成都房地產(chǎn)市場(chǎng)解讀及趨勢(shì)預(yù)測(cè)

1、2004 年，成都市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出供應(yīng)穩(wěn)定、需求旺盛的市場(chǎng)特征。由于受沿海城市房?jī)r(jià)上 漲、建筑材料漲價(jià)、地價(jià)上漲以及人們購(gòu)房預(yù)期變化等因素的影響，老百姓購(gòu)房熱度高漲， 市場(chǎng) 價(jià)格受短期需求膨脹的影響較大，價(jià)格的上漲隨之引發(fā)了一些非理性購(gòu)房行為，排號(hào)購(gòu)房普遍， 人們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀的和后市發(fā)展的理解混亂，某些不恰當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)輿論誤導(dǎo)了消費(fèi)者。通過(guò)對(duì)成都房地產(chǎn)近幾年（特別是2004 年）市場(chǎng)發(fā)展數(shù)據(jù)分析得出：成都房地產(chǎn)市場(chǎng)基本處于良性運(yùn)行態(tài)勢(shì)，但同時(shí)也出現(xiàn)一些值得關(guān)注、引導(dǎo)和調(diào)控的問(wèn)題。2004 年成都房地產(chǎn)市場(chǎng)處于基本正常運(yùn)行態(tài)勢(shì)（一）商品房供應(yīng)穩(wěn)定、需求旺盛2004 年市區(qū)商品房呈現(xiàn)供應(yīng)穩(wěn)定、

2、需求旺盛的市場(chǎng)特征。全年商品房供應(yīng)面積為 717.64 萬(wàn) 平方米，同比增長(zhǎng)4.15% ，其中住宅供應(yīng)485.39 萬(wàn)平方米，同比微降0.4% 。商品房銷(xiāo)售面積為 829.66 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)11.92% ，其中住宅銷(xiāo)售687.81 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8.82% 。（二）住宅供應(yīng)仍較充分，四季度住宅供應(yīng)大幅回升，購(gòu)房選擇面仍較大；商業(yè)用房過(guò)量較 多；二手房交易比重高速增長(zhǎng)1 、住宅供應(yīng)較充分，四季度住宅供應(yīng)大幅回升2004 年市區(qū)住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積485.39 萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售面積687.81 萬(wàn)平方米，單從數(shù)據(jù)差額來(lái)看，住宅供應(yīng)遠(yuǎn)小于銷(xiāo)售， 但這里面有很大部分是屬于 2003 年及 2003

3、年以前的待銷(xiāo)商品房。 因此我們根據(jù)2002-2004年不同年份上市的住宅市場(chǎng)消化率情況來(lái)了解市場(chǎng)真實(shí)供銷(xiāo)情況。1 ） 2002-2004 年批準(zhǔn)預(yù)售房銷(xiāo)售情況該圖為 2002 年新增住宅項(xiàng)目從2002 年至今的累計(jì)市場(chǎng)消化率。 其中 2003 年 12 月累計(jì)市場(chǎng) 消化率為 81.74% ，到 2004 年 12 月累計(jì)市場(chǎng)消化率為 93.25% 。由此可以認(rèn)為 2002 年新增住宅 3 年內(nèi)已基本被市 場(chǎng)消化。2003 年新增住宅到 2004 年底累計(jì)完成銷(xiāo)售477.70 萬(wàn)平方米，占總量的 94.59% ，因此可以 看作基本銷(xiāo)售完畢。萬(wàn)平方米，占總量的 65.26%2004 年新增住宅到

4、2004 年底累計(jì)完成銷(xiāo)售萬(wàn)平方米，占總量的 65.26%根據(jù)對(duì) 2002-2004 年上市住宅的市場(chǎng)消化率情況看， 2002 年和 2003 年的已經(jīng)基本銷(xiāo)售完畢，而 2004 年有近 35% 的供應(yīng)房未銷(xiāo)售出去，通俗的理解方法是：目前在售項(xiàng)目（準(zhǔn)予銷(xiāo)售部分） 的平均銷(xiāo)售率 為 65% 。那么可以認(rèn)為，目前的住宅供應(yīng)是比較充分的，購(gòu)房者的選擇面仍較大。另外， 一個(gè)值得關(guān)注的現(xiàn)象是： 前三季度市場(chǎng)供應(yīng)較冷淡， 進(jìn)入第四季度市場(chǎng)則開(kāi)始表現(xiàn)出 住宅供應(yīng)大大加強(qiáng)的情況，這是兩年來(lái)第一次出現(xiàn)供大于求（注：第四季度住宅供應(yīng)179.51萬(wàn) 平米，銷(xiāo)售169.82 萬(wàn)平米）。從這點(diǎn)我們看到的一個(gè)市場(chǎng)變化苗頭

5、：2005 年成都市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供銷(xiāo)矛盾將趨緩。2、商業(yè)用房供應(yīng)過(guò)量較多2004 年商業(yè)用房供應(yīng) 127.44 萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)32.6% ；銷(xiāo)售面積81.38 萬(wàn)平方米，同比增 長(zhǎng) 6.3% 。供銷(xiāo)比達(dá)到 1.566 ，供應(yīng)過(guò)量46 萬(wàn)平方米，剔除合理空置及開(kāi)發(fā)商自營(yíng)部分，商業(yè)物 業(yè)的供應(yīng)仍過(guò)量較多，按照商業(yè)用房均價(jià)10000 元/ 平米計(jì)算，占用資金量達(dá)到 46 億。3、二手房交易呈高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，成交比重占三成2004 年成都市區(qū)二手房交易總量為 343.97 萬(wàn)平米， 同比增長(zhǎng) 40.61% ，其中住宅成交284.13 萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng) 41.08% 。辦公用房交易達(dá)22.80 萬(wàn)平米

6、 , 同比增長(zhǎng) 106.7% 。商業(yè)用房交易達(dá)18.70 萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng) 19.18%, 二手房交易市場(chǎng)呈穩(wěn)步發(fā)展態(tài)勢(shì)。當(dāng)前二手房市場(chǎng)趨熱的原因之一是 舊城改造所形成的巨大購(gòu)買(mǎi)需求； 二是由于當(dāng)前成都新建商品房的價(jià)格較高； 成都市的二手房市場(chǎng)發(fā)展迅速，但二手房比例仍偏小。99 年至 2004 年，二手房成交面積占同期房屋總成交面積的比重從10%左右逐步上升到現(xiàn)在的29.3% 。雖然二手房交易獲得了較快的發(fā)展， 但其市場(chǎng)份額仍 偏小，如何培育和發(fā)展二手房市場(chǎng)對(duì)成都房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展非常重要。（三）城東房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)最激烈，三環(huán)外開(kāi)發(fā)趨熱2004 年城東商品房和住宅的供求總量相當(dāng)，目前由于城市向東

7、發(fā)展的趨勢(shì)漸明朗及沙河改造等基礎(chǔ)環(huán)境配套的完善， 城東的居住特性開(kāi)始體現(xiàn)也逐漸被廣大消費(fèi)者認(rèn)可。 但同時(shí)隨著城東一大批 “重量級(jí) ”開(kāi)發(fā)商如：萬(wàn)科、盛吉立、華潤(rùn)、天津融創(chuàng)等的項(xiàng)目紛紛上市，可以看出市場(chǎng)競(jìng) 爭(zhēng)的激烈程度。城南的房地產(chǎn)目前主要向三環(huán)外發(fā)展， 2004 年住宅供應(yīng)有所增強(qiáng)。城北的住宅 較少，但也一直保持著供不應(yīng)求的狀況。據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2004 年三環(huán)外的供應(yīng)大于銷(xiāo)售。目前由于市區(qū)三環(huán)內(nèi)的土地供應(yīng)很少，因此三環(huán) 外的開(kāi)發(fā)開(kāi)始熱鬧， 特別是城南三環(huán)外區(qū)域和城西三環(huán)外區(qū)域更是樓盤(pán)頻出， 并且很多樓盤(pán)都屬 于高品質(zhì)大盤(pán)。 城市向外發(fā)展是成都房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)必然趨勢(shì)， 三環(huán)外房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展將成為

8、 2005 年的主力發(fā)展區(qū)域。與2003 年相比， 2004 年三環(huán)外供銷(xiāo)同時(shí)擴(kuò)大，供應(yīng)增幅超過(guò)銷(xiāo)售增幅。（四）郊區(qū)（市）縣房地產(chǎn)高速發(fā)展，商品房交易占全市交易比重提升6%。2004 年， 郊區(qū) （市） 縣商品房合同成交429.85 萬(wàn)平方米， 金額 70.28 億元， 較 2003年分別 增長(zhǎng) 48.19% ，74.38% 。其中住宅成交377.64 萬(wàn)平方米、 50.79 億元，較 2003 年分別增長(zhǎng)45.73% 、 70.62% ；非住宅成交量 52.21 萬(wàn)平方米、成交金額19.78 億元，分別比 2003 年增長(zhǎng) 23.45%、 63.99%。通過(guò) 2003-2004 年的數(shù)據(jù)比較

9、，我們看到郊區(qū)（市）縣2003 年住宅成交面積占全市交易比 重從 29.1%上升到 2004 年的 35.4% ，上升 6.1% 個(gè)百分點(diǎn)；成交金額比重也從13.9%上升到 2004 年 18.6% ，上升 4.7個(gè)百分點(diǎn)。 2003-2004 年商品房交易面積和金額分別提升6% 和 4.7% 。郊宅 郊區(qū)化發(fā)展是城市發(fā)展必須經(jīng)歷的一個(gè)過(guò)程，成都的住宅郊區(qū)化建設(shè)在最近幾年發(fā)展非常迅速。三、房地產(chǎn)價(jià)格（一）市區(qū)商品住宅合同交易均價(jià)漲幅10.9%，近三年新上市住宅交易均價(jià)漲幅年均漲500元/ 平方米。1 、2004 年整體交易均價(jià)上漲速度較快據(jù)成都房管局?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2004 年市區(qū)商品房均價(jià)達(dá)到

10、3731 元 / 平米，同比增長(zhǎng)11.1% ，其中 住宅均價(jià)3241 元/平米，同比增長(zhǎng) 10.9% ；而 2003年成都市區(qū) （六城區(qū)） 的商品房均價(jià)增幅為 8.39%，住宅的增幅為 4.50% 。增幅與去年相比有所上升。2、住宅價(jià)格受距離遠(yuǎn)近影響變小對(duì) 2004 年合同交易數(shù)據(jù)顯示，各物業(yè)的均價(jià)隨著環(huán)域不同呈現(xiàn)出三個(gè)梯度的價(jià)格。內(nèi)環(huán)以 內(nèi)的房地產(chǎn)價(jià)格為 “第一梯度價(jià)格 ”，也是各物業(yè)銷(xiāo)售均價(jià)最高的區(qū)域； 在內(nèi)環(huán)至一環(huán)及一環(huán)至二環(huán)間， 同一類(lèi)型物業(yè)的銷(xiāo)售均價(jià)差在去年大大縮小， 并已經(jīng)相當(dāng)接近， 因此為內(nèi)環(huán)至二環(huán)房地產(chǎn)價(jià)格為 “第二梯度價(jià)格 ”， 與 “第一梯度價(jià)格 ”相比有一定幅度落差； 同

11、理， 二環(huán)以外區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格為 “第三梯度價(jià)格 ”，價(jià)格與 “第二梯度價(jià)格 ”相差一定幅度。去年市區(qū)中住宅價(jià)格隨環(huán)域的外散總體上梯度性落差最小， 二環(huán)以外的住宅均價(jià)可以達(dá)到市 中心的77%，而內(nèi)環(huán)至二環(huán)的住宅銷(xiāo)售均價(jià)則達(dá)到了91%。 因此， 當(dāng)前成都住宅價(jià)格受距市中 心的遠(yuǎn)近的影響已經(jīng)不是很大，人們居住觀念的改變、 城市向多中心發(fā)展都是產(chǎn)生這樣結(jié)果的重要原因。但是，與住宅不同的是，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售價(jià)格卻受其環(huán)域的影響十分突出， 去年內(nèi)環(huán) 至二環(huán)的商業(yè)營(yíng)業(yè)用銷(xiāo)售總體均價(jià)為市中心的 71% ，二環(huán)以外卻不到市中心價(jià)格的一半，僅為44%。3 、近三年新住宅交易均價(jià)漲幅年均每平米漲500 元。我們對(duì)

12、2002-2004 年三年新增住宅進(jìn)行分析， 對(duì)每月數(shù)據(jù)進(jìn)行價(jià)格權(quán)重處理后得到價(jià)格情況 基本能真實(shí)說(shuō)明價(jià)格增長(zhǎng)情況?？梢灾?2004 年的主要均價(jià)區(qū)間在3100-3400 元 / 平米之間， 2003 年的主要均價(jià)區(qū)間在2600-3000 元/ 平米之間， 2002 年主要均價(jià)區(qū)間在2300-2500 元/平米之間。基本上每年的均價(jià)漲幅保持在500 元/ 平米。而觀察 2002-2004 年全年我們發(fā)現(xiàn)主要的漲價(jià)區(qū)間在2003 年初和年末。 從曲線的整體走勢(shì)我們可以初步預(yù)測(cè)，2005 年房?jī)r(jià)仍會(huì)上漲。2002-2004 年）建造的住宅價(jià)格分析、建造于 2002 年住宅銷(xiāo)售價(jià)格分析2002 年

13、 1 月商品房住宅均價(jià)為 2088 元，當(dāng)年建造的商品房住宅在2004 年 5 月達(dá)到 3580 元 的最高點(diǎn)，最高漲幅為 71.39% ， 2004年 12 月價(jià)格為 3135 元。據(jù)“ 4 月移動(dòng)平均 ”趨勢(shì)線觀察， 3 年中有 2 個(gè) 上漲區(qū)間。 2 個(gè)上漲區(qū)間為： 2002 年 9 月至 2003 年 2 月，價(jià)格從2236 元猛漲至 3007 元，漲幅達(dá)30.38%；2003 年 12 月至 2004 年 5 月，價(jià)格從3091 元漲至 3580 元，漲幅達(dá)15.8% 。、建造于 2003 年住宅的銷(xiāo)售價(jià)格分析2003 年建造的房屋價(jià)格整體呈現(xiàn)平穩(wěn)上漲的趨勢(shì)。 主要的上漲區(qū)間是200

14、3 年第二季度、 2003 年 11 月-2004 年 5 月兩個(gè)階段。3 、建造于 2004 年住宅的銷(xiāo)售價(jià)格分析。2004年房屋價(jià)格走勢(shì)呈現(xiàn)“WWT波動(dòng)，2004年的 單方價(jià)格”曲線以6月為界呈現(xiàn)2個(gè)W形，而整體價(jià)格只在年末有小幅上揚(yáng)，說(shuō)明價(jià)格上漲已然動(dòng)力不足。而 “4 月移動(dòng)平均 ”曲線顯示全年價(jià)格走勢(shì)趨于平緩微升。（四）住宅租售比偏高看，住房的租據(jù)調(diào)查，成都中心城區(qū)各方位住房的平均租金表現(xiàn)為：城南城西城東城北；而環(huán)域上 金隨著環(huán)域的向外擴(kuò)展而逐漸降低， 成都市市區(qū)住房的租金無(wú)論從方位還是從環(huán)域， 都與住房的價(jià)格表現(xiàn)一致?？?，住房的租可見(jiàn)， 市區(qū)的住房?jī)r(jià)格還不存在局部區(qū)域的異常， 住宅的

15、市場(chǎng)價(jià)格與租金的表現(xiàn)是比較同步。 2004 年全年的平均房?jī)r(jià)租金比為 224.52 。目前合理的房?jī)r(jià)租金比應(yīng)為 150-200 。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)較為發(fā)達(dá)的城市如北京、深圳、廣州 的近期 “房?jī)r(jià)住金比 ”均在 150-200 之間，因此可以看出，北京、深圳、廣州的房?jī)r(jià)租金比處在合理范圍。成都市市區(qū)的房?jī)r(jià)租金比為 224.52 ，略超出了理論上較為合理的 “房?jī)r(jià)租金比 ”的范圍，這也說(shuō)明了當(dāng)前成都市區(qū)的住房?jī)r(jià)格上漲速度高于租金的上漲速度。一般說(shuō)來(lái)，過(guò)高的 “房?jī)r(jià)住 金比”會(huì)一定程度上刺激住房的租賃市場(chǎng)，而對(duì)住房的一、二級(jí)市場(chǎng)需求有一定的抑制作用。四、消費(fèi)需求狀況成都房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求除受到客觀市場(chǎng)如

16、供應(yīng)變化、 價(jià)格變化、 政策因素等影響外， 需求主 體方面因素也不容忽視。消費(fèi)者的購(gòu)房行為、居住、投資等觀念正發(fā)生著巨大的轉(zhuǎn)變。另外，由 于城市的開(kāi)放性，購(gòu)房者的構(gòu)成也在改變。（一）外地購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)比重一年提高5%外地人的新建商品購(gòu)買(mǎi)量在去年超過(guò)了市區(qū)購(gòu)買(mǎi)量后，在2004 年始終位居第一位，成為成都商品房消費(fèi)領(lǐng)域的主要力量。在個(gè)人購(gòu)買(mǎi)中， 2004 年外地個(gè)人在成都市區(qū)購(gòu)買(mǎi)的新商品房總 面積為 397.47 萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)24.77%，占交易總量的47.9% ，比 2003 年提高 4.9 個(gè)百分點(diǎn)，住宅提高 5.7 個(gè)百分點(diǎn)（見(jiàn)下圖） 。住宅交易中外地個(gè)人購(gòu)買(mǎi)所占比重為 51.1% 。成都經(jīng)

17、濟(jì)飛速發(fā)展，城市化進(jìn)程加快，大規(guī)模舊城改造與城市建設(shè)已讓城市面貌、城市的綜合實(shí)力、 城市生態(tài) 環(huán)境發(fā)生了巨大改變， 成都是居住與投資環(huán)境吸引了大量的外地人， 因而成都市區(qū)商品房銷(xiāo)售外地人個(gè)人購(gòu)買(mǎi)比重日漸上升。（二） 2005 年買(mǎi)房需求較強(qiáng)成都房地產(chǎn)信息中心在2004 年 9 月做的一次購(gòu)房者情況調(diào)查顯示：馬上要買(mǎi)房的數(shù)量所占 比例并不高，而預(yù)期一年內(nèi)買(mǎi)房的占多數(shù)， 半年內(nèi)買(mǎi)房的也占有很大比例， 說(shuō)明目前消費(fèi)者對(duì)成都的房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心度較高，持幣觀望的潛在消費(fèi)者較多。（三）城東購(gòu)買(mǎi)意向漸濃各個(gè)方位中，西邊和南邊仍是購(gòu)房的主要選擇方位，占總數(shù)的 29%； 城東的購(gòu)買(mǎi)意向者也占較大比例，達(dá)到22%

18、，提升速度較快。由于目前的城東開(kāi)發(fā)力度的加強(qiáng)，環(huán)境已經(jīng)得到了極大的改善，居住特性將成為城東房對(duì)產(chǎn)的主要發(fā)展方向。另外， 由于目前城南、城西的房?jī)r(jià)都較 高，而城東相對(duì)較低，也使得一部分消費(fèi)者開(kāi)始傾向于東邊。去年，城東的商品房取得了有史以 來(lái)最佳的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，也正面說(shuō)明了這一點(diǎn)。（三）購(gòu)買(mǎi)期望價(jià)格 3000 元以下意向購(gòu)買(mǎi)的住宅期望價(jià)格主要還是落在2500-3000 元 / 平米之間，其次是2500 以下的價(jià)格，3000-3500 元/ 平米的需求也較大。 但是縱觀目前在售樓盤(pán)的價(jià)格情況， 價(jià)格普遍高過(guò)消費(fèi)者的期望價(jià)格。（四）普通住宅需求為主流，高檔住宅需求也較大12% ，高端市各種物業(yè)中，普通住宅

19、占多數(shù)，達(dá)到83%12% ，高端市場(chǎng)仍有較大的市場(chǎng)容量。（五）實(shí)用型住宅為首選實(shí)用型住宅仍是消費(fèi)者的選擇主力，90-120 平米占了實(shí)用型住宅仍是消費(fèi)者的選擇主力，90-120 平米占了42.9% ，其次是60-90 平米也達(dá)到 38.2%120-180平米區(qū)間的需求也達(dá)到 11.2% 。目前成都購(gòu)房對(duì)于住宅需求強(qiáng)勁。 在未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)，住宅市場(chǎng)仍會(huì)保持較大的需求， 而 2003、 2004年的表現(xiàn)出來(lái)的購(gòu)房需求膨脹是由于房?jī)r(jià)上漲、市場(chǎng)炒作、輿論誤導(dǎo)引發(fā)的恐慌性盲目跟風(fēng)購(gòu)房現(xiàn)象，這樣致使部分市場(chǎng)需求被提前。五、趨勢(shì)預(yù)測(cè)（一）房地產(chǎn)周期顯示2005 年整體市場(chǎng)可能出現(xiàn)回落 房地產(chǎn)周期作為宏觀

20、經(jīng)濟(jì)周期的重要組成部分， 是經(jīng)濟(jì)周期在房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過(guò)程所表現(xiàn) 出來(lái)的運(yùn)動(dòng)形態(tài)。 成都房地產(chǎn)業(yè)的波動(dòng)周期仍然存在， 并作為深層次的因素在無(wú)形中影響著房地產(chǎn)的發(fā)展。因此，分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響因素中，考慮成都房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的周期波動(dòng)是必要的。成都的房地產(chǎn)業(yè)從上世紀(jì) 90 年代初快速發(fā)展以來(lái)，成都房地產(chǎn)業(yè)在實(shí)際發(fā)展過(guò)程中，存在大約以 5 年為長(zhǎng)度的周期波動(dòng)。 比較國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)深圳房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的研究成果， 深圳的房地產(chǎn) 業(yè)同樣存在5 年左右的短期波動(dòng)現(xiàn)象。成都房地產(chǎn)業(yè)至1993 年來(lái)，一共經(jīng)歷了兩個(gè)完整的周期波動(dòng)。 1993-1996 年為第一個(gè)波動(dòng)周期， 1993、 1994 和 1995 年為持續(xù)擴(kuò)張期， 1996 年開(kāi)始下滑。 但這一周