2021寧夏土地估價師考試模擬卷

1、第 頁2021寧夏土地估價師考試模擬卷本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分。每題的備選項中，只有一個最符合題意） 1.地價整體狀況分析和判斷是土地估價師要具備的基本能力。假定甲城鎮(zhèn)和乙城鎮(zhèn)相鄰且規(guī)模相當，如果甲的GDP增長率為9，乙為7，甲的城市建設(shè)用地面積增長率為7，乙為5。根據(jù)這一情況分析，以下判斷中正確。A：甲城鎮(zhèn)的地價水平一定高于乙城鎮(zhèn)B：甲城鎮(zhèn)的地價上漲速度一定高于乙城鎮(zhèn)C：甲城鎮(zhèn)的地價變動方向應(yīng)與乙城鎮(zhèn)相同D：由于競爭，甲城鎮(zhèn)的地價變動方向應(yīng)與乙城鎮(zhèn)相反E：合法性 2.按照城市地價動態(tài)監(jiān)測工作的要求，你認為監(jiān)測

2、點地價評估應(yīng)反映。A：監(jiān)測點現(xiàn)狀條件下的土地價格市場水平B：監(jiān)測點實際成交價格水平C：監(jiān)測點在設(shè)定內(nèi)涵下所在區(qū)域土地的平均客觀價格水平D：監(jiān)測點在設(shè)定內(nèi)涵下所在區(qū)域土地的最高價格水平E：合法性 3.某耕地區(qū)片近3年平均年產(chǎn)值為1700元畝，如土地補償費按年產(chǎn)值的10倍計，土地補償費和安置補助費之和，最低不得低于年產(chǎn)值的16倍，最高不得高于年產(chǎn)值的25倍，則該征地區(qū)片價為萬元畝。A：425595B：272442C：272425D：170272E：合法性 4.經(jīng)批準，某單位將征收甲鄉(xiāng)鎮(zhèn)30公頃的農(nóng)用地。經(jīng)估價人員調(diào)查，得知該鄉(xiāng)鎮(zhèn)人均農(nóng)用地面積12畝，其中人均耕地面積08畝，政府制定的該鎮(zhèn)人均社會保

3、障價格為2萬元人，則該單位需支付的社會保障總價為萬元。A：450B：600C：750D：1125E：合法性 5.制定征地區(qū)片綜合地價的范圍是指在城鎮(zhèn)行政區(qū)土地利用總體規(guī)劃確定的。A：基本農(nóng)田保護區(qū)B：建設(shè)用地范圍內(nèi)C：建成范圍內(nèi)D：農(nóng)用地范圍E：合法性 6.下列選項中，不屬于土地價格自身特性的是。A：價格基礎(chǔ)不同B：形成時間不同C：生產(chǎn)成本不同D：具有明顯的地區(qū)性和地域性E：合法性 7.一定條件下，是影響地價的主要方面。A：需求B：投資C：收益D：利潤E：合法性 8.按照，可將土地價格分為申報地價和公告地價。A：土地價格形成方式B：政府管理手段C：土地價格表示方法D：土地的存在形態(tài)E：合法性

4、9.在影響土地價格的諸多因素中，基礎(chǔ)和公用設(shè)施條件屬于。A：一般因素B：區(qū)域因素C：個別因素D：經(jīng)濟因素E：合法性 10.一般來講，工業(yè)用地受因素影響較大。A：環(huán)境質(zhì)量B：繁華程度C：地形坡度D：交通運輸條件E：合法性 11.我國在走向社會主義市場經(jīng)濟中土地使用制度改革的核心是土地的。A：價值B：使用價值C：有償使用D：無償使用E：合法性 12.土地估價的標準是。A：價值標準B：市場價值標準C：客觀價值標準D：定義的價值標準E：合法性 13.如果城市的專業(yè)街道兩邊土地的用途大致相同，則其估價原則應(yīng)遵循。A：變動原則B：替換原則C：最有效利用原則D：報酬遞增遞減原則E：合法性 14.下列選項中，

5、關(guān)于估價期日的說法不正確的是。A：估價期日是變動原則的應(yīng)用B：估價期日根據(jù)估價目的確定C：估價期日由估價師判斷確定D：估價期日可以在作業(yè)日期內(nèi)的任意一天E：合法性 15.土地估價報告審核應(yīng)符合的要求不包括。A：合法性B：合規(guī)性C：合理性D：合適性E：合法性 16.收益還原法的理論依據(jù)是和生產(chǎn)要素分配理論。A：地租理論B：區(qū)位理論C：替代原則D：報酬遞減規(guī)律E：合法性 17.收益還原法的關(guān)鍵在于正確測定土地純收益及合理確定。A：土地租金B(yǎng)：經(jīng)營費用C：投資利率D：土地還原率E：合法性 18.可直接用于土地評估的收益是指。A：實際收益B：客觀收益C：最高收益D：平均收益E：合法性 19.市場比較法

6、以替代關(guān)系為途徑，所求得的價格稱。A：收益價格B：替代價格C：比準價格D：等同價格E：合法性 20.市場比較法估價時的首要工作是。A：確定比較案例B：收集交易資料C：進行交易情況修正D：進行區(qū)域及個別因素修正E：合法性 21.土地管理法明確規(guī)定，土地補償費和安置補助費最高可以按照該地塊被征用前3年平均年產(chǎn)值的倍計算。A：46B：610C：20D：30E：合法性 22.在剩余法評估中，應(yīng)根據(jù)土地估價的確定土地利用方式。A：變動原則和供需原則B：貢獻原則和預(yù)期收益原則C：合法原則和最有效使用原則D：報酬遞增遞減原則和合法原則E：合法性 23.對一荒地進行估價，獲知該荒地的總面積為2平方千米，適宜進

7、行“五通一平”開發(fā)后的分塊有償轉(zhuǎn)讓；附近地區(qū)位置相當?shù)男K“五通一平”的熟地單價為1000元平方米；將該成片荒地開發(fā)成“五通一平”熟地的開發(fā)成本為25億元平方千米，開發(fā)期為3年，開發(fā)成本在3年開發(fā)期內(nèi)均勻投入；貸款年利率為12，投資利潤率為200；土地轉(zhuǎn)讓中賣方需繳納的稅費為轉(zhuǎn)讓地塊價格的6；購買荒地需要繳納的稅費為荒地價格的4，熟地可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60。若用靜態(tài)方式估算，則該成本荒地的總價和單價分別為。A：1332億元，8965元平方米B：2609億元，13045元平方米C：2536億元，11632元平方米D：3416億元，15688元平方米E：合法性 24.路線價法的基本原則是和區(qū)位

8、論的具體應(yīng)用。A：變動原則B：預(yù)期原則C：替代原則D：供需原則E：合法性 25.下列選項中，屬于蘇慕斯法則的內(nèi)容的是。A：該法則將標準深度100英尺分為4等份，隨著離道路距離的增加，每一等份的價值占路線價的比例分別為40、30、20、10B：該法則認為深度為100英尺的標準宗地，將標準深度4等分的情況下，隨著離道路距離的增加，每一等份的價值占全部地價的比例分別為375、295、207、123C：該法則認為深度為1004英尺深的土地價值，前半臨街502英尺部分占全宗地總地價的725，后半502英尺部分占75，若再深50英尺，則該宗地所增的價值僅為15D：該法則認為土地的價值與其深度的平方根成正比

9、E：合法性 二、多項選擇題（共25題，每題2分。每題的備選項中，有多個符合題意） 1.目前主要的地價管理政策有。A：對土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移有優(yōu)先購買權(quán)B：可以按經(jīng)濟和城市建設(shè)的需要，對單位和個人的土地使用權(quán)實行提前收回C：對地價上漲可采取必要的行政手段進行干預(yù)D：征收土地增值稅，防止不正常交易E：農(nóng)村社會經(jīng)濟發(fā)展水平 2.關(guān)于我國的土地估價制度和土地估價師資格制度。A：建立了基準地價、標定地價、宗地地價；城市地價動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)等地價體系B：建立了從估價機構(gòu)審批、地價確認到估價機構(gòu)公示、估價報告?zhèn)浒?、土地資產(chǎn)處置審批的管理制度C：建立了土地估價師資格考試、繼續(xù)教育、信息公示等土地估價人員和機構(gòu)的監(jiān)督管

10、理機制D：實行了城鎮(zhèn)土地分等定級和城市基準地價測算E：農(nóng)村社會經(jīng)濟發(fā)展水平 3.地價管理的作用可表現(xiàn)在等方面。A：壟斷土地一級市場B：防止地價暴漲C：防止國有土地收益流失D：防止地價暴跌E：農(nóng)村社會經(jīng)濟發(fā)展水平 4.經(jīng)營性企業(yè)在經(jīng)營過程中的總費用包括。A：銷售成本B：銷售費用C：銷售稅金D：經(jīng)營管理費E：農(nóng)村社會經(jīng)濟發(fā)展水平 5.在確定區(qū)域條件指數(shù)和個別因素條件指數(shù)時，以下說法正確的是。A：若區(qū)域因素和個別因素中的各因子條件指數(shù)是采用單因子與地價相關(guān)關(guān)系分析后確定的，則應(yīng)采用因子修訂系數(shù)加和的方式確定修正系數(shù)B：若區(qū)域因素和個別因素中的各因子條件指數(shù)是采用單因子與地價相關(guān)關(guān)系分析后確定的，則應(yīng)

11、采用積算的方式確定待估宗地和案例宗地的因素條件指數(shù)后，比較確定相應(yīng)的修正系數(shù)C：若區(qū)域因素和個別因素中的各因子的條件修正系數(shù)是在確定因素修正總幅度基礎(chǔ)上進行因子分解后確定的，則應(yīng)采用積算的方式確定待估宗地和案例宗地的因素條件指數(shù)后，比較確定相應(yīng)的修正系數(shù)D：若區(qū)域因素和個別因素中的各因子的條件修正系數(shù)是在確定因素修正總幅度基礎(chǔ)上進行因子分解后確定的，則應(yīng)采用因子修訂系數(shù)加和的方式確定因素修正幅度，進而確定條件指數(shù)E：農(nóng)村社會經(jīng)濟發(fā)展水平 6.在市場比較法中，一般需要進行情況修正的情形有。A：相鄰房地產(chǎn)的交易B：買方或賣方以往存在業(yè)務(wù)關(guān)系C：買方或賣方不了解市場行情D：受債權(quán)債務(wù)關(guān)系的影響E：農(nóng)

12、村社會經(jīng)濟發(fā)展水平 7.剩余法可用于確定。A：投資者獲取待開發(fā)場地所能支付的最高價格B：具體開發(fā)項目的預(yù)期利潤C：在市場上出售開發(fā)項目的合理價格D：開發(fā)項目中的最高控制成本費用E：農(nóng)村社會經(jīng)濟發(fā)展水平 8.在計算期日修正時，可以采用的變動率來進行分析。A：市場交易額B：地價指數(shù)C：房屋價格指數(shù)D：物價指數(shù)E：農(nóng)村社會經(jīng)濟發(fā)展水平 9.政府對地價上漲進行干預(yù)，其作用是。A：保證政府對土地的絕對控制權(quán)B：滿足社會各部門發(fā)展對土地的需求，防止土地資源和資產(chǎn)的浪費，發(fā)揮出土地的綜合效益C：使土地價格的上漲速度同整個經(jīng)濟發(fā)展的速度相協(xié)調(diào)D：促進正常土地市場的建立，使土地的轉(zhuǎn)移、流動正?；疎：農(nóng)村社會經(jīng)濟

13、發(fā)展水平 10.關(guān)于土地價格，說法正確的有。A：地價具有明顯的地區(qū)性和個別性B：地價呈明顯上升趨勢，地價上升的速度高于一般商品價格上漲的速度。C：土地市場是不完全的市場D：土地價格的高低由其生產(chǎn)成本決定E：農(nóng)村社會經(jīng)濟發(fā)展水平 11.根據(jù)我國目前的土地市場，可用于基準地價評估的資料有。A：能直接反映地租地價的資料B：土地征用拆遷中涉及的費用資料C：房地交易、出租中包含的地價資料D：企業(yè)經(jīng)營活動中利用土地效益資料E：農(nóng)村社會經(jīng)濟發(fā)展水平 12.根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程，基準地價工作底圖為。A：大城市 1：20 0001：10 000B：中等城市 1：10 000 1：5 000C：小城市以下 1：5

14、0001：1000D：小城市以下 1：50001：500E：農(nóng)村社會經(jīng)濟發(fā)展水平 13.下列關(guān)于還原利率的說法正確的是。A：土地還原利率是用以將土地純收益還原成土地價格的比率B：還原利率可分為土地還原利率和建筑物還原利率C：對于投資風險大的房地產(chǎn)項目，其還原利率一般偏低D：從理論上講，還原利率應(yīng)等于與獲取純收益具有同等風險和資本的獲利率E：農(nóng)村社會經(jīng)濟發(fā)展水平 14.下列說法正確的是。A：征地過程實質(zhì)上是一種土地買賣活動，只是帶有強制性B：成本逼近法中，計算投資利息就是在評估土地或不動產(chǎn)時要考慮資金的時間價值C：成本逼近法中的成本是指土地的原購買價格以及土地再轉(zhuǎn)讓期間投入的土地資本現(xiàn)值D：土地

15、成本的增加便會導(dǎo)致土地價格的上漲E：農(nóng)村社會經(jīng)濟發(fā)展水平 15.利用地價資料評估基準地價的常用模型有。A：指數(shù)模型B：算數(shù)平均數(shù)模型C：多元線性模型D：生產(chǎn)函數(shù)模型E：農(nóng)村社會經(jīng)濟發(fā)展水平 16.成本法投資回報率考慮因素為。A：開發(fā)土地的類型B：開發(fā)周期的長短C：土地的面積D：開發(fā)土地所處的政治經(jīng)濟環(huán)境E：農(nóng)村社會經(jīng)濟發(fā)展水平 17.剩余法中估算開發(fā)商的合理利潤的計算基數(shù)一般為。A：不動產(chǎn)的總價B：預(yù)付總資本C：建筑費專業(yè)費D：房地產(chǎn)售價E：農(nóng)村社會經(jīng)濟發(fā)展水平 18.市場比較法的適用條件為。A：要有足夠的比較案例B：交易案例要與待評估宗地具有相關(guān)性和替代性C：交易資料可靠性D：合法性E：農(nóng)村社會經(jīng)濟發(fā)展水平 19.基準地價的特點為。A：全局性B：分用途C：平均性D：有限性和實效性E：農(nóng)村社會經(jīng)濟發(fā)展水平 20.城鎮(zhèn)土地分等定級中，土地收益測算的原則為A：測算以貨幣形態(tài)的土地收益為主B：測算必須從企業(yè)利潤人手C：測算統(tǒng)一似商服業(yè)利潤為計算的標準D：宗地地價作為測算級別差異時，能較好反映土地的經(jīng)濟特性E：農(nóng)村社會經(jīng)濟發(fā)展水平 21.為保證估價結(jié)果的科學、客觀、公正，接受委托估價必須遵循以下原則A：簽訂估價合同B：爭取服務(wù)，爭取時效C