血汗錢換來(lái)的買二手房經(jīng)驗(yàn)特別是買學(xué)位房必備

1、血汗錢換來(lái)的買二手房經(jīng)驗(yàn)，特別是買學(xué)位房必備我自己買賣5次二手房的經(jīng)驗(yàn)，不是轉(zhuǎn)載的，準(zhǔn)備買二手房的必定要注意1、準(zhǔn)備出發(fā)去看房以前，先買一個(gè)新的手機(jī)卡，放到你不用的舊手機(jī)里，記著生手機(jī)號(hào)碼。2、去了中介那邊，假如中介要你留聯(lián)系方式，把你的生手機(jī)號(hào)碼告訴他，必定不要把平時(shí)用的那個(gè)告訴他，假如你買房的信息進(jìn)了中介的電腦，全廣州的中介都會(huì)給你打電話。3、中介帶你去看房了，要你簽一張看樓紙的話，認(rèn)真看一下上邊的條款，需要填身份證號(hào)的，果斷不填或許隨意填個(gè)假的，電話號(hào)碼填你新買的號(hào)碼，署名不要簽真名。以上這些都是保護(hù)你的個(gè)人信息不被賣出、同時(shí)防止中介的一些霸王條款。4、你看中一套房子，要跟業(yè)主簽約了，以

2、下是簽約注意事項(xiàng)：a、寫明每個(gè)程序辦理階段的時(shí)間點(diǎn)，比如哪天以前辦完贖契、哪天以前辦完貸款、哪天以前達(dá)成過(guò)戶手續(xù)，防止交易被無(wú)窮期拉長(zhǎng)b、買學(xué)位房的特別要注意，一定在合同里寫明，在過(guò)戶前由賣方攜帶身份證和房產(chǎn)證原件，到戶口所在地公安局戶籍管理中心，查問(wèn)戶口及學(xué)位能否占用這一點(diǎn)很重要，必定要在過(guò)戶以前查實(shí)，不而后邊很麻煩c、在違約補(bǔ)償一欄里，要求違約一方補(bǔ)償房子總價(jià)的10%，這樣賣方就不好隨意返價(jià)了d、寫明付款的時(shí)間點(diǎn)，首期付多少、過(guò)戶時(shí)付多少，收樓時(shí)付多少。必定要起碼預(yù)留1-2萬(wàn)元尾款，順利收樓以后才付清，而不是過(guò)戶當(dāng)日付清，中介費(fèi)也必定要預(yù)留一部分在順利收樓以后才付清中介會(huì)頻頻的要求你過(guò)戶當(dāng)

3、日付清，但預(yù)留尾款這一條必定要堅(jiān)持，避免收樓時(shí)出現(xiàn)不快樂(lè)的狀況e、物業(yè)維修基金卡：這個(gè)能夠看狀況跟賣方磋商，假如對(duì)方有，一定過(guò)戶后交給你，假如沒(méi)有，看看這個(gè)物業(yè)維修基金賣方有沒(méi)有交，假如沒(méi)交、能否需要你來(lái)?yè)?dān)當(dāng)，金額是多少。這一塊好多人不認(rèn)識(shí)，比較簡(jiǎn)單忽略。、帶租約買的，要跟賣方磋商好怎么交接租約，哪個(gè)時(shí)間點(diǎn)以前歸誰(shuí)收房租、租客的押金怎樣辦理。最好能在過(guò)戶以前就跟租客聯(lián)系一下，多方面認(rèn)識(shí)一下房子能否有什么問(wèn)題、租約的押金有多少所有手續(xù)都辦完了，過(guò)戶也辦妥了，按約準(zhǔn)時(shí)間收樓，查清楚水電煤氣電視費(fèi)管理費(fèi)都沒(méi)有欠費(fèi)，帶租約買的，查清楚賣方有沒(méi)有拘留租客押金。所有這些都沒(méi)問(wèn)題，OK，恭賀你順利收樓，結(jié)清

4、尾款。此刻能夠把那張專為買房準(zhǔn)備的電話卡停掉了，其余中介也不會(huì)閑著就給你打個(gè)電話。二手房交易流程一、看房：房子：看綠化看構(gòu)造及布局看價(jià)錢看日照看通風(fēng)看隔音看私密性看面積2小區(qū)：物業(yè)管理環(huán)境配套地理地點(diǎn)增值空間歷史：業(yè)主銷售原由房子過(guò)去經(jīng)歷二、查冊(cè)（1工作日）查冊(cè)就是以房地產(chǎn)的地址、地號(hào)、房地產(chǎn)證登記案號(hào)、房地產(chǎn)證號(hào)之中的任一條件為索引，來(lái)查證房地產(chǎn)的權(quán)屬狀況。經(jīng)過(guò)查冊(cè)，你能夠獲得房地產(chǎn)的權(quán)屬人、面積、構(gòu)造、有否違章、有否被抵押、有否被查封等狀況的書面證明資料。當(dāng)前各房管局公然房子信息給市民查問(wèn)二手樓房產(chǎn)狀況，能夠持身份證到房地產(chǎn)檔案館查閱。查冊(cè)資料：身份證地產(chǎn)的地址、地號(hào)、房地產(chǎn)證登記案號(hào)、房

5、地產(chǎn)證號(hào)查冊(cè)花費(fèi)：產(chǎn)權(quán)基本狀況30元抵押登記狀況40元(3)查封狀況30元注意事項(xiàng)：有抵押需要贖契或轉(zhuǎn)按揭才能過(guò)戶，有查封必要解封過(guò)能過(guò)戶。三、簽三方合同和網(wǎng)簽合同（1工作日）：依照有關(guān)規(guī)定以及業(yè)求實(shí)踐，二手房買賣合同中一定具備以下內(nèi)容：1.當(dāng)事人：產(chǎn)權(quán)人、名稱、姓名、聯(lián)系地址、詳細(xì)狀況應(yīng)保證真切正確。2.標(biāo)的：在房子買賣合同中標(biāo)的就是房子。房子的地點(diǎn)、產(chǎn)權(quán)歸屬、面積、構(gòu)造、格局、裝飾、質(zhì)量及隸屬設(shè)備等；房子的物業(yè)管理花費(fèi)及其余交費(fèi)狀況和房子有關(guān)文書資料的移交。3.價(jià)款：是合同中最重要的條款。在合同中主要寫明總價(jià)款、付款方式、付款條件、怎樣申請(qǐng)按揭貸款、定金、尾款等。兩方還要明確按國(guó)家規(guī)定繳交

6、各自應(yīng)當(dāng)繳交的稅費(fèi)和雜費(fèi)；如果兩方還有商定，則應(yīng)當(dāng)在合同中明確這一商定。4.執(zhí)行限時(shí)、地址、方式：合同中應(yīng)寫明合同簽署的限時(shí)、支付價(jià)款的限時(shí)、交托房子的期限等。交房時(shí)間、條件、辦理有關(guān)手續(xù)的過(guò)程亦應(yīng)在合同中明確寫明。支付樓款的方式，付款是一次付清或分期交托以及繳納定金的時(shí)間、數(shù)額、分期付款的步驟、時(shí)間和數(shù)額等。5.違約責(zé)任和解決爭(zhēng)議的方式：明確兩方當(dāng)事人不執(zhí)行自己在合同中商定的義務(wù)時(shí)，所需擔(dān)當(dāng)?shù)呢?zé)任。明確商定解決爭(zhēng)議的方式是采納仲裁仍是訴訟。6.合同奏效、中斷、停止或排除條款：兩方在此商定合同奏效或無(wú)效時(shí)間；奏效或無(wú)效條件；合同中斷、停止或排除條款。7.合同的更改與轉(zhuǎn)讓。附件：說(shuō)明本合同有哪些

7、附件、附件效勞等；以及還需簽署有關(guān)的增補(bǔ)協(xié)議的商定。注意事項(xiàng)：合同商定主要產(chǎn)權(quán)；樓價(jià)；定金；付款方式；付款條件；執(zhí)行限時(shí)；交樓時(shí)間；辦理有關(guān)手續(xù)時(shí)間；違約方式；違約責(zé)任等；四、評(píng)估（1工作日）：房子交易除要交買賣合同以外，銀行指定評(píng)估企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)的估價(jià)，進(jìn)行銀行貸款權(quán)益價(jià)值評(píng)估審批；銀行評(píng)估當(dāng)前狀況基本與市場(chǎng)交易價(jià)持平，部分地方高于市場(chǎng)交易價(jià)。注意事項(xiàng)：評(píng)估價(jià)影響銀行貸款金額，如評(píng)估價(jià)低于成交價(jià)，貸款以評(píng)估價(jià)來(lái)計(jì)算貸款金額。五、簽房子申請(qǐng)貸款合同（1工作日）：貸款是指:貸款人向借錢人發(fā)放相當(dāng)于房子轉(zhuǎn)讓總價(jià)必定比率的款項(xiàng)用于購(gòu)置房地產(chǎn)。房子貸款又稱房地產(chǎn)抵押貸款。一般是指購(gòu)房人在與賣方簽署房地產(chǎn)

8、買賣合同，并支付首期購(gòu)房款后，再將所購(gòu)房地產(chǎn)及有關(guān)權(quán)益抵押給銀行，由銀行向購(gòu)房人供給貸款，作為購(gòu)房人除首期款以外的購(gòu)房款。如購(gòu)房人不可以按商定償還貸款，銀行有權(quán)就抵押的房地產(chǎn)優(yōu)先受償。購(gòu)房人與銀行就房地產(chǎn)按揭所簽署的合同稱為房地產(chǎn)按揭合同。銀行一般不對(duì)個(gè)人辦理貸款，需要經(jīng)過(guò)專業(yè)的房地產(chǎn)擔(dān)保企業(yè)來(lái)辦理向貸款銀行填報(bào)房子抵押貸款的申請(qǐng)表，并供給合法文件如身份證、收入證明、房子買賣合同、擔(dān)保書等所規(guī)定一定提交的證明文件，貸款銀行經(jīng)過(guò)審察合格，向購(gòu)房者許諾貸款，并依據(jù)購(gòu)房者供給的房子買賣合同和銀行與購(gòu)房者所訂立的抵押貸款合同，辦理房地產(chǎn)抵押登記和公證，銀行在合同規(guī)定的限時(shí)內(nèi)把所貸出的資本直接劃入售房者

9、在該行的帳戶上。注意事項(xiàng)：利率、浮動(dòng)、還款期、還款方式、還款月供額等；兩方備齊資料才能遞交銀行申請(qǐng)貸款。房子按揭貸款分類：1.商業(yè)貸款（710工作日審批）：個(gè)人商業(yè)用房貸款是指貸款商業(yè)銀行或住宅積蓄銀行向購(gòu)置自營(yíng)性商業(yè)用房或自用一般居住用房的個(gè)人發(fā)放的貸款；借錢人將所購(gòu)房產(chǎn)抵押給銀行作為如期償還貸款的擔(dān)保。商業(yè)貸款資料：賣方：身份證（夫婦兩方）房產(chǎn)證戶口本（夫婦兩方）婚姻證明銀行收款賬號(hào)買方：身份證（夫婦兩方）戶口本（夫婦兩方）婚姻證明(4)收入證明（一般大于供樓額2倍以上）(5)銀行流水（起碼近半年的存折出入狀況；每個(gè)月出入大于供樓額2倍以上）供樓存折或卡非廣州市戶口供給一年以上社保證明或納

10、稅證明廣州市房子套數(shù)查冊(cè)證明商業(yè)貸款花費(fèi)：按揭手續(xù)費(fèi)：貸款額x1%(詳細(xì)按各按揭企業(yè)收費(fèi))轉(zhuǎn)按揭手續(xù)費(fèi)：1200元/單（辦理轉(zhuǎn)按揭才收取,詳細(xì)按各按揭企業(yè)收費(fèi)）注意事項(xiàng)：樓齡加借錢限時(shí)不可以超出30年；貸款成數(shù)不得超出房?jī)r(jià)七成；利息較高；選擇性大；流程快。2.公積金貸款（1015工作日審批）個(gè)人公積金貸款是指以住宅公積金為根源，公積金管理中心為本市住宅公積金個(gè)人購(gòu)房供給貸款，公積金貸款業(yè)務(wù)由市公積金中心拜托本市商業(yè)銀行包辦，向參加住宅公積金制度的員工發(fā)放的用于購(gòu)置住宅的購(gòu)房按揭貸款且借錢人購(gòu)置的房子僅限于本市國(guó)有土地上擁有所有權(quán)的居住住宅；但公積金貸款的借錢人一定供給貸款人認(rèn)同的擔(dān)保。公積金貸

11、款資料：賣方：身份證（夫婦兩方）房產(chǎn)證戶口本（夫婦兩方）婚姻證明銀行收款賬號(hào)買方：身份證（夫婦兩方）戶口本（夫婦兩方）(3)收入證明（一般大于供樓額2倍以上）婚姻證明(5)銀行流水（起碼近半年的存折出入狀況；每個(gè)月出入大于供樓額2倍以上）供樓存折或卡非廣州市戶口供給一年以上社保證明或納稅證明廣州市房子套數(shù)查冊(cè)證明公積卡或存折(10)公積金繳存明細(xì)表公積金貸款花費(fèi)：按揭手續(xù)費(fèi)：貸款額x1.0%(詳細(xì)按各按揭企業(yè)收費(fèi))保險(xiǎn)費(fèi)：貸款額0.1%按揭年限折扣注意事項(xiàng)：借錢限時(shí)不可以超出20年；貸款成數(shù)不得超出房?jī)r(jià)七成(初次購(gòu)置房產(chǎn)小于90平方純公積金貸款優(yōu)良客戶能夠申請(qǐng)8成)公積金個(gè)人最高貸款額度為50

12、萬(wàn)元，兩個(gè)人以上共同購(gòu)置空賣空同一住宅最高貸款額度不得超出公積金貸款流程慢，利息低。80萬(wàn)元；組合式貸款（商業(yè)+公積金貸款）（1015工作日審批）指借錢人在購(gòu)房時(shí)同時(shí)申請(qǐng)了商業(yè)貸款和公積金貸款；在借錢人在購(gòu)房時(shí)申請(qǐng)公積金貸款的額度知足不了借錢人應(yīng)當(dāng)向銀行的借錢額度時(shí)，其差額部分貸款采納商業(yè)貸款的方式。組合式貸款資料：賣方：身份證（夫婦兩方）房產(chǎn)證戶口本（夫婦兩方）婚姻證明銀行收款賬號(hào)買方：身份證（夫婦兩方）戶口本（夫婦兩方）(3)收入證明（一般大于供樓額2倍以上）婚姻證明(5)銀行流水（起碼近半年的存折出入狀況；每個(gè)月出入大于供樓額2倍以上）供樓存折或卡非廣州市戶口供給一年以上社保證明或納稅證

13、明廣州市房子套數(shù)查冊(cè)證明公積卡或存折(10)公積金繳存明細(xì)表組合貸款貸款花費(fèi)：按揭手續(xù)費(fèi)：貸款額x1%(詳細(xì)按各按揭企業(yè)收費(fèi))保險(xiǎn)費(fèi)：個(gè)人公積金貸款的保險(xiǎn)計(jì)算公式=貸款額02年限貸款50萬(wàn)保險(xiǎn)費(fèi)2000；提早還款能夠申請(qǐng)退部分。注意事項(xiàng)：借錢限時(shí)不可以超出20年；貸款成數(shù)不得超出房?jī)r(jià)七成；公積金貸款流程慢，利息低。六、銀行贊同貸款通知書（按第五條貸種類審批經(jīng)過(guò)1工作日出同貸書）銀行內(nèi)部各級(jí)對(duì)申貸人審察后會(huì)二手房按揭貸款審批書，寫明贊同貸款的金額、限時(shí)、利率。注意事項(xiàng)：部分銀行同貸書上不寫貸款利率，以放款時(shí)利率執(zhí)行；除同貸書贊同貸款金額節(jié)余是首期款。七、遞件（1工作日）產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移申請(qǐng)，是指買賣兩方

14、供給資料遞交房地產(chǎn)交易所審察，審察成功領(lǐng)取回執(zhí)。遞件需要準(zhǔn)備的資料：三方遞件前打印網(wǎng)簽合同；賣方：1、身份證（夫婦兩方）；2、房產(chǎn)證；3、戶口本；4、婚姻證明；買方：1、身份證（夫婦兩方）；2、戶口本（夫婦兩方）3、婚姻證明；4、未成年兒童的出生證明；5、非廣州市戶口供給一年以上社保證明或納稅證明注意事項(xiàng)：一般狀況下產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移申請(qǐng)審察成功領(lǐng)取回執(zhí)。兩方到各稅窗問(wèn)稅后，業(yè)主房產(chǎn)證原件和資料遞件時(shí)都收了，按合同商定遞件成功時(shí)交首期樓款，業(yè)主要求就要交首期款了;當(dāng)前房管局要求最好使用銀行資本托管。八、繳稅過(guò)戶（1工作日）：遞件申請(qǐng)審察成功領(lǐng)取回執(zhí)，國(guó)家需要繳稅費(fèi)房子才能過(guò)戶。房管局繳交稅種以下：契稅：

15、a)管局報(bào)批價(jià)x1%初次購(gòu)房面積90平方以下（需供給戶口所在房子套數(shù)查冊(cè)證明）；b)管局報(bào)批價(jià)x1.5%初次購(gòu)房面積90平方以上144平方以下（需供給戶口所在房屋套數(shù)查冊(cè)證明）；c)管局報(bào)批價(jià)x3%二次以上購(gòu)房或購(gòu)房面積144平方以上；2.個(gè)人所得稅：管局報(bào)批價(jià)x1%房產(chǎn)證業(yè)主滿5年且業(yè)主獨(dú)一一套物業(yè)免征；3.營(yíng)業(yè)稅：管局報(bào)批價(jià)x5.6%房產(chǎn)證滿5年免征；4.土地交易服務(wù)費(fèi)：房產(chǎn)證建筑面積x6元/；產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)：個(gè)人產(chǎn)權(quán)50元二個(gè)人產(chǎn)權(quán)80元；注意事項(xiàng)：繳完整部稅費(fèi)后換取契稅完稅證及購(gòu)房票票后過(guò)戶；換拿出新證回執(zhí)。九、出新證（7工作日）：經(jīng)過(guò)網(wǎng)簽、交易遞件、完稅過(guò)戶、辦理二手房轉(zhuǎn)移登記后房產(chǎn)交易

16、登記中心出新房產(chǎn)證.十、歸檔（5工作日）：交易登記部門把檔案送到市房地產(chǎn)檔案館歸檔，歸檔完成并供給檔案利用。十一、入押（1工作日）:房地產(chǎn)抵押登記指房地產(chǎn)及有關(guān)權(quán)益以必定權(quán)益價(jià)值抵押給銀行，銀行及借錢人關(guān)系建立后供給有關(guān)資料向房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理房地產(chǎn)其余權(quán)益的登記。抵押登記花費(fèi)：抵押登記費(fèi)80元/套。十二、出押（7工作日）:出押指房地產(chǎn)抵押登記后出房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證。他項(xiàng)權(quán)益術(shù)語(yǔ)解說(shuō)：房產(chǎn)的他項(xiàng)權(quán)是指除產(chǎn)權(quán)人及共有權(quán)人以外的其余集體對(duì)該房產(chǎn)波及的權(quán)益，往常是指抵押權(quán)益，他項(xiàng)權(quán)證由他項(xiàng)權(quán)人擁有。一般房產(chǎn)購(gòu)置時(shí)，選擇按揭貸款時(shí)，在房子所有權(quán)證書中，會(huì)有他項(xiàng)權(quán)益內(nèi)容記錄，載明他項(xiàng)權(quán)益人、權(quán)益種類(抵押權(quán))、權(quán)益范圍(他項(xiàng)權(quán)益的房子范圍)、權(quán)益價(jià)值(他項(xiàng)權(quán)益的契載價(jià)錢)、權(quán)益存續(xù)時(shí)期(契載限時(shí))、注銷日期(他項(xiàng)權(quán)益消逝的日期)，而且在他項(xiàng)權(quán)證書也注明這些內(nèi)容。依據(jù)擔(dān)保法，房產(chǎn)設(shè)有抵押，即他項(xiàng)權(quán)證未注銷，該房產(chǎn)處理權(quán)遇到限制，未經(jīng)抵押權(quán)人贊同不得進(jìn)行合法交易，不可以辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶等有關(guān)手續(xù)。十三、公積金放款審批（1015工作日）公積金管理中心依據(jù)購(gòu)房者供給的銀行與購(gòu)房者所訂立的抵押貸款合同進(jìn)行審