泰國公寓市場淺析

1、2018年全球游客訪問最多的國家及地區(qū)排名中，泰國以3830萬人次訪問量排名第九，在東南 亞國家中排名第一。泰國也是最早開放的中國公民出境游國家之一，一直以來都說中國人出國 的熱門目的地。2017年共有980萬人次中國游客訪問泰國，占了泰國總游客人數的四分之一。泰國擁有陽光明媚的沙灘、美麗的熱帶島嶼、豐富的野生動物，以及眾多的考古遺址，寺廟和 寺院，多年來始終保持全球旅游熱點。泰國蓬勃發(fā)展的夜生活，世界級的購物設施、美味的泰 式美食，都是該國的主要旅游引誘者。隨著近年來海外投資熱的興起，泰國以其得天獨厚的旅游資源優(yōu)勢獲得了中國買家的重點關注。泰國房地產 市場走勢綜述泰國經濟呈現疲弱走勢泰國經濟

2、當前面臨來自國內外的雙重壓力。國內出口下滑、泰銖對美元匯率大幅升值，國外受到國際貿易緊張形勢 升溫的影響。今年以來泰國經濟呈現疲弱的走勢，一季度GDP增速為2.9%，二季度進一步放緩至2.3%，為泰國近 5年最低增速。此前，2018年泰國經濟創(chuàng)下6年來的新高，經濟增長4.1%。/%泰國GDP增速6543210數據來源：泰國國家經濟與社會發(fā)展委員會, 58安居客房產研究院綜合整理出口下降 旅游業(yè)增長乏力出口是泰國經濟增長的主要動力，然而泰銖兌美元匯率的大幅上漲削弱了泰國的出口競爭力，今年前三季度泰國外貿出口總計 1865.72億美元，同比下降2.1%。與此同時，泰國旅游業(yè)增長乏力，今年上半年，泰

3、國吸引境外游客1976萬人次，同比僅增長 1.48%，其中中國游客量同比減少4.73%。為了刺激經濟增長，泰國推出多項措施，其中包含1）泰國央行下調基準利率25個基點；2）泰國內閣通過價值3160億（約720億 人民幣）的經濟刺激計劃；3）泰國對21個國家和地區(qū)免落地簽證費延期至2020年4月等等。數據來源：泰國國家經濟與社會發(fā)展委員會, 58安居客房產研究院綜合整理/10.005.000.00-5.00-10.00-15.00800000700000600000500000400000泰國出口總額及同比增速泰國:出口總額泰國:出口總額:同比泰國房地產市場走弱 開發(fā)商專注去庫存今年以來泰國房地

4、產市場呈現疲弱走勢，特別是以曼谷為主的公寓市場。本地市場方面，今年4月1日開始推行的旨在抑制投機購房的貸款房價比（LTV）政策削弱了許多購房者的購買力；上半年泰國大選的不確定性也使得部分開發(fā)商延期推盤，購房者觀望。國外投資客方面，由于泰銖持續(xù)走強使得購買泰國房產的實際成本上升，疊加曼谷及周邊區(qū)域的實 際租金收益率下滑，投資客趨于謹慎。為了沽清現房庫存，開發(fā)商降價促銷，同時延緩推出新項目。由于經濟形勢及政策規(guī)劃對市場影響較大，不少開發(fā)商選擇重新進行市場評估和定位。數據來源：Wind, 58安居客房產研究院綜合整理/曼谷公寓 市場簡析/數據來源：Knight Frank, 58安居客房產研究院綜合

5、整理新增供應大幅減少1044811446681159617353710084111618273531360518806156341405085112088189539632141801000015000200002500050000Q1-2015 Q2-2015 Q3-2015 Q4-2015 Q1-2016 Q2-2016 Q3-2016 Q4-2016 Q1-2017 Q2-2017 Q3-2017 Q4-2017 Q1-2018 Q2-2018 Q3-2018 Q4-2018 Q1-2019 Q2-2019 Q3-2019今年前三個季度，曼谷約有32765個新公寓單位面世，同比減少33%

6、。其中上半年新盤供應萎縮嚴重，大選加上新政策帶來的市場不確定性使 得開發(fā)商在上半年更專注于清理現房庫存，給出了誘人的優(yōu)惠價，只為盡快出清。三季度部分開發(fā)商加速推新以求達到全年收入目標，共有約 14180個新公寓單位開盤，環(huán)比增加47%，同比減少37%。值得注意的是，豪宅項目銷售欠佳，開發(fā)商轉而關注市中心的次高端市場以及市郊的本地剛需市場。新項目大多位于已開通的輕軌或地鐵沿線，完善的配套設施更能吸引購房者的關注從而提升預售率。為了避免LTV的沖擊，也有開發(fā)商選擇遠離主干道、位置欠佳的項目推盤，這些項目的地價更便宜，總價更低。新推的公寓項目大多介于100,000/泰銖至300,000/泰銖之間。目

7、標群體為首次購房族，總價近300萬泰銖的公寓 項目占了新推項目的57%。曼谷新推公寓數量 22579LTV新政抑制投機 需求不振/受到國際國內環(huán)境的影響，今年以來曼谷市場銷售遇阻。LTV新政將本地投機客和多數二次購房者拒之門外，加 上泰銖升值使得來自亞洲的購房者驟減，新項目去化率降低。即便開發(fā)商轉變策略推出低價樓盤迎合市場，市場 反應仍然欠佳，三季度新公寓項目認購率只有52%，優(yōu)于二季度的40%，但需求仍然疲弱。根據統(tǒng)計，今年前三 個季度，大曼谷地區(qū)的公寓市場的成交金額同比銳減28%至1600億泰銖，成交量約為4.25萬套，同比減少22%。泰國房地產市場過去4年主要由外國購房者主導，2018年

8、外國人購房總值達到920億泰銖，其中43%的交易額由 中國買家貢獻。今年以來，人民幣貶值拉高了海外投資的成本，到泰國購房的中國買家減少。部分大型或知名開 發(fā)商及時轉變銷售策略及加強營銷，仍能在短時間內消耗掉海外客戶認購配比。為了獲取更多客源，許多開發(fā)商 出國營銷，同時加緊了和國外中介的合作。數據來源：Pruksa Hodling，58安居客房產研究院綜合整理 數據顯示，今年以來曼谷住宅公寓的平均掛牌總價為 750萬泰銖左右，相較于去年820萬左右的平均掛牌總 價有8.5%的下降。分類型來看，三房公寓的平均掛牌 總價不斷上升，兩房公寓基本維持穩(wěn)定，而一房公寓 則在不斷下降。分區(qū)域來看，部分地鐵沿

9、線仍能享受到穩(wěn)定的增值， 例如有兩條地鐵線交匯的Lak Si區(qū)域，Phasi Charoen 區(qū)域、和Bang Khen區(qū)域價格穩(wěn)定增長，收益可觀。公寓銷售掛牌價整體下滑數據來源：房咕嚕，58安居客房產研究院綜合整理/510152025302019年7月百萬曼谷住宅公寓平均總價02017年1月2017年7月2018年1月曼谷住宅公寓平均總價（泰銖） 二房公寓平均總價2018年7月2019年1月一房公寓平均總價 三房公寓平均總價三季度末曼谷公寓的平均每平方掛牌單價為137693泰銖/，同比下降3.3%。其中三房公寓掛牌單價跳升，二房單價平穩(wěn)增長，只有一房單價明顯 下滑。由此可見，曼谷公寓市場出現

10、分化，高總價的三房項目占比減少，但掛牌單價持續(xù)上漲；低總價的一房項目占比增加，掛牌價格下降。租賃方面，一房、二房、三房公寓的掛牌租金走勢亦出現分化。截至三季度末，一房公寓的平均掛牌租賃總價為19465泰銖/月，同比下滑7%；二房 公寓為45901泰銖/月，同比下滑2.5%；三房公寓為91240泰銖/月，同比上漲4.2%。（注：掛牌價格和實際成交價格有一定差額，掛牌價格的變化并不能完全反應實際成交價格的變化。）公寓掛牌單價及租金走勢分化數據來源：房咕嚕，58安居客房產研究院綜合整理/120,000130,000140,000150,000160,000170,000曼谷住宅公寓單價（泰銖/）曼谷

11、公寓平均單價一房單價二房單價三房單價020,00040,00060,00080,000100,0002017年1月2019年7月曼谷公寓平均租賃總價（泰銖/月）2017年7月2018年1月2018年7月2019年1月一房公寓平均租賃總價二房公寓平均租賃總價三房公寓平均租賃總價展望后市，泰國住房市場仍將面臨多項挑戰(zhàn)，包括影響購房者信心和決策的內外部經濟情況、累計待售住房 庫存量走高、房屋租金收益比萎縮、曼谷城市規(guī)劃、以及貸款房價比（LTV）政策等等。我們認為，曼谷的住房投資及交易均將更加謹慎。當前待售庫存量較高制約開發(fā)商進一步開拓市場，積壓的庫存會采取降價促銷、完善配套、加強營銷等方式吸引買家。

12、新公寓供應量四季度仍會繼續(xù)增加，全年供應 量預計同比減少1.5成左右。隨著年底旅游旺季到來，各大開發(fā)商會加強營銷及促銷方式吸引買家，有購買意愿的買家不妨利用機會選購 區(qū)位價值好、升值潛力佳的房源。2020年1月1號開始實施的土地和建筑物稅法可能會在短期內使地價承壓，但長期來看曼谷地價仍在上升通 道，預計新項目的價格仍將堅挺。泰國住房市場仍將面臨多項挑戰(zhàn)數據來源：房咕嚕，58安居客房產研究院綜合整理/安居客用戶行為研究泰國置業(yè)關注度并未減退/數據來源：58安居客房產研究院58安居客線上搜索數據顯示，在安居客上線的超過80個海 外國家中，泰國1-9月的房源關注量占海外整體房源關注量 的18%，是國

13、人海外置業(yè)關注度第二高的國家。今年以來泰國房源的搜索量猛增，但泰國房源搜索量占全部 海外房源搜索量的比例變化并不大，今年前三個季度累計上 漲3%。搜索量的爆發(fā)增長更多源于安居客海外業(yè)務的擴張， 搜索占比的變化更能代表泰國地產投資在中國買家中的熱度 變化。因此，我們認為，盡管經濟形勢的不確定性增加，國人對泰國置業(yè)的關注度并未消減，反而小幅增加。2018Q12018Q22018Q32018Q42019Q12019Q22019Q3泰國房源線上搜索量及占比泰國搜索量泰國搜索占比曼谷仍是最受矚目城市/數據來源：58安居客房產研究院今年以來泰國各城市房源關注度的變化較大。其中曼谷仍然是最受矚目的城市，曼谷

14、房源搜索量占比53%，比去年同期大幅提 升8%。普吉島的搜索量仍然排名第二，但占比從去年同期的33%下滑到16%，熱度明顯降溫。與此同時，去年搜索占比7%的 清邁一躍提升至15%，關注度與普吉島相當。13%1%53%16%2%15%2019年1-9月泰國各城市搜索量占比芭提雅華欣曼谷普吉島其他清邁12%0%45%33%3% 7%2018年1-9月泰國各城市搜索量占比芭提雅華欣曼谷普吉島其他清邁北京、上海、成都關注量最高/數據來源：NAR, 58安居客房產研究院在58同城、安居客覆蓋的600多個城市中，北京、上海、成都是泰國房源關注度最高的三個城市。瀏覽 量排名前十的城市合計占比24%。排名11

15、-30的城市均為新一線及二線城市，且瀏覽量差距并不大。泰 國房地產市場受到全國各地投資者的關注。180016001400120010008006004002000北京上海成都重慶西安武漢廣州昆明杭州沈陽泰國房源搜索來源城市泰國公寓最受青睞/數據來源：58安居客房產研究院房源類型方面，公寓依舊是泰國置業(yè)最受關注 的類型，占比高達81%；別墅只占12%。泰國 公寓基本都帶精裝修，擁有良好配套設施，大 部分有托管及代租服務，實現了拎包入住和閑 時出租的便利。12%81%7%2019年1-9月泰國不同房源類型關注度別墅公寓其他低價房源受追捧/數據來源：58安居客房產研究院從房源價格上來看，58安居客在

16、線搜索數據顯示，50-100萬 人民幣價格段的房源關注量最大，占比43%；其次是50萬以 內的房源，占比37%，100-200萬的房源關注度也不低，占 比13%。與國內一二線城市房價相比，泰國房產擁有超高的 性價比，100萬左右的價格在國內并不能買到多么優(yōu)質的房產， 但在泰國卻能投資曼谷的市中心的精裝公寓，“物美價廉” 是其最大賣點，大多買家預算并不高也不愿付出更高的總價。37%43%13%5%1%1%泰國房源價格段關注度（人民幣）50萬以下50-100萬100-200萬200-500萬500-1000萬1000萬附錄：泰國其他城市公寓 掛牌價格走勢泰國其他城市公寓掛牌價格走勢清邁：/數據來源

17、：58安居客房產研究院0510152025百萬清邁公寓平均總價（泰銖）住宅公寓平均總價 二房公寓平均總價一房公寓平均總價 三房公寓平均總價110,000105,000 100,00095,000 90,000 85,00080,00075,00070,00065,00060,000清邁公寓平均單價（泰銖/）住宅公寓平均單價一房公寓平均單價二房公寓平均單價三房公寓平均單價120,000100,00080,00060,00040,00020,0000清邁公寓平均租賃總價（泰銖/月）一房公寓平均租賃總價二房公寓平均租賃總價三房公寓平均租賃總價洛杉磯、紐約、奧蘭多最受關注/數據來源：58安居客房產研究院0510152025百萬普吉島公寓平均總價（泰銖）住宅公寓平均總價 二房公寓平均總價一房公寓平均總價 三房公寓平均總價130,000120,000110,000100,00090,00080,00070,000普吉島公寓平均單價（泰銖/）住宅公寓平均單價一房公寓平均單價二房公寓平均單價三房公寓平均單價020,00040,00060,00080,000100,000普吉島公寓平均租賃總價（泰銖/月）二房公寓平均租賃總價一房公寓平均租賃總價 三房公寓平均租賃總價高端房源關