思源-成都長城集團(tuán)優(yōu)客聯(lián)邦2期銷售價(jià)格測算與合作建議書

1、PAGE PAGE 18呈：長城集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)長城集團(tuán)優(yōu)客聯(lián)邦2期銷售價(jià)格測算與合作建議書成都思源房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司二零零八年四月二十三日編制一、周邊項(xiàng)目銷售均價(jià)確定分析 經(jīng)過在08年4月19-21日三天內(nèi)，我司對紅牌樓區(qū)域內(nèi)小戶型項(xiàng)目進(jìn)行深訪，根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)場銷售價(jià)格的測算后我們得出，各項(xiàng)目的銷售均價(jià)分布入下：紅南港：銷售均價(jià)6550元/平方米杰 座：銷售均價(jià)6500元/平方米泰基南棠：銷售均價(jià)6500元/平方米（項(xiàng)目于6月初開盤，該價(jià)格為項(xiàng)目銷售人員告知價(jià)分析后結(jié)果）橙 堡：銷售均價(jià)6300元/平方米天邑華庭：銷售均價(jià)為6300元平方米注：上述價(jià)格測定以各項(xiàng)目2007年10月到現(xiàn)在的各階段銷售均價(jià)的

2、平均值為計(jì)算單位。二、區(qū)域項(xiàng)目價(jià)格評定比較系數(shù)確定區(qū)域項(xiàng)目價(jià)格影響因素確定 為了科學(xué)、合理的測算項(xiàng)目未來銷售價(jià)格，我們采用市場比較法，對項(xiàng)目銷售均價(jià)進(jìn)行測算，以強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目價(jià)格定位的競爭優(yōu)勢。于是我們對項(xiàng)目價(jià)格確定的影響因素進(jìn)行拆分與確定，其詳細(xì)權(quán)重示意如下（單項(xiàng)因素總分值為10分）：項(xiàng)目地理位置：從項(xiàng)目處于成都城市區(qū)域的角度來看，本案評定值為7分，優(yōu)越項(xiàng)目地理位置的加0.5分，次于項(xiàng)目地理位置的減0.5分（由于區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目都處于紅牌樓，所以，其地理位置不做詳細(xì)細(xì)分）；開發(fā)商品牌：長城品牌測評為7分，明顯優(yōu)越項(xiàng)目品牌的加1.5分，較優(yōu)越于項(xiàng)目品牌的加1分，略優(yōu)于長城品牌的加0.5分，低于長城品牌的減

3、0.5分，嚴(yán)重低于長城品牌的減1分；項(xiàng)目規(guī)模：以項(xiàng)目2期規(guī)模為測評依據(jù)，項(xiàng)目分值為8.5分，比項(xiàng)目大的加0.5分，比項(xiàng)目小的減0.5分；周邊配套：本案分值為7分，比項(xiàng)目優(yōu)越的加0.5分，次于項(xiàng)目周邊配套的減0.5分；小區(qū)配套設(shè)施：項(xiàng)目測評為8.5分，比本案小區(qū)配套優(yōu)越的加0.5分，次于項(xiàng)目小區(qū)配套的減0.5分；規(guī)劃合理性：項(xiàng)目規(guī)劃測評為9分，最優(yōu)于項(xiàng)目規(guī)劃的加1分，次優(yōu)于項(xiàng)目規(guī)劃的加0.5分，次于項(xiàng)目規(guī)劃的減0.5分，最次的減1分；交通方便程度：項(xiàng)目測評為8分，鑒于區(qū)域劃分不明顯，優(yōu)于項(xiàng)目交通的加0.5分，次于項(xiàng)目交通的減0.5分；物業(yè)管理完善性：項(xiàng)目測評為8分，優(yōu)于項(xiàng)目的加0.5分，次于項(xiàng)目

4、的減0.5分；空氣環(huán)境狀況：項(xiàng)目測評為6.5分，優(yōu)于項(xiàng)目的加0.5分，次于項(xiàng)目的減0.5分；生活方便程度：項(xiàng)目測評為8分，優(yōu)于項(xiàng)目的加0.5分，次于項(xiàng)目的減0.5分；車位擁有情況：項(xiàng)目測評為8.5分，優(yōu)于項(xiàng)目的加0.5分，次于項(xiàng)目的減0.5分；住宅朝向合理性：項(xiàng)目測評為7.5分，優(yōu)于項(xiàng)目的加0.5分，次于項(xiàng)目的減0.5分；外景均好性：項(xiàng)目測評為6.5分，優(yōu)于項(xiàng)目的加0.5分，次于項(xiàng)目的減0.5分；小區(qū)綠化比例：項(xiàng)目測評為8分，優(yōu)于項(xiàng)目的加0.5分，次于項(xiàng)目的減0.5分；整體景觀搭配：項(xiàng)目測評為8分，優(yōu)于項(xiàng)目的加0.5分，次于項(xiàng)目的減0.5分；人車分流情況：項(xiàng)目測評為8.5分，優(yōu)于項(xiàng)目的加0.5

5、分，次于項(xiàng)目的減0.5分；戶型面積合理性：項(xiàng)目測評為6.5分，優(yōu)于項(xiàng)目的加0.5分，次于項(xiàng)目的減0.5分；各面積段戶型比例合理性：項(xiàng)目測評為6.5分，優(yōu)于項(xiàng)目的加0.5分，次于項(xiàng)目的減0.5分；間隔設(shè)計(jì)：項(xiàng)目測評為6.5分，優(yōu)于項(xiàng)目的加0.5分，次于項(xiàng)目的減0.5分；各結(jié)構(gòu)戶型比例合理性：項(xiàng)目測評為6分，優(yōu)于項(xiàng)目的加0.5分，次于項(xiàng)目的減0.5分；項(xiàng)目及目標(biāo)客戶定位準(zhǔn)確性：項(xiàng)目測評為6分，優(yōu)于項(xiàng)目的加0.5分，次于項(xiàng)目的減0.5分；高科技建材產(chǎn)品應(yīng)用：項(xiàng)目測評為6分，優(yōu)于項(xiàng)目的加0.5分，次于項(xiàng)目的減0.5分；項(xiàng)目置業(yè)者評價(jià)：項(xiàng)目測評為6分，優(yōu)于項(xiàng)目的加0.5分，次于項(xiàng)目的減0.5分； 項(xiàng)目名

6、稱綜合評價(jià)我公司項(xiàng)目紅南港杰座泰基南棠橙堡天邑華庭1、地理位置7（鄰市中心，但綜合樓對噪音有一定的隔離作用）7（臨市中，但有立交橋影響）6.5（未有本案成熟）7（與本案成熟度相當(dāng)）6.5（未有本案區(qū)域成熟）6.5（同前）2、開發(fā)商品牌7（有知名度，美譽(yù)度不高）8.5（知名度與美譽(yù)度都高）6.5（知名度與美譽(yù)度不高）7（與本案相同6.5（知名度與美譽(yù)度不高）6.5（同上）3、項(xiàng)目規(guī)模8.5（項(xiàng)目有多塊土地可開發(fā)）8（比項(xiàng)目規(guī)模?。?（同前所敘述）8（同前所敘述）8（同前所敘述）8（同前所敘述）4、周邊配套設(shè)施7（周遍生活配套完善）7（同前所敘述）7（同前）7（同前所敘述）7（同前）7（同前所敘述

7、）5、小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施8.5（打造街區(qū)，但未全面）8（自身配套僅為商業(yè)）8（同前）8（同前）8同前）8（同前）6、規(guī)劃合理性9（街區(qū)打造，人車分流情況較好）8.5（樓間距離較高，人車分流欠佳）8.5（戶型設(shè)計(jì)差，人車分流狀況較好）8.5（同前）8.5（建筑密度較大，景觀均好性一般，人車分流狀況較好）8（戶型設(shè)計(jì)一般，人車分流一般）7、交通方便程度8（車輛多，等車時(shí)間短）7.5（車輛多，等車時(shí)間長）7.5（車輛多，等車時(shí)間長）7.5（車輛多，等車時(shí)間長）7.5車輛多，等車時(shí)間長）7.5（車輛多，等車時(shí)間長）8、物業(yè)管理完善性8（較完善的物業(yè)管理水平）8.5）88889、空氣環(huán)境狀況6.5（緊二環(huán)路

8、，空氣質(zhì)量較差）6.5（緊鄰機(jī)場路，空氣質(zhì)量較差）6.5（緊鄰工地，空氣質(zhì)量較差）6.5（空氣質(zhì)量一般）6.5（同前）6.5（同前）10、生活方便程度8（小區(qū)及周邊配套設(shè)施基本能滿足住戶生活需求）7.5（周邊配套設(shè)施基本能滿足住戶生活需求，小區(qū)配套少）7.5（小區(qū)生活配套設(shè)施較缺乏，周邊配套設(shè)施基本能滿足住戶生活需求）7.5（小區(qū)有一定配套，周邊配套較好）7.5（小區(qū)配套一般，周邊配套成熟）7.5（同前）11、車位擁有情況8.5（車位擁有率高）9（80%左右的車位擁有率）8（擁有車位率不高）8.5（同前）8（同前）7.5（地下停車部分較少）12、住宅朝向合理性7.5（東西朝向房屋較少，大多數(shù)為

9、南北朝向）8（大多數(shù)為南北朝向）7.5（部分房屋為東西朝向，約20%）7.5（東西朝向房屋較少，約占15%）8（大多為南北朝向）7.5（東西朝向房屋較少，約占15%）13、外景均好性88.58.58.587.514、小區(qū)綠化比例7.57.58.5765.515、整體景觀搭配布局合理性88888816、人車分流情況8.58.58.58.58.58.517、戶型面積合理性6.5（、戶型經(jīng)濟(jì)，但屬性性不高7（戶型面積更舒適）6.5（4080m2戶型）6.5（60169m2戶型）6.5（60100m2戶型為主）7（戶型面積的舒適度較高）18、各面積段戶型比例合理性6.57676.56.519、間隔設(shè)計(jì)

10、6.5（項(xiàng)目為走廊式結(jié)構(gòu)）7（戶型設(shè)計(jì)較好）7（戶型設(shè)計(jì)合理）7（戶型設(shè)計(jì)較合理）77（戶型設(shè)計(jì)合理）20、各結(jié)構(gòu)戶型比例合理性6（集中表現(xiàn)為60-70的套二）6.5（戶型分布恰當(dāng)）6（主力戶型結(jié)80以下）6.5（主力戶型結(jié)構(gòu)較合理，比例較合理）6（戶型結(jié)構(gòu)一般）6.5（戶型結(jié)構(gòu)一般，比例較合理）21、項(xiàng)目及目標(biāo)客戶群定位準(zhǔn)確性6（有明確定位6.5（有明確定位）6（定位指向性強(qiáng)）6.5（定位準(zhǔn)確）6（具備指向性）6.5（定位準(zhǔn)確）22、高科技建材產(chǎn)品應(yīng)用6（采用了環(huán)保、高技術(shù)）5.5（技術(shù)含量要低點(diǎn)）5.55.55.55.523、項(xiàng)目置業(yè)者評價(jià)6（評價(jià)一般）6.5（置業(yè)者評價(jià)較好）5.5（評價(jià)

11、 不高）6（評價(jià)一般）5.5（置業(yè)者評價(jià)不高）5.5（置業(yè)者評價(jià)不高）綜合169172.5164.5169165.51662、各影響因素確定分值確定 注：未說明部分，為我司多專業(yè)人員，實(shí)際調(diào)研評分后的平均計(jì)算值。三、市場比較法對項(xiàng)目銷售均價(jià)的測算鑒于本案現(xiàn)在的直接競爭對手為紅南港項(xiàng)目，未來競爭對手主要為杰座與泰基南棠項(xiàng)目，及周邊其他項(xiàng)目的分流，經(jīng)過我司多名專業(yè)人員調(diào)研比較后，對其項(xiàng)目權(quán)重計(jì)算與測算方法分布如下：A、 考慮市場競爭因素，我司采用可類比項(xiàng)目量化定價(jià)法對項(xiàng)目進(jìn)行價(jià)格評定。 B、其權(quán)重分布為：紅南港占25%；杰座權(quán)重占18%；泰基南棠占25%；橙堡占17%；天邑華庭占15%（選擇樓盤里

12、要求，其一為直接競爭對手，代表其合理性；其二為距項(xiàng)目較近的，有參考價(jià)值）； C、項(xiàng)目分值評定，以項(xiàng)目自身為基準(zhǔn)，參考項(xiàng)目評分的辦法進(jìn)行評定 D、項(xiàng)目價(jià)格計(jì)算公式為：M=(S1/A1)*K1+(S2/A2)*K2 + (S3/A3)*K3+.+(Sn/An)*Kn.其Si表示為比較項(xiàng)目銷售均價(jià);Ai為比較項(xiàng)目項(xiàng)目本案評分比值;Ki比較項(xiàng)目權(quán)重.其價(jià)格計(jì)算過程為：評估項(xiàng)目我公司項(xiàng)目分值紅南港杰座泰基南棠橙堡天邑華庭1、地理位置776.576.56.52、開發(fā)商品牌78.56.576.573、項(xiàng)目規(guī)模8.5888884、周邊配套設(shè)施7777775、小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施8.5888886、規(guī)劃合理性98.5

13、8.58.58.587、交通方便程度87.57.57.57.57.58、物業(yè)管理完善性88.588889、空氣環(huán)境狀況6.56.56.56.56.56.510、生活方便程度87.57.57.57.57.511、車位擁有情況8.5988.58.58.512、住宅朝向合理性7.587.57.587.513、外景均好性88.58.58.587.514、小區(qū)綠化比例7.57.57.57.57.57.515、整體景觀搭配布局合理性88888816、人車分流情況8.58.58.58.58.58.517、戶型面積合理性6.576.56.56.5718、各面積段戶型比例合理性6.57676.56.519、間隔

14、設(shè)計(jì)6.57777720、各結(jié)構(gòu)戶型比例合理性66.56766.521、項(xiàng)目及目標(biāo)客戶群定位準(zhǔn)確性66.566.566.522、高科技建材產(chǎn)品應(yīng)用65.55.55.55.55.523、項(xiàng)目置業(yè)者評價(jià)66.55.565.55.5綜合評價(jià)169172.5164.5169165.5166項(xiàng)目休整系數(shù)0.9797101451.02735611.0211481.018072項(xiàng)目銷售均價(jià)65506500650063006300價(jià)格修正值6417.1014496677.81265006433.2336413.855權(quán)重25%18%25%17%15%本案銷售均價(jià)6487.009301 經(jīng)市場比較法對項(xiàng)目價(jià)格進(jìn)

15、行測算后，項(xiàng)目的銷售均價(jià)格保持在6480元/平方米。四、項(xiàng)目銷售的相關(guān)建議1、對市場的思考：就宏觀政策影響，從成都房地產(chǎn)市場整體來看，其發(fā)展水平，進(jìn)入一個(gè)理性發(fā)展階段；同時(shí)成都房地產(chǎn)市場在2007年就開始未出現(xiàn)“金九銀十”的市場慣例（如左圖示意），所以我司認(rèn)為，本案在2008年9月末開盤，其受市場拉動的可能性不高。故建議項(xiàng)目整體銷售均價(jià)保持在6480元/平方米左右。2、對項(xiàng)目銷售進(jìn)度的思考2.1、快速回款，實(shí)現(xiàn)多資源的開發(fā)；2.2、提高項(xiàng)目認(rèn)知度，便于紅牌樓后期項(xiàng)目的持續(xù)開發(fā)；2.3、年前回款1個(gè)億的銷售壓力；在開盤后的4個(gè)月之內(nèi)，其中1月過年，購房人群明顯下降，折算回款周期為100天左右，銷

16、售進(jìn)度的確保存在一定壓力。3、對項(xiàng)目工程等的思考3.1、項(xiàng)目主體在2009年1月方可封頂，項(xiàng)目按揭方可辦理，使項(xiàng)目銷售回款具備不確定性因素影響。3.2、項(xiàng)目住宅部分，總體量約3.8萬平方米，總478戶，總銷售額小于2.4億，如果按照項(xiàng)目1月份開始辦理按揭，年前回款1個(gè)億，這就意味著在100天時(shí)間內(nèi)要消耗掉項(xiàng)目全部銷售總額（按45%以上辦理按揭計(jì)算），按照現(xiàn)有市場發(fā)展不明朗的情況，項(xiàng)目其存在一定的銷售進(jìn)度瓶頸。五、合作模式建議 綜上所述，以本案快速回款為目的，提升項(xiàng)目知名度，帶動后續(xù)項(xiàng)目的持續(xù)開發(fā)，我司建議與貴司合作相關(guān)內(nèi)容如下：在長城公司即定的年前時(shí)間內(nèi)完成銷售額1.6億以上；為項(xiàng)目搭建其合理的營銷渠道，提升項(xiàng)目與