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文檔簡(jiǎn)介

1、Analysis Report Of Item AT Baotong Road 寶通路工程分析報(bào)告企業(yè)管理寶通路工程分析報(bào)告項(xiàng)口概況項(xiàng)H名稱川寶花苑(暫名)項(xiàng)H住置金通路寶源路 TOC o 1-5 h z 基地面秋24210m2建筑面積86520m2建筑幢數(shù)6幢高層建筑綠化率47.8%總戶數(shù)814戶中國短理W中國垃理人新*資訊網(wǎng)職業(yè)處理人培訓(xùn)的播猿Analysis Report Of Item AT Baotong Road 寶通路工程分析報(bào)告石鋪裝路面,收到自然之效。小區(qū)休閑活動(dòng)區(qū)域的散步小道,也可做成帶高低起優(yōu) 的路面,石板堆助道面(或木屑鋪成路面)。五、小區(qū)背景音樂余統(tǒng)小區(qū)的背景音樂余統(tǒng)

2、可以構(gòu)建在小區(qū)緊急廣播系統(tǒng)的基礎(chǔ)上,可在上下班的高 峰時(shí)間播放一些輕快的背景音樂以及當(dāng)天的與象預(yù)報(bào),帶給業(yè)主一天的好心情,凸 現(xiàn)小區(qū)人性生活的內(nèi)涵。六、小區(qū)與外部環(huán)境的融合小區(qū)囪墻采用圍欄式,沿囹欄種植高大樹木,開花樹木,做到隔音防塵與景觀 的統(tǒng)一,另外小區(qū)透綠,也趨到了與外部環(huán)境相溝通的效果。七、會(huì)所設(shè)地本案會(huì)所工程設(shè)置建衩很顯然,住戶會(huì)所在增加樓盤賣點(diǎn)、提高物業(yè)檔次、普造社區(qū)文化等方面可以起 到相當(dāng)大的作用。由于對(duì)于住戶會(huì)所沒有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn),會(huì)所工程的組成可以是多種 多樣的。本泰作為一個(gè)現(xiàn)代化的住宅小區(qū),會(huì)所設(shè)施及相應(yīng)服務(wù)是必不可少的,但本案所 處的地理住置決定了本案的生活配套及其成熟完

3、善,“大而全”的會(huì)所必定浪費(fèi)大量的 社會(huì)濟(jì)源。因此,本案的會(huì)所設(shè)計(jì)必須另辟蹊役,成為樓盤文化以及社區(qū)文化的一局部。建議本案的會(huì)所設(shè)計(jì)楊棄以宴客、虛華為主題的外顯型俱樂部規(guī)劃,以更單純的 健身、體閑為主,空間適量、公設(shè)適中、設(shè)施造意之城市型VIP新典范。具體設(shè)置如下:中國13理斤WW .!中國垃理人新*資訊網(wǎng)職業(yè)處理人培訓(xùn)的播猿10Analysis Report Of Item AT Baotong Road 寶通路工程分析報(bào)告口健身房/韻律操房口室內(nèi)攀巖口乒乓房咖啡吧口露天網(wǎng)球場(chǎng)口桑拿房 SPA美袞美體稔壁球稔口體能測(cè)試中心:特色工程,定期/不定期為業(yè)主免費(fèi)提供測(cè)試服務(wù)??趭蕵肺乃囶悶闃I(yè)主提供

4、休閑娛樂場(chǎng)口棋牌堂口兒童游樂房;中國短理W中國短理W噌空職業(yè)改理人培訓(xùn)的報(bào)1211Analysis Report Of Item AT Baotong Road 寶通路工程分析報(bào)告人、智能化設(shè)拓現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)對(duì)樓盤質(zhì)素的要求越來越嵩,大部份新摩成樓盤都會(huì)加添不同程度的智 能化系統(tǒng),以配合市場(chǎng)的需要。智能化設(shè)施可分為以下各方面:寬帶上網(wǎng)及小區(qū)內(nèi)聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)上點(diǎn)播購物(可與連領(lǐng)超市合作)口設(shè)置小區(qū)網(wǎng)絡(luò)病毒、色情防火墻安防系統(tǒng)(公眾地方及每戶室內(nèi)設(shè)置小區(qū)靖希“一卡通”IC卡跟蹤功能(指示彖人所在住置)靖防東統(tǒng)監(jiān)控系統(tǒng)(閉路也視監(jiān)控門禁系統(tǒng)(IC卡及可視對(duì)講逆更系統(tǒng)停車場(chǎng)管理系統(tǒng)物業(yè)管理系統(tǒng)三表抄送系統(tǒng)以一個(gè)高品

5、質(zhì)的住宅.工程來說,以上各項(xiàng)設(shè)施都應(yīng)齊備,但各項(xiàng)都有不同程度的 智能化,本錢也有別。我司建議根據(jù)項(xiàng)q具體情況與本錢核算,有選擇性地為本案度身 定做。中國垃理人新*資訊網(wǎng)職業(yè)處理人培訓(xùn)的播猿12Analysis Report Of Item AT Baotong Road 寶通路工程分析報(bào)告九、物業(yè)管理L創(chuàng)立“人性化物業(yè)般務(wù)” St通過明確本案的物業(yè)管理主題“人性化服務(wù)”。在奧特對(duì)物業(yè)實(shí)施規(guī)范化、 標(biāo)準(zhǔn)化管理的同時(shí),向業(yè)主提供便利周全的無楂和有樓特色個(gè)性化服務(wù)工程,并注 重塑造樓宇的整體文化菰圍,把特色物管服務(wù)提升為品牌形象和新型的生活方式, 為樓盤銷售提供新的支撐點(diǎn)。小區(qū)的服務(wù)催東如下:建立健

6、全的管理制度,包括組織架構(gòu)、肯位職責(zé)、運(yùn)作制度等,并結(jié)合樓宇的設(shè)施設(shè)備條件,運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)技術(shù)對(duì)樓宇遂行管理。囹繞“以人為本”的原那么,將人文精神融入小區(qū)的物業(yè)管理和服務(wù)活動(dòng)中,組織并配合業(yè)主開展多種形式的文化活動(dòng),豐富業(yè)主的業(yè)余生活,滿足業(yè)主對(duì)精神 生活方面更高層次的追求,提高小區(qū)的文化品位。運(yùn)用近年酒店式服務(wù)公寓的理念和經(jīng)驗(yàn),在公寓內(nèi)開展形式多樣的住戶服務(wù)項(xiàng)日,追求對(duì)于不同住戶提供不同的個(gè)性化服務(wù),保證每一住住戶充提供受人性化 的居住空間。所謂個(gè)性化服務(wù),就是為每戶業(yè)主建點(diǎn)內(nèi)家詳盡的戶別檔案,根據(jù)不同業(yè) 主的個(gè)人偏好、生活習(xí)慣和具體需求的不同,以及業(yè)主家庭人員結(jié)構(gòu)、年齡特 點(diǎn)等,為

7、每戶業(yè)主度身定做一套個(gè)性化的服務(wù)計(jì)劃。個(gè)性化服務(wù)強(qiáng)調(diào)的是針對(duì) 不同的業(yè)主給予不同的服務(wù),改變以往服務(wù)工程設(shè)置的無個(gè)性化,而完全針對(duì) 住戶的需要開展服務(wù)。2、建衩酒店式公禽大堂再諛一個(gè)門衛(wèi)金,物業(yè)服務(wù)內(nèi)袞應(yīng)與其它公禽有所不同。無樓、有樓服務(wù)建議:無樓服務(wù):. 代定報(bào)刊雜志.代為保管小件物品.代購機(jī)票.代定蒸鐲水. 代定出租車中國歲理中國垃理人新用資訊網(wǎng)一職妙理人培訓(xùn)的搖籃13Analysis Report Of Item AT Baotong Road 寶通路工程分析報(bào)告.代購物品.代交公用事業(yè)會(huì). 早晨叫醒服務(wù).定期提供義務(wù)診療有楂服務(wù):.代理物業(yè)租售.代為接送家人.居室裝潢.家政服務(wù). 室內(nèi)

8、清潔和綠化服務(wù).送餐服務(wù)VH ,冼車服務(wù), 彖電維修3、社區(qū)活動(dòng)將加強(qiáng)住戶向交流與溝通社區(qū)文化活動(dòng)作為“人性化服務(wù)”的重要組成局部,由小區(qū)物業(yè)管理部統(tǒng)一 負(fù)責(zé),根據(jù)小區(qū)業(yè)主的實(shí)際需要,制訂完善的規(guī)章制度,擬定年度活動(dòng)討劃。每年 定時(shí)、定期開展不同形式、不同對(duì)象、不同規(guī)膜的社區(qū)活動(dòng)。社區(qū)文化活動(dòng)將以倡 導(dǎo)小區(qū)高品位居住短囹的目標(biāo)償開。1)活動(dòng)內(nèi)袞選項(xiàng):藝術(shù)活動(dòng):綜合文娛脫會(huì)、攝影書畫展、文化沙龍、卡拉。A歌唱比賽等。體育活動(dòng):短池游泳比賽、網(wǎng)球培訓(xùn)班和比賽、乒乓球比賽等。節(jié)目活動(dòng):元旦新春藤次會(huì)、六一少兒歌舞會(huì)、中秋賞月會(huì)、重陽節(jié)老人張誼 會(huì)等。2)活動(dòng)效應(yīng)塔、連高尚的小區(qū)文化短囹,向公灰推介、

9、傳播精神文明建設(shè)成果,樹立 矩支好物業(yè)品牌形象。通過文化活動(dòng)這種形式,加強(qiáng)管理處人員與住戶的交流,密切感情,爭(zhēng) 取老農(nóng)戶帶來更多的新客戶。豐富業(yè)主的業(yè)余文化活動(dòng),增強(qiáng)社區(qū)凝聚力。本嚎出售的將不是冰冷的建筑,而是具有人性化、向心力的都市家園。中國歲理中國垃理人新用資訊網(wǎng)一職妙理人培訓(xùn)的搖籃14Analysis Report Of Item AT Baotong Road 寶通路工程分析報(bào)告十、甫輔奧以商鋪沿寶源路而建,如果家積率允許,建議建兩層的也筑,屋頂及朝向小區(qū)的兩 面用綠化覆蓋,一局部用于動(dòng)遷回板,剩余一局部建議用來出售,售價(jià)可依據(jù)住宅售價(jià) 的1 : 2-2.5之間o中國短理W中國短理W中

10、國垃理人新*資訊網(wǎng)職業(yè)處理人培訓(xùn)的播猿15Analysis Report Of Item AT Baotong Road 寶通路工程分析報(bào)告酒店式公寓市場(chǎng)分析一、上誨小房型市場(chǎng)的發(fā)梭歷程上誨市場(chǎng)的小房型產(chǎn)品主要分為以居住產(chǎn)權(quán)為主的服務(wù)式公寓,即所謂的“單身公禽”。居住產(chǎn)權(quán),商辦產(chǎn)權(quán)的湎龍式服務(wù)公禽,目百小戶型產(chǎn)品蚤故苑以各類名稱,但其實(shí)質(zhì)都屬服務(wù)式公禽?!鞍最I(lǐng)公寓”(又稱“單身公寓”人 自1999年下半年起,上誨的單身公寓一個(gè)接 一個(gè)的推出,每一個(gè)樓盤幾乎都在一個(gè)月內(nèi)到達(dá)100%銷售率。如此之高的銷售率,如 此之快的銷售速度,令開發(fā)商始料不及。約左兩年前,有人將空置的整幢商品房,經(jīng) 過簡(jiǎn)單裝修

11、后拿出來,面向中層收入的白領(lǐng)出租,一般每個(gè)人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用每月在 5001000元之間,結(jié)果情況相當(dāng)好。這便是上誨最早的單身公寓。2000年6月,住于江宇路橋一側(cè)的“世紀(jì)之門祭聯(lián)家園”首次推出以“fhy city” 為旗號(hào)的小房型公寓,這是上海第一個(gè)作為出售形式的單身公寓。每戶2958平方米 不等。從設(shè)計(jì)上看并無創(chuàng)新之處,且建筑體型很大,但由于單套面積很小,又是全裝 修,開盤兩周即銷售一空。2001年6月,伐于曹彖波的“藍(lán)朝部落”再度推出這一物業(yè),先期500余套房屋 不到半月時(shí)間一銷而空,場(chǎng)面之熱烈比“ftiy city”有過之而無不及。兩者相比,它的 單套面積更小,比方24平方米;戶數(shù)更多,一梯

12、達(dá)24戶;單價(jià)更高,每平方米超出了 7000元。緊接著,位于南浦大林林境的“青年匯”譽(yù)場(chǎng),同樣引發(fā)搶購潮;12月初, 伍于老北站的、號(hào)稱“奔騰新干線”的酒店式全裝修小房型公寓,色彩納麗的施工圍 喑廣告剛一露面,短短5天內(nèi),70%的序源即被預(yù)訂。此前,由香港瑞安地產(chǎn)公司和上海中虹集團(tuán)共同開發(fā)的“瑞虹新城”,單元價(jià)由3 。萬元起、面積左5 0平方米左右的“樂富一族”小房型,200套房也已訂購一空。 樓價(jià)并不低,但卷價(jià)不多。市場(chǎng)出于尋常的熱銷使小序型風(fēng)起云涌,西區(qū)藍(lán)朝部落、東北區(qū)的瑞奴新城、南 區(qū)的虹橋首席推出的白領(lǐng)服務(wù)公寓,使2001年度小房型市場(chǎng)供應(yīng)量再次放大。而住于 陸家浜路南外灘地區(qū)的“青年

13、匯”,以大空間自由分隔堪稱小房型的一次飛躍。住于南京東路區(qū)域的中福大廈金銀匯與南階段小房型不同的是,在地理住置上 貼近中央商務(wù)區(qū)核心地段,適應(yīng)商務(wù)人士快節(jié)奏生活所需;住宅徹底酒店式裝修;具中國歲理中國垃理人新用資訊網(wǎng)一職妙理人培訓(xùn)的搖籃16Analysis Report Of Item AT Baotong Road 寶通路工程分析報(bào)告?zhèn)錁O強(qiáng)商務(wù)及經(jīng)營投密功能,由專業(yè)公司細(xì)心管理,實(shí)現(xiàn)小戶型靈活出租。并以“青 年匯”為第二代后的第三代產(chǎn)品自居。戰(zhàn)人2002年,soho時(shí)代、巴黎時(shí)韻、感性達(dá)利、海悅酒店、國際金融彖、青年 匯NO2等一大批小戶型物業(yè)先后推向市場(chǎng),小戶型物業(yè)儼然成為市場(chǎng)的主流,與此

14、同 時(shí),小戶型物業(yè)的銷售也第一次出現(xiàn)了滯銷現(xiàn)象,住于新疆路與鎮(zhèn)路的感性達(dá)利面世 以來,波瀾不驚,銷售前景堪憂,而巴黎時(shí)韻的銷售周期那么為所有面世的小戶型物業(yè)之 看,殼長達(dá)10個(gè)月之久。給小戶型的大勢(shì)和開展前景蒙上了一層陰影。二、上誨小戶型產(chǎn)品分析L單身公禽單身公寓實(shí)際上是服務(wù)式公寓的一種形式??v觀目前市場(chǎng)上出現(xiàn)的單身公寓(包 括出租、出售兩種形式J,都具有面積偏?。?5-50平方米人 總價(jià)偏低屋0-30萬元 之間人 功能齊全(廳、衛(wèi)、廚皆有人 生活配套完善(提著皮笳即可入住入 地段靠 近市中心和投資、自用兩相宜等特點(diǎn)。單身公寓最明顯的特點(diǎn),是將有F艮的無間濟(jì)源加以科學(xué)配置,表達(dá)了青年人居 住品

15、住與居住觀念的進(jìn)步,也代表了上誨住宅產(chǎn)品多樣化開展進(jìn)入一個(gè)新階段。從 市場(chǎng)表現(xiàn)看,單身公寓凸顯了環(huán)境、功能、服務(wù)三大優(yōu)勢(shì)。環(huán)境優(yōu)勢(shì):除綠化、建筑形忐、交通環(huán)境外,更注重交流、學(xué)習(xí)、商務(wù)、餐飲、 休閑、健身、娛樂空間等社區(qū)環(huán)境方面的建設(shè)。功能優(yōu)勢(shì):?jiǎn)紊砉M足了“麻雀雖小,五臟俱全”的使用要求,即兼用性與多功 能,充分表達(dá)了現(xiàn)代城市青年時(shí)尚生活理念。服務(wù)優(yōu)勢(shì):?jiǎn)紊砉⒁驗(yàn)橥惪驮醇?,總體服務(wù)本錢低,服務(wù)效率高,很袞易形 成具有商業(yè)價(jià)值的有償服務(wù)規(guī)模效應(yīng)。由此可見,單身公寓在特大型城市中,地段價(jià)值存增效應(yīng)顯著,市中心的單身 公寓除了本身的建筑品質(zhì)、服務(wù)含量及其帶來的高品質(zhì)生活價(jià)值之外,為年輕購房

16、 者提供的就業(yè)機(jī)遇、學(xué)習(xí)機(jī)遇、商業(yè)機(jī)遇、交流機(jī)退等邊際效益也嵩于一般住宅。2、小房型走俏的原因C-J是明顯的地段優(yōu)勢(shì)和產(chǎn)品的稀缺性,在許多開發(fā)商以三房兩廳為主力房型 占領(lǐng)市場(chǎng)時(shí),市場(chǎng)多樣化的需求必然導(dǎo)致小戶型的稀缺,而市中心又是購 房者最理想的選擇,因此區(qū)域內(nèi)首次推出的小戶型自然受追捧;數(shù)據(jù)顯示,在上海房地產(chǎn)市場(chǎng)中,年較人的靖希占總靖希量的67%,他們 收入穩(wěn)定,謁望獨(dú)立生活,但經(jīng)濟(jì)能力尚缺乏以置業(yè)一步到住,因此,小戶型 中國歲理中國垃理人新用資訊網(wǎng)一職妙理人培訓(xùn)的搖籃17Analysis Report Of Item AT Baotong Road 寶通路工程分析報(bào)告的各類產(chǎn)品是他們的最正確

17、選擇。這類靖希者都有兩次置業(yè)的心理準(zhǔn)備。然而在 上海市場(chǎng)上,小房型的產(chǎn)品長期被忽唯,供應(yīng)量在總供給量中的比例小于3%, 隨著這幾年購買客戶的年齡層越來越向下轉(zhuǎn)移,能適應(yīng)30歲以下年齡層的房 子顯得太少。小戶型產(chǎn)品吻合了這一靖費(fèi)群體的需求。(圖9)(二)是靖希主體的年較化和消費(fèi)觀念的更新化,買家不斷年輕化,是近年上 誨房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的新氣象,對(duì)于初出茅廬,正值創(chuàng)業(yè)階段的年輕人來 說,買套交通方便、首付領(lǐng)度小、月供少的小房子是理性選擇,而且分階 段屢次置業(yè)的觀念正為更多人所接受。(三)是房產(chǎn)功能向投資方向轉(zhuǎn)移,除了居住、保值外,越來越多的靖我者已 經(jīng)意識(shí)到,上海作為國際化大都市,國際友人、外省市來

18、臚的暫住者使 房屋租賃市場(chǎng)日景成熟,房屋的流通性越來越強(qiáng),購買小戶型的單身公寓 寓,往往只需支付一筆不多的首期款,然后出租出去,用租金供樓,年 收益率高,不失為長線投資獲利的羨好方式。購買小戶型產(chǎn)品按入相對(duì)較小,經(jīng)濟(jì)壓力較輕。對(duì)于購房出租者來 說,以租金來還資款亦不失為一種穩(wěn)定的投資渠道。單身公寓的另一個(gè)投 濟(jì)特點(diǎn)在于靈活方便、變現(xiàn)家易,很余易實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)置業(yè)。(四)是為小戶型度身定制的帶裝修設(shè)計(jì)滿足購房者和租房者的需求設(shè)計(jì):地 板、淋浴、廚房、衛(wèi)生間、封閉式陽臺(tái)等居彖生活設(shè)施,只需拎個(gè)包就 可入住已成為現(xiàn)實(shí)。3、小戶型消費(fèi)者分析口年輕。領(lǐng)和投資者鐘精小房型,其中投資者購買比例,達(dá)七成據(jù)有關(guān)調(diào)研數(shù)

19、據(jù)顯示,今年上半年推出并已全部售罄的四個(gè)單身公寓項(xiàng)6象中國歲理中國垃理人新用資訊網(wǎng)一職妙理人培訓(xùn)的搖籃18Analysis Report Of Item AT Baotong Road 寶通路工程分析報(bào)告源進(jìn)行分析后發(fā)現(xiàn),投褥者占60%以上,其中一個(gè)工程的投咨者竟高達(dá)90%。同 時(shí),有調(diào)查顯示,月,上誨的投資性置業(yè)占購房總數(shù)的20%,浦西樓盤高達(dá)40%。 (圖10圖11J分析說明,40%的買家是20-30歲年輕人,39%在30-40歲之間,二者相加占 利總購序者的79%,顯示出單身公寓對(duì)中青年買家更具有吸引力;(圖12)在付款方 式上,93%買彖選擇按揭資款,僅7%的買家一次付款,說明上海市民

20、極具理財(cái)意識(shí)。 (圖13)在購房者中,女性市民更高達(dá)61%!上海是人才集中的現(xiàn)代大都市,人才的流動(dòng)量大,居住需求急劇上升。月收入2。 。至4 0 0。元的外地來者與迨求獨(dú)立生活方式的上海本土青年構(gòu)成了上誨的租房大車, 一旦有機(jī)會(huì)買房,他們樂于選擇地段好、品質(zhì)好,3 0平方米5 0平方米的住宅作為過 波房。因?yàn)槿迥旰蠼Y(jié)婚成彖會(huì)購買第二套住宅,而第一套必須出租出去。專項(xiàng)調(diào)查說明,買房投咨的市民中,年齡2630歲占13、9%, 3135歲占25、4%, 3545歲占52、9%, 45歲以上占7. 8%。這顯示,投資型家戶年齡層次較輕,思維活躍, 對(duì)新事物的接受能力較強(qiáng),相對(duì)也比擬具有投資概念。從職

21、業(yè)看,各種行當(dāng)中,最多的是自由職業(yè)者,占31%,接下來依次是金融行業(yè)21%, 企事業(yè)單核15%,以及媒介、IT,服務(wù)行業(yè)等圖15J投咨家的年總收入在5萬元以下的 占9、7%,年總收入在57萬元占26、8%,年總收入在1015萬元占46、7%,年總 收入在15萬元以上占16. 8%/圖16J中國13理斤WW .!中國13理斤WW .!中國垃理人新*資訊網(wǎng)職業(yè)處理人培訓(xùn)的播猿19Analysis Report Of Item AT Baotong Road 寶通路工程分析報(bào)告聞北房產(chǎn)市場(chǎng):彭浦地區(qū)主訴工薪階層與動(dòng)迂戶彭浦地區(qū)(涵蓋共康新村)東隘粵秀路,南接延長路,西至保德 路與寶山路接壤。80年代

22、初,彭浦地區(qū)就成為了大規(guī)模的工人居住區(qū)。 經(jīng)過二十多年的開展,區(qū)域內(nèi)商業(yè)生活配套設(shè)施日趨完善。陵著共和 新路由北高架的建成大大縮短了區(qū)佳,同時(shí),其開發(fā)的產(chǎn)品多以低價(jià) 格、多房型為特點(diǎn),客層以工薪階層、市中心動(dòng)遷居民為主。目前主 力單價(jià);3900-4800元/平方米,主力總價(jià):36.358.5萬。代表樓盤: 吳樹銘彖、城投世紀(jì)城、成億花園、嶺南雅苑、凌恒公寓。大字板塊吸納府領(lǐng)階層大字板塊東起共和新路,西至滬太路,北臨江場(chǎng)西路。整個(gè)板決 遞蓋了永和地區(qū)、大宇綠地及閘北公園地區(qū)。該板塊早期房產(chǎn)以永和 小區(qū)為居民中心聚集區(qū),通過近幾年市政變遷及市場(chǎng)熱點(diǎn)轉(zhuǎn)移到大字 綠地地區(qū)(浦西地區(qū)最大規(guī)模的綠地),使

23、得眾多房地產(chǎn)開發(fā)商以“陶 綠而建”為主題,憑借其環(huán)境好、觀景佳、房型選擇多樣為賣點(diǎn)拉動(dòng) 了整個(gè)詞北房市。其客層針對(duì)6領(lǐng)階層及正需購買房源的靖泰群體為 主??谇爸髁蝺r(jià):4500-5800元/平方米,主力面積:95-140平方米, 主力總價(jià):萬。代表樓盤:佳宇花園、歌林春天、望景苑、 宇泰馨園、新梅共和城。環(huán)內(nèi)兩北誦人白領(lǐng)及投資客環(huán)內(nèi)河北京臨西寶興路、東寶興路緊靠虹口區(qū),南隔蘇州河,西 至臚太路與普陀區(qū)相望?!安灰钩恰鄙倘托录艺揪溆诖?。作為阿 北離市中心最近的地塊,現(xiàn)為河北最繁忙的商業(yè)和交通樞紐。近幾年, 通過對(duì)蘇州河的綜合治理及美化,大大提嵩了沿岸樓盤的品質(zhì),著連 出多個(gè)高檔親水樓盤。而

24、共和新路高架及地鐵一號(hào)線延伸段通車,那么 將進(jìn)一步改善周邊的交通情況,提升其區(qū)域的便利性和樓盤附加值, 贏得爾多白領(lǐng)及投咨家。目前主力單價(jià):4500-5700元/平方米,主力 面積:95-135平方米,主力總價(jià):42.8-77萬。代表樓盤:精文城市 花園(町上城J、SOHO時(shí)代、感性達(dá)利、北美楓情、越秀范。交通、綠也、水景文軌彭浦地區(qū):陵看上海市大規(guī)模的舊區(qū)改造,受動(dòng)遷費(fèi)限制,今后大 中國歲理中國垃理人新用資訊網(wǎng)一職妙理人培訓(xùn)的搖籃2Analysis Report Of Item AT Baotong Road 寶通路工程分析報(bào)告對(duì)購房投咨的市民來說,怎樣的房地產(chǎn)產(chǎn)品才算理想?據(jù)抽樣調(diào)查,市民

25、選擇商鋪投咨 的占55. 9%,選擇辦公樓投咨的占23、7%,選擇住宅投資的占20、4%/圖17J市先打 算投資買房的總預(yù)算中,20萬元 以下占7、2%、20-30萬元占22、1%、30-50萬元占 45. 5%,購房預(yù)算50萬元以上占25、2%。(圖181 50-70平方米、70-100平方米是被 選擇最多的購房面瓶,將近有一半的被訪者選擇了這二項(xiàng),便于投資的緊家小戶型是投資 者的主要需求房型。在投資型購房者的選擇中,地段是第一住的,好地段標(biāo)志著成熟的商 業(yè)、完善的配套、充足的人氣、以及更好的商業(yè)機(jī)會(huì)。以下依次是價(jià)格、商業(yè)、交通、配 套、風(fēng)水、景觀、設(shè)施等。對(duì)投資回報(bào)率的看法,26、7%的投

26、費(fèi)型購房者回答的是投資回 報(bào)率越高越好,56. 9%的回答是投資回報(bào)率適當(dāng)就可以。(圖19J三、上誨小房型樓盤分析中國13理斤WW .!中國垃理人新*資訊網(wǎng)職業(yè)處理人培訓(xùn)的播猿20Analysis Report Of Item AT Baotong Road 寶通路工程分析報(bào)告1、上漆小房型樓盤情況(2)表-2上誨小房型樓盤情況一覽表樓盤名稱開發(fā)商樓盤地址樓盤規(guī)模面積銷售價(jià)格銷售率My city弟聯(lián)房產(chǎn)江寧路橋一側(cè)400戶2958/100%藍(lán)朝部落靜安地產(chǎn)萬航波路858弄545戶245050()0800098%巴黎時(shí)韻三金置業(yè)袤陽南路500號(hào)56()戶24579000-15000中福大廈.金銀

27、匯中福地產(chǎn)九江路/浙江路600戶38-4838-48 萬98%中福龍?jiān)氛吣陞R中福地產(chǎn)陸家浜路/海潮路1027 戶375500左右100%虹楙首席東危房產(chǎn)吳中路829號(hào)200戶305()/100%瑞虹新城.樂常族璃安地產(chǎn)臨平路/四平路200戶5030萬元起100%奔騰新干線三寶置業(yè)寶L路/全通路400戶35-5520萬上下95%公園300()斯般地產(chǎn)貴興路1618號(hào)200戶436451005900100%淞虹居住區(qū)綠地集團(tuán)仙霞西路/福泉路/5254/國際金融家興業(yè)投去浦東浦電路400號(hào)187盧501200080%海悅公寓金隆JL地浦東大道580號(hào)/56741000()80%感性達(dá)利球地集團(tuán)新疆路

28、(烏鎮(zhèn)路)/40627500990095%Soho時(shí)代一天下恒豐路120號(hào)610 #4382750098%獨(dú)立時(shí)代賽元房產(chǎn)海潮路/陸家浜路/33557000-8200/東方時(shí)空徐匯軟件虹楙路628號(hào)249458011000/2、上漆小房型樓盤定佳及其相關(guān)配套情況口表-3上海小房型樓盤走住及其相關(guān)配套情況表中國短理W中國短理W中國垃理人新*資訊網(wǎng)職業(yè)處理人培訓(xùn)的播猿21Analysis Report Of Item AT Baotong Road 寶通路工程分析報(bào)告樓盤名稱工程定住產(chǎn)權(quán)性質(zhì)相關(guān)配套My city單身公寓住宅洗衣房、健身、娛樂等一朝部落酒店式服務(wù)公寓住宅便利店、飲食休閑、健身、網(wǎng)絡(luò)

29、商務(wù)等巴黎時(shí)的產(chǎn)權(quán)式商務(wù)樓商住商務(wù)中心、健身、苓飲、娛樂等中福大廈.金銀匯酒店式服務(wù)公寓辦公/中?;▽?青年匯小戶型躍層住宅住宅商務(wù)、家政服務(wù)等、娛樂、健身等虹橋首席單身公寓住宅娛樂、健身等瑞虹新城.樂富族單身公禽住宅便利店、飲食休閑、健身、網(wǎng)絡(luò)商務(wù)等奔騰新干線酒店式服務(wù)公寓住宅商務(wù)中心、家政服務(wù)、健身、娛樂休閑公園3000小戶型住宅住宅便利店、飲食休閑、健身淞虹居住區(qū)小戶型住宅住宅健身、娛樂國際金融家產(chǎn)權(quán)式酒店、住宅住宅較齊全海悅公寓產(chǎn)權(quán)式酒店辦公較齊全感性達(dá)利產(chǎn)權(quán)式酒店服務(wù)公寓辦公商務(wù)、家政服務(wù)等、娛樂、健身等SOHO酎代漉店式SOHO辦4y較齊全獨(dú)立時(shí)代酒店式公寓住宅游泳池、露天酒吧、健

30、身、桌球、棋牌東方時(shí)空酒店式公寓住宅較齊全0、小房型市場(chǎng)的市場(chǎng)規(guī)模分析從目商的市場(chǎng)看,單身公寓表現(xiàn)為供應(yīng)缺乏。但是,單身公寓畢竟只是過渡性產(chǎn) 品,它的購買對(duì)象只F艮于年輕人中具有稔定持續(xù)支付能力的那局部人。在上海,這局部 人兜競(jìng)有多少?其次,月前單身公寓的熱銷還得益于大量的投資參,他們買房是為了 租賃賺錢。租賃市場(chǎng)的波動(dòng)必定會(huì)影響他們的購房熱情,間接影響到二級(jí)市場(chǎng)。那么單 身公寓的租賃市場(chǎng)又將會(huì)如何呢?根據(jù)第五次人口普查的資料顯示,上海市人。數(shù)量已逾1300萬,其中25-35歲受 過大專以上高等教育的人數(shù)估計(jì)在27萬人。工咨收入在5000元以上的人口數(shù)量雖沒 有具體的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),但僅以30%討,

31、就到達(dá)了 8.1萬人,假設(shè)其中有50%的人有意向購 買或租賃單身公寓的話,該人數(shù)群就已到達(dá)了 3.5萬人。對(duì)外來人員那么可以關(guān)注以下數(shù)據(jù):2000年外來流入人。大致在280萬人左右,市 區(qū)流入人口基本在40-50萬人之間,除去六成低收入者后,有意在上海落戶的高收入 外來人員的人數(shù)仍可到達(dá)2.5到3萬,其中假設(shè)有50%關(guān)注單身公寓市場(chǎng),其農(nóng)戶群就 到達(dá)1到1.5萬人。因此專家預(yù)估,在近五年之內(nèi),市場(chǎng)對(duì)單身公禽的需求量約在4到6萬戶左右;更 為樂見的預(yù)測(cè)卷至可達(dá)10萬戶。目前上誨已銷售的單身公寓有1270余套。租賃市場(chǎng)中,目標(biāo)明確針對(duì)單身右領(lǐng)的 項(xiàng)月億“連鎖白領(lǐng)公寓”一彖,其自有的可出租單元僅15

32、0多套,加上現(xiàn)有的六個(gè)加盟 單住,其總量不超過900套。因此上?,F(xiàn)有單身公寓市場(chǎng)(有明確市場(chǎng)定位的物業(yè)) 的供應(yīng)總量缺乏2200套,與實(shí)際需求量相差卷逅。由此可見,單身公寓及市中心區(qū)小戶型房屋的需求量,成一定時(shí)間內(nèi)仍呈上升趨勢(shì), 無論買賣或是租賃,市場(chǎng)的潛力都是極大的。五、上誨小房型市場(chǎng)2003年度市場(chǎng)預(yù)測(cè)由于小房型的持續(xù)熱銷,上誨許多開發(fā)商都在自己開發(fā)的項(xiàng)口中加大了小戶型的 比例,而一些類似本案的中途擱置的工程工程,也紛紛改造,以期小戶型這一新型的產(chǎn) 品能夠盤活樓盤,在2002年已經(jīng)獲悉的小戶型產(chǎn)品中,不泛沙田、松爛橡膠等一些知中國歲理中國垃理人新用資訊網(wǎng)一職妙理人培訓(xùn)的搖籃22Analys

33、is Report Of Item AT Baotong Road 寶通路工程分析報(bào)告名的實(shí)力企業(yè),預(yù)測(cè)2003年度上海的小房型市場(chǎng)仍舊會(huì)延續(xù)上年度的火熱局面。另一方面,競(jìng)爭(zhēng)的加劇,投資的理性程度加高,都將會(huì)使小戶型市場(chǎng)回歸到理性 的市場(chǎng)軌道上來。而明年將出現(xiàn)小戶型交方式用的嵩蜂,彼多預(yù)期的和概念型的東西都 降落到實(shí)處,小戶型的前景究競(jìng)?cè)绾危衲晔顷P(guān)鍵的一年,讓我們拭目以待酒店龍公寓產(chǎn)品定伐配套設(shè)先建議1、自助特約服務(wù):即在物業(yè)服務(wù)工程中增設(shè)如叫早、送餐、上門洗衣、計(jì)時(shí)家政 服務(wù)等。2、配置如商務(wù)中心、醫(yī)療中心、洗衣序、健身房、美叁院、超市、咖啡廳、銀行、 郵 局等服務(wù)設(shè)施。3、增加科技含量嵩

34、的服務(wù)工程:寬帶入網(wǎng)、智能防盜、視頻點(diǎn)播、智能一卡通 與三表逅程自動(dòng)投送以及自主調(diào)溫采暖等家庭智能化系統(tǒng)??萍己俊K?、 也、氣三表逅程抄送余統(tǒng),即他也表、水表與煤氣(天然氣)表使用數(shù)據(jù)通 過電子系統(tǒng)直接傳到物業(yè)公司,不必進(jìn)戶查表;PPP接入服務(wù),使異地住戶同 小區(qū)的溝通變得方便快捷;業(yè)主專用IC智能卡集通行、靖編為一體,方便安 全。裝修建機(jī)最忌繁復(fù),提倡簡(jiǎn)單簡(jiǎn)單,簡(jiǎn)單,再簡(jiǎn)單。這一理論對(duì)于小戶型尤其重要。小戶型面積有F艮, 繁復(fù)、多層次的裝修使室內(nèi)空間顯得狹窄,而且生活是一種過程,居住小戶 型的人士多數(shù)參加工作時(shí)間不長、生活不固定,所以不要急于我住進(jìn)房子初 期就杷所有地方都埴滿,因?yàn)樯砗箅S著

35、生活的改支,你會(huì)增加很多雜物,預(yù) 留一定的空間去給以后購置的物品作緩沖是非常必要的。中國較理中國垃理人新*資訊網(wǎng)職業(yè)處理人培訓(xùn)的播猿23Analysis Report Of Item AT Baotong Road 寶通路工程分析報(bào)告廚房衛(wèi)生間這些輔助空間,必須極力簡(jiǎn)化功能,使空間壓縮到最小。采用 開放式、壁龕式的廚房,不但可與廳堂共存,而且不必占用空間。常用的方 法是在墻體內(nèi)打出一小決空間,煤氣妒、抽油煙機(jī)鑲在里面。小戶型的設(shè)計(jì), 簡(jiǎn)單實(shí)用是根本。弱化空間分界具體到每個(gè)功能空間的設(shè)計(jì),盡量把輔助性的功能空間例如廚房、衛(wèi)生間 壓縮到最小,騰出空間給工作和休息。物業(yè)管理建議物業(yè)管理對(duì)本工程來說,

36、意義不伍在于延緩物業(yè)的折舊,更在于會(huì)直接影響 出租率及租金水準(zhǔn)。為投資者代理出租業(yè)務(wù)、為承租者提供有錯(cuò)服務(wù)等。電梯高層建筑的人o密度比多層住宅離得多,上下班高峰時(shí)是否會(huì)引起交通堵 塞?電梯發(fā)生故障時(shí)能否迅速挑除?電梯品牌很重要。優(yōu)質(zhì)的電梯售價(jià)離(開展 商投資大),使用本錢卻很低(業(yè)主分?jǐn)偟脑O(shè)備運(yùn)行費(fèi)、維修費(fèi)用低);而質(zhì)量 較差的電梯售價(jià)低,使用本錢那么會(huì)嵩幾存(業(yè)主需不斷追加費(fèi)用)O保潔、保安小區(qū)的居住者一般自理能力較強(qiáng),而由領(lǐng)租戶那么多“懶人”。室內(nèi)衛(wèi)生由誰 打理?常規(guī)的垃圾收集能否保證?公共環(huán)境的整潔,信件、書報(bào)等的分發(fā)如何完 成?求租者的流動(dòng)性大對(duì)居住平安有何影響?如果保潔、保安的服務(wù)質(zhì)

37、量不盡人 意,很可能引起求租者層次下降。著編導(dǎo)向:依靠產(chǎn)品的差異化,沖破同類產(chǎn)舄競(jìng)爭(zhēng)的重困從市場(chǎng)消費(fèi)力來看,該區(qū)域正處于一個(gè)極有潛質(zhì)可挖掘的市場(chǎng),我們應(yīng)該利 用項(xiàng)H自身的優(yōu)勢(shì),切合實(shí)際的去提升本案的自身形象、提升產(chǎn)品品質(zhì),在規(guī)劃 中國歲理中國垃理人新用資訊網(wǎng)一職妙理人培訓(xùn)的搖籃24Analysis Report Of Item AT Baotong Road 寶通路工程分析報(bào)告和房型設(shè)計(jì)上去更好的迨應(yīng)市場(chǎng),只有做到與競(jìng)爭(zhēng)樓盤的規(guī)劃差異,才能正真顯 示自身的陽光點(diǎn)。通過對(duì)先爭(zhēng)區(qū)域的實(shí)地調(diào)研,轉(zhuǎn)合對(duì)上誨未來幾年開展趨勢(shì)的預(yù)測(cè),我們建議:本項(xiàng)同市場(chǎng)定住應(yīng)為:城市綠洲上的花園酒店龍公禽小戶型.全裝修、

38、酒店式市場(chǎng)上的小戶型都是單幢或兩幢嵩層組成,住戶享受到的建筑外配套實(shí)在有限, 因?yàn)榇蠖嗍寝k公樓改建而成,綠化性、休閑性更不用提。本案在房型、物管與大多數(shù)小戶型產(chǎn)品類似,但本案是整個(gè)項(xiàng)百的一局部,工程 內(nèi)大綠化、花園式的規(guī)劃可以共享,使這是本案立足小戶型市場(chǎng)的最大優(yōu)勢(shì)或說 利器。中國歲理中國垃理人新用資訊網(wǎng)一職妙理人培訓(xùn)的搖籃25Analysis Report Of Item AT Baotong Road 寶通路工程分析報(bào)告1)建筑風(fēng)格走住現(xiàn)代、簡(jiǎn)約的建筑風(fēng)格不同的建筑風(fēng)格不伍反映了不同時(shí)代的烙印,同時(shí)也表達(dá)居住者的身份和 地住。作為居住者為獲得身份和地住的表達(dá),就必須作出相應(yīng)的付出;而如何

39、在付出和風(fēng)格的獲取上尋找平衡點(diǎn)是建筑風(fēng)格籌劃的重點(diǎn)。除了賦予建筑物識(shí)別性外,建筑風(fēng)格還應(yīng)具有持久性,建筑風(fēng)格不僅表達(dá) 在京筑物的方面造型和裝飾上,同時(shí)也表達(dá)在建筑小環(huán)境的構(gòu)筑上;建筑風(fēng)格 還應(yīng)與建筑的大環(huán)境相協(xié)調(diào)。2)價(jià)格定住價(jià)格是剌激農(nóng)戶購買欲望的最直接的表達(dá),但由于土地及建筑等相關(guān)成 本的限制,同一區(qū)域的同類物業(yè)的價(jià)格相差不會(huì)太大;但房價(jià)偏低于市場(chǎng)價(jià) 會(huì)給開發(fā)商帶來不必要的演失,偏離那么參易造成銷售上的阻礙,影響褥金回 籠速單價(jià)定?。褐袊鴼q理中國垃理人新用資訊網(wǎng)一職妙理人培訓(xùn)的搖籃26Analysis Report Of Item AT Baotong Road 寶通路工程分析報(bào)告通過對(duì)本

40、工程周邊相關(guān)物業(yè)的調(diào)查研究,及對(duì)將來房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)并 結(jié)合本工程的市場(chǎng)定住,建議平均價(jià)格定為:6400電M2 (全裝修)3)客源定位上海的購房者區(qū)域性觀念很強(qiáng),不同區(qū)域的不同工程均有其固定的家源層; 本工程的住置特殊,住于虹口與河北交界處,近,四川北路,距軌道3號(hào)線、4號(hào) 線(在建人8號(hào)線(體建)只有幾百米的距離,在本工程中,由于全裝修小戶型的 市場(chǎng)定住及交通優(yōu)勢(shì),外區(qū)客源將占一定比重。4)目標(biāo)客戶分析1、年齡結(jié)構(gòu):28歲40歲置業(yè)投咨人士。2、家庭結(jié)構(gòu)主要為:?jiǎn)紊?、滿巢一(新婚或剛有孩子)滿巢二(孩子8歲以 TJ結(jié)構(gòu)。3、臨近區(qū)域過流型的年輕人,經(jīng)濟(jì)能力屬一般型。4、購買動(dòng)機(jī)為居住、改善和

41、需要企業(yè)白領(lǐng)。5、SOHO族,注重居住空間的實(shí)用性。6、外省市在滬工作的有能力置業(yè)人士;小型私企和各類辦事處;7、自備5萬元以上,月收入不低于3000元者,有個(gè)人一定的商品哲學(xué)與價(jià) 值觀。中國垃理人新*資訊網(wǎng)職業(yè)處理人培訓(xùn)的播猿27Analysis Report Of Item AT Baotong Road 寶通路工程分析報(bào)告酒店式公寓產(chǎn)&建議關(guān)于定算風(fēng)格出于對(duì)本案整體狀況的通盤考慮,我們認(rèn)為,還有繼續(xù)加強(qiáng)的必要,在周邊地區(qū)顯示 出獨(dú)特的風(fēng)格。1、建議小區(qū)的外立面采用分段式結(jié)構(gòu),底層使用毛石,增添稔重感,鑒于本案周邊大多為 灰色馬路和建筑,建議使用外立面顏色從暖色調(diào)色譜中選擇。2,高層的頂部

42、可以設(shè)計(jì)多重邊際,并配已與外力面相輔的顏色,勾勒樓盤線條,凸顯立體 結(jié)構(gòu)血面的視覺享受,具體來說,應(yīng)該具有現(xiàn)代感,線條輪廓應(yīng)清嘶簡(jiǎn)潔。3、高層的大堂裝修應(yīng)精致,采用大理石、玻璃、不銹鋼等現(xiàn)代建材元素,地面使用不同色 彩的大理石進(jìn)行相間拼合,主要用以表現(xiàn)人流動(dòng)線與簡(jiǎn)單有利的地坪構(gòu)圖,喑面采用 大理石飾面,用雞嘴縫進(jìn)行合理分布,追求與地面的整體效果。梯腳線使用不銹鋼材質(zhì), 既能提高設(shè)計(jì)效梟又能跳出老套的設(shè)計(jì)手法,給人新穎流暢的感覺。同時(shí)增加光源使其 更為明亮,細(xì)部也需注意裝飾效果,并以綠色植物加以點(diǎn)綴,使人產(chǎn)生精致典雅的感 黨,大堂作為整棟大樓的畫龍點(diǎn)睛之比不家忽視,天堂的保安、接待人員要接受規(guī)范

43、培 訓(xùn),令來訪者有賓至如歸的感覺。4、工程朝南面,可以考慮使用低窗設(shè)計(jì)(窗臺(tái)標(biāo)高:0.3M0.5M為宜,或設(shè)景觀陽臺(tái), 中國歲理中國垃理人新川資訊網(wǎng)一職妙I(lǐng)人培訓(xùn)的搖籃28Analysis Report Of Item AT Baotong Road 寶通路工程分析報(bào)告增加采光、通風(fēng)等優(yōu)勢(shì),南向樓層改為景觀樓層后,賣點(diǎn)增加,有利于適當(dāng)提高售價(jià)。5、做高得房率,層高做到3.2米3.5米,內(nèi)裝飾如壁櫥可以考慮送入墻面或半送入, 以增大使用空間。糖售兼唯r一人價(jià)格集唯考慮到本案面市的時(shí)機(jī)、物業(yè)特色、推廣方向、建議本案酒店式公寓全裝修價(jià)格 定位在:6400元/平方米r的價(jià))運(yùn)作恰各可望到達(dá)6600元,

44、A至突破6900元/平方米。需要說明的是,價(jià)格必須實(shí)事求是的表現(xiàn)在建筑本身的規(guī)劃設(shè)計(jì)、構(gòu)造等方 面,就本案而言,該價(jià)位那么反映是它自身的價(jià)值。投資獲利是每一個(gè)開展商最為關(guān)心的事,價(jià)格策略自然便是重中之重。由于 房地產(chǎn)市場(chǎng)的除息萬變,整體的書面價(jià)格計(jì)劃或是得不到全面的貫徹,或是完全 流于形式,而開盤定價(jià)是計(jì)劃與市場(chǎng)的最正確接泠點(diǎn),是日后進(jìn)行價(jià)格修正的實(shí)踐 基準(zhǔn),在各個(gè)價(jià)格策略中,開盤定價(jià)是第一步,也是關(guān)鍵的一步。1、低開高走,分段提價(jià)鑒于目前的市場(chǎng)狀況和產(chǎn)品的建設(shè)周期,本司建議本案在預(yù)定階段和 正式公開銷售初期的價(jià)格策略以稍低于市場(chǎng)的價(jià)格銷售。以H標(biāo)出售面中國歲理中國垃理人新用資訊網(wǎng)一職妙理人培

45、訓(xùn)的搖籃29Analysis Report Of Item AT Baotong Road 寶通路工程分析報(bào)告局部動(dòng)遷居民將迂出中心地段向周邊低價(jià)地塊分流。由于詞北彭浦地區(qū)早期擁有完善的生活配套設(shè)施以土地儲(chǔ)藏豐富,加之共和立體交通 體條全面度工,即已拓寬的共和新路、共和新路嵩架、地鐵一號(hào)線延 伸段及 M7、M8的通車,給其沿線樓市帶來升值空間,將成新一蛤房 產(chǎn)銷售熱點(diǎn)之一。大字板塊:相對(duì)于上誨其他區(qū)域,問北區(qū)開發(fā)較遲,故吸取了其他區(qū)域 以往開發(fā)缺乏經(jīng)驗(yàn),將大亨板塊開發(fā)成為新型生志智能化小區(qū)。但由 于該地區(qū)軌道交通尚未完全興旺,將成為房產(chǎn)開發(fā)最具潛力地區(qū)之一一 O環(huán)內(nèi)網(wǎng)北:通過建成三個(gè)“十字架”

46、即內(nèi)環(huán)高架與南北高架交叉、天百 路與南北高架交叉、南北高架和中環(huán)形成交叉。隨著2004年地鐵一 號(hào)線延伸段的通車、蘇州河北岸的綜合治理及沿岸大規(guī)模綠化的興 建,無疑將成為開發(fā)商必爭(zhēng)之地,拉近與市中心的距南。但該地區(qū)現(xiàn) 正處老城區(qū)與新商品住宅相結(jié)合,現(xiàn)可開發(fā)土地又相當(dāng)稀缺,故該地 塊還需進(jìn)一步整合及儲(chǔ)藏??傊S著河北區(qū)“五線交匯”(即鐵路、長途、地鐵、高架和輕軌) 加之南北高架的建成,相輔相成,形成興旺的交通立體網(wǎng)絡(luò)。配合 綠地及水景的爸造,以其較嵩性價(jià)比的房價(jià)優(yōu)勢(shì),將在上誨房市扮 演越來越重要的角色。8、市政建設(shè)河北區(qū)北部作為大型居住區(qū)已開展基本成熟,隨著地鐵一號(hào)線延伸 段的通車,該區(qū)域的開

47、展前景在某種程度上會(huì)接近“莘莊模式。河北 南部地區(qū)以商業(yè)功能,交通功能為主,住宅市場(chǎng)開展,空間有限,中部 地區(qū)是河北今后中嵩檔住宅集中區(qū)域,由于具備兩大綠地及相應(yīng)交通 通、醫(yī)療、商業(yè)等,該區(qū)域開展?jié)摿薮螅殉蔀楹颖笔冀K規(guī)劃的 重中之重?!笆濉逼陂g,網(wǎng)北市政規(guī)劃建設(shè):突出一個(gè)龍頭:不在城地區(qū);推進(jìn)兩端建設(shè):蘇州河沿線、共和新路高架、地鐵一號(hào)線北延伸段; 免思三片功能:南井商務(wù)商貿(mào)、中片高尚居住區(qū)、北片大型居住區(qū); 中片,尚居住區(qū):不在城地區(qū)將向北延伸,在新家站北廣場(chǎng),即將崛起 由仲盛集團(tuán)參與舊女的“斯不夜城”高檔商業(yè)辦公區(qū),而本案所處 的區(qū)域正好處于嵩檔辦公區(qū)的住宅補(bǔ)充區(qū)內(nèi),使得本案的嵩尚性

48、 和可投資性進(jìn)一步放大。中國較理中國垃理人新*資訊網(wǎng)職業(yè)處理人培訓(xùn)的播猿Analysis Report Of Item AT Baotong Road 寶通路工程分析報(bào)告積和出售率為標(biāo)準(zhǔn),把銷售推廣劃分為假設(shè)干階段,分段調(diào)整價(jià)格。2、一房一價(jià)、差異定價(jià)根據(jù)不同朝句、不同景觀、不同核置等差異情況制定每房價(jià)格。3、付款方式4爭(zhēng)取上海最高的8成30年按揭資款。r二人促銷集唯1、開盤、封頂、交房時(shí)舉行促銷活動(dòng)。2、己購客戶如介紹新家戶成交會(huì)有一定現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)。3、前 50名客戶會(huì)有特殊優(yōu)惠。4、其他一切對(duì)樓盤促銷有利的時(shí)機(jī)。r三人婚售管理1、每一住致電垂詢的家戶,至少聯(lián)條10次,郵寄資料3次,直到促成購買

49、。2、每一住到現(xiàn)場(chǎng)的客戶,至少聯(lián)系1。次,郵寄咨料6次,直到促成購買。3、銷售專案組精神:業(yè)績是銷售人員的生命。銷售部人員行為準(zhǔn)那么:專業(yè)、敬業(yè)、韌備/信心、熱心、耐心(四入專親組必置1、現(xiàn)場(chǎng)人員配置:12名,密深專案1名,副專案1名,銷售10名,專案行銷 顧問1名。2、專耍組構(gòu)成情況:3、專案小組成員職責(zé)專旅行糖顧問監(jiān)控籌劃,銷售各局部工作工程總例調(diào),編制銷講資料與各類銷售文件現(xiàn)場(chǎng)營業(yè)效果測(cè)試分析銷售情況,與專噪經(jīng)理溝通協(xié)調(diào),進(jìn)行銷售籌劃及廣告策略調(diào)整 與開展商及時(shí)溝通,通報(bào)銷售問題,并及時(shí)處理營銷事務(wù)。中國較理中國垃理人新*資訊網(wǎng)職業(yè)處理人培訓(xùn)的播猿30Analysis Report Of

50、 Item AT Baotong Road 寶通路工程分析報(bào)告專崇經(jīng)理協(xié)調(diào)監(jiān)督日常銷售工作,進(jìn)行銷售控制幫助銷售員進(jìn)行家戶的冷淡定期召開銷售現(xiàn)場(chǎng)會(huì)議,了解物業(yè)及農(nóng)戶動(dòng)向,做出及時(shí)決定定期向發(fā)猥商匯報(bào)業(yè)務(wù)狀況,對(duì)銷售中產(chǎn)生的問題及時(shí)上報(bào)與公司籌劃專員共同協(xié)調(diào)此行 量,客戶量等統(tǒng)計(jì)與籌劃專員共同遂行營銷籌劃及廣告企劃的核對(duì)與調(diào)整工作每周提交業(yè)務(wù)情況報(bào)表,便于公司對(duì)工程工作的了解與協(xié)調(diào)規(guī)范現(xiàn)場(chǎng)掾作,紀(jì)律等工作領(lǐng)導(dǎo)專案組成員,統(tǒng)籌遂行一系列促銷活動(dòng)專親人員負(fù)責(zé)農(nóng)戶的接待工作負(fù)責(zé)也話回訪跟蹤工作此行來電和客戶受記及時(shí)把退到的問題及客戶的心理反債,便于及時(shí)遂行調(diào)整填寫日?qǐng)?bào)表,和周報(bào)表,便于經(jīng)理能及時(shí)了斛農(nóng)

51、戶情況上班時(shí)間不聊天,不打私人也話,不吃零食 工作時(shí)必須衣冠整齊,維護(hù)公司形象 每天安挑人員進(jìn)行售樓處清潔工作4、銷售文件匯編道具:樓書DM規(guī)劃圖小區(qū)模型房型模型交通線路分布圖平面圖面布表證件:預(yù)售許可證規(guī)劃許可證商品房計(jì)劃證書建筑用地許可證開展商營業(yè) 執(zhí)照等密記表格:來電來訪譽(yù)記滎營業(yè)國報(bào)表營業(yè)周報(bào)表營業(yè)月報(bào)表文件:臨時(shí)認(rèn)購書 制定定金收據(jù)統(tǒng)一預(yù)售合同5、工程培訓(xùn)綱要我司將在專案進(jìn)場(chǎng)之前遂行統(tǒng)一的系統(tǒng)垓訓(xùn),以求對(duì)物業(yè)基本知識(shí)有詳 盡的掌握,對(duì)營銷策略有了解,對(duì)專案取責(zé)了解。項(xiàng)已編售業(yè)務(wù)及行輔訓(xùn)練課程:開展商簡(jiǎn)介本案基本環(huán)境資料說明本案規(guī)劃介紹公共設(shè)施介紹理念介紹與表達(dá)行銷理念行銷技巧行銷策吸

52、案名表達(dá)中國13理斤WW .!中國13理斤WW .!中國垃理人新*資訊網(wǎng)職業(yè)處理人培訓(xùn)的播猿31Analysis Report Of Item AT Baotong Road 寶通路工程分析報(bào)告廣告定住廣告表現(xiàn)廣告階段運(yùn)作情況商品定住市場(chǎng)客源定住價(jià)格策唯介紹業(yè)務(wù)討劃介紹家戶心理障礙排除家戶咨料計(jì)劃說明自我促銷介紹總價(jià)與付款方法介紹儀表僅宓,商業(yè)禮儀模擬演練與課程驗(yàn)收,五人銷售聯(lián)絡(luò)與控制1、本司將每月提交如下資料:當(dāng)月市場(chǎng)狀況及分析報(bào)告當(dāng)月銷售業(yè)績及評(píng)估報(bào)告銷售策略調(diào)整建議書2、本司將每月定期舉行2次本案推廣研討會(huì)3、本司市場(chǎng)營銷負(fù)責(zé)人及本案推廣專案將與開發(fā)商銷售負(fù)責(zé)人每月定期舉行2 次會(huì)議。推

53、廣兼唯 本案無掄從大而廣之的謀篇、布局上,還是在小而細(xì)之的方略、謀動(dòng)中都盡顯 精雕之風(fēng),綜合本工程的諸如地段、規(guī)模、氣勢(shì)、環(huán)境、綠化、景觀、科技、 遠(yuǎn)景等各種房產(chǎn)要素來看,幾乎每一個(gè)都是本案的品質(zhì)的保證,在加之開發(fā) 商的用心規(guī)劃、專業(yè)審視、嚴(yán)謹(jǐn)作業(yè),產(chǎn)品在自身特質(zhì)上已拔俗于周界,極 大的滿足了本案的目標(biāo)農(nóng)戶對(duì)本案的價(jià)值認(rèn)同。 綜合以上從市場(chǎng)大環(huán)境到區(qū)域小環(huán)境,以及競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的分析、切入市場(chǎng)的時(shí)間 點(diǎn)來看,本案的市場(chǎng)預(yù)期總體上頗為有利,因此,我們乘星行企劃,將不以 做產(chǎn)品的功利新走來對(duì)本案做簡(jiǎn)單的營銷,我們會(huì)把“川寶花苑”當(dāng)作一件可 以傳承世代的藝術(shù)品來升華推廣。企劃傳播走住新城市生活藍(lán)圖中國13

54、理斤WW .!中國垃理人新*資訊網(wǎng)職業(yè)處理人培訓(xùn)的播猿32Analysis Report Of Item AT Baotong Road 寶通路工程分析報(bào)告立體化的便捷體東園林化的綠色家園定位理念:本工程所處的住置決定了本案的交通質(zhì)素、生活配套堪稱齊備,尤其是 三條輕軌線就在旁邊,還有中山北路嵩架也在百米開外,在事事都講求 效率的現(xiàn)代社會(huì),這就成為本案立足于市場(chǎng)的根本。從社會(huì)心理學(xué)的角度出發(fā),人類在20世紀(jì)近乎疊峰造極的的開展,大 多是以精牲環(huán)境為代價(jià),因此,心理學(xué)彖把21世紀(jì)稱之為“回歸”的世 紀(jì)人文的回歸、t然生杰的回歸,讓人與自然相融而非人凌駕與自然之上。高品質(zhì)的住宅區(qū),大都在繁華的隔壁

55、而本案的位置與此有齊曲同工之妙,與繁華四川北路、多倫路、四川北路大型綠地千米之隔,更符合高 品位的定住憑O二、廣告兼唯通過走交通體東+產(chǎn)品化路線,樹立本景差異化的市場(chǎng)新形象口首先,從周邊幾個(gè)個(gè)案來看,沒有一個(gè)是以產(chǎn)品作為主訴求點(diǎn),本案應(yīng)以之有區(qū)隔 方能突破既有的地段形象制約。其二、在籌劃界有一句名言“產(chǎn)品第一住,營銷第二位”,由于房產(chǎn)請(qǐng)費(fèi)市場(chǎng)的漸趨 理性,購房不會(huì)像看幾年那樣為一個(gè)虛化的概念所煽動(dòng)而去買房,這更說明產(chǎn)品本 身對(duì)購房者的購房傾向起到了決定性的影響,尤其是本案的客戶定伉,他們選擇在 此地購房,地域性(自卜地段)極強(qiáng)的觀念已然淡化,所以選擇靠交通+產(chǎn)品來打動(dòng)人。口其三,本案自身的產(chǎn)品

56、優(yōu)勢(shì),可做文章的地方確實(shí)高出其它個(gè)案不止一籌,有如此 出色的濟(jì)源,就應(yīng)該更出色的加以利用、發(fā)揮。中國13理斤WW .!中國垃理人新*資訊網(wǎng)職業(yè)處理人培訓(xùn)的播猿33Analysis Report Of Item AT Baotong Road 寶通路工程分析報(bào)告三、案名建議易度時(shí)代space-shift times快速切換的生活空間李面意義:“易”:態(tài)易;轉(zhuǎn)變,變換;交換“度”:一定的,史間與時(shí)間(雒度)“易度”:空間的轉(zhuǎn)換、時(shí)間定易掌握引中舍義:這是一個(gè)講究速率的時(shí)代速度是速率的根本也只是速率的一局部 而本案嵩質(zhì)素的生活環(huán)境520分鐘內(nèi)可以把不夜城商圈、四川北路、北外灘、魯迅公園、虹o足球場(chǎng)、

57、 多指路文化街、四川北路綠地等代表上誨文化、商業(yè)、運(yùn)動(dòng)、休閑、半生等標(biāo)志性場(chǎng)所一并囊括輕而易舉地在各個(gè)空間里切換人類巳繪進(jìn)入了一個(gè)“多度時(shí)代”如何“易度”推薦案名:上誨寶時(shí)提藝品新天地(優(yōu)品新私集)附:迪婿名建議中國垃理人新*資訊網(wǎng)職業(yè)處理人培訓(xùn)的播猿34Analysis Report Of Item AT Baotong Road 寶通路工程分析報(bào)告川寶花苑*項(xiàng)主題的推行r新園林主義)1、規(guī)劃超前化番屋建他顛覆傳統(tǒng)的選見規(guī)劃以提高業(yè)主的生活質(zhì)素、創(chuàng)造更高層次的生活模式種新城市生活藍(lán)圖為 出發(fā)點(diǎn),充分滿足人們對(duì)未來生活的要求。本案以組團(tuán)為劃分方式的排列模式,強(qiáng)調(diào)一種建筑與景觀的互動(dòng),最大口艮度

58、地 使有限的室外空間集合,又創(chuàng)造出開闊的內(nèi)部空間,有效地阻擋躁聲、塵土污染 的同時(shí),凸顯出潔凈、幽靜的內(nèi)部環(huán)境。2、環(huán)境園林化蓊郁蔥蘢明月清泉心上洗以“新園林主義”為環(huán)境設(shè)計(jì)主旨,47.8%的高綠化率,景觀環(huán)境由平面視覺 提升為三維立體的獨(dú)特享受使內(nèi)部形成不同的地面風(fēng)景,立體化的環(huán)境更能塑造接近自然的景觀。當(dāng)你拾階而上,或緩痰下行,立體景觀的樂趣即可顯現(xiàn)步一景、動(dòng)靜皆景,環(huán)島溪流順流而下,形成階梯疊水瀑布,把春、更秋、冬式風(fēng)情的景區(qū)有 機(jī)率張,呈現(xiàn)“明月松間照,清泉石上流”的浪漫詩境。3、建筑藝術(shù)化精思巧構(gòu)高科技與藝術(shù)性的完美融合口住宅由南向北逐漸升高,形成兩次漸戰(zhàn)的錯(cuò)落,使小區(qū)建筑形忠層次清

59、楚,有 強(qiáng)烈的韻律感,同一列住宅呈現(xiàn)中間低、兩側(cè)高,很好地拓展了視野,構(gòu)成獨(dú) 特而豐富的城市天際線。極具現(xiàn)代感的立面,大面瓶的玻璃采光、凸窗玻璃陽臺(tái)欄板,從整體入手、細(xì) 致刻畫建筑外型,使之不單純滿足住宅的使用功能要求,同時(shí)注重給人以美的 充分表達(dá)建筑與環(huán)境的融合、強(qiáng)調(diào)個(gè)性和歸屬感。4、配番兔耳化內(nèi)外兼修塑選質(zhì)優(yōu)的軟環(huán)境社區(qū)口四川北路提供全方住的服務(wù):一站式的購物、休閑、娛樂、醫(yī)院、學(xué)校等配套 已經(jīng)就住。區(qū)內(nèi)為業(yè)主多層次的需求提供多樣式的選擇,兒童游樂場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、綠茵草坪、中國13理斤WW .!中國13理斤WW .!中國垃理人新*資訊網(wǎng)職業(yè)處理人培訓(xùn)的播猿35Analysis Report O

60、f Item AT Baotong Road 寶通路工程分析報(bào)告藝術(shù)室、休閑廣場(chǎng)、以及功能齊全的會(huì)所。5、球化規(guī)?;瘶O媒世界 媒色鋪成生命的底色口蓊蓊那郁的綠樹林、一望無際的灌木草叢、取之不竭的負(fù)離子、用之不盡的絆 氧,無F艮使用,大。大口地呼吸自然最無私的贈(zèng)與,在這里,呼吸永逅都不會(huì) 打結(jié),連最平常的呼吸都會(huì)成為芬芳記憶的開始。47.8%以上的高綠化率、最藍(lán)的天,最白的云、花香、鳥語、蟲鳴,大自然才 是最讓人心、戶神怡的藝術(shù)彖,奏響清越之聲,直抵心靈,“囪林”式的整盤綠化,常青植物、保健植物,錯(cuò)落有致地讓你心處井然有序的綠色世界。6、戶型合理化見微知著人本精神的科學(xué)表達(dá)間隔、開間舒適合理,明

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