房地產(chǎn)全過程成本的管理與控制理念剖析(通用)課件

1、房地產(chǎn)全過程成本管理與控制理念剖析2客戶需求對(duì)手條件房地產(chǎn)成本管理理念投資控制經(jīng)營定位3房地產(chǎn)成本管理不等于簡(jiǎn)單的省錢！房地產(chǎn)成本管理理念投資控制4房地產(chǎn)成本管理理念投資控制成本規(guī)劃論成本不是控制出來的，是規(guī)劃出來的。房地產(chǎn)成本管理理念剖析房地產(chǎn)全成本觀念房地產(chǎn)成本管理的發(fā)展趨勢(shì)成本型城市與產(chǎn)品型城市的控制差異提升價(jià)值的五種方法誰是控制工程成本的核心部門工程成本控制的重心點(diǎn)工程成本與營銷、設(shè)計(jì)、技術(shù)的關(guān)系正確認(rèn)識(shí)設(shè)計(jì)階段成本優(yōu)化成本管控模式、成本管理理念傳承目標(biāo)成本規(guī)劃與分解甲方分包做多與總包做多的問題分包方式探討工程量清單的威力關(guān)于標(biāo)底的認(rèn)識(shí)堅(jiān)持工程招標(biāo)低價(jià)中標(biāo)的原則與合同成本動(dòng)態(tài)控制的困境

2、工程招標(biāo)后是否還需要砍價(jià)戰(zhàn)略采購的定位工程成本與財(cái)務(wù)的關(guān)系工程成本控制體系中最難的是什么？成本數(shù)據(jù)庫建立方法與意義房地產(chǎn)工程成本管理四大核心過程體制對(duì)建安成本管理的約束及突破方法承建商差異成本分析評(píng)估建安成本合理的標(biāo)準(zhǔn)探討房地產(chǎn)企業(yè)全過程成本管理小結(jié)57需永久關(guān)注房地產(chǎn)成本管理的發(fā)展趨勢(shì)“簡(jiǎn)單省錢”是承建單位、突破成本定價(jià)是房地產(chǎn)商！全員參與重心前移方案優(yōu)化管理創(chuàng)新8成本型城市與產(chǎn)品型城市的成本控制差異成本型城市指建安成本對(duì)項(xiàng)目的贏利有較大影響的城市，比如：重慶、武漢、長沙等。成本型城市的特征：房?jī)r(jià)普遍較低，房?jī)r(jià)差異性小。產(chǎn)品型城市指項(xiàng)目的贏利主要依靠產(chǎn)品品質(zhì)的城市，比如：深圳、上海、廣州、北

3、京、杭州等。產(chǎn)品型城市的特征：房?jī)r(jià)差異性大，產(chǎn)品差異性大。成本型城市對(duì)工程建安成本的控制要求較高，重點(diǎn)是控制設(shè)計(jì)階段成本優(yōu)化、招投標(biāo)、現(xiàn)場(chǎng)簽證等。成本型城市對(duì)工程管理、工程成本管理的要求較高。產(chǎn)品型城市對(duì)工程建安成本的控制要求相對(duì)降低，對(duì)項(xiàng)目檔次定位、開發(fā)節(jié)奏的把握反而顯得重要。在同一個(gè)城市，存在產(chǎn)品型地塊與成本型地塊的差別。對(duì)不同的城市不同的地塊，我們要采用不同的成本控制方法。不要讓成本經(jīng)驗(yàn)主義害死了人。10誰是控制工程成本的核心部門觀點(diǎn)一：合約預(yù)算部門是控制工程成本的核心部門 。觀點(diǎn)二：規(guī)劃設(shè)計(jì)部門是控制成本的核心部門 。觀點(diǎn)三：項(xiàng)目部是工程成本控制的核心部門 。觀點(diǎn)四：物資部是工程成本控

4、制的核心部門。觀點(diǎn)五：配套辦是工程成本控制的核心部門。營銷部？財(cái)務(wù)部？11設(shè)計(jì)招標(biāo)施工SPEND曲線成本發(fā)生的成本形成的成本定位70%80%成本控制重點(diǎn)放那兒好？20%銷售及物管 項(xiàng)目周期工程成本控制的重點(diǎn)12工程成本與營銷、設(shè)計(jì)、工程技術(shù)的關(guān)系1營銷決定方向2設(shè)計(jì)階段優(yōu)化3技術(shù)決定細(xì)節(jié)14萬科模式：工程招標(biāo)（合約）管理與成本（預(yù)結(jié)算）管理分離。中海模式：工程管理與成本（預(yù)結(jié)算）管理合并。藍(lán)光模式：招標(biāo)（合約）、成本（預(yù)結(jié)算）、合同執(zhí)行、審算分離。工程成本管控模式?jīng)]有固定的，適合就好！適合的標(biāo)準(zhǔn)是什么？工程成本管控模式必須符合公司經(jīng)營需要！成本管控模式、成本管理理念傳承與發(fā)展15異地成本管理測(cè)

5、算與溝通總部與分公司的溝通困境。異地成本測(cè)算的必要性17甲方分包做多與總包做多的問題非核心業(yè)務(wù)分包是方向！18甲方分包做多與總包做多甲方難以總包的瓶頸總包瓶頸信任危機(jī)三邊工程合同管理19甲方分包做多與總包做多的問題“三邊工程”解決方案土建擴(kuò)初建筑、規(guī)劃方案結(jié)構(gòu)、設(shè)備初步方案施工圖設(shè)計(jì)建筑、規(guī)劃方案部品設(shè)計(jì)及定板概念規(guī)劃草案概念規(guī)劃方案施工圖概念規(guī)劃草案概念規(guī)劃方案方案設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)景觀概念方案設(shè)計(jì)景觀方案設(shè)計(jì)景觀施工圖設(shè)計(jì)設(shè)初 型結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)擴(kuò)備選 設(shè)計(jì)建筑平面實(shí)施方案設(shè)計(jì)階段銷售配合資料產(chǎn)品、技術(shù)創(chuàng)新研發(fā)論證階段拿地節(jié)點(diǎn)策劃階段方案報(bào)建設(shè)計(jì)管理階段擴(kuò)初設(shè)計(jì)工程管理銷售示范區(qū)設(shè)計(jì)部品材料調(diào)研部品材

6、料清單部品材料定板封樣產(chǎn)品配置建議施工圖設(shè)計(jì)指引模型研究20分包方式探討乙供甲限乙供（甲方限價(jià)）甲定乙供甲供供應(yīng)商分類案例，鏈接。21工程量清單的威力問題導(dǎo)引：為什么采用工程量清單可以有效控制成本呢？為什么事后算帳房地產(chǎn)企業(yè)的工程師算不過施工單位的工程師呢？這是信息對(duì)稱與不對(duì)稱的問題。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)建筑市場(chǎng)成本把握，相對(duì)承建單位而言，永遠(yuǎn)都是外行。房地產(chǎn)企業(yè)控制工程成本最有效的方式就是采取外行控制內(nèi)行的方法貨比三家、事前控制工程量清單招標(biāo)的優(yōu)缺點(diǎn)：1、促進(jìn)設(shè)計(jì)圖紙的完善和材料設(shè)備的定板定樣2、符合市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)要求 ，取得有競(jìng)爭(zhēng)性的價(jià)格3、充分利用投標(biāo)方的資源，為我所用4、以招標(biāo)價(jià)取代施工過程中的預(yù)算

7、價(jià)，使成本管理人員有可能投入更多的時(shí)間到設(shè)計(jì)、過程控制及結(jié)算審核中去5、較大程度地減少施工過程中變更、簽證、協(xié)調(diào)、配合等扯皮現(xiàn)象，保證施工進(jìn)度6、進(jìn)行成本按月審結(jié)，真正做到成本的統(tǒng)計(jì)反饋、動(dòng)態(tài)監(jiān)控7、結(jié)算周期短，扯皮現(xiàn)象8、缺點(diǎn)是：預(yù)留相應(yīng)的招標(biāo)周期22關(guān)于標(biāo)底的認(rèn)識(shí)標(biāo)底是歷史與定額的產(chǎn)物。如果要做標(biāo)底，那么標(biāo)底密封的時(shí)間什么時(shí)候合適?標(biāo)底可不可以向投標(biāo)單位公布？標(biāo)底的作用是什么？案例鏈接。24工程招標(biāo)后是否還需要砍價(jià)招標(biāo)定價(jià)方式工程招標(biāo)，低價(jià)中標(biāo)，不再砍價(jià) 。工程招標(biāo)，選二、三家報(bào)價(jià)低的，繼續(xù)殺價(jià)，再定標(biāo) 。幾個(gè)提醒：您有沒有精力侃價(jià)？有沒有考慮對(duì)經(jīng)營的影響？您有沒有能力砍價(jià)？高高舉起大砍刀

8、，您砍到的到底是誰？一位知名的房地產(chǎn)專家曾經(jīng)講過這樣一句話：向承建單位或供應(yīng)商砍價(jià)，誰要是砍到了他們的利潤，那誰有本事，砍下來的往往是樓盤的品質(zhì)。需要不斷地談判比價(jià)、砍價(jià)才能控制工程成本，只能說明我們對(duì)社會(huì)工程成本資源把握的，還是不夠。點(diǎn)評(píng)商務(wù)談判暨探討“魯布革”招投標(biāo)的本質(zhì)。25戰(zhàn)略采購的定位戰(zhàn)略采購不是簡(jiǎn)單的省錢方案，而應(yīng)該是成本、品質(zhì)、進(jìn)度的最優(yōu)平衡。戰(zhàn)略采購的重點(diǎn)是定價(jià)體系，需要專門研究。項(xiàng)目采購 VS 戰(zhàn)略采購:項(xiàng)目采購是訂一桌酒席，戰(zhàn)略采購是擬一份菜單。集團(tuán)采購對(duì)三線城市成本的影響。成本數(shù)據(jù)庫建立方法與意義合同執(zhí)行與后評(píng)估資源調(diào)研標(biāo)準(zhǔn)定位數(shù)據(jù)積累成果應(yīng)用成本數(shù)據(jù)庫的數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)：數(shù)據(jù)引

9、用與置換。中海項(xiàng)目成本測(cè)算案例，詳見鏈接。成本數(shù)據(jù)積累，是反擊串標(biāo)的有力武器，是各部門成本控制溝通的平臺(tái)，是對(duì)手研究的執(zhí)行沉淀。成本數(shù)據(jù)庫是一個(gè)企業(yè)的財(cái)富。2728工程成本控制體系中最難的是什么？工程成本控制體系中最關(guān)鍵的和最難的工作應(yīng)該是對(duì)社會(huì)工程資源、市場(chǎng)工程成本資源的把握。在我們目前不規(guī)范的建筑市場(chǎng)中從事房地產(chǎn)工程管理，工程成本也好，工程質(zhì)量也好，最重要和最核心的是對(duì)社會(huì)工程資源的把握與配置。對(duì)社會(huì)工程資源把握不清楚，源頭上都有問題，談流程管理，談質(zhì)量控制，談成本控制，都可能是事倍功半的事情。坐在辦公室研究定額是控制不了成本的。社會(huì)工程資源的考察、選用、評(píng)估與管理。中海地產(chǎn)做法介紹：中海

10、供應(yīng)商選擇的“一票否決制”；中海地產(chǎn)的“執(zhí)行、決策、審計(jì)”三權(quán)分立的供應(yīng)商選擇法；中海招投標(biāo)委員會(huì)的“桌面”制度；中海地產(chǎn)的供應(yīng)商分級(jí)管理制度。29房地產(chǎn)工程成本管理四大核心過程房地產(chǎn)工程成本管理流程圖，詳見鏈接項(xiàng)目定位與目標(biāo)成本測(cè)算階段工程招標(biāo)采購與合約階段設(shè)計(jì)變更與現(xiàn)場(chǎng)簽證管理工程結(jié)算30體制對(duì)建安成本管理的約束及突破方法國有資本控股或占主導(dǎo)地位的房地產(chǎn)企業(yè)，成本管理的約束。如何突破？31幾類特別供方資源的選用與管理企業(yè)內(nèi)部供方“打招呼”的供方當(dāng)?shù)亍袄蠣敗眴挝粔艛嗖块T國有背景的供方股東供方32承建商差異成本分析選擇承建商的幾點(diǎn)考慮：經(jīng)營管理理念（體制、經(jīng)營目標(biāo)、管理水平、文化理念）發(fā)展階段

11、物業(yè)類型異地操作承建商成本差異優(yōu)秀承建商的“橄欖枝”準(zhǔn)確的測(cè)算對(duì)稱的信息戰(zhàn)略的選擇33評(píng)估建安成本合理的標(biāo)準(zhǔn)探討成本低部品檔次的一致性對(duì)售價(jià)的支持對(duì)進(jìn)度的支持對(duì)財(cái)務(wù)的配合考慮產(chǎn)品生命周期成本 34房地產(chǎn)企業(yè)全過程成本管理與控制小結(jié)1、公司經(jīng)營層面（戰(zhàn)略成本）投資型公司 PK 專業(yè)化管理型公司原始積累型公司 PK 品牌積累型公司短平快型項(xiàng)目 PK 滾動(dòng)開發(fā)型項(xiàng)目項(xiàng)目的可行性研究（經(jīng)營方式、營銷手法、產(chǎn)品方案、開發(fā)溝通）高端決策信息決定項(xiàng)目成本模式，就經(jīng)營層面而言，成本模式?jīng)]有固定的套路。點(diǎn)評(píng)不同的經(jīng)營模式。房地產(chǎn)經(jīng)營模式，詳見鏈接。2、產(chǎn)品定位層面(強(qiáng)化產(chǎn)品定位成本控制 )項(xiàng)目營銷產(chǎn)品定位，明確

12、產(chǎn)品功能和技術(shù)參數(shù)，確定產(chǎn)品選材用料標(biāo)準(zhǔn)。3、規(guī)劃、設(shè)計(jì)層面(優(yōu)化設(shè)計(jì)成本控制 )控制項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)；控制建筑設(shè)計(jì)方案的科學(xué)合理性；控制結(jié)構(gòu)、水、電、設(shè)備的設(shè)計(jì)參數(shù)；控制二次設(shè)計(jì)；控制材料、設(shè)備的選用。4、工程層面(固化工程成本控制流程)編制工程成本控制指標(biāo)，為工程成本動(dòng)態(tài)控制打下基礎(chǔ)。建立承建商、材料供應(yīng)商資源庫，優(yōu)選工程資源。制定規(guī)范的工程成本控制流程，比如：招標(biāo)程序、簽證控制程序、結(jié)算程序等。5、后評(píng)估工程結(jié)束后，對(duì)工程成本管理進(jìn)行后評(píng)估總結(jié)，建立工程成本數(shù)據(jù)庫。商部品標(biāo)準(zhǔn)商 程 技術(shù) 務(wù) 范標(biāo)標(biāo) 條 圍標(biāo)準(zhǔn) 件35工程成本工程目標(biāo)目標(biāo)成本管理初設(shè)限額方案估算買地測(cè)算施工圖定過程動(dòng)態(tài)控制供方管理成本輸入考察選用評(píng)估篩選優(yōu)秀供方資源政策答疑與標(biāo)書澄清招投標(biāo)管理標(biāo)書準(zhǔn)備評(píng)標(biāo)工技 務(wù)術(shù)求 談判與定標(biāo)設(shè)計(jì)優(yōu)化成本目標(biāo)物業(yè)前