江蘇某科技園營(yíng)銷推廣策劃提案課件

1、江蘇某科技園營(yíng)銷推廣策劃提案課件江蘇某科技園營(yíng)銷推廣策劃提案課件目 錄第一部分 參天介紹第二部分 市場(chǎng)分析第三部分 本體分析第四部分 產(chǎn)品建議第五部分 客群分析第六部分 營(yíng)銷推廣目 錄第一部分 參天介紹第二部分 市場(chǎng)分析第一部分 參天介紹第一部分 參天介紹參天中國(guó)地產(chǎn)投資顧問機(jī)構(gòu) 參天地產(chǎn)投資顧問機(jī)構(gòu)是專業(yè)房產(chǎn)營(yíng)銷機(jī)構(gòu)，是對(duì)員工、客戶、社會(huì)負(fù)責(zé)任的公司。機(jī)構(gòu)下轄上海參天策劃有限公司、江蘇參天營(yíng)銷策劃有限公司。 機(jī)構(gòu)創(chuàng)辦人曾榮獲2004年度中國(guó)住交會(huì)CIHAF評(píng)選的“影響中國(guó)房地產(chǎn)100位企業(yè)家”的稱號(hào)等諸多榮譽(yù)。 機(jī)構(gòu)代理銷售面積逾1000萬(wàn)平米。物業(yè)涵蓋：住宅、辦公、商業(yè)、專業(yè)市場(chǎng)、別墅、酒

2、店式公寓。目前正在服務(wù)項(xiàng)目近20個(gè)，服務(wù)項(xiàng)目范圍包括昆山、上海、常州、張家港、馬鞍山、天津等城市及其周邊地區(qū)。2009年銷售總額為22億，2010年銷售總額約40億，銷售額逐年實(shí)現(xiàn)翻番。 機(jī)構(gòu)秉承優(yōu)秀的企業(yè)文化，近年已成功運(yùn)作中房香江系列、水晶城、金新系列（香緹灣花園、青山灣花園）、置信商務(wù)廣場(chǎng)、四合院、清潭院街等二十多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，樹立了一線房地產(chǎn)綜合服務(wù)商的優(yōu)勢(shì)地位。1.1 參天介紹參天中國(guó)地產(chǎn)投資顧問機(jī)構(gòu) 參天地產(chǎn)投資顧問機(jī)構(gòu)是專1.2 參天地產(chǎn)機(jī)構(gòu)近期所服務(wù)項(xiàng)目（常州）綜合點(diǎn)評(píng)類 型項(xiàng) 目區(qū) 位產(chǎn) 品規(guī) 模住宅類長(zhǎng)宏名郡新北北大門通江大道與東海路交匯處公寓/洋房/大型綜合超市16萬(wàn)香江

3、壹品和平路，龍城大橋旁住宅/商業(yè)/別墅16萬(wàn)府河名居紅梅南路與勞動(dòng)中路交匯處住宅/花園洋房/商業(yè)11萬(wàn)水晶城天寧區(qū)東方西路北側(cè)高層/小高層/雙拼別墅/商業(yè)24萬(wàn)天翼御品光華路與龍游路交匯處商業(yè)/住宅4.2萬(wàn)太陽(yáng)星城句容市商業(yè)/住宅30萬(wàn)龍濤紫郡武進(jìn)夏城路，湖塘紡織城北住宅/商業(yè)10萬(wàn)榮盛馨河酈舍新北漢江路與龍業(yè)路的交界處住宅/商鋪12萬(wàn)翡翠錦園新北區(qū)通江大道與龍城大道交匯處高層/商辦樓16萬(wàn)辦公類置信商務(wù)廣場(chǎng)市中心，北大街和西橫街交叉口住宅/辦公/商業(yè)3.8萬(wàn)金百國(guó)際通江大道與飛龍路交匯處辦公3.7萬(wàn)商業(yè)清潭院街清潭路與木梳路交叉口商業(yè)/住宅/公寓3.8萬(wàn)香江華廷懷德南路與木梳路交界處住宅/商

4、業(yè)/別墅38萬(wàn)青山灣天寧晉陵北路、關(guān)河路交界處住宅/商鋪15萬(wàn)金百商業(yè)廣場(chǎng)通江大道與飛龍路交匯處商業(yè)3.7萬(wàn)香梅百樂庫(kù)商業(yè)街區(qū)紅梅公園旁關(guān)河路上休閑商街2萬(wàn)1.2 參天地產(chǎn)機(jī)構(gòu)近期所服務(wù)項(xiàng)目（常州）綜合點(diǎn)評(píng)類 型項(xiàng) 1.3 重點(diǎn)案例金百國(guó)際項(xiàng)目名稱金百國(guó)際物業(yè)形態(tài)商鋪，辦公項(xiàng)目簡(jiǎn)介金新集團(tuán)、百興集團(tuán)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，精心打造院落式街區(qū)，構(gòu)筑常州現(xiàn)代生活品質(zhì)中心。總面積35000，由寫字樓、獨(dú)棟商業(yè)樓與高層公寓底商有機(jī)組合而成。商業(yè)與11000開放式的越大型廣場(chǎng)相聯(lián)動(dòng)。所有商鋪全部采取臨街設(shè)計(jì)，6米高的商業(yè)空間。品牌策略漢庭連鎖酒店、菜根香、信特超市行銷策略打造企業(yè)總部基地，引進(jìn)連鎖快捷酒店，帶動(dòng)商業(yè)的

5、運(yùn)行1.3 重點(diǎn)案例金百國(guó)際項(xiàng)目名稱金百國(guó)際物業(yè)形態(tài)商鋪，辦1.3 重點(diǎn)案例置信商務(wù)廣場(chǎng)項(xiàng)目名稱置信商務(wù)廣場(chǎng)物業(yè)形態(tài)住宅、辦公、商業(yè)項(xiàng)目簡(jiǎn)介置信商務(wù)廣場(chǎng)位于北大街與西橫街的交接處，總建筑面積為35914。置信商務(wù)廣場(chǎng)北大街5以其絕對(duì)地段優(yōu)勢(shì)，將南、北大街兩龍城商業(yè)要道徹底貫通。自南大街向北，盡享龍城頂級(jí)配套。 項(xiàng)目由商務(wù)、住宅兩棟樓組成。寫字樓建筑面積為10908，均為挑高5米設(shè)計(jì)。品牌策略北大街5C 5米挑高公寓 克拉級(jí)行宮該分定位表現(xiàn)了產(chǎn)品地理屬性和本身的產(chǎn)品力優(yōu)勢(shì)， “挑高”和 “克拉”說(shuō)明戶型小但是實(shí)用性強(qiáng)，配合樣板房，直觀的表現(xiàn)了戶型的優(yōu)異。北大街世家千金買房 萬(wàn)金擇鄰?fù)癸@便捷師教的

6、地理屬性及北郊中學(xué)學(xué)區(qū)房，投資子女未來(lái)及保值增值。行銷策略針對(duì)項(xiàng)目投資客群的階層屬性，本司以電梯廣告作為客群出入場(chǎng)所及居住小區(qū)覆蓋的主要媒介途徑，精鎖目標(biāo)客群。1.3 重點(diǎn)案例置信商務(wù)廣場(chǎng)項(xiàng)目名稱置信商務(wù)廣場(chǎng)物業(yè)形態(tài)第二部分 市場(chǎng)分析 第二部分 市場(chǎng)分析 【2010.04.17】國(guó)務(wù)院：房?jī)r(jià)過(guò)高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸，商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款。 【2010.09.29】中華人民共和國(guó)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部：國(guó)家出臺(tái)鞏固樓市調(diào)控成果措施，暫停發(fā)放

7、第三套及以上房貸；首套房首付比例不低于30%；房?jī)r(jià)過(guò)高上漲過(guò)快城市將限定家庭購(gòu)房套數(shù)。房?jī)r(jià)過(guò)高上漲過(guò)快城市要限定居民購(gòu)房套數(shù)，調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策。【2011.01.26】國(guó)務(wù)院：國(guó)務(wù)院要求進(jìn)一步調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，落實(shí)地方政府責(zé)任，各地要確定價(jià)格控制目標(biāo)并向社會(huì)公布，二套房房貸首付比例提至60%，各地須從嚴(yán)實(shí)施差別化住房信貸。2.1 三輪重磅樓市調(diào)控【2010.04.17】國(guó)務(wù)院：房?jī)r(jià)過(guò)高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套1月20日 中國(guó)人民銀行決定，從2011年1月20日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。2月8日 中國(guó)人民銀行決定，自2011年2月9日起上調(diào)金融機(jī)

8、構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)。央行2月18日宣布，從2月24日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。2.2 2011信貸政策1、2011年，政策對(duì)于信貸杠桿的調(diào)控將日趨頻繁，表達(dá)了政府維持緊縮政策不變的決心；2、存款準(zhǔn)備金率的調(diào)高，特別是對(duì)首套房貸款的影響，銀行的信貸額度將明顯縮小，而其中利潤(rùn)相對(duì)比較低的首套房貸款很可能繼續(xù)收緊；3、銀行貸款額度收緊，開發(fā)商資金壓力再增，已經(jīng)受到預(yù)售資金監(jiān)管的開發(fā)商，在資金方面的壓力會(huì)更大。1月20日 中國(guó)人民銀行決定，從2011年1月20日起，上調(diào)2.3 樓市限購(gòu)令根據(jù)新“國(guó)八條”以及國(guó)務(wù)院辦公廳有關(guān)通知內(nèi)容，直轄市、計(jì)劃單列市、

9、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，要在2月中旬之前，出臺(tái)住房限購(gòu)實(shí)施細(xì)則。 無(wú)錫在2月22日出臺(tái)限購(gòu)細(xì)則: 無(wú)錫各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供一年以上無(wú)錫市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民暫停發(fā)放貸款。貸款買二套房，首付不低于6成，辦理第二次公積金貸款首付不低于5成，本地人禁買第三套，外地人禁買第二套，樓盤備案價(jià)3個(gè)月內(nèi)不得提高。 各地限購(gòu)政策寬嚴(yán)相異， “限購(gòu)令” 執(zhí)行力度成為焦點(diǎn)2.3 樓市限購(gòu)令根據(jù)新“國(guó)八條”以及國(guó)務(wù)院辦公廳有關(guān)通2.3 樓市限購(gòu)令 雖然常州不在此次規(guī)定的限購(gòu)城市之列，但是常州市政府在3月1日出臺(tái)樓市調(diào)控七條新舉措： 一是明確

10、新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)。二是大面積建設(shè)保障性住房，確保中等偏下收入家庭戶戶有房住。三是限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)，從源頭上遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭。四是科學(xué)確定供地總量和結(jié)構(gòu)，規(guī)范用地管理。五是實(shí)行差別化信貸稅收政策。六是加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，嚴(yán)肅查處捂盤惜售、囤積房源等違規(guī)行為。七是對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的地區(qū)政府實(shí)施問責(zé)。 參天觀點(diǎn)：限購(gòu)令出臺(tái)后，勢(shì)必給一些囤房者、炒房者帶來(lái)資金壓力，樓市銷量短期內(nèi)會(huì)下降，但上半年房?jī)r(jià)不會(huì)有太大變化，假如金融政策進(jìn)一步緊縮，下半年開發(fā)商的壓力更大，可能采取降價(jià)謀取銷量。我市將加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)企業(yè)捂盤惜售、囤積房源等違規(guī)行為，通過(guò)限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭。2

11、.3 樓市限購(gòu)令 在政府強(qiáng)勢(shì)政策之下打房?jī)r(jià)、打熱錢、打通膨但過(guò)多的資金并不會(huì)因此按兵不動(dòng)他們會(huì)自動(dòng)尋找優(yōu)良的投資標(biāo)的。唯有不受限購(gòu)令、調(diào)控政策影響的避險(xiǎn)項(xiàng)目，才能為房地產(chǎn)市場(chǎng)所認(rèn)可。在政府強(qiáng)勢(shì)政策之下2.4 常州市辦公市場(chǎng)分析常州市現(xiàn)有辦公有兩種模式： 寫字樓：培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、裝璜公司、房地產(chǎn)開發(fā)公司等企業(yè)多選擇寫字樓為辦公場(chǎng)所； 工業(yè)園區(qū)：引進(jìn)科研企業(yè)、服裝廠、能源開發(fā)、機(jī)電制造等輕工業(yè)中小企業(yè)。2.4 常州市辦公市場(chǎng)分析常州市現(xiàn)有辦公有兩種模式：第一種模式寫字樓第一種模式寫字樓 從常州市現(xiàn)有辦公區(qū)域分布圖來(lái)看，新北區(qū)辦公規(guī)模占整個(gè)常州市現(xiàn)有辦公40%，由此可見，新北區(qū)對(duì)辦公物業(yè)的需求較大，且隨著

12、開發(fā)量的逐步增加，市場(chǎng)容量趨于飽和。天寧區(qū)和鐘樓區(qū)現(xiàn)有辦公所占比例相對(duì)較小。2.4.1 區(qū)域規(guī)模分析 從常州市現(xiàn)有辦公區(qū)域分布圖來(lái)看，新北區(qū)辦公規(guī)模占整個(gè) 上圖所示，新北區(qū)辦公規(guī)模在整個(gè)常州市所占比例相對(duì)較大。常州市市區(qū)多以服務(wù)型公司、駐外辦事為主，需求面積較??；新北區(qū)多以實(shí)業(yè)型公司為主，相對(duì)市區(qū)而言，公司規(guī)模較大，需求面積較大。2.4.1 區(qū)域規(guī)模分析 上圖所示，新北區(qū)辦公規(guī)模在整個(gè)常州市所占比例相對(duì)較大2.4.2 租金費(fèi)用分析 全市辦公樓租金費(fèi)用平均水平約為1.0元/天。其中，新北區(qū)辦公樓租金費(fèi)用平均水平約為0.8元/天，租金差價(jià)為0.2元/天。由于新北區(qū)辦公樓建成時(shí)間較短，因此租金價(jià)格相

13、對(duì)較低。但是隨著區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求，租金價(jià)格大幅上漲將是大勢(shì)所趨。中心城區(qū)2.4.2 租金費(fèi)用分析 全市辦公樓租金費(fèi)用平均水平約2.4.3 物業(yè)費(fèi)用分析 全市辦公樓物業(yè)費(fèi)用平均水平約為2.6元/月，其中新北區(qū)辦公樓物業(yè)費(fèi)用平均水平月為2.3元/月，略低于常州市辦公樓物業(yè)均價(jià)水平。由于新北區(qū)辦公樓建成時(shí)間較短，因此物業(yè)費(fèi)用相對(duì)較低。中心城區(qū)2.4.3 物業(yè)費(fèi)用分析 全市辦公樓物業(yè)費(fèi)用平均水平約2.4.4 業(yè)態(tài)分析 常州市辦公業(yè)態(tài)配比中，裝璜、房地產(chǎn)、咨詢、培訓(xùn)、貿(mào)易所占比重較大，是常州市辦公市場(chǎng)的中流砥柱。2.4.4 業(yè)態(tài)分析 常州市辦公業(yè)態(tài)配比中，裝璜、房地第二種模式工業(yè)園區(qū)第二種模式工業(yè)園區(qū)2

14、.4.5 工業(yè)園區(qū)優(yōu)勢(shì)及發(fā)展趨勢(shì) 常州的工業(yè)園區(qū)在新北區(qū)、武進(jìn)區(qū)、鐘樓區(qū)、天寧區(qū)、戚墅堰區(qū)都有分布，且以新北區(qū)、武進(jìn)區(qū)發(fā)展較為成熟，而鐘樓區(qū)、天寧區(qū)發(fā)展相對(duì)較為緩慢。區(qū)域特點(diǎn)趨勢(shì)新北區(qū)交通便捷，具有寬松的政策環(huán)境和高效的管理體制，區(qū)位及配套較為成熟。新北區(qū)承載大的外商引資項(xiàng)目要較其他區(qū)域強(qiáng)，但由于沒有引進(jìn)項(xiàng)目的載體，新北區(qū)近幾年外資增長(zhǎng)的幅度放緩，但預(yù)計(jì)隨著粵海濱江園的建設(shè)完工，中小型外資企業(yè)進(jìn)入新北區(qū)的數(shù)量將會(huì)有一定的增長(zhǎng)。武進(jìn)區(qū)區(qū)域優(yōu)勢(shì)明顯，工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，規(guī)劃先進(jìn)，“蘇南模式”發(fā)祥地，富有創(chuàng)造力，建設(shè)檔次較高。由于新推的量巨大，故將在未來(lái)一定時(shí)間內(nèi)對(duì)整個(gè)常州市的廠房租賃帶來(lái)一定的影響。鐘樓

15、區(qū)地域優(yōu)勢(shì)明顯，政治、經(jīng)濟(jì)、文化、金融、貿(mào)易中心所在地，吸收本區(qū)域企業(yè)能力好。由于政府建造的特殊性，該區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)廠房租金彈性很大。天寧區(qū)交通發(fā)達(dá)，位置優(yōu)越，環(huán)境優(yōu)美，基礎(chǔ)設(shè)施齊全，配套功能完善。該區(qū)域工業(yè)園區(qū)有一定規(guī)模的只有新動(dòng)力創(chuàng)業(yè)中心，且為多層廠房，入駐的企業(yè)較少。戚墅堰區(qū)該開發(fā)區(qū)工業(yè)實(shí)力強(qiáng)，房地產(chǎn)起步晚。預(yù)計(jì)需要一段時(shí)間將其去化，發(fā)展較為緩慢。2.4.5 工業(yè)園區(qū)優(yōu)勢(shì)及發(fā)展趨勢(shì) 常州的工業(yè)園區(qū)在新2.4.6 工業(yè)園區(qū)租金分析區(qū)域租金新北區(qū)由于所處的工業(yè)化程度較高且是常州較早的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，故該地區(qū)的租金及售價(jià)水平較其他區(qū)域高，高新區(qū)核心區(qū)范圍內(nèi)單層廠房的租金甚至可以達(dá)到20元/月。武進(jìn)區(qū)由于

16、所處的工業(yè)化程度較高且近幾年引進(jìn)外商投資企業(yè)的能力提高，故該地區(qū)的租金也較高，普遍在12元/月以上。鐘樓區(qū)本區(qū)域主要都由區(qū)各級(jí)政府投資建設(shè)，因此該區(qū)域的租金彈性很大。天寧區(qū)目前有一定規(guī)模的只有新動(dòng)力創(chuàng)業(yè)中心，租金為0.4元/月。 新北區(qū)和武進(jìn)區(qū)是常州較早的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，租金基本在10元/月以上；而由于天寧區(qū)起步較晚，且具有代表性的只有新動(dòng)力創(chuàng)業(yè)中心，故租金相對(duì)新北和武進(jìn)較低；鐘樓區(qū)多為區(qū)各級(jí)政府投資建設(shè)，租金彈性很大。2.4.6 工業(yè)園區(qū)租金分析區(qū)域租金新北區(qū)由于所處的工業(yè)化程2.4.7 工業(yè)園區(qū)競(jìng)品分析天安數(shù)碼城開發(fā)商常州天安數(shù)碼城置業(yè)有限公司項(xiàng)目地址武進(jìn)高新區(qū)常武南路588號(hào)紅星美凱龍正對(duì)面

17、占地29萬(wàn)總建100萬(wàn)建筑形態(tài)寫字樓、住宅、社區(qū)商鋪容積率寫字樓2.98總戶數(shù)一期為15層物業(yè)費(fèi)3元/月業(yè)態(tài)IT產(chǎn)業(yè)、研發(fā)產(chǎn)業(yè)、金融產(chǎn)業(yè)等配套周邊有大學(xué)城、武進(jìn)汽車站、紅星美凱龍、清英國(guó)際學(xué)校、香格里拉酒店（在建）客群以武進(jìn)區(qū)為主，多為中層以上購(gòu)買者，自用的居多，投資者較少銷售動(dòng)態(tài)2010年10月一期開盤，僅有1棟產(chǎn)業(yè)辦公樓在售，產(chǎn)業(yè)樓總高15層，只賣不租，目前在售3-15層，面積187-385，均價(jià)4700元/，現(xiàn)少量余房現(xiàn)房銷售，整棟產(chǎn)業(yè)辦公樓去化率達(dá)80%，但4層去化相對(duì)較低，僅50%。2.4.7 工業(yè)園區(qū)競(jìng)品分析天安數(shù)碼城開發(fā)商常州天安數(shù)碼2.4.7 工業(yè)園區(qū)競(jìng)品分析津通國(guó)際工業(yè)園開發(fā)

18、商津通集團(tuán)項(xiàng)目地址武進(jìn)高新區(qū)西湖路8號(hào)占地1000畝（一期500畝）總建92萬(wàn)建筑形態(tài)工業(yè)園廠房物業(yè)費(fèi)3元/元租金1.5元/月配套自帶食堂，超市在規(guī)劃中業(yè)態(tài)IT行業(yè)、設(shè)計(jì)、物流等客群多為中高層購(gòu)買者，自用居多，投資較少銷售動(dòng)態(tài)一期占地500畝，已建成21萬(wàn)的17座高標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房、1座生活服務(wù)中心和1座商務(wù)服務(wù)中心，并已正式投入使用。園區(qū)只租不賣，自2005年10月開園以來(lái)，一期入住率已達(dá)85%的顯著業(yè)績(jī)。2.4.7 工業(yè)園區(qū)競(jìng)品分析津通國(guó)際工業(yè)園開發(fā)商津通集團(tuán)開發(fā)商青洋建設(shè)投資有限公司項(xiàng)目地址新動(dòng)力工業(yè)園位于青洋路3號(hào)，外環(huán)路與青洋路交匯處占地17萬(wàn)總建20萬(wàn)建筑形態(tài)多層工業(yè)廠房總戶數(shù)共19棟

19、（1-5層）物業(yè)費(fèi)0.6元/月租金0.4元/天業(yè)態(tài)以新能源、電子電氣、機(jī)電制造、零配件加工、軟件開發(fā)、服裝加工等輕工類中小企業(yè)為主。配套園區(qū)配套商務(wù)中心、科技培訓(xùn)室、大小會(huì)議室、洽談室、健身活動(dòng)室、公共食堂、配套宿舍等。客群以中高層客戶為主，自用居多，投資較少。銷售動(dòng)態(tài)新動(dòng)力創(chuàng)業(yè)中心一期共10萬(wàn)余平方米廠房已經(jīng)交付并投入使用，項(xiàng)目二期廠房亦已竣工，三期廠房正在建設(shè)之中，項(xiàng)目總共5期。現(xiàn)在售廠房面積700-1500平米，均價(jià)3000元/，也可租賃，10-14元/月。園區(qū)現(xiàn)有入駐企業(yè)80多家。2.4.7 工業(yè)園區(qū)競(jìng)品分析新動(dòng)力創(chuàng)業(yè)中心開發(fā)商青洋建設(shè)投資有限公司項(xiàng)目地址新動(dòng)力工業(yè)園位于青洋路3號(hào)2.

20、5 小結(jié)在“限購(gòu)令”執(zhí)行力度成為焦點(diǎn)之時(shí)，常州并未被列入限控行列。常州出臺(tái)樓市調(diào)控新舉措，通過(guò)限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)來(lái)控制我市房?jī)r(jià)，我市加大了保障房供給力度，擴(kuò)大住房保障覆蓋面，而新政對(duì)我市低收入無(wú)房戶來(lái)說(shuō)無(wú)疑是個(gè)好消息。我市現(xiàn)有兩種辦公模式：一種是寫字樓，新北區(qū)寫字樓占常州寫字樓比例較大；另一種是工業(yè)園區(qū)，新北區(qū)和武進(jìn)區(qū)的工業(yè)園區(qū)起步早，發(fā)展較為成熟，天寧區(qū)起步較晚，具有一定規(guī)模的僅有新動(dòng)力創(chuàng)業(yè)中心。我市辦公業(yè)態(tài)配比中，房地產(chǎn)公司、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、裝璜公司等公司較多選擇寫字樓作為辦公場(chǎng)所；工業(yè)園區(qū)較為IT產(chǎn)業(yè)、研發(fā)機(jī)構(gòu)、總部經(jīng)濟(jì)等企業(yè)吸引。全市辦公樓租金費(fèi)用平均水平約為1.0元/天，而工業(yè)園區(qū)租金相對(duì)較低

21、，租金平均水平約為0.4元/天。2.5 小結(jié)在“限購(gòu)令”執(zhí)行力度成為焦點(diǎn)之時(shí)，常州并未被列入第三部分 本體分析第三部分 本體分析 本項(xiàng)目位于常州市天寧區(qū)青龍板塊，地處常州東部，地理位置比較偏遠(yuǎn)。周邊于橫塘河西路，北塘河路，勤豐路緊鄰，三面環(huán)水，環(huán)境優(yōu)美。本項(xiàng)目距離市中心僅5公里，西側(cè)距大型住宅片區(qū)及北側(cè)距常州恐龍園均為2公里。南有龍城大道，北面有滬寧高速公路，交通四通八達(dá)。3.1 項(xiàng)目周邊環(huán)境本地塊 本項(xiàng)目位于常州市天寧區(qū)青龍板塊，地處常州東部，地理位 本項(xiàng)目三面環(huán)水，景觀資源優(yōu)勢(shì)強(qiáng)，主要是辦公用地，也有商業(yè)用地，但是商業(yè)不超過(guò)總建筑面積的7%。 本項(xiàng)目分2期開發(fā)。一期建筑面積約為86571，

22、由22棟獨(dú)棟辦公樓和兩棟小高層組成，包括15棟4層樓，7幢5層樓，2幢多層拼連的小高層，最高層數(shù)為13層。3.2 項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地面積96350總建面積156410容積率1.8建筑密度32.9%綠地率30.1%一期 本項(xiàng)目三面環(huán)水，景觀資源優(yōu)勢(shì)強(qiáng)，主要是辦公用地，也SWTO南有龍城大道，北面有滬寧高速公路，交通四通八達(dá)，多樣化交通選擇，滿足不同出行要求。本項(xiàng)目是一種介于辦公與園區(qū)之間的新形態(tài)，本項(xiàng)目的入駐，豐富了該項(xiàng)目所在區(qū)域的產(chǎn)品類型。位置較為偏遠(yuǎn)。天寧區(qū)工業(yè)園區(qū)起步較晚，發(fā)展較晚緩慢。目前天寧區(qū)工業(yè)園區(qū)有一定規(guī)模的只有新動(dòng)力創(chuàng)業(yè)中心，對(duì)于本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，是一個(gè)很好的發(fā)展機(jī)會(huì)。對(duì)于一般的純寫

23、字樓或工業(yè)園區(qū)來(lái)說(shuō)，本項(xiàng)目是一種辦公與園區(qū)相結(jié)合的新形態(tài)，大大提升了本項(xiàng)目的發(fā)展空間。新動(dòng)力創(chuàng)業(yè)中心整體去化相對(duì)較好，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。項(xiàng)目有一定的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。3.3 項(xiàng)目SWOT分析SWTO南有龍城大道，北面有滬寧高速公路，交通四通八達(dá)，多樣第四部分 產(chǎn)品建議第四部分 產(chǎn)品建議4.1 產(chǎn)品定位 本項(xiàng)目三面環(huán)水，以優(yōu)美的環(huán)境為依托，以“獨(dú)棟辦公”、“花園辦公”為主題，以“企業(yè)樂園”為形態(tài)，打造頂級(jí)的科技園開發(fā)品牌。 本項(xiàng)目以科技園的形式，打造純獨(dú)棟寫字樓。一種介于寫字樓與園區(qū)之間的新形態(tài)項(xiàng)目周邊以別墅、住宅為主，本項(xiàng)目的入駐，豐富了該項(xiàng)目所在區(qū)域的產(chǎn)品類型。4.1 產(chǎn)品定位 本項(xiàng)目三面環(huán)水，以優(yōu)美的

24、環(huán)境為依托，以“4.2 建筑風(fēng)格 本項(xiàng)目建筑風(fēng)格以現(xiàn)代主義簡(jiǎn)約風(fēng)格為主，與恒生科技園在其他地方的項(xiàng)目相比，本項(xiàng)目在外觀設(shè)計(jì)上達(dá)到一個(gè)更高一層的升級(jí)。 本項(xiàng)目三面環(huán)水，自然景觀優(yōu)美，生態(tài)環(huán)境資源豐富，加之擁有現(xiàn)代主義風(fēng)格的寫字樓，一種“輕松怡然”、“回歸自然”的感覺油然而生，把現(xiàn)代都市文化融入到靈性的自然景觀中，重新詮釋現(xiàn)代人對(duì)園林式辦公空間文化的理解。4.2 建筑風(fēng)格 本項(xiàng)目建筑風(fēng)格以現(xiàn)代主義簡(jiǎn)約風(fēng)格為主4.3 形象定位景觀生態(tài)與產(chǎn)業(yè)生態(tài)相結(jié)合的“雙生態(tài)”獨(dú)棟辦公傳達(dá)理念 本項(xiàng)目三面環(huán)水，周邊綠化帶圍繞，景觀資源優(yōu)勢(shì)強(qiáng)，自然資源豐富。 本項(xiàng)目以“獨(dú)棟辦公”、“花園辦公”、“綠地辦公”為主題，以

25、“企業(yè)樂園”為形態(tài)，引入一批科技含量高、產(chǎn)品附加值高的科技研發(fā)中心、IT企業(yè)、實(shí)驗(yàn)室、創(chuàng)意企業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等企業(yè)，打造頂級(jí)的科技園開發(fā)品牌。 將“自然生態(tài)”、“產(chǎn)業(yè)生態(tài)”相結(jié)合，完美的詮釋了景觀生態(tài)與產(chǎn)業(yè)生態(tài)相結(jié)合的“雙生態(tài)”理念。4.3 形象定位景觀生態(tài)與產(chǎn)業(yè)生態(tài)相結(jié)合的“雙生態(tài)”獨(dú)棟 常州恒生科技園位于常州市天寧區(qū)青龍板塊，園區(qū)將主要引進(jìn)包含IT、軟件外包、總部經(jīng)濟(jì)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、高新產(chǎn)業(yè)孵化器等先進(jìn)企業(yè)。項(xiàng)目建成后將成為常州科技創(chuàng)新的重要平臺(tái)、天寧都市工業(yè)的全新載體和產(chǎn)業(yè)升級(jí)的有力引擎。4.4 入駐企業(yè) 常州恒生科技園位于常州市天寧區(qū)青龍板塊，園區(qū)將主要引產(chǎn)品附加值產(chǎn)品附加值4.

26、5.1 品質(zhì)提升-建筑選材低碳建筑 一個(gè)經(jīng)常被忽略的事實(shí)是：建筑在二氧化碳排放總量中，幾乎占到了50%，這一比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于運(yùn)輸和工業(yè)領(lǐng)域。 低碳建筑已逐漸成為國(guó)際建筑界的主流趨勢(shì)。 本項(xiàng)目是一種景觀生態(tài)與產(chǎn)業(yè)生態(tài)相結(jié)合的“雙生態(tài)”獨(dú)棟辦公，意在營(yíng)造一個(gè)健康、舒適的辦公環(huán)境。因此，在建筑選材上建議選用低碳建筑。4.5.1 品質(zhì)提升-建筑選材低碳建筑 本4.5.1 品質(zhì)提升-建筑選材如何打造低碳建筑？外墻節(jié)能技術(shù)：外墻保溫技術(shù)，我國(guó)采用夾心保溫作法的較多。門窗節(jié)能技術(shù)：采用中空玻璃，鍍膜玻璃(包括反射玻璃、吸熱玻璃)高強(qiáng)度LOW2E防火玻璃(高強(qiáng)度低輻射鍍膜防火玻璃)等。屋頂節(jié)能技術(shù)：利用智能技術(shù)、

27、生態(tài)技術(shù)來(lái)實(shí)現(xiàn)建筑節(jié)能的愿望，如太陽(yáng)能集熱屋頂和可控制的通風(fēng)屋頂?shù)?。采暖、制冷和照明是建筑能耗的主要部分，如使用地（水）源熱泵系統(tǒng)、置換式新風(fēng)系統(tǒng)、地面輻射采暖。新能源的開發(fā)利用：以太陽(yáng)能、風(fēng)能等可再生能源作為主要能源。4.5.1 品質(zhì)提升-建筑選材如何打造低碳建筑？4.5.2 品質(zhì)提升園區(qū)入口4.5.2 品質(zhì)提升園區(qū)入口 建議可采用灰色系大堂，格調(diào)高雅，氣質(zhì)獨(dú)特。4.5.3 品質(zhì)提升大堂設(shè)計(jì) 建議可采用灰色系大堂，格調(diào)高雅，氣質(zhì)獨(dú)特。4.5.4 品質(zhì)提升園區(qū)配套 本項(xiàng)目擁有完善的配套設(shè)備，園區(qū)內(nèi)規(guī)劃設(shè)計(jì)大型會(huì)議室、國(guó)際視頻中心、圖書館、員工食堂、行政餐廳、展示中心、休閑中心和企業(yè)會(huì)所等設(shè)施，

28、同時(shí)實(shí)現(xiàn)全網(wǎng)絡(luò)覆蓋及電源布線，這樣即使從辦公室走出來(lái)，漫步來(lái)到園林景觀之間，也可以通過(guò)無(wú)線網(wǎng)絡(luò)等現(xiàn)代化辦公設(shè)備一樣可以實(shí)現(xiàn)便捷辦公，為入園企業(yè)提供自由辦公空間。會(huì)議中心圖書館4.5.4 品質(zhì)提升園區(qū)配套 本項(xiàng)目擁4.5.5 品質(zhì)提升花園辦公 本項(xiàng)目以“花園辦公”為主題，而園區(qū)內(nèi)多處設(shè)立了亭臺(tái)桌椅，整個(gè)辦公園區(qū)全網(wǎng)絡(luò)覆蓋，從辦公室走出來(lái)，漫步來(lái)到園林景觀之間，一邊聆聽著耳邊的鳥兒吟唱，一邊吐納著自然的泥土花香，通過(guò)無(wú)線網(wǎng)絡(luò)等現(xiàn)代化辦公設(shè)備一樣可以實(shí)現(xiàn)便捷辦公，這也就實(shí)現(xiàn)了常州恒生科技園倡導(dǎo)的花園辦公模式。4.5.5 品質(zhì)提升花園辦公 本項(xiàng)目以“4.5.6 品質(zhì)提升景觀設(shè)計(jì) 項(xiàng)目本身景觀優(yōu)美，自然

29、環(huán)境資源豐富。 在草坪上放置紅色小品，使綠化帶不再枯燥，使整個(gè)園區(qū)景色更為靈動(dòng)。 在園區(qū)內(nèi)布置綠化帶、小型噴泉、涼亭，讓員工在園區(qū)工作有一種被自然包圍的感覺。4.5.6 品質(zhì)提升景觀設(shè)計(jì) 項(xiàng)目本身景觀優(yōu)美，自第五部分 客群分析第五部分 客群分析5.1 個(gè)案客群分析項(xiàng)目名稱嘉宏世紀(jì)鼎業(yè)贏通恒利大廈豐臣海悅金城大廈府琛商務(wù)廣場(chǎng)天安數(shù)碼城新動(dòng)力創(chuàng)業(yè)中心客源天寧區(qū)鐘樓區(qū)鐘樓區(qū)鐘樓區(qū)武進(jìn)區(qū)鐘樓區(qū)天寧區(qū)新北區(qū)本地人居多、少數(shù)外地人本地人居多、少數(shù)外地人武進(jìn)區(qū)天寧區(qū)購(gòu)房動(dòng)機(jī)自用投資自用自用投資自用投資自用自用投資自用較多、少數(shù)投資自用較多、少數(shù)投資 常州市辦公市場(chǎng)主要以常州本地人為主，多為自用，也有少數(shù)投資

30、。工業(yè)園區(qū)多以園區(qū)所在區(qū)域周邊客源為主，基本為中高層職業(yè)購(gòu)買或租賃。5.1 個(gè)案客群分析項(xiàng)目名稱嘉宏世紀(jì)鼎業(yè)贏通恒利大廈豐臣海悅5.2 客群定位本項(xiàng)目： 本項(xiàng)目是一種介于寫字樓與園區(qū)之間的新形態(tài)，結(jié)合了寫字樓與園區(qū)的特點(diǎn)。而購(gòu)買純寫字樓的自我導(dǎo)向型客戶：1、多為升級(jí)型置業(yè)，對(duì)商務(wù)空間品質(zhì)有換代升級(jí)要求2、純辦公物業(yè)使用品質(zhì)3、高檔辦公建筑外觀形象4、有良好的內(nèi)外商務(wù)辦公環(huán)境5、交通通達(dá)性因此，可將本項(xiàng)目的客群定位于本地+外地自用+投資機(jī)構(gòu)、個(gè)人投資者、成長(zhǎng)型中小企業(yè)、行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)本項(xiàng)目客群特征5.2 客群定位本項(xiàng)目：本地+外地自用+投資機(jī)構(gòu)、個(gè)人投資者第六部分 營(yíng)銷推廣第六部分 營(yíng)銷推廣6.1

31、 項(xiàng)目本體認(rèn)知小結(jié)本項(xiàng)目交通四通八達(dá)。本項(xiàng)目三面環(huán)水，環(huán)境優(yōu)美。本項(xiàng)目是一種介于辦公與園區(qū)之間的新形態(tài)，本項(xiàng)目的入駐，豐富了該項(xiàng)目所在區(qū)域的產(chǎn)品類型。本項(xiàng)目以“獨(dú)棟辦公”、“花園辦公”為主題，以“企業(yè)樂園”為形態(tài)，以現(xiàn)代主義簡(jiǎn)約風(fēng)格為主，打造頂級(jí)的科技園開發(fā)品牌。園區(qū)自帶完善的配套設(shè)備。針對(duì)以上各點(diǎn)，如何制定適合本項(xiàng)目的營(yíng)銷推廣方案？6.1 項(xiàng)目本體認(rèn)知小結(jié)本項(xiàng)目交通四通八達(dá)。針對(duì)以上各點(diǎn)，如6.2 項(xiàng)目戰(zhàn)略詮釋擴(kuò)大客戶層，實(shí)現(xiàn)同類辦公產(chǎn)品及檔次升級(jí)競(jìng)爭(zhēng)角度高價(jià)機(jī)會(huì)指導(dǎo)營(yíng)銷通過(guò)創(chuàng)新產(chǎn)品定位，以博取高利潤(rùn)機(jī)會(huì)利用項(xiàng)目最顯著且易接受的資源優(yōu)勢(shì)自然資源豐富，拔高項(xiàng)目的整體形象。6.2 項(xiàng)目戰(zhàn)略詮釋擴(kuò)

32、大客戶層，實(shí)現(xiàn)同類辦公產(chǎn)品及檔次升級(jí)競(jìng)6.3 項(xiàng)目定位企業(yè)總部基地本項(xiàng)目不單單是一個(gè)科技園的項(xiàng)目，它是一個(gè)總部基地落戶在科技園，從高級(jí)科技園區(qū)的概念跳出來(lái)，進(jìn)入到總部企業(yè)、總部經(jīng)濟(jì)?？偛炕貙捲５目臻g，使入駐企業(yè)打造集生產(chǎn)研發(fā)中心、采購(gòu)中心、營(yíng)運(yùn)中心、物流中心等功能的一體化總部經(jīng)濟(jì)園成為可能。它會(huì)是辦公產(chǎn)品升級(jí)換代的一個(gè)方向。本項(xiàng)目引進(jìn)總部經(jīng)濟(jì)，可以為區(qū)域發(fā)展帶來(lái)多種經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。大批企業(yè)總部的入駐，可以提高區(qū)域的知名度、信譽(yù)度，從而促進(jìn)區(qū)域政府提高服務(wù)質(zhì)量，推動(dòng)多元文化融合與互動(dòng)，加快城市國(guó)際化進(jìn)程。6.3 項(xiàng)目定位企業(yè)總部基地本項(xiàng)目不單單是一個(gè)科技園的項(xiàng)目，常州恒生科技園開發(fā)商已在杭州、無(wú)錫、天津等地開發(fā)過(guò)科技園，品牌性的延用較為成熟；恒生科技園是由恒生電子股份有限公司和杭州恒生電子集團(tuán)有限公司共同投資設(shè)立的股份制公司。杭州恒生科技園