企業(yè)處于那種情形適合進行納稅籌劃

1、企業(yè)處于那種情形適合進行納稅籌劃從一般意義上講，稅務(wù)籌劃具有普遍性，凡是有納稅義務(wù)的單位或個人都有進行稅務(wù)籌劃的必要。但在實際操作中，和任何事務(wù)一樣，稅務(wù)籌劃也會產(chǎn)生一定的成本、需要承擔(dān)一定的風(fēng)險。因此，納稅人在稅務(wù)籌劃時要進行收益和成本的比較。那么，那些企業(yè)更需要進行稅務(wù)籌劃呢？通常情況下，處于以下情形中的企業(yè)進行稅務(wù)籌劃的效果最為明顯。 正在預(yù)備籌建或增設(shè)項目的企業(yè)，由于其尚未定型，假如在事前就進行稅務(wù)籌劃，能夠充分考慮國家的產(chǎn)業(yè)政策，地域政策、就業(yè)政策等政策導(dǎo)向，以合理而長期地享受各項稅收優(yōu)惠，從而為今后享受較低的稅收負(fù)擔(dān)打好基礎(chǔ)。正在預(yù)備重組或分設(shè)的企業(yè)，和上例情況相似，假如在事前進行

2、必要的稅務(wù)籌劃，將受益匪淺。規(guī)模型企業(yè)，由于其經(jīng)營活動跨度大，涉及多稅種或納稅環(huán)節(jié)復(fù)雜，就更需要進行稅務(wù)籌劃。因為，這類企業(yè)一旦出現(xiàn)涉稅損失，就會數(shù)額巨大。比如講，現(xiàn)在的大型企業(yè)絕大多數(shù)都在跨地區(qū)、跨行業(yè)經(jīng)營。我們研究一下有關(guān)稅收政策就會發(fā)覺，在這些方面都存在著或多或少的政策差異。難道你會拒絕對你最為有利的稅收優(yōu)惠政策嗎？生產(chǎn)經(jīng)營比較復(fù)雜、涉及稅種多的企業(yè)也需要進行稅務(wù)籌劃。比如講，有些經(jīng)營行為能夠在二種以上不同貿(mào)易方式中進行選擇而采納稅收負(fù)擔(dān)較低的貿(mào)易方式；有些業(yè)務(wù)則涉及出口退稅政策等涉稅情況，都應(yīng)該事前進行稅務(wù)籌劃，從而達到節(jié)稅的目的。五、財務(wù)核算薄弱的企業(yè)也應(yīng)該開展稅務(wù)籌劃。在現(xiàn)實經(jīng)濟生

3、活中，國家的稅收政策在某些具體細(xì)節(jié)上是經(jīng)常發(fā)生變化的。然而一個獨立的企業(yè)，特不是中小企業(yè)，其財務(wù)組織和會計水平都有一定的局限性，這就形成了稅務(wù)信息的不對稱性，專門容易出現(xiàn)財稅風(fēng)險。因此，這類企業(yè)也應(yīng)該開展稅務(wù)籌劃工作，以防范財稅風(fēng)險的發(fā)生。六、發(fā)生過涉稅案件的企業(yè)，應(yīng)該同意教訓(xùn)，引以為戒，十分重視稅務(wù)籌劃工作的開展，以有效防止不必要的財務(wù)損失和誠信度下降造成不良社會阻礙等類似的情況再次出現(xiàn)。需要特不指出的是，稅務(wù)籌劃是一種超前行為，只能在事前進行。因此，我們不能在平常忘乎因此，等到陷入了涉稅案件時才想到稅務(wù)籌劃，屆時差不多為時已晚矣。案例部分一、利息資本化稅收可籌劃某公司2004年1月22日在

4、沈陽某時裝有限公司進行納稅審計時，發(fā)覺如下業(yè)務(wù)：該公司為增值稅一般納稅人，2002年實現(xiàn)銷售收入3246萬元。公司在國內(nèi)市場取得較好的商譽。為了擴大生產(chǎn)能力，公司決定再擴建一個生產(chǎn)車間。2003年1月1日開始籌備建筑那個生產(chǎn)車間，并為建筑那個生產(chǎn)車間專門從銀行借入了500萬元的3年期借款，年利率為6%。生產(chǎn)車間于2003年4月1日建筑完工（為簡化計算假定每月均為30天）。公司在2003年1月3月間發(fā)生的資產(chǎn)支出如下：1月1日，支付購買工程用物資款項140.10萬元，其中增值稅進項稅額為20.40萬元；2月10日，支付建筑車間的職工工資9萬元；3月15日，將2002年12月28日購進的高分子建筑

5、材料用于車間建筑（當(dāng)時作存貨處理），該物資的入庫成本為60萬元，購進時增值稅專用發(fā)票上標(biāo)明的價格為50萬元，該產(chǎn)品目前市場價格為100萬元，購進時的材料及增值稅進項稅額已支付；3月31日，為3月15日用于固定資產(chǎn)建筑的進項稅轉(zhuǎn)出繳納增值稅8.50萬元。該公司的財務(wù)科長將從銀行所借的款項，在該項固定資產(chǎn)建筑完工交付使用時 一次性計算利息，并將其資本化。則公司第一季度應(yīng)資本化的金額為：5006%3/127.5（萬元）。關(guān)于該業(yè)務(wù)從稅務(wù)治理的角度講，并不存在什么問題。然而，假如從企業(yè)理財?shù)慕嵌冗M行分析，卻是不經(jīng)濟的，存在稅收籌劃的空間。我公司指出：于2001年1月1日起在全國實施的企業(yè)會計制度，對這

6、種購建固定資產(chǎn)發(fā)生借款而發(fā)生借款的利息的資本化問題進行了規(guī)定。因?qū)ｉT借款而發(fā)生的利息，折價或溢攤銷和匯兌差額，應(yīng)當(dāng)在以下3個條件同時具備時開始資本化：其一，資產(chǎn)支出差不多發(fā)生；其二，借款費用差不多發(fā)生；三，為使資產(chǎn)達到預(yù)定可使用狀態(tài)所必要的購建活動差不多開始。同時，企業(yè)會計制度對利息資本化金額的確定應(yīng)與發(fā)生的固定資產(chǎn)購建活動的支出掛鉤。在應(yīng)予資本化的每一會計期間，因購置或建筑某項固定資產(chǎn)而發(fā)生的利息，其資本化的金額應(yīng)為至當(dāng)期期末為止購置或建筑該項資產(chǎn)的累計支出加權(quán)平均數(shù)乘以資本化率。利息資本化金額的計算公式為：每一會計期是利息資本化金額=至當(dāng)期期末為止購建固定資產(chǎn)累計支出加權(quán)平均數(shù)資本化率。上

7、述公式中的累計支出加權(quán)平均數(shù),應(yīng)按每筆資產(chǎn)支出金額乘以每筆資產(chǎn)占用天數(shù)與會計期間涵蓋的天數(shù)之比計算確定.那個地點的“每筆資產(chǎn)占用天數(shù)”是指發(fā)生在固定資產(chǎn)上的支出所應(yīng)承擔(dān)借款費用的時刻長度。“會計期間涵蓋的天數(shù)”是指計算應(yīng)予資本化的借款費用金額的會計期間的長度。上述公式中的資本化率則應(yīng)依照不同情況具體確定：其一，假如購建固定資產(chǎn)只借入了一筆專門借款，資本化率即為該項借款的利率。其二，為購建固定資產(chǎn)借入一筆以上的專門借款，則資本化率應(yīng)為這些專門借款的加權(quán)平均利率。我所認(rèn)為，該公司依照企業(yè)會計制度計算該項固定資產(chǎn)購建款利息的資本化余額，而且對企業(yè)更有利，能夠收到節(jié)稅效果。接著，我們又對該業(yè)務(wù)換一個角

8、度進行了具體計算。依照企業(yè)會計制度規(guī)定，計算借款利息的資本化能夠按月計算，也能夠按季或按年計算。如按月計算應(yīng)予資本化的借款費用，應(yīng)依照每月每筆資產(chǎn)支出金額和每筆支出所需承擔(dān)借款費用的天數(shù)與當(dāng)月天數(shù)之比，計算每月累計支出加權(quán)平均數(shù)；1月份累計支出加權(quán)平均數(shù)140.4030/30140.40（萬元）；2月份累計支出加權(quán)平均數(shù)140.4030/30920/30146.40（萬元）；3月份累計支出加權(quán)平均數(shù)140.4030/30930/3068.5015/308.500/30183.65（萬元）。按月計算應(yīng)予資本化的借款費用，則公司第一季度應(yīng)資本化的金額為：140.406%1/12146.406%1/

9、12183.656%1/12=2.35225（萬元）。假如按季計算予資本化的借款費用，則公司第一季度應(yīng)資本化的金額為：（140.4090/90950/9068.5015/90）6%3/12=2.3523（萬元）。通過計算發(fā)覺，按月計算或者按季（年）計算，其結(jié)果差不多，但與該企業(yè)會計人員原來計算資本化的方法相比卻相差甚遠(yuǎn)。不按企業(yè)會計制度規(guī)定的方法計算，則該企業(yè)在該項固定資產(chǎn)購建過程中要多資本化金額：7500023522.5=51477.5（元）。也確實是講：阻礙當(dāng)年的計稅所得額51477.5元，假如該企業(yè)的所得稅適用率33%，則該企業(yè)當(dāng)年應(yīng)該多繳納企業(yè)所得稅16987.58元。二、混合銷售的納

10、稅籌劃沈陽一家建筑裝潢公司銷售建筑材料,并代客戶裝潢.2004年12月,該公司承包一項裝潢工程收入1200萬元,該公司為裝潢購進材料1000萬元(含增值稅).該公司銷售建筑材料的增值稅適用率為17%,裝潢的營業(yè)稅稅率為3%.該公司繳納什么稅比較節(jié)稅呢?混合銷售的納稅平衡點其增值率為:R=(SP)S(117%)3%17%20.65%;假如工程總收入為1200萬元,含稅銷售額的增值率為:R(SP)S(12001000)1200100%16.67%由于16.67%20.65%,故該項目混合銷售繳納增值稅能夠達到節(jié)稅的目的。應(yīng)繳納增值稅稅額1200（117%）17%1000（117%）17%29.1（

11、萬元）；應(yīng)繳納營業(yè)稅稅額=12003%=36（萬元）；繳納增值稅能夠節(jié)稅=3629.16.9（萬元）。因此，假如該公司經(jīng)常從事混合銷售，而且混合銷售的銷售額增值率在大多數(shù)情況下差不多上小于增值稅混合銷售納稅平衡點的，就要努力使其年增值稅應(yīng)稅銷售額占其全部營業(yè)收入的50%以上。2假如工程總收入為1500萬元，含稅銷售額的增值率為：R（SP）S=（15001000）1500100%33.33%由于33.33%20.65%，故該項目混合銷售繳納營業(yè)稅能夠達到節(jié)稅的目的。應(yīng)繳納增值稅稅額=1500（117%）17%1000（117%）17%72.6（萬元）應(yīng)繳納營業(yè)稅稅額=15003%45（萬元）；繳

12、納營業(yè)稅能夠節(jié)=72.64527.6（萬元）因此，假如該公司經(jīng)常從事混合銷售，而且混合銷售的銷售額增值率大多數(shù)情況下差不多上大于增值稅混合銷售納稅平衡點的，就要努力使其年增值稅應(yīng)稅銷售額占其全部營業(yè)收入的50%以下。三、個人所得稅的籌劃1、工資、薪金所得與勞務(wù)酬勞所得轉(zhuǎn)化可節(jié)稅工資、薪金所得，每月減除800元的費用為納稅所得額，采納5%45%的九級超額累進稅率；對勞務(wù)酬勞所得，每次收入不超過4000元的減除800元，每次收入4000元以上的減除20%的費用為應(yīng)納稅所得額，適用20%的比例稅率，一次收入畸高的，實行加成征收。可見工資、薪金所得與勞務(wù)酬勞所得的稅負(fù)是不相同的，實現(xiàn)二者的轉(zhuǎn)化在一定程

13、度上可起到降低稅負(fù)的作用。例如：某主任醫(yī)師月工資收入30000元，按工資、薪金所得項目征稅，應(yīng)納稅額=（30000800）25%1375=5925（元）。假如該主任醫(yī)師與醫(yī)院不存在雇傭關(guān)系，只是一名兼職的工作人員，則其30000元的收入應(yīng)該按照勞務(wù)酬勞所得納稅，應(yīng)納稅額=30000（120%）30%20005200（元）?？梢姲垂べY、薪金所得納稅與按勞務(wù)酬勞所得納稅存在差不，因此關(guān)于那些聘用的專家應(yīng)注意計算在不同情況下的應(yīng)納稅額，在簽訂勞動合同或兼職合同時，應(yīng)考慮稅額的差不。2、分月發(fā)放獎金、分次支付勞務(wù)酬勞可節(jié)稅我國個人所得稅法及事實上施細(xì)則規(guī)定：個人一次取得數(shù)月獎金或年終加薪、勞動分紅，可

14、單獨作為一個月的工資、薪金所得計算納稅。假如納稅人取得不足800元的，可將獎金收入減除當(dāng)月工資與800元的差額后的余額作為應(yīng)納稅所得額，并據(jù)以計算應(yīng)納稅額。許多醫(yī)院往往依照職員年度考核結(jié)果于年終時集中發(fā)放獎金，如此做的結(jié)果是稅率高、職員承擔(dān)的個人所得稅額多。為此，醫(yī)院可按月或按季發(fā)放一部分獎金，關(guān)于拉開檔次的獎金再于年終發(fā)放，如此做職員總體稅負(fù)就會減輕。假如某醫(yī)院職員每月工資為2000元，年終獎金為20000元，則醫(yī)院應(yīng)為其代扣代繳的個人所得稅額為：每月應(yīng)代扣代繳稅額=（2000800）10%2595（元）；年終獎金應(yīng)代扣代繳稅額=2000020%375=3625（元）全年應(yīng)代扣代繳稅額=95

15、1236254765（元）。假如該醫(yī)院隨同每月工資發(fā)放1500元的差不多獎金（發(fā)放12個月），年終（12月份）另外發(fā)放2000元的全年獎金，則醫(yī)院應(yīng)為其代扣代繳的個人所得稅額為：每月應(yīng)代扣代繳稅額（3500800）15%125280（元）；年終獎金應(yīng)代扣代繳稅額=200015%125175（元）；全年應(yīng)代扣代繳稅額=280121753535（元）。通過比較我們能夠看到，分月發(fā)放獎金能夠達到節(jié)稅的目的。此外，分次支付勞務(wù)酬勞也可達到均衡收入、降低稅負(fù)的效果。3、試行年薪制可節(jié)稅稅法規(guī)定：對試行年薪制的企業(yè)經(jīng)營者取得的工資、薪金所得應(yīng)納的稅額，能夠?qū)嵉匕茨暧嬎恪⒎衷骂A(yù)繳的方式計征，即企業(yè)經(jīng)營者按月

16、領(lǐng)取的差不多收入，應(yīng)在減除800元的費用后，按適用的稅率計算應(yīng)納稅額并預(yù)繳，年度終了領(lǐng)取效益收入后，合計其全年差不多收入和效益收入，再按12個月平均計算實際應(yīng)納稅額。如此計算實際達到了均衡經(jīng)營者收入，降低稅率及稅負(fù)的效果。例如：沈陽是某醫(yī)院院長每月取得的差不多薪金收入為2000元，年終取得的效益收入為60000元，該醫(yī)院應(yīng)為其代扣代繳的個人所得稅額為：每月應(yīng)預(yù)繳稅額=（2000800）10%2595（元）；全年已預(yù)繳稅額=95121140（元）全年收入=2000126000084000（元）月平均應(yīng)納稅額=（8400012800）20%375865（元）全年應(yīng)納稅額=8651210380（元）

17、全年應(yīng)補繳稅額=1038011409240（元）假如該醫(yī)院未采納年薪制形式，假設(shè)該院長全年的收入仍為84000元，各月的收入分不為：1、2、4、5、7、8、10、11月的收入為3000元，3、6、9、12月的收入為15000元。1、2、4、5、7、8、10、11月每月的應(yīng)納個人所得稅=（3000-800）15%-125=205（元）；3、6、9、12月每月應(yīng)納的個人所得稅（15000-800）20%-375=2465（元）；全年應(yīng)納的個人所得稅2058+24654=11918（元）。從上面的計算我們能夠看到，采納年薪制的稅收負(fù)擔(dān)較輕。4、將部分工資、薪金適當(dāng)福利化可節(jié)稅一般來講，職員的工資、薪

18、金收入超過800元就要繳納個所得稅。而在實際運作過程中，假如將超過個人所得稅免征額的工資、薪金收入用于職工福利支出，這將減少職員的個人支出，同時減少職員的計稅收入，降低職員個人所得稅負(fù)擔(dān)。通常能夠采納以下幾種方式降低工資、薪金所得，提高福利待遇：（1）為職員提供交通便利。如免費接送職員上下班；（2）提供教育福利。如為職員提供培訓(xùn)助學(xué)金、獎學(xué)金等；（3）為職員購房提供一定期限的貸款，之后每月從某工資額中扣除部分款項，用于歸還貸款。如此能夠減輕職員的貸款利息負(fù)擔(dān)；（4）為職員提供辦公設(shè)備及用品等等。但在利用該方法進行納稅籌劃的過程中應(yīng)該注意：為職員免費提供住房、購買商業(yè)保險等不能免繳所得稅。5、改

19、變費用的會計處理可節(jié)稅隨著醫(yī)院改革的深化，醫(yī)院逐漸設(shè)置了市場拓展人員、銷售人員，一些醫(yī)院按照營業(yè)收入的一定比例給銷售人員提取獎金，用來補償銷售人員差旅費的支出、業(yè)務(wù)招待費支出。這部分獎金支出在會計上作為“營業(yè)費用工資費”處理，銷售人員需繳納個人所得稅。改變會計處理方法，將銷售人員發(fā)生的差旅費、業(yè)務(wù)招待費據(jù)實例支，會計上作為“營業(yè)費用差旅費”“治理費用業(yè)務(wù)招待費”處理。將應(yīng)提獎金總額與兩項費用之差計入“營業(yè)費用工資費用”科目，那么銷售人員即可少繳納個人所得稅。此外，個人所得稅納稅籌劃的方法還專門多，醫(yī)院相關(guān)部門的人員要充分熟悉稅法，依照顧稅項目，選擇納稅額最低的納稅方案。四、成本計價技巧的籌劃沈

20、陽某企業(yè)元月份材料的收入、發(fā)出、結(jié)存情況為例，對不同計價方法作一個簡要分析。1、先進先出法，本期發(fā)出材料成本834000元，月末結(jié)存材料成本218000元。 2、后進先出法，本期發(fā)出材料成本842000元，月末結(jié)存材料成本220000元。3、加權(quán)平均法，存貨加權(quán)平均單價（902000+150000）（1700+300）526（元）；本期發(fā)出存貨成本1600526841600（元）；期末結(jié)存存貨成本400526210400（元）。通過上面的分析，我們能夠看出采納后進先出法本期發(fā)出存貨成本最高，加權(quán)平均法次之，先進先出法最低，因而采納后進先出法能夠更多地降低本期利潤，從而達到少繳所得稅的目的。值得

21、注意的是，在我們上面所引用的例子中存在一個假設(shè)存貨的購入成本呈上升趨勢。采納何種成本計價方法應(yīng)視情況而定，最關(guān)鍵的是對市場科學(xué)準(zhǔn)確的推斷，假如推斷不準(zhǔn)，將會使籌劃失敗。假如預(yù)測原材料價格將會持續(xù)上漲，采納后進先出法能夠增加本期成本，達到少繳企業(yè)所得稅的目的；假如可能原材料價格呈下降趨勢，采納先進先出法為宜；假如市場穩(wěn)定，價格只在一定幅度內(nèi)波動或者價格變動不大，宜采納加權(quán)平均法，如此能夠減輕工作量。因此，不論采納何種計價方法，阻礙會計利潤只能造成時刻性差異，可不能造成永久性差異，從長遠(yuǎn)來看會計利潤的總量是一致的，在稅制不變的情況下，應(yīng)繳所得稅也是相同的。但從資金時刻價值的角度考慮，有利于企業(yè)投入

22、的早期收回，加速企業(yè)資金的周轉(zhuǎn)。另外，選用何種成本計價方法還要考慮企業(yè)的存貨策略，使存貨成本的增加不致抵消節(jié)約的所得稅。五、自建依舊他建稅負(fù)相差千萬他建改集資節(jié)稅600萬沈陽A企業(yè)是非銀行類金融企業(yè)集團，下設(shè)有B房地產(chǎn)公司。B公司為A全資子公司。A企業(yè)以物抵債方式收回一塊價值3000萬元的土地并擬交給B企業(yè)開發(fā)。為了節(jié)約契稅和過戶等費用，A與B約定，由B企業(yè)向A企業(yè)支付3000萬元，土地直接轉(zhuǎn)到B企業(yè)名下，并決定將其中40%的土地開發(fā)成職工家屬樓，按成本價售給職工。B企業(yè)完成開發(fā)后，以每平方米2200元（不含應(yīng)承擔(dān)的營業(yè)稅金及附加）的價格以集資房的名義銷售職工，契稅依當(dāng)?shù)卣囊?guī)定按1.5%繳

23、納,共銷售23000平方米,總價款5060萬元。B企業(yè)行為構(gòu)成了事實上的商品房銷售,而售價又明顯低于公允價格,按國家稅務(wù)總局房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知（國稅發(fā)200383號）規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)視同銷售或銷售價格明顯低于市場價的，稅務(wù)部門，可按相應(yīng)順序確認(rèn)企業(yè)的銷售收入，并按確認(rèn)的銷售收入征收相應(yīng)的稅款：按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定。由主管稅務(wù)機關(guān)參照同類開發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定。按成本利潤率確定。其中，開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得抵于15%（含15%），具體由稅務(wù)機關(guān)確定。假如開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率按最低的15%確認(rèn)B企業(yè)的銷售收入，則組成計稅價格=計稅營業(yè)成本或工

24、程成本（1成本利潤率）（1營業(yè)稅稅率）=2200（115%）（115%）=2976.47元。也就上講上述房產(chǎn)每平方米應(yīng)承擔(dān)的稅務(wù)營業(yè)稅2976.475%=148.82元，城建稅及教育費附加148.8210%=14.88元，契稅2976.474%=119.05元，所得稅（2976.472200148.8214.88）33%=202.21元（假定所有成本均可稅前扣除），每平方米需承擔(dān)的總體稅負(fù)最低為484.96元，合計承擔(dān)的稅負(fù)為23000484.961115.41萬元。通過以上的計算,企業(yè)的職工家屬樓的稅收籌劃方法為：將職工住房用地的40%過戶到A企業(yè)名下,60%過戶到B企業(yè)名下,然后A企業(yè)向有

25、關(guān)部門申請取得房改指標(biāo),成立集資建房治理辦公室等類似機構(gòu),負(fù)責(zé)治理職工住房建設(shè),建設(shè)資金由職工繳納,不足部分由A企業(yè)給職工貸款并按規(guī)定收取利息,房屋建成后再將土地價款3000萬元40%=120萬元,攤?cè)敕績r而且按財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于公有制單位職工首次購買房屋免征契稅的規(guī)定，財稅2000130號文件規(guī)定，采取集資建房方式建成的一般住房或由單位購買的一般商品住房經(jīng)當(dāng)?shù)乜h以上房改部門批準(zhǔn)，按照國家房改政策出售給職工的，如屬職工首次購買住房，均免征契稅。該單位職工全部為首次購買住房，因此可申請免繳契稅，每平方米只應(yīng)繳納印花稅22000.52=2.20元，每平方米房產(chǎn)的總體稅負(fù)為2.20元，合計5.

26、06萬元。A企業(yè)由于只是按原價出售了土地，按關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知財稅200316號的關(guān)于納稅人出售不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額的規(guī)定，由于該出售行為沒有應(yīng)納稅營業(yè)額，因此不需繳納營業(yè)稅，只就其收取的利息繳納相應(yīng)的營業(yè)稅，因A企業(yè)收取的貸款利息都應(yīng)繳納營業(yè)稅，因此此舉并不增加A企業(yè)的稅負(fù)。二者相比較能夠明白，通過上述稅收籌劃可為A企業(yè)職工每平方米房產(chǎn)節(jié)稅267.87元，合計節(jié)稅616.1萬元，而這可不能增加A企業(yè)或B企業(yè)的任何負(fù)擔(dān)。不同形式企業(yè)作納稅籌劃的方案選擇在現(xiàn)代市場經(jīng)濟條件下，每天都含有一大批新企業(yè)注冊產(chǎn)生，同時，也有一大批

27、企業(yè)因種種緣故被迫關(guān)倒閉。企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中能否取得成功，除與企業(yè)進入的行業(yè)、市場前景、政策導(dǎo)向、職員素養(yǎng)、治理水平、經(jīng)營理念等有關(guān)系外，專門大程度上與企業(yè)成立之初的各種籌劃有關(guān)，而納稅籌劃是其中最為重要的籌劃之一，因為不同組織形式的企業(yè)在稅收方面有著不同的特點，投資者對企業(yè)不同組織形式的選擇，其投資收益也將產(chǎn)生差不，進而阻礙企業(yè)的整體稅收和獲利能力。因此，在企業(yè)設(shè)立之時，專門有必要在組織形式的選擇上進行一番積極籌劃。一般情況下，企業(yè)組織形式分為三類(第一層次)，即公司企業(yè)、合伙企業(yè)和獨資企業(yè)。從法律角度講，公司企業(yè)屬法人企業(yè)，出資者以出資額為限承擔(dān)有限責(zé)任。除此之外，還能夠從其它角度進行，

28、比如，可分為內(nèi)資企業(yè)和外資企業(yè)；外資企業(yè)中的中外合資企業(yè)和中外合作企業(yè)等。企業(yè)組織形式分類的第二個層次是在公司企業(yè)內(nèi)部進行劃分的。那個層次分為兩對公司關(guān)系，即總分公司及母子公司。不同的企業(yè)組織形式有不同的稅收水平，因此，投資者在組建企業(yè)時必須考慮不同企業(yè)組織形式給企業(yè)帶來的阻礙。一、股份有限公司和合伙企業(yè)的比較選擇我國對公司企業(yè)和合伙企業(yè)實行不同的納稅規(guī)定。國家對公司營業(yè)利潤在企業(yè)環(huán)節(jié)上課征公司稅，稅后利潤作為股息分配給投資者，個人投資者還需要繳納一次個人所得稅。而合伙企業(yè)則不然，營業(yè)利潤不交公司稅，只課征合伙人分得收益的個人所得稅。例1：某甲經(jīng)營一家公司，年盈利20萬元，請問以何種方式組建公

29、司可得最大稅收利益？方案1：成立有限責(zé)任公司企業(yè)所得稅=2033%=6.6（萬元）個人所得稅=（20-6.6）20%=2.68（萬元）稅后收益=20-6.6-2.68=10.72（萬元）方案2：成立個人獨資企業(yè)個人所得稅=2035%-0.675=6.325（萬元）稅后收益=20-6.325=13.675（萬元）應(yīng)選擇方案2，納稅人甲的這一舉動是法律規(guī)定所許可的，在納稅行為之前進行籌劃，并達到了一定的節(jié)稅效果。另外，任何事物都具有兩面性，在選擇其積極方面的同時，也應(yīng)該考慮其消極的一面，不能以偏概全。比如，在不考慮其要緊因素的情況下，單就合伙企業(yè)和股份有限公司而言，合伙企業(yè)要優(yōu)于股份有限公司，因為

30、合伙企業(yè)只征一次個人所得稅，而股份有限公司還要再征一次企業(yè)所得稅；假如綜合考慮企業(yè)的稅基、稅率、優(yōu)惠政策等多種因素的存在，股份有限公司也有有利的一面，因為，國家的稅收優(yōu)惠政策一般差不多上只為股份有限公司所適用，例如，國稅發(fā)（1997）198號文規(guī)定，股份制企業(yè)，股東個人所獲資本公積轉(zhuǎn)增股東所得，不征個人所得稅，這一點合伙制企業(yè)就不能享受；其次，在測算兩種性質(zhì)企業(yè)的稅后整體利益時，不能只看名義稅率，還要看整體稅率，由于股份有限公司的“整體化”措施一般情況下要優(yōu)于合伙制企業(yè)，“整體化”就意味著重疊課征的消除，稅收便會消除一部分；第三，如合伙人中既有本國居民，又有外國居民，就出現(xiàn)了合伙企業(yè)的跨國稅收

31、現(xiàn)象，由于國藉的不同，稅收將出現(xiàn)差異。一般情況下，規(guī)模較大企業(yè)應(yīng)選擇股份有限公司，規(guī)模不大的企業(yè)，采納合伙企業(yè)比較合適。因為，規(guī)模較大的企業(yè)需要資金多，籌資難度大，治理較為復(fù)雜，如采納合伙制形式運轉(zhuǎn)比較困難。二、子公司與分公司的比較選擇所謂子公司是指被母公司有效操縱的下屬公司或者是母公司直接或間接操縱的一系列公司中的一家公司；所謂分公司是一指作為公司的分支構(gòu)而存在，在國家稅收中，它往往與常設(shè)機構(gòu)是同義詞。當(dāng)一個企業(yè)要進行跨地區(qū)經(jīng)營時，常見的做法確實是在其它地區(qū)設(shè)立下屬機構(gòu)，即開辦子公司或分公司，從法律上講，子公司屬于獨立法人，而分公司則不屬于獨立法人，它們之間的不同在于：一是設(shè)立手續(xù)不同，在外

32、地創(chuàng)辦獨立核算子公司，需要辦理許多手續(xù)，設(shè)立程序復(fù)雜，開辦費用也較大，而設(shè)立分公司的程序比較簡單，費用開支比較少；二是核算和納稅形式不同，子公司是獨立核算并獨立申報納稅，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)比較喜愛，而分公司不是獨立法人，由總公司進行核算盈虧和統(tǒng)一納稅，如有盈虧，分公司和總公司能夠相互抵扣后才交納所得稅。三是稅收優(yōu)惠不同，子公司承擔(dān)全面納稅義務(wù)，分公司只承擔(dān)有限納稅義務(wù)。子公司是獨立法人能夠享受免稅期限、優(yōu)惠政策等在內(nèi)的各種優(yōu)惠政策；而分公司作為非獨立法人，則不能享受這些優(yōu)惠政策。如我國對外商投資企業(yè)實行的“兩免三減半”、“稅收優(yōu)惠稅率”等優(yōu)惠政策，則只能適用于獨立法人企業(yè)。例二：藍(lán)天公司是一家擁有A

33、、B兩家分公司的集團公司，2002年公司本部實現(xiàn)利潤3000萬元，其分公司A實現(xiàn)利潤500萬元，分公司B損300萬元，該企業(yè)所得稅率為33%，則該集團公司在2002年度應(yīng)納稅額=（3000+500-300）33%=1056（萬元）假如上述A、B兩家公司換成子公司，總體稅收就發(fā)生了變化。假設(shè)A、B兩家子公司的所得稅率仍為33%.公司本部應(yīng)納企業(yè)所得稅=300033%=990（萬元），A公司應(yīng)納企業(yè)所得稅=50033%=165（萬元），B公司由于2002年度發(fā)生虧損，則該年度不應(yīng)交納企業(yè)所得稅。那么，藍(lán)天公司2002年度應(yīng)納企業(yè)所得稅為：990+165-1155（萬元），高出總分公司整體稅收：11

34、55-1056=99（萬元）。假如總公司與子公司所得稅適用率不同，則上述情況又會發(fā)生變化。例三：南京天順總公司在海南和珠海各設(shè)一家分公司，其中，南京地區(qū)企業(yè)所得稅率為33%，海南和珠海均為15%.2002年度公司本部實現(xiàn)利潤2000萬元；海南、珠海兩家子公司分不實現(xiàn)利潤200萬元和300萬元。總公司規(guī)定，子公司稅后利潤的60%匯回總公司，40%自己留用，則2002度：公司本部應(yīng)納企業(yè)所得稅=200033%=660（萬元）海南子公司應(yīng)納企業(yè)所得稅=20015%=30（萬元）珠海子公司應(yīng)納企業(yè)所得稅=30015=45（萬元）子公司匯回總公司利潤額=（200-30）60%+（300-45）60%=2

35、55（萬元）匯回利潤應(yīng)交納所得稅=255（33%-15%）=45.9（萬元）藍(lán)天公司總體稅收=660+30+45+45.9=780.9（萬元）若將上述兩家子公司改成分公司，則藍(lán)天公司整體稅收=（2000+200+300）33%=825（萬元）如此設(shè)立子公司比設(shè)立分公司減輕投資者稅收825-780.9=44.1（萬元）?？梢姡O(shè)立子公司和分公司各有利弊。由于法律上認(rèn)為子公司和母公司不是同一法律實體，因而子公司的虧損不能并入總公司帳上；而分公司和總公司是同一法律實體，其在經(jīng)營中發(fā)生的虧損能夠和總公司相抵。因此，當(dāng)企業(yè)擴大生產(chǎn)經(jīng)營需要到國外或外地設(shè)立分支機構(gòu)時，能夠在進入地的初期，針對當(dāng)?shù)厍闆r不熟、

36、生產(chǎn)經(jīng)營處于起步時期、發(fā)生虧損的可能性較大的情況，考慮設(shè)立分公司，從而使外地發(fā)生的虧損在總公司沖減，以減輕總公司的負(fù)擔(dān)。而當(dāng)生產(chǎn)經(jīng)營走向正軌，產(chǎn)品打開銷路，能夠盈利時，應(yīng)考慮設(shè)立分公司，能夠在盈利時保證能享受當(dāng)?shù)囟愂諆?yōu)惠的政策。三、私營企業(yè)與個體工商戶的選擇按照現(xiàn)行稅法規(guī)定，我國私營企業(yè)適用中華人民共和國企業(yè)所得稅法，而個體工商戶則適用于中華人民共和國個人所得稅法，從稅率上看私營企業(yè)應(yīng)稅額在3萬元以下時，稅率為18%，年應(yīng)稅所得額在3萬元至10萬元時，稅率27%，年應(yīng)稅所得額在10萬元以上時，稅率為33%；個體工商戶應(yīng)稅額在3萬元時，適用邊際稅率為20%，直接看大概高于私營企業(yè)，但由于個體工商

37、戶適用稅率為累計進稅率，事實上際稅率只有15.8%，低于私營企業(yè)18%的水平；個體工商戶應(yīng)稅額為10萬元時，適用邊際稅率為35%，也高于私營企業(yè)33%的稅率，但實際稅率只有28.25%，由此可見，在同等盈利水平下，個體工商戶比私營企業(yè)獵取更多好處，但個體工商戶也有許多缺點，如規(guī)模孝難于擴展業(yè)務(wù)等。而私營企業(yè)則有相對嚴(yán)密組織，能擴展經(jīng)營，降低費用，提高盈利水平等特點，因此，投資人在投資前應(yīng)該選擇何種組織形式，應(yīng)綜合考慮多種因素，作出對自己有利的選擇。四、內(nèi)、外資企業(yè)的選擇所謂內(nèi)資企業(yè)是指：國有資產(chǎn)、集體資產(chǎn)、國內(nèi)個人資產(chǎn)創(chuàng)辦的企業(yè)。包括國有企業(yè)，集體企業(yè)、私營企業(yè)，聯(lián)營企業(yè)和股份制企業(yè)。所謂外資

38、企業(yè)是指經(jīng)中國政府批準(zhǔn)在中國境內(nèi)設(shè)立的有外國資本參與的經(jīng)濟實體。要緊包括：中外合資企業(yè)、中外合作企業(yè)和外商獨資企業(yè)。內(nèi)、外資企業(yè)在稅收上存在專門大區(qū)不：內(nèi)資企業(yè)優(yōu)惠稅率幅度小，為18%和27%兩個檔次；面外資企業(yè)的優(yōu)惠幅度較大，分不為15%和24%兩檔。內(nèi)資企業(yè)的優(yōu)惠政策適用范圍較窄，要緊有第三產(chǎn)業(yè)，利用“三廢”企業(yè)、勞服企業(yè)、校辦工廠、福利企業(yè)等，外資企業(yè)的適用范圍較寬，要緊有：生產(chǎn)性企業(yè)、先進技術(shù)企業(yè)、產(chǎn)品出口企業(yè)，以及從事能源、交通、港口建設(shè)等企業(yè)等，內(nèi)資企業(yè)減免優(yōu)惠政策時刻較短，一般為1-3年，而外資企業(yè)減免優(yōu)惠時刻較長，一般為5年或5年以上。另外，內(nèi)、外資企業(yè)適用稅種的科目數(shù)量也不同

39、，內(nèi)資企業(yè)適用10個以上，外資企業(yè)適用6個稅種?？梢?，外資企業(yè)享受優(yōu)惠政策較多，稅收差不也較大，在其它條件相同時，企業(yè)應(yīng)當(dāng)選擇開辦合資企業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃在市場經(jīng)濟體制下，稅收對納稅人的收益有著重大阻礙，謀取最輕稅負(fù)，始終是納稅人孜孜以求的目標(biāo)。稅收籌劃，確實是納稅人在不違反國家稅收法規(guī)的范圍內(nèi)，通過對投資、經(jīng)營、理財?shù)雀黜椊?jīng)濟活動的事先周密籌劃和合理安排，盡可能地減輕稅負(fù)，為納稅人帶來稅收利益，并最終為納稅人帶來經(jīng)濟利益的治理活動，它同納稅人追求企業(yè)價值最大化的目標(biāo)一致。稅收籌劃對企業(yè)和國家都具有重要的作用。對企業(yè)而言，稅收籌劃得當(dāng)，用足用好稅收優(yōu)惠政策，有利于減輕節(jié)約企業(yè)的稅負(fù)，增

40、加企業(yè)的利潤和可用資金，提高企業(yè)的競爭力，有效維護企業(yè)權(quán)益，使自身價值達到最大化，促進企業(yè)良性進展。對國家而言，稅收籌劃促進企業(yè)遵循國家產(chǎn)業(yè)政策的導(dǎo)向，有利于國家重點扶持的落后地區(qū)和稚嫩產(chǎn)業(yè)的進展，有利于經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，從總體上擴大了國家稅收的稅基，增加了稅源，有利于整個國民經(jīng)濟的健康、快速、穩(wěn)定進展。稅收籌劃是每個企業(yè)的應(yīng)有權(quán)利，但具體到各自的節(jié)稅機遇卻不盡相同。經(jīng)濟因素、稅收因素、治理因素、節(jié)稅技能因素等等，都從不同方面制約著稅收籌劃的利益。作為稅收籌劃的主體，除了具備經(jīng)營治理知識，還必須充分了解各項稅收制度和掌握科學(xué)有效的稅收籌劃方法。從目前我國國情來看，存在稅種差不、稅收優(yōu)惠

41、政策、企業(yè)組織形式、經(jīng)營項目、投資途徑、營銷方式、盈余分配、會計處理、內(nèi)部企業(yè)之間、關(guān)聯(lián)企業(yè)之間、申報整體單位之間等多種選擇，這就為納稅人提供了寬敞的稅收籌劃空間。房地產(chǎn)開發(fā)具有開發(fā)周期長、開發(fā)業(yè)務(wù)復(fù)雜多樣、資金占用量大等特性，企業(yè)可針對其經(jīng)營特點，通過充分利用稅收優(yōu)惠政策、選擇有利經(jīng)營方式、合理選擇會計處理方法、投資策劃等方法來縮小稅基、降低稅率和增加抵扣稅額，以達到稅收籌劃的目的。在此，本文擬重點對房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃談幾點看法。一、充分利用國家稅收優(yōu)惠政策，通過關(guān)聯(lián)方轉(zhuǎn)移稅負(fù)進行稅收籌劃與股本投資相比，融資更具靈活性。依照中華人民共和國稅收征收治理法實施細(xì)則第三十九條的規(guī)定，關(guān)聯(lián)企業(yè)之間在

42、融資業(yè)務(wù)中所支付或者收取的利息不能超過或低于沒有關(guān)聯(lián)關(guān)系企業(yè)之間所能同意的數(shù)額，或者超過或低于同類業(yè)務(wù)的正常利率。企業(yè)可在這一規(guī)定的框架內(nèi)靈活選擇關(guān)聯(lián)企業(yè)間融資的最高上限或最低下限利率，以達到最佳的節(jié)稅效益。如總公司所在地稅負(fù)高，而子公司所在地稅負(fù)低，當(dāng)子公司占用總公司資金時，總公司能夠采納同類業(yè)務(wù)同期下限利率與子公司結(jié)算，使稅負(fù)較高的總公司稅基減少，所減少的稅基轉(zhuǎn)移到稅率較低的子公司；反之，當(dāng)總公司所在地的稅負(fù)低時，能夠采納同類業(yè)務(wù)同期上限利率與子公司結(jié)算。二、發(fā)揮國家稅收杠桿導(dǎo)向作用，通過選擇有利的經(jīng)營方式進行稅收籌劃合作建房通常有以下二種方式：其一，合作雙方通過原始的“以物易物”方式進行

43、交易，雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，一方發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的應(yīng)稅行為，另一方發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的應(yīng)稅行為。對這種以房換地行為，雙方應(yīng)分不按其銷售房屋的價值和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)價值繳納營業(yè)稅。合作建房雙方將分得房屋出售時，還應(yīng)按房屋銷售額交納營業(yè)稅。其二，合作雙方分不以土地使用權(quán)和貨幣資金出資，成立合作企業(yè)，合作建房。對此，又存在兩種利潤分配方式：一是房屋建成后合作雙方采取風(fēng)險共擔(dān)、利益共享的分配方式；二是房屋建成后雙方按一定比例分配房屋。依照國家稅務(wù)總局營業(yè)稅稅目注釋(試行稿)第九條第(二)款：“以不動產(chǎn)投資入股，參與同意投資方利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征營業(yè)稅。”的規(guī)

44、定，在第一種分配方式下，向合作企業(yè)提供的土地使用權(quán)視為投資入股不必繳納營業(yè)稅，合作企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動產(chǎn)繳稅，雙方分得的利潤不必繳營業(yè)稅；在第二種分配方式下，向合作企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，按轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)繳稅，合作企業(yè)房屋分配后銷售時各自按銷售不動產(chǎn)繳納營業(yè)稅。由此可見，合作建房項目作為一個會計主體，在收入和費用相同時，經(jīng)營方式不同稅負(fù)不同。上述中以成立合作企業(yè)并采取在房屋建成后合作雙方風(fēng)險共擔(dān)、利益共享的利潤分配方式最為節(jié)稅，只須在銷售房屋取得收入時按銷售不動產(chǎn)繳稅；而成立合作企業(yè)并采取在房屋建成后合作雙方按一定比例分配房屋的利潤分配方式，以土地使用權(quán)投資的一方還須在前種方式稅負(fù)的基

45、礎(chǔ)上，就轉(zhuǎn)讓的無形資產(chǎn)繳稅。至于“以物易物”的合作建房方式，合作雙方應(yīng)分不按其銷售房屋的價值和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)價值繳納營業(yè)稅。合作建房雙方將分得房屋出售時，還應(yīng)按房屋銷售額交納營業(yè)稅，其稅負(fù)最高。因此，企業(yè)應(yīng)利用國家稅收杠桿導(dǎo)向，選擇最有利的經(jīng)營方式，達到節(jié)稅籌劃的目的。三、通過合理選擇會計處理方法進行稅收籌劃通過會計處理方法選擇進行稅收籌劃包括預(yù)提費用、個人所得稅、開發(fā)商品與出租商品、營業(yè)費用、治理費用和財務(wù)費用的籌劃等6個方面：1預(yù)提費用籌劃。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目完成時能夠預(yù)提費用，可能該項目以后支出，此費用由財務(wù)人員依據(jù)經(jīng)驗提取且金額較大，使用時刻較長，直接計入成本，具有較強的可操作性。在同

46、意范圍內(nèi)就高預(yù)提，隨著銷售實現(xiàn)，先行計入的成本增加，其作用是延緩企業(yè)所得稅的繳納時刻，為企業(yè)贏得資金時刻價值。2個人所得稅籌劃。由于個人所得稅為超額累進稅率，年終一次性發(fā)放數(shù)月獎金繳稅率較高，企業(yè)能夠依據(jù)當(dāng)月的經(jīng)營業(yè)績結(jié)合以往的經(jīng)驗，按月預(yù)提獎金計入成本，年終發(fā)放時稍加調(diào)整即可。把年終獎金扣繳的個調(diào)稅分散到各個月份中列支，可降低稅率，減少稅負(fù)。3開發(fā)商品與出租商品籌劃。有些房屋由于地理位置、內(nèi)部結(jié)構(gòu)朝向和外部環(huán)境等緣故滯銷或其他緣故，房屋用于出租經(jīng)營時，可把商品房轉(zhuǎn)作出租經(jīng)營房，從開發(fā)商品轉(zhuǎn)入出租開發(fā)產(chǎn)品科目，按月計提出租產(chǎn)品攤銷計入成本，使企業(yè)庫存成本接近實際成本，同時增加成本，減少稅收。而

47、假如把房屋接著留在開發(fā)產(chǎn)品科目提取減值預(yù)備，所提取減值預(yù)備不能作為所得稅稅前扣除。此外，企業(yè)還應(yīng)利用國家稅收優(yōu)惠政策如調(diào)低房產(chǎn)契稅以及某些地區(qū)為處理積壓商品房特準(zhǔn)往常竣工的空置房免營業(yè)稅等，加速庫存商品銷售，盤活資金。4營業(yè)費用籌劃。作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，各年度廣告費支出是筆龐大的費用項目，廣告費支出的多少往往與銷售業(yè)績緊密掛鉤。依稅法規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)每一納稅年度的廣告費支出應(yīng)在不超過銷售收入的2內(nèi)據(jù)實扣除。有些企業(yè)集團廣告由總公司統(tǒng)一策劃、費用由總公司統(tǒng)一列支，專門可能出現(xiàn)總公司因廣告費支出超出2扣除比例不得稅前扣除，而子公司不足2的情況，針對這一情況，能夠讓與子公司業(yè)務(wù)相關(guān)的總公司廣告費，由

48、不足2的子公司承擔(dān)。5治理費用籌劃。企業(yè)按規(guī)定繳納的養(yǎng)老保險、補充養(yǎng)老保險、工傷保險、醫(yī)療保險和公積金能夠稅前扣除，企業(yè)應(yīng)依法足額繳納。如此，企業(yè)既履行了法定的社會保障義務(wù)，穩(wěn)定了職工隊伍，又能夠減輕企業(yè)因純粹支付工資而產(chǎn)生的個人及企業(yè)所得稅負(fù)擔(dān)。還有，轉(zhuǎn)嫁給職工的不合理負(fù)擔(dān)如因公外出的交通費、公務(wù)通信費(按銷售收入一定比例稅前扣除)以同意職工報銷等方式，把暗含在工資中的費用轉(zhuǎn)化為治理費用，降低企業(yè)的工資水平，也能夠減輕企業(yè)的所得稅負(fù)擔(dān)。6財務(wù)費用籌劃假如一家房地產(chǎn)開發(fā)公司同時開發(fā)幾個房地產(chǎn)項目，而其中一個項目預(yù)備轉(zhuǎn)讓，企業(yè)所需部分資金以該項目向銀行貸款，在計算土地增值稅時該利息就能夠按不超過

49、商業(yè)銀行同類同期貸款利率據(jù)實扣除。假如轉(zhuǎn)讓該項目繳納土地增值稅稅負(fù)過高，企業(yè)也可考慮以合作建房方式享受暫免征收土地增值稅的優(yōu)惠政策。四、通過周密項目投資策劃進行稅收籌劃 企業(yè)實施投資前應(yīng)對整個項目的可行性包括收入、成本、利潤、稅收、回收期等因素進行籌劃。在方案的收入、成本相同時，稅負(fù)可能成為方案是否被采納的決定性因素。一塊地是與他人合作建房依舊轉(zhuǎn)讓或自行開發(fā)，其所繳納的稅收差異極大，企業(yè)最終應(yīng)選擇最優(yōu)的方案進行投資?？傊?，房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的途徑有多種，但都必須合法、可操作并能給企業(yè)帶來實際效益。 房地產(chǎn)業(yè)的稅收籌劃（一）籌劃“臨界點”，確定適當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)價格納稅臨界點籌劃法是指納稅人在經(jīng)營中遇

50、到稅收臨界點時，通過增減收入或支出，幸免承擔(dān)較重的稅負(fù)。目前利用該方法最多的確實是房地產(chǎn)開發(fā)中籌劃土地增值稅。稅收政策規(guī)定：納稅人建筑一般標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。起征點的規(guī)定決定存在著稅收籌劃的空間。（二）設(shè)立銷售公司以減輕稅負(fù)一些房地產(chǎn)公司也能夠依照自身情況采納此法。下面將通過一簡化案例來講明。在同意扣除的項目金額差不多相同的前提下，假如開發(fā)商采納的價格有兩種：1、可供銷售的一般標(biāo)準(zhǔn)住宅以1400萬元的價格售出，可扣除的項目金額為1166.96萬元，增值率為19.97%，免征土地增值稅，凈賺233.04萬元。2、若以1500萬元的價格售出，可扣除的項目

51、金額為1167.5萬元，增值率為28.48%，應(yīng)納99.75萬元的土地增值稅，凈賺232.75萬元。假如開發(fā)商將銷售部門獨立出來，設(shè)立一個房屋銷售公司，房屋開發(fā)公司將住房以1400萬元的售價賣給銷售公司，而后由銷售公司再以1500萬元的價格賣出，當(dāng)開發(fā)公司賣給銷售公司時，由于其增值率為19.97%，小于20%免納土地增值稅。當(dāng)銷售公司以1500萬元售出時，扣除營業(yè)稅、城建稅、教育費附加合計：15005%(1+7%+3%)=82.5萬元，從利益集團看，可獲得250萬元的利潤，比籌劃前增加17.25萬元。（三）利用借款利息，確定合適的利息扣除方式1.房地產(chǎn)開發(fā)完工前。按企業(yè)會計制度規(guī)定，現(xiàn)在發(fā)生的

52、為開發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)生的借款，可計入房地產(chǎn)開發(fā)成本，并作為計算房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除基數(shù)，特不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可加計20%的扣除，加大了扣除項目金額，從而增加企業(yè)凈收益。2.房地產(chǎn)開發(fā)完工后。財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，同意據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其同意扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為：利息（取得土地使用權(quán)所支付的金額房地產(chǎn)開發(fā)的成本）5%以內(nèi)；納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，其同意扣除的房地產(chǎn)開發(fā)項目為：（取得土地使用權(quán)所支付的金額房地產(chǎn)開發(fā)成本）10%以內(nèi)。據(jù)此，若企業(yè)要緊依靠負(fù)債籌資，利

53、息費用占的比例較大，應(yīng)提供金融機構(gòu)貸款證明，將利息費計入房地產(chǎn)開發(fā)費用，反之，若要緊依靠權(quán)益資本籌資，則不必，可利用另外一種方法。（四）利用建房方式進行籌劃 1.代建房屋的籌劃點。若房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)之初就能確定最終用戶，符合代建房的條件，其收入可按“服務(wù)業(yè)代理業(yè)”稅目繳營業(yè)稅，而幸免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅；同時，若企業(yè)不符合代建房條件，不論雙方如何簽定協(xié)議，也不論其財務(wù)會計帳務(wù)如何核算，應(yīng)全額按“銷售不動產(chǎn)”稅目繳納營業(yè)稅。如：全部結(jié)算收入為1000萬元，代建手續(xù)費330萬元，不符合“代建房”要求則應(yīng)納營業(yè)稅100050%=50萬元：若符合則應(yīng)納營業(yè)稅3305%=16.5萬元。2.合作建房的

54、籌劃點。稅法規(guī)定，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，再按規(guī)定征收。企業(yè)應(yīng)用足用好這一優(yōu)惠政策。隨著裝修費在房款中所占比重逐年遞增，若企業(yè)與購房者簽定合同時稍加交通則可取得意想不到的效果。若房地產(chǎn)公司事先設(shè)立一家裝修公司，同時與客戶簽定兩份合同：一份房屋銷售合同，一份房屋裝修合同，則只需就第一份合同注明金額繳納土地增值稅，第二份合同不用交納土地增值稅，稅基和稅率減少，從而減輕了稅負(fù)。（五）銷售與裝修分開，分散經(jīng)營收入隨著裝修費在房款中所占比重逐年遞增，若企業(yè)與購房者簽定合同時稍加變通則可取得意想不到的效果。若房地產(chǎn)公司事先設(shè)立一家裝修公司，同時與客戶簽定兩份合同：一份房屋

55、銷售合同，一份房屋裝修合同，則只需就第一份合同注明金額繳納土地增值稅，第二份合同不用繳納土地增值稅，稅基和稅率減少，從而減輕了稅負(fù)。（六）土地使用權(quán)的稅收籌劃房地產(chǎn)企業(yè)進行房地產(chǎn)開發(fā)，需要擁有土地使用權(quán)，獵取、使用土地使用權(quán)要緊涉及房產(chǎn)稅（涉外企業(yè)是房地產(chǎn)稅）、企業(yè)所得稅、營業(yè)稅等，都有進行籌劃的必要性和可能性。僅以營業(yè)稅為例，用足用好稅收傾斜政策便能夠起到稅收籌劃的作用。如將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，將農(nóng)業(yè)土地出租給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)免征營業(yè)稅。（七）促銷方式的稅收籌劃變“購房屋、送空調(diào)”為“銷售帶空調(diào)的房屋”。因為銷售房屋要按銷售不動產(chǎn)繳納營業(yè)稅，贈送的空調(diào)視同銷售繳納增

56、值稅。而銷售帶空調(diào)的房屋把空調(diào)價值加到了房屋價值里面，看似簡單的文字游戲，對納稅卻有專門大的差不，由于房屋和空調(diào)不可分割只需要按房屋價格繳納營業(yè)稅，因此在簽訂購房合同時，不要約定空調(diào)是贈送的，然而能夠約定房屋包括空調(diào)等附屬設(shè)施。分公司、辦事處稅收待遇各不同為了適應(yīng)業(yè)務(wù)需要，許多企業(yè)都想在全國范圍內(nèi)設(shè)立業(yè)務(wù)聯(lián)絡(luò)點。從公司治理角度動身，一般都希望如此的業(yè)務(wù)聯(lián)絡(luò)點只從事業(yè)務(wù)而不在當(dāng)?shù)丶{稅。因此有的企業(yè)就采取在當(dāng)?shù)卦O(shè)立辦事處方式，或者干脆連辦事處也不設(shè)立，在當(dāng)?shù)刈庖粌砷g房子，開始收發(fā)物資及收取客戶貨款。這種行為假如被稅務(wù)機關(guān)查到，稅務(wù)機關(guān)會對其經(jīng)營行為核定應(yīng)繳稅額，責(zé)令繳納稅款和罰款。這種經(jīng)營方式事實

57、上是專門愚蠢的。因為物資在銷售地繳納完稅款后，總公司還得再繳一次稅，形成了“重復(fù)納稅”，得不償失。產(chǎn)生這種情況的緣故在于這些企業(yè)對分公司、辦事處如何納稅的規(guī)定缺乏了解。企業(yè)進展到一定規(guī)模以后，基于穩(wěn)定供貨渠道，開發(fā)新市場或方便客戶服務(wù)的考慮，不可幸免地需要在銷售業(yè)務(wù)相對集中的地區(qū)設(shè)立分支機構(gòu)。分支機構(gòu)要緊有兩種形式：一種為分公司；一種為辦事處。分公司能夠從事經(jīng)營活動，而辦事處一般只能從事總公司營業(yè)范圍內(nèi)的業(yè)務(wù)聯(lián)絡(luò)活動。分公司、辦事處稅收待遇不同，要緊體現(xiàn)在企業(yè)所得稅和流轉(zhuǎn)稅上。從企業(yè)所得稅看，辦事處由于不能從事經(jīng)營活動，沒有業(yè)務(wù)收入，不存在利潤，也就沒有應(yīng)納稅所得額，無需繳納企業(yè)所得稅；關(guān)于分

58、公司而言，企業(yè)所得稅能夠在分公司所在地稅務(wù)機關(guān)繳納，也能夠匯總后由總公司集中繳納。關(guān)于由總公司匯總繳納的，由總公司所在地國稅局開具企業(yè)所得稅已在總機構(gòu)匯總繳納的證明，分公司憑此證明到所在地國稅局辦理相關(guān)手續(xù)。一般來講，匯總納稅優(yōu)于獨立納稅，因為總公司和分公司的盈、虧能夠相互彌補。從增值稅上看，辦事處由于不從事經(jīng)營活動，因此在當(dāng)?shù)責(zé)o需繳納增值稅；而分公司的經(jīng)營活動必須在當(dāng)?shù)乩U納增值稅。企業(yè)的分支機構(gòu)間經(jīng)常會發(fā)生物資移送的行為，總機構(gòu)為了幸免在分支機構(gòu)所在地繳納增值稅，能夠按照關(guān)于企業(yè)所屬機構(gòu)間移送物資征收增值稅問題的通知（國稅發(fā)199813號）的規(guī)定，設(shè)立辦事處一類的機構(gòu)，不開發(fā)票，不收貨款，貨

59、款由客戶直接匯至總部，發(fā)票直接由總部開具給客戶。該辦事處只是對物資的移送負(fù)責(zé)監(jiān)督和保管。有些企業(yè)為了方便銷售，往往會在銷售地設(shè)立或租用倉庫。差不多模式有兩種：一種是倉庫由總機構(gòu)派出人員治理，治理人員的工資、經(jīng)營費用、倉庫租金等都由總機構(gòu)支付，治理人員以總機構(gòu)的名義聯(lián)系業(yè)務(wù)，對外簽訂合同。采取這種模式，在短時刻內(nèi)為了幸免在銷售地繳納增值稅，企業(yè)應(yīng)向總機構(gòu)所在地稅務(wù)機關(guān)申請開具外出經(jīng)營活動稅收征收治理證明，租賃倉庫所在地經(jīng)銷人員持總機構(gòu)所在地稅務(wù)機關(guān)開具的外出經(jīng)營活動稅收征收治理證明開展經(jīng)營活動，其增值稅可由總公司所在地稅務(wù)機關(guān)繳納。另一種模式是在異地租用倉庫，總公司沒有派駐人員到倉庫，也沒有通過

60、該倉庫進行營業(yè)活動，這種情況下不用在當(dāng)?shù)乩U納增值稅?？傊?，企業(yè)在異地設(shè)立分支機構(gòu)時，既要考慮經(jīng)營的需要，又要考慮不同機構(gòu)稅收待遇的不同，進行合理籌劃，才能幸免納稅風(fēng)險。個人轉(zhuǎn)讓股權(quán)的稅收籌劃實例 年月，某國有企業(yè)以零資產(chǎn)（總資產(chǎn)和總負(fù)債均為萬元）轉(zhuǎn)讓給郭某和夏某。年月，郭某出資萬元，夏某出資萬元，在原資產(chǎn)的基礎(chǔ)上注冊成立了甲公司，郭某和夏某分不擁有和的股權(quán)。到年初，該公司房地產(chǎn)逐漸升值，經(jīng)某會計師事務(wù)所重新評估，確認(rèn)甲公司總資產(chǎn)為萬元，總負(fù)債為萬元，甲公司將資產(chǎn)增值部分作增加“資本公積”處理（此賬務(wù)處理違反會計制度和稅法規(guī)定的歷史成本原則，稅法規(guī)定資產(chǎn)評估增值部分不得進行攤銷和計提折舊）。郭某