試論國(guó)企改革物業(yè)管理走向市場(chǎng)的必然性

1、試論國(guó)企改革物業(yè)管理走向市場(chǎng)的必然性 張勝龍石延霞魏雪霞摘要:本文就國(guó)企改革物業(yè)管理走向市場(chǎng)的必然性以及現(xiàn)階段市場(chǎng)化面臨的困難和解決方法進(jìn)展了討論。關(guān)鍵詞:國(guó)企改革物業(yè)管理市場(chǎng)化可行性1.前言物業(yè)管理市場(chǎng)化不是政府行政行為,而是一種經(jīng)濟(jì)行為,物業(yè)管理的主體是企業(yè),不是政府機(jī)關(guān),物業(yè)管理提供的是有償效勞,而不是無償?shù)母＠?。更重要的?物業(yè)管理企業(yè)作為獨(dú)立的法人,是按照公司法的規(guī)定組建,按照物業(yè)管理市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)那么參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),依靠自己的經(jīng)營(yíng)管理才能和優(yōu)質(zhì)的效勞,在物業(yè)管理市場(chǎng)中生存和開展,用管理的業(yè)績(jī)?nèi)ネ卣箻I(yè)務(wù),贏得商業(yè)信譽(yù)并自負(fù)盈虧。隨著國(guó)有企業(yè)經(jīng)濟(jì)體制改革的進(jìn)一步深化,主輔別離勢(shì)在必行。后勤

2、效勞社會(huì)化的浪潮已經(jīng)在全社會(huì)掀起,物業(yè)管理的形式正是其最正確的載體。2.國(guó)企物業(yè)管理市場(chǎng)化開展的現(xiàn)狀20世紀(jì)80年代,深圳學(xué)習(xí)我國(guó)香港及國(guó)外的經(jīng)歷,在住宅區(qū)施行物業(yè)管理,開了中國(guó)大陸物業(yè)管理的先河。20多年來,物業(yè)管理先后在全國(guó)各地各行業(yè)迅猛開展,初步建立了企業(yè)化、社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理體制。物業(yè)管理行業(yè)的成功和開展,為國(guó)企物業(yè)管理市場(chǎng)化指明了方向。職工住房制度改革,使職工住房貨幣化。人們?cè)谫I到住房后要求保持住房完好并使其保值、增值。除了要求對(duì)房屋進(jìn)展維修外,必須對(duì)附屬物、設(shè)備、場(chǎng)地、環(huán)衛(wèi)綠化、道路、治安進(jìn)展專業(yè)化管理,發(fā)揮整體功能和綜合效益。這樣,原來企業(yè)單位的后勤部門就不能適應(yīng)現(xiàn)

3、實(shí)需要,那種行政福利型的直接收理和無償效勞也隨之過時(shí),代之以一個(gè)施行經(jīng)營(yíng)型管理和有償效勞的企業(yè)實(shí)體是非常必要的。物業(yè)管理正是以效勞型管理為主要內(nèi)容,同時(shí)開展多種經(jīng)營(yíng),以業(yè)養(yǎng)業(yè),良性循環(huán),既減輕了企業(yè)的壓力與負(fù)擔(dān),又使物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)有了穩(wěn)定可靠的來源。長(zhǎng)期以來,由于受方案經(jīng)濟(jì)的影響,國(guó)有企業(yè)承擔(dān)著許多社會(huì)功能,這樣,嚴(yán)重影響企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力,阻礙了企業(yè)的開展。解除國(guó)有企業(yè)的社會(huì)負(fù)擔(dān),必須把企業(yè)所承擔(dān)的大量的社會(huì)保障與社會(huì)福利功能分解出來,使企業(yè)由原來承擔(dān)多種社會(huì)職能的“社區(qū)單位轉(zhuǎn)變成為以消費(fèi)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)為中心的真正意義上的市場(chǎng)主體。為此,原國(guó)家經(jīng)貿(mào)委等八部委于2002年結(jié)合下發(fā)了?關(guān)于國(guó)有大中型企業(yè)主

4、輔別離輔業(yè)改制分流安置充裕人員的施行方法?(國(guó)經(jīng)貿(mào)企改2002859號(hào)文件)。文件中提出的主輔別離輔業(yè)改制的有關(guān)政策,既是解決國(guó)有企業(yè)人員負(fù)擔(dān)與社會(huì)再就業(yè)矛盾的有效途徑,也是在新的形勢(shì)下盤活資產(chǎn)、精干主業(yè)、實(shí)現(xiàn)國(guó)有資產(chǎn)有進(jìn)有退,進(jìn)一步深化國(guó)有企業(yè)改革的重大舉措。這個(gè)政策的出臺(tái),不僅為國(guó)有企業(yè)物業(yè)管理走向市場(chǎng)提供了政策根據(jù),也預(yù)示著國(guó)有企業(yè)物業(yè)管理必須最終走向市常3.現(xiàn)階段國(guó)企物業(yè)管理市場(chǎng)化面臨的主要困難3.1房屋設(shè)施嚴(yán)重老化,維修欠帳多。企業(yè)職工住房大多建于二十世紀(jì)七、八十年代,樓齡相對(duì)較長(zhǎng),回報(bào)率已出現(xiàn)負(fù)值。這部分房產(chǎn)常年失修失養(yǎng),造成房屋本體、公共設(shè)施設(shè)備老化,跑、冒、滴、漏現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生,

5、而且存在許多平安隱患。小區(qū)內(nèi)私搭亂建,道路、綠地破損嚴(yán)重。職工住房是按照國(guó)家規(guī)定以本錢價(jià)扣除工齡等優(yōu)惠購置的,并根據(jù)房屋售價(jià)的2%-3%提取住房維修資金。由于房屋售價(jià)低,提取的住房維修資金相對(duì)較少,盡管在公房出售中預(yù)留了部分房屋維修資金,但也是杯水車薪。大部分屬于工薪階層的企業(yè)職工收入偏低,讓住戶分擔(dān)這部分費(fèi)用存在很大困難。目前大部分城市物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低,且對(duì)該項(xiàng)費(fèi)用規(guī)定比較模糊,物業(yè)公司根本無力承受如此宏大的費(fèi)用。3.2代收的水電等費(fèi)用虧差很大。方案經(jīng)濟(jì)時(shí)期,國(guó)有企業(yè)的職工通過企業(yè)無償分配的方式獲得住房,形成了一定的存量國(guó)有資產(chǎn),職工生活用水、用電等費(fèi)用均由企業(yè)代為支付,然后再從職工的

6、收入中扣除,這種方法一直沿用至今。由于以前后勤管理松懈,加之設(shè)施老化,跑、冒、滴、漏現(xiàn)象嚴(yán)重,企業(yè)代為支付的費(fèi)用和實(shí)際收回的費(fèi)用存在較大的虧差。引入物業(yè)管理概念以后,這部分工作就由物業(yè)公司來承擔(dān)。由于這部分屬于代收費(fèi)用,物業(yè)公司不是供用水電合同的當(dāng)事人,管理權(quán)限受到限制,這種現(xiàn)象并未得到根本改善。4.國(guó)有企業(yè)物業(yè)管理走向市場(chǎng)的對(duì)策國(guó)有企業(yè)物業(yè)管理市場(chǎng)化是國(guó)有企業(yè)改變大而全、小而全的舊體制,別離辦社會(huì)職能,卸下后勤生活效勞等沉重的包袱,安排大量的充裕職工,實(shí)現(xiàn)減人增效的目的,進(jìn)步企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的有效途徑,而且具備一定的施行條件。但這畢竟關(guān)系到相當(dāng)一部分職工的生活和安定,需要一定的時(shí)間,需要政府和

7、企業(yè)有步驟、分階段地推動(dòng)、支持和幫助,同時(shí)需要物業(yè)管理人員不斷努力。4.1政府扶持物業(yè)管理是一個(gè)微利行業(yè),搞不好就要虧損。加之國(guó)有企業(yè)屬于后勤部分的資產(chǎn)比較有限,且可供升值的空間非常小,同時(shí)還背負(fù)著沉重的人員負(fù)擔(dān)。國(guó)有企業(yè)物業(yè)管理走向市場(chǎng)除企業(yè)和自身努力外,需要政府進(jìn)展協(xié)調(diào)和大力扶持。(1)捋順物業(yè)管理與水電等供應(yīng)部門的關(guān)系,由這些部門對(duì)水電用戶進(jìn)展直接收理?；蛴伤姷炔块T委托物業(yè)管理公司管理,明確授權(quán)范圍,支付代理費(fèi)用。(2)明確房屋維修資金的來源及管理使用方法。房屋建筑是百年大計(jì),隨著房齡的增加,維修費(fèi)用越來越大。維修資金短缺對(duì)于國(guó)有企業(yè)物業(yè)管理來說,表現(xiàn)得尤其明顯。因此,需要政府研究制定

8、既符合市場(chǎng)規(guī)律,又滿足國(guó)有企業(yè)現(xiàn)狀的房屋維修資金的籌集和管理使用方法。(3)政府應(yīng)從工商、稅收和物價(jià)等方面扶持國(guó)有企業(yè)物業(yè)管理公司積極開展與效勞有關(guān)的多種經(jīng)營(yíng),以分流安置充裕人員。4.2企業(yè)支持物業(yè)管理企業(yè)普遍存在管理規(guī)模小,專業(yè)人才少等問題。國(guó)有企業(yè)的物業(yè)管理單位,是從后勤機(jī)構(gòu)演變過來的,更有設(shè)備落后、人員文化程度偏低、年齡偏大等缺乏,要想自負(fù)盈虧難度很大。因此,國(guó)有企業(yè)要在資產(chǎn)、資金、技術(shù)和政策上給予有期限的適當(dāng)?shù)膬A斜。要扶上馬,送一程。除了加大力度對(duì)職工住宅進(jìn)展全面維修改造外,從“大物業(yè)的角度出發(fā),適當(dāng)增加機(jī)關(guān)、廠區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi),彌補(bǔ)職工住宅物業(yè)管理費(fèi)用的缺口。同時(shí),將屬于物業(yè)范圍的經(jīng)營(yíng)

9、性資產(chǎn)交給物業(yè)管理公司,從資產(chǎn)、資金等方面積極支持物業(yè)管理公司開展第三產(chǎn)業(yè)。4.3自身努力在積極爭(zhēng)取政府和原企業(yè)支持的根底上,國(guó)有企業(yè)物業(yè)管理公司要在完善自我上下功夫。(1)轉(zhuǎn)變思想,進(jìn)步效勞質(zhì)量。物業(yè)管理的根本是效勞,所謂物業(yè)管理就是為業(yè)主管好家、服好務(wù)。長(zhǎng)期以來,由于國(guó)有企業(yè)的體制和機(jī)制問題,造成許多職工對(duì)企業(yè)的依賴和松散,效勞意識(shí)淡薄,因此,國(guó)企物業(yè)管理公司要加強(qiáng)管理,正確引導(dǎo)職工樹立效勞意識(shí),教育職工認(rèn)清改革形勢(shì),理解物業(yè)管理的開展方向,增強(qiáng)危機(jī)感、緊迫感和責(zé)任感。堅(jiān)持效勞創(chuàng)新,進(jìn)步效勞質(zhì)量。(2)開展綜合經(jīng)營(yíng)效勞。充分利用物業(yè)資源條件,發(fā)揮人才特長(zhǎng)和地域優(yōu)勢(shì),從“特、便、專幾個(gè)方面開

10、展經(jīng)營(yíng)效勞。“特就是特殊效勞,如接送孩子上下學(xué)、代理業(yè)務(wù)?！氨憔褪潜憷?利用地域和資源優(yōu)勢(shì)提供方便快捷的效勞,如送貨上門等。“專就是專業(yè)效勞,發(fā)揮人才特長(zhǎng)開展效勞,如機(jī)電修理、房屋裝修等。另外要對(duì)外開展經(jīng)營(yíng)效勞,拓寬經(jīng)營(yíng)范圍,豐富效勞內(nèi)容,承接簡(jiǎn)單的物業(yè)改造工程。(3)開展結(jié)合經(jīng)營(yíng)。打破部門、單位和地域界限,物業(yè)管理企業(yè)之間組成新的結(jié)合體,各方優(yōu)勢(shì)互補(bǔ),優(yōu)化資源配置、組織構(gòu)造和人員構(gòu)造,實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益,增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。5.創(chuàng)立物業(yè)管理品牌5.1物業(yè)管理品牌是物業(yè)工程品牌的重要構(gòu)成部分如今許多房地產(chǎn)開發(fā)商在銷售中把信譽(yù)好的物管公司提供的物業(yè)管理作為一個(gè)非常重要的促銷手段。5.2走市場(chǎng)化道路國(guó)有物業(yè)管理企業(yè)要在持之以恒的創(chuàng)名牌過程中促進(jìn)企業(yè)整體程度的進(jìn)步,這樣,企業(yè)才能在劇烈的競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出,獲得更快、更好的開展。市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)是物業(yè)管理開展的必然趨勢(shì),是施行品牌戰(zhàn)略有效的方法之一。市場(chǎng)化物業(yè)管理應(yīng)該具有如下特征:(1)指導(dǎo)思想現(xiàn)代化。即對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的管理要遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)律,要用開放的目光看問題。(2)物業(yè)管理體制完善化。(3)供需主體市場(chǎng)化。(4)物業(yè)管理市場(chǎng)需求主體的市場(chǎng)化;物業(yè)管理市場(chǎng)需求主體指需求物業(yè)管理效勞的業(yè)主、使用權(quán)人或其集合體業(yè)主管理委員會(huì)。它的市場(chǎng)化有兩個(gè)要求:決策自主性、消費(fèi)的社會(huì)