房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃案

1、房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃案文檔僅供參考*營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃案第一部分方案背景” *”開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售至今,已基本完成前三期的銷(xiāo)售，進(jìn)入尾盤(pán)階段。在一、二、三期的樓盤(pán)銷(xiāo)售過(guò)程中，經(jīng)過(guò)有節(jié)奏、分階段的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)推廣手 段的配合,” *”的品牌形象無(wú)疑已在消費(fèi)者心目中樹(shù)立并成熟,樓盤(pán)形 象亦在目標(biāo)市場(chǎng)建立了相當(dāng)?shù)挠绊懥?，成為H縣地區(qū)的知名項(xiàng)目。但與此 同時(shí)，由于本項(xiàng)目銷(xiāo)售周期相對(duì)較長(zhǎng)，且一、二、三期的形象策略已經(jīng)持續(xù) 了很長(zhǎng)時(shí)間,顯得相對(duì)陳舊，對(duì)消費(fèi)者而言已缺乏吸引力與新鮮感，廣告效 果已經(jīng)不太明顯，難以再促進(jìn)銷(xiāo)售目標(biāo)的完成,剩余房源的銷(xiāo)售似乎只能依 靠前期銷(xiāo)售慣性維持，因此，急需針對(duì)” *”剩余房源，以及項(xiàng)目現(xiàn)有狀 況

2、，及時(shí)調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)推廣策略，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全新的包裝，尋找新穎而獨(dú)特的訴 求點(diǎn)，有效促進(jìn)銷(xiāo)售。第二部分市場(chǎng)簡(jiǎn)析一、宏觀(guān)環(huán)境對(duì)H縣市場(chǎng)環(huán)境的影響剛剛過(guò)去的，”宏觀(guān)調(diào)控”成為了房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵詞。隨著各項(xiàng)宏 觀(guān)調(diào)控政策的出臺(tái),特別是4月一系列的調(diào)控政策和10月人民銀行升息, 較為有效地調(diào)控了宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)。對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)而言，一方面一系列緊縮 政策使銀行貸款規(guī)模銳減,融資成本提高、融資難的問(wèn)題成為開(kāi)發(fā)商必須文檔僅供參考面正確難題;另一方面消費(fèi)市場(chǎng)關(guān)于”地方泡沫”的討論不絕于耳,在一定 程度上對(duì)市場(chǎng)造成了沖擊與振蕩，減弱了市場(chǎng)的消費(fèi)熱情與信心：1、隨著10月人民銀行加息政策的實(shí)施，投資者與消費(fèi)者的購(gòu)房心理都在

3、不同程度上受到了影響,小規(guī)模的加息使市場(chǎng)產(chǎn)生了”持續(xù)升息”的預(yù)期 心理，一定程度上抑制了房產(chǎn)投資與購(gòu)買(mǎi)。2、底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出，將對(duì)投資進(jìn)行適度控制，因此，作為 投資中的重要內(nèi)容，房地產(chǎn)投資規(guī)模將會(huì)受到控制。3、人民銀行近期工作會(huì)議將信貸計(jì)劃定為2、5萬(wàn)億元，出于降低不良貸 款率的內(nèi)在要求，商業(yè)銀行將高度關(guān)注信貸風(fēng)險(xiǎn)，因此將保持相對(duì)穩(wěn)健的信 貸政策，預(yù)估信貸規(guī)?？赡軙?huì)較進(jìn)一步收縮;由于當(dāng)前房地產(chǎn)投資對(duì)銀行 信貸的依賴(lài)度過(guò)高，因此一旦信貸政策繼續(xù)緊縮，一些開(kāi)發(fā)商將再度面臨資 金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，從而被迫從市場(chǎng)中退出。4、據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局12月12日公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),111月全國(guó)商品房新開(kāi)工 面積

4、為4.9億平方米，同比增長(zhǎng)11、7%;平均銷(xiāo)售價(jià)格為2759元/平方 米，同比上漲12、5%。因此，從最終結(jié)果來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)依然保持了較快的 增長(zhǎng)勢(shì)頭，盡管存在諸多的外在因素影響,受到城市化進(jìn)程加快、國(guó)民經(jīng)濟(jì) 快速增長(zhǎng)、消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)等諸多內(nèi)在因素影響，房地產(chǎn)行業(yè)銷(xiāo)售態(tài)勢(shì)依然 保持高位運(yùn)行。這也表明當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)整體上，仍存在較大上升空間, 有效需求較為強(qiáng)勁。綜上所述，一方面盡管的金融政策尚不完全明朗,但有可能會(huì)對(duì)H縣 房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生諸多影響，市場(chǎng)”洗牌”格局在所難免,無(wú)論是從開(kāi)發(fā)商角 度還是從產(chǎn)品本身而言,都亟需加4央”品牌化”及”產(chǎn)品品質(zhì)化”的運(yùn)作 步伐;另一方面，市場(chǎng)有效需求依然強(qiáng)勁,在

5、其支撐下,H縣房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì) 淡出浮躁,向著相對(duì)理性、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆较蚍€(wěn)健邁進(jìn)。在” *”尾盤(pán)的推廣 階段中，如何挖掘產(chǎn)品內(nèi)涵，提升最有力賣(mài)點(diǎn)，從而吸引市場(chǎng)需求湄成為最 關(guān)鍵的問(wèn)題。二、*區(qū)域住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀特征：1、受區(qū)域范圍限制,H縣縣當(dāng)前市場(chǎng)需求有限，各住宅項(xiàng)目為了在 有限市場(chǎng)內(nèi)盡可能大地爭(zhēng)取市場(chǎng)份額，紛紛盡力提高綜合操作水 平。2、住宅的配套水平均已逐漸向舒適型轉(zhuǎn)化,不再是簡(jiǎn)單地滿(mǎn)足住 宅的使用功能。3、各項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)手段各有特色，開(kāi)發(fā)商在運(yùn)作項(xiàng)目的時(shí)候，不再是簡(jiǎn) 單的蓋好房子、等人來(lái)買(mǎi)，而是從項(xiàng)目的定位，宣傳等方面下功夫，并 開(kāi)始意識(shí)到品牌對(duì)于銷(xiāo)售的促進(jìn)作用。4、就小區(qū)域而言，武原鎮(zhèn)現(xiàn)正有一些新盤(pán)

6、陸續(xù)開(kāi)發(fā)，包括*附近 的”天鴻名都”，及商業(yè)項(xiàng)目”新天地廣場(chǎng)”，但各項(xiàng)目的”跟風(fēng)” 現(xiàn)象仍比較嚴(yán)重，并不排除產(chǎn)品同質(zhì)化的弊端。三、*好*區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)概述1、以*為中心，周邊地區(qū)將發(fā)展為H縣縣的熱點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域:*位于 H縣經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)中心，其周邊吸引大量新興產(chǎn)業(yè)及經(jīng)濟(jì)實(shí)體的遷入，為該 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展及繁榮帶來(lái)了動(dòng)力，同時(shí)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)相對(duì)高收入的人群的入 駐,將在一定程度上引導(dǎo)H縣縣住宅市場(chǎng)的發(fā)展。2、該區(qū)域有望成長(zhǎng)為H縣縣具有吸引力的中高檔居住區(qū):該區(qū)域集中 了 H縣縣當(dāng)前最新開(kāi)發(fā)的一些樓盤(pán)項(xiàng)目,已有一萬(wàn)余人入住，同時(shí),”天 鴻名都”等住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā),”新天地廣場(chǎng)”的開(kāi)發(fā)、業(yè)已入駐的蘇寧 電器、汽車(chē)一

7、條街等商業(yè)項(xiàng)目，以及周邊業(yè)已建成的政府機(jī)構(gòu)、中小學(xué) 等生活配套，均預(yù)示著該區(qū)域可觀(guān)的發(fā)展?jié)摿ΑｋS著周邊配套的更加完 善和新盤(pán)的陸續(xù)交付，該區(qū)域?qū)⒊砷L(zhǎng)為H縣縣新興的、成熟的、大規(guī)模 的居住區(qū)。3、隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展、區(qū)域版塊的成熟以及大量高知人群的遷入，該區(qū)域 發(fā)展趨勢(shì)開(kāi)始向規(guī)?；?、品質(zhì)化和多元化邁進(jìn)，有成為一座”城中新 城”的態(tài)勢(shì)。四、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析項(xiàng)目名稱(chēng)天鴻名都占地面積68.8 畝總建筑面積59627 苗車(chē)位250個(gè)銷(xiāo)售進(jìn)度已經(jīng)銷(xiāo)售9%左右價(jià)格三月推出的3#5#7#9#樓,3000元/苗起文檔僅供參考 促銷(xiāo)手段|首付30%優(yōu)惠20元/薩昔付5斑優(yōu)惠50元/苗；一次性付款優(yōu)惠80/苗指數(shù)測(cè)評(píng)測(cè)評(píng)

8、 因素建筑 形式建筑 設(shè)計(jì)戶(hù)型開(kāi)發(fā) 商規(guī)模配套景觀(guān)物業(yè)商業(yè) 配套總分本案11109101110910888天鴻名都109888989877項(xiàng)目名稱(chēng)金匯名仕花苑占地面積95畝總建筑面積90000 苗建筑類(lèi)型多層、小高層、聯(lián)排別墅銷(xiāo)售進(jìn)度多層550套（已售90%）;小高層248套（未售）;聯(lián)排別墅58套（已售95% 以上）價(jià)格3000元/苗起車(chē)位43.44 W個(gè);約6萬(wàn)元/個(gè)促銷(xiāo)手段一次性付款優(yōu)惠70元/礦頂層帶閣樓優(yōu)惠總房款的2%指數(shù)測(cè)評(píng)測(cè)評(píng) 因素建筑 形式建筑 設(shè)計(jì)戶(hù)型開(kāi)發(fā) 商規(guī)模配套景觀(guān)物業(yè)商業(yè) 配套總分本案11109101110910888名仕 花苑11999101099783項(xiàng)目名稱(chēng)H縣

9、新天地總建筑面積3.5萬(wàn)苗建筑類(lèi)型低層圍廊式商鋪功能購(gòu)物、住宿、餐飲、娛樂(lè)、商務(wù)、休閑、旅游度假為一體價(jià)格典型商鋪的價(jià)格為1.2萬(wàn)元/平方米，總價(jià)每個(gè)商鋪15萬(wàn)元左右。商鋪結(jié)構(gòu)門(mén)面寬2-4米，進(jìn)深2-4米,層高4.8米定位為國(guó)內(nèi)首家縣級(jí)shopping-Mall的H縣新天地廣場(chǎng)集購(gòu)物、住宿、餐飲、娛樂(lè)、商務(wù)、休閑、旅游度假為一體。H縣新天地廣場(chǎng)的商 鋪產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營(yíng)管理權(quán)分離。該商鋪于年前正式開(kāi)盤(pán)后，即廣受投資者關(guān) 注。與普通沿街小商鋪相比,H縣新天地廣場(chǎng)統(tǒng)一規(guī)劃，配套更完善，更容易形成商業(yè)氛圍。商業(yè)類(lèi)物業(yè)指數(shù)測(cè)評(píng)測(cè)評(píng)因素建筑形式開(kāi)發(fā)商戶(hù)型規(guī)模價(jià)格配套總分本案14141514151284新天地14151415111382第三部分 項(xiàng)目產(chǎn)品透析一、*尾盤(pán)項(xiàng)目概況：*尾盤(pán)項(xiàng)目共有75000余平方米銷(xiāo)售面積,相當(dāng)于H縣一個(gè)普通住 宅小區(qū)的面積，包括排屋、多層公寓及小高層公寓和商鋪。當(dāng)前整個(gè)” *”社區(qū)內(nèi)部配套全部完成,有三千余業(yè)主已入住，且尾盤(pán)均已進(jìn)入準(zhǔn)現(xiàn) 房或現(xiàn)房銷(xiāo)售階段,是一個(gè)成熟的、大規(guī)模居住區(qū)。二、尾盤(pán)項(xiàng)目SWOT分析1、Strength（優(yōu)勢(shì)）：” *”當(dāng)前已基本完成社區(qū)建設(shè)，配套齊備、成熟，且三期剩余不多 的房