉榫嚯x并并不遠(yuǎn)，加之高高速開通通后，只只要半個個多小時時就可到到達(dá)，既既方便又又可保證證治療效效果。（四）金金融服務(wù)務(wù)距項(xiàng)目11公里，就有農(nóng)農(nóng)業(yè)銀行行、信用

19、用合作社社、郵政政儲蓄等等金融機(jī)機(jī)構(gòu)。待待項(xiàng)目建建成以及及伍市工工業(yè)園開開發(fā)到位位時，還還會有更更多的金金融服務(wù)務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)進(jìn)駐。（五）郵郵政服務(wù)務(wù)平江縣伍伍市郵政政分局離離項(xiàng)目只只有不到到5000米，而而且將來來本項(xiàng)目目可會有有郵政機(jī)機(jī)構(gòu)進(jìn)駐駐。（六）餐餐飲、娛娛樂、休休閑、運(yùn)運(yùn)動（設(shè)設(shè)施）近有九龍龍賓館和和湘陰飯飯店，就就在本項(xiàng)項(xiàng)目旁邊邊。200分鐘車車程又有有遠(yuǎn)近聞聞名的石石盤洲生生態(tài)休閑閑村，可可以提供供餐飲、娛樂、度假、休閑、運(yùn)動等等各項(xiàng)服服務(wù)，是是周邊人人們甚至至岳陽、長沙等等市民的的好去處處。（七）生生活服務(wù)務(wù)目前伍市市人的生生活配套套服務(wù)基基本上都都在老集集鎮(zhèn)上，有菜場場、小超超市

20、、百百貨店、送氣站站、美容容美發(fā)店店等，據(jù)據(jù)悉鎮(zhèn)居居委會正正計劃建建一個統(tǒng)統(tǒng)一的菜菜市場以以解決附附近居民民買菜等等問題。本項(xiàng)目目一期建建成后，應(yīng)該考考慮增加加或提供供相應(yīng)的的生活服服務(wù)設(shè)施施和配套套，使本本項(xiàng)目及及周邊形形成一個個大社區(qū)區(qū)。（八）周周邊可能能存在的的對項(xiàng)目目不利的的干擾因因素在五年前前，周邊邊的人們們就盼望望著本項(xiàng)項(xiàng)目能建建成。經(jīng)經(jīng)過我們們調(diào)查，大多數(shù)數(shù)人們還還是希望望這個項(xiàng)項(xiàng)目能夠夠盡快建建成開業(yè)業(yè)，而且且再不能能失敗，因?yàn)槿巳藗儗ζ淦浼挠璧牡南Ｍ罅耍艺矫婷嬉膊幌胂肟吹皆僭儆胁焕蛩赜坝绊懕卷?xiàng)項(xiàng)目的進(jìn)進(jìn)程。因而，除除了項(xiàng)目目本身和和歷史商商業(yè)文化化氛圍的的

21、缺乏外外，周邊邊基本上上沒有對對項(xiàng)目不不利的干干擾因素素。第三章區(qū)區(qū)域市場場現(xiàn)狀及及其趨勢勢判斷一、宏觀觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)運(yùn)行狀況況（一）湖湖南省國國內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值今年以來來，湖南南省積極極執(zhí)行中中央宏觀觀調(diào)控政政策，國國民經(jīng)濟(jì)濟(jì)承襲一一季度快快速發(fā)展展的良好好態(tài)勢，繼續(xù)加加快增長長，上半半年全省省完成生生產(chǎn)總值值24002.558億元元，增長長11.8%。增速比比上年同同期快22.4個個百分點(diǎn)點(diǎn)。湖南省固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資規(guī)規(guī)?？傮w體上仍保保持了較較快的增增長速度度，1-5月湖湖南省全全社會投投資5334.117億元元,增長344.9%，比上上年同期期增幅高高7個百分分點(diǎn)。上上半年固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資價價格在投

22、投資高速速增長的的拉動下下同比上上漲6.1,漲幅比比20003年上上半年擴(kuò)擴(kuò)大5.1個百百分點(diǎn)。湖南由“長株潭潭一體化化”的“融城”概念到到“泛珠江江三角洲洲”（即“9+22”經(jīng)濟(jì)圈圈）的“融珠”概念，無不是是機(jī)會和和發(fā)展的的提升，而且每每一次都都實(shí)現(xiàn)了了更高更更快更好好的發(fā)展展。當(dāng)前世界界經(jīng)濟(jì)形形勢對湖湖南的影影響可謂謂機(jī)遇難難求。當(dāng)當(dāng)前的世世界經(jīng)濟(jì)濟(jì)形勢，總體判判斷是：增長前前景看好好，減速速風(fēng)險猶猶存。從從年度經(jīng)經(jīng)濟(jì)增速速來看，呈逐年年攀升之之勢。220011、20002、20003年世世界經(jīng)濟(jì)濟(jì)分別增增長2.3%、3.00%和3.99%，世世界貿(mào)易易分別增增長-00.5%、2.33%和

23、4.55%。世世界經(jīng)濟(jì)濟(jì)形勢在在經(jīng)歷了了近三年年的低迷迷和艱難難復(fù)蘇歷歷程之后后，自220033年下半半年起重重新恢復(fù)復(fù)較快增增長。（二）岳岳陽市國國內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值岳陽市自自去年下下半年以以來，經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展步入上上升信道道，20004年年上半年年岳陽市市GDPP持快速速增長態(tài)態(tài)勢，實(shí)實(shí)現(xiàn)GDDP總量量2600.599億元，同比增增長133.3%，比上上年同期期高3個百分分點(diǎn)，其其中第一一產(chǎn)業(yè)實(shí)實(shí)現(xiàn)增加加值為440.44億元，第二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)增加值值1266.122億元，第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)增加值值94億元元，同比比分別增增長4.2%、18.9%和和10.7%，比上年年同期分分別高00.6、5.55和

24、0.88個百分分點(diǎn)。據(jù)一份政政府報告告顯示，岳陽經(jīng)經(jīng)濟(jì)社會會發(fā)展目目標(biāo)：220055年國內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總總值達(dá)6620億億元，年年均增長長11%，三次次產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)調(diào)整整為177:411:422，城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化水平平達(dá)到440%，社會消消費(fèi)零售售總額達(dá)達(dá)到2005億元元，進(jìn)口口總額達(dá)達(dá)到3億美元元，出口口年均增增長率115%，進(jìn)口年年均增長長19%，5年累計計全社會會固定資資產(chǎn)投資資總額達(dá)達(dá)到6660億元元，利用用外資112億美美元。（三）平平江縣國國內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值 20003年年平江縣縣全年完完成國內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總總值（GGDP）39990399萬元，比上年年增長110.55%。其其中，第第一產(chǎn)業(yè)業(yè)增加值值124

25、45722萬元，增長44.2%；第二二產(chǎn)業(yè)增增加值11326657萬萬元，增增長177.1%；第三三產(chǎn)業(yè)增增加值11418810萬萬元，增增長100.8%。據(jù)最新統(tǒng)統(tǒng)計公報報，今年年上半年年，全縣縣實(shí)現(xiàn)生生產(chǎn)總值值19887599萬元，比上年年同期增增長122%，增增速比上上年同期期上升11.9個個百分點(diǎn)點(diǎn)，其中中一產(chǎn)業(yè)業(yè)完成3394449萬元元，同比比增長44.4%；二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)完成成790032萬萬元，同同比增長長15.7%；三產(chǎn)業(yè)業(yè)完成8802887萬元元，同比比增長111.99%。一一、二、三產(chǎn)業(yè)業(yè)比重分分別達(dá)224.55:400.4:31.1。（四）區(qū)區(qū)域產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)構(gòu)成平江縣的的區(qū)域產(chǎn)

26、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)不斷趨趨于合理理化，目目前基本本上是三三次產(chǎn)業(yè)業(yè)各占11/3的的程度。就發(fā)展展趨勢來來看，第第三產(chǎn)業(yè)業(yè)的比例例還在不不斷上升升。 20003年一一、二、三產(chǎn)業(yè)業(yè)產(chǎn)值占占國內(nèi)生生產(chǎn)總值值比重由由上年334.2230.435.4發(fā)展展到311.233.335.5。（五）房房地產(chǎn)基基本情況況 20004年年16月，湖湖南全省省房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資1336.885億元元，其中中長株潭潭占666.3%；商品品房平均均銷售價價格為116066.511元/平方米米，居全全國第223位；土地供供應(yīng)、商商品房空空置面積積明顯減減少。 16月，房房地產(chǎn)開開發(fā)投資資1366.855億元，比去年年同期增增長3

27、99.7%，比全全國高出出11個百百分點(diǎn)，居全國國和7位。商商品房屋屋開工面面積27705.08萬萬平方米米，同比比增長338.55%，相相當(dāng)于去去年全年年竣工面面積的22.4倍倍；1-6月竣竣工面積積3844.666萬平方方米，增增長366.9%，表明明我省后后階段商商品房屋屋供應(yīng)量量依然較較多。 16月商品品房平均均銷售價價格為116066.511元/平方米米，同比比增長33.9%，其中中除商業(yè)業(yè)營業(yè)用用房的銷銷售價格格較去年年同期有有所下降降外，其其余的住住宅、辦辦公樓和和其它用用房的銷銷售價格格均高于于去年平平均水平平。我省省銷售價價格居全全國233位。從市州分分布結(jié)構(gòu)構(gòu)看，116月長

28、株株潭3市共完完成投資資90.66億億元，占占全省投投資比重重的666.3%，比去去年同期期上升22.4個個百分點(diǎn)點(diǎn)，更加加突出了了中心城城市房地地產(chǎn)的投投資優(yōu)勢勢。岳陽房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)居全省省中游。20003年全全市房地地產(chǎn)投資資完成111.886億元元，絕對對數(shù)居全全省第66位，次次于長沙沙、株州州、郴州州、常德德、湘潭潭；同比比增長速速度為558.00%，居居全省第第8位，高高于全省省5.66個百分分點(diǎn)。岳陽的房房的產(chǎn)市市場，從從20003年的的數(shù)據(jù)看看，表現(xiàn)現(xiàn)在三方方面：其其一，目目前有開開發(fā)項(xiàng)目目的888家房產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)，實(shí)收資資本已達(dá)達(dá)10.2億元元，50008000萬元的的39家，10

29、00020000萬元元的222家，3000050000萬元元的4家，2億元以以上的有有泰和集集團(tuán)1家；其其二，220033年底，全市房房地產(chǎn)資資產(chǎn)總計計達(dá)344.333億元，1億元以以上的有有華廈菀菀、恒泰泰、匯澤澤、泰和和、新長長江等77家企業(yè)業(yè)；其三三，資金金總量大大于開發(fā)發(fā)投資總總量，增增長速度度高于開開發(fā)投資資，全年年到位資資金144.122億元，同比增增長444.1%，高出出上年226個百百分點(diǎn)，其中自自籌資金金4.995億元元，國內(nèi)內(nèi)貸款33.711億元，其它資資金2.94億億元，并并有外商商投資00.2億億元，可可見，房房地產(chǎn)企企業(yè)實(shí)力力在不斷斷加強(qiáng)擴(kuò)擴(kuò)充。（六）房房地產(chǎn)開開發(fā)景

30、氣氣指數(shù) 20003年年岳陽市市房地產(chǎn)產(chǎn)投資大大幅增長長，高于于全市固固定資產(chǎn)產(chǎn)增長速速度466.3個個百分點(diǎn)點(diǎn)，是歷歷史上的的最高峰峰。隨著市場場經(jīng)濟(jì)的的進(jìn)一步步搞活，房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)自自身進(jìn)入入漸進(jìn)調(diào)調(diào)整與發(fā)發(fā)展階段段，施工工面積、商品房房銷售結(jié)結(jié)構(gòu)發(fā)生生明顯變變化。首首先從近近7年施工工面積看看，住宅宅施工面面積雖逐逐年增加加，所占占比重逐逐年遞減減，由119977年的866.7%，下降降到622.4%，商業(yè)業(yè)營業(yè)用用房施工工面積所所占比重重卻成正正比，逐逐年攀升升，由119977年的100.6%上升到到31.6%，上升221個百百分點(diǎn)，其次從從近7年房屋屋銷售情情況看，同樣是是商業(yè)用用房銷

31、售售比重逐逐年上升升，由119977年8.22%上升升到311.2%，上升升21個百百分點(diǎn)；住宅銷銷售比重重逐年下下降，由由19997年的的91.8%，下降到到65.2%；可見我我市房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)逐步在在跟蹤市市場需求求進(jìn)行邊邊調(diào)整邊邊發(fā)展。商品房銷銷售越來來越旺。自19993年年商品房房銷售出出現(xiàn)第一一次高峰峰后，連連續(xù)幾年年在低谷谷徘徊；19998年出出現(xiàn)第二二次高峰峰，20003年年又再次次超歷史史，全年年商品房房銷售面面積達(dá)445.992萬平平方米，是1999719999年3年之和和，其中中住宅銷銷售366.555萬平方方米，增增幅與上上年基本本持平，商業(yè)營營業(yè)用房房銷售面面積達(dá)77.

32、4萬萬平方米米，同比比增長22.2倍倍，大大大超過住住宅銷售售增幅；商品房房銷售額額達(dá)4.22億億元，同同比增長長4.66%，其其中商業(yè)業(yè)營業(yè)用用房1.32億億元，同同比增長長1.88倍，是是20000年前前8年之和和，主要要是商業(yè)業(yè)步行街街周邊德德賽、金金穗、匯匯澤等二二十幾家家商鋪所所帶動，外省、外市的的中商百百貨、百百盛集團(tuán)團(tuán)、廣州州摩登百百貨、新新一佳等等商業(yè)巨巨頭來岳岳投資興興業(yè)。 20003年平平江縣房房地產(chǎn)市市場情況況是：全全年共計計發(fā)證440155個，其其中：鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)證證26660個，城鎮(zhèn)居居民、單單位發(fā)證證13555個；發(fā)證面面積共計計93.99774萬平平方米；全年共共辦理

33、各各類房屋屋交易2274起起，其中中：城關(guān)關(guān)辦理1151起起，鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)辦理1123起起，計交交易管理理面積11217768平平方米；全年共共辦理各各類房屋屋抵押224433起，其其中：城城關(guān)辦理理18447起，鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦辦理5996起，計抵押押面積998萬平平方米，抵押貸貸款額22.3萬萬萬元。（七）近近期中國國房地產(chǎn)產(chǎn)市場情情況國家統(tǒng)計計局最新新測算的的全國房房地產(chǎn)開開發(fā)景氣氣指數(shù)表表明，220044年1至5月份，全國累累計完成成房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資37703億億元，同同比增長長32%，增幅幅比去年年同期回回落0.9個百百分點(diǎn)。與此同同時，商商品房平平均銷售售價格明明顯攀升升。1至5月份，全國商商品

34、房平平均銷售售價格為為27008元/平方米米，同比比增長110.77%，增增幅比去去年同期期提高33.7個個百分點(diǎn)點(diǎn)。從土地開開發(fā)情況況來看，全國完完成開發(fā)發(fā)土地面面積64408萬萬平方米米，同比比增長119.88%，低低于去年年同期222.11個百分分點(diǎn)；房房屋竣工工面積增增幅回落落，商品品房銷售售面積增增加。（八）貨貨幣政策策、利率率、農(nóng)村村房地產(chǎn)產(chǎn)政策、新的房房地產(chǎn)政政策及其其影響作作用從資金供供應(yīng)看，信貸和和國債資資金對投投資拉力力減弱。主要是是控制銀銀行信貸貸規(guī)模，20004年全全國新增增信貸規(guī)規(guī)模2.6萬億億元，比比去年減減少17700億億元。另另外，還還提高了了存款準(zhǔn)準(zhǔn)備金率率，

35、由77%提高高到7.5%，全國金金融機(jī)構(gòu)構(gòu)將一次次性減少少可用資資金11100億億元左右右。 19998年以以來，為為擴(kuò)大內(nèi)內(nèi)需，國國家一直直實(shí)施積積極的財財政政策策和穩(wěn)健健的貨幣幣政策，但今年年以來開開始發(fā)生生轉(zhuǎn)變，積極的的財政政政策轉(zhuǎn)向向中性，穩(wěn)健的的貨幣政政策轉(zhuǎn)向向適度從從緊。由由于政策策的調(diào)整整，估計計影響我我省投資資80億元元。今年以來來，國務(wù)務(wù)院采取取了一系系列宏觀觀調(diào)控措措施，嚴(yán)嚴(yán)格用地地管理、信貸投投放和項(xiàng)項(xiàng)目審批批，加大大對部分分過熱行行業(yè)、過過熱地區(qū)區(qū)的整治治力度，清理和和嚴(yán)肅查查處違規(guī)規(guī)建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目，嚴(yán)嚴(yán)格控制制新開工工項(xiàng)目上上馬。主主要是按按照國家家產(chǎn)業(yè)政政策和行行業(yè)規(guī)劃

36、劃、土地地管理、環(huán)境保保護(hù)、銀銀行信貸貸、項(xiàng)目目審批等等方面的的法規(guī)、政策，重點(diǎn)對對國家控控制的鋼鋼鐵、電電解鋁、水泥、黨政機(jī)機(jī)關(guān)辦公公樓和培培訓(xùn)中心心、城市市快速軌軌道交通通、高爾爾夫球場場、會展展中心、物流園園區(qū)、大大型購物物中心等等項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行清理理，并嚴(yán)嚴(yán)格控制制新開工工項(xiàng)目。這一系系列政策策措施的的出臺，對投資資者的心心理預(yù)期期壓力較較大，尤尤其是土土地、信信貸、項(xiàng)項(xiàng)目審批批等嚴(yán)格格按照產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策策實(shí)施，影響后后期新項(xiàng)項(xiàng)目開工工，這對對原本投投資規(guī)模模不大、增速不不快的湖湖南具有有較大的的制約影影響。但是，短短期影響響相對較較小，長長期影響響較大。今年縮縮減用地地規(guī)模，半年內(nèi)內(nèi)停止土土

37、地審批批，會導(dǎo)導(dǎo)致部分分新增項(xiàng)項(xiàng)目無法法立項(xiàng)，部分招招商引資資項(xiàng)目無無法簽約約，影響響新開工工項(xiàng)目上上馬和后后期項(xiàng)目目儲備。今年計計劃用地地規(guī)模667000公頃，即使全全部用完完，也比比近4年全省省平均實(shí)實(shí)際批地地量減少少41446公頃頃；如果果所有土土地在五五年內(nèi)充充分利用用，平均均每年影影響投資資1244億元。但是短短期內(nèi)調(diào)調(diào)控政策策的影響響相對較較小，一一是部分分項(xiàng)目已已在限制制之前報報批用地地計劃，將會陸陸續(xù)取得得土地并并開工建建設(shè)。（九）社社會消費(fèi)費(fèi)品零售售總額：居民消消費(fèi)價格格指數(shù)、商品住住宅價格格指數(shù)、主要消消費(fèi)支出出增幅關(guān)于湖南南城鎮(zhèn)居居民消費(fèi)費(fèi)價格指指數(shù)，據(jù)據(jù)20004年7月

38、最新新一份資資料統(tǒng)計計如下：據(jù)湖南省省城調(diào)隊(duì)隊(duì)調(diào)查，20003年湖湖南城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民人人均消費(fèi)費(fèi)支出660822.6元元，比上上年增加加5077.888元，增增長9.1,剔除物物價因素素實(shí)際增增長7.6，居民家家庭八大大類消費(fèi)費(fèi)性支出出呈現(xiàn)七七增一減減。 據(jù)據(jù)統(tǒng)計調(diào)調(diào)查，220033年湖南南城鎮(zhèn)居居民在消消費(fèi)支付付情況主主要表現(xiàn)現(xiàn)為：交交通和通通信支出出增長114.11，20003年年每百戶戶城鎮(zhèn)居居民家庭庭購買了了家用汽汽車0.27輛輛，醫(yī)療保保健增長長13.9雜雜項(xiàng)商品品和服務(wù)務(wù)支出增增長122.8%教育文文化娛樂樂服務(wù)支支出增長長12.5食食品支出出增長99.7，衣著著支出增增長7.6%。居

39、住支支出增長長0.99%。 20003年，人均居居住支出出5866.9元元，比上上年增加加5.004元，增長00.9%。其中中：住房房裝潢支支出1660.22元，下下降166.7%。但是是，近年年來城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民家家庭用電電量不斷斷增多，20003年人人均用電電3211.8度度，較上上年增加加62.4度。水電燃燃料價格格調(diào)整也也使居民民支出增增加。220033年，城城鎮(zhèn)居民民人均水水電燃料料及其它它支出3355.6元，增長118.11%。而而家庭設(shè)設(shè)備用品品及服務(wù)務(wù)支出與與上年基基本持平平二、岳陽陽與平江江房地產(chǎn)產(chǎn)市場概概況及政政府相關(guān)關(guān)的政策策法規(guī)（一）當(dāng)當(dāng)?shù)氐木泳用褡≌螒B(tài)及及比重平江縣城城

40、居民住住宅形態(tài)態(tài)還屬于于初級階階段，基基本上是是多層的的磚混住住宅，有有三四層層的，五五六層的的，極少少有十層層以上的的。平江城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民原原來自建建房屋的的比例為為大部分分，隨著著市場化化程度和和國家對對自建房房及集資資建房的的嚴(yán)格控控制，近近年基本本上沒有有在城市市內(nèi)自建建房的了了。而在在鄉(xiāng)鎮(zhèn)的的居民，則仍然然以自建建房為主主，自建建的比例例大于購購商品房房。岳陽的城城市發(fā)展展相當(dāng)快快，而且且高樓大大廈已經(jīng)經(jīng)是數(shù)不不勝數(shù)，許多花花園社區(qū)區(qū)和高檔檔高層住住宅樓出出現(xiàn)在城城市中心心或城郊郊。居民民幾乎全全部是購購買商品品房。（二）當(dāng)當(dāng)?shù)卣畬Ω黝愵愖≌牡拈_發(fā)和和流通方方面的政政策法規(guī)規(guī)平江縣

41、的的房地產(chǎn)產(chǎn)政策方方面：房房屋所有有權(quán)初始始登記費(fèi)費(fèi)由原來來的每平平方米334元核減減為現(xiàn)在在的住房房每套880元；城市房房屋拆遷遷管理費(fèi)費(fèi)由原來來按房屋屋拆遷補(bǔ)補(bǔ)償安置置總費(fèi)用用的1核減為為0.66；城市市房屋安安全鑒定定費(fèi)由原原來的11元/m2核核減為880元/次；商商品房預(yù)預(yù)售管理理費(fèi)由原原來的按按預(yù)售價價值5核減為為2；停止了一一切以任任何名目目為形式式的集資資建房立立項(xiàng)、報報建；重重新審定定有關(guān)立立項(xiàng)、報報建、審審批環(huán)節(jié)節(jié)與程序序，辦事事效率大大大提高高。如開開發(fā)企業(yè)業(yè)資質(zhì)年年審由原原來的115天縮縮短為一一周，房房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)登記權(quán)權(quán)證的發(fā)發(fā)放由原原來的一一周縮短短為三天天。（三）短短

42、中期當(dāng)當(dāng)?shù)卣陧?xiàng)目目所在地地及項(xiàng)目目地塊周周邊的市市政規(guī)劃劃平伍城鎮(zhèn)鎮(zhèn)建設(shè)及及基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)設(shè)：19995年年撤區(qū)并并鄉(xiāng)建鎮(zhèn)鎮(zhèn)，19998年年斥資330萬元元聘請市市、規(guī)劃劃設(shè)計院院編制了了城鎮(zhèn)總總體規(guī)劃劃，規(guī)劃劃分兩期期實(shí)施：近期（19997年20005年）。建成成區(qū)面積積達(dá)1.5平方方公里，城鎮(zhèn)人人口達(dá)11.5萬萬；遠(yuǎn)期期（20006年年20115年）。建成成區(qū)面積積達(dá)5平方公公里，城城區(qū)人口口10萬。已建和將將建的街街道有平平伍、伍伍向、中中興、茶茶園、學(xué)學(xué)園、長長青等66條街道道；還有有日供萬萬噸自來來水廠、11萬伏伏變電站站、伍市市醫(yī)技大大樓、伍伍市小學(xué)學(xué)、九龍龍賓館、文化站站、

43、國土土所、信信用社、教師之之家、嵩嵩岳圖書書館，5500戶戶農(nóng)民進(jìn)進(jìn)鎮(zhèn)購（建）房房；新架架了3座電信信信號塔塔。 20002年2月，設(shè)設(shè)立為伍伍市省級級工業(yè)園園，園區(qū)區(qū)總體規(guī)規(guī)劃面積積10平方方公里，首期開開發(fā)用地地3平方公公里?，F(xiàn)現(xiàn)有入園園企業(yè)投投資總額額達(dá)5.1億元元，預(yù)計計年產(chǎn)值值可達(dá)116.22億元，增加就就業(yè)崗位位30000余個個。三、當(dāng)?shù)氐胤康禺a(chǎn)產(chǎn)市場總總體供求求現(xiàn)狀就岳陽而而言，房房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展相當(dāng)當(dāng)快，而而且供應(yīng)應(yīng)量和需需求量都都很大，總體是是求略大大于供；而平江江的房地地產(chǎn)市場場則另有有一番風(fēng)風(fēng)景，盡盡管新開開發(fā)的城城區(qū)一片片欣欣向向榮，房房價也比比老城區(qū)區(qū)高，但但整體市市場并

44、不不大，所所購買商商鋪及住住宅者基基本上本本地居民民或下面面的鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)中興階階層，可可以說市市場總體體是供求求平衡，沒有大大起大波波。在伍市等等鎮(zhèn)里，房地產(chǎn)產(chǎn)市場還還相當(dāng)不不成熟，基本上上沒有完完全竟義義上的商商品住宅宅，多為為自建的的住宅。因而，市場還還需要時時機(jī)和創(chuàng)創(chuàng)造。不不過作為為一種投投資，當(dāng)當(dāng)?shù)厝藗儌円呀?jīng)看看到門面面和住宅宅一體式式的商品品房具有有發(fā)展?jié)摑摿?，?zhèn)鎮(zhèn)中心的的商鋪和和住宅出出租較容容易，五五年前該該項(xiàng)目一一期尚在在建設(shè)時時就幾乎乎全部預(yù)預(yù)訂了，而且交交付房款款的占了了20%，后因因種種原原因，工工程沒有有如期交交付及經(jīng)經(jīng)營，才才導(dǎo)致其其它預(yù)訂訂者沒有有交錢并并改變了了購房打

45、打算。四、當(dāng)?shù)氐厣唐纷∽≌袌鰣霭鍓K的的劃分及及其差異異目前，就就平江而而言，商商品住宅宅市場還還不太發(fā)發(fā)達(dá)，基基本上沒沒有發(fā)展展成象岳岳陽、長長沙那幺幺成熟和和競爭激激烈，一一個縣城城的房地地產(chǎn)就是是兩個板板塊，老老城區(qū)板板塊和新新城區(qū)板板塊，由由于城市市發(fā)展方方向和環(huán)環(huán)境原因因，新城城區(qū)的房房子明顯顯要好于于老城區(qū)區(qū)，而且且價格也也高出1100元元/平方米米左右。據(jù)調(diào)查統(tǒng)統(tǒng)計，平平江縣房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)20003年為為146603萬萬元，220022年為1335211萬元，同比增增長了88.7%。全年年共計發(fā)發(fā)證40015個個，其中中：鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)發(fā)證226600個，城城鎮(zhèn)居民民、單位位發(fā)證11355

46、5個；發(fā)發(fā)證面積積共計993.999744萬平方方米；全全年共辦辦理各類類房屋交交易2774起，其中：城關(guān)辦辦理1551起，鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦辦理1223起，計交易易管理面面積12217668平方方米。五、當(dāng)?shù)氐厣唐纷∽≌骄鶅r格走走勢及市市場價值值發(fā)現(xiàn)在平江縣縣城內(nèi)，住宅的的銷售價價格均價價為50006000元/平方米米，上漲漲幅度不不大。估估計一二二年后，均價將將可能略略有升高高，大體體為6550元/平方米米左右的的水平。在平江縣縣城，從從天岳大大道到民民建路一一線以及及十字街街到犁頭頭嘴一線線，商鋪鋪的成交交均價大大概為330000元/m2，其它地地段均價價為20000元元/m2，偏僻地地段122

47、00元元/m2。隨著市市場的不不斷發(fā)展展和房地地產(chǎn)的成成熟，商商鋪的價價值將會會不斷抬抬升，估估計三年年后，一一類地段段臨街商商鋪的均均價可升升到3550045000元/ mm22。在伍市鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民認(rèn)認(rèn)可的住住宅價格格，估計計為4000元/ mm22左右，因?yàn)閾?jù)據(jù)調(diào)查他他們自建建的綜合合成本約約為2550-3350元元/ mm22。據(jù)我我們調(diào)查查，本項(xiàng)項(xiàng)目一期期已建的的商鋪和和住宅土土建成本本約為4450元元/ mm22，若加加上土地地等成本本，綜合合成本則則達(dá)到55005500元/ mm22。當(dāng)初初銷售時時的商鋪鋪均價為為15000元/ mm22左右，住宅則則為55506000元/ mm22左

48、右，銷售形形勢還相相當(dāng)不錯錯?？梢娨娙藗兪鞘钦J(rèn)可這這個價值值的，但但可惜市市場沒有有馬上經(jīng)經(jīng)營起來來。我們分析析，如果果一旦氣氣勢做足足，讓投投資和經(jīng)經(jīng)營者重重新找回回信心，或者更更加充滿滿希望，那幺本本項(xiàng)目的的價值還還將會提提高；而而且也只只能這樣樣，才會會讓當(dāng)初初已經(jīng)購購買了本本項(xiàng)目的的投資者者感到安安慰和再再鼓足勇勇氣，或或再購買買或影響響周圍的的人群購購買。六、商品品住宅客客戶構(gòu)成成及購買買實(shí)態(tài)分分析（一）各各種檔次次商品住住宅客戶戶分析在岳陽和和平江，所開發(fā)發(fā)出來的的商品住住宅，幾幾乎全部部是本地地人在購購買，他他們長期期居住在在本地，購房就就象成家家立業(yè)一一樣，成成為一輩輩子的事事

49、情。一一般居民民都只有有一套房房或還住住在公房房或老房房子中，一些當(dāng)當(dāng)官者和和經(jīng)商發(fā)發(fā)達(dá)者則則有幾處處房，或或者他們們已經(jīng)在在更發(fā)達(dá)達(dá)的城市市購了房房屋，而而在本地地則自建建別墅。就我們對對本項(xiàng)目目原來購購買客戶戶的分析析，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)來購買買本項(xiàng)目目的客戶戶具有以以下特點(diǎn)點(diǎn)：一是是來源相相當(dāng)散，既有本本鎮(zhèn)的，也有平平江縣其其它鎮(zhèn)的的及縣城城投資者者，還有有附近如如汨羅市市的，還還有來自自岳陽市市的。二二是投資資者比自自營者更更多。三三是有政政府資源源關(guān)系者者較多，可見政政策因素素的影響響力。（二）商商品住宅宅客戶購購買行為為分析就岳陽和和平江住住宅市場場來看，客戶購購買主要要是改善善自己的的居住環(huán)

50、環(huán)境和提提高居住住水平，以自用用為絕對對主流，很少有有購買住住宅作為為投資者者。第四章中中泰項(xiàng)目目SWOOT分析析一、項(xiàng)目目的優(yōu)勢勢（S）（一）獨(dú)獨(dú)特的經(jīng)經(jīng)濟(jì)地理理優(yōu)勢中泰國際際農(nóng)產(chǎn)品品博覽交交易中心心位于國國家開放放口岸岳岳陽市（長江經(jīng)經(jīng)濟(jì)帶）和湖南南省省會會長沙市市（長株株潭經(jīng)濟(jì)濟(jì)圈）的的結(jié)合部部伍市市鎮(zhèn)，是是國家西西部大開開發(fā)的過過渡帶，西氣東東輸工程程的結(jié)合合點(diǎn)，同同時又是是長江經(jīng)經(jīng)濟(jì)帶和和沿海開開放帶的的交匯點(diǎn)點(diǎn)，能夠夠充分接接受長沙沙乃至港港澳、京京華的輻輻射作用用。（二）優(yōu)優(yōu)越的國國內(nèi)交通通優(yōu)勢中泰國際際農(nóng)產(chǎn)品品博覽交交易中心心交通便便捷，東東鄰江西西修水，南接長長沙，西西靠汩羅

51、羅、湘陰陰，北連連湖北武武漢，是是長沙、汩羅、岳陽、平江四四市縣和和湘、鄂鄂、贛三三省的商商品、物物資集散散地。京京珠高速速公路、1077國道、S3008高等等級公路路和汩羅羅江縱橫橫交錯，在此形形成交匯匯點(diǎn)，京京廣鐵路路擦邊而而過，具具有“一江三三路”的交通通優(yōu)勢。距長沙沙市633公里，黃花國國際機(jī)場場59公里里，岳陽陽市666公里，距平江江縣城338公里里。（三）長長株潭經(jīng)經(jīng)濟(jì)圈的的衛(wèi)星城城長沙、株株洲、湘湘潭經(jīng)濟(jì)濟(jì)帶和岳岳陽地區(qū)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)達(dá)，農(nóng)農(nóng)產(chǎn)品資資源豐富富，商品品流通活活躍，中中泰國際際農(nóng)產(chǎn)品品博覽交交易中心心緊靠長長株潭經(jīng)經(jīng)濟(jì)圈和和岳陽市市等農(nóng)產(chǎn)產(chǎn)品需求求量大的的市場，具有很很強(qiáng)

52、的經(jīng)經(jīng)濟(jì)吸納納能力、輻射能能力和市市場潛力力，是長長株潭經(jīng)經(jīng)濟(jì)圈的的“后花園園”、長江江生態(tài)經(jīng)經(jīng)濟(jì)圈的的重要節(jié)節(jié)點(diǎn)。（四）巨巨大的資資源優(yōu)勢勢平江縣加加快產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)調(diào)整，已已基本形形成“一鄉(xiāng)一一品”的產(chǎn)業(yè)業(yè)格局，如：醬醬干之鄉(xiāng)鄉(xiāng)、茶葉葉之鄉(xiāng)、蠶桑之之鄉(xiāng)，隨著著農(nóng)業(yè)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)進(jìn)程的深深入，平平江的農(nóng)農(nóng)業(yè)、蓄蓄牧業(yè)及及傳統(tǒng)山山貨產(chǎn)品品正在形形成自己己優(yōu)勢，這些產(chǎn)產(chǎn)品門類類獨(dú)特，地域風(fēng)風(fēng)格明顯顯，暢銷銷海內(nèi)外外。平江是全全國188個重點(diǎn)點(diǎn)中藥材材基地縣縣。中草草藥品種種多，分分布廣，資源豐豐富。全全縣有中中草藥111811種，可可采量22.755萬噸，能正式式入藥的的有3009種。絞股蘭蘭、玄參參

53、、半夏夏、百合合、香附附、菊花花、扁豆豆、杜仲仲、厚樸樸、黃業(yè)業(yè)、烏藥藥等是平平江傳統(tǒng)統(tǒng)藥材。具有極極大的開開發(fā)利用用價值。平江特產(chǎn)產(chǎn)甚多，農(nóng)作物物資源種種類達(dá)4430多多個品種種。其中中糧食作作物有稻稻、麥、豆、薯薯等300多個品品種，年年總產(chǎn)量量44萬噸噸，已列列入國家家商品糧糧基地建建設(shè)縣。經(jīng)濟(jì)作作物有2210多多個品種種。無公公害優(yōu)質(zhì)質(zhì)米、反反時令蔬蔬菜也已已形成一一定的開開發(fā)規(guī)模模。畜牧牧業(yè)資源源主要有有生豬、菜牛、黑山羊羊、雞、鴨、山山桂花蜂蜂蜜等。年出欄欄生豬1100萬萬頭，是是湖南八八大重點(diǎn)點(diǎn)基地縣縣之一。山桂花花蜂蜜是是全國少少有的珍珍稀蜜資資源，平平江蜜源源豐富，屬全國國九

54、個重重點(diǎn)基地地縣之一一。平江縣還還具有豐豐富的人人口資源源、土地地資源、礦產(chǎn)資資源和森森林資源源以及文文化旅游游資源。（五）政政策優(yōu)勢勢中泰國際際農(nóng)產(chǎn)品品博覽交交易中心心由于符符合國家家產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展方向向，具有有可持續(xù)續(xù)性，從從而擁有有多種政政策優(yōu)勢勢，可享享受以下下政策的的優(yōu)惠：1、農(nóng)業(yè)業(yè)產(chǎn)業(yè)化化政策繼續(xù)推進(jìn)進(jìn)農(nóng)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)調(diào)整整，挖掘掘農(nóng)業(yè)內(nèi)內(nèi)部增收收潛力。農(nóng)產(chǎn)產(chǎn)品市場場和加工工布局、技術(shù)推推廣和質(zhì)質(zhì)量安全全檢驗(yàn)等等服務(wù)體體系的建建設(shè)，都都要著眼眼和有利利于促進(jìn)進(jìn)優(yōu)勢產(chǎn)產(chǎn)業(yè)帶的的形成。要進(jìn)進(jìn)一步完完善農(nóng)產(chǎn)產(chǎn)品的檢檢驗(yàn)檢測測、安全全監(jiān)測及及質(zhì)量認(rèn)認(rèn)證體系系，推行行農(nóng)產(chǎn)品品原產(chǎn)地地標(biāo)記制制度，開開展

55、農(nóng)業(yè)業(yè)投入品品強(qiáng)制性性產(chǎn)品認(rèn)認(rèn)證試點(diǎn)點(diǎn)，擴(kuò)大大無公害害食品、綠色食食品、有有機(jī)食品品等優(yōu)質(zhì)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品品的生產(chǎn)產(chǎn)和供應(yīng)應(yīng)。加快發(fā)展展農(nóng)業(yè)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)經(jīng)營。各各級財政政要安排排支持農(nóng)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)業(yè)化發(fā)展展的專項(xiàng)項(xiàng)資金，較大幅幅度地增增加對龍龍頭企業(yè)業(yè)的投入入。對符符合條件件的龍頭頭企業(yè)的的技改貸貸款，可可給予財財政貼息息。對新新辦的中中小型農(nóng)農(nóng)副產(chǎn)品品加工企企業(yè)，要要加強(qiáng)創(chuàng)創(chuàng)業(yè)扶持持和服務(wù)務(wù)。不管管哪種所所有制和和經(jīng)營形形式的龍龍頭企業(yè)業(yè)，只要要能帶動動農(nóng)戶，與農(nóng)民民建立起起合理的的利益聯(lián)聯(lián)結(jié)機(jī)制制，給農(nóng)農(nóng)民帶來來實(shí)惠，都要在在財政、稅收、金融等等方面一一視同仁仁地給予予支持。中央1號文件件關(guān)于于促進(jìn)農(nóng)農(nóng)

56、民增加加收入若若干政策策的意見見2、國家家物流政政策國家領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)人明確確指出要要把現(xiàn)代代物流業(yè)業(yè)作為國國民經(jīng)濟(jì)濟(jì)重要產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與新新的經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長點(diǎn)點(diǎn)，國家家“十五”計劃將將物流業(yè)業(yè)列為大大力發(fā)展展的新型型服務(wù)業(yè)業(yè)之一。國家物流流產(chǎn)業(yè)政政策將在在市場準(zhǔn)準(zhǔn)入、稅稅收政策策、土地地政策、交通管管制、鼓鼓勵第三三方物流流企業(yè)發(fā)發(fā)展等方方面有具具體規(guī)定定。中央1號號文件也也明確規(guī)規(guī)定：發(fā)發(fā)揮市場場機(jī)制作作用，搞搞活農(nóng)產(chǎn)產(chǎn)品流通通。培育農(nóng)產(chǎn)產(chǎn)品營銷銷主體。鼓勵發(fā)發(fā)展各類類農(nóng)產(chǎn)品品專業(yè)合合作組織織、購銷銷大戶和和農(nóng)業(yè)經(jīng)經(jīng)紀(jì)人。積極推推進(jìn)有關(guān)關(guān)農(nóng)民專專業(yè)合作作組織的的立法工工作。從從20004年起起，中央央和地方方

57、要安排排專門資資金，支支持農(nóng)民民專業(yè)合合作組織織開展信信息、技技術(shù)、培培訓(xùn)、質(zhì)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)與認(rèn)證證、市場場營銷等等服務(wù)。有關(guān)金金融機(jī)構(gòu)構(gòu)支持農(nóng)農(nóng)民專業(yè)業(yè)合作組組織建設(shè)設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化化生產(chǎn)基基地、興興辦倉儲儲設(shè)施和和加工企企業(yè)、購購置農(nóng)產(chǎn)產(chǎn)品運(yùn)銷銷設(shè)備，財政可可適當(dāng)給給予貼息息。加快快發(fā)展農(nóng)農(nóng)產(chǎn)品連連鎖、超超市、配配送經(jīng)營營，鼓勵勵有條件件的地方方將城市市農(nóng)貿(mào)市市場改建建成超市市，支持持農(nóng)業(yè)龍龍頭企業(yè)業(yè)到城市市開辦農(nóng)農(nóng)產(chǎn)品超超市，逐逐步把網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)延伸伸到城市市社區(qū)。進(jìn)一步步加強(qiáng)產(chǎn)產(chǎn)地和銷銷地批發(fā)發(fā)市場建建設(shè)，創(chuàng)創(chuàng)造條件件發(fā)展現(xiàn)現(xiàn)代物流流業(yè)。加加強(qiáng)農(nóng)業(yè)業(yè)生產(chǎn)資資料市場場管理，有關(guān)部部門要保保證貨源源充足、價

58、格基基本穩(wěn)定定，嚴(yán)厲厲打擊制制售假冒冒偽劣農(nóng)農(nóng)資等坑坑農(nóng)傷農(nóng)農(nóng)行為。支持鮮鮮活農(nóng)產(chǎn)產(chǎn)品運(yùn)銷銷，在全全國建立立高效率率的綠色色信道，各地要要從實(shí)際際出發(fā)進(jìn)進(jìn)一步改改善農(nóng)產(chǎn)產(chǎn)品的流流通環(huán)境境。3、小城城鎮(zhèn)建設(shè)設(shè)的優(yōu)惠惠政策繁榮小城城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)濟(jì)。小城城鎮(zhèn)建設(shè)設(shè)要同壯壯大縣域域經(jīng)濟(jì)、發(fā)展鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)業(yè)、推進(jìn)進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)經(jīng)營、移移民搬遷遷結(jié)合起起來，引引導(dǎo)更多多的農(nóng)民民進(jìn)入小小城鎮(zhèn)，逐步形形成產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展、人口聚聚焦、市市場擴(kuò)大大的良性性互動機(jī)機(jī)制，增增強(qiáng)小城城鎮(zhèn)吸納納農(nóng)村人人口、帶帶動農(nóng)村村發(fā)展的的能力。國家固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資要要繼續(xù)支支持小城城鎮(zhèn)建設(shè)設(shè)，引導(dǎo)導(dǎo)金融機(jī)機(jī)構(gòu)按市市場經(jīng)濟(jì)濟(jì)規(guī)律支支持小城城鎮(zhèn)發(fā)

59、展展。中央1號文件件關(guān)于于促進(jìn)農(nóng)農(nóng)民增加加收入若若干政策策的意見見4、當(dāng)?shù)氐卣坎块T制定定的優(yōu)惠惠政策中泰國際際農(nóng)產(chǎn)品品博覽交交易中心心優(yōu)惠政政策第一條為為了鼓勵勵國內(nèi)外外客商來來中泰國國際農(nóng)產(chǎn)產(chǎn)品博覽覽交易中中心投資資經(jīng)營，特制定定本優(yōu)惠惠政策。第二條國國內(nèi)外客客商可不不受地域域、身份份、行業(yè)業(yè)等限制制前一中中泰國際際農(nóng)產(chǎn)品品博覽交交易中心心投資經(jīng)經(jīng)營，除除國家明明令禁止止和須經(jīng)經(jīng)有關(guān)部部門特批批的行業(yè)業(yè)、項(xiàng)目目外，其其余一律律實(shí)行自自行選擇擇，自主主經(jīng)營，享受本本優(yōu)惠政政策。第三條凡凡進(jìn)入中中泰國際際農(nóng)產(chǎn)品品博覽交交易中心心的經(jīng)營營者，憑憑居民身身份證等等相關(guān)證證件、資資料到工工商、稅稅

60、務(wù)、衛(wèi)衛(wèi)生、公公安等聯(lián)聯(lián)合現(xiàn)場場辦公窗窗口辦理理有關(guān)證證照。辦辦理證照照除收取取工本費(fèi)費(fèi)外，不不再收取取其它任任何費(fèi)用用。第四條凡凡進(jìn)入中中泰國際際農(nóng)產(chǎn)品品博覽交交易中心心的比經(jīng)經(jīng)營客商商，經(jīng)工工商、稅稅務(wù)等部部門認(rèn)定定，2年內(nèi)免免收工商商管理費(fèi)費(fèi)、暫住住人口費(fèi)費(fèi)、防洪洪保安費(fèi)費(fèi)、治安安費(fèi)、綠綠化費(fèi)?？h外經(jīng)經(jīng)商戶在在經(jīng)營過過程中，除增值值稅外，地方稅稅收依法法定程度度前兩年年實(shí)行先先征后返返，后33年地方方稅收實(shí)實(shí)行確定定基數(shù)，超基數(shù)數(shù)部分全全額返還還，縣內(nèi)內(nèi)老經(jīng)營營戶進(jìn)入入大市場場經(jīng)營，地方稅稅收實(shí)行行確定基基數(shù)，超超基數(shù)部部分前兩兩年全額額返還，后3年減半半返還。第五條凡凡進(jìn)入中中泰國際際