大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目頂級(jí)策劃模式93901860

1、大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目頂級(jí)策劃模式FIP宏策劃模式5F商業(yè)業(yè)項(xiàng)目前前期策劃劃商業(yè)項(xiàng)目目前期策策劃一、市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研分分析1、宏觀觀市場(chǎng)分分析2、區(qū)域域市場(chǎng)分分析3、客戶(hù)戶(hù)分析4、消費(fèi)者者分析5、競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手分分析6、SWWOT分分析7、未來(lái)商商業(yè)預(yù)測(cè)測(cè)分析二、定位位分析1、戰(zhàn)略略性總體體定位2、商業(yè)業(yè)定位三、規(guī)劃劃設(shè)計(jì)建建議1、市場(chǎng)場(chǎng)依據(jù)2、規(guī)劃劃設(shè)計(jì)理理念33、市場(chǎng)場(chǎng)總體形形象4、規(guī)劃劃概念設(shè)設(shè)計(jì)5、環(huán)境境景觀概概念設(shè)計(jì)計(jì)66、建筑筑產(chǎn)品概概念設(shè)計(jì)計(jì)四、業(yè)態(tài)態(tài)組合規(guī)規(guī)劃五、經(jīng)濟(jì)濟(jì)分析1、指標(biāo)標(biāo)預(yù)算22、分析析評(píng)估FIP宏宏策劃第第一步商業(yè)項(xiàng)目目市場(chǎng)研研究分析析一、宏觀觀市場(chǎng)分分析1、行業(yè)業(yè)環(huán)境2、城市規(guī)

2、規(guī)劃3、政策策法規(guī)4、宏觀環(huán)環(huán)境二、區(qū)域域市場(chǎng)分分析1、本市市商業(yè)環(huán)環(huán)境2、區(qū)域商商業(yè)環(huán)境境3、商圈圈分析（城市發(fā)發(fā)展?fàn)顩r況、商業(yè)業(yè)環(huán)境、商業(yè)格格局、商商圈范圍圍）三、客戶(hù)戶(hù)分析1、經(jīng)營(yíng)營(yíng)范圍分分析22、投資資動(dòng)向分分析33、經(jīng)營(yíng)營(yíng)狀況分分析44、客戶(hù)戶(hù)需求分分析四、消費(fèi)費(fèi)者分析析1、消費(fèi)費(fèi)結(jié)構(gòu)研研究2、消費(fèi)費(fèi)水平研研究五、競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手分分析1、競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手情情況22、競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)項(xiàng)目情情況六、未來(lái)來(lái)商業(yè)預(yù)預(yù)測(cè)分析析略七、SWWOT分分析熱，像火火一般的的熱。中中國(guó)房地地產(chǎn)在經(jīng)經(jīng)歷市場(chǎng)場(chǎng)洗牌的的陣痛后后，投資資者紛紛紛撤換贏贏利軌道道，從住住宅的直直銷(xiāo)模式式快速轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向商業(yè)業(yè)地產(chǎn)的的“傳銷(xiāo)”經(jīng)營(yíng)，并在極極

3、短的時(shí)時(shí)間內(nèi)實(shí)實(shí)現(xiàn)商業(yè)業(yè)地產(chǎn)在在中國(guó)房房地產(chǎn)界界的跨越越，從商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的萌芽芽期直接接制造了了商業(yè)地地產(chǎn)的發(fā)發(fā)高潮期期，我們們不禁驚驚訝，中中國(guó)商業(yè)業(yè)地產(chǎn)大大盤(pán)時(shí)代代已經(jīng)來(lái)來(lái)臨。然而，相相對(duì)于住住宅，商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的操作作絕對(duì)不不是簡(jiǎn)單單的直銷(xiāo)銷(xiāo)，它對(duì)對(duì)投資商商的要求求更在于于資金、人才及及經(jīng)驗(yàn)。需要發(fā)發(fā)展商具具有高度度的商業(yè)業(yè)第三性性，重視視專(zhuān)業(yè)技技能和科科學(xué)的態(tài)態(tài)度，及及對(duì)待投投資招商商的謹(jǐn)慎慎。此外，專(zhuān)專(zhuān)業(yè)化公公司在商商業(yè)設(shè)施施的開(kāi)如如，比住住宅開(kāi)發(fā)發(fā)過(guò)程中中具有更更重析作作用。大大型綜合合商業(yè)中中產(chǎn)評(píng)估估、資源源整合、主力店店招商以以及介入入最后管管理實(shí)施施，對(duì)于于商業(yè)地地產(chǎn)的成成功開(kāi)

4、發(fā)發(fā)至關(guān)重重要，這這些系統(tǒng)統(tǒng)性的工工作必須須請(qǐng)專(zhuān)業(yè)業(yè)公司協(xié)協(xié)助完成成。FIP就就是這樣樣一支在在商業(yè)地地產(chǎn)有著著極其專(zhuān)專(zhuān)業(yè)研究究及豐富富實(shí)操經(jīng)經(jīng)驗(yàn)的操操作團(tuán)隊(duì)隊(duì)，為發(fā)發(fā)展商提提供國(guó)際際先進(jìn)的的商業(yè)服服務(wù)。一、市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研分分析影響商業(yè)業(yè)項(xiàng)目成成功的因因素很多多，如市市民的收收入水平平、消費(fèi)費(fèi)水平與與消費(fèi)結(jié)結(jié)構(gòu)、商商圈半徑徑、新舊舊商業(yè)格格局、商商業(yè)貿(mào)易易的繁榮榮程度及及其影響響力、商商場(chǎng)物業(yè)業(yè)所處區(qū)區(qū)域（或或商業(yè)圈圈）的商商業(yè)環(huán)境境，競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手的的實(shí)力與與策略等等。因此此，在操操作商業(yè)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目時(shí)，商業(yè)市市場(chǎng)研究究成了商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目成成敗的橋橋頭堡工作任務(wù)務(wù)：通過(guò)對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目環(huán)境境的綜合合考察和

5、和市場(chǎng)調(diào)調(diào)研分析析，以項(xiàng)項(xiàng)目為核核心，針針對(duì)當(dāng)前前的經(jīng)濟(jì)濟(jì)環(huán)境、本市商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的的供求狀狀況、項(xiàng)項(xiàng)目所在在區(qū)域同同類(lèi)商業(yè)業(yè)物業(yè)的的現(xiàn)狀、經(jīng)營(yíng)商商家的承承租行為為進(jìn)行調(diào)調(diào)研分析析；再結(jié)結(jié)合項(xiàng)目目進(jìn)行SSWOTT分析，以上述述調(diào)查資資料基礎(chǔ)礎(chǔ)，對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)行行準(zhǔn)確的的市場(chǎng)定定位，和和項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)值發(fā)現(xiàn)現(xiàn)分析，捕捉贏贏利的機(jī)機(jī)會(huì)。并并把開(kāi)發(fā)發(fā)理念，轉(zhuǎn)化成成項(xiàng)目持持續(xù)品牌牌戰(zhàn)略，指導(dǎo)項(xiàng)項(xiàng)目的總總體規(guī)劃劃設(shè)計(jì)，對(duì)項(xiàng)目目進(jìn)行定定價(jià)模擬擬和投入入產(chǎn)出分分析，并并就規(guī)避避鳳險(xiǎn)進(jìn)進(jìn)行策略略提示，同時(shí)對(duì)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)節(jié)奏奏提出鹽鹽業(yè)意見(jiàn)見(jiàn)，使項(xiàng)項(xiàng)目投資資邁出成成功的第第一步。主要內(nèi)容容：1、項(xiàng)目目定向市市場(chǎng)調(diào)查查研

6、究工工作2、項(xiàng)目目整體開(kāi)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略略的制定定工作3、項(xiàng)目目產(chǎn)品開(kāi)開(kāi)發(fā)總體體策略報(bào)報(bào)告工作目的的：1、深度度把握項(xiàng)項(xiàng)目所在在區(qū)域的的環(huán)球產(chǎn)產(chǎn)，洞悉悉項(xiàng)目商商業(yè)機(jī)會(huì)會(huì)；2、以未未來(lái)界定定現(xiàn)在的的宏策劃劃模式，賦予項(xiàng)項(xiàng)目獨(dú)一一無(wú)二、個(gè)性化化的主題題概念，與同區(qū)區(qū)域內(nèi)其其他項(xiàng)目目形成賣(mài)賣(mài)點(diǎn)落差差，提煉煉項(xiàng)目的的核心吸吸引力；3、細(xì)化化項(xiàng)目的的市場(chǎng)定定位，塑塑造項(xiàng)目目的真正正差異化化，塑造造項(xiàng)目耀耀眼的特特色性質(zhì)質(zhì)4、通過(guò)過(guò)專(zhuān)業(yè)運(yùn)運(yùn)作及戰(zhàn)戰(zhàn)略聯(lián)盟盟商家的的實(shí)際需需求，界界定項(xiàng)目目的戰(zhàn)略略定位，領(lǐng)跑同同行業(yè)內(nèi)內(nèi)商業(yè)市市場(chǎng)，成成為同區(qū)區(qū)域商圈圈的新商商業(yè)革命命引擎。工作內(nèi)容容：工作一：市場(chǎng)調(diào)調(diào)研報(bào)告告通過(guò)對(duì)本

7、本市商業(yè)業(yè)物業(yè)市市場(chǎng)總體體的供求求情況和和項(xiàng)目的的區(qū)域性性供求情情況的調(diào)調(diào)查及對(duì)對(duì)特定目目標(biāo)群體體的調(diào)查查，了解解目標(biāo)商商家的分分布及消消費(fèi)心理理、消費(fèi)費(fèi)特征，整合地地分析、判斷本本市商用用物業(yè)市市場(chǎng)未來(lái)來(lái)355年內(nèi)的的趨勢(shì)走走向，從從而為項(xiàng)項(xiàng)目的市市場(chǎng)定位位、開(kāi)發(fā)發(fā)策略及及項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃等提提供依據(jù)據(jù)和指導(dǎo)導(dǎo)性意見(jiàn)見(jiàn)。工作二：項(xiàng)目整整體開(kāi)發(fā)發(fā)戰(zhàn)略的的規(guī)劃制制定項(xiàng)目整體體開(kāi)發(fā)報(bào)報(bào)告是在在縝密的的市場(chǎng)調(diào)調(diào)查和分分析研究究的前提提下，展展開(kāi)戰(zhàn)略略的基礎(chǔ)礎(chǔ)思考及及深度思思考，具具體對(duì)發(fā)發(fā)戰(zhàn)略思思想、產(chǎn)產(chǎn)品整體體開(kāi)發(fā)步步驟等方方面進(jìn)行行綜合性性的研究究，并就就上述主主要內(nèi)容容做出初初步判斷斷，確立立未來(lái)項(xiàng)

8、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)特點(diǎn)與與進(jìn)程的的行動(dòng)計(jì)計(jì)劃以在在未來(lái)的的地塊開(kāi)開(kāi)發(fā)、招招商、經(jīng)經(jīng)營(yíng)中有有計(jì)劃地地執(zhí)行。從而為為項(xiàng)目的的開(kāi)發(fā)制制定一套套整體發(fā)發(fā)決策和和計(jì)劃方方案：1、項(xiàng)目目整體開(kāi)開(kāi)發(fā)目標(biāo)標(biāo)2、項(xiàng)目目整體開(kāi)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略略3、項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)節(jié)節(jié)奏的控控制：分分階段開(kāi)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略略4、項(xiàng)目目目標(biāo)商商家總體體分析5、項(xiàng)目目總體戰(zhàn)戰(zhàn)略定位位分析6、項(xiàng)目目整體競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)策略略考慮7、項(xiàng)目目核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)勢(shì)的構(gòu)筑筑8、項(xiàng)目目年度發(fā)發(fā)展策略略【調(diào)研分分析策略略】（一）FFIP“宏策劃劃”市場(chǎng)調(diào)調(diào)研策略略研究1、市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研步步驟第一步：界定問(wèn)問(wèn)題第二二步：尋尋求解決決問(wèn)題的的方法第三步：制定調(diào)調(diào)研方案案第四四步：進(jìn)進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)或收集集

9、數(shù)據(jù)第五步：整理和和分析數(shù)數(shù)據(jù)第六六步：準(zhǔn)準(zhǔn)備及呈呈送調(diào)研研報(bào)告2、市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研分分類(lèi)研究究市場(chǎng)調(diào)研研按以識(shí)識(shí)別問(wèn)題題為目的的和以解解決問(wèn)題題為目的的兩個(gè)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)分類(lèi)類(lèi)；以識(shí)別別問(wèn)題為為目的的的調(diào)研有有助于確確認(rèn)潛在在的可能能發(fā)生的的問(wèn)題；市場(chǎng)潛潛力攀升、下降；市場(chǎng)分分額擴(kuò)大、縮?。黄髽I(yè)形形象市場(chǎng)特特征招商與與銷(xiāo)售市場(chǎng)趨趨勢(shì)短期與與長(zhǎng)期預(yù)預(yù)測(cè)以解決決問(wèn)題為為目的的的調(diào)研步步驟市場(chǎng)細(xì)細(xì)分的依依據(jù)確定細(xì)細(xì)分的依依據(jù)確定各各種細(xì)分分的市場(chǎng)場(chǎng)潛力選擇目目標(biāo)市場(chǎng)場(chǎng)3、市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研各各類(lèi)各類(lèi)類(lèi)調(diào)研種類(lèi)類(lèi)所需資料料研究范范圍商圈研究究對(duì)項(xiàng)目所所在的商商圈作出出基礎(chǔ)研研究，另另找出商商圈的輻輻射范圍圍，業(yè)態(tài)態(tài)情況、

10、營(yíng)業(yè)品品種、商商業(yè)租金金水平、人流狀狀況、與與交通狀狀況及其其購(gòu)買(mǎi)力力消費(fèi)者研研究對(duì)消費(fèi)群群結(jié)構(gòu)、消費(fèi)力力分析、消費(fèi)習(xí)習(xí)慣、收收入、偏偏好等作作調(diào)研投資客戶(hù)戶(hù)研究對(duì)投資客客戶(hù)投資資的商鋪鋪，作基基本調(diào)研研，如營(yíng)營(yíng)業(yè)時(shí)間間、業(yè)績(jī)績(jī)、鋪面面狀況等等4、確定定市場(chǎng)調(diào)調(diào)研的方方法市場(chǎng)調(diào)研研的準(zhǔn)確確與否，很大程程度取決決于所采采用的市市場(chǎng)調(diào)研研方法。一般情情況下，商業(yè)地地產(chǎn)的市市場(chǎng)調(diào)研研可采用用以下四四種方式式：直接調(diào)調(diào)查直接與政政府人士士、房地地產(chǎn)代理理商、發(fā)發(fā)展商、金融部部門(mén)、行行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)、社會(huì)會(huì)有關(guān)機(jī)機(jī)構(gòu)以及及市場(chǎng)中中的活躍躍人士廣廣泛交流流接觸，詢(xún)問(wèn)、請(qǐng)教，以較快快的速度度獲利所所需的市市場(chǎng)信息

11、息。通過(guò)過(guò)這種方方法取得得的信息息往往比比較可信信。間接調(diào)調(diào)查通過(guò)報(bào)紙紙、刊報(bào)報(bào)及其他他媒體收收集有關(guān)關(guān)房地產(chǎn)產(chǎn)信息、發(fā)展動(dòng)動(dòng)態(tài)、市市場(chǎng)分析析等材料料，當(dāng)然然對(duì)這些些材料要要對(duì)比分分析，去去偽存真真。直接征征詢(xún)這一方法法的難度度相對(duì)較較大，但但獲得的的信息具具有較強(qiáng)強(qiáng)的參照照性，對(duì)對(duì)項(xiàng)目的的定位和和營(yíng)銷(xiāo)的的制定很很有意義義。使用用這種方方法，首首先要把把咨詢(xún)了了解的問(wèn)問(wèn)題編制制問(wèn)卷、填寫(xiě)。咨詢(xún)調(diào)調(diào)查要注注意對(duì)象象的選擇擇，要合合理選擇擇各階層層不同年年齡、文文化、收收入層次次的被訪訪人員，使調(diào)查查具有代代表性。這種方方法也可可以街頭頭隨機(jī)訪訪詢(xún)或在在展銷(xiāo)會(huì)會(huì)上作問(wèn)問(wèn)卷調(diào)查查。現(xiàn)場(chǎng)“踩點(diǎn)”調(diào)查調(diào)

12、查人員員以買(mǎi)樓樓者身份份直接進(jìn)進(jìn)入銷(xiāo)售售現(xiàn)場(chǎng)，通過(guò)索索取樓盤(pán)盤(pán)資料，聽(tīng)售樓樓員介紹紹，實(shí)地地調(diào)查觀觀察，從從而獲得得資料。不過(guò)要要注意樓樓盤(pán)資料料和售樓樓員介紹紹是否有有夸大和和不全面面之處，不要為為其表象象所迷惑惑。盡可可能通過(guò)過(guò)參觀樓樓盤(pán)、施施工現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)及其他他途徑從從側(cè)面，內(nèi)部人人員和一一些已購(gòu)購(gòu)房人士士作深入入的調(diào)查查，增大大調(diào)查結(jié)結(jié)果的可可靠程度度。【調(diào)研分分析執(zhí)行行】一、商業(yè)業(yè)項(xiàng)目宏宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)環(huán)境分分析1、人口口因素分分析2、經(jīng)濟(jì)水水平、全全國(guó)GDDP狀況況分析33、政策策法規(guī)4、市政政規(guī)劃和和建設(shè)5、社會(huì)環(huán)環(huán)境及文文化分析析66、交通通狀況二、商業(yè)業(yè)項(xiàng)目區(qū)區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)總體分分析通過(guò)對(duì)

13、項(xiàng)項(xiàng)目環(huán)境境的綜合合考察和和市場(chǎng)調(diào)調(diào)研分析析，以項(xiàng)項(xiàng)目為核核心，針針對(duì)項(xiàng)目目區(qū)域內(nèi)內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)環(huán)境、商商業(yè)環(huán)境境、區(qū)域域同類(lèi)商商業(yè)項(xiàng)目目的現(xiàn)狀狀、經(jīng)營(yíng)營(yíng)商家的的承租行行為進(jìn)行行調(diào)研分分析。FIP宏宏策劃的的區(qū)域調(diào)調(diào)研包括括本市的的商業(yè)環(huán)環(huán)境分析析、本區(qū)區(qū)域商業(yè)業(yè)環(huán)境分分析和本本街區(qū)商商業(yè)環(huán)境境分析即即商圈分分析三大大板塊。1、項(xiàng)目目所在城城市商業(yè)業(yè)環(huán)境分分析包括本市市國(guó)民生生產(chǎn)總值值、GDDP狀況況、生活活水平、購(gòu)買(mǎi)力力、經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展速速度、人人口及人人口增長(zhǎng)長(zhǎng)率等對(duì)對(duì)區(qū)域商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)發(fā)展的影影響分析析以及本本市商業(yè)業(yè)發(fā)展情情況、發(fā)發(fā)展模式式、商業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)分分布、商商業(yè)消費(fèi)費(fèi)特征等等的分析析。2

14、、項(xiàng)目目所在區(qū)區(qū)域商業(yè)業(yè)環(huán)境分分析區(qū)域商商業(yè)現(xiàn)狀狀調(diào)查分分析針對(duì)本區(qū)區(qū)域即項(xiàng)項(xiàng)目所在在區(qū)域的的商業(yè)整整體規(guī)劃劃、商業(yè)業(yè)布局、商業(yè)功功能及業(yè)業(yè)態(tài)分布布、商業(yè)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的的格局、商圈分分布、商商業(yè)形態(tài)態(tài)、未來(lái)來(lái)規(guī)劃、主要商商業(yè)項(xiàng)目目規(guī)模及及業(yè)態(tài)狀狀況等進(jìn)進(jìn)行調(diào)研研與分析析。區(qū)域整整體商業(yè)業(yè)市場(chǎng)態(tài)態(tài)勢(shì)分析析供求走勢(shì)勢(shì)、價(jià)格格走勢(shì)、租金走走勢(shì)、鋪鋪位分割割走勢(shì)、業(yè)態(tài)功功能走勢(shì)勢(shì)、交付付標(biāo)準(zhǔn)等等分析區(qū)域內(nèi)內(nèi)行業(yè)情情況分析析區(qū)域內(nèi)內(nèi)商戶(hù)調(diào)調(diào)研分析析各種類(lèi)型型商家的的特點(diǎn)、選址要要求、不不同商業(yè)業(yè)種類(lèi)的的承租能能力及對(duì)對(duì)承租面面積的要要求、不不同商家家對(duì)商場(chǎng)場(chǎng)配套的的要求。區(qū)域內(nèi)內(nèi)終端客客戶(hù)分析析消費(fèi)水平平、消

15、費(fèi)費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)結(jié)結(jié)構(gòu)研究究區(qū)域競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目目調(diào)查競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)盤(pán)開(kāi)發(fā)地地塊狀況況研究、主題概概念、功功能區(qū)劃劃、業(yè)態(tài)態(tài)組合、工程進(jìn)進(jìn)度、配配套、現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)包裝裝、媒體體選擇、廣告效效率、售售價(jià)、租租金、招招商率、商戶(hù)組組合、經(jīng)經(jīng)營(yíng)狀況況、物管管等分析析。未來(lái)335年年城市發(fā)發(fā)展方向向及項(xiàng)目目區(qū)域地地位預(yù)測(cè)測(cè)3、項(xiàng)目目所在商商圈及競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)商圈圈分析商圈也稱(chēng)稱(chēng)購(gòu)買(mǎi)圈圈、商勢(shì)勢(shì)圈，是是指零售售店以其其所在點(diǎn)點(diǎn)為中心心，沿著著一定的的方向和和距離擴(kuò)擴(kuò)展，吸吸引顧客客的輻射射范圍，簡(jiǎn)單地地說(shuō)，也也就是來(lái)來(lái)店顧客客所居住住的地理理范圍。理論上上是由當(dāng)當(dāng)?shù)厝丝诳谝?guī)模、人均可可支配收收入、出出行成本本、商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)所所決定。

16、信念啟的的銷(xiāo)售活活動(dòng)范圍圍通常都都有一定定的地理理界限，即有相相對(duì)穩(wěn)定定的商圈圈。不同同的店由由于所在在地區(qū)、經(jīng)營(yíng)規(guī)規(guī)模、經(jīng)經(jīng)營(yíng)方式式、經(jīng)營(yíng)營(yíng)品種、經(jīng)營(yíng)條條件的不不同，使使得商圈圈規(guī)模、商圈形形態(tài)存在在很大差差別。零零售店由由于所處處地區(qū)、經(jīng)營(yíng)規(guī)規(guī)模、經(jīng)經(jīng)營(yíng)商品品品種不不同，商商圈的范范圍、形形態(tài)以及及商圈內(nèi)內(nèi)顧客分分布密度度存在著著一定的的差異，這說(shuō)是是“商圈效效應(yīng)”商圈分分類(lèi)商圈一般般有兩種種分類(lèi)方方法，一一是以顧顧客密集集度來(lái)界界定，二二是以顧顧客到店店的時(shí)間間來(lái)界定定。第一種分分類(lèi)：此類(lèi)商圈圈由核心心商業(yè)圈圈、次級(jí)級(jí)商業(yè)圈圈和邊緣緣商業(yè)圈圈構(gòu)成。、核心心商圈核心商圈圈是最接接近零售售店

17、的區(qū)區(qū)域，顧顧客密度度最大的的區(qū)域，是主要要商圈。核心商商圈的顧顧客占555%700%、次級(jí)級(jí)商圈次級(jí)商圈圈是仩于于鄰近商商圈以外外的區(qū)域域，顧客客密度較較小。次次級(jí)商圈圈顧客占占15%225%、邊緣緣商圈邊緣商圈圈是位于于外圍商商圈以外外的區(qū)域域，顧客客最少密密度亦最最小，除除核心商商圈和次次級(jí)商圈圈之外，其余為為邊緣商商圈的顧顧客。居民區(qū)方方便店幾幾乎沒(méi)有有邊緣商商圈的顧顧客。而而位于商商業(yè)中心心的零售售店，核核心商圈圈的顧客客密度較較小，并并不是商商圈的主主要組成成部分，次級(jí)商商圈和邊邊緣商圈圈的顧客客密度大大。大型型零售店店，邊緣緣商圈的的顧客往往往最多多。第二種分分類(lèi)：此種商圈圈按照

18、顧顧客來(lái)店店所需的的時(shí)間來(lái)來(lái)計(jì)算區(qū)區(qū)分。按按照這種種方式，商圈可可以分為為徒步圈圈、騎車(chē)車(chē)圈、乘乘車(chē)圈和和開(kāi)車(chē)圈圈。徒步圈走走路可忍忍受的范范圍或距距離。一一般來(lái)說(shuō)說(shuō)，單程程以100分種為為限，距距離在5500米米以?xún)?nèi)，我們稱(chēng)稱(chēng)之為第第一商圈圈；騎車(chē)車(chē)商圈是是指騎自自行車(chē)所所能及的的范圍或或距離，一般來(lái)來(lái)說(shuō)單程程以155分鐘為為限，距距離在220000米以?xún)?nèi)內(nèi)，我們們稱(chēng)之為為第二商商圈；乘乘車(chē)圈是是指公共共汽車(chē)所所能及的的范圍或或距離，乘車(chē)110分種種左右，距離在在50000料以以?xún)?nèi)，我我們稱(chēng)之之為第三三商圈；開(kāi)車(chē)圈圈是指開(kāi)開(kāi)車(chē)經(jīng)過(guò)過(guò)普通公公路、高高速公路路來(lái)此消消費(fèi)的顧顧客群（一般是是回頭客

19、客或慕名名而是為為的顧客客），我我們稱(chēng)之之為第四四商圈。對(duì)于商圈圈集中、輻射半半徑小的的商圈，一般規(guī)規(guī)模小，潛力受受到限制制，顧客客購(gòu)物頻頻率高；而輻射射半徑過(guò)過(guò)大的商商圈，一一般要得得到市場(chǎng)場(chǎng)對(duì)客戶(hù)戶(hù)的吸引引力難度度較大。FIP認(rèn)認(rèn)為，隨隨著交通通的發(fā)展展與人們們出行方方式的改改變，商商圈分類(lèi)類(lèi)應(yīng)該有有新的計(jì)計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。其輻輻射范圍圍已從過(guò)過(guò)去的絕絕對(duì)地理理距離變變?yōu)闀r(shí)間間距離，即商圈圈開(kāi)始步步入以交交通時(shí)間間來(lái)計(jì)量量商圈輻輻射范圍圍的時(shí)代代。商圈分分析步驟驟第一步：確定資資料來(lái)源源，包括括銷(xiāo)售記記錄分析析、郵政政編碼分分析、調(diào)調(diào)查等。第二步：確定調(diào)調(diào)查的內(nèi)內(nèi)容，包包括平均均購(gòu)買(mǎi)數(shù)數(shù)量、顧顧

20、客集中中程度等等。第三步：對(duì)商業(yè)業(yè)圈的三三個(gè)組成成部分進(jìn)進(jìn)行確定定。第四步：確定商商圈內(nèi)居居民人口口特征的的資料來(lái)來(lái)源。第五步：研究商商圈內(nèi)居居民的消消費(fèi)特征征。第六步：分析競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手與市場(chǎng)場(chǎng)其他情情況。第七步：根據(jù)上上述分析析，確定定是否在在該商圈圈內(nèi)營(yíng)業(yè)業(yè)最后要確確定項(xiàng)目目的區(qū)域域和具體體地點(diǎn)商圈分分析的內(nèi)內(nèi)容、城市市發(fā)展?fàn)顮顩r：包包括GDDP指數(shù)數(shù)，人口口分布，產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)等等等。、項(xiàng)目目所在區(qū)區(qū)域商貿(mào)貿(mào)狀況：包括商商品交易易狀況、恩格爾爾系數(shù)、居民收收入及消消費(fèi)構(gòu)成成等、人流流研究：人流包包括垂直直人流及及水平人人流，研研究范圍圍包括：人流量量，停留留時(shí)間，每次消消費(fèi)金額額、對(duì)不不同類(lèi)

21、別別的需求求（吃、喝、玩玩、樂(lè)）等。如如北京市市場(chǎng)每次次單店購(gòu)購(gòu)物達(dá)1100萬(wàn)萬(wàn)元，而而在廣州州只有110萬(wàn)元元，不同同城市每每次消費(fèi)費(fèi)金額相相差懸殊殊。、商圈圈輻射范范圍：包包括一級(jí)級(jí)商圈、次級(jí)商商圈幅射射范圍，商圈內(nèi)內(nèi)的其它它競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目等新設(shè)商業(yè)業(yè)項(xiàng)目確確定商圈圈主要根根據(jù)當(dāng)?shù)氐厥袌?chǎng)的的銷(xiāo)售潛潛力分析析，可以以獲利的的包括城城市規(guī)劃劃、人口口分布、住宅小小區(qū)建設(shè)設(shè)、公路路建設(shè)、公共交交通等方方面的資資料，預(yù)預(yù)測(cè)本項(xiàng)項(xiàng)目將來(lái)來(lái)可以分分享的市市場(chǎng)份額額，從而而確定商商圈規(guī)模模的大小小。商圈容容量測(cè)算算在一定經(jīng)經(jīng)濟(jì)區(qū)域域內(nèi)，以以商場(chǎng)或或商業(yè)區(qū)區(qū)為中心心，向周周?chē)鷶U(kuò)展展形成輻輻射力理理，對(duì)顧顧客吸

22、引引所形成成的一定定范圍或或區(qū)域的的最大容容量。測(cè)量商圈圈飽和度度，使用用比較廣廣泛的是是飽和度度指數(shù)，其公式式為：IRS（CRE）RF其中，IIRS為為飽和度度指數(shù)，C為顧顧客總數(shù)數(shù)，REE為每一一位顧客客的平均均購(gòu)買(mǎi)額額，RFF為商圈圈內(nèi)商場(chǎng)場(chǎng)的營(yíng)業(yè)業(yè)面積。假設(shè)某年年某商圈圈的商場(chǎng)場(chǎng)每平方方米平均均營(yíng)業(yè)額額109996元元，顧客客為3550萬(wàn)人人，全年年人平均均購(gòu)買(mǎi)550000元，現(xiàn)現(xiàn)有商業(yè)業(yè)物業(yè)為為1100萬(wàn)平方方米，那那么該商商圈的飽飽和指數(shù)數(shù)：（350050000）11001559099元/平平方米那么，該該商圈每每平方米米的營(yíng)業(yè)業(yè)額與正正常水平平相差近近50000元，說(shuō)明該該商圈的

23、的商業(yè)物物業(yè)已經(jīng)經(jīng)飽和了了。三、目標(biāo)標(biāo)客戶(hù)的的研究分分析1、目標(biāo)標(biāo)客戶(hù)經(jīng)經(jīng)營(yíng)范圍圍分析找出研究究范圍包包括百貨貨店、大大連鎖店店或快餐餐集團(tuán)的的個(gè)別需需要。2、目標(biāo)標(biāo)客戶(hù)投投資動(dòng)向向分析包括投資資類(lèi)型、租金范范圍及交交納方式式等。3、目標(biāo)標(biāo)客戶(hù)對(duì)對(duì)商業(yè)的的需求分分析包括對(duì)各各種類(lèi)型型商家的的特點(diǎn)的的分析；對(duì)各種種類(lèi)型商商家的選選址要求求的分析析；各種種不同商商業(yè)種類(lèi)類(lèi)的承租租能力及及對(duì)承租租面積的的要求；各種不不同商家家對(duì)商場(chǎng)場(chǎng)配套要要求等的的分析。4、目標(biāo)標(biāo)客戶(hù)商商圈內(nèi)經(jīng)經(jīng)營(yíng)狀況況分析包括經(jīng)營(yíng)營(yíng)時(shí)間、營(yíng)業(yè)時(shí)時(shí)間、經(jīng)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)績(jī)等；5、目標(biāo)標(biāo)客戶(hù)抗抗經(jīng)營(yíng)鳳鳳險(xiǎn)能力力分析6、目標(biāo)標(biāo)客戶(hù)品品牌分級(jí)級(jí)

24、研究四、消費(fèi)費(fèi)者總體體研究分分析1、消費(fèi)費(fèi)水平調(diào)調(diào)研消費(fèi)習(xí)習(xí)慣：考考慮南北北地域的的差異性性，不同同宗教，不同民民族，不不同年齡齡、性別別等；逛商場(chǎng)場(chǎng)頻度：是影響響商場(chǎng)人人流的關(guān)關(guān)鍵；偏愛(ài)商商場(chǎng)：包包括尋找找出消費(fèi)費(fèi)者偏愛(ài)愛(ài)程度高高的商場(chǎng)場(chǎng)吸引點(diǎn)點(diǎn)，及其其原因；對(duì)項(xiàng)目目商圈評(píng)評(píng)價(jià)：包包括區(qū)域域商品價(jià)價(jià)格、對(duì)對(duì)商場(chǎng)滿(mǎn)滿(mǎn)意度等等；2、消費(fèi)費(fèi)結(jié)構(gòu)調(diào)調(diào)研消費(fèi)水平平的提升升必然導(dǎo)導(dǎo)致消費(fèi)費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)發(fā)生變化化，隨著著經(jīng)濟(jì)的的發(fā)展，人們的的消費(fèi)水水平必定定呈動(dòng)態(tài)態(tài)模式增增長(zhǎng)，這這就法影影響消費(fèi)費(fèi)結(jié)構(gòu)的的變化。如何在在第一時(shí)時(shí)間有效效捕捉未未來(lái)商業(yè)業(yè)地產(chǎn)消消費(fèi)者消消費(fèi)結(jié)構(gòu)構(gòu)的變化化是消費(fèi)費(fèi)結(jié)構(gòu)調(diào)調(diào)研的重重中之重

25、重。FIIP以“未來(lái)界界定現(xiàn)在在”的“宏策劃劃”模式站站在未來(lái)來(lái)市場(chǎng)的的專(zhuān)業(yè)高高度，為為開(kāi)發(fā)商商提供未未來(lái)中國(guó)國(guó)355年市場(chǎng)場(chǎng)消費(fèi)結(jié)結(jié)構(gòu)的走走向與現(xiàn)現(xiàn)在消費(fèi)費(fèi)結(jié)構(gòu)的的特點(diǎn)，以前瞻瞻性眼光光為項(xiàng)目目作好消消費(fèi)結(jié)構(gòu)構(gòu)的調(diào)研研與分析析。3、本商商圈消費(fèi)費(fèi)群結(jié)構(gòu)構(gòu)本商圈圈消費(fèi)群群結(jié)構(gòu)分分析本區(qū)域域消費(fèi)群群結(jié)構(gòu)分分析基本人口口狀況人流量量分析人流流量分布布及結(jié)構(gòu)構(gòu)日均均人流量量、平時(shí)時(shí)人流量量、節(jié)假假日人流流量消費(fèi)群群結(jié)構(gòu)分分析抽樣樣數(shù)據(jù)整整理抽樣取取數(shù)方法法4、消費(fèi)費(fèi)力分析析A、本商商圈消費(fèi)費(fèi)力分析析項(xiàng)目市場(chǎng)低收入戶(hù)戶(hù)中等偏下下收入中等收入入戶(hù)中等偏上上戶(hù)高收入本組最低低人均年年收入（元）本組最高高人

26、均年年收入（元）根據(jù)本商商圈常住住人口的的結(jié)構(gòu)特特色和基基本收入入情況，來(lái)確定定該商圈圈的參考考收入數(shù)數(shù)據(jù)；B、本地地域消費(fèi)費(fèi)群和消消費(fèi)行為為特點(diǎn)分分析（見(jiàn)見(jiàn)下表）高級(jí)消費(fèi)費(fèi)群中高級(jí)消消費(fèi)群中高級(jí)灰灰領(lǐng)消費(fèi)費(fèi)群中低檔消消費(fèi)群其他消費(fèi)費(fèi)群家庭人均均收入5萬(wàn)元以以上45萬(wàn)萬(wàn)元24萬(wàn)萬(wàn)元2萬(wàn)元以以下占本區(qū)域域消費(fèi)群群的百分分比消費(fèi)行為為特點(diǎn)C、應(yīng)同同時(shí)考慮慮的及影影響本地地消費(fèi)群群行為的的重要變變量年齡性別收入水水平文化水水平接受時(shí)時(shí)尚信息息程度家庭的的滿(mǎn)巢信信息程度度D、區(qū)域域（商圈圈）消費(fèi)費(fèi)力分析析E、區(qū)域域消費(fèi)力力分析及及結(jié)論五、競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)商圈研研究分析析1、競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目現(xiàn)狀狀調(diào)研分分析包括面

27、積積、特色色、經(jīng)營(yíng)營(yíng)范圍、業(yè)態(tài)、主要客客戶(hù)、幅幅射范圍圍、主題題概念、功能區(qū)區(qū)劃、業(yè)業(yè)態(tài)組合合、工程程進(jìn)度、配套、現(xiàn)場(chǎng)包包裝、媒媒體選擇擇、廣告告效率、售價(jià)、租金、招商率率、商戶(hù)戶(hù)組合、經(jīng)營(yíng)狀狀況、物物管等分分析。2、競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目總體體分析包括資金金實(shí)力、性質(zhì)、優(yōu)劣、劣勢(shì)等等的調(diào)研研；3、項(xiàng)目目所處區(qū)區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格鳳鳳險(xiǎn)分析析最低價(jià)價(jià)格分析析按邊際理理論，當(dāng)當(dāng)供應(yīng)過(guò)過(guò)大，價(jià)價(jià)格跌破破成本后后，即停停止供應(yīng)應(yīng)，直至至價(jià)格回回升；最低鳳鳳險(xiǎn)價(jià)格格選擇A、成本本價(jià)的張張力分析析（見(jiàn)下下表）成本定價(jià)價(jià)元/平方方米成本價(jià)折折算最低低租金元/平方方米/日日購(gòu)買(mǎi)人均均支付額額元/人進(jìn)入商場(chǎng)場(chǎng)人均購(gòu)購(gòu)買(mǎi)比

28、例例商業(yè)人流流量與商商業(yè)面積積比人/平方方米/日日張力構(gòu)成成比實(shí)實(shí)際商業(yè)業(yè)人流量量與商業(yè)業(yè)面積比比/可維維持成本本租金最最低珍流流與商業(yè)業(yè)面積比比B、最低低慣性的的張力分分析最低租金金價(jià)格慣慣構(gòu)成成比日成本本租金價(jià)價(jià)30天天六、項(xiàng)目目的SWWOT分分析1、本項(xiàng)項(xiàng)目所在在地塊在在城市發(fā)發(fā)展中的的地位、現(xiàn)狀及及前景分分析2、本項(xiàng)項(xiàng)目所在在區(qū)域經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展?fàn)顩r3、本項(xiàng)項(xiàng)目所在在街區(qū)的的經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展?fàn)顩r況及商業(yè)業(yè)機(jī)會(huì)分分析4、地塊塊工、地地理位置置、地貌貌特點(diǎn)5、地塊塊基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施及交交通條件件6、地塊塊區(qū)域商商業(yè)開(kāi)發(fā)發(fā)的特點(diǎn)點(diǎn)7、周邊邊生活及及商業(yè)配配套研究究8、項(xiàng)目目地塊的的優(yōu)勢(shì)分分析9、項(xiàng)目目地塊劣

29、劣勢(shì)分析析10、項(xiàng)項(xiàng)目地塊塊的鳳險(xiǎn)險(xiǎn)分析11、項(xiàng)項(xiàng)目地塊塊的機(jī)會(huì)會(huì)把握12、項(xiàng)項(xiàng)目SWWOT綜綜合分析析七、未來(lái)來(lái)355年商業(yè)業(yè)走勢(shì)預(yù)預(yù)測(cè)分析析FIP“未來(lái)界界定現(xiàn)在在”宏策劃劃模式的的核心理理念部分分。通過(guò)過(guò)對(duì)未來(lái)來(lái)355年整體體商業(yè)環(huán)環(huán)境及項(xiàng)項(xiàng)目所在在地商業(yè)業(yè)市場(chǎng)的的預(yù)測(cè)來(lái)來(lái)決定現(xiàn)現(xiàn)階段商商業(yè)項(xiàng)目目的策劃劃方向。提前向向開(kāi)發(fā)商商、經(jīng)營(yíng)營(yíng)者、投投資者、消費(fèi)者者展示潛潛力巨大大的商業(yè)業(yè)模式?；诖?，F(xiàn)IPP將對(duì)未未來(lái)35年的的心地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)作作專(zhuān)業(yè)預(yù)預(yù)測(cè)，為為項(xiàng)目提提供更科科學(xué)可行行的市場(chǎng)場(chǎng)走向與與發(fā)展趨趨勢(shì)指導(dǎo)導(dǎo)，從而而打造項(xiàng)項(xiàng)目的核核心吸引引力及可可持續(xù)經(jīng)經(jīng)營(yíng)的核核心競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力。附商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目市

30、場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查問(wèn)問(wèn)巻廣州某項(xiàng)項(xiàng)目商業(yè)業(yè)市場(chǎng)調(diào)調(diào)查問(wèn)卷卷尊敬的先先生小姐姐：您好！我我是的訪訪問(wèn)員?，F(xiàn)在我我司正在在進(jìn)行一一項(xiàng)市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查，很想聽(tīng)聽(tīng)聽(tīng)您的的意見(jiàn)。耽誤您您一點(diǎn)時(shí)時(shí)間，問(wèn)問(wèn)您一些些問(wèn)題，謝謝您您的合作作被訪者姓姓名：電話(huà)：居住地址址：訪問(wèn)員姓姓名：訪問(wèn)時(shí)間間：甄別問(wèn)卷卷出示卡片片1S1、請(qǐng)請(qǐng)問(wèn)您及及家人有有沒(méi)有在在這張卡卡片上所所列的公公司工作作？（單單選）市場(chǎng)調(diào)研研公司、廣告公公司1公關(guān)、社社情民意意調(diào)查機(jī)機(jī)構(gòu)、咨咨詢(xún)公司司2廣播、電電視、報(bào)報(bào)紙、雜雜志等各各種媒介介機(jī)構(gòu)3房地產(chǎn)發(fā)發(fā)、建設(shè)設(shè)單位4房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)銷(xiāo)或代代理單位位5以上均無(wú)無(wú)6S2、您您本人在在過(guò)去66個(gè)月中中，有沒(méi)沒(méi)有參加加任

31、何形形式的市市場(chǎng)研究究活動(dòng)？AA、有B、沒(méi)沒(méi)有出示卡片片2S3、請(qǐng)請(qǐng)問(wèn)您的的年齡是是：15歲以以下115182192232325426305313563640741458465095155055歲以以上X出示卡片片3S4、請(qǐng)請(qǐng)問(wèn)您是是：（單單選）土生土長(zhǎng)長(zhǎng)的本地地人1不是本地地人，但但在本地地居住11年以上上2不是本地地人，在在本地居居住不到到1年3外地人來(lái)來(lái)旅游觀觀光4外地人來(lái)來(lái)出差5外地人來(lái)來(lái)探親6其他（請(qǐng)請(qǐng)記錄）7購(gòu)物習(xí)慣慣與行為為出示卡片片401、請(qǐng)請(qǐng)問(wèn)您知知道卡片片上所列列的這些些專(zhuān)業(yè)批批發(fā)市場(chǎng)場(chǎng)嗎？02、請(qǐng)請(qǐng)問(wèn)您去去過(guò)卡片片上所列列的哪些些批發(fā)市市場(chǎng)購(gòu)物物？01002順德樂(lè)從從家私

32、城城111虎門(mén)服裝裝城222廣州白馬馬服裝城城333廣州海印印電器城城444番禺電器器城555中山沙溪溪休閑服服裝城666其他（請(qǐng)請(qǐng)注明）777出示卡片片503、請(qǐng)請(qǐng)問(wèn)您去去過(guò)廣州州以外的的其他地地方購(gòu)物物嗎？去過(guò)深圳圳11去過(guò)廣東東省的其其他城市市22去過(guò)廣東東省外的的其他省省33去過(guò)香港港44去過(guò)澳門(mén)門(mén)55沒(méi)有去過(guò)過(guò)廣州以以外的其其他地方方66其他（請(qǐng)請(qǐng)注明）77出示卡片片604、靖靖問(wèn)您在在什么情情況下會(huì)會(huì)去廣州州以外的的其他地地方購(gòu)物物廣州沒(méi)有有賣(mài)的1買(mǎi)貴重的的物品會(huì)會(huì)選擇更更專(zhuān)業(yè)的的市場(chǎng)2廣州的種種類(lèi)比較較少3結(jié)婚購(gòu)物物時(shí)4買(mǎi)家私時(shí)時(shí)5買(mǎi)珠寶首首飾時(shí)6其他（請(qǐng)請(qǐng)注明）705、請(qǐng)請(qǐng)問(wèn)您

33、在在廣州到到過(guò)哪些些地方逛逛街或購(gòu)購(gòu)物呢？06、請(qǐng)請(qǐng)問(wèn)您認(rèn)認(rèn)為廣州州主要的的商業(yè)區(qū)區(qū)在哪里里？07、請(qǐng)請(qǐng)問(wèn)哪一一個(gè)地方方是您最最常去逛逛街或購(gòu)購(gòu)物的呢呢？出示卡片片708、請(qǐng)請(qǐng)問(wèn)您通通常和什什么人一一起去逛逛街購(gòu)物物呢？配偶1子女2親戚3同事4同學(xué)5朋友6其他（請(qǐng)請(qǐng)注明）709、請(qǐng)請(qǐng)問(wèn)您逛逛街購(gòu)物物時(shí)通常常幾個(gè)人人一起？請(qǐng)記錄錄：人人010、請(qǐng)問(wèn)您您每次逛逛街的購(gòu)購(gòu)物的花花費(fèi)一般般有多少少？請(qǐng)記錄錄：元出示卡片片8011、請(qǐng)問(wèn)您您通常是是選擇哪哪種交通通工具到到購(gòu)物地地點(diǎn)呢？出示卡片片9012、請(qǐng)問(wèn)您您通常多多久逛街街購(gòu)物一一次？一星期三三次或以以上11一星期112次次22兩星期一一次33一個(gè)

34、月一一次44三個(gè)月一一次55半年一次次66一年一次次77少于一年年一次88從來(lái)沒(méi)去去過(guò)購(gòu)物物99其他（請(qǐng)請(qǐng)注明）00出示卡片片10013、去某個(gè)個(gè)商業(yè)區(qū)區(qū)逛街的的時(shí)候，以下的的因素對(duì)對(duì)您而言言，重要要程度如如何？這這里，55分代表表非常重重要，11分代表表一點(diǎn)也也不重要要，請(qǐng)用用卡片上上的尺度度去對(duì)這這些因素素評(píng)分。非常常重要一一點(diǎn)也不不重要貨物的選選擇、款款式、品品牌商業(yè)區(qū)的的格調(diào)商業(yè)區(qū)的的位置貨物的價(jià)價(jià)格有吃東西西的地方方有休息的的地方有娛樂(lè)的的地方出示卡片片11014、通常您您會(huì)選擇擇什么樣樣的商業(yè)業(yè)區(qū)逛街街購(gòu)物？知名度高高貨物齊全全，包羅羅萬(wàn)象貨物時(shí)尚尚，合潮潮流促銷(xiāo)活動(dòng)動(dòng)熱鬧貨物價(jià)格

35、格貴貨物價(jià)格格公平促銷(xiāo)優(yōu)惠惠多建筑漂亮亮吃東西方方便娛樂(lè)設(shè)施施豐富貨物價(jià)格格便宜購(gòu)物環(huán)境境舒適貨物種類(lèi)類(lèi)適合我我高檔的適合普通通老百姓姓的店鋪規(guī)劃劃有條理理環(huán)境設(shè)施施較新配套設(shè)施施較新配套設(shè)施施齊備餐廳食品品質(zhì)量好好可以講價(jià)價(jià)的導(dǎo)游帶去去的其他（請(qǐng)請(qǐng)注明）出示卡片片12015、當(dāng)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)以下物物品時(shí)中中，您最最可能在在哪一個(gè)個(gè)地方購(gòu)購(gòu)買(mǎi)？男士服裝裝、男鞋鞋女士服裝裝、女鞋鞋首飾、鐘鐘表兒童服裝裝、童鞋鞋書(shū)家居用品品家用電器器寢室、浴浴室用品品家具化妝品、化妝用用具電子、計(jì)計(jì)算機(jī)配配件、產(chǎn)產(chǎn)品食品出示卡片片13016、請(qǐng)問(wèn)您您到逛街街購(gòu)物地地點(diǎn)的時(shí)時(shí)候，一一般會(huì)做做卡片上上哪些活活動(dòng)？購(gòu)物、逛逛商

36、店吃飯吃點(diǎn)心、小食飲茶、咖咖啡、汽汽水、包包裝飲料料吃冰淇淋淋、吃甜甜點(diǎn)唱卡擔(dān)、看電影影打保齡球球、滾軸軸溜冰、打游戲戲機(jī)逛書(shū)店、看展覽覽、看比比賽其他（請(qǐng)請(qǐng)注明）出示卡片片14017、平均來(lái)來(lái)說(shuō)，卡卡片上四四類(lèi)活動(dòng)動(dòng)各占你你逛街時(shí)時(shí)間的百百分之幾幾？018、平均來(lái)來(lái)說(shuō)，卡卡片上四四類(lèi)活動(dòng)動(dòng)各占你你逛街花花費(fèi)的百百分之幾幾？時(shí)間花花費(fèi)購(gòu)物吃喝娛樂(lè)文化合合計(jì)1000%合合計(jì)1000%出示卡片片15019、您最想想逛的是是什么區(qū)區(qū)域？女人街計(jì)算機(jī)城城家電世界界男士世界界游樂(lè)場(chǎng)食街音像屋書(shū)于電子產(chǎn)品品總匯精品屋其他（請(qǐng)請(qǐng)注明）出示卡片片16020、請(qǐng)問(wèn)您您一般會(huì)會(huì)購(gòu)買(mǎi)什什么檔次次的產(chǎn)品品？高檔中高檔

37、中低檔低檔不固定其他（請(qǐng)請(qǐng)注明）出示卡片片17021、請(qǐng)問(wèn)您您在購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)東西時(shí)時(shí)會(huì)選擇擇呢？固定買(mǎi)一一個(gè)牌子子的產(chǎn)品品哪個(gè)牌子子有優(yōu)惠惠我就買(mǎi)買(mǎi)哪個(gè)牌牌子我比較相相信售貨貨員推薦薦的產(chǎn)品品我會(huì)買(mǎi)價(jià)價(jià)格比較較便宜的的哪個(gè)品牌牌廣告宣宣傳得多多我就買(mǎi)買(mǎi)哪個(gè)朋友、同同事、親親戚推薦薦的我就就買(mǎi)其他（請(qǐng)請(qǐng)注明）022、請(qǐng)問(wèn)問(wèn)您理想想中的購(gòu)購(gòu)物環(huán)境境上什么么樣的？消費(fèi)者生生活形態(tài)態(tài)現(xiàn)在我們們談?wù)勔灰恍┠狡綍r(shí)的生生活習(xí)慣慣和對(duì)生生活的一一些看法法出示卡片片18023、請(qǐng)問(wèn)平平時(shí)的空空閑時(shí)間間您是怎怎樣度過(guò)過(guò)的？躺在家里里什么都都不做，看電視視或看雜雜志和鄰居、朋友喝喝茶談天天讀書(shū)或者者聽(tīng)音樂(lè)樂(lè)做做手工工，

38、種花花或者養(yǎng)養(yǎng)魚(yú)在附近散散散步逛逛街、購(gòu)物玩麻將、圍棋、象棋等等到酒吧、餐廳吃吃飯做各種運(yùn)運(yùn)動(dòng)附近地方方的旅游游觀賞電影影、戲劇劇、音樂(lè)樂(lè)會(huì)等參加各種種培訓(xùn)班班學(xué)習(xí)做家務(wù)其他（請(qǐng)請(qǐng)注明）出示卡片片19024、請(qǐng)問(wèn)在在過(guò)去的的半年里里，下面面這些地地方您去去得最多多什么地地方？網(wǎng)球、排排球等運(yùn)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)高爾夫球球場(chǎng)游泳池體育館、室內(nèi)運(yùn)運(yùn)動(dòng)中心心保齡球館館餐廳公園商店、百百貨商場(chǎng)場(chǎng)其他（請(qǐng)請(qǐng)注明）出示卡片片20025、請(qǐng)問(wèn)您您去得最最多的是是（讀出出0233答案）的頻率率平均是是多少？一星期三三次或以以上一星期112次次兩星期一一次一個(gè)朋一一次三個(gè)朋一一次半年一次次一年一次次少于一年年一次出示卡片片2

39、1026、請(qǐng)問(wèn)下下面的哪哪些描述述和您目目前生活活比較符符合？（選擇答答案學(xué)無(wú)無(wú)超過(guò)三三個(gè)）00260027想要什么么都有，物質(zhì)生生活很豐豐富每天的生生活很精精彩，天天天有新新意物質(zhì)生活活很滿(mǎn)足足，但工工作壓力力大工作很緊緊張，生生活緊張張，身心心疲憊生活無(wú)規(guī)規(guī)律沒(méi)有什么么時(shí)間和和朋友在在一起一心從事事自己喜喜歡的工工作舒適溫暖暖的家庭庭生活自由自在在的愜意意生活什么都不不用做，什么都都有出示卡片片22028、對(duì)于下下面描述述現(xiàn)在與與將來(lái)的的句子，請(qǐng)問(wèn)只要將來(lái)來(lái)生活好好，現(xiàn)在在辛苦一一點(diǎn)都不不怕將來(lái)的事事很遙遠(yuǎn)遠(yuǎn)，只要要現(xiàn)在很很舒服就就可以了了只要現(xiàn)在在辛勤的的工作，將來(lái)生生活才會(huì)會(huì)舒適即使很

40、辛辛勤的工工作，將將來(lái)也不不過(guò)如此此我會(huì)一直直很勤奮奮地工作作，不管管現(xiàn)在還還是將來(lái)來(lái)對(duì)于將來(lái)來(lái)我覺(jué)得得一定會(huì)會(huì)比現(xiàn)在在好其他（請(qǐng)請(qǐng)注明）背景資料料下面是一一些關(guān)于于您個(gè)人人的問(wèn)題題，我們們只是作作為資料料分析使使用，希希望您不不要介意意B1、記記錄性別別：男女女出示卡片片23B2您的的婚姻狀狀況？單身已婚離婚婚喪喪偶分居出示卡片片24B3、請(qǐng)請(qǐng)問(wèn)您的的受教育育程度小學(xué)或以以下初中高中、中中專(zhuān)大專(zhuān)本科碩士或以以下出示卡片片25B4、請(qǐng)請(qǐng)問(wèn)您的的職業(yè)是是：國(guó)營(yíng)企業(yè)業(yè)干部1職員2外資、合合資、港港澳合資資企業(yè)管理人員員3職員4事業(yè)性單單位干部5職員6私營(yíng)企業(yè)業(yè)管理人員員7職員8黨政府機(jī)機(jī)關(guān)干部9職

41、員1自由職業(yè)業(yè)者2私營(yíng)企業(yè)業(yè)主3無(wú)職業(yè)者者4離退休人人員5其他（請(qǐng)請(qǐng)注明）出示卡片片26B5、請(qǐng)請(qǐng)問(wèn)您通通常上下下班的交交通工具具是：自行車(chē)摩托車(chē)出租汽車(chē)車(chē)私家小汽汽車(chē)公交車(chē)不使用交交通工具具其他（請(qǐng)請(qǐng)注明）出示卡片片27B6、請(qǐng)請(qǐng)問(wèn)卡片片中哪個(gè)個(gè)最能代代表您的的個(gè)人月月收入？500以以下5007999元8009999元1000012249元元1250014499元元1500019999元元2000029999元元3000039999元元4000049999元元5000059999元元6000069999元元7000079999元元80000元以上上出示卡片片28B7、請(qǐng)請(qǐng)問(wèn)卡片片中哪個(gè)個(gè)最能

42、代代表您家家庭每月月的總收收入？12000元以下下1500019999元元2000024499元元3000034499元元3500039999元元4000044499元元4500049999元元5000059999元元6000069999元元7000079999元元8000089999元元9000099999元元100000元以以上拒答B(yǎng)8請(qǐng)問(wèn)問(wèn)您家里里有多少少位家庭庭成員？我指的的是那些些一周至至少5天天住在這這里的家家庭成員員。請(qǐng)記錄：人宏策劃第第二步商業(yè)項(xiàng)目目戰(zhàn)略一、戰(zhàn)略略性總體體定位二、商業(yè)業(yè)定位業(yè)態(tài)定位位主主題定位位目目標(biāo)市場(chǎng)場(chǎng)定位功能能定位檔次定位位價(jià)價(jià)格定位位經(jīng)經(jīng)營(yíng)方式式定位形象

43、象定位定位是商商業(yè)項(xiàng)目目及產(chǎn)品品成敗的的關(guān)鍵。產(chǎn)品市市場(chǎng)就媽媽像喜馬馬拉雅山山，底闊闊頂尖，價(jià)格因因素劃分分出等高高線，處處于不同同等高線線的產(chǎn)品品同植物物一樣，具有不不同的生生態(tài)環(huán)境境。雪蓮蓮必在冰冰原，蔓蔓草則必必喜溫好好陰，植植物只有有在合適適的生態(tài)態(tài)環(huán)境中中才能生生存茁壯壯。商業(yè)項(xiàng)目目定位是是預(yù)測(cè)、策劃與與決策的的統(tǒng)一，是利用用市場(chǎng)及及技術(shù)預(yù)預(yù)測(cè)的結(jié)結(jié)果，通通過(guò)資源源整合及及策略創(chuàng)創(chuàng)新等策策劃手段段，形成成的具有有充分可可操作性性、可控控制性的的企業(yè)發(fā)發(fā)展決定定。一、戰(zhàn)略定定位項(xiàng)目商業(yè)業(yè)定位項(xiàng)目市場(chǎng)場(chǎng)定位項(xiàng)目主主題定位位項(xiàng)目目業(yè)態(tài)定定位項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)格格定位項(xiàng)目檔次次定位項(xiàng)目形形象定位位經(jīng)營(yíng)

44、營(yíng)方式定定位項(xiàng)項(xiàng)目功能能定位二、商業(yè)業(yè)定位（一）、業(yè)態(tài)定定位業(yè)態(tài)是為為滿(mǎn)足不不同的消消費(fèi)需求求而形成成的不同同的零售售經(jīng)營(yíng)形形式。而而業(yè)態(tài)定定位即對(duì)對(duì)商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目林做做成什么么形式的的商業(yè)確確定定位位。FIP商商業(yè)“宏策劃劃通過(guò)對(duì)對(duì)銷(xiāo)售店店的結(jié)構(gòu)構(gòu)特點(diǎn)分分類(lèi)，并并根據(jù)其其經(jīng)營(yíng)方方式、商商品結(jié)構(gòu)構(gòu)、服務(wù)務(wù)功能選選址、商商圈、模模式、店店堂設(shè)施施和目標(biāo)標(biāo)顧客等等結(jié)構(gòu)的的不同，將商業(yè)業(yè)零售業(yè)業(yè)態(tài)分為為百貨店店、超級(jí)級(jí)市場(chǎng)、大型綜綜合商場(chǎng)場(chǎng)、便利利店、專(zhuān)專(zhuān)賣(mài)店、購(gòu)物中中心、倉(cāng)倉(cāng)儲(chǔ)商店店、家居居中心等等九大業(yè)業(yè)態(tài)。1、百貨貨店（DDEPAARTMMENTT）在一個(gè)大大型建筑筑物內(nèi)，根據(jù)不不同商品品部門(mén)設(shè)設(shè)

45、銷(xiāo)售區(qū)區(qū)，開(kāi)展展各自的的進(jìn)貨、管理、運(yùn)營(yíng)的的零售業(yè)業(yè)態(tài)。2、超級(jí)級(jí)市場(chǎng)（SUPPERMARRKETT）指自選銷(xiāo)銷(xiāo)售方式式，以銷(xiāo)銷(xiāo)售生鮮鮮商品，食品和和向顧客客提供日日常必需需品為主主要目的的地的零零售業(yè)態(tài)態(tài)。3、大型型綜合商商場(chǎng)（CCENTTERAALCCHANNDISSESSTORRE）采取自選選銷(xiāo)售方方式，以以銷(xiāo)售大大眾化實(shí)實(shí)用品為為主，并并將超級(jí)級(jí)市場(chǎng)和和折扣商商店的經(jīng)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)勢(shì)全為一一體的，滿(mǎn)足顧顧客一次次性購(gòu)全全的零售售業(yè)態(tài)。4、便利利店（CCONVVENIIENCCESSTORRE）滿(mǎn)足顧客客便利性性需求為為主要目目的的零零售業(yè)態(tài)態(tài)。5、專(zhuān)業(yè)業(yè)店（SSPECCIATTITYYSTT

46、OREE）經(jīng)營(yíng)某一一大類(lèi)商商品為主主，并具具備有豐豐富專(zhuān)業(yè)業(yè)知識(shí)的的銷(xiāo)售人人員和提提供適當(dāng)當(dāng)服務(wù)的的零售業(yè)業(yè)態(tài)。6、專(zhuān)賣(mài)賣(mài)店（EEXCLLUSIIVESHOOP）專(zhuān)門(mén)經(jīng)營(yíng)營(yíng)或授權(quán)權(quán)經(jīng)營(yíng)制制造商品品牌和中中間商品品牌的零零售業(yè)態(tài)態(tài)。7、倉(cāng)儲(chǔ)儲(chǔ)商店（DISSCONNTENNTSSTORRE）在大綜合合超市經(jīng)經(jīng)營(yíng)的商商品基礎(chǔ)礎(chǔ)上，篩篩選大眾眾化實(shí)用用品銷(xiāo)售售，并實(shí)實(shí)行儲(chǔ)銷(xiāo)銷(xiāo)一體，以提供供有限服服務(wù)和低低價(jià)格商商品為主主要特征征的，采采取自選選方式銷(xiāo)銷(xiāo)售的零零售業(yè)態(tài)態(tài)。8、家居居中心（HOMMECCENTTER）改善、建建設(shè)家庭庭居住環(huán)環(huán)境有關(guān)關(guān)的裝飾飾、裝修修等用品品，日用用雜品，技術(shù)及及服務(wù)為為主

47、的，采取自自選方式式銷(xiāo)售的的零售業(yè)業(yè)態(tài)。9、購(gòu)物物中心（SHOOPPIINGCENNTERR）企業(yè)有計(jì)計(jì)劃地開(kāi)開(kāi)發(fā)、擁?yè)碛小⒐芄芾磉\(yùn)營(yíng)營(yíng)的種類(lèi)類(lèi)零售業(yè)業(yè)態(tài)，服服務(wù)設(shè)施施的集合合體。中國(guó)的購(gòu)購(gòu)物中心心有三種種類(lèi)型，一是城城市商業(yè)業(yè)區(qū)域副副中心購(gòu)購(gòu)物中心心，二是是城郊區(qū)區(qū)大型購(gòu)購(gòu)物中心心，三是是鄰里購(gòu)購(gòu)物中心心。它服服務(wù)的多多樣性，管理模模式的科科學(xué)性，經(jīng)營(yíng)業(yè)業(yè)態(tài)組合合的現(xiàn)代代性三大大優(yōu)勢(shì)，贏得了了現(xiàn)代消消費(fèi)者對(duì)對(duì)這種商商業(yè)模式式的依賴(lài)賴(lài)感。購(gòu)物中心心由于其其形態(tài)的的復(fù)雜性性與經(jīng)營(yíng)營(yíng)消費(fèi)對(duì)對(duì)象的差差異性又又有多種種分類(lèi)方方法，其其中每種種分類(lèi)都都有其獨(dú)獨(dú)立的開(kāi)開(kāi)發(fā)策略略與經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理方方法。（見(jiàn)下下

48、表）購(gòu)物中心心分類(lèi)總分類(lèi)總特征細(xì)分類(lèi)開(kāi)發(fā)與建建設(shè)特點(diǎn)點(diǎn)（開(kāi)發(fā)發(fā)戰(zhàn)略）城市區(qū)獨(dú)獨(dú)立購(gòu)物物中心由于受城城市用地地條件和和城市環(huán)環(huán)境的限限制，一一般其建建筑面積積不超過(guò)過(guò)10萬(wàn)萬(wàn)平方米米填充型位于城市市中心商商業(yè)區(qū)更更新改造造地段，主要散散布在商商業(yè)街一一側(cè)，利利用原來(lái)來(lái)場(chǎng)地建建設(shè)，與與主要商商業(yè)街相相通擴(kuò)展型在原有商商業(yè)區(qū)域域加大營(yíng)營(yíng)業(yè)面積積，在不不改變?cè)猩虡I(yè)業(yè)區(qū)組成成的基礎(chǔ)礎(chǔ)上提供供一個(gè)改改變商業(yè)業(yè)區(qū)功能能的方法法核心替換換型通過(guò)更新新城市黃黃金土地地上過(guò)時(shí)時(shí)的零售售設(shè)施，使之成成為現(xiàn)代代化的購(gòu)購(gòu)物中心心，如北北京東方方廣場(chǎng)城市兼容容購(gòu)物中中心與城市其其它功能能設(shè)施形形成一個(gè)個(gè)城市綜綜合體，

49、其建筑筑面積控控制在22萬(wàn)平方方米多功能型型是大規(guī)模模高密度度城市建建筑綜合合體的一一部分，與寫(xiě)字字樓公寓寓、酒店店、居住住設(shè)施等等共同構(gòu)構(gòu)成綜合合體輔助型在城市綜綜合體內(nèi)內(nèi)，購(gòu)物物中心是是其輔助助功能，如大型型酒店，大型辦辦公樓、大型公公共交通通樞紐的的輔助中中心城市區(qū)專(zhuān)專(zhuān)賣(mài)店購(gòu)購(gòu)物中心心以經(jīng)營(yíng)商商品的特特色和時(shí)時(shí)代感為為特征，以建筑筑設(shè)計(jì)的的別致和和商品毓毓化陳列列而鎖定定特定的的消費(fèi)群群體，一一般建筑筑面積均均在50000平平方米左左右節(jié)日型由歷史建建筑物建建設(shè)而成成，它迎迎合特定定消費(fèi)者者的品味味和人們們對(duì)環(huán)境境與節(jié)日日文化的的追求，如工科科中國(guó)城城主題型致力于形形成一種種購(gòu)物主主題，

50、以以建筑為為基礎(chǔ)，通過(guò)親親切而富富有變化化的步行行空間，融合與與歷史有有關(guān)的情情感都市專(zhuān)賣(mài)賣(mài)店型是在高密密度的城城市市區(qū)區(qū)地下空空間，或或高屋辦辦公樓地地下層與與地鐵轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換站共共同形成成的購(gòu)物物中心城市消費(fèi)費(fèi)購(gòu)物中中心一般以一一個(gè)主導(dǎo)導(dǎo)商店作作為骨干干地位的的大承租租戶(hù)為主主，面積積點(diǎn)出租租總面積積的700900%，其其自營(yíng)面面積均在在300001100000平方方米壟斷型集在經(jīng)營(yíng)營(yíng)單一類(lèi)類(lèi)別的商商品，從從貨源渠渠道、銷(xiāo)銷(xiāo)售渠道道均控制制周?chē)谐凶饷娣e積小的眾眾多租戶(hù)戶(hù)，形成成壟斷格格局支配型由幾家大大戶(hù)承租租，嚴(yán)格格從經(jīng)營(yíng)營(yíng)品牌系系列價(jià)格格體系、市場(chǎng)信信息源等等方面控控制購(gòu)物物中心的的發(fā)展方

51、方向城市郊區(qū)區(qū)鄰里購(gòu)購(gòu)物中心心屬于郊區(qū)區(qū)小型購(gòu)購(gòu)物中心心，主要要提供消消費(fèi)者日日常生活活用品和和個(gè)人服服務(wù)，一一般建筑筑面積在在30000100000平平方米，建有2200個(gè)個(gè)停車(chē)場(chǎng)場(chǎng)，服務(wù)務(wù)人口為為150000人人。如北北方購(gòu)物物中心FIP業(yè)業(yè)態(tài)定位位模式1、項(xiàng)目目整體功功能組合合設(shè)計(jì)、單層功功能組合合設(shè)計(jì)；2、從商商圈的融融合性上上對(duì)業(yè)態(tài)態(tài)合理選選擇搭配配3、從項(xiàng)項(xiàng)目整體體需求上上對(duì)業(yè)態(tài)態(tài)合理定定位4、從控控制內(nèi)耗耗的角度度上對(duì)業(yè)業(yè)態(tài)合理理界定5、從各各業(yè)態(tài)商商家對(duì)樓樓層、位位置、進(jìn)進(jìn)深、面面寬等要要求上對(duì)對(duì)業(yè)態(tài)合合理調(diào)整整6、從各各商家經(jīng)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)點(diǎn)上對(duì)業(yè)業(yè)態(tài)合理理調(diào)整FIP以以需求界界定

52、業(yè)態(tài)態(tài)功能組組合模式式：1、從經(jīng)經(jīng)營(yíng)商家家需求界界定業(yè)態(tài)組合合定位有有許多選選擇。但但任何選選擇都必必須考慮慮大量的的細(xì)節(jié)，內(nèi)置步步行街商商鋪的開(kāi)開(kāi)間、進(jìn)進(jìn)深和購(gòu)購(gòu)物動(dòng)線線寬度應(yīng)應(yīng)該多少少為宜，商鋪面面積如何何劃分才才利于招招商又利利于經(jīng)營(yíng)營(yíng)，公攤攤面積多多少方易易為經(jīng)營(yíng)營(yíng)商接受受，所有有這些細(xì)細(xì)節(jié)都必必須與項(xiàng)項(xiàng)目的業(yè)業(yè)態(tài)組合合定位“精準(zhǔn)”吻合。2、從消消費(fèi)群需需求上界界定業(yè)態(tài)功能能組合必必須尊重重客戶(hù)的的購(gòu)物習(xí)習(xí)慣，方方便客戶(hù)戶(hù)購(gòu)物，引導(dǎo)客客戶(hù)在商商場(chǎng)里停停留得更更久，使使客戶(hù)產(chǎn)產(chǎn)生強(qiáng)烈烈的購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)欲，保保證人流流的良性性循環(huán)，使客戶(hù)戶(hù)在商場(chǎng)場(chǎng)里逗留留更長(zhǎng)時(shí)時(shí)間，保保證消費(fèi)費(fèi)者在這這一微環(huán)環(huán)境

53、中保保持愉快快的心態(tài)態(tài)和較高高的興致致。3、從市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)上界定定根據(jù)操盤(pán)盤(pán)經(jīng)驗(yàn)，大型商商業(yè)房地地產(chǎn)定定位，主主要考慮慮如下幾幾個(gè)因素素：盡可能能引進(jìn)符符合項(xiàng)目目實(shí)際需需要的新新業(yè)態(tài)，以造成成對(duì)原有有業(yè)態(tài)的的強(qiáng)烈沖沖擊，顛顛覆舊有有商業(yè)格格局，同同時(shí)，所所確定的的業(yè)態(tài)必必須有足足夠大的的規(guī)模，以至于于355年內(nèi)無(wú)無(wú)人能出出其右，形成規(guī)規(guī)模上的的強(qiáng)勢(shì)地地位，將將要造成成新的商商業(yè)中心心；要有主主流業(yè)態(tài)態(tài)和核心心店，保保證項(xiàng)目目開(kāi)業(yè)后后對(duì)周邊邊商業(yè)物物業(yè)形成成競(jìng)爭(zhēng)態(tài)態(tài)勢(shì)，銷(xiāo)銷(xiāo)售力強(qiáng)強(qiáng)，以吸吸引人氣氣，但又又強(qiáng)調(diào)多多業(yè)態(tài)經(jīng)經(jīng)營(yíng)，以以使各業(yè)業(yè)態(tài)之間間優(yōu)勢(shì)互互補(bǔ)，降降低整體體經(jīng)營(yíng)成成本，提提高利潤(rùn)潤(rùn)率，

54、預(yù)預(yù)防鳳險(xiǎn)險(xiǎn)；現(xiàn)代百百貨公司司和大型型綜合超超市比較較適合作作為主流流業(yè)態(tài)引引進(jìn)，但但二者之之間存在在競(jìng)爭(zhēng)關(guān)關(guān)系，要要注意它它們的錯(cuò)錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)營(yíng)；首層和和二層盡盡可能采采用產(chǎn)權(quán)權(quán)清晰、便于日日后管理理的內(nèi)置置步行街街業(yè)態(tài)，即使引引進(jìn)現(xiàn)代代百貨或或綜合超超市作為為核心店店，也必必須考慮慮采用適適合進(jìn)行行產(chǎn)權(quán)分分割的辦辦法，將將項(xiàng)目化化整為零零進(jìn)行銷(xiāo)銷(xiāo)售，確確?；鼗\籠開(kāi)發(fā)資資金；大型綜綜合超市市能夠有有效地形形成商氣氣，對(duì)確確保項(xiàng)目目運(yùn)營(yíng)成成功有利利，但其其要求租租金相對(duì)對(duì)較低，容易形形成“租售”矛盾；現(xiàn)代百百貨公司司以時(shí)尚尚和女性性消費(fèi)為為主，可可以承受受較高的的租金，但該業(yè)業(yè)態(tài)必須須從首層層開(kāi)始

55、配配置，公公攤面積積最少440%。其與大大型綜合合超市相相似，將將在一定定程度上上導(dǎo)致部部分潛在在客戶(hù)群群不愿投投資此類(lèi)類(lèi)業(yè)態(tài)；（二）、主題定定位確定獨(dú)特特的主題題理念，是項(xiàng)目目后期招招商的靈靈魂。在在信息化化社會(huì)，顧客的的購(gòu)物方方式發(fā)生生了很大大變化，購(gòu)物的的多元化化、個(gè)性性化與情情感化的的傾向越越來(lái)越明明顯。因因此，F(xiàn)FIP根根據(jù)所在在商圈顧顧客的購(gòu)購(gòu)物需要要、消費(fèi)費(fèi)心理特特點(diǎn)、區(qū)區(qū)域文化化，參考考綜合性性商城的的不同流流派，確確定商城城的主題題，而后后在空間間處理、環(huán)境塑塑造、形形象設(shè)計(jì)計(jì)等方面面對(duì)商業(yè)業(yè)主題進(jìn)進(jìn)行一致致性表現(xiàn)現(xiàn)，真正正起到商商業(yè)文化化信息中中心的作作用。（三）、目標(biāo)市市

56、場(chǎng)定位位目標(biāo)市場(chǎng)場(chǎng)定位包包括對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目要服服務(wù)的對(duì)對(duì)象即經(jīng)經(jīng)營(yíng)者、投資者者的定位位。（四）、功能定定位商場(chǎng)已有有可能以以傳統(tǒng)單單一的購(gòu)購(gòu)物功能能滿(mǎn)足消消費(fèi)群、客戶(hù)群群的需要要了。隨隨著人們們消費(fèi)水水平的提提高，休休閑、娛娛樂(lè)型購(gòu)購(gòu)物消費(fèi)費(fèi)已成為為一種趨趨勢(shì)?，F(xiàn)現(xiàn)代商場(chǎng)場(chǎng)通常體體現(xiàn)如下下四大功功能：購(gòu)物功能能：體現(xiàn)現(xiàn)于商場(chǎng)場(chǎng)商品品品種、檔檔次上，購(gòu)物功功能是商商場(chǎng)最基基本功能能；休閑功能能：在現(xiàn)現(xiàn)代大型型商場(chǎng)中中，休閑閑功能往往往被當(dāng)當(dāng)作商場(chǎng)場(chǎng)的附加加功能加加以設(shè)置置；娛樂(lè)功能能：體現(xiàn)現(xiàn)于各類(lèi)類(lèi)游玩活活動(dòng)，如如電玩、電影城城、兒童童游玩區(qū)區(qū)等等；服務(wù)功能能：主要要體現(xiàn)于于商場(chǎng)的的物管和和商場(chǎng)客客戶(hù)

57、經(jīng)營(yíng)營(yíng)主體服服務(wù)兩方方面；（五）、形象定定位商場(chǎng)的形形象定位位，實(shí)際際上是商商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)企業(yè)的的形象定定位，因因此，它它隨著商商場(chǎng)的經(jīng)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作作而持續(xù)續(xù)存在并并發(fā)揮作作用。商商場(chǎng)形象象可以通通過(guò)CIIS系統(tǒng)統(tǒng)加以塑塑造并傳傳達(dá)給消消費(fèi)者。如下三三種形式式表現(xiàn)商商場(chǎng)形象象：1、通過(guò)過(guò)商場(chǎng)建建筑外觀觀來(lái)表現(xiàn)現(xiàn)，如建建筑形狀狀、結(jié)構(gòu)構(gòu)、顏色色等；2、通過(guò)過(guò)顧客對(duì)對(duì)賣(mài)場(chǎng)購(gòu)購(gòu)物氣氛氛表現(xiàn)，如場(chǎng)內(nèi)內(nèi)購(gòu)物環(huán)環(huán)境、賣(mài)賣(mài)場(chǎng)布局局設(shè)計(jì)、櫥窗設(shè)設(shè)計(jì)、形形象展示示、POOP廣告告等；POP廣廣告往往往是營(yíng)造造賣(mài)場(chǎng)購(gòu)購(gòu)物氣氛氛、塑造造商場(chǎng)形形象的重重要手段段。形象象性的PPOP廣廣告在色色彩的選選用上要要注重突突出季節(jié)節(jié)

58、感，例例如，在在春天可可選用粉粉紅色或或綠色為為基調(diào)，營(yíng)造一一種欣欣欣向榮的的氣氛；夏天可可選用藍(lán)藍(lán)色或青青色，突突出一派派清爽的的感覺(jué)；秋天可可選用淺淺橙色或或咖啡色色，以體體現(xiàn)成熟熟豐收的的季節(jié)感感；冬天天宜選用用紅色或或金色，給以溫溫暖、溫溫馨的購(gòu)購(gòu)物空間間。3、通過(guò)過(guò)產(chǎn)品價(jià)價(jià)格、質(zhì)質(zhì)量、服服務(wù)、促促銷(xiāo)策略略等形式式表現(xiàn)；（六）、檔次定定位項(xiàng)目所面面對(duì)的消消費(fèi)與經(jīng)經(jīng)營(yíng)品牌牌的檔次次，這是是屾所服服務(wù)的消消費(fèi)者決決定的。一般來(lái)來(lái)說(shuō)可分分為高級(jí)級(jí)、中高高級(jí)、中中檔、大大眾化等等幾種檔檔次其中品牌牌店的組組合差異異性對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)營(yíng)中的消消費(fèi)人群群、消費(fèi)費(fèi)檔次、建筑鳳鳳格和經(jīng)經(jīng)營(yíng)鳳格格影響很很大

59、。（七）、價(jià)格定定位項(xiàng)目在市市場(chǎng)上銷(xiāo)銷(xiāo)售和租租賃的價(jià)價(jià)格，其其中，對(duì)對(duì)于不同同的地域域、不同同的樓層層、不同同的經(jīng)營(yíng)營(yíng)者其價(jià)價(jià)格都有有所區(qū)別別。價(jià)格定位位需要依依靠科學(xué)學(xué)的經(jīng)濟(jì)濟(jì)分析，基于商商業(yè)操作作的實(shí)戰(zhàn)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)與與科學(xué)專(zhuān)專(zhuān)業(yè)的經(jīng)經(jīng)濟(jì)分析析， FFIP“宏策劃劃”確定了了商場(chǎng)最最佳定價(jià)價(jià)的三大大法則。法則一：縱向定定價(jià)波動(dòng)動(dòng)大1、商場(chǎng)場(chǎng)負(fù)一層層與一層層的租金金相差223倍倍。到商商場(chǎng)地下下一層消消費(fèi)暫時(shí)時(shí)還不是是我國(guó)消消費(fèi)者的的消費(fèi)習(xí)習(xí)慣主流流，按市市場(chǎng)規(guī)律律，一般般情況下下，負(fù)一一層租售售金額與與一層相相差23倍，如廣州州熱銷(xiāo)項(xiàng)項(xiàng)目藍(lán)色色快線的的負(fù)一層層A1鋪鋪售價(jià)為為457729元元/平方

60、方米，同同樣區(qū)位位的一層層為1002566元/平平方米。2、一層層、二層層價(jià)格相相差25倍一樓的商商鋪往往往好租，租金也也高，一一樓的人人流量是是其它樓樓層所不不能比的的，而且且，人們們的消費(fèi)費(fèi)觀念一一直都是是以方便便為主，一樓可可以最大大限度地地滿(mǎn)足他他們。3、二、三樓的的租金要要相差11,5倍倍左右按照商場(chǎng)場(chǎng)的功能能分區(qū)可可知，一一般商場(chǎng)場(chǎng)的二、三樓都都存在互互補(bǔ)作用用，以有有利消費(fèi)費(fèi)者在商商場(chǎng)里循循環(huán)消費(fèi)費(fèi)；而且且從人們們的逛街街行為分分析得到到，商場(chǎng)場(chǎng)二、三三樓的人人流相差差并不多多大，所所以租金金的定位位就可以以以一樓樓的租金金作為標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)而對(duì)對(duì)二、三三樓進(jìn)行行制定；法則二：樓層越越高