地塊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃可行性研究報(bào)告

1、摘 要 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上，按照都市規(guī)劃要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。要想使開(kāi)發(fā)項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效果，首先必須做好可行性研究工作?？尚行匝芯孔鳛轫?xiàng)目投資決策的依據(jù)、籌集建設(shè)資金的依據(jù)、開(kāi)發(fā)商與有關(guān)部門(mén)簽訂合同的依據(jù)以及編制下時(shí)期規(guī)劃設(shè)計(jì)的依據(jù)是項(xiàng)目成敗的先決條件。該項(xiàng)目可行性研究報(bào)告共分八部分。分不為項(xiàng)目總講明，項(xiàng)目概況，市場(chǎng)調(diào)研及分析，項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)分析，項(xiàng)目進(jìn)度安排，投資收益分析，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析及結(jié)論和建議。 李滄區(qū)九水路以北，漢川路以西地塊開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在整個(gè)投資期內(nèi)，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率，財(cái)務(wù)上可行。通過(guò)敏感性分析、盈虧平衡分析、概率分析，該項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力

2、較強(qiáng)，該項(xiàng)目可行。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；可行性分析；投資收益分析；風(fēng)險(xiǎn)分析Licang District North of Jiushui Road,West of Hanchuan Road,Block Development Project Feasibility StudyAbstract Real estate development on the land legally acquired state-owned land use rights in accordance with the requirements of city planning and infrastructu

3、re, housing construction behavior. Development projects in order to achieve the desired economic effect, you must first do a feasibility study. Feasibility study as a basis for investment decisions, the basis to raise funds for construction, the developer and the relevant departments signed a contra

4、ct basis as well as the preparation of the next stage of planning and design is based on the prerequisite of the success of the project. The project feasibility study report is divided into eight parts. For the project description, project profiles, market research and analysis, project planning and

5、 design, project schedule, the return on investment analysis, project risk analysis and conclusions and recommendations. Licang District Jiushui north the Hanchuan Road, west of the block development project in the entire investment period, the financial internal rate of return greater than the benc

6、hmark rate of return, financial viability. Through sensitivity analysis, break even analysis, probabilistic analysis, the project risk-resisting ability, the project is feasible. Key words: real estate development projects; feasibility analysis; return on investment analysis; risk analysis目 錄1項(xiàng)目總講明1

7、 1.1項(xiàng)目背景1 1.2編制依據(jù)22 項(xiàng)目概況3 2.1 項(xiàng)目名稱(chēng)3 2.2 宗地位置3 2.3土地價(jià)格4 2.4 宗地現(xiàn)狀4 2.5市政配套4 2.6項(xiàng)目周邊社區(qū)配套6 2.7規(guī)劃操縱要點(diǎn)63 市場(chǎng)調(diào)研及分析8 3.1宏觀政策分析8 3.2青島市近期規(guī)劃進(jìn)展方向8 3.3青島市房地產(chǎn)現(xiàn)狀及價(jià)格走向9 3.4李滄區(qū)房地產(chǎn)現(xiàn)狀及價(jià)格走向10 3.5要緊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析12 3.6 目標(biāo)市場(chǎng)選擇與市場(chǎng)定位14 3.6.1購(gòu)房?jī)r(jià)格分析14 3.6.2產(chǎn)品類(lèi)型分析14 3.6.3目標(biāo)客戶(hù)層選擇16 3.6.4 項(xiàng)目的SWOT分析16 3.6.5項(xiàng)目產(chǎn)品初步定位164項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)分析18 4.1項(xiàng)目規(guī)劃目

8、標(biāo)18 4.2規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)18 4.3項(xiàng)目建筑布局18 4.4項(xiàng)目結(jié)構(gòu)形式185 項(xiàng)目進(jìn)度安排19 5.1工程進(jìn)度打算19 5.2銷(xiāo)售打算196 項(xiàng)目投資收益分析20 6.1項(xiàng)目總投資及開(kāi)發(fā)成本估算20 6.1.1土地費(fèi)用20 6.1.2建安工程費(fèi)20 6.1.3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)21 6.1.4前期工程費(fèi)22 6.1.5開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用22 6.1.6治理費(fèi)用22 6.1.7 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)22 6.1.8財(cái)務(wù)費(fèi)用22 6.1.9銷(xiāo)售費(fèi)用23 6.1.10開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)23 6.1.11 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)23 6.1.12 其他費(fèi)用24 6.1.13項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總成本24 6.1.14經(jīng)營(yíng)資金估算25 6.

9、1.15項(xiàng)目總投資25 6.2銷(xiāo)售收入估算25 6.2.1銷(xiāo)售收入估算25 6.2.2銷(xiāo)售稅金及附加估算26 6.3投資使用打算與資金籌措方式26 6.3.1投資使用打算26 6.3.2資金籌措方式26 6.3.3貸款本金的償還及利息支付27 6.4項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)27 6.4.1項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表27 6.4.2項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)27 6.4.3項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論287項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析29 7.1敏感性分析29 7.2盈虧平衡分析29 7.3概率分析30 7.4風(fēng)險(xiǎn)治理30 7.4.1風(fēng)險(xiǎn)因素30 7.4.2應(yīng)對(duì)措施318結(jié)論與建議32 8.1結(jié)論32 8.2建議32附表133附表234附表335附表436附表5

10、37附表638附表739附表840附表941附圖142附：住宅需求調(diào)查問(wèn)卷結(jié)果43參考文獻(xiàn)44致謝451項(xiàng)目總講明1.1項(xiàng)目背景a.青島位于山東半島南端、黃海之濱，東北與煙臺(tái)市毗鄰，西與濰坊市相連，西南與日照市接壤，是中國(guó)東部重要的海濱都市，也是國(guó)家五個(gè)打算單列市之一。全市海岸線(xiàn)(含所屬海島岸線(xiàn))總長(zhǎng)為870公里，其中大陸岸線(xiàn)730公里。青島現(xiàn)轄七區(qū)五市，總面積10654平方公里，第六次人口普查全市常住人口為871.51萬(wàn)人，其中市區(qū)1159平方公里，市區(qū)人口371.88萬(wàn)人。b.青島是一座濱海名城，優(yōu)越的自然環(huán)境、獨(dú)到的人文環(huán)境和適宜的氣候條件都使之成為一處專(zhuān)門(mén)適宜居住的都市。近來(lái)，旅游經(jīng)濟(jì)

11、的火熱和外地人的大量涌入，臨近日本、韓國(guó)等獨(dú)特的海濱環(huán)境區(qū)域優(yōu)勢(shì)以及青島要建成區(qū)域性中心都市，爭(zhēng)取進(jìn)入全國(guó)大中都市前列的定位，使越來(lái)越多的外國(guó)人、外地人紛紛到青島投資、安家落戶(hù)，也有專(zhuān)門(mén)多本地人和外地人看好青島的進(jìn)展?jié)摿Γ角鄭u投資房產(chǎn)。由于綜合因素的阻礙，青島的房地產(chǎn)投資和開(kāi)發(fā)得到了快速的進(jìn)展。成為最為火熱的行業(yè)。經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展拉動(dòng)了住房的需求，從而引發(fā)價(jià)格的上漲。短短幾年的時(shí)刻里，青島房產(chǎn)價(jià)格翻了1-2倍，甚至更多。c.據(jù)2011年青島市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)進(jìn)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)，2011年，面對(duì)復(fù)雜的國(guó)內(nèi)外環(huán)境，在市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，以科學(xué)進(jìn)展為主題，以加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)進(jìn)展方式為主線(xiàn)，全面落實(shí)中央一系列宏

12、觀調(diào)控政策，全市經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)了平穩(wěn)較快進(jìn)展，社會(huì)事業(yè)全面進(jìn)步，民生狀況進(jìn)一步改善。初步核算，全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值(GDP)6615.60億元，比上年增長(zhǎng)11.7%。全年財(cái)政總收入實(shí)現(xiàn)2407.76億元，增長(zhǎng)20.3%；地點(diǎn)財(cái)政一般預(yù)算收入566.00億元，增長(zhǎng)25.1%；地點(diǎn)財(cái)政一般預(yù)算支出658.68億元，增長(zhǎng)23.7%。全年居民消費(fèi)價(jià)格上漲5%,八大類(lèi)商品價(jià)格不同程度上漲，其中居住上漲3.5%。12月份市區(qū)新建住宅價(jià)格同比上漲0.5%，環(huán)比下降0.3%；二手住宅同比下降1.2%，環(huán)比下降0.7%。 統(tǒng)計(jì)公報(bào)指出，去年全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資782.7億元，增長(zhǎng)29.9%。商品房竣工905.9萬(wàn)平方米

13、，下降11.2%；全市銷(xiāo)售房屋面積1028萬(wàn)平方米，下降24.5%。經(jīng)濟(jì)適用房施工面積208.31萬(wàn)平方米，竣工面積43.64萬(wàn)平方米。d.李滄區(qū)是青島市內(nèi)四區(qū)之一，2014青島世園會(huì)主辦地，東枕嶗山山脈，西臨膠州灣，南接四方區(qū)，北連城陽(yáng)區(qū)與流亭國(guó)際機(jī)場(chǎng)相連，是進(jìn)出青島市的咽喉之地。面積98平方公里，人口51萬(wàn)。 李滄區(qū)東部自然環(huán)境優(yōu)越，生態(tài)宜居，有白果山、李村河等自然景觀和人文景觀，是青島市最宜居的區(qū)域之一；中部商業(yè)發(fā)達(dá)，形成了多流通渠道、多經(jīng)濟(jì)成分并存的大商貿(mào)格局，成為與市南區(qū)相媲美的青島兩大購(gòu)物中心之一；西部工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，集中了青島市近百家大中型骨干企業(yè)。2011年全年實(shí)現(xiàn)地點(diǎn)生產(chǎn)總值2

14、40億元，同比增長(zhǎng)10.8%。完成固定資產(chǎn)投資178億元，同比增長(zhǎng)30%，總量首次躍居市內(nèi)四區(qū)第一。1.2編制依據(jù)編制依據(jù)是國(guó)家有關(guān)部門(mén)的法規(guī)、政策、規(guī)程和規(guī)范，其要緊依據(jù)為：（1）青島國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)進(jìn)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要；（2）青島市2008至2012住房建設(shè)進(jìn)展規(guī)劃；（3）青島市都市總體規(guī)劃（20062020）；（4）建設(shè)部建標(biāo)2000205號(hào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法；（5）山東省都市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)治理?xiàng)l例；（6）其他相關(guān)專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)規(guī)范；（7）青島市統(tǒng)計(jì)局、房產(chǎn)局等政府部門(mén)公布的相關(guān)信息資料；（8）青島市國(guó)土資源與房屋治理局國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓公告。2 項(xiàng)目概況2.1 項(xiàng)目名稱(chēng)青島市李

15、滄區(qū)九水路以北，漢川路以西地塊開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。2.2 宗地位置本地塊位于青島市李滄區(qū)，東臨漢川路，南瞰雙峰山，北依世園會(huì)主園區(qū)，小區(qū)出入口緊靠九水廣場(chǎng)，距九水東路交通主干道不足百米，外享繁華，內(nèi)得幽靜。圖2-1 目標(biāo)地塊位置示意圖 圖2-2 目標(biāo)地塊規(guī)劃位置圖2.3土地價(jià)格李滄區(qū)九水路以北，漢川路以西地塊的掛牌起始價(jià)（樓面地價(jià)）為2665元/平方米。2.4 宗地現(xiàn)狀a.依照青島市人民政府關(guān)于李滄區(qū)東部違法建筑處置工作有關(guān)問(wèn)題的會(huì)議記錄，李滄區(qū)九水路以北，漢川路以西地塊為違法建筑處置用地。本地塊是青島市國(guó)土資源和房屋治理局拍賣(mài)出讓的土地，系國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)連同地上建筑物共同拍賣(mài)出讓。b.地塊權(quán)屬條件

16、：權(quán)屬清晰，四鄰無(wú)爭(zhēng)議。c.地下沒(méi)有阻礙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的構(gòu)筑物、電纜、暗渠及其他構(gòu)筑物。2.5市政配套該地塊東臨漢川路，西臨九水廣場(chǎng)，南臨九水東路與現(xiàn)狀住宅區(qū)相隔,北臨青島恒大實(shí)業(yè)集團(tuán)公司,用地西側(cè)為瀝青路面的現(xiàn)狀道路,東側(cè)為沙土路面的大車(chē)路。該地塊水、電、通信配套齊備，將引入天然氣、暖氣、有線(xiàn)電視入戶(hù)，生活成本貼近大眾。九水東路現(xiàn)狀管線(xiàn)有煤氣一條、給水一條、郵電一條。管線(xiàn)講明如下：a.煤氣：位于九水東路道路南側(cè)。材質(zhì)為鋼，管徑為400毫米；b.給水：位于九水東路道路北側(cè)。材質(zhì)為鑄鐵，管徑為400毫米；c.郵電：位于九水東路北側(cè)人行道上。材質(zhì)為PVC，管徑為50*36+12*12厘米。圖2-3 目

17、標(biāo)地塊市政配套綜合圖2.6項(xiàng)目周邊社區(qū)配套交通出行：該地塊分不有112、113、128、326、361、365、385等多路公交車(chē)通過(guò)，去往市區(qū)、嶗山、城陽(yáng)等方向均十分方便；以后立即建成的地鐵M2號(hào)線(xiàn)將快速拉近項(xiàng)目與市區(qū)的距離，屆時(shí)不出半個(gè)小時(shí)即可到達(dá)市區(qū)的要緊區(qū)域；表2-1 項(xiàng)目周邊公交線(xiàn)路公交車(chē)路線(xiàn)112路臥龍村滄海路113路流清河滄海路128路南王家上流滄口公園326路恒星學(xué)院利津路361路恒星學(xué)院唐河路365路北九水大港二路385路海大嶗山停車(chē)場(chǎng)李村公園b.醫(yī)療：青島401醫(yī)院北院區(qū)距離項(xiàng)目?jī)H2公里，周邊還有市第八人民醫(yī)院，409醫(yī)院等多所三級(jí)甲等醫(yī)療機(jī)構(gòu)，就醫(yī)方便。c.教育：海洋大學(xué)

18、嶗山校區(qū)，青島酒店治理學(xué)院，恒星職業(yè)學(xué)院，青島體育運(yùn)動(dòng)學(xué)校，廣播電視大學(xué)，規(guī)劃建設(shè)的潛艇學(xué)院等高校學(xué)府毗鄰項(xiàng)目；前往青島二中，青島五十八中和青島六十四中更是方便快捷。d.購(gòu)物：與現(xiàn)有劉家下河商業(yè)中心、規(guī)劃蘇家商圈相臨。前往李村商業(yè)圈僅10分鐘車(chē)程，前往枯桃花卉市場(chǎng)交通便利快捷，是以后業(yè)主休閑購(gòu)物的理想去處。e.休閑、娛樂(lè)場(chǎng)所：北側(cè)“睡蓮世界”和“白果山公園”；南側(cè)為李村河生態(tài)區(qū)；虎山都市生態(tài)公園、十梅庵風(fēng)景區(qū)、嶗山風(fēng)景區(qū)東西環(huán)抱；青島世博園園林花卉博覽會(huì)暨世博大道項(xiàng)目，與項(xiàng)目?jī)H幾分鐘之遙，是業(yè)主消遣、散步、放松身心的好地點(diǎn)。2.7規(guī)劃操縱要點(diǎn)規(guī)劃用地性質(zhì)：居住用地；用地使用強(qiáng)度：容積率 1.8

19、 建筑密度 27.54 綠地率35；出讓年限：70年；產(chǎn)權(quán)類(lèi)型：大產(chǎn)權(quán)房；設(shè)計(jì)要求建筑高度：多層住宅建筑，建筑限高20米滿(mǎn)足機(jī)場(chǎng)凈空要求；建筑間距：按照現(xiàn)行法規(guī)要求與周邊規(guī)劃及現(xiàn)狀建筑保持合法間距；退后道路紅(綠)線(xiàn)：退后周邊道路紅(綠)線(xiàn)10米以上；退后周邊地界：退后周邊地界6米以上；交通出入口位置：機(jī)動(dòng)車(chē)出入口設(shè)置在小區(qū)西側(cè)，交通出入口間距要符合有關(guān)道路交叉口設(shè)置規(guī)范的技術(shù)要求，組織好用地周邊動(dòng)靜態(tài)交通；停車(chē)規(guī)模：配備充足的停車(chē)位,停車(chē)形式為地上停車(chē)場(chǎng)。表2-2 小區(qū)要緊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 項(xiàng)目單位數(shù)量規(guī)劃總用地平方米23134.4總建筑面積平方米41622.13標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積平方米36325.

20、51閣樓層建筑面積平方米2060.15半地下儲(chǔ)藏室建筑面積平方米1575.35（按1/2計(jì)算）總居住戶(hù)數(shù)戶(hù)312建筑密度27.45容積率1.8綠地率35日照間距系數(shù)1.5停車(chē)位（地上）輛108 3 市場(chǎng)調(diào)研及分析3.1宏觀政策分析a.2011年1月26日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議再度推出八條房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施(簡(jiǎn)稱(chēng)“新國(guó)八條”), 拉開(kāi)了第三輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的序幕。新國(guó)八條要求強(qiáng)化差不化住房信貸政策，對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%,貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。b.政府打出“2011調(diào)控組合拳”，形成連續(xù)高壓調(diào)控政策。2011年4月6日，再次調(diào)息，上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率

21、，金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分不再上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整，由6.6%上調(diào)到6.8%，后期存貸款利率仍不斷上調(diào)；5月，國(guó)家發(fā)改委要求開(kāi)發(fā)商進(jìn)行“一房一價(jià)”公示；7月，央行年內(nèi)第三次加息，房貸利率十年最高點(diǎn)；8月，建設(shè)部公布二三線(xiàn)都市限購(gòu)“五條標(biāo)準(zhǔn)”；12月，中央明令限購(gòu)令續(xù)期，房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍將擴(kuò)大?，F(xiàn)在的國(guó)家政策力度遠(yuǎn)超以往，連續(xù)不放松的調(diào)控也取得了顯著的效果，這從一定程度上也堅(jiān)決了中央持續(xù)進(jìn)行宏觀調(diào)控的決心。c.2011年1月30日下午，青島市政府公布了青島市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康進(jìn)展的意見(jiàn)(簡(jiǎn)稱(chēng)“十二條”)，“十

22、二條”對(duì)“限購(gòu)令”執(zhí)行做了詳細(xì)要求，并將從住房用地供應(yīng)、中低價(jià)位中小套型商品房供應(yīng)、保障性住房建設(shè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)治理、房屋銷(xiāo)售和轉(zhuǎn)讓治理、個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)和完善住房工作責(zé)任制等十二個(gè)方面，貫徹落實(shí)國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控部署，持續(xù)推進(jìn)島城房地產(chǎn)市場(chǎng)健康進(jìn)展。d.2011年2月，青島市政府出臺(tái)青島限購(gòu)令，規(guī)定對(duì)已有1套住房的青島市戶(hù)籍居民家庭（含部分家庭成員為本市戶(hù)籍居民的家庭，包括夫妻雙方及未成年子女）、能夠提供本市一年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶(hù)籍居民家庭，限購(gòu)1套住房（含新建商品住房和二手住房）；對(duì)已擁有2套及以上住房的本市戶(hù)籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶(hù)籍居民家庭，

23、無(wú)法提供一年以上本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶(hù)籍居民家庭，暫停向其售房。2012年將接著嚴(yán)格執(zhí)行住房限購(gòu)政策。新國(guó)八條、央行頻繁調(diào)息和青島市限購(gòu)令，在增高了購(gòu)房者購(gòu)房門(mén)檻的同時(shí)也嚴(yán)峻打擊了購(gòu)房者購(gòu)房信心，市場(chǎng)觀望情緒濃厚。 3.2青島市近期規(guī)劃進(jìn)展方向a.依照2011年4月15日青島市人民政府辦公廳印發(fā)的青島市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)進(jìn)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要，青島市都市進(jìn)展布局為：立足提升全市城鎮(zhèn)化水平，優(yōu)化整合全市國(guó)土空間資源，以環(huán)膠州灣區(qū)域?yàn)楹诵?，以組團(tuán)布局為要緊形態(tài)，形成各組團(tuán)布局有機(jī)銜接、功能定位清晰的網(wǎng)路化都市空間結(jié)構(gòu)，構(gòu)建“環(huán)灣型、組團(tuán)式、多層次”的大都市進(jìn)展新格局。重點(diǎn)進(jìn)展嶗山、

24、黃島、城陽(yáng)，優(yōu)化提升市南、市北、四方、李滄。b.青島市都市總體規(guī)劃（20062020）提出“環(huán)灣愛(ài)護(hù)、擁灣進(jìn)展”的戰(zhàn)略思想，將都市空間資源的利用向集約化、內(nèi)涵式方向引導(dǎo)、操縱與進(jìn)展；并正式確立了“依托主城、擁灣進(jìn)展、組團(tuán)布局、軸向輻射”的全新空間進(jìn)展戰(zhàn)略，致力于積極構(gòu)建青島、黃島、紅島、嶗山“一主三輔”的現(xiàn)代化都市框架，以強(qiáng)化主城的內(nèi)涵式進(jìn)展、穩(wěn)步提升老城區(qū)功能、有序推進(jìn)新城區(qū)建設(shè)為目標(biāo)，以改造和提升青島主中心、嶗山及黃島副中心為重點(diǎn)，全面增強(qiáng)主城的綜合實(shí)力，提升主城的輻射和帶動(dòng)能力。新一輪總體規(guī)劃勾畫(huà)出一幅宏大絢麗的以后都市藍(lán)圖：到2020年，青島將成為擁有近1200萬(wàn)人口、都市建設(shè)用地規(guī)模

25、將近540平方公里、城鎮(zhèn)化水平達(dá)到77.8的富強(qiáng)、文明、和諧的現(xiàn)代化國(guó)際都市；到2050年，建設(shè)成為現(xiàn)代化國(guó)際濱海都市，社會(huì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展要緊指標(biāo)達(dá)到當(dāng)時(shí)發(fā)達(dá)國(guó)家水平。3.3青島市房地產(chǎn)現(xiàn)狀及價(jià)格走向2011年青島市全市生產(chǎn)總值達(dá)到6615.6億元，同比增長(zhǎng)11.7%，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行平穩(wěn)，要緊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均快速增長(zhǎng)。青島市固定資產(chǎn)投資額同比增長(zhǎng)23.6%至3225.8億元，其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資782.7億元，增長(zhǎng)29.9%。全市商品房施工面積為5690余萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)12.5%；新開(kāi)工面積為1813.1萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)5.9%；商品房竣工905.9萬(wàn)平方米，下降11.2%；全市銷(xiāo)售房屋面積1028萬(wàn)平方米，下

26、降24.5%，待售商品房面積增加23.1%。經(jīng)濟(jì)適用房施工面積208.31萬(wàn)平方米，竣工面積43.64萬(wàn)平方米。在限購(gòu)、限價(jià)、加息等宏觀政策下，青島市商品住宅銷(xiāo)售量受到一定的遏制，但由于在成交樓盤(pán)中不乏高端樓盤(pán)，銷(xiāo)售價(jià)格仍持續(xù)在高位。房貸利率7折優(yōu)惠政策的取消以及央行的幾次連續(xù)加息，增加了購(gòu)房成本，作為樓市主力的剛性需求在一定程度上也受到抑制，樓市市場(chǎng)的不明朗也會(huì)進(jìn)一步加劇剛性需求用戶(hù)的觀望情緒。5月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了2012年4月70個(gè)大中都市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況。依照最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，青島房?jī)r(jià)連續(xù)第6個(gè)月出現(xiàn)環(huán)比下降，降幅達(dá)1.7%。與去年同期相比，青島房?jī)r(jià)下降3.8%，為近年來(lái)最大跌

27、幅。圖3-1 青島市近期新建住宅成交套數(shù)圖3-2 青島市近期房?jī)r(jià)走勢(shì)圖3.4李滄區(qū)房地產(chǎn)現(xiàn)狀及價(jià)格走向李滄區(qū)是青島市內(nèi)四區(qū)之一，2014青島世園會(huì)主辦地，是進(jìn)出青島市的咽喉之地。李滄區(qū)東部自然環(huán)境優(yōu)越，生態(tài)宜居，是青島市最宜居的區(qū)域之一。目前在島城，人口遷徙和都市中心也在潛移默化中向北轉(zhuǎn)移，逐漸在李滄聚攏，在不遠(yuǎn)的今后，李滄將成為新的都市中心。眾多大型房企落戶(hù)李滄，新的居住區(qū)正在形成，“創(chuàng)城”級(jí)不的房地產(chǎn)項(xiàng)目在李滄就有6個(gè)之多， 萬(wàn)科生態(tài)城，綠城，中海國(guó)際社區(qū)，時(shí)代城，中南世紀(jì)城，海岸華府，這些項(xiàng)目地處李滄重要地段，定位大多面向剛需，必會(huì)吸引大批年輕的剛需群體，新的中央居住中心會(huì)逐步從浮山后等

28、傳統(tǒng)島城居住區(qū)轉(zhuǎn)入李滄九水路，金水路，虎山東側(cè)等區(qū)域。買(mǎi)對(duì)較為慘淡的樓市，李滄區(qū)最新做出降價(jià)調(diào)整，一些中小型項(xiàng)目的降價(jià)直接推動(dòng)了房?jī)r(jià)的下行。圖3-3 李滄區(qū)新建住宅均價(jià)走勢(shì)圖目前，李滄樓市剛性項(xiàng)目為主流產(chǎn)品，從銷(xiāo)售情況來(lái)看，一季度末，樓市回暖已現(xiàn)成效，剛需逐漸由觀望轉(zhuǎn)為出手。二季度剛需購(gòu)買(mǎi)需求會(huì)愈加強(qiáng)烈。加上李滄區(qū)隸屬政府重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)域，價(jià)值潛力無(wú)限，伴隨著鐵路青島北客站周邊區(qū)域的開(kāi)發(fā)，滄口區(qū)域總投資高達(dá)50多億元板橋新城的逐步建設(shè)，李滄區(qū)域規(guī)劃將無(wú)限利好。商業(yè)上萬(wàn)達(dá)、蘇寧、寶龍等大型綜合體項(xiàng)目落地，讓剛需購(gòu)房者紛紛把目光投向李滄。李滄區(qū)剛需項(xiàng)目云集，大型房企不斷落戶(hù)，商業(yè)密集，交通便捷，加上世

29、園會(huì)不斷推進(jìn)，區(qū)域的無(wú)限利好使得許多購(gòu)房群體紛紛向往。3月李滄區(qū)更是拔得頭籌，新房成交了776套，成交面積為74245 ，其中住宅成交746套，面積為71058,榮登三月青島樓市成交套數(shù)第一名。由下圖也能夠看出，4月青島各區(qū)樓市成交套數(shù)中，李滄區(qū)仍保持第一名的好成績(jī)，市場(chǎng)前景較好。圖3-4 2012年4月青島各區(qū)市新房銷(xiāo)售比例3.5要緊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析本項(xiàng)目有萬(wàn)科生態(tài)城、和達(dá)和城、綠城理想之城三個(gè)要緊的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目。其中和達(dá)和城的占地面積與本項(xiàng)目相當(dāng)，萬(wàn)科生態(tài)城和綠城理想之城相較本項(xiàng)目來(lái)講均為大項(xiàng)目，競(jìng)爭(zhēng)性不容忽略。針對(duì)這一點(diǎn)，本項(xiàng)目的宗旨即為把該項(xiàng)目做精，充分考慮購(gòu)房者的需求，以人為本，提升住房品質(zhì)

30、。本項(xiàng)目將從規(guī)劃設(shè)計(jì)、居住環(huán)境、住宅性能、營(yíng)銷(xiāo)策劃、物業(yè)治理等方面加強(qiáng)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，能夠從建筑設(shè)計(jì)方面彰顯項(xiàng)目特色。a. 萬(wàn)科生態(tài)城項(xiàng)目地址：李滄金水路128號(hào)（青島生態(tài)商住區(qū)）項(xiàng)目占地：161.1萬(wàn)平方米建筑面積：349.8萬(wàn)平方米容積率：2.20建筑類(lèi)型：住宅、不墅、螞蟻工房、低層、 多層、高層開(kāi)盤(pán)時(shí)刻：2011年11月20日當(dāng)前售價(jià)： 起價(jià)7000元/平， 均價(jià)9000-13000元/平，最高14600元/平物業(yè)費(fèi)：2.59 元/平方米月 綠化率：40%裝修標(biāo)準(zhǔn)：精裝 圖3-5 萬(wàn)科生態(tài)城示意圖開(kāi)發(fā)商：青島萬(wàn)科置業(yè)有限公司物業(yè)服務(wù)：青島萬(wàn)科物業(yè)服務(wù)公司 b.和達(dá)和城項(xiàng)目地址：李滄區(qū) 九水東路

31、496號(hào)項(xiàng)目占地：13.5萬(wàn)平方米建筑面積：28.23萬(wàn)平方米容積率：1.80建筑類(lèi)型：住宅、高層開(kāi)盤(pán)時(shí)刻：三期2011年4月9日開(kāi)盤(pán)， 二期花園洋房2010年8月7號(hào)開(kāi)盤(pán) 當(dāng)前售價(jià)：起價(jià)8000元/平，平均價(jià)9300-9400元/平 物業(yè)費(fèi)： 0.96元/平米月綠化率：40.70%裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯 圖3-6 和達(dá)和城示意圖開(kāi)發(fā)商：青島和達(dá)置業(yè)有限公司物業(yè)服務(wù)：中房物業(yè)公司c.綠城.理想之城項(xiàng)目地址：李滄靈川路6號(hào)（九水東路以北） 項(xiàng)目占地：273萬(wàn)平方米建筑面積：209萬(wàn)平方米容積率：1.47建筑類(lèi)型：住宅、多層、小高層、高層開(kāi)盤(pán)時(shí)刻： 2011年11月17日當(dāng)前售價(jià)：均價(jià)10000元/平（不

32、同戶(hù)型差不較大） 物業(yè)費(fèi)：2.10元/平米月 綠化率：35.60% 圖3-7 綠城理想之城示意圖裝修標(biāo)準(zhǔn)：精裝開(kāi)發(fā)商：青島綠城華川置業(yè)有限公司物業(yè)服務(wù)：浙江綠城物業(yè)治理有限公司3.6 目標(biāo)市場(chǎng)選擇與市場(chǎng)定位依照本項(xiàng)目特點(diǎn)，設(shè)計(jì)出“住房需求調(diào)查問(wèn)卷”一份，通過(guò)到宗地附近對(duì)居民做調(diào)查了解購(gòu)房者需求，共調(diào)查50人，做出有效調(diào)查問(wèn)卷36份，通過(guò)對(duì)調(diào)查結(jié)果、調(diào)查問(wèn)卷的分析以及了解到的住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀，進(jìn)行目標(biāo)市場(chǎng)定位、產(chǎn)品定位。住宅需求調(diào)查問(wèn)卷及調(diào)查結(jié)果見(jiàn)附錄。3.6.1購(gòu)房?jī)r(jià)格分析圖3-8 可同意住房單價(jià)分布圖從單價(jià)方面來(lái)看，普遍能同意的單價(jià)為10000元/平方米以下的占86%，其中7000-9000元的

33、占61%，能承受10000元/平方米以上的占14%。 3.6.2產(chǎn)品類(lèi)型分析圖3-9 可同意住房戶(hù)型選擇分布圖圖3-10 可同意住房建筑面積分布圖圖3-11 可同意住房樓層選擇分布圖a.戶(hù)型：隨著家庭結(jié)構(gòu)向小規(guī)模進(jìn)展，戶(hù)型相應(yīng)的以小戶(hù)型為主。目前最受歡迎的是二室二廳，占47%，一室一廳占17%，三室二廳占11%、二室一廳占9% ，三室一廳和小不墅占8%。b.建筑面積：人們?cè)谄珢?ài)小戶(hù)型的同時(shí)，追求空間的寬敞、有用，不再盲目追求專(zhuān)門(mén)大的建筑面積。與戶(hù)型相對(duì)應(yīng)，51-90最受歡迎，占59%，91-110占22%，110以上占14%，50以下占5%。c.樓層：隨著越來(lái)越多的小高層、高層住宅的出現(xiàn)，小高

34、層住宅逐漸被人們所同意。在調(diào)查中，喜愛(ài)8層及以下的占48%，9-11層的占22%，12-16層的占14%，17-20層的占11%，,21層及以上的占5%。3.6.3目標(biāo)客戶(hù)層選擇通過(guò)分析調(diào)查結(jié)果以及對(duì)周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的對(duì)比分析，該項(xiàng)目的要緊目標(biāo)客戶(hù)層確定為：在李滄區(qū)、嶗山區(qū)工作的，月薪在3500-6000元之間的中等收入的工薪階層是要緊的潛在客戶(hù)群。由于該項(xiàng)目的地理位置優(yōu)越，交通便利，環(huán)境優(yōu)雅，故在李滄區(qū)及嶗山區(qū)工作的年輕人也是該項(xiàng)目的潛在客戶(hù)群。該項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)群要緊是首次置業(yè)以滿(mǎn)足居住的潛在購(gòu)房者。3.6.4 項(xiàng)目的SWOT分析SWOT分析：優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)同在，機(jī)會(huì)威脅并存Strengths（優(yōu)勢(shì)）

35、：1、地理位置優(yōu)越，交通便利 ；2、地塊周邊社區(qū)配套完善； 3、土地平坦，便于規(guī)劃及施工； 4、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，名牌物管 。Weaknesses（劣勢(shì)）： 1、銷(xiāo)售受季節(jié)等阻礙較大 ；2、產(chǎn)品形式單一 ；3、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，后續(xù)施工會(huì)阻礙先期入住客戶(hù)的生活質(zhì)量 。Opportunities（機(jī)會(huì)）：1、李滄區(qū)環(huán)境不斷進(jìn)展完善；2、旅游度假客群不斷增加；3、交通的不斷改善 。Threats（威脅）：1、區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)眾多，有較大的競(jìng)爭(zhēng)壓力 ；2、限購(gòu)政策阻礙 ；3、房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷冷卻。3.6.5項(xiàng)目產(chǎn)品初步定位依照以上分析，將該項(xiàng)目產(chǎn)品定位為一般住宅。結(jié)合周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析，擬建設(shè)七層的多層住宅六棟，板樓

36、。戶(hù)型面積分布在60至105平米之間，戶(hù)型以套一套二戶(hù)型為主，建筑面積與之相對(duì)應(yīng)。戶(hù)型設(shè)計(jì)坐北朝南，方正有用，適宜居住。表3-1：戶(hù)型分配表戶(hù)型面積（）1室1廳1衛(wèi)1廚1陽(yáng)臺(tái)602室1廳1衛(wèi)1廚1陽(yáng)臺(tái)702室2廳1衛(wèi)1廚1陽(yáng)臺(tái)853室2廳1衛(wèi)1廚1陽(yáng)臺(tái)1054項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)分析4.1項(xiàng)目規(guī)劃目標(biāo)充分協(xié)調(diào)經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、技術(shù)等方面的相互關(guān)系，發(fā)揮制造力，深入細(xì)致地考慮建筑空間的組合，建筑風(fēng)格形式，內(nèi)在居住功能，住區(qū)景觀等方面，制造舒適、優(yōu)美、方便且具有豐富居住空間環(huán)境的宜住社區(qū)。4.2規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn) a.本建設(shè)項(xiàng)目特點(diǎn)為公園地產(chǎn),低密居所,觀景居所。小區(qū)內(nèi)部景觀自成一體，水聲潺潺的中心水景景觀成為了社區(qū)

37、的亮點(diǎn)，充分利用社區(qū)的地面高差，將綠植、雕塑有機(jī)的結(jié)合，為社區(qū)業(yè)主提供了寬敞滿(mǎn)意的休憩空間，內(nèi)外雙景觀，綠色生態(tài)，悠然宜居。b.本項(xiàng)目地塊毗鄰九水公園，位置重要，建筑形式、體量、色彩應(yīng)與周?chē)h(huán)境相協(xié)調(diào)，處理好與東側(cè)小區(qū)的空間關(guān)系，幸免互相形成遮擋，制造錯(cuò)落有致、統(tǒng)一而富于變化的建筑群體空間，新建建筑應(yīng)體現(xiàn)青島建筑風(fēng)貌特色，屋頂應(yīng)采納紅瓦坡屋頂形式。c.充分利用好自然地形，做好豎向設(shè)計(jì)，幸免大填大挖，愛(ài)護(hù)好用地內(nèi)的水面、樹(shù)木、巖石、植被及其它良好的自然景觀要素。以豐富的形態(tài)和細(xì)節(jié)凸現(xiàn)樓盤(pán)的高檔精巧，并相應(yīng)形成富有特色的庭院環(huán)境，體現(xiàn)社區(qū)整體的休閑氛圍。 4.3項(xiàng)目建筑布局a.本項(xiàng)目采納色彩明快的

38、現(xiàn)代建筑風(fēng)格，共6棟多層，且?guī)в虚w樓及半地下儲(chǔ)藏室，通過(guò)錯(cuò)落的布局構(gòu)建形態(tài)豐富的景觀建筑群。戶(hù)型配置依照現(xiàn)有市場(chǎng)調(diào)查情況，戶(hù)型60-105平米不等，使得戶(hù)型多樣化，滿(mǎn)足不同消費(fèi)者的需求。小區(qū)會(huì)所、物業(yè)治理與商鋪布置在裙房里。b.規(guī)劃配套：依照小區(qū)的規(guī)模，小區(qū)會(huì)所和物業(yè)治理結(jié)合東側(cè)綜合建筑布置。換熱站、清潔站、居委會(huì)、治安聯(lián)防、物業(yè)治理、煤氣調(diào)壓站、公廁、自行車(chē)停車(chē)蓬等分不依照服務(wù)半徑分散布置在小區(qū)內(nèi)。小區(qū)內(nèi)設(shè)100余個(gè)地上停車(chē)位，可滿(mǎn)足業(yè)主的停車(chē)需求。 4.4項(xiàng)目結(jié)構(gòu)形式該地塊項(xiàng)目擬采納框架剪力墻結(jié)構(gòu)，板樓。5 項(xiàng)目進(jìn)度安排5.1工程進(jìn)度打算工程進(jìn)度安排如下：前期預(yù)備：2011年1月2011年

39、6月； 土建施工：2011年7月2012年6月；安裝及配套工程：2012年6月2012年9月；裝修工程：2012年8月2012年10月；設(shè)備調(diào)試：2012年11月2013年1 月；竣工并交付：2013年 2月2013年4月。圖5-1 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度橫道圖5.2銷(xiāo)售打算將該住宅小區(qū)銷(xiāo)售分為籌備期、亮相及蓄客期、開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)、持續(xù)熱銷(xiāo)等幾個(gè)時(shí)期： 籌備期： 2011年2月6月2月底，青島媒體推廣全面鋪開(kāi)，在全青島范圍內(nèi)宣傳；亮相及蓄客期： 2011年6月9月 6月底，現(xiàn)場(chǎng)售樓處對(duì)外開(kāi)放，著重在李滄區(qū)和嶗山區(qū)推廣；開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)： 2011年10月2012年3月10月初開(kāi)盤(pán)，借勢(shì)熱銷(xiāo)； 持續(xù)熱銷(xiāo)： 2012年4

40、月9月持續(xù)推廣，回籠資金； 持續(xù)銷(xiāo)售期： 2012年10月2013年6月持續(xù)推廣，清盤(pán)。 6 項(xiàng)目投資收益分析6.1項(xiàng)目總投資及開(kāi)發(fā)成本估算6.1.1土地費(fèi)用土地費(fèi)用：房地產(chǎn)項(xiàng)目土地費(fèi)用是指為取得房地產(chǎn)項(xiàng)目用地而發(fā)生的費(fèi)用，包括土地出讓金、土地征用費(fèi)、都市建設(shè)配套費(fèi)用、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)等。該地塊是以出讓方式獲得的，故土地費(fèi)用即為土地出讓地價(jià)款。土地費(fèi)用預(yù)估為7205.86萬(wàn)元，詳見(jiàn)表6-1 。 表6-1 土地費(fèi)用估算表序號(hào)項(xiàng)目?jī)r(jià)格（萬(wàn)元）1土地出讓金6144.5（23134.4 m2*2656元/m2拆遷安置補(bǔ)償費(fèi) 3都市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)1061.36 （41622.13m2*255元/m合計(jì)72

41、05.866.1.2建安工程費(fèi)建安工程費(fèi)：建筑安裝工程費(fèi)是指建筑房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用、設(shè)備采購(gòu)費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用等。預(yù)估為10484.61萬(wàn)元，多層單位住宅建筑面積建安工程費(fèi)用組成詳見(jiàn)表6-2 。 表6-2 建安工程費(fèi)用估算表序號(hào)項(xiàng)目?jī)r(jià)格（元/ m2）1樁基礎(chǔ)902土建工程12003一般裝修7734水電安裝2405天然氣356暖氣307通訊208公用開(kāi)線(xiàn)169消防8010對(duì)講機(jī)系統(tǒng)35合計(jì)2519建安工程費(fèi)計(jì)算如下：41622.13*2519=10484.61萬(wàn)元。6.1.3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是指建筑物2米以外和項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線(xiàn)以?xún)?nèi)的各種管線(xiàn)和道路工程。其費(fèi)用

42、包括供水、供電、供氣、排污、綠化、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等建設(shè)費(fèi)用，以及各項(xiàng)設(shè)施與市政設(shè)施干線(xiàn)、干管、干道的接口費(fèi)用。 預(yù)估為760.82萬(wàn)元。詳見(jiàn)表6-3。 表6-3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用估算表序號(hào)項(xiàng)目?jī)r(jià)格（萬(wàn)元）1供電工程416.222供水工程166.53供氣工程62.435排污工程+道路工程46.276路燈工程+環(huán)衛(wèi)工程11.577綠化工程34.78外部道路23.13合計(jì)760.82計(jì)算過(guò)程如下： 1.供電工程：按100元/平方米*總建筑面積41622.13平方米估算，約為416.22萬(wàn)元。2.供水工程：按40元/平方米*總建筑面積41622.13平方米估算，約為166.5萬(wàn)元。3.供氣工程：按

43、15元/平方米*總建筑面積41622.13平方米估算，約為62.43萬(wàn)元。4.排污工程+道路工程：按20元/平方米*土地面積23134.4平方米，約為46.27萬(wàn)元。6.路燈工程+環(huán)衛(wèi)工程：按5元/平方米*土地面積23134.4平方米，約為11.57萬(wàn)元。7.綠化工程：按15元/平方米*土地面積23134.4平方米，約為34.7萬(wàn)元。 8.外部道路：100元/平方米*土地面積23134.4平方米*10%，約為23.13萬(wàn)元。合計(jì)費(fèi)用為760.82萬(wàn)元。6.1.4前期工程費(fèi)預(yù)估為381.96萬(wàn)元。詳見(jiàn)表6-4。 表6-4 前期工程費(fèi)用估算表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)價(jià)格（萬(wàn)元）1規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)建安工程費(fèi)3%3

44、14.542可行性研究費(fèi)建安工程費(fèi)0.1514.213水文、地質(zhì)勘察費(fèi)按占地面積3元/平方米6.944“三通一平”費(fèi)按占地面積20元/平方米46.27合計(jì)381.966.1.5開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所屬獨(dú)立核算單位在開(kāi)發(fā)覺(jué)場(chǎng)組織治理所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。要緊包括：工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)愛(ài)護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)和其他費(fèi)用等。以建筑安裝工程費(fèi)的0.6%估算，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用約為62.91萬(wàn)元。6.1.6治理費(fèi)用治理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)行政治理部門(mén)為組織和治理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。預(yù)估為566.88萬(wàn)元，取以上5項(xiàng)之和的3。計(jì)算如下： (7205.8

45、6+10484.61 +760.82+381.96+62.91)*3%=566.88萬(wàn)元6.1.7 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營(yíng)利性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，要緊包括：居委會(huì)、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車(chē)場(chǎng)等。本項(xiàng)目不設(shè)派出所、托兒所及幼兒園。1.居委會(huì)、公共廁所等公建設(shè)施：2200*(101.08+226.98+100)=94.17萬(wàn)元2.停車(chē)場(chǎng)：按120元/平方米*停車(chē)場(chǎng)面積（按10占地面積計(jì) ）估算，約為27.76萬(wàn)元。合計(jì)：121.93萬(wàn)元。6.1.8財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。本項(xiàng)目共向銀行

46、融資15000萬(wàn)，貸款2年，自2011年1月到2012年12月，貸款季利率為1.7%，2012年1月開(kāi)始采納等額還本付息法還款，2012年12月還清。建設(shè)期借款利息計(jì)算依照借款還本付息打算表得到。由附表6知，本項(xiàng)目的銀行利息共為1591.55萬(wàn)元。本項(xiàng)目利息以外的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用，以占利息的1%左右計(jì)算，約為15.92萬(wàn)元。故財(cái)務(wù)費(fèi)用為1607.47萬(wàn)元。 6.1.9銷(xiāo)售費(fèi)用銷(xiāo)售費(fèi)用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷(xiāo)售房地產(chǎn)產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專(zhuān)設(shè)銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)費(fèi)用。預(yù)估為534.42萬(wàn)元。詳見(jiàn)表6-5。 表6-5 銷(xiāo)售費(fèi)用估算表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)價(jià)格（萬(wàn)元）1廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)銷(xiāo)售收入0.53176

47、.72預(yù)售許可證申領(lǐng)費(fèi)銷(xiāo)售收入0.53 176.7 3其他銷(xiāo)售費(fèi)用銷(xiāo)售收入0.54 181.02合計(jì) 534.42 6.1.10開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)是指與房地產(chǎn)投資有關(guān)的各種稅金和地點(diǎn)政府或有關(guān)部門(mén)征收的費(fèi)用。預(yù)估697.1萬(wàn)元。 表6-6 開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)估算表序號(hào)類(lèi)不計(jì)算依據(jù)交納稅額（萬(wàn)元）1固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅2配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)建安工程費(fèi)6629.083供水管網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi)按0.3t/人，600元/t 16.854供電貼費(fèi)、用電權(quán)費(fèi)按3kVA/戶(hù)，480元/kVA 44.935電話(huà)初裝費(fèi)按200元/戶(hù) 6.24合計(jì)697.16.1.11 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)又稱(chēng)為預(yù)備費(fèi)，是指考慮建設(shè)期可能發(fā)

48、生的風(fēng)險(xiǎn)因素而導(dǎo)致的建設(shè)費(fèi)用增加的這部分內(nèi)容。按照風(fēng)險(xiǎn)因素的性質(zhì)劃分，預(yù)備費(fèi)又包括差不多預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)兩大種類(lèi)型。不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)分不按以上各項(xiàng)費(fèi)用合計(jì)3的比例核定。總計(jì)673.66萬(wàn)元。 6.1.12 其他費(fèi)用 表6-7其他費(fèi)用估算表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)價(jià)格（萬(wàn)元）1臨時(shí)用地費(fèi)和臨時(shí)建設(shè)費(fèi) 2標(biāo)底編制費(fèi)建安工程費(fèi)0.12%12.583標(biāo)底審查費(fèi)建安工程費(fèi)0.03%3.154招標(biāo)治理費(fèi)建安工程費(fèi)0.03%3.155合同公證費(fèi) 6工程監(jiān)理費(fèi)建安工程費(fèi)0.08%8.357建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)建安工程費(fèi)0.15%15.758施工許可證費(fèi) 9工程保險(xiǎn)費(fèi)建安工程費(fèi)0.03% 3.15合計(jì) 46.136.1.13

49、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總成本表6-8：項(xiàng)目總投資估算表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)總投資1土地費(fèi)用7205.862前期工程費(fèi)381.963基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 760.824建筑安裝工程費(fèi)10484.615公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 121.936開(kāi)發(fā)期間接費(fèi)用62.917治理費(fèi)用566.888財(cái)務(wù)費(fèi)用 1607.479銷(xiāo)售費(fèi)用534.4210開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi) 697.111不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)673.6612其他費(fèi)用46.1313合計(jì)23143.75項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總成本為23143.75萬(wàn)元。6.1.14經(jīng)營(yíng)資金估算經(jīng)營(yíng)資金是指用于開(kāi)發(fā)企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)的周轉(zhuǎn)資金。該項(xiàng)目不考慮經(jīng)營(yíng)資金。6.1.15項(xiàng)目總投資李滄區(qū)九水路以北、漢川路以西地塊項(xiàng)目總建

50、筑面積為4.16萬(wàn)平方米，總投資預(yù)估為23143.75萬(wàn)元，為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本與經(jīng)營(yíng)成本之和，詳見(jiàn)附表1。6.2銷(xiāo)售收入估算6.2.1銷(xiāo)售收入估算6.2.1.1住宅銷(xiāo)售收入估算用市場(chǎng)法確定住宅銷(xiāo)售單價(jià)。為預(yù)估該項(xiàng)目住宅的銷(xiāo)售價(jià)格，在該項(xiàng)目附近調(diào)查選取了3宗類(lèi)似樓盤(pán)作為可比實(shí)例，分不為：萬(wàn)科生態(tài)城，和達(dá)和城,綠城理想之城。這3宗樓盤(pán)的住宅價(jià)格市場(chǎng)法系數(shù)修正表見(jiàn)附表2。此3個(gè)可比實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)格（單價(jià)）分不為9000元/m2、9300元/m2、10000元/m2。這3個(gè)可比實(shí)例的權(quán)重分不為0.2、0.5、0.3，將這3個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的加權(quán)平均數(shù)作為市場(chǎng)法的測(cè)算結(jié)果，計(jì)算8164*0.2+8852*0.5+8

51、989*0.3=8755.5元/m2。由于現(xiàn)在政策阻礙和競(jìng)品眾多，市場(chǎng)壓力大，且青島市目前房地產(chǎn)業(yè)處于低迷時(shí)期，為保證本項(xiàng)目能夠及時(shí)回收資金，故該項(xiàng)目住宅的銷(xiāo)售單價(jià)預(yù)估為8000元/，現(xiàn)售單價(jià)為8100元。本項(xiàng)目總建筑面積為41622.13平方米。依照銷(xiāo)售進(jìn)度安排,2011年10月實(shí)行預(yù)售,銷(xiāo)售單價(jià)為8000元/，2013年4月開(kāi)始為現(xiàn)售,銷(xiāo)售單價(jià)為8100元/。住宅銷(xiāo)售收入為33338.79萬(wàn)元，詳見(jiàn)表6-9。表6-9 住宅銷(xiāo)售收入估算表序號(hào)銷(xiāo)售比例銷(xiāo)售面積（）銷(xiāo)售單價(jià)（元/）銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元）110%4162.218000 3329.7215%6243.3280004994.54315%62

52、43.3280004994.54415%6243.3280004994.54515%6243.3280004994.54620% 8324.480006659.52710% 4162.2481003371.41合計(jì)33338.796.2.1.2銷(xiāo)售收入確定住宅銷(xiāo)售收入為33338.79萬(wàn)元，銷(xiāo)售收入分期估算見(jiàn)表10。 表10 銷(xiāo)售收入分期估算表 單位：萬(wàn)元 201120122013合計(jì)10-12 1-34-67-910-121-34-63329.74994.544994.544994.544994.546659.523371.4133338.796.2.2銷(xiāo)售稅金及附加估算銷(xiāo)售稅金及附加預(yù)估為

53、1833.63萬(wàn)元，土地增值稅預(yù)估為1837.52萬(wàn)元。銷(xiāo)售收入和銷(xiāo)售稅金及附加表見(jiàn)附表3。關(guān)于土地增值稅：土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物并取得收入的單位或個(gè)人征收的一種稅?？鄢?xiàng)目：取得土地使用權(quán)所支付的金額=6144.5萬(wàn)元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本=1061.36+381.96+10484.61+760.82+121.93+62.91= 12873.59 萬(wàn)元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=1607.47+（6144.5+ 12873.59）*5%= 2558.37萬(wàn)元與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=1833.63萬(wàn)元財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目（加計(jì)20%的扣除）=（6144.5+ 12873.

54、59）*20%=3803.62萬(wàn)元增值額=銷(xiāo)售收入-扣除項(xiàng)目=33338.79-（6144.5+12873.59 +2558.37+1833.63+3803.62）= 6125.08萬(wàn)元因?yàn)樵鲋殿~未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的50%，因此土地增值稅=6125.08*30%，為1837.52萬(wàn)元。6.3投資使用打算與資金籌措方式6.3.1投資使用打算該項(xiàng)目各季度的投資使用打算見(jiàn)附表4。6.3.2資金籌措方式該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資的資金來(lái)源有三個(gè)渠道：一是自有資金，二是銀行貸款，三是預(yù)售收入用于投資部分。具體安排如下：(i).自有資金投資為4672.19萬(wàn)元，約占總投資（不含財(cái)務(wù)費(fèi)用）的20%。(ii).預(yù)售收入扣

55、除與銷(xiāo)售有關(guān)稅費(fèi)后用于投資，銷(xiāo)售收入再投入為3471.56萬(wàn)元，約占總投資（不含財(cái)務(wù)費(fèi)用）的15%。(iii). 其余資金向銀行貸款，貸款額為15000萬(wàn)元，約占總投資（不含財(cái)務(wù)費(fèi)用）的65%，銀行貸款季度利率為1.7%,按等額償還本金和利息。資金籌措表見(jiàn)附表5。 6.3.3貸款本金的償還及利息支付該項(xiàng)目向銀行貸款15000萬(wàn)元，2011年10月初開(kāi)始采納等額還本付息法還款，2012年12月還清。銀行貸款季度利率為1.7%,按等額償還本金和利息,借款還本付息表見(jiàn)附表6。 6.4項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)6.4.1項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表 6.4.1.1損益表該項(xiàng)目的所得稅按利潤(rùn)總額的25%計(jì)提。稅后利潤(rùn)由三部分組成：盈

56、余公積金、公益金、可分配利潤(rùn)，其中盈余公積金、公益金分不按稅后利潤(rùn)的10%、5%計(jì)提。損益表見(jiàn)附表7。6.4.1.2全部投資現(xiàn)金流量表全部投資現(xiàn)金流量表見(jiàn)附表8,年基準(zhǔn)收益率取12%，季度基準(zhǔn)收益率為2.87%。 6.4.1.3自有資金現(xiàn)金流量表自有資金現(xiàn)金流量表見(jiàn)附表9，年基準(zhǔn)收益率取12%。6.4.2項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)6.4.2.1盈利能力分析a.投資利潤(rùn)率：該項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率=利潤(rùn)總額/總投資*100 = 6523.89/23143.75 *100% =28.19%。b.資本金凈利潤(rùn)率：該項(xiàng)目的資本金凈利潤(rùn)率=所得稅后利潤(rùn)總額/資本金*100=4892.92/ 4672.19*100%=104

57、.72%。c.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是指按照投資者最低中意收益率或設(shè)定的折現(xiàn)率i，將房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到開(kāi)發(fā)期初的現(xiàn)值之和。該項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率取12%。由全部投資現(xiàn)金流量表得出稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV=2626.92萬(wàn)元，稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV= 3981.15萬(wàn)元。d.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指房地產(chǎn)項(xiàng)目在整個(gè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。由全部投資現(xiàn)金流量表得出季度稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR8%，；季度稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR10%, 均大于季度基準(zhǔn)收益率2.87%。e.盈利能力分析：該項(xiàng)目的靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)：投資利潤(rùn)率為28.19%，資本金凈

58、利潤(rùn)率為104.72%，與房地產(chǎn)同行業(yè)相應(yīng)指標(biāo)比較，能夠同意，故該項(xiàng)目從靜態(tài)盈利能力分析來(lái)看是可行的；該項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)：全部投資稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為2626.92萬(wàn)元0，稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為3981.15萬(wàn)元0，稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為36%12%,稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為46%12%,故該項(xiàng)目動(dòng)態(tài)盈利能力評(píng)價(jià)是可行的。6.4.2.2清償能力分析由借款還本付息表能夠看出，該項(xiàng)目向銀行貸款15000萬(wàn)元，2011年10月初開(kāi)始采納等額還本付息法還款，2012年12月還清。銀行貸款季度利率為1.7%，按等額償還本金和利息。資金來(lái)源為銷(xiāo)售收入，具有專(zhuān)門(mén)強(qiáng)的借款償還能力，故該項(xiàng)目從清償能力分析來(lái)看是可行的。6.4

59、.3項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論綜上，由該項(xiàng)目的盈利能力分析、清償能力分析來(lái)看，該項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是可行的。7項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析7.1敏感性分析阻礙該項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的不確定性因素中最有可能發(fā)生波動(dòng)的是建安工程費(fèi)和銷(xiāo)售價(jià)格。因而，該項(xiàng)目針對(duì)建安工程費(fèi)和銷(xiāo)售價(jià)格分不上下波動(dòng)5%、10%進(jìn)行敏感性分析，評(píng)價(jià)指標(biāo)為財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值變化值和財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值變化幅度。計(jì)算結(jié)果詳見(jiàn)表7-1和表7-2。-10%-5%0%5%10%建安工程費(fèi)（元/平方米）2267.12393.0525192644.952770.9財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬(wàn)元）4638.134315.753981.153627.293302.12財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值變化值656.98334.60353

60、.86679.03財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值變化幅度16.5%8.4%08.89%17.06%表7-1 建安工程費(fèi)變動(dòng)對(duì)財(cái)務(wù)指標(biāo)的阻礙表7-2 銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)對(duì)財(cái)務(wù)指標(biāo)的阻礙 -10%-5%0%5%10%銷(xiāo)售價(jià)格（元/平方米）72007600800084008800財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬(wàn)元）2981.173035.143981.154883.185741.25財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值變化值999.98946.010902.031760.1財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值變化幅度25.12%23.76%022.66%44.21%由敏感性分析圖能夠看出，售價(jià)和建安工程費(fèi)差不多上本項(xiàng)目的敏感因素，相比之下，售價(jià)因素更為敏感，且本項(xiàng)目敏感因素變化過(guò)程中財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值