某房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品定位報(bào)告課件

1、某房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品定位報(bào)告課件某房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品定位報(bào)告課件第一部分：項(xiàng)目概況第二部分：房地產(chǎn)市場(chǎng)分析第三部分：項(xiàng)目產(chǎn)品定位第四部分：產(chǎn)品設(shè)計(jì)預(yù)案及收益估算第一部分：項(xiàng)目概況第一部分：項(xiàng)目概況第一部分：項(xiàng)目概況集團(tuán)未來在信陽市場(chǎng)項(xiàng)目位置分布圖(三盤聯(lián)動(dòng))：集團(tuán)未來在信陽市場(chǎng)項(xiàng)目位置分布圖(三盤聯(lián)動(dòng))：信陽城區(qū)邊緣，浉河南岸，傳統(tǒng)認(rèn)知偏遠(yuǎn)區(qū)域羊山新區(qū)市政府火車站高鐵站信陽工業(yè)城南灣管理區(qū)浉河區(qū)平橋區(qū)浉河5公里9公里11公里傳統(tǒng)市區(qū)本案城市邊緣，浉河南岸傳統(tǒng)認(rèn)知偏遠(yuǎn)區(qū)域項(xiàng)目位于信陽市浉河南岸琵琶山附近，緊鄰平橋區(qū)，地處發(fā)展中的浉河區(qū)邊緣。位于信陽的西南部，原信陽中心城區(qū)，現(xiàn)政治中心轉(zhuǎn)移到羊山新區(qū)。地理

2、位置信陽城區(qū)邊緣，浉河南岸，傳統(tǒng)認(rèn)知偏遠(yuǎn)區(qū)域羊山新區(qū)市政府火車站直線距離信陽市中心僅3公里，約10分鐘車程，未來通達(dá)性較好 距離市區(qū)10分鐘車程浉河南路道路東至民權(quán)橋，西至琵琶橋，與老城區(qū)有良好的通達(dá)性，驅(qū)車10分鐘能夠到達(dá)。直線距離信陽市中心僅3公里，10分鐘車程，未來南環(huán)路將平橋大道、申城大道、雞公山大道連接到一起。琵琶橋浉河南路民權(quán)橋南京大道工區(qū)路申城大道平橋大道平橋區(qū)政府申橋橋中山街平中大街南環(huán)路（規(guī)劃中）3公里東方紅大道雞公山大道本案市中心交通條件直線距離信陽市中心僅3公里，約10分鐘車程，未來通達(dá)性較好 浉河琵琶山占有生態(tài)景觀資源，具有可塑性，但無絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，龜山上的陵園產(chǎn)生不利因素

3、項(xiàng)目位于浉河下游，占據(jù)景觀資源，但屬于共享資源，不是獨(dú)享資源；琵琶山兼有生態(tài)與景觀雙重資源，植被茂密，可塑性較強(qiáng)；晴雪陵園集中在龜山山體東南面，對(duì)客戶有心理干擾。晴雪陵園琵琶山1.8公里龜山?jīng)负优脴驔负幽下纺檄h(huán)路（規(guī)劃中）5#6#琵琶山農(nóng)田4#資源環(huán)境浉河琵琶山占有生態(tài)景觀資源，具有可塑性，但無絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，龜山上N浉河琵琶橋浉河南路5#6#琵琶山農(nóng)田4#南環(huán)路規(guī)劃路浉河浉河南路琵琶山4、5號(hào)宗地田間道路宗地內(nèi)住戶南側(cè)農(nóng)田宗地周邊駕校周邊現(xiàn)狀N浉河琵琶橋浉河南路5#6#琵琶山農(nóng)田4#南環(huán)路規(guī)劃路浉河浉宗地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件及獲取成本序號(hào)項(xiàng)目指標(biāo)值1地塊編號(hào)4#5#6#A6#B2土地規(guī)劃用途二類居住用地

4、二類居住用地二類居住用地二類居住用地3土地面積（畝）98.30133.7766.379.134規(guī)劃容積率1.81.81.81.85建筑限高（m）6建筑密度（%）7綠地率（%）8出讓年限（年）707070709土地獲取成本地塊總價(jià)2.57億元、單價(jià)83.5萬元/畝、建筑樓面地價(jià)600元/10宗地配建：待定宗地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件及獲取成本序號(hào)項(xiàng)目指標(biāo)值1地塊編號(hào)4#5#項(xiàng)目概述：該宗地位于浉河南岸，地處琵琶山區(qū)域中心位置；該宗地牢踞浉河、琵琶山兩大生態(tài)資源；浉河區(qū)政府已啟動(dòng)琵琶山區(qū)域十三宗地整體規(guī)劃建設(shè)，宗地周邊配套將隨開發(fā)節(jié)奏推進(jìn)不斷完善，將吸引大批客群關(guān)注。項(xiàng)目概述：該宗地位于浉河南岸，地處琵琶山區(qū)

5、域中心位置；第二部分：房地產(chǎn)市場(chǎng)分析第二部分：房地產(chǎn)市場(chǎng)分析信陽市經(jīng)濟(jì)狀況信陽市經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo)2009年2010年2011年2012年GDP（億元）9291092.231276.831276.83信陽市常駐人口（萬人）679.28610.9610.77639.78城鎮(zhèn)化率（%）34.1%34.4%36.3%38.2%城鎮(zhèn)居民人均可支配收（元）12047133481527117256城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長(zhǎng)率（%）9.3%7.9%9.1%10.2%人均消費(fèi)支出 (元)849793071045211661全社會(huì)固定資產(chǎn)投資（億元）700.89855.05980.51197.522012年信陽市GD

6、P總值約1277億元，常住人口約640萬人，城鎮(zhèn)化率為38.2%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入17256元。信陽市經(jīng)濟(jì)狀況信陽市經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo)2009年2010年2011 房地產(chǎn)市場(chǎng)情況信陽市2012年商品房（含經(jīng)適房及定向開發(fā)房源）銷售總面積423萬平米，商品房銷售均價(jià)為3168元/平米 信陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)信息房地產(chǎn)投資總額（億元）商品房銷售總額（億元）商品房銷售總面積（萬）商品房銷售均價(jià)（元/）2009112.5169.73368.3618932010136.0885.35400.7420492011165.48129.52481.7927032012189.15134.05423.093168

7、 房地產(chǎn)市場(chǎng)情況信陽市2012年商品房（含經(jīng)適房及定向開發(fā)房信陽市2010年至今三年年均銷售量均在400萬平方米之上，雖然2012年銷售量有下降，但價(jià)格方面依然保持高漲，全年平均銷售價(jià)格達(dá)3168元/。2006-2013.4全市商品房銷售面積走勢(shì)2006-2013.4全市商品房銷售價(jià)格走勢(shì) 房地產(chǎn)市場(chǎng)情況信陽市2010年至今三年年均銷售量均在400萬平方米之上，雖客戶來源：市區(qū)客戶占比40%，周邊縣區(qū)占比55%，市場(chǎng)客戶逐漸向周邊縣區(qū)蔓延。置業(yè)目的：市場(chǎng)剛性改善客戶占據(jù)市場(chǎng)主力，占市場(chǎng)成交客戶總體的55%，其次為改善型客戶，占比40%；市場(chǎng)周邊縣區(qū)客戶逐漸成為市場(chǎng)主流，剛需及剛性改善客戶仍是市

8、場(chǎng)主力 房地產(chǎn)市場(chǎng)情況縣域/55%客戶來源：市區(qū)客戶占比40%，周邊縣區(qū)占比55%，市場(chǎng)客戶逐房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述信陽市整體房地產(chǎn)投資、施工及竣工面積均保持良好增速，市場(chǎng)環(huán)境向好。土地供應(yīng)及成交熱點(diǎn)集中于羊山新區(qū)，未來仍是房產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)區(qū)域。全市商品房銷售量在400萬以上，2012年商品住宅價(jià)格達(dá)到3168元/，13年商品房月均去化22.8萬，價(jià)格穩(wěn)步上漲，羊山新區(qū)目前是市場(chǎng)主力。2013年9月26日羊山規(guī)委會(huì)上會(huì)結(jié)果顯示，僅當(dāng)季度新增審批項(xiàng)目10個(gè)， 總用地面積773.29畝，增幅2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)投放量，將對(duì)信陽市整體市場(chǎng)形成 較大沖擊。琵琶山區(qū)域處于起步階段，市場(chǎng)培植需一定時(shí)間，作為稀缺性資源

9、型社區(qū)引領(lǐng)者，未來前景良好。房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述信陽市整體房地產(chǎn)投資、施工及竣工面積均保持良好城市發(fā)展規(guī)劃北湖區(qū)：以科研和旅游為主羊山新區(qū)：未來的行政中心、集居住、商業(yè)金融、文化娛樂等功能中心區(qū)：金融、商貿(mào)服務(wù)、文化娛樂中心琵琶山區(qū)：以居住為主南灣區(qū)：以旅游為主平橋區(qū)：規(guī)劃居住和工業(yè)功能為主，未來城市區(qū)域副中心工業(yè)城：以工業(yè)和物流為主城市發(fā)展規(guī)劃北湖區(qū)：以科研和旅游為主羊山新區(qū)：未來的行政中心向東：平橋區(qū)及工業(yè)園區(qū)，規(guī)劃以居住和工業(yè)功能為主；向北：主要布置城市行政中心、文化以及工業(yè)區(qū)，城市大規(guī)模集中建設(shè)的居住區(qū)向西：南灣風(fēng)景區(qū)，發(fā)展成為旅游觀光、娛樂休閑、康體健身為主的服務(wù)基地。向南：完善琵琶山區(qū)建

10、設(shè)，保護(hù)和完善浉河兩岸景觀，作為城市重要的生態(tài)建設(shè)及特色河濱風(fēng)景區(qū)。平橋區(qū)和羊山新區(qū)是信陽目前的發(fā)展方向，分別定位于城市區(qū)域副中心和未來行政中心。項(xiàng)目宗地所處的琵琶山區(qū)定位為濱水休閑生活區(qū)城市發(fā)展規(guī)劃向東：平橋區(qū)及工業(yè)園區(qū)，規(guī)劃以居住和工業(yè)功能為主；平橋區(qū)和羊信陽主城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)主要分為羊山新區(qū)、浉河區(qū)、南灣區(qū)、平橋區(qū)四大板塊羊山新區(qū)板塊浉河區(qū)板塊（含琵琶山擬開發(fā)區(qū)）平橋區(qū)板塊住宅價(jià)格4000元住宅價(jià)格4000元以上住宅價(jià)格3600元信陽主城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊分布南灣湖風(fēng)景區(qū)板塊代表樓盤：恒大名都，東方今典代表樓盤：歐洲故事，萬象城代表樓盤：中鐵領(lǐng)秀城代表樓盤：南湖壹號(hào)，森林半島房地產(chǎn)市場(chǎng)格局信

11、陽主城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)主要分為羊山新區(qū)、浉河區(qū)、南灣區(qū)、平橋區(qū)代表樓盤中鐵領(lǐng)秀城一期福江園（售罄）二期1#福春園（未推）三期4#福月園（未推）四期5#福山園（未推） 一期3#福華園（正在熱銷）中鐵領(lǐng)秀城申城大道雞公山大道工區(qū)路東方紅大道琴橋 民權(quán)路航空路占地面積：763畝建筑面積：104萬容積率：1.8開發(fā)商：中鐵建設(shè)集團(tuán)（信陽）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)類別：多層25%、小高層10%、高層65%特殊賣點(diǎn)：教育社區(qū)、品牌地產(chǎn) 售價(jià)：在售二期：普通多層5200元/，7層電梯洋房5700元/、小高層及高層均已售罄；三期尚未推售銷售情況：第二期，已售80%客戶構(gòu)成：政府單位15%、私營(yíng)業(yè)主20%、市區(qū)及縣區(qū)

12、60%、外地客戶5%代表樓盤中鐵領(lǐng)秀城一期福江園（售罄）二期1#福春園（未推代表樓盤恒大名都五期二期三期一期四期主入口次入口恒大名都占地面積：485.3畝建筑面積：66萬容積率：2.8開發(fā)商：恒大地產(chǎn)集團(tuán)鄭州有限公司物業(yè)類別：高層特殊賣點(diǎn)：品牌地產(chǎn)、精裝修售價(jià)：高層含精裝修5400元/銷售情況：第五期，已售90%客戶構(gòu)成：政府單位15%、私營(yíng)業(yè)主10%、市區(qū)及縣區(qū)70%、外地客戶5%代表樓盤恒大名都五期二期三期一期四期主入口次入口恒大名都代表樓盤東方今典33F高層7F洋房聯(lián)排北環(huán)路新二十四大街北京大街新七大道南京大道東方今典新六大街信陽市政府占地面積：800畝建筑面積：80萬容積率：0.9開發(fā)

13、商：河南東方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)類別：別墅10%、多層20%、高層70%特殊賣點(diǎn)：品牌地產(chǎn)、3萬景觀湖售價(jià)：在售二期：疊加別墅9000元/，電梯洋房已售罄，高層（26層）4700元/；三期尚未推售銷售情況：第二期，已售90%客戶構(gòu)成：政府單位20%、私營(yíng)業(yè)主15%、市區(qū)及縣區(qū)60%、外地客戶5%代表樓盤東方今典33F高層7F洋房聯(lián)排北環(huán)路新二十四大街第三部分 項(xiàng)目產(chǎn)品定位第三部分 項(xiàng)目產(chǎn)品定位1、項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)（S）劣勢(shì)（W）建業(yè)品牌優(yōu)勢(shì)及前期操作項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)宗地緊鄰浉河、琵琶山，可打造稀缺性資源型宗地總體規(guī)模較大，凈用地面積達(dá)307畝，有利于統(tǒng)一規(guī)劃，為建業(yè)產(chǎn)品系列品質(zhì)提升奠定生產(chǎn)資料整

14、體區(qū)域尚不成熟，周邊配套較為匱乏，不利于后期推售整體區(qū)域?qū)俪鞘邪l(fā)展邊緣，無形中拉長(zhǎng)客戶購(gòu)房心理距離龜山陵墓群帶來負(fù)面心理影響，消減購(gòu)房者動(dòng)機(jī)機(jī)會(huì)（O）威脅（T）處于市場(chǎng)浉河規(guī)劃宜居板塊，隨著整體開發(fā)，勢(shì)必引起市場(chǎng)關(guān)注，合理、適時(shí)引導(dǎo)可打造區(qū)域熱點(diǎn)領(lǐng)先區(qū)域建設(shè)，搶占市場(chǎng)先機(jī)利用浉河、琵琶山資源，打造信陽生態(tài)資源型社區(qū)，引領(lǐng)市場(chǎng)羊山新區(qū)已得到市場(chǎng)認(rèn)可，年投放量較大，且不斷增長(zhǎng)與中鐵領(lǐng)秀城隔河相對(duì)，中鐵領(lǐng)秀城已占據(jù)一定社會(huì)資源，先期入市沖擊力較大該區(qū)域其他項(xiàng)目同步推進(jìn)，將分流整體市場(chǎng)結(jié)論：依據(jù)集團(tuán)品牌優(yōu)勢(shì)及大服務(wù)體系，牢據(jù)浉河、琵琶山兩大資源，打造稀缺性資源型健康概念山地主題社區(qū)。SWOT分析1、項(xiàng)

15、目SWOT分析優(yōu)勢(shì)（S）劣勢(shì)（W）建業(yè)品牌優(yōu)勢(shì)及前期操項(xiàng)目市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位：信陽首席“健康概念”山地主題社區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位：項(xiàng)目市場(chǎng)定位支撐以宜居、生態(tài)、健康、完善的社區(qū)配套引領(lǐng)信陽依托浉河、琵琶山優(yōu)質(zhì)資源，憑借大地塊整體規(guī)劃，打造建業(yè)在信陽市場(chǎng)上的首個(gè)生態(tài)健康運(yùn)動(dòng)社區(qū)復(fù)制森林半島系列產(chǎn)品，產(chǎn)品組合涵蓋多層洋房及高層。注重社區(qū)價(jià)值體現(xiàn)，完善會(huì)所功能，打造山體公園、本源書院等稀缺性配套。項(xiàng)目市場(chǎng)定位支撐以宜居、生態(tài)、健康、完善的社區(qū)配套引領(lǐng)信陽 作為近郊項(xiàng)目，結(jié)合地塊特征，增加“健康、運(yùn)動(dòng)、休閑”等概念元素，樣板區(qū)先行，配套先行，產(chǎn)品彌補(bǔ)市場(chǎng)空白點(diǎn)。在建業(yè)集團(tuán)品牌和森林半島產(chǎn)品的雙重號(hào)召下

16、，結(jié)合目標(biāo)客戶特點(diǎn)，做到“占據(jù)稀缺資源，運(yùn)動(dòng)健康一生”，達(dá)到快速銷售目的?！敖】敌蓍e”元素建議涵蓋如下設(shè)施設(shè)備：（1） 市政協(xié)調(diào)：山體健康步道及琵琶山山體公園（存在不確定性）（2） 樣板區(qū)：攀巖、兒童樂園、本源書院、多功能廳及室外游泳池（3） 社區(qū)：醫(yī)療救助站及老年活動(dòng)中心項(xiàng)目市場(chǎng)定位支撐 作為近郊項(xiàng)目，結(jié)合地塊特征，增加“健康、運(yùn)動(dòng)、打造山體公園，在信陽首次實(shí)現(xiàn)了從“觀”山到“用”山的轉(zhuǎn)變琵琶山親子動(dòng)力園休閑體驗(yàn)園景觀節(jié)點(diǎn)布置圖山體公園項(xiàng)目設(shè)計(jì)意向景觀打造山體公園，在信陽首次實(shí)現(xiàn)了從“觀”山到“用”山的轉(zhuǎn)變琵琶根據(jù)坡地地形，利用跌水或多層植物增加景觀層次，打造更為靈動(dòng)的生態(tài)空間項(xiàng)目設(shè)計(jì)意向坡

17、地景觀根據(jù)坡地地形，利用跌水或多層植物增加景觀層次，打造更為靈動(dòng)的本案會(huì)所功能設(shè)置：分類功能模塊健身設(shè)施健身房臺(tái)球室乒乓球室室外游泳池門球場(chǎng)休閑娛樂本源書院兒童樂園集健身、休閑為一體，以健身康體為核心的功能性會(huì)所項(xiàng)目設(shè)計(jì)意向會(huì)所本案會(huì)所功能設(shè)置：分類功能模塊健身設(shè)施健身房臺(tái)球室乒乓球室室項(xiàng)目設(shè)計(jì)意向新古典主義外立面項(xiàng)目設(shè)計(jì)意向新古典主義外立面類 別客戶描述收入水平客戶構(gòu)成客戶配比供選擇產(chǎn)品類型(以家庭為單位)核心客戶追求品質(zhì)與環(huán)境的權(quán)利、財(cái)富階層中高端客戶年收入30萬以上本地政企界高層人員、經(jīng)商成功人士30%疊加、洋房重要客戶穩(wěn)定的資產(chǎn)層、社會(huì)中堅(jiān)力量年收入15-30萬本地企業(yè)中高管，經(jīng)商人士

18、，信陽籍（含周邊縣）外地做生意者40%洋房、高層潛在客戶較關(guān)注性價(jià)比的小資階層、市民階層年收入7-15萬本地企事業(yè)單位工作人員，周邊縣城進(jìn)城客戶30%高層信陽市政府機(jī)關(guān)公務(wù)員、企事業(yè)單位職員，并以此輻射信陽周邊縣市私營(yíng)企業(yè)主、政府公務(wù)員等高端客群，輔以信陽籍或者與信陽一定聯(lián)系的外地人,以及認(rèn)同信陽優(yōu)越地理自然環(huán)境的投資客。項(xiàng)目客戶群定位類 別客戶描述收入水平客戶構(gòu)成客戶配比供選擇產(chǎn)品類型(根據(jù)區(qū)域整體規(guī)劃、項(xiàng)目資源背景、目標(biāo)客戶需求特征，建議復(fù)制集團(tuán)的森林半島系列，在推廣層面再考慮其它案名。項(xiàng)目產(chǎn)品序列定位建議住宅產(chǎn)品定位（方案三） 容積率做到1.8，以高層為主，以疊加、多層為輔的舒適人居社區(qū)

19、，采用森林半島系列產(chǎn)品，重點(diǎn)打造資源優(yōu)勢(shì)，完善社區(qū)配套，進(jìn)而提升項(xiàng)目品質(zhì)。住宅產(chǎn)品定位（方案二） 容積率做到1.8， 設(shè)置小高層、高層，采用森林半島系列產(chǎn)品，注意產(chǎn)品創(chuàng)新和品質(zhì)，引導(dǎo)市場(chǎng)消費(fèi)，提高交房標(biāo)準(zhǔn)，締造現(xiàn)代社區(qū)生活新樣板。 住宅產(chǎn)品定位（方案一） 容積率做到1.79，設(shè)置電梯多層、18層高層，打造以多層、高層為主的舒適人居社區(qū)，參考森林半島系列產(chǎn)品。根據(jù)區(qū)域整體規(guī)劃、項(xiàng)目資源背景、目標(biāo)客戶需求特征，建議復(fù)制集依據(jù)2013年其他地市同類產(chǎn)品售價(jià)及信陽市當(dāng)?shù)赝惍a(chǎn)品售價(jià)，結(jié)合位置、品牌、建標(biāo)、配套、環(huán)境、戶型等因素，通過類比量化定價(jià)方法，確定新項(xiàng)目各類產(chǎn)品2014年下半年入市的基準(zhǔn)價(jià)格為：

20、項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)格定位建議產(chǎn)品類型2014下半年入市價(jià)格（元/）疊加6300多層洋房 540011層小高層510018層高層4800商 業(yè)9600車 位84000元/個(gè)依據(jù)2013年其他地市同類產(chǎn)品售價(jià)及信陽市當(dāng)?shù)赝惍a(chǎn)品售價(jià)，商業(yè)定位建議 商業(yè)定位：偏外向型社區(qū)商業(yè)（銷售型） 規(guī)劃布局：4#、5#、6#地塊南側(cè)規(guī)劃道路臨街布置獨(dú)立單層商業(yè)，4#地北側(cè)及6#地塊邊緣布置臨街雙層獨(dú)立商業(yè)，6#地臨琵琶橋向南延伸的道路兩側(cè)布置臨街多層獨(dú)立商業(yè)。 業(yè)態(tài)建議：特色餐飲、休閑娛樂為主，便利店、嬰童服務(wù)、小微型餐飲、銀行等社區(qū)服務(wù)配套為輔。 建筑結(jié)構(gòu)：框架結(jié)構(gòu)，單鋪進(jìn)深12-15米，面寬8-10米，首層凈層高3

21、.5米左右，二層可適當(dāng)降低。 建筑體量：2.5萬以內(nèi)。N浉河琵琶橋浉河南路5#6#琵琶山農(nóng)田4#南環(huán)路規(guī)劃路多層獨(dú)立商業(yè)單層獨(dú)立商業(yè)雙層獨(dú)立商業(yè)商業(yè)定位建議 商業(yè)定位：偏外向型社區(qū)商業(yè)（銷售型）N浉河琵社區(qū)教育配套建議教育配套的位置要求：向外獨(dú)立出口，出口在非主干道。班額：9個(gè)班。建筑：三層獨(dú)立建筑。規(guī)模：建筑面積2208。開辦進(jìn)度：設(shè)置在 5# 或 6# 地塊。社區(qū)教育配套建議教育配套的位置要求：向外獨(dú)立出口，出口在非主物業(yè)配套建議 1、項(xiàng)目定位應(yīng)充分利用周邊教育資源優(yōu)勢(shì)，定位為中高端，機(jī)動(dòng)車停車位建議為1:0.8； 2、園區(qū)內(nèi)應(yīng)考慮非機(jī)動(dòng)車位需求，以就近停車的原則，設(shè)置非機(jī)動(dòng)車停車棚，并設(shè)

22、置電動(dòng)車充電裝置；按功能區(qū)域設(shè)計(jì)人車分流，行人、車輛均使用一卡通門禁系統(tǒng)； 3、設(shè)門禁刷卡系統(tǒng)、電梯設(shè)刷卡系統(tǒng)、車輛管理刷卡系統(tǒng)、可視樓宇對(duì)講系統(tǒng)、小區(qū)設(shè)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，保證社區(qū)安全和品質(zhì)； 4、景觀設(shè)計(jì)規(guī)劃中，盡可能減少水系面積，以淺水地磚環(huán)繞噴泉為主，減少溪流類設(shè)置，綠化盡量多種植適宜灌木帶，減少草坪面積； 5、物業(yè)用房按總建筑面積的4配置，社區(qū)用房，物業(yè)管理用房盡量在小區(qū)主入口或小區(qū)內(nèi)，如有市政道路分隔，則在每個(gè)小區(qū)內(nèi)設(shè)置物業(yè)用房，便于為業(yè)主服務(wù)，應(yīng)考慮房間數(shù)量、使用功能，合理布局，并盡量在一期開發(fā)予以體現(xiàn)； 6、設(shè)置垃圾收集站，面積為200平方米左右，應(yīng)盡量設(shè)置在小區(qū)邊緣遠(yuǎn)離住宅并臨

23、近市政道路的位置，以向業(yè)主交房能同步投入使用為標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)配套建議 1、項(xiàng)目定位應(yīng)充分利用周邊教育資源優(yōu)勢(shì)，第四部分 產(chǎn)品設(shè)計(jì)預(yù)案及收益估算第四部分 產(chǎn)品設(shè)計(jì)預(yù)案及收益估算項(xiàng)目總占地面積：307.57畝總建筑面積：453250地上建筑面積：367785容積率：1.79其中 住宅總建筑面積： 338020 臨街商業(yè)建筑面積：24557 幼兒園建筑面積： 2208 社區(qū)、公益： 1500 物業(yè)用房： 1500項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)產(chǎn)品預(yù)案一產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議項(xiàng)目總占地面積：307.57畝項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)產(chǎn)品預(yù)案一產(chǎn)品產(chǎn)品類型配比建議（項(xiàng)目整體）： 以高層和多層產(chǎn)品為主，前期通過多層產(chǎn)品提升項(xiàng)目品質(zhì)和形象。產(chǎn)品預(yù)

24、案一產(chǎn)品類型設(shè)計(jì)建議產(chǎn)品類型總面積（）面積比例多 層8512023.48%高 層25290069.75%商 業(yè)245576.77%合 計(jì)362577100%產(chǎn)品類型配比建議（項(xiàng)目整體）：產(chǎn)品預(yù)案一產(chǎn)品類型設(shè)計(jì)建議產(chǎn)品產(chǎn)品預(yù)案一產(chǎn)品戶型配比建議戶型配比建議（項(xiàng)目整體）： 以市場(chǎng)主流需求的三房產(chǎn)品為主，重點(diǎn)滿足首改和改善型客戶需求。戶 型面積（）計(jì)算面積套 數(shù)套數(shù)比例總面積（）面積比例兩室兩廳一衛(wèi)75-9088559 19.81%49,182 14.55%三室兩廳一衛(wèi)110-1201151,016 36.04%116,887 34.58%三室兩廳兩衛(wèi)130-1401351,054 37.35%14

25、2,239 42.08%四室兩廳兩衛(wèi)140-170155192 6.80%29,712 8.79%合 計(jì)2,821 100%338,020 100.00%產(chǎn)品預(yù)案一產(chǎn)品戶型配比建議戶型配比建議（項(xiàng)目整體）：戶 項(xiàng)目整體分三期開發(fā)，預(yù)計(jì)銷售周期為4年，平均每年銷售面積約為9萬平米。產(chǎn)品預(yù)案一項(xiàng)目推售計(jì)劃項(xiàng)目開發(fā)分期產(chǎn)品類型規(guī)模（）推出時(shí)間第一期多 層85,120 2014-10-1第二期18層高層54,374 2015-11-1商 業(yè) 9,823 2016-5-1第三期18層高層198,527 2016-11-1商 業(yè) 14,734 2017-5-1合 計(jì)住 宅338,020 商 業(yè)24,557

26、 項(xiàng)目整體分三期開發(fā)，預(yù)計(jì)銷售周期為4年，平均每年銷售面積約為產(chǎn)品預(yù)案一項(xiàng)目規(guī)劃方案總占地面積：307.57畝地上建筑面積：367785物業(yè)類型：多層+18層高層容積率：1.79產(chǎn)品預(yù)案一項(xiàng)目規(guī)劃方案總占地面積：307.57畝產(chǎn)品預(yù)案一項(xiàng)目規(guī)劃方案產(chǎn)品預(yù)案一項(xiàng)目規(guī)劃方案產(chǎn)品預(yù)案一項(xiàng)目規(guī)劃方案產(chǎn)品預(yù)案一項(xiàng)目規(guī)劃方案產(chǎn)品預(yù)案一項(xiàng)目整體成本收益估算銷售收入 開發(fā)類型 可售面積（平米） 均價(jià)（元/平米） 總價(jià)（萬元） 多層高層(18)獨(dú)立商業(yè)底層商業(yè)車庫合計(jì)總投資（萬元） 利潤(rùn)（萬元） 稅前銷售利潤(rùn)率所得稅（萬元） 稅后利潤(rùn)（萬元） 利潤(rùn)率溢價(jià)款（萬元） 扣除溢價(jià)款后利潤(rùn)（萬元） 扣除溢價(jià)款后利潤(rùn)率I

27、RR產(chǎn)品預(yù)案一項(xiàng)目整體成本收益估算銷售收入 開發(fā)類型 可產(chǎn)品預(yù)案一項(xiàng)目一期成本收益估算銷售收入開發(fā)類型 可售面積（平米） 均價(jià)（元/平米） 總價(jià)（萬元） 多層合計(jì)總投資（萬元） 利潤(rùn)（萬元） 稅前銷售利潤(rùn)率所得稅（萬元） 稅后利潤(rùn)（萬元） 利潤(rùn)率溢價(jià)款（萬元） 扣除溢價(jià)款后利潤(rùn)（萬元） 扣除溢價(jià)款后利潤(rùn)率IRR產(chǎn)品預(yù)案一項(xiàng)目一期成本收益估算銷售收入開發(fā)類型 可售面積（平項(xiàng)目總占地面積：307.57畝總建筑面積：463836地上建筑面積：368189容積率：1.8其中 住宅總建筑面積： 338020 臨街商業(yè)建筑面積：23967 幼兒園建筑面積： 2208 社區(qū)、公益： 1500 物業(yè)用房： 1

28、500項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)產(chǎn)品預(yù)案二產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議項(xiàng)目總占地面積：307.57畝項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)產(chǎn)品預(yù)案二產(chǎn)品產(chǎn)品類型配比建議（項(xiàng)目整體）：產(chǎn)品預(yù)案二產(chǎn)品類型設(shè)計(jì)建議產(chǎn)品類型總面積（）面積比例小高層10517229.05%高 層23284864.32%商 業(yè)239676.62%合 計(jì)361987100%產(chǎn)品類型配比建議（項(xiàng)目整體）：產(chǎn)品預(yù)案二產(chǎn)品類型設(shè)計(jì)建議產(chǎn)品產(chǎn)品預(yù)案二產(chǎn)品戶型配比建議戶型配比建議（項(xiàng)目整體）：以市場(chǎng)主流需求的三房產(chǎn)品為主，重點(diǎn)滿足首改和改善型客戶需求。戶 型面積（）計(jì)算面積（）套 數(shù)套數(shù)比例總面積（）面積比例兩室兩廳一衛(wèi)75-9088542 19.28%47,728 14.12%

29、三室兩廳一衛(wèi)110-1201151,016 36.13%116,887 34.58%三室兩廳兩衛(wèi)130-1401351,054 37.45%142,239 42.08%四室兩廳兩衛(wèi)140-170155201 7.15%31,165 9.22%合 計(jì)2,813 100%338,020 100.00%產(chǎn)品預(yù)案二產(chǎn)品戶型配比建議戶型配比建議（項(xiàng)目整體）：戶 產(chǎn)品預(yù)案二項(xiàng)目推售計(jì)劃項(xiàng)目開發(fā)分期產(chǎn)品類型規(guī)模（）推出時(shí)間第一期11層小高層 73,620 2014-10-1第二期11層小高層 31,552 2015-11-118層高層93,139 2015-11-1商 業(yè) 9,587 2016-5-1第三期

30、18層高層139,709 2016-11-1商 業(yè) 14,380 2017-5-1合 計(jì)住 宅338,020 商 業(yè)23,967 項(xiàng)目整體分三期開發(fā)，預(yù)計(jì)銷售周期為4年，平均每年銷售面積約為9萬平米。產(chǎn)品預(yù)案二項(xiàng)目推售計(jì)劃項(xiàng)目開發(fā)分期產(chǎn)品類型規(guī)模（）推出時(shí)間產(chǎn)品預(yù)案二項(xiàng)目方案總占地面積：307.57畝地上建筑面積：368189物業(yè)類型：小高層+高層容積率：1.8產(chǎn)品預(yù)案二項(xiàng)目方案總占地面積：307.57畝產(chǎn)品預(yù)案二項(xiàng)目方案產(chǎn)品預(yù)案二項(xiàng)目方案產(chǎn)品預(yù)案二項(xiàng)目方案產(chǎn)品預(yù)案二項(xiàng)目方案產(chǎn)品預(yù)案二項(xiàng)目整體成本收益估算銷售收入 開發(fā)類型 可售面積（平米） 均價(jià)（元/平米） 總價(jià)（萬元） 11層小高層 18層

31、高層 獨(dú)立商業(yè) 車 庫合 計(jì)總投資（萬元） 利潤(rùn)（萬元） 稅前銷售利潤(rùn)率所得稅（萬元） 稅后利潤(rùn)（萬元） 利潤(rùn)率溢價(jià)款（萬元） 扣除溢價(jià)款后利潤(rùn)（萬元） 扣除溢價(jià)款后利潤(rùn)率IRR產(chǎn)品預(yù)案二項(xiàng)目整體成本收益估算銷售收入 開發(fā)類型 可產(chǎn)品預(yù)案二項(xiàng)目一期成本收益估算銷售收入開發(fā)類型 可售面積（平米） 均價(jià)（元/平米） 總價(jià)（萬元） 11層小高層 合計(jì)總投資（萬元） 利潤(rùn)（萬元） 稅前銷售利潤(rùn)率所得稅（萬元） 稅后利潤(rùn)（萬元） 利潤(rùn)率溢價(jià)款（萬元） 扣除溢價(jià)款后利潤(rùn)（萬元） 扣除溢價(jià)款后利潤(rùn)率IRR產(chǎn)品預(yù)案二項(xiàng)目一期成本收益估算銷售收入開發(fā)類型 可售面積（平項(xiàng)目總占地面積：307.57畝總建筑面積：4

32、58949容積率：1.8其中 住宅總建筑面積： 345554 臨街商業(yè)建筑面積：16889 幼兒園建筑面積： 2208 社區(qū)、公益： 1500 物業(yè)用房： 1500項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)產(chǎn)品預(yù)案三產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議項(xiàng)目總占地面積：307.57畝項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)產(chǎn)品預(yù)案三產(chǎn)品產(chǎn)品類型配比建議（項(xiàng)目整體）：產(chǎn)品預(yù)案三產(chǎn)品類型設(shè)計(jì)建議產(chǎn)品類型總面積（）面積比例疊加6,0001.66%多 層17,6404.87%高 層321,91488.82%商 業(yè)16,8894.66%合 計(jì)362,443100%產(chǎn)品類型配比建議（項(xiàng)目整體）：產(chǎn)品預(yù)案三產(chǎn)品類型設(shè)計(jì)建議產(chǎn)品產(chǎn)品預(yù)案三產(chǎn)品戶型配比建議戶型配比建議（項(xiàng)目整體）：以市

33、場(chǎng)主流需求的三房產(chǎn)品為主，重點(diǎn)滿足首改和改善型客戶需求。戶 型面積（）計(jì)算面積（）套 數(shù)套數(shù)比例總面積（）面積比例疊加260-30030020 0.70%6,000 1.74%兩室兩廳一衛(wèi)75-9088554 19.44%48,792 14.12%三室兩廳一衛(wèi)110-1201151,039 36.44%119,493 34.58%三室兩廳兩衛(wèi)130-1401351,033 36.21%139,409 40.34%四室兩廳兩衛(wèi)140-170155206 7.21%31,860 9.22%合 計(jì)2,852 100%345,554 100.00%產(chǎn)品預(yù)案三產(chǎn)品戶型配比建議戶型配比建議（項(xiàng)目整體）：戶

34、 產(chǎn)品預(yù)案三項(xiàng)目推售計(jì)劃項(xiàng)目整體分三期開發(fā)，預(yù)計(jì)銷售周期為4年，平均每年銷售面積約為9萬平米。項(xiàng)目開發(fā)分期產(chǎn)品類型規(guī)模（）推出時(shí)間第一期多 層 17,640 2014-10-118層高層 50,701 2014-10-1第二期18層高層151,179 2015-11-1別 墅6,000 2016-5-1商 業(yè) 6,756 2016-5-1第三期18層高層120,034 2016-11-1商 業(yè) 10,133 2017-5-1合 計(jì)住 宅345,554 商 業(yè)16,889 產(chǎn)品預(yù)案三項(xiàng)目推售計(jì)劃項(xiàng)目整體分三期開發(fā)，預(yù)計(jì)銷售周期為4年產(chǎn)品預(yù)案三項(xiàng)目方案總占地面積：307.57畝地上建筑面積：368

35、645物業(yè)類型：疊加+多層+高層容積率：1.8產(chǎn)品預(yù)案三項(xiàng)目方案總占地面積：307.57畝產(chǎn)品預(yù)案三項(xiàng)目方案產(chǎn)品預(yù)案三項(xiàng)目方案產(chǎn)品預(yù)案三項(xiàng)目方案產(chǎn)品預(yù)案三項(xiàng)目方案產(chǎn)品預(yù)案三項(xiàng)目整體成本收益估算銷售收入 開發(fā)類型 可售面積（平米） 均價(jià)（元/平米） 總價(jià)（萬元） 別 墅多 層18層高層獨(dú)立商業(yè)車 庫合 計(jì)總投資（萬元） 利潤(rùn)（萬元） 稅前銷售利潤(rùn)率所得稅（萬元） 稅后利潤(rùn)（萬元） 利潤(rùn)率溢價(jià)款（萬元） 扣除溢價(jià)款后利潤(rùn)（萬元） 扣除溢價(jià)款后利潤(rùn)率IRR產(chǎn)品預(yù)案三項(xiàng)目整體成本收益估算銷售收入 開發(fā)類型 可產(chǎn)品預(yù)案三項(xiàng)目一期成本收益估算銷售收入開發(fā)類型 可售面積（平米） 均價(jià)（元/平米） 總價(jià)（萬元

36、） 多 層高 層合 計(jì)總投資（萬元） 利潤(rùn)（萬元） 稅前銷售利潤(rùn)率所得稅（萬元） 稅后利潤(rùn)（萬元） 利潤(rùn)率溢價(jià)款（萬元） 扣除溢價(jià)款后利潤(rùn)（萬元） 扣除溢價(jià)款后利潤(rùn)率IRR產(chǎn)品預(yù)案三項(xiàng)目一期成本收益估算銷售收入開發(fā)類型 可售面積（平方案一方案二 方案三容積率1.791.81.8地上總建筑面積36.8萬36.8萬36.8萬產(chǎn)品組合多層+高層小高層+高層疊加+多層+高層銷售周期4年4年4年銷售收入（萬元）總投資（萬元）利潤(rùn)（萬元）稅前銷售利潤(rùn)率所得稅（萬元）凈利潤(rùn)（萬元）整體稅后銷售利潤(rùn)率一期稅后銷售利潤(rùn)率IRR結(jié)論及建議綜合來看，方案一整體利潤(rùn)額和利潤(rùn)率最高，為迅速打開銷售局面，建議前期通過市場(chǎng)

37、稀缺的多層產(chǎn)品來提升項(xiàng)目形象，為后期高層產(chǎn)品價(jià)值提升做鋪墊，提升項(xiàng)目周轉(zhuǎn)速度和內(nèi)部收益率。方案一方案二 方案三容積率1.791.81.8地上總建筑面需領(lǐng)導(dǎo)決策內(nèi)容需領(lǐng)導(dǎo)決策事項(xiàng)：1、產(chǎn)品系列是否可定位為森林半島系列？2、打造“健康概念”山地主題社區(qū)的方向是否可行？3、是否可選擇方案一作為產(chǎn)品設(shè)計(jì)方向？需領(lǐng)導(dǎo)決策內(nèi)容需領(lǐng)導(dǎo)決策事項(xiàng)：謝 謝！請(qǐng)各位領(lǐng)導(dǎo)提出寶貴建議！謝 謝！1、不是井里沒有水，而是你挖的不夠深。不是成功來得慢，而是你努力的不夠多。2、孤單一人的時(shí)間使自己變得優(yōu)秀，給來的人一個(gè)驚喜，也給自己一個(gè)好的交代。3、命運(yùn)給你一個(gè)比別人低的起點(diǎn)是想告訴你，讓你用你的一生去奮斗出一個(gè)絕地反擊的故

38、事，所以有什么理由不努力!4、心中沒有過分的貪求，自然苦就少?？诶锊徽f多余的話，自然禍就少。腹內(nèi)的食物能減少，自然病就少。思緒中沒有過分欲，自然憂就少。大悲是無淚的，同樣大悟無言。緣來盡量要惜，緣盡就放。人生本來就空，對(duì)人家笑笑，對(duì)自己笑笑，笑著看天下，看日出日落，花謝花開，豈不自在，哪里來的塵埃!25、你不能拼爹的時(shí)候，你就只能去拼命！26、如果人生的旅程上沒有障礙，人還有什么可做的呢。27、我們無法選擇自己的出身，可是我們的未來是自己去改變的。勵(lì)志名言：比別人多一點(diǎn)執(zhí)著，你就會(huì)創(chuàng)造奇跡28、偉人之所以偉大，是因?yàn)樗c別人共處逆境時(shí)，別人失去了信心，他卻下決心實(shí)現(xiàn)自己的目標(biāo)。29、人生就像一

39、道漫長(zhǎng)的階梯，任何人也無法逆向而行，只能在急促而繁忙的進(jìn)程中，偶爾轉(zhuǎn)過頭來，回望自己留下的蹣跚腳印。30、時(shí)間，帶不走真正的朋友；歲月，留不住虛幻的擁有。時(shí)光轉(zhuǎn)換，體會(huì)到緣分善變；平淡無語，感受了人情冷暖。有心的人，不管你在與不在，都會(huì)惦念；無心的情，無論你好與不好，只是漠然。走過一段路，總能有一次領(lǐng)悟；經(jīng)歷一些事，才能看清一些人。31、我們無法選擇自己的出身，可是我們的未來是自己去改變的。32、命好不如習(xí)慣好。養(yǎng)成好習(xí)慣，一輩子受用不盡。33、比別人多一點(diǎn)執(zhí)著，你就會(huì)創(chuàng)造奇跡。50、想像力比知識(shí)更重要。不是無知，而是對(duì)無知的無知，才是知的死亡。51、對(duì)于最有能力的領(lǐng)航人風(fēng)浪總是格外的洶涌。5

40、2、思想如鉆子，必須集中在一點(diǎn)鉆下去才有力量。53、年少時(shí)，夢(mèng)想在心中激揚(yáng)迸進(jìn)，勢(shì)不可擋，只是我們還沒學(xué)會(huì)去戰(zhàn)斗。經(jīng)過一番努力，我們終于學(xué)會(huì)了戰(zhàn)斗，卻已沒有了拼搏的勇氣。因此，我們轉(zhuǎn)向自身，攻擊自己，成為自己最大的敵人。54、最偉大的思想和行動(dòng)往往需要最微不足道的開始。55、不積小流無以成江海，不積跬步無以至千里。56、遠(yuǎn)大抱負(fù)始于高中，輝煌人生起于今日。57、理想的路總是為有信心的人預(yù)備著。58、抱最大的希望，為最大的努力，做最壞的打算。59、世上除了生死，都是小事。從今天開始，每天微笑吧。60、一勤天下無難事，一懶天下皆難事。61、在清醒中孤獨(dú)，總好過于在喧囂人群中寂寞。62、心里的感覺總

41、會(huì)是這樣，你越期待的會(huì)越行越遠(yuǎn)，你越在乎的對(duì)你的傷害越大。63、彩虹風(fēng)雨后，成功細(xì)節(jié)中。64、有些事你是繞不過去的，你現(xiàn)在逃避，你以后就會(huì)話十倍的精力去面對(duì)。65、只要有信心，就能在信念中行走。66、每天告訴自己一次，我真的很不錯(cuò)。67、心中有理想 再累也快樂68、發(fā)光并非太陽的專利，你也可以發(fā)光。69、任何山都可以移動(dòng)，只要把沙土一卡車一卡車運(yùn)走即可。70、當(dāng)你的希望一個(gè)個(gè)落空，你也要堅(jiān)定，要沉著！71、生命太過短暫，今天放棄了明天不一定能得到。72、只要路是對(duì)的，就不怕路遠(yuǎn)。73、如果一個(gè)人愛你、特別在乎你，有一個(gè)表現(xiàn)是他還是有點(diǎn)怕你。74、先知三日，富貴十年。付諸行動(dòng)，你就會(huì)得到力量。7

42、5、愛的力量大到可以使人忘記一切，卻又小到連一粒嫉妒的沙石也不能容納。1、這世上，沒有誰活得比誰容易，只是有人在呼天搶地，有人在默默努力。2、當(dāng)熱誠(chéng)變成習(xí)慣，恐懼和憂慮即無處容身。缺乏熱誠(chéng)的人也沒有明確的目標(biāo)。熱誠(chéng)使想象的輪子轉(zhuǎn)動(dòng)。一個(gè)人缺乏熱誠(chéng)就象汽車沒有汽油。善于安排玩樂和工作，兩者保持熱誠(chéng)，就是最快樂的人。熱誠(chéng)使平凡的話題變得生動(dòng)。3、起點(diǎn)低怕什么，大不了加倍努力。人生就像一場(chǎng)馬拉松比賽，拼的不是起點(diǎn)，而是堅(jiān)持的耐力和成長(zhǎng)的速度。只要努力不止，進(jìn)步也會(huì)不止。4、如果你不相信努力和時(shí)光，那么時(shí)光第一個(gè)就會(huì)辜負(fù)你。不要去否定你的過去，也不要用你的過去牽扯你的未來。不是因?yàn)橛邢Ｍ湃ヅ?，而是努力了?/p>