寫字樓酒店式公寓項目策劃方案

1、萬達廣場寫字樓、酒店式公寓項目策劃方案TO萬達置業(yè)寫字樓酒店式公寓項目策劃方案第1頁房地產(chǎn)市場情況項目產(chǎn)品規(guī)劃與分析項目目標客戶分析營銷推廣思緒基礎(chǔ)起源于：寫字樓酒店式公寓項目策劃方案第2頁房地產(chǎn)市場情況樓市回顧樓市預測寫字樓市場情況酒店式公寓市場情況競爭項目分析與研究寫字樓酒店式公寓項目策劃方案第3頁樓市回顧新春過后至四月，在經(jīng)歷了調(diào)控和春節(jié)影響后市場，房市平穩(wěn)復蘇。郊區(qū)樓盤如小城春秋以3200元/平方米開盤，銷售情況良好。5-7月，樓市跌入低谷，一手、二手交易量急劇下滑。5月11日，國務院辦公廳發(fā)出通知，轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等七部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見，其中明確要求，國家將調(diào)整住宅轉(zhuǎn)讓步驟稅

2、收政策，經(jīng)過征收最多占成交全款5%高額稅收到達抑制短期內(nèi)哄抬房價、擾亂市場正常秩序炒房行為，造成“持幣觀望”狀態(tài)。8月底開始，樓市開始出現(xiàn)遲緩復蘇狀態(tài)，客戶以自住為主，投資者撤出市場。新推幾個樓盤，有百隆“小城花園”、交通“BOBO城”、雅戈爾“東湖馨園” 銷售情況都比預計好，客戶基本以自住為主，中小面積、高性價比樓盤再次受到市場追捧。東湖馨園”主力面積97平方米，5800元/平方米，一期開盤后去化快速，388套房源一個月之內(nèi)基本銷售一空，凸現(xiàn)出寧波自住型需求扎實基礎(chǔ)。房交會為市場加了溫，使不溫不火房地產(chǎn)市場開始逐步回暖。即使沒有往日“搶”場面，不過一些自住型客戶紛紛下單。開發(fā)商開盤定價更為合

3、理，心態(tài)也愈加平衡。寫字樓酒店式公寓項目策劃方案第4頁房地產(chǎn)市場情況樓市回顧樓市預測寫字樓市場情況酒店式公寓市場情況競爭項目分析與研究寫字樓酒店式公寓項目策劃方案第5頁樓市發(fā)展預測供給量繼續(xù)增大，市場競爭激烈：即使市場交易量受政策影響有所下降，不過伴隨投資規(guī)模增加，開發(fā)商投資量不會立刻降低，對應地，市場供給量也會繼續(xù)放大。房價愈加趨于理性 ：房價走勢應該以平穩(wěn)為主，部分地域有可能出現(xiàn)小幅漲跌。因為市場供大與求客觀事實存在，加上近段時間政府部門強調(diào)明年繼續(xù)落實落實房地產(chǎn)調(diào)控政策辦法，所以房價不會大漲。逐步形成價格體系，拉開價格差：當前寧波價格差距還不是很顯著，伴隨城市擴展，中心地土地稀缺。市中心

4、樓盤逐步凸顯其地段優(yōu)勢，尤其在產(chǎn)品上重視細節(jié)、人性化，提升檔次，會與郊區(qū)高檔樓盤拉開檔次。市中心價格不會有太大回落。銷售周期拉長，出現(xiàn)現(xiàn)房銷售：準現(xiàn)房能讓客戶看到建筑實際情況，對開發(fā)商來說，現(xiàn)房銷售考驗其資金實力。實力不強企業(yè)有可能面臨市場淘汰，而那些有土地貯備、有融資能力、有良好品牌效應強勢企業(yè)則會越做越強。寫字樓酒店式公寓項目策劃方案第6頁房地產(chǎn)市場情況樓市回顧樓市預測寫字樓市場情況酒店式公寓市場情況競爭項目分析與研究寫字樓酒店式公寓項目策劃方案第7頁近期寧波辦公樓市場情況供給：據(jù)統(tǒng)計，寧波寫字樓市場實際供給量約為27萬平方米，20市場上供給量約為42萬平方米（含上年結(jié)轉(zhuǎn)），2005年6月

5、市場上供給量初步估算約在126萬平方米以上（含上年結(jié)轉(zhuǎn)）。需求：寧波寫字樓市場實際需求量約為25萬平方米，即便按照平均每年30%遞增速度，需求量應在32萬平方米，年實際需求量約為41萬平方米?？罩茫阂来瓮扑?，寧波寫字樓市場空滯量約2萬平方米，年市場存量約10萬平方米，而年底時市場存量有可能非常大，因為寫字樓開始集中放量。從以上數(shù)據(jù)可以反映出，未來寧波寫字樓市場競爭將會更加激烈，供大于求會越發(fā)顯著，市場將進入多事之秋，因為市場供給支持走高，而在宏觀調(diào)控及寧波現(xiàn)有城市規(guī)模、商業(yè)地位沒有同比增加情況下，寫字樓爛尾工程將再次出現(xiàn)概率會增大，令人擔憂90年代中期局面可能再次出現(xiàn)。所以，寫字樓市場供給量放

6、大，且如和義大道、坤和中心、北岸財富等產(chǎn)品品質(zhì)都很高，市場競爭將會十分激烈，寫字樓市場將逐步出現(xiàn)供大于求態(tài)勢，市場壓力巨大。怎樣在競爭日趨激烈市場中站住腳跟，是全部寫字樓項目必須面正確問題。寫字樓酒店式公寓項目策劃方案第8頁鄞州中心區(qū)辦公樓市場情況現(xiàn)實狀況：鄞州中心區(qū)現(xiàn)有寫字樓主要為一些政府、金融性質(zhì)綜合大樓，在售寫字樓項目僅有奧利賽大廈與麒麟大廈，且銷售情況普通。從當前市場形勢來可看，鄞州中心區(qū)因為辦公、商務、金融等配套設(shè)施缺乏，基本無辦公市場氣氛。前景：鄞州中心區(qū)寫字樓市場與寧波其它三區(qū)相比整體處于相對落后水平。但伴隨鄞州中心區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度加大，將會有一個寫字樓快速發(fā)展期，可能就會在今

7、、明兩年出現(xiàn)。到時大量寫字量項目推出，如萬達廣場、南苑國際有五星酒店配套寫字樓，還有新中源大廈、新洲銀座、愛爾尼項目等都有不一樣體量辦公樓。加之鄞州中心區(qū)南部商貿(mào)中心規(guī)劃出臺，鄞州中心區(qū)今后將成為寧波又一商務中心區(qū)域，寫字樓項目會越來越多，這勢必會帶來激烈競爭。寫字樓酒店式公寓項目策劃方案第9頁房地產(chǎn)市場情況樓市回顧樓市預測寫字樓市場情況酒店式公寓市場情況競爭項目分析與研究寫字樓酒店式公寓項目策劃方案第10頁房地產(chǎn)市場情況樓市回顧樓市預測寫字樓市場情況酒店式公寓市場情況競爭項目分析與研究寫字樓酒店式公寓項目策劃方案第11頁項目競爭個案綜述寧波當前已使用或規(guī)劃建造以五星級酒店為依靠，兼具商業(yè)、辦

8、公、酒店式公寓個案有波特曼中心、萬豪國際、南苑國際中心、萬達廣場、國大雷迪森廣場這五大項目。他們分別位于市中心、鄞州中心區(qū)與東部新城，應該說區(qū)位分布是比較分散，而南苑國際中心與萬達廣場僅一路之隔，日后競爭會相當激烈。據(jù)統(tǒng)計，這幾大項目酒店式公寓體量達10萬平方米左右，辦公樓體量達25萬平方米左右。這些項目中當前僅有波特曼中心已交付使用，但因為交付很快，并未形成商務、商業(yè)與居住氣氛。未來幾年其它項目也會相繼推出與交付，且每個項目不論辦公與酒店式公寓體量都是較大，市場競爭也是相當激烈。寫字樓酒店式公寓項目策劃方案第12頁項目產(chǎn)品規(guī)劃與分析項目產(chǎn)品規(guī)劃項目產(chǎn)品特點項目SWOT分析寫字樓酒店式公寓項目

9、策劃方案第13頁項目產(chǎn)品規(guī)劃方案A樓為酒店和寫字樓部分：一共40幾層，樓高140-150米，單層1800平方米，5層和18層是設(shè)備夾層/避難層，6至17層是酒店，19至39層是辦公，其中19至37層是標準層，1至3層是酒店及辦公配套。B樓為SOHO酒店式公寓：從3至31層，其中3至29層是標準層，單層面積1000平方米，樓高100米以內(nèi)。寫字樓酒店式公寓項目策劃方案第14頁項目產(chǎn)品規(guī)劃與分析項目產(chǎn)品規(guī)劃項目產(chǎn)品特點項目SWOT分析寫字樓酒店式公寓項目策劃方案第15頁項目產(chǎn)品特點城市建筑群落：寧波萬達廣場絕不是一個單純商業(yè)或住宅項目，而是由各種不一樣形態(tài)建筑產(chǎn)品組成建筑綜合體，其中除商業(yè)廣場外還

10、包含含有國際背景五星級酒店、城市地標性高品質(zhì)寫字樓和高級城市公寓、酒店式公寓等等。國際化建筑理念：寧波萬達廣場囊括了建筑設(shè)計國際性、功效集聚性、時空開發(fā)性、配套設(shè)施超前性，以及人性化、多元化寬容性等，將無限豐富生活、工作、消費、休閑、娛樂等城市生活資源在有限空間里集聚整和。優(yōu)質(zhì)品牌與服務：寧波萬達廣場不論是開發(fā)商、設(shè)計企業(yè)，策劃企業(yè)、還是物業(yè)管理公司、與商業(yè)、酒店經(jīng)營企業(yè)都是國內(nèi)外一流品牌企業(yè)，他們都帶給項目一個全新理念與服務，以提升產(chǎn)品品質(zhì)與檔次。寫字樓酒店式公寓項目策劃方案第16頁項目產(chǎn)品規(guī)劃與分析項目產(chǎn)品規(guī)劃項目產(chǎn)品特點項目SWOT分析寫字樓酒店式公寓項目策劃方案第17頁項目SWOT分析

11、項目優(yōu)勢區(qū)位優(yōu)勢：從地理位置上來看，本項目所處區(qū)域為鄞州中心區(qū)中心位置，屬于真正意義上寧波新城市中心，含有得天獨厚戰(zhàn)略地位；當前鄞州中心區(qū)是寧波房地產(chǎn)開發(fā)熱點區(qū)域，接收度較高。配套潛力：除新行政中心、居住中心、商貿(mào)中心、高教園區(qū)等配套設(shè)施逐步完善，萬達廣場本身大型超市、餐飲、娛樂等商業(yè)配套都給項目帶來最正確配套功效。規(guī)模優(yōu)勢：本項目總建筑規(guī)模達52萬多平方米，在寧波屬于超大型綜合項目，光酒店、辦公與酒店式公寓規(guī)模就達10萬平方米，規(guī)模大意味著完善配套，對客戶有較強吸引力。產(chǎn)品優(yōu)勢：就本項目方案來看，產(chǎn)品設(shè)計級較為漂亮，定位中、高端客戶，提升項目檔次。寫字樓酒店式公寓項目策劃方案第18頁項目SW

12、OT分析項目劣勢人氣不旺：當前本項目區(qū)域整體人流量少，人氣不足，從而造成本項目區(qū)域商務、居住氛圍不足。伴隨鄞州中心區(qū)逐步開發(fā)建設(shè)以及周圍在建樓盤交付，人氣將逐步趨旺，但需要一定時間。配套不足：能夠預計，當本項目開盤時，周圍各方面配套，尤其是辦公配套還不能與市中心（三江口區(qū)域）相比，故項目輻射范圍也不如市中心。寫字樓酒店式公寓項目策劃方案第19頁項目SWOT分析項目威脅競爭威脅：今后兩年將是寧波或鄞州區(qū)商務、商業(yè)及酒店型產(chǎn)品開發(fā)燒潮，不論辦公、商務公寓，還五星級酒店推出量都是相當大，后市競爭性難以預計。消費習慣：本項目區(qū)域為非傳統(tǒng)商務區(qū)，寧波習慣性商務區(qū)域還是以三江口為中心向周圍輻射，新商務圈成

13、熟需要培育期，依據(jù)經(jīng)驗，新商務圈預計需要35年左右時間來培育市場，尚可能消除這種障礙。制約原因：本項目辦公、商務氣氛形成還受到來自于城市東擴步伐、東部新城建設(shè)進程以及城市化進程牽制。寫字樓酒店式公寓項目策劃方案第20頁項目SWOT分析項目機會差異化理念應貫通于項目一直：產(chǎn)品差異化：本項目如能找準市場空白點，在功效、配套、產(chǎn)品方面與當前現(xiàn)有商務樓拉開距離，提升檔次，將樹立本項目獨特個性，含有很大成功機會。營銷差異化：從寧波市民消費神態(tài)出發(fā)，以專業(yè)營銷伎倆觸動消費者和投資者對本項目標關(guān)注。服務差異化：以國際化經(jīng)營、五星級酒店管理提供有別于其它商務中心物業(yè)管理服務，以全方面人性化服務提升項目品位，吸

14、引潛在客戶。寫字樓酒店式公寓項目策劃方案第21頁項目目標客戶分析辦公樓目標客戶酒店式公寓目標客戶寫字樓酒店式公寓項目策劃方案第22頁項目目標客戶群分析辦公樓目標客戶酒店式公寓目標客戶寫字樓酒店式公寓項目策劃方案第23頁項目規(guī)劃提議寫字樓酒店式公寓項目策劃方案第24頁寫字樓規(guī)劃提議辦公部分應是本項目標主力產(chǎn)品類型。應滿足規(guī)劃指標和建筑規(guī)范要求。項目標產(chǎn)品類型要有一定亮點，能表達項目獨特個性，要能跳脫市場，并且風險又能控制在合理范圍。在建筑設(shè)計時就必須將項目特點表現(xiàn)出來。針對客戶不一樣面積需求做不一樣產(chǎn)品規(guī)劃，使之能更加好滿足客戶要求。應考慮什么樣辦公產(chǎn)品能創(chuàng)造更高經(jīng)濟效益。應考慮本項目應是地標建

15、筑特征。寫字樓酒店式公寓項目策劃方案第25頁寫字樓配套提議空調(diào)：辦公部分考慮配置大型中央空調(diào)，考慮配置獨立新風系統(tǒng)。外墻：采取墻體保溫材料，按節(jié)能標準設(shè)計。公共部位：大堂、梯廳等重點設(shè)計，豪華裝修，結(jié)合綠化景觀設(shè)計。公共衛(wèi)生間：采取五星級裝修，采取衛(wèi)生間環(huán)境保護系統(tǒng)，重視公共衛(wèi)生間裝修及環(huán)境保護。電梯：高速國際品牌進口電梯，電梯間高度、寬度需要尤其加強，內(nèi)設(shè)新風系統(tǒng)，如結(jié)構(gòu)允許則設(shè)置寬電梯。通訊: 樓宇內(nèi)部“無盲區(qū)” ，寬帶采取專用光纜通訊,中國電信、聯(lián)通、網(wǎng)通全線接入。景觀設(shè)計：聘請專業(yè)景觀設(shè)計企業(yè)設(shè)計院落景觀，使之既符合寫字樓需要，又能表達生態(tài)，乃至人文概念。燈光設(shè)計：聘請專業(yè)企業(yè)進行燈光

16、設(shè)計。寫字樓酒店式公寓項目策劃方案第26頁寫字樓配套提議配套：按“泛會所”理念進行配套設(shè)置，配套方面能夠有：公共會議室銀行空中花園（休息平臺）商務中心休閑運動設(shè)施：乒乓球、羽毛球、小型高爾夫等健身設(shè)施：健身房、跳操室等商務休閑會所：咖啡廳、茶吧等，結(jié)合商鋪進行定向招商餐廳：結(jié)合商鋪進行定向招商智能化系統(tǒng): 到達5A級智能化、樓宇設(shè)備自動化系統(tǒng)（BAS）、安全防范系統(tǒng)（SAS）、通信自動化系統(tǒng)（CAS）、辦公自動化系統(tǒng)（OAS）、自動報警和消防聯(lián)動控制系統(tǒng)（FAS）在智能化方面，提議增加一些有亮點配置。如門禁系統(tǒng)、樓宇自動監(jiān)控系統(tǒng)等。寫字樓酒店式公寓項目策劃方案第27頁商務公寓規(guī)劃提議配套提議：

17、因為項目有五星級酒店，配套十分完善，所以商務公寓內(nèi)部，不需進行配套方面考慮。規(guī)劃提議：1、在商務公寓設(shè)計中也考慮生態(tài)概念，結(jié)合空中綠化、入戶花園來作出項目不一樣特色。2、在規(guī)劃中考慮一定空中休息平臺。3、商務公寓配置新風系統(tǒng)。4、公共空間五星級裝修，結(jié)合高級商務人士特點進行設(shè)計，包含大廳、走廊、電梯等候區(qū)、空中花園等。5、整個裝修格調(diào)可不一樣于酒店，結(jié)合商務人士表達個性化和時代感。寫字樓酒店式公寓項目策劃方案第28頁項目企劃推廣提議寫字樓酒店式公寓項目策劃方案第29頁寫字樓酒店式公寓項目策劃方案第30頁推廣總綱做中國最好寫字樓！作為一個全國化高端品牌，永遠不要與普通項目相提并論，也不要與所謂甲

18、級辦公、五星酒店相比。我們唯一要做，就是將“萬達”品牌拔高、拔高、再拔高。站在全中國高度上，引領(lǐng)寧波商務模式走向真正全球化。寫字樓酒店式公寓項目策劃方案第31頁推廣目標打造本項目寧波頂尖形象力與影響力；配合銷售計劃，順利完成銷售目標；經(jīng)過寫字樓與酒店公寓運作將萬達品牌再上升到一個全新境界。寫字樓酒店式公寓項目策劃方案第32頁第一競爭力策略金三角第一影響力基于上，我們要重點把握三大“第一”標準第一品牌力第一品牌力：最大化利用“萬達”品牌固有形象與地位，不停提升，將商業(yè)地產(chǎn)第一品牌形象牢固灌輸?shù)綄幉ㄈ诵闹小５谝挥绊懥Γ何覀儾粦窒抻趯幉ǖ赜?，而是要將項目放到全國高度進行審閱，擴大寧波影響力就是幫助

19、企業(yè)擴大全國影響力。第一競爭力：即為產(chǎn)品層面，以無限產(chǎn)品創(chuàng)新能力確立他人無法企及競爭優(yōu)勢，以產(chǎn)品讓客戶別無選擇。寫字樓酒店式公寓項目策劃方案第33頁同時，推廣還需把握以下關(guān)鍵點寫字樓與公寓整體結(jié)合入市，共同提升市場形象；經(jīng)過超5星酒店品牌快速提升項目檔次；依據(jù)產(chǎn)品，先推寫字樓，后推酒店式公寓；將萬達現(xiàn)有影響力與著名度繼續(xù)深化，并成功延續(xù)到寫字樓與酒店式公寓上來。寫字樓酒店式公寓項目策劃方案第34頁第一部分：市場現(xiàn)實狀況分析我們面臨將是怎樣嚴峻形式？寫字樓酒店式公寓項目策劃方案第35頁126萬平方米供 41萬平方米求126萬平方米供給量爭奪41萬平方米需求量市場供求嚴重不平衡將帶來市場競爭空前白

20、熱化，爭搶需求量將成為關(guān)鍵。嚴峻形勢一：寫字樓酒店式公寓項目策劃方案第36頁嚴峻形勢二：和義大道坤和中心北岸財富中心寧波高端市場形成強大競爭壓力萬達廣場怎樣在與和義大道、坤和中心、北岸財富中心競爭中突圍而出，將是吸引客源保障。寫字樓酒店式公寓項目策劃方案第37頁甲級品質(zhì)、五星級概念泛濫，獨特化定位愈來愈難。找到與眾不一樣市場概念切入點，才能讓客戶快速記住自己。嚴峻形勢三：寫字樓酒店式公寓項目策劃方案第38頁宏觀調(diào)控后投資市場急速萎縮，酒店式公寓前景并不明朗在投資市場慎重異常今天，什么樣產(chǎn)品和投資回報才能再現(xiàn)南苑國際當初火爆？嚴峻形勢四：寫字樓酒店式公寓項目策劃方案第39頁在城市向東、向西浪潮下

21、，氣氛一片空白南部商務中心崛起顯得困難重重怎樣與傳統(tǒng)金融中心、熱點商貿(mào)中心相抗衡，板塊內(nèi)在價值深度挖掘就相當主要。有新亮點才能吸引新欲望。嚴峻形勢五：寫字樓酒店式公寓項目策劃方案第40頁小結(jié)五大難點要求我們只有從市場中找機遇，從客戶需求中找生機。所以，貼近市場、貼近客戶心聲才是成功關(guān)鍵。寫字樓酒店式公寓項目策劃方案第41頁第二部分：客戶需求分析寫字樓購置客戶最關(guān)心是什么？寫字樓酒店式公寓項目策劃方案第42頁關(guān)心問題1：地段地段永遠是寫字樓客戶最為關(guān)心問題是否是在城市經(jīng)濟中心圈內(nèi)？是否含有極強發(fā)展前景？是否能享受區(qū)域完整配套服務？是否有顯著地段升值空間？這些都切身關(guān)系到客戶對于一座寫字樓好壞直接

22、判斷。寫字樓酒店式公寓項目策劃方案第43頁關(guān)心問題2：交通在日益擁擠城市交通網(wǎng)絡(luò)中，通達性愈發(fā)顯得主要客戶關(guān)心能否快速抵達城市各個位置而且有各種選擇，關(guān)心能否便捷地抵達機場、高速公路、港口等地，關(guān)心能否與合作搭檔形成良好聯(lián)通而無堵塞之憂，總之，通暢無阻塞交通網(wǎng)絡(luò)是客戶真正看重。寫字樓酒店式公寓項目策劃方案第44頁關(guān)心問題3：建筑建筑代表形象，形象反應企業(yè)實力在寧波企業(yè)企業(yè)快速壯大發(fā)展之際，越來越多企業(yè)開始關(guān)注起辦公環(huán)境品位與檔次起來。好建筑才能反應企業(yè)實力，才能給合作搭檔強大信心確保。寫字樓酒店式公寓項目策劃方案第45頁關(guān)心問題4：空間高舒適度辦公成為主流在全世界都關(guān)注人性化辦公時代，我們客戶

23、也關(guān)注本身辦公環(huán)境。比如進深大小、開間大小、窗戶大小與數(shù)量、空間柱子多少、層高多少等等，因為這些都關(guān)系日后企業(yè)進駐時辦公氣氛優(yōu)劣，關(guān)系到員工工作狀態(tài)。寫字樓酒店式公寓項目策劃方案第46頁關(guān)心問題5：規(guī)劃規(guī)模形成一定規(guī)模才能帶來商務集群效應當代化商務，考究合作、聯(lián)合、集群等形式，這也是寫字樓必定發(fā)展趨勢。單一規(guī)模、規(guī)劃無法帶給客戶更多商務附加值，也無法配置更多商務配套。寫字樓酒店式公寓項目策劃方案第47頁關(guān)心問題6：公共空間公共部位也是企業(yè)留給客戶第一印象越來越多寫字樓客戶除了關(guān)心本身空間好壞同時，也開始關(guān)注公共部位好壞。一個富涵個性且氣派大堂，一個寬大舒適公共走廊，不但能提升客戶形象，也能為在

24、此工作人員提供輕松愉悅商務氣氛。寫字樓酒店式公寓項目策劃方案第48頁關(guān)心問題7：配套配套是看得見品質(zhì)，也是打動客戶細節(jié)寫字樓不光要有光鮮外表，更要以豐富配套來支撐內(nèi)涵。我們客戶關(guān)心更多能為他帶來方便細節(jié)。比如電梯數(shù)量，休閑場所數(shù)量，有沒有公共會議室甚至是商務會所等。寫字樓酒店式公寓項目策劃方案第49頁關(guān)心問題8：配置配置級別高低也是影響客戶購置一大原因智能化級別是多少，電梯是什么品牌，速度有多快，網(wǎng)絡(luò)有多寬等等都是影響客戶日后使用是否順暢便利主要標準。寫字樓酒店式公寓項目策劃方案第50頁關(guān)心問題9：得房率得房率多少關(guān)系到客戶切身利益得房率是精明商務人士必須考慮要素，因為這是他們投入與得到最直接

25、表達。高得房率往往更吸引客戶。寫字樓酒店式公寓項目策劃方案第51頁關(guān)心問題10：停車位停車位充裕是否是客戶考量一個寫字樓主要指標之一當前伴隨客戶擁有自駕車越來越多，對于停車位需求也越來越大，尤其寫字樓客戶完全超越了1：1配置要求。多數(shù)客戶在置業(yè)時最多提到也是停車位問題。寫字樓酒店式公寓項目策劃方案第52頁關(guān)心問題11：物業(yè)管理服務是提升寫字樓檔次有效路徑當一個寫字樓在硬件上到達客戶需求是，它軟件就成為在競爭中取勝主要原因?？蛻舾P(guān)心在入駐后能享受到什么樣服務，什么樣管理。寫字樓酒店式公寓項目策劃方案第53頁關(guān)心問題12：景觀景觀是寫字樓人性化特征之一當我們客戶需求在不停提升時候，我們更應考慮帶

26、給客戶更多健康與休閑體驗。我們客戶在事業(yè)上十分繁忙，所以就更需要經(jīng)過良好景觀來為他們舒緩壓力，這是爭取客戶法寶。寫字樓酒店式公寓項目策劃方案第54頁關(guān)心問題13：性價比我們客戶最重視依然是價格以最合理價格買到高品質(zhì)產(chǎn)品是我們客戶永遠追求，他們對于產(chǎn)品性價比一直都很看重。寫字樓酒店式公寓項目策劃方案第55頁了解客戶切實所需，是項目營銷成功前提。站在他們角度來考慮產(chǎn)品方向，才能真正打動他們。小結(jié)：寫字樓酒店式公寓項目策劃方案第56頁第三部分：寧波現(xiàn)階段寫字樓產(chǎn)品分析寧波寫字樓缺點在哪里？寫字樓酒店式公寓項目策劃方案第57頁1、擁擠交通環(huán)境堵塞了車流，也堵塞了商機。2、普通甚至丑陋建筑立面造型極大影

27、響入駐企業(yè)形象。3、過多梁、柱嚴重降低了得房率，客戶空間在流失。寫字樓酒店式公寓項目策劃方案第58頁4、忽略公共空間營造，簡陋與粗糙充滿著精英企業(yè)門面。5、過小且單一體量無法適應企業(yè)快速擴張實力規(guī)模。6、電梯數(shù)量與速度嚴重不足，極大浪費了客戶寶貴時間。7、僅限于收發(fā)、清掃、巡查等項目標物業(yè)管理讓入駐企業(yè)享受服務權(quán)利幾乎為零。寫字樓酒店式公寓項目策劃方案第59頁8、千金難求一停車位已成為不爭事實，讓客戶出入都變成難題。9、稀少隨意樹木花草種植讓景觀似有若無，生態(tài)健康無從談起。10、所謂智能化級別都較低甚至僅僅是擺設(shè)而已，客戶根本無法很好利用。11、高價格與低品質(zhì)比比皆是，客戶利益無法得到保障，性

28、價比很低。寫字樓酒店式公寓項目策劃方案第60頁當寧波寫字樓發(fā)展水平已遠遠跟不上寧波企業(yè)發(fā)展速度時；當上述由寫字樓缺點所形成矛盾越來越激化時，我們機會就產(chǎn)生了。站在最前沿最高端位置審閱產(chǎn)品，而且以實惠價格入市，我們產(chǎn)品就能為我們客戶所青睞。小結(jié)：寫字樓酒店式公寓項目策劃方案第61頁第四部分：項目整合分析14大領(lǐng)先優(yōu)勢打造完美主義商務新標寫字樓酒店式公寓項目策劃方案第62頁領(lǐng)先標準一：寧波最有成熟商業(yè)地產(chǎn)品牌影響力寫字樓萬達品牌數(shù)十年全國開發(fā)經(jīng)驗集成，以真正中國名牌實力為寧波留下最有堅實影響力。寫字樓酒店式公寓項目策劃方案第63頁領(lǐng)先標準二：寧波當前已經(jīng)公認且唯一城市第二中心鄞州中心區(qū)就是以萬達廣

29、場為中心所輻射出新城市功效圈，所以在地段上屬于當之無愧絕對關(guān)鍵，其地位堪稱寧波未來天一中心區(qū)。未來南部商務中心區(qū)就以萬達廣場為圓心。寫字樓酒店式公寓項目策劃方案第64頁領(lǐng)先標準三：新城市標準交通網(wǎng)絡(luò)組成，通達性、便捷性遠超市中心與天一廣場、東部新城、機場、高速形成快速連接，全方面改進市中心擁擠堵塞交通面貌。寫字樓酒店式公寓項目策劃方案第65頁領(lǐng)先標準四：地標級城市形象建筑群，國際建筑大師與萬達品牌聯(lián)合揚名全球之力作140150米超高建筑，非凡氣勢自成城市精神地標。國際超前薄板設(shè)計，顛覆傳統(tǒng)后當代建筑立面，萬達品臺將寧波為企業(yè)獨家傳遞全球化商務形象。寫字樓酒店式公寓項目策劃方案第66頁領(lǐng)先標準五

30、：寧波最多獨家應用國際領(lǐng)先技術(shù)寫字樓，極度舒適辦公空間體驗領(lǐng)先標準六：寧波唯一集合巨型商業(yè)廣場、超五星酒店、超甲級寫字樓、高級住宅公寓于一身航母級城市綜合體，自成城市第二中心，寧波第一。寫字樓酒店式公寓項目策劃方案第67頁領(lǐng)先標準七：五星級標準公共部位裝修，豪華大堂、電梯廳、公共走廊，寧波最高等級寫字樓公共空間。領(lǐng)先標準八：寧波擁有配套最完善寫字樓，充分電梯數(shù)量，大量室內(nèi)休閑空間，高級會議室和商務會所。寫字樓酒店式公寓項目策劃方案第68頁領(lǐng)先標準九：寧波最高標準電梯配置、智能化配置、網(wǎng)絡(luò)配置寫字樓。領(lǐng)先標準十：寧波最優(yōu)異寫字樓物業(yè)管理，更融進了超五星酒店管理服務。寫字樓酒店式公寓項目策劃方案第

31、69頁領(lǐng)先標準十一：寧波擁有停車位最充分寫字樓之一。領(lǐng)先標準十二：寧波擁有得房率最高寫字樓之一。領(lǐng)先標準十三：寧波將景觀做到最好寫字樓之一。領(lǐng)先標準十四：寧波最具性價比寫字樓。寫字樓酒店式公寓項目策劃方案第70頁十四大領(lǐng)先優(yōu)勢筑就本項目四大特征筑群地標性項目為寧波最高標準、中國一流水準國際性是國際企業(yè)走入寧波基地，寧波企業(yè)走向國際平臺前瞻性寧波地域應用多項獨家建造技術(shù)最多寫字樓，堪稱企業(yè)終生總部集合性功效最全城市中心級商業(yè)商務綜合體，寧波唯一能自創(chuàng)中心凝聚力建寫字樓酒店式公寓項目策劃方案第71頁我們產(chǎn)品擁有眾多市場獨家優(yōu)點，不單是寧波第一，放到中國也是第一流標準，這正是我們立足市場、吸引客戶根

32、本。小結(jié)：寫字樓酒店式公寓項目策劃方案第72頁第五部分：項目定位怎樣讓項目脫穎而出？寫字樓酒店式公寓項目策劃方案第73頁經(jīng)過前面綜合分析，我們得出以下兩點思索：綜觀寧波現(xiàn)有各類商務項目，均無法象萬達廣場這么做到大型商業(yè)、酒店、公寓、寫字樓、酒店公寓集合一身全功效建筑群，而且也已經(jīng)被公認為第二中心。所以，本案無疑將開創(chuàng)寧波真正城市綜合體先河。1、本項目最具價值關(guān)鍵特征是什么？寧波唯一能自成城市中心功效建筑集群寫字樓酒店式公寓項目策劃方案第74頁2、本項目最具獨創(chuàng)性與創(chuàng)造力關(guān)鍵理念是什么？超五星酒店、甲級標準，中國全優(yōu)主義型寫字樓出色代表，萬達多年商業(yè)地產(chǎn)歷程顛峰之作。不以單一優(yōu)點取勝，而是做到每一項都將創(chuàng)造寧波寫字樓歷史新標準。寫字樓酒店式公寓項目策劃方案第75頁跳出鄞州看寧波！跳出寧波看中國！跳出中國看全球！寫字樓酒店式公寓項目策劃方案第76頁基于以上思考，我們得出本項目定位：第二中心中國全球化戰(zhàn)略商務集群超甲級