大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目頂級策劃模式93901860

1、大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目頂級策劃模式FIP宏策劃模式5F商業(yè)業(yè)項(xiàng)目前前期策劃劃商業(yè)項(xiàng)目目前期策策劃一、市場場調(diào)研分分析1、宏觀觀市場分分析2、區(qū)域域市場分分析3、客戶戶分析4、消費(fèi)者者分析5、競爭爭對手分分析6、SWWOT分分析7、未來商商業(yè)預(yù)測測分析二、定位位分析1、戰(zhàn)略略性總體體定位2、商業(yè)業(yè)定位三、規(guī)劃劃設(shè)計(jì)建建議1、市場場依據(jù)2、規(guī)劃劃設(shè)計(jì)理理念33、市場場總體形形象4、規(guī)劃劃概念設(shè)設(shè)計(jì)5、環(huán)境境景觀概概念設(shè)計(jì)計(jì)66、建筑筑產(chǎn)品概概念設(shè)計(jì)計(jì)四、業(yè)態(tài)態(tài)組合規(guī)規(guī)劃五、經(jīng)濟(jì)濟(jì)分析1、指標(biāo)標(biāo)預(yù)算22、分析析評估FIP宏宏策劃第第一步商業(yè)項(xiàng)目目市場研研究分析析一、宏觀觀市場分分析1、行業(yè)業(yè)環(huán)境2、城市規(guī)

2、規(guī)劃3、政策策法規(guī)4、宏觀環(huán)環(huán)境二、區(qū)域域市場分分析1、本市市商業(yè)環(huán)環(huán)境2、區(qū)域商商業(yè)環(huán)境境3、商圈圈分析（城市發(fā)發(fā)展?fàn)顩r況、商業(yè)業(yè)環(huán)境、商業(yè)格格局、商商圈范圍圍）三、客戶戶分析1、經(jīng)營營范圍分分析22、投資資動向分分析33、經(jīng)營營狀況分分析44、客戶戶需求分分析四、消費(fèi)費(fèi)者分析析1、消費(fèi)費(fèi)結(jié)構(gòu)研研究2、消費(fèi)費(fèi)水平研研究五、競爭爭對手分分析1、競爭爭對手情情況22、競爭爭項(xiàng)目情情況六、未來來商業(yè)預(yù)預(yù)測分析析略七、SWWOT分分析熱，像火火一般的的熱。中中國房地地產(chǎn)在經(jīng)經(jīng)歷市場場洗牌的的陣痛后后，投資資者紛紛紛撤換贏贏利軌道道，從住住宅的直直銷模式式快速轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向商業(yè)業(yè)地產(chǎn)的的“傳銷”經(jīng)營，并在極極

3、短的時(shí)時(shí)間內(nèi)實(shí)實(shí)現(xiàn)商業(yè)業(yè)地產(chǎn)在在中國房房地產(chǎn)界界的跨越越，從商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的萌芽芽期直接接制造了了商業(yè)地地產(chǎn)的發(fā)發(fā)高潮期期，我們們不禁驚驚訝，中中國商業(yè)業(yè)地產(chǎn)大大盤時(shí)代代已經(jīng)來來臨。然而，相相對于住住宅，商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的操作作絕對不不是簡單單的直銷銷，它對對投資商商的要求求更在于于資金、人才及及經(jīng)驗(yàn)。需要發(fā)發(fā)展商具具有高度度的商業(yè)業(yè)第三性性，重視視專業(yè)技技能和科科學(xué)的態(tài)態(tài)度，及及對待投投資招商商的謹(jǐn)慎慎。此外，專專業(yè)化公公司在商商業(yè)設(shè)施施的開如如，比住住宅開發(fā)發(fā)過程中中具有更更重析作作用。大大型綜合合商業(yè)中中產(chǎn)評估估、資源源整合、主力店店招商以以及介入入最后管管理實(shí)施施，對于于商業(yè)地地產(chǎn)的成成功開

4、發(fā)發(fā)至關(guān)重重要，這這些系統(tǒng)統(tǒng)性的工工作必須須請專業(yè)業(yè)公司協(xié)協(xié)助完成成。FIP就就是這樣樣一支在在商業(yè)地地產(chǎn)有著著極其專專業(yè)研究究及豐富富實(shí)操經(jīng)經(jīng)驗(yàn)的操操作團(tuán)隊(duì)隊(duì)，為發(fā)發(fā)展商提提供國際際先進(jìn)的的商業(yè)服服務(wù)。一、市場場調(diào)研分分析影響商業(yè)業(yè)項(xiàng)目成成功的因因素很多多，如市市民的收收入水平平、消費(fèi)費(fèi)水平與與消費(fèi)結(jié)結(jié)構(gòu)、商商圈半徑徑、新舊舊商業(yè)格格局、商商業(yè)貿(mào)易易的繁榮榮程度及及其影響響力、商商場物業(yè)業(yè)所處區(qū)區(qū)域（或或商業(yè)圈圈）的商商業(yè)環(huán)境境，競爭爭對手的的實(shí)力與與策略等等。因此此，在操操作商業(yè)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目時(shí)，商業(yè)市市場研究究成了商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目成成敗的橋橋頭堡工作任務(wù)務(wù)：通過對項(xiàng)項(xiàng)目環(huán)境境的綜合合考察和

5、和市場調(diào)調(diào)研分析析，以項(xiàng)項(xiàng)目為核核心，針針對當(dāng)前前的經(jīng)濟(jì)濟(jì)環(huán)境、本市商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)市場的的供求狀狀況、項(xiàng)項(xiàng)目所在在區(qū)域同同類商業(yè)業(yè)物業(yè)的的現(xiàn)狀、經(jīng)營商商家的承承租行為為進(jìn)行調(diào)調(diào)研分析析；再結(jié)結(jié)合項(xiàng)目目進(jìn)行SSWOTT分析，以上述述調(diào)查資資料基礎(chǔ)礎(chǔ)，對項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)行行準(zhǔn)確的的市場定定位，和和項(xiàng)目價(jià)價(jià)值發(fā)現(xiàn)現(xiàn)分析，捕捉贏贏利的機(jī)機(jī)會。并并把開發(fā)發(fā)理念，轉(zhuǎn)化成成項(xiàng)目持持續(xù)品牌牌戰(zhàn)略，指導(dǎo)項(xiàng)項(xiàng)目的總總體規(guī)劃劃設(shè)計(jì)，對項(xiàng)目目進(jìn)行定定價(jià)模擬擬和投入入產(chǎn)出分分析，并并就規(guī)避避鳳險(xiǎn)進(jìn)進(jìn)行策略略提示，同時(shí)對對項(xiàng)目開開發(fā)節(jié)奏奏提出鹽鹽業(yè)意見見，使項(xiàng)項(xiàng)目投資資邁出成成功的第第一步。主要內(nèi)容容：1、項(xiàng)目目定向市市場調(diào)查查研

6、究工工作2、項(xiàng)目目整體開開發(fā)戰(zhàn)略略的制定定工作3、項(xiàng)目目產(chǎn)品開開發(fā)總體體策略報(bào)報(bào)告工作目的的：1、深度度把握項(xiàng)項(xiàng)目所在在區(qū)域的的環(huán)球產(chǎn)產(chǎn)，洞悉悉項(xiàng)目商商業(yè)機(jī)會會；2、以未未來界定定現(xiàn)在的的宏策劃劃模式，賦予項(xiàng)項(xiàng)目獨(dú)一一無二、個(gè)性化化的主題題概念，與同區(qū)區(qū)域內(nèi)其其他項(xiàng)目目形成賣賣點(diǎn)落差差，提煉煉項(xiàng)目的的核心吸吸引力；3、細(xì)化化項(xiàng)目的的市場定定位，塑塑造項(xiàng)目目的真正正差異化化，塑造造項(xiàng)目耀耀眼的特特色性質(zhì)質(zhì)4、通過過專業(yè)運(yùn)運(yùn)作及戰(zhàn)戰(zhàn)略聯(lián)盟盟商家的的實(shí)際需需求，界界定項(xiàng)目目的戰(zhàn)略略定位，領(lǐng)跑同同行業(yè)內(nèi)內(nèi)商業(yè)市市場，成成為同區(qū)區(qū)域商圈圈的新商商業(yè)革命命引擎。工作內(nèi)容容：工作一：市場調(diào)調(diào)研報(bào)告告通過對本

7、本市商業(yè)業(yè)物業(yè)市市場總體體的供求求情況和和項(xiàng)目的的區(qū)域性性供求情情況的調(diào)調(diào)查及對對特定目目標(biāo)群體體的調(diào)查查，了解解目標(biāo)商商家的分分布及消消費(fèi)心理理、消費(fèi)費(fèi)特征，整合地地分析、判斷本本市商用用物業(yè)市市場未來來355年內(nèi)的的趨勢走走向，從從而為項(xiàng)項(xiàng)目的市市場定位位、開發(fā)發(fā)策略及及項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃等提提供依據(jù)據(jù)和指導(dǎo)導(dǎo)性意見見。工作二：項(xiàng)目整整體開發(fā)發(fā)戰(zhàn)略的的規(guī)劃制制定項(xiàng)目整體體開發(fā)報(bào)報(bào)告是在在縝密的的市場調(diào)調(diào)查和分分析研究究的前提提下，展展開戰(zhàn)略略的基礎(chǔ)礎(chǔ)思考及及深度思思考，具具體對發(fā)發(fā)戰(zhàn)略思思想、產(chǎn)產(chǎn)品整體體開發(fā)步步驟等方方面進(jìn)行行綜合性性的研究究，并就就上述主主要內(nèi)容容做出初初步判斷斷，確立立未來項(xiàng)

8、項(xiàng)目開發(fā)發(fā)特點(diǎn)與與進(jìn)程的的行動計(jì)計(jì)劃以在在未來的的地塊開開發(fā)、招招商、經(jīng)經(jīng)營中有有計(jì)劃地地執(zhí)行。從而為為項(xiàng)目的的開發(fā)制制定一套套整體發(fā)發(fā)決策和和計(jì)劃方方案：1、項(xiàng)目目整體開開發(fā)目標(biāo)標(biāo)2、項(xiàng)目目整體開開發(fā)戰(zhàn)略略3、項(xiàng)目目開發(fā)節(jié)節(jié)奏的控控制：分分階段開開發(fā)戰(zhàn)略略4、項(xiàng)目目目標(biāo)商商家總體體分析5、項(xiàng)目目總體戰(zhàn)戰(zhàn)略定位位分析6、項(xiàng)目目整體競競爭策略略考慮7、項(xiàng)目目核心競競爭優(yōu)勢勢的構(gòu)筑筑8、項(xiàng)目目年度發(fā)發(fā)展策略略【調(diào)研分分析策略略】（一）FFIP“宏策劃劃”市場調(diào)調(diào)研策略略研究1、市場場調(diào)研步步驟第一步：界定問問題第二二步：尋尋求解決決問題的的方法第三步：制定調(diào)調(diào)研方案案第四四步：進(jìn)進(jìn)入現(xiàn)場場或收集集

9、數(shù)據(jù)第五步：整理和和分析數(shù)數(shù)據(jù)第六六步：準(zhǔn)準(zhǔn)備及呈呈送調(diào)研研報(bào)告2、市場場調(diào)研分分類研究究市場調(diào)研研按以識識別問題題為目的的和以解解決問題題為目的的兩個(gè)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)分類類；以識別別問題為為目的的的調(diào)研有有助于確確認(rèn)潛在在的可能能發(fā)生的的問題；市場潛潛力攀升、下降；市場分分額擴(kuò)大、縮小；企業(yè)形形象市場特特征招商與與銷售市場趨趨勢短期與與長期預(yù)預(yù)測以解決決問題為為目的的的調(diào)研步步驟市場細(xì)細(xì)分的依依據(jù)確定細(xì)細(xì)分的依依據(jù)確定各各種細(xì)分分的市場場潛力選擇目目標(biāo)市場場3、市場場調(diào)研各各類各類類調(diào)研種類類所需資料料研究范范圍商圈研究究對項(xiàng)目所所在的商商圈作出出基礎(chǔ)研研究，另另找出商商圈的輻輻射范圍圍，業(yè)態(tài)態(tài)情況、

10、營業(yè)品品種、商商業(yè)租金金水平、人流狀狀況、與與交通狀狀況及其其購買力力消費(fèi)者研研究對消費(fèi)群群結(jié)構(gòu)、消費(fèi)力力分析、消費(fèi)習(xí)習(xí)慣、收收入、偏偏好等作作調(diào)研投資客戶戶研究對投資客客戶投資資的商鋪鋪，作基基本調(diào)研研，如營營業(yè)時(shí)間間、業(yè)績績、鋪面面狀況等等4、確定定市場調(diào)調(diào)研的方方法市場調(diào)研研的準(zhǔn)確確與否，很大程程度取決決于所采采用的市市場調(diào)研研方法。一般情情況下，商業(yè)地地產(chǎn)的市市場調(diào)研研可采用用以下四四種方式式：直接調(diào)調(diào)查直接與政政府人士士、房地地產(chǎn)代理理商、發(fā)發(fā)展商、金融部部門、行行業(yè)協(xié)會會、社會會有關(guān)機(jī)機(jī)構(gòu)以及及市場中中的活躍躍人士廣廣泛交流流接觸，詢問、請教，以較快快的速度度獲利所所需的市市場信息

11、息。通過過這種方方法取得得的信息息往往比比較可信信。間接調(diào)調(diào)查通過報(bào)紙紙、刊報(bào)報(bào)及其他他媒體收收集有關(guān)關(guān)房地產(chǎn)產(chǎn)信息、發(fā)展動動態(tài)、市市場分析析等材料料，當(dāng)然然對這些些材料要要對比分分析，去去偽存真真。直接征征詢這一方法法的難度度相對較較大，但但獲得的的信息具具有較強(qiáng)強(qiáng)的參照照性，對對項(xiàng)目的的定位和和營銷的的制定很很有意義義。使用用這種方方法，首首先要把把咨詢了了解的問問題編制制問卷、填寫。咨詢調(diào)調(diào)查要注注意對象象的選擇擇，要合合理選擇擇各階層層不同年年齡、文文化、收收入層次次的被訪訪人員，使調(diào)查查具有代代表性。這種方方法也可可以街頭頭隨機(jī)訪訪詢或在在展銷會會上作問問卷調(diào)查查?，F(xiàn)場“踩點(diǎn)”調(diào)查調(diào)

12、查人員員以買樓樓者身份份直接進(jìn)進(jìn)入銷售售現(xiàn)場，通過索索取樓盤盤資料，聽售樓樓員介紹紹，實(shí)地地調(diào)查觀觀察，從從而獲得得資料。不過要要注意樓樓盤資料料和售樓樓員介紹紹是否有有夸大和和不全面面之處，不要為為其表象象所迷惑惑。盡可可能通過過參觀樓樓盤、施施工現(xiàn)場場及其他他途徑從從側(cè)面，內(nèi)部人人員和一一些已購購房人士士作深入入的調(diào)查查，增大大調(diào)查結(jié)結(jié)果的可可靠程度度。【調(diào)研分分析執(zhí)行行】一、商業(yè)業(yè)項(xiàng)目宏宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)環(huán)境分分析1、人口口因素分分析2、經(jīng)濟(jì)水水平、全全國GDDP狀況況分析33、政策策法規(guī)4、市政政規(guī)劃和和建設(shè)5、社會環(huán)環(huán)境及文文化分析析66、交通通狀況二、商業(yè)業(yè)項(xiàng)目區(qū)區(qū)域市場場總體分分析通過對

13、項(xiàng)項(xiàng)目環(huán)境境的綜合合考察和和市場調(diào)調(diào)研分析析，以項(xiàng)項(xiàng)目為核核心，針針對項(xiàng)目目區(qū)域內(nèi)內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)環(huán)境、商商業(yè)環(huán)境境、區(qū)域域同類商商業(yè)項(xiàng)目目的現(xiàn)狀狀、經(jīng)營營商家的的承租行行為進(jìn)行行調(diào)研分分析。FIP宏宏策劃的的區(qū)域調(diào)調(diào)研包括括本市的的商業(yè)環(huán)環(huán)境分析析、本區(qū)區(qū)域商業(yè)業(yè)環(huán)境分分析和本本街區(qū)商商業(yè)環(huán)境境分析即即商圈分分析三大大板塊。1、項(xiàng)目目所在城城市商業(yè)業(yè)環(huán)境分分析包括本市市國民生生產(chǎn)總值值、GDDP狀況況、生活活水平、購買力力、經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展速速度、人人口及人人口增長長率等對對區(qū)域商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)市場發(fā)發(fā)展的影影響分析析以及本本市商業(yè)業(yè)發(fā)展情情況、發(fā)發(fā)展模式式、商業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)分分布、商商業(yè)消費(fèi)費(fèi)特征等等的分析析。2

14、、項(xiàng)目目所在區(qū)區(qū)域商業(yè)業(yè)環(huán)境分分析區(qū)域商商業(yè)現(xiàn)狀狀調(diào)查分分析針對本區(qū)區(qū)域即項(xiàng)項(xiàng)目所在在區(qū)域的的商業(yè)整整體規(guī)劃劃、商業(yè)業(yè)布局、商業(yè)功功能及業(yè)業(yè)態(tài)分布布、商業(yè)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的的格局、商圈分分布、商商業(yè)形態(tài)態(tài)、未來來規(guī)劃、主要商商業(yè)項(xiàng)目目規(guī)模及及業(yè)態(tài)狀狀況等進(jìn)進(jìn)行調(diào)研研與分析析。區(qū)域整整體商業(yè)業(yè)市場態(tài)態(tài)勢分析析供求走勢勢、價(jià)格格走勢、租金走走勢、鋪鋪位分割割走勢、業(yè)態(tài)功功能走勢勢、交付付標(biāo)準(zhǔn)等等分析區(qū)域內(nèi)內(nèi)行業(yè)情情況分析析區(qū)域內(nèi)內(nèi)商戶調(diào)調(diào)研分析析各種類型型商家的的特點(diǎn)、選址要要求、不不同商業(yè)業(yè)種類的的承租能能力及對對承租面面積的要要求、不不同商家家對商場場配套的的要求。區(qū)域內(nèi)內(nèi)終端客客戶分析析消費(fèi)水平平、消

15、費(fèi)費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)結(jié)結(jié)構(gòu)研究究區(qū)域競競爭項(xiàng)目目調(diào)查競爭樓盤盤開發(fā)地地塊狀況況研究、主題概概念、功功能區(qū)劃劃、業(yè)態(tài)態(tài)組合、工程進(jìn)進(jìn)度、配配套、現(xiàn)現(xiàn)場包裝裝、媒體體選擇、廣告效效率、售售價(jià)、租租金、招招商率、商戶組組合、經(jīng)經(jīng)營狀況況、物管管等分析析。未來335年年城市發(fā)發(fā)展方向向及項(xiàng)目目區(qū)域地地位預(yù)測測3、項(xiàng)目目所在商商圈及競競爭商圈圈分析商圈也稱稱購買圈圈、商勢勢圈，是是指零售售店以其其所在點(diǎn)點(diǎn)為中心心，沿著著一定的的方向和和距離擴(kuò)擴(kuò)展，吸吸引顧客客的輻射射范圍，簡單地地說，也也就是來來店顧客客所居住住的地理理范圍。理論上上是由當(dāng)當(dāng)?shù)厝丝诳谝?guī)模、人均可可支配收收入、出出行成本本、商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)所所決定。

16、信念啟的的銷售活活動范圍圍通常都都有一定定的地理理界限，即有相相對穩(wěn)定定的商圈圈。不同同的店由由于所在在地區(qū)、經(jīng)營規(guī)規(guī)模、經(jīng)經(jīng)營方式式、經(jīng)營營品種、經(jīng)營條條件的不不同，使使得商圈圈規(guī)模、商圈形形態(tài)存在在很大差差別。零零售店由由于所處處地區(qū)、經(jīng)營規(guī)規(guī)模、經(jīng)經(jīng)營商品品品種不不同，商商圈的范范圍、形形態(tài)以及及商圈內(nèi)內(nèi)顧客分分布密度度存在著著一定的的差異，這說是是“商圈效效應(yīng)”商圈分分類商圈一般般有兩種種分類方方法，一一是以顧顧客密集集度來界界定，二二是以顧顧客到店店的時(shí)間間來界定定。第一種分分類：此類商圈圈由核心心商業(yè)圈圈、次級級商業(yè)圈圈和邊緣緣商業(yè)圈圈構(gòu)成。、核心心商圈核心商圈圈是最接接近零售售店

17、的區(qū)區(qū)域，顧顧客密度度最大的的區(qū)域，是主要要商圈。核心商商圈的顧顧客占555%700%、次級級商圈次級商圈圈是仩于于鄰近商商圈以外外的區(qū)域域，顧客客密度較較小。次次級商圈圈顧客占占15%225%、邊緣緣商圈邊緣商圈圈是位于于外圍商商圈以外外的區(qū)域域，顧客客最少密密度亦最最小，除除核心商商圈和次次級商圈圈之外，其余為為邊緣商商圈的顧顧客。居民區(qū)方方便店幾幾乎沒有有邊緣商商圈的顧顧客。而而位于商商業(yè)中心心的零售售店，核核心商圈圈的顧客客密度較較小，并并不是商商圈的主主要組成成部分，次級商商圈和邊邊緣商圈圈的顧客客密度大大。大型型零售店店，邊緣緣商圈的的顧客往往往最多多。第二種分分類：此種商圈圈按照

18、顧顧客來店店所需的的時(shí)間來來計(jì)算區(qū)區(qū)分。按按照這種種方式，商圈可可以分為為徒步圈圈、騎車車圈、乘乘車圈和和開車圈圈。徒步圈走走路可忍忍受的范范圍或距距離。一一般來說說，單程程以100分種為為限，距距離在5500米米以內(nèi)，我們稱稱之為第第一商圈圈；騎車車商圈是是指騎自自行車所所能及的的范圍或或距離，一般來來說單程程以155分鐘為為限，距距離在220000米以內(nèi)內(nèi)，我們們稱之為為第二商商圈；乘乘車圈是是指公共共汽車所所能及的的范圍或或距離，乘車110分種種左右，距離在在50000料以以內(nèi)，我我們稱之之為第三三商圈；開車圈圈是指開開車經(jīng)過過普通公公路、高高速公路路來此消消費(fèi)的顧顧客群（一般是是回頭客

19、客或慕名名而是為為的顧客客），我我們稱之之為第四四商圈。對于商圈圈集中、輻射半半徑小的的商圈，一般規(guī)規(guī)模小，潛力受受到限制制，顧客客購物頻頻率高；而輻射射半徑過過大的商商圈，一一般要得得到市場場對客戶戶的吸引引力難度度較大。FIP認(rèn)認(rèn)為，隨隨著交通通的發(fā)展展與人們們出行方方式的改改變，商商圈分類類應(yīng)該有有新的計(jì)計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。其輻輻射范圍圍已從過過去的絕絕對地理理距離變變?yōu)闀r(shí)間間距離，即商圈圈開始步步入以交交通時(shí)間間來計(jì)量量商圈輻輻射范圍圍的時(shí)代代。商圈分分析步驟驟第一步：確定資資料來源源，包括括銷售記記錄分析析、郵政政編碼分分析、調(diào)調(diào)查等。第二步：確定調(diào)調(diào)查的內(nèi)內(nèi)容，包包括平均均購買數(shù)數(shù)量、顧顧

20、客集中中程度等等。第三步：對商業(yè)業(yè)圈的三三個(gè)組成成部分進(jìn)進(jìn)行確定定。第四步：確定商商圈內(nèi)居居民人口口特征的的資料來來源。第五步：研究商商圈內(nèi)居居民的消消費(fèi)特征征。第六步：分析競競爭對手手與市場場其他情情況。第七步：根據(jù)上上述分析析，確定定是否在在該商圈圈內(nèi)營業(yè)業(yè)最后要確確定項(xiàng)目目的區(qū)域域和具體體地點(diǎn)商圈分分析的內(nèi)內(nèi)容、城市市發(fā)展?fàn)顮顩r：包包括GDDP指數(shù)數(shù)，人口口分布，產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)等等等。、項(xiàng)目目所在區(qū)區(qū)域商貿(mào)貿(mào)狀況：包括商商品交易易狀況、恩格爾爾系數(shù)、居民收收入及消消費(fèi)構(gòu)成成等、人流流研究：人流包包括垂直直人流及及水平人人流，研研究范圍圍包括：人流量量，停留留時(shí)間，每次消消費(fèi)金額額、對不不同類

21、別別的需求求（吃、喝、玩玩、樂）等。如如北京市市場每次次單店購購物達(dá)1100萬萬元，而而在廣州州只有110萬元元，不同同城市每每次消費(fèi)費(fèi)金額相相差懸殊殊。、商圈圈輻射范范圍：包包括一級級商圈、次級商商圈幅射射范圍，商圈內(nèi)內(nèi)的其它它競爭項(xiàng)項(xiàng)目等新設(shè)商業(yè)業(yè)項(xiàng)目確確定商圈圈主要根根據(jù)當(dāng)?shù)氐厥袌龅牡匿N售潛潛力分析析，可以以獲利的的包括城城市規(guī)劃劃、人口口分布、住宅小小區(qū)建設(shè)設(shè)、公路路建設(shè)、公共交交通等方方面的資資料，預(yù)預(yù)測本項(xiàng)項(xiàng)目將來來可以分分享的市市場份額額，從而而確定商商圈規(guī)模模的大小小。商圈容容量測算算在一定經(jīng)經(jīng)濟(jì)區(qū)域域內(nèi)，以以商場或或商業(yè)區(qū)區(qū)為中心心，向周周圍擴(kuò)展展形成輻輻射力理理，對顧顧客吸

22、引引所形成成的一定定范圍或或區(qū)域的的最大容容量。測量商圈圈飽和度度，使用用比較廣廣泛的是是飽和度度指數(shù)，其公式式為：IRS（CRE）RF其中，IIRS為為飽和度度指數(shù)，C為顧顧客總數(shù)數(shù)，REE為每一一位顧客客的平均均購買額額，RFF為商圈圈內(nèi)商場場的營業(yè)業(yè)面積。假設(shè)某年年某商圈圈的商場場每平方方米平均均營業(yè)額額109996元元，顧客客為3550萬人人，全年年人平均均購買550000元，現(xiàn)現(xiàn)有商業(yè)業(yè)物業(yè)為為1100萬平方方米，那那么該商商圈的飽飽和指數(shù)數(shù)：（350050000）11001559099元/平平方米那么，該該商圈每每平方米米的營業(yè)業(yè)額與正正常水平平相差近近50000元，說明該該商圈的

23、的商業(yè)物物業(yè)已經(jīng)經(jīng)飽和了了。三、目標(biāo)標(biāo)客戶的的研究分分析1、目標(biāo)標(biāo)客戶經(jīng)經(jīng)營范圍圍分析找出研究究范圍包包括百貨貨店、大大連鎖店店或快餐餐集團(tuán)的的個(gè)別需需要。2、目標(biāo)標(biāo)客戶投投資動向向分析包括投資資類型、租金范范圍及交交納方式式等。3、目標(biāo)標(biāo)客戶對對商業(yè)的的需求分分析包括對各各種類型型商家的的特點(diǎn)的的分析；對各種種類型商商家的選選址要求求的分析析；各種種不同商商業(yè)種類類的承租租能力及及對承租租面積的的要求；各種不不同商家家對商場場配套要要求等的的分析。4、目標(biāo)標(biāo)客戶商商圈內(nèi)經(jīng)經(jīng)營狀況況分析包括經(jīng)營營時(shí)間、營業(yè)時(shí)時(shí)間、經(jīng)經(jīng)營業(yè)績績等；5、目標(biāo)標(biāo)客戶抗抗經(jīng)營鳳鳳險(xiǎn)能力力分析6、目標(biāo)標(biāo)客戶品品牌分級級

24、研究四、消費(fèi)費(fèi)者總體體研究分分析1、消費(fèi)費(fèi)水平調(diào)調(diào)研消費(fèi)習(xí)習(xí)慣：考考慮南北北地域的的差異性性，不同同宗教，不同民民族，不不同年齡齡、性別別等；逛商場場頻度：是影響響商場人人流的關(guān)關(guān)鍵；偏愛商商場：包包括尋找找出消費(fèi)費(fèi)者偏愛愛程度高高的商場場吸引點(diǎn)點(diǎn)，及其其原因；對項(xiàng)目目商圈評評價(jià)：包包括區(qū)域域商品價(jià)價(jià)格、對對商場滿滿意度等等；2、消費(fèi)費(fèi)結(jié)構(gòu)調(diào)調(diào)研消費(fèi)水平平的提升升必然導(dǎo)導(dǎo)致消費(fèi)費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)發(fā)生變化化，隨著著經(jīng)濟(jì)的的發(fā)展，人們的的消費(fèi)水水平必定定呈動態(tài)態(tài)模式增增長，這這就法影影響消費(fèi)費(fèi)結(jié)構(gòu)的的變化。如何在在第一時(shí)時(shí)間有效效捕捉未未來商業(yè)業(yè)地產(chǎn)消消費(fèi)者消消費(fèi)結(jié)構(gòu)構(gòu)的變化化是消費(fèi)費(fèi)結(jié)構(gòu)調(diào)調(diào)研的重重中之重

25、重。FIIP以“未來界界定現(xiàn)在在”的“宏策劃劃”模式站站在未來來市場的的專業(yè)高高度，為為開發(fā)商商提供未未來中國國355年市場場消費(fèi)結(jié)結(jié)構(gòu)的走走向與現(xiàn)現(xiàn)在消費(fèi)費(fèi)結(jié)構(gòu)的的特點(diǎn)，以前瞻瞻性眼光光為項(xiàng)目目作好消消費(fèi)結(jié)構(gòu)構(gòu)的調(diào)研研與分析析。3、本商商圈消費(fèi)費(fèi)群結(jié)構(gòu)構(gòu)本商圈圈消費(fèi)群群結(jié)構(gòu)分分析本區(qū)域域消費(fèi)群群結(jié)構(gòu)分分析基本人口口狀況人流量量分析人流流量分布布及結(jié)構(gòu)構(gòu)日均均人流量量、平時(shí)時(shí)人流量量、節(jié)假假日人流流量消費(fèi)群群結(jié)構(gòu)分分析抽樣樣數(shù)據(jù)整整理抽樣取取數(shù)方法法4、消費(fèi)費(fèi)力分析析A、本商商圈消費(fèi)費(fèi)力分析析項(xiàng)目市場低收入戶戶中等偏下下收入中等收入入戶中等偏上上戶高收入本組最低低人均年年收入（元）本組最高高人

26、均年年收入（元）根據(jù)本商商圈常住住人口的的結(jié)構(gòu)特特色和基基本收入入情況，來確定定該商圈圈的參考考收入數(shù)數(shù)據(jù)；B、本地地域消費(fèi)費(fèi)群和消消費(fèi)行為為特點(diǎn)分分析（見見下表）高級消費(fèi)費(fèi)群中高級消消費(fèi)群中高級灰灰領(lǐng)消費(fèi)費(fèi)群中低檔消消費(fèi)群其他消費(fèi)費(fèi)群家庭人均均收入5萬元以以上45萬萬元24萬萬元2萬元以以下占本區(qū)域域消費(fèi)群群的百分分比消費(fèi)行為為特點(diǎn)C、應(yīng)同同時(shí)考慮慮的及影影響本地地消費(fèi)群群行為的的重要變變量年齡性別收入水水平文化水水平接受時(shí)時(shí)尚信息息程度家庭的的滿巢信信息程度度D、區(qū)域域（商圈圈）消費(fèi)費(fèi)力分析析E、區(qū)域域消費(fèi)力力分析及及結(jié)論五、競爭爭商圈研研究分析析1、競爭爭商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目現(xiàn)狀狀調(diào)研分分析包括面

27、積積、特色色、經(jīng)營營范圍、業(yè)態(tài)、主要客客戶、幅幅射范圍圍、主題題概念、功能區(qū)區(qū)劃、業(yè)業(yè)態(tài)組合合、工程程進(jìn)度、配套、現(xiàn)場包包裝、媒媒體選擇擇、廣告告效率、售價(jià)、租金、招商率率、商戶戶組合、經(jīng)營狀狀況、物物管等分分析。2、競爭爭商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目總體體分析包括資金金實(shí)力、性質(zhì)、優(yōu)劣、劣勢等等的調(diào)研研；3、項(xiàng)目目所處區(qū)區(qū)域市場場價(jià)格鳳鳳險(xiǎn)分析析最低價(jià)價(jià)格分析析按邊際理理論，當(dāng)當(dāng)供應(yīng)過過大，價(jià)價(jià)格跌破破成本后后，即停停止供應(yīng)應(yīng)，直至至價(jià)格回回升；最低鳳鳳險(xiǎn)價(jià)格格選擇A、成本本價(jià)的張張力分析析（見下下表）成本定價(jià)價(jià)元/平方方米成本價(jià)折折算最低低租金元/平方方米/日日購買人均均支付額額元/人進(jìn)入商場場人均購購買比

28、例例商業(yè)人流流量與商商業(yè)面積積比人/平方方米/日日張力構(gòu)成成比實(shí)實(shí)際商業(yè)業(yè)人流量量與商業(yè)業(yè)面積比比/可維維持成本本租金最最低珍流流與商業(yè)業(yè)面積比比B、最低低慣性的的張力分分析最低租金金價(jià)格慣慣構(gòu)成成比日成本本租金價(jià)價(jià)30天天六、項(xiàng)目目的SWWOT分分析1、本項(xiàng)項(xiàng)目所在在地塊在在城市發(fā)發(fā)展中的的地位、現(xiàn)狀及及前景分分析2、本項(xiàng)項(xiàng)目所在在區(qū)域經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展?fàn)顩r3、本項(xiàng)項(xiàng)目所在在街區(qū)的的經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展?fàn)顩r況及商業(yè)業(yè)機(jī)會分分析4、地塊塊工、地地理位置置、地貌貌特點(diǎn)5、地塊塊基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施及交交通條件件6、地塊塊區(qū)域商商業(yè)開發(fā)發(fā)的特點(diǎn)點(diǎn)7、周邊邊生活及及商業(yè)配配套研究究8、項(xiàng)目目地塊的的優(yōu)勢分分析9、項(xiàng)目目地塊劣

29、劣勢分析析10、項(xiàng)項(xiàng)目地塊塊的鳳險(xiǎn)險(xiǎn)分析11、項(xiàng)項(xiàng)目地塊塊的機(jī)會會把握12、項(xiàng)項(xiàng)目SWWOT綜綜合分析析七、未來來355年商業(yè)業(yè)走勢預(yù)預(yù)測分析析FIP“未來界界定現(xiàn)在在”宏策劃劃模式的的核心理理念部分分。通過過對未來來355年整體體商業(yè)環(huán)環(huán)境及項(xiàng)項(xiàng)目所在在地商業(yè)業(yè)市場的的預(yù)測來來決定現(xiàn)現(xiàn)階段商商業(yè)項(xiàng)目目的策劃劃方向。提前向向開發(fā)商商、經(jīng)營營者、投投資者、消費(fèi)者者展示潛潛力巨大大的商業(yè)業(yè)模式?；诖耍現(xiàn)IPP將對未未來35年的的心地產(chǎn)產(chǎn)市場作作專業(yè)預(yù)預(yù)測，為為項(xiàng)目提提供更科科學(xué)可行行的市場場走向與與發(fā)展趨趨勢指導(dǎo)導(dǎo)，從而而打造項(xiàng)項(xiàng)目的核核心吸引引力及可可持續(xù)經(jīng)經(jīng)營的核核心競爭爭力。附商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目市

30、場場調(diào)查問問巻廣州某項(xiàng)項(xiàng)目商業(yè)業(yè)市場調(diào)調(diào)查問卷卷尊敬的先先生小姐姐：您好！我我是的訪訪問員?，F(xiàn)在我我司正在在進(jìn)行一一項(xiàng)市場場調(diào)查，很想聽聽聽您的的意見。耽誤您您一點(diǎn)時(shí)時(shí)間，問問您一些些問題，謝謝您您的合作作被訪者姓姓名：電話：居住地址址：訪問員姓姓名：訪問時(shí)間間：甄別問卷卷出示卡片片1S1、請請問您及及家人有有沒有在在這張卡卡片上所所列的公公司工作作？（單單選）市場調(diào)研研公司、廣告公公司1公關(guān)、社社情民意意調(diào)查機(jī)機(jī)構(gòu)、咨咨詢公司司2廣播、電電視、報(bào)報(bào)紙、雜雜志等各各種媒介介機(jī)構(gòu)3房地產(chǎn)發(fā)發(fā)、建設(shè)設(shè)單位4房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)銷或代代理單位位5以上均無無6S2、您您本人在在過去66個(gè)月中中，有沒沒有參加加任

31、何形形式的市市場研究究活動？AA、有B、沒沒有出示卡片片2S3、請請問您的的年齡是是：15歲以以下115182192232325426305313563640741458465095155055歲以以上X出示卡片片3S4、請請問您是是：（單單選）土生土長長的本地地人1不是本地地人，但但在本地地居住11年以上上2不是本地地人，在在本地居居住不到到1年3外地人來來旅游觀觀光4外地人來來出差5外地人來來探親6其他（請請記錄）7購物習(xí)慣慣與行為為出示卡片片401、請請問您知知道卡片片上所列列的這些些專業(yè)批批發(fā)市場場嗎？02、請請問您去去過卡片片上所列列的哪些些批發(fā)市市場購物物？01002順德樂從從家私

32、城城111虎門服裝裝城222廣州白馬馬服裝城城333廣州海印印電器城城444番禺電器器城555中山沙溪溪休閑服服裝城666其他（請請注明）777出示卡片片503、請請問您去去過廣州州以外的的其他地地方購物物嗎？去過深圳圳11去過廣東東省的其其他城市市22去過廣東東省外的的其他省省33去過香港港44去過澳門門55沒有去過過廣州以以外的其其他地方方66其他（請請注明）77出示卡片片604、靖靖問您在在什么情情況下會會去廣州州以外的的其他地地方購物物廣州沒有有賣的1買貴重的的物品會會選擇更更專業(yè)的的市場2廣州的種種類比較較少3結(jié)婚購物物時(shí)4買家私時(shí)時(shí)5買珠寶首首飾時(shí)6其他（請請注明）705、請請問您

33、在在廣州到到過哪些些地方逛逛街或購購物呢？06、請請問您認(rèn)認(rèn)為廣州州主要的的商業(yè)區(qū)區(qū)在哪里里？07、請請問哪一一個(gè)地方方是您最最常去逛逛街或購購物的呢呢？出示卡片片708、請請問您通通常和什什么人一一起去逛逛街購物物呢？配偶1子女2親戚3同事4同學(xué)5朋友6其他（請請注明）709、請請問您逛逛街購物物時(shí)通常常幾個(gè)人人一起？請記錄錄：人人010、請問您您每次逛逛街的購購物的花花費(fèi)一般般有多少少？請記錄錄：元出示卡片片8011、請問您您通常是是選擇哪哪種交通通工具到到購物地地點(diǎn)呢？出示卡片片9012、請問您您通常多多久逛街街購物一一次？一星期三三次或以以上11一星期112次次22兩星期一一次33一個(gè)

34、月一一次44三個(gè)月一一次55半年一次次66一年一次次77少于一年年一次88從來沒去去過購物物99其他（請請注明）00出示卡片片10013、去某個(gè)個(gè)商業(yè)區(qū)區(qū)逛街的的時(shí)候，以下的的因素對對您而言言，重要要程度如如何？這這里，55分代表表非常重重要，11分代表表一點(diǎn)也也不重要要，請用用卡片上上的尺度度去對這這些因素素評分。非常常重要一一點(diǎn)也不不重要貨物的選選擇、款款式、品品牌商業(yè)區(qū)的的格調(diào)商業(yè)區(qū)的的位置貨物的價(jià)價(jià)格有吃東西西的地方方有休息的的地方有娛樂的的地方出示卡片片11014、通常您您會選擇擇什么樣樣的商業(yè)業(yè)區(qū)逛街街購物？知名度高高貨物齊全全，包羅羅萬象貨物時(shí)尚尚，合潮潮流促銷活動動熱鬧貨物價(jià)格

35、格貴貨物價(jià)格格公平促銷優(yōu)惠惠多建筑漂亮亮吃東西方方便娛樂設(shè)施施豐富貨物價(jià)格格便宜購物環(huán)境境舒適貨物種類類適合我我高檔的適合普通通老百姓姓的店鋪規(guī)劃劃有條理理環(huán)境設(shè)施施較新配套設(shè)施施較新配套設(shè)施施齊備餐廳食品品質(zhì)量好好可以講價(jià)價(jià)的導(dǎo)游帶去去的其他（請請注明）出示卡片片12015、當(dāng)購買買以下物物品時(shí)中中，您最最可能在在哪一個(gè)個(gè)地方購購買？男士服裝裝、男鞋鞋女士服裝裝、女鞋鞋首飾、鐘鐘表兒童服裝裝、童鞋鞋書家居用品品家用電器器寢室、浴浴室用品品家具化妝品、化妝用用具電子、計(jì)計(jì)算機(jī)配配件、產(chǎn)產(chǎn)品食品出示卡片片13016、請問您您到逛街街購物地地點(diǎn)的時(shí)時(shí)候，一一般會做做卡片上上哪些活活動？購物、逛逛商

36、店吃飯吃點(diǎn)心、小食飲茶、咖咖啡、汽汽水、包包裝飲料料吃冰淇淋淋、吃甜甜點(diǎn)唱卡擔(dān)、看電影影打保齡球球、滾軸軸溜冰、打游戲戲機(jī)逛書店、看展覽覽、看比比賽其他（請請注明）出示卡片片14017、平均來來說，卡卡片上四四類活動動各占你你逛街時(shí)時(shí)間的百百分之幾幾？018、平均來來說，卡卡片上四四類活動動各占你你逛街花花費(fèi)的百百分之幾幾？時(shí)間花花費(fèi)購物吃喝娛樂文化合合計(jì)1000%合合計(jì)1000%出示卡片片15019、您最想想逛的是是什么區(qū)區(qū)域？女人街計(jì)算機(jī)城城家電世界界男士世界界游樂場食街音像屋書于電子產(chǎn)品品總匯精品屋其他（請請注明）出示卡片片16020、請問您您一般會會購買什什么檔次次的產(chǎn)品品？高檔中高檔

37、中低檔低檔不固定其他（請請注明）出示卡片片17021、請問您您在購買買東西時(shí)時(shí)會選擇擇呢？固定買一一個(gè)牌子子的產(chǎn)品品哪個(gè)牌子子有優(yōu)惠惠我就買買哪個(gè)牌牌子我比較相相信售貨貨員推薦薦的產(chǎn)品品我會買價(jià)價(jià)格比較較便宜的的哪個(gè)品牌牌廣告宣宣傳得多多我就買買哪個(gè)朋友、同同事、親親戚推薦薦的我就就買其他（請請注明）022、請問問您理想想中的購購物環(huán)境境上什么么樣的？消費(fèi)者生生活形態(tài)態(tài)現(xiàn)在我們們談?wù)勔灰恍┠狡綍r(shí)的生生活習(xí)慣慣和對生生活的一一些看法法出示卡片片18023、請問平平時(shí)的空空閑時(shí)間間您是怎怎樣度過過的？躺在家里里什么都都不做，看電視視或看雜雜志和鄰居、朋友喝喝茶談天天讀書或者者聽音樂樂做做手工工，

38、種花花或者養(yǎng)養(yǎng)魚在附近散散散步逛逛街、購物玩麻將、圍棋、象棋等等到酒吧、餐廳吃吃飯做各種運(yùn)運(yùn)動附近地方方的旅游游觀賞電影影、戲劇劇、音樂樂會等參加各種種培訓(xùn)班班學(xué)習(xí)做家務(wù)其他（請請注明）出示卡片片19024、請問在在過去的的半年里里，下面面這些地地方您去去得最多多什么地地方？網(wǎng)球、排排球等運(yùn)運(yùn)動場高爾夫球球場游泳池體育館、室內(nèi)運(yùn)運(yùn)動中心心保齡球館館餐廳公園商店、百百貨商場場其他（請請注明）出示卡片片20025、請問您您去得最最多的是是（讀出出0233答案）的頻率率平均是是多少？一星期三三次或以以上一星期112次次兩星期一一次一個(gè)朋一一次三個(gè)朋一一次半年一次次一年一次次少于一年年一次出示卡片片2

39、1026、請問下下面的哪哪些描述述和您目目前生活活比較符符合？（選擇答答案學(xué)無無超過三三個(gè)）00260027想要什么么都有，物質(zhì)生生活很豐豐富每天的生生活很精精彩，天天天有新新意物質(zhì)生活活很滿足足，但工工作壓力力大工作很緊緊張，生生活緊張張，身心心疲憊生活無規(guī)規(guī)律沒有什么么時(shí)間和和朋友在在一起一心從事事自己喜喜歡的工工作舒適溫暖暖的家庭庭生活自由自在在的愜意意生活什么都不不用做，什么都都有出示卡片片22028、對于下下面描述述現(xiàn)在與與將來的的句子，請問只要將來來生活好好，現(xiàn)在在辛苦一一點(diǎn)都不不怕將來的事事很遙遠(yuǎn)遠(yuǎn)，只要要現(xiàn)在很很舒服就就可以了了只要現(xiàn)在在辛勤的的工作，將來生生活才會會舒適即使很

40、辛辛勤的工工作，將將來也不不過如此此我會一直直很勤奮奮地工作作，不管管現(xiàn)在還還是將來來對于將來來我覺得得一定會會比現(xiàn)在在好其他（請請注明）背景資料料下面是一一些關(guān)于于您個(gè)人人的問題題，我們們只是作作為資料料分析使使用，希希望您不不要介意意B1、記記錄性別別：男女女出示卡片片23B2您的的婚姻狀狀況？單身已婚離婚婚喪喪偶分居出示卡片片24B3、請請問您的的受教育育程度小學(xué)或以以下初中高中、中中專大專本科碩士或以以下出示卡片片25B4、請請問您的的職業(yè)是是：國營企業(yè)業(yè)干部1職員2外資、合合資、港港澳合資資企業(yè)管理人員員3職員4事業(yè)性單單位干部5職員6私營企業(yè)業(yè)管理人員員7職員8黨政府機(jī)機(jī)關(guān)干部9職

41、員1自由職業(yè)業(yè)者2私營企業(yè)業(yè)主3無職業(yè)者者4離退休人人員5其他（請請注明）出示卡片片26B5、請請問您通通常上下下班的交交通工具具是：自行車摩托車出租汽車車私家小汽汽車公交車不使用交交通工具具其他（請請注明）出示卡片片27B6、請請問卡片片中哪個(gè)個(gè)最能代代表您的的個(gè)人月月收入？500以以下5007999元8009999元1000012249元元1250014499元元1500019999元元2000029999元元3000039999元元4000049999元元5000059999元元6000069999元元7000079999元元80000元以上上出示卡片片28B7、請請問卡片片中哪個(gè)個(gè)最能

42、代代表您家家庭每月月的總收收入？12000元以下下1500019999元元2000024499元元3000034499元元3500039999元元4000044499元元4500049999元元5000059999元元6000069999元元7000079999元元8000089999元元9000099999元元100000元以以上拒答B(yǎng)8請問問您家里里有多少少位家庭庭成員？我指的的是那些些一周至至少5天天住在這這里的家家庭成員員。請記錄：人宏策劃第第二步商業(yè)項(xiàng)目目戰(zhàn)略一、戰(zhàn)略略性總體體定位二、商業(yè)業(yè)定位業(yè)態(tài)定位位主主題定位位目目標(biāo)市場場定位功能能定位檔次定位位價(jià)價(jià)格定位位經(jīng)經(jīng)營方式式定位形象

43、象定位定位是商商業(yè)項(xiàng)目目及產(chǎn)品品成敗的的關(guān)鍵。產(chǎn)品市市場就媽媽像喜馬馬拉雅山山，底闊闊頂尖，價(jià)格因因素劃分分出等高高線，處處于不同同等高線線的產(chǎn)品品同植物物一樣，具有不不同的生生態(tài)環(huán)境境。雪蓮蓮必在冰冰原，蔓蔓草則必必喜溫好好陰，植植物只有有在合適適的生態(tài)態(tài)環(huán)境中中才能生生存茁壯壯。商業(yè)項(xiàng)目目定位是是預(yù)測、策劃與與決策的的統(tǒng)一，是利用用市場及及技術(shù)預(yù)預(yù)測的結(jié)結(jié)果，通通過資源源整合及及策略創(chuàng)創(chuàng)新等策策劃手段段，形成成的具有有充分可可操作性性、可控控制性的的企業(yè)發(fā)發(fā)展決定定。一、戰(zhàn)略定定位項(xiàng)目商業(yè)業(yè)定位項(xiàng)目市場場定位項(xiàng)目主主題定位位項(xiàng)目目業(yè)態(tài)定定位項(xiàng)項(xiàng)目價(jià)格格定位項(xiàng)目檔次次定位項(xiàng)目形形象定位位經(jīng)營

44、營方式定定位項(xiàng)項(xiàng)目功能能定位二、商業(yè)業(yè)定位（一）、業(yè)態(tài)定定位業(yè)態(tài)是為為滿足不不同的消消費(fèi)需求求而形成成的不同同的零售售經(jīng)營形形式。而而業(yè)態(tài)定定位即對對商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目林做做成什么么形式的的商業(yè)確確定定位位。FIP商商業(yè)“宏策劃劃通過對對銷售店店的結(jié)構(gòu)構(gòu)特點(diǎn)分分類，并并根據(jù)其其經(jīng)營方方式、商商品結(jié)構(gòu)構(gòu)、服務(wù)務(wù)功能選選址、商商圈、模模式、店店堂設(shè)施施和目標(biāo)標(biāo)顧客等等結(jié)構(gòu)的的不同，將商業(yè)業(yè)零售業(yè)業(yè)態(tài)分為為百貨店店、超級級市場、大型綜綜合商場場、便利利店、專專賣店、購物中中心、倉倉儲商店店、家居居中心等等九大業(yè)業(yè)態(tài)。1、百貨貨店（DDEPAARTMMENTT）在一個(gè)大大型建筑筑物內(nèi)，根據(jù)不不同商品品部門設(shè)設(shè)

45、銷售區(qū)區(qū)，開展展各自的的進(jìn)貨、管理、運(yùn)營的的零售業(yè)業(yè)態(tài)。2、超級級市場（SUPPERMARRKETT）指自選銷銷售方式式，以銷銷售生鮮鮮商品，食品和和向顧客客提供日日常必需需品為主主要目的的地的零零售業(yè)態(tài)態(tài)。3、大型型綜合商商場（CCENTTERAALCCHANNDISSESSTORRE）采取自選選銷售方方式，以以銷售大大眾化實(shí)實(shí)用品為為主，并并將超級級市場和和折扣商商店的經(jīng)經(jīng)營優(yōu)勢勢全為一一體的，滿足顧顧客一次次性購全全的零售售業(yè)態(tài)。4、便利利店（CCONVVENIIENCCESSTORRE）滿足顧客客便利性性需求為為主要目目的的零零售業(yè)態(tài)態(tài)。5、專業(yè)業(yè)店（SSPECCIATTITYYSTT

46、OREE）經(jīng)營某一一大類商商品為主主，并具具備有豐豐富專業(yè)業(yè)知識的的銷售人人員和提提供適當(dāng)當(dāng)服務(wù)的的零售業(yè)業(yè)態(tài)。6、專賣賣店（EEXCLLUSIIVESHOOP）專門經(jīng)營營或授權(quán)權(quán)經(jīng)營制制造商品品牌和中中間商品品牌的零零售業(yè)態(tài)態(tài)。7、倉儲儲商店（DISSCONNTENNTSSTORRE）在大綜合合超市經(jīng)經(jīng)營的商商品基礎(chǔ)礎(chǔ)上，篩篩選大眾眾化實(shí)用用品銷售售，并實(shí)實(shí)行儲銷銷一體，以提供供有限服服務(wù)和低低價(jià)格商商品為主主要特征征的，采采取自選選方式銷銷售的零零售業(yè)態(tài)態(tài)。8、家居居中心（HOMMECCENTTER）改善、建建設(shè)家庭庭居住環(huán)環(huán)境有關(guān)關(guān)的裝飾飾、裝修修等用品品，日用用雜品，技術(shù)及及服務(wù)為為主

47、的，采取自自選方式式銷售的的零售業(yè)業(yè)態(tài)。9、購物物中心（SHOOPPIINGCENNTERR）企業(yè)有計(jì)計(jì)劃地開開發(fā)、擁擁有、管管理運(yùn)營營的種類類零售業(yè)業(yè)態(tài)，服服務(wù)設(shè)施施的集合合體。中國的購購物中心心有三種種類型，一是城城市商業(yè)業(yè)區(qū)域副副中心購購物中心心，二是是城郊區(qū)區(qū)大型購購物中心心，三是是鄰里購購物中心心。它服服務(wù)的多多樣性，管理模模式的科科學(xué)性，經(jīng)營業(yè)業(yè)態(tài)組合合的現(xiàn)代代性三大大優(yōu)勢，贏得了了現(xiàn)代消消費(fèi)者對對這種商商業(yè)模式式的依賴賴感。購物中心心由于其其形態(tài)的的復(fù)雜性性與經(jīng)營營消費(fèi)對對象的差差異性又又有多種種分類方方法，其其中每種種分類都都有其獨(dú)獨(dú)立的開開發(fā)策略略與經(jīng)營營管理方方法。（見下下

48、表）購物中心心分類總分類總特征細(xì)分類開發(fā)與建建設(shè)特點(diǎn)點(diǎn)（開發(fā)發(fā)戰(zhàn)略）城市區(qū)獨(dú)獨(dú)立購物物中心由于受城城市用地地條件和和城市環(huán)環(huán)境的限限制，一一般其建建筑面積積不超過過10萬萬平方米米填充型位于城市市中心商商業(yè)區(qū)更更新改造造地段，主要散散布在商商業(yè)街一一側(cè)，利利用原來來場地建建設(shè)，與與主要商商業(yè)街相相通擴(kuò)展型在原有商商業(yè)區(qū)域域加大營營業(yè)面積積，在不不改變原原有商業(yè)業(yè)區(qū)組成成的基礎(chǔ)礎(chǔ)上提供供一個(gè)改改變商業(yè)業(yè)區(qū)功能能的方法法核心替換換型通過更新新城市黃黃金土地地上過時(shí)時(shí)的零售售設(shè)施，使之成成為現(xiàn)代代化的購購物中心心，如北北京東方方廣場城市兼容容購物中中心與城市其其它功能能設(shè)施形形成一個(gè)個(gè)城市綜綜合體，

49、其建筑筑面積控控制在22萬平方方米多功能型型是大規(guī)模模高密度度城市建建筑綜合合體的一一部分，與寫字字樓公寓寓、酒店店、居住住設(shè)施等等共同構(gòu)構(gòu)成綜合合體輔助型在城市綜綜合體內(nèi)內(nèi)，購物物中心是是其輔助助功能，如大型型酒店，大型辦辦公樓、大型公公共交通通樞紐的的輔助中中心城市區(qū)專專賣店購購物中心心以經(jīng)營商商品的特特色和時(shí)時(shí)代感為為特征，以建筑筑設(shè)計(jì)的的別致和和商品毓毓化陳列列而鎖定定特定的的消費(fèi)群群體，一一般建筑筑面積均均在50000平平方米左左右節(jié)日型由歷史建建筑物建建設(shè)而成成，它迎迎合特定定消費(fèi)者者的品味味和人們們對環(huán)境境與節(jié)日日文化的的追求，如工科科中國城城主題型致力于形形成一種種購物主主題，

50、以以建筑為為基礎(chǔ)，通過親親切而富富有變化化的步行行空間，融合與與歷史有有關(guān)的情情感都市專賣賣店型是在高密密度的城城市市區(qū)區(qū)地下空空間，或或高屋辦辦公樓地地下層與與地鐵轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換站共共同形成成的購物物中心城市消費(fèi)費(fèi)購物中中心一般以一一個(gè)主導(dǎo)導(dǎo)商店作作為骨干干地位的的大承租租戶為主主，面積積點(diǎn)出租租總面積積的700900%，其其自營面面積均在在300001100000平方方米壟斷型集在經(jīng)營營單一類類別的商商品，從從貨源渠渠道、銷銷售渠道道均控制制周圍承承租面積積小的眾眾多租戶戶，形成成壟斷格格局支配型由幾家大大戶承租租，嚴(yán)格格從經(jīng)營營品牌系系列價(jià)格格體系、市場信信息源等等方面控控制購物物中心的的發(fā)展方

51、方向城市郊區(qū)區(qū)鄰里購購物中心心屬于郊區(qū)區(qū)小型購購物中心心，主要要提供消消費(fèi)者日日常生活活用品和和個(gè)人服服務(wù)，一一般建筑筑面積在在30000100000平平方米，建有2200個(gè)個(gè)停車場場，服務(wù)務(wù)人口為為150000人人。如北北方購物物中心FIP業(yè)業(yè)態(tài)定位位模式1、項(xiàng)目目整體功功能組合合設(shè)計(jì)、單層功功能組合合設(shè)計(jì)；2、從商商圈的融融合性上上對業(yè)態(tài)態(tài)合理選選擇搭配配3、從項(xiàng)項(xiàng)目整體體需求上上對業(yè)態(tài)態(tài)合理定定位4、從控控制內(nèi)耗耗的角度度上對業(yè)業(yè)態(tài)合理理界定5、從各各業(yè)態(tài)商商家對樓樓層、位位置、進(jìn)進(jìn)深、面面寬等要要求上對對業(yè)態(tài)合合理調(diào)整整6、從各各商家經(jīng)經(jīng)營特點(diǎn)點(diǎn)上對業(yè)業(yè)態(tài)合理理調(diào)整FIP以以需求界界定

52、業(yè)態(tài)態(tài)功能組組合模式式：1、從經(jīng)經(jīng)營商家家需求界界定業(yè)態(tài)組合合定位有有許多選選擇。但但任何選選擇都必必須考慮慮大量的的細(xì)節(jié)，內(nèi)置步步行街商商鋪的開開間、進(jìn)進(jìn)深和購購物動線線寬度應(yīng)應(yīng)該多少少為宜，商鋪面面積如何何劃分才才利于招招商又利利于經(jīng)營營，公攤攤面積多多少方易易為經(jīng)營營商接受受，所有有這些細(xì)細(xì)節(jié)都必必須與項(xiàng)項(xiàng)目的業(yè)業(yè)態(tài)組合合定位“精準(zhǔn)”吻合。2、從消消費(fèi)群需需求上界界定業(yè)態(tài)功能能組合必必須尊重重客戶的的購物習(xí)習(xí)慣，方方便客戶戶購物，引導(dǎo)客客戶在商商場里停停留得更更久，使使客戶產(chǎn)產(chǎn)生強(qiáng)烈烈的購買買欲，保保證人流流的良性性循環(huán)，使客戶戶在商場場里逗留留更長時(shí)時(shí)間，保保證消費(fèi)費(fèi)者在這這一微環(huán)環(huán)境

53、中保保持愉快快的心態(tài)態(tài)和較高高的興致致。3、從市市場競爭爭上界定定根據(jù)操盤盤經(jīng)驗(yàn)，大型商商業(yè)房地地產(chǎn)定定位，主主要考慮慮如下幾幾個(gè)因素素：盡可能能引進(jìn)符符合項(xiàng)目目實(shí)際需需要的新新業(yè)態(tài)，以造成成對原有有業(yè)態(tài)的的強(qiáng)烈沖沖擊，顛顛覆舊有有商業(yè)格格局，同同時(shí)，所所確定的的業(yè)態(tài)必必須有足足夠大的的規(guī)模，以至于于355年內(nèi)無無人能出出其右，形成規(guī)規(guī)模上的的強(qiáng)勢地地位，將將要造成成新的商商業(yè)中心心；要有主主流業(yè)態(tài)態(tài)和核心心店，保保證項(xiàng)目目開業(yè)后后對周邊邊商業(yè)物物業(yè)形成成競爭態(tài)態(tài)勢，銷銷售力強(qiáng)強(qiáng)，以吸吸引人氣氣，但又又強(qiáng)調(diào)多多業(yè)態(tài)經(jīng)經(jīng)營，以以使各業(yè)業(yè)態(tài)之間間優(yōu)勢互互補(bǔ)，降降低整體體經(jīng)營成成本，提提高利潤潤率，

54、預(yù)預(yù)防鳳險(xiǎn)險(xiǎn)；現(xiàn)代百百貨公司司和大型型綜合超超市比較較適合作作為主流流業(yè)態(tài)引引進(jìn)，但但二者之之間存在在競爭關(guān)關(guān)系，要要注意它它們的錯(cuò)錯(cuò)位經(jīng)營營；首層和和二層盡盡可能采采用產(chǎn)權(quán)權(quán)清晰、便于日日后管理理的內(nèi)置置步行街街業(yè)態(tài)，即使引引進(jìn)現(xiàn)代代百貨或或綜合超超市作為為核心店店，也必必須考慮慮采用適適合進(jìn)行行產(chǎn)權(quán)分分割的辦辦法，將將項(xiàng)目化化整為零零進(jìn)行銷銷售，確確?；鼗\籠開發(fā)資資金；大型綜綜合超市市能夠有有效地形形成商氣氣，對確確保項(xiàng)目目運(yùn)營成成功有利利，但其其要求租租金相對對較低，容易形形成“租售”矛盾；現(xiàn)代百百貨公司司以時(shí)尚尚和女性性消費(fèi)為為主，可可以承受受較高的的租金，但該業(yè)業(yè)態(tài)必須須從首層層開始

55、配配置，公公攤面積積最少440%。其與大大型綜合合超市相相似，將將在一定定程度上上導(dǎo)致部部分潛在在客戶群群不愿投投資此類類業(yè)態(tài)；（二）、主題定定位確定獨(dú)特特的主題題理念，是項(xiàng)目目后期招招商的靈靈魂。在在信息化化社會，顧客的的購物方方式發(fā)生生了很大大變化，購物的的多元化化、個(gè)性性化與情情感化的的傾向越越來越明明顯。因因此，F(xiàn)FIP根根據(jù)所在在商圈顧顧客的購購物需要要、消費(fèi)費(fèi)心理特特點(diǎn)、區(qū)區(qū)域文化化，參考考綜合性性商城的的不同流流派，確確定商城城的主題題，而后后在空間間處理、環(huán)境塑塑造、形形象設(shè)計(jì)計(jì)等方面面對商業(yè)業(yè)主題進(jìn)進(jìn)行一致致性表現(xiàn)現(xiàn)，真正正起到商商業(yè)文化化信息中中心的作作用。（三）、目標(biāo)市市

56、場定位位目標(biāo)市場場定位包包括對項(xiàng)項(xiàng)目要服服務(wù)的對對象即經(jīng)經(jīng)營者、投資者者的定位位。（四）、功能定定位商場已有有可能以以傳統(tǒng)單單一的購購物功能能滿足消消費(fèi)群、客戶群群的需要要了。隨隨著人們們消費(fèi)水水平的提提高，休休閑、娛娛樂型購購物消費(fèi)費(fèi)已成為為一種趨趨勢?，F(xiàn)現(xiàn)代商場場通常體體現(xiàn)如下下四大功功能：購物功能能：體現(xiàn)現(xiàn)于商場場商品品品種、檔檔次上，購物功功能是商商場最基基本功能能；休閑功能能：在現(xiàn)現(xiàn)代大型型商場中中，休閑閑功能往往往被當(dāng)當(dāng)作商場場的附加加功能加加以設(shè)置置；娛樂功能能：體現(xiàn)現(xiàn)于各類類游玩活活動，如如電玩、電影城城、兒童童游玩區(qū)區(qū)等等；服務(wù)功能能：主要要體現(xiàn)于于商場的的物管和和商場客客戶

57、經(jīng)營營主體服服務(wù)兩方方面；（五）、形象定定位商場的形形象定位位，實(shí)際際上是商商場經(jīng)營營企業(yè)的的形象定定位，因因此，它它隨著商商場的經(jīng)經(jīng)營運(yùn)作作而持續(xù)續(xù)存在并并發(fā)揮作作用。商商場形象象可以通通過CIIS系統(tǒng)統(tǒng)加以塑塑造并傳傳達(dá)給消消費(fèi)者。如下三三種形式式表現(xiàn)商商場形象象：1、通過過商場建建筑外觀觀來表現(xiàn)現(xiàn)，如建建筑形狀狀、結(jié)構(gòu)構(gòu)、顏色色等；2、通過過顧客對對賣場購購物氣氛氛表現(xiàn)，如場內(nèi)內(nèi)購物環(huán)環(huán)境、賣賣場布局局設(shè)計(jì)、櫥窗設(shè)設(shè)計(jì)、形形象展示示、POOP廣告告等；POP廣廣告往往往是營造造賣場購購物氣氛氛、塑造造商場形形象的重重要手段段。形象象性的PPOP廣廣告在色色彩的選選用上要要注重突突出季節(jié)節(jié)

58、感，例例如，在在春天可可選用粉粉紅色或或綠色為為基調(diào)，營造一一種欣欣欣向榮的的氣氛；夏天可可選用藍(lán)藍(lán)色或青青色，突突出一派派清爽的的感覺；秋天可可選用淺淺橙色或或咖啡色色，以體體現(xiàn)成熟熟豐收的的季節(jié)感感；冬天天宜選用用紅色或或金色，給以溫溫暖、溫溫馨的購購物空間間。3、通過過產(chǎn)品價(jià)價(jià)格、質(zhì)質(zhì)量、服服務(wù)、促促銷策略略等形式式表現(xiàn)；（六）、檔次定定位項(xiàng)目所面面對的消消費(fèi)與經(jīng)經(jīng)營品牌牌的檔次次，這是是屾所服服務(wù)的消消費(fèi)者決決定的。一般來來說可分分為高級級、中高高級、中中檔、大大眾化等等幾種檔檔次其中品牌牌店的組組合差異異性對項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)營營中的消消費(fèi)人群群、消費(fèi)費(fèi)檔次、建筑鳳鳳格和經(jīng)經(jīng)營鳳格格影響很很大

59、。（七）、價(jià)格定定位項(xiàng)目在市市場上銷銷售和租租賃的價(jià)價(jià)格，其其中，對對于不同同的地域域、不同同的樓層層、不同同的經(jīng)營營者其價(jià)價(jià)格都有有所區(qū)別別。價(jià)格定位位需要依依靠科學(xué)學(xué)的經(jīng)濟(jì)濟(jì)分析，基于商商業(yè)操作作的實(shí)戰(zhàn)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)與與科學(xué)專專業(yè)的經(jīng)經(jīng)濟(jì)分析析， FFIP“宏策劃劃”確定了了商場最最佳定價(jià)價(jià)的三大大法則。法則一：縱向定定價(jià)波動動大1、商場場負(fù)一層層與一層層的租金金相差223倍倍。到商商場地下下一層消消費(fèi)暫時(shí)時(shí)還不是是我國消消費(fèi)者的的消費(fèi)習(xí)習(xí)慣主流流，按市市場規(guī)律律，一般般情況下下，負(fù)一一層租售售金額與與一層相相差23倍，如廣州州熱銷項(xiàng)項(xiàng)目藍(lán)色色快線的的負(fù)一層層A1鋪鋪售價(jià)為為457729元元/平方

60、方米，同同樣區(qū)位位的一層層為1002566元/平平方米。2、一層層、二層層價(jià)格相相差25倍一樓的商商鋪往往往好租，租金也也高，一一樓的人人流量是是其它樓樓層所不不能比的的，而且且，人們們的消費(fèi)費(fèi)觀念一一直都是是以方便便為主，一樓可可以最大大限度地地滿足他他們。3、二、三樓的的租金要要相差11,5倍倍左右按照商場場的功能能分區(qū)可可知，一一般商場場的二、三樓都都存在互互補(bǔ)作用用，以有有利消費(fèi)費(fèi)者在商商場里循循環(huán)消費(fèi)費(fèi)；而且且從人們們的逛街街行為分分析得到到，商場場二、三三樓的人人流相差差并不多多大，所所以租金金的定位位就可以以以一樓樓的租金金作為標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)而對對二、三三樓進(jìn)行行制定；法則二：樓層越越高