建筑物區(qū)分所有權(quán)課件

1、建筑物區(qū)分所有權(quán) 二 .概念的界定建筑物區(qū)分所有權(quán)，是指業(yè)主對建筑物的與其他部分區(qū)別開來的某一特定部分所享有的所有權(quán)。所有人的所有權(quán)不及于建筑物的全部，只能及于其所有的部分。該所有權(quán)的客體和使用上均具有獨立性。建筑物區(qū)分所有權(quán)是指根據(jù)使用功能，將一棟建筑物于結(jié)構(gòu)上區(qū)分為由各個所有人獨自使用的專用部分和由多個所有人共同使用的共用部分，每一所有人享有對其專有部分的專有權(quán)與對共用部分的共有權(quán)的結(jié)合。 一.提出的必要性 在現(xiàn)代社會，隨著工商業(yè)的發(fā)展和經(jīng)濟的繁榮，城市人口急劇增加，繼衣食之后的居住問題日趨突出，對建筑面積的增長需求和土地面積的有限性，都促使建筑物不斷向高空發(fā)展，而由此產(chǎn)生的建筑物區(qū)分所有

2、的現(xiàn)象日益增多，但中國民法通則中并無相關(guān)規(guī)定，從而法官在解決糾紛時只能借鑒國外法律的相關(guān)規(guī)定。在中國制定物權(quán)法之際，人大建議稿，社科院建議稿和人大法工委的征求意見稿三個建議稿都無一例外的肯定了建筑物區(qū)分所有權(quán)存在的必要性。 三.發(fā)展歷史樓宇管理建筑物區(qū)分所有權(quán)的歷史發(fā)展在原始社會，由于生產(chǎn)力水平低下，人們只能穴居巢洞，故不可能形成建筑物區(qū)分所有權(quán)的觀念。通說認為，建筑物區(qū)分所有權(quán)觀念的萌芽，濫觴于人類文明之始的奴隸社會。 在奴隸社會，由于生產(chǎn)和交換的發(fā)展，人口大量集聚于城市，城市得以形成。為滿足城市人口居住和經(jīng)營的需要，公元前兩千年的古巴倫王國，產(chǎn)生了類似于現(xiàn)代區(qū)分所有建筑物的建筑物形態(tài)，標志

3、著建筑物區(qū)分所有權(quán)的正式萌芽。在羅馬法中，由于貫徹了“一物一權(quán)”主義的原則，尤其是確認了所謂“建筑物所有權(quán)屬于建筑物所附著之土地所有人”或“地上物屬土地所有人”的原則，所以并不存在建筑物的區(qū)分所有權(quán)問題。其后的日耳曼法，曾經(jīng)形成所謂的“階層所有權(quán)”，在某種程度上承認了建筑物區(qū)分所有權(quán)，但并不完整。 自十九世紀上半葉開始，英、法、德、意、瑞（士）等國先后進行了工業(yè)革命，加速了城市和工業(yè)中心的急劇發(fā)展。隨著建筑材料和建筑技術(shù)的發(fā)展，高屋建筑拔地而起，多個業(yè)主或承租人共同使用同一樓宇的現(xiàn)象出現(xiàn)，但與此相關(guān)的樓宇管理問題日顯突出，要求建立建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度的呼聲高漲。 1804年法國民法典第64

4、4 條的規(guī)定，開創(chuàng)了近代民法建立建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的先河。此后，意、葡、西（班牙）、瑞（士）以及舊中國國民政府的民法典等先后建立了建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度。進入二十世紀，兩次世界大戰(zhàn)堪稱人類浩劫，原有建筑物遭到極大破壞。另一方面人口激增，并紛紛涌向城市，致使住宅問題更趨嚴峻。但與此同時，科學技術(shù)的進步客觀上又為建筑物向更高的立體化方向發(fā)展提供了基本條件。為了解決日益復(fù)雜的建筑物區(qū)分所有權(quán)法律關(guān)系，各國或重新檢討已有的法律制度，或者積極創(chuàng)設(shè)新的理論體系，促進了建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的發(fā)展。 四.我國法律規(guī)定根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)，包括了三個方面的基本內(nèi)容： 一是對專有部分的所有權(quán)

5、。即業(yè)主對建筑物內(nèi)屬于自己所有的住宅、經(jīng)營性用房等專有部門可以直接占有、使用，實現(xiàn)居住或者經(jīng)營的目的；也可以依法出租、出借，獲取收益和增進與他人感情；還可以用來抵押貸款或出售給他人。 二是對建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分享有共有權(quán)。即每個業(yè)主在法律對所有權(quán)未作特殊規(guī)定的情形下，對專有部分以外的走廊、樓梯、過道、電梯、外墻面、水箱、水電氣管線等共有部分，對小區(qū)內(nèi)道路、綠地、公用設(shè)施、物業(yè)管理用房以及其他公共場所等共有部分享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利；對建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫有優(yōu)先購買的權(quán)利。 三是對共有部分享有共同管理的權(quán)利，即有權(quán)對共用部位與公共設(shè)備設(shè)施的使用、收益、維護等事項通過

6、參加和組織業(yè)主大會進行管理。業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)三個方面的內(nèi)容是一個不可分離的整體。在這三個方面的權(quán)利中，專有部分的所有權(quán)占主導(dǎo)地位，是業(yè)主對共有部分享有共有權(quán)以及對共有部分享有共同管理權(quán)的基礎(chǔ)。如果業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利則也一并轉(zhuǎn)讓。五.構(gòu)成建筑物所有權(quán)的區(qū)分，是指多個所有人，甚至上百個所有人，共同擁有一棟高層建筑物時，各個所有人對其在構(gòu)造上和使用上具有獨立性的建筑物部分專有部分、所享有的共有權(quán)以及基于建筑物的管理、維護和修繕等共同事務(wù)而產(chǎn)生的成員權(quán)的總稱。簡言之，它是指建筑物區(qū)分所有人的專有權(quán)、共有權(quán)和成員權(quán)的結(jié)合。（一）.專有權(quán) 1.

7、建筑物區(qū)分所有人的專有權(quán)的概念專有權(quán)的概念存在“空間說”和“非空間說”兩種學說。多數(shù)學者持前一觀點，認為專有權(quán)是指區(qū)分所有人對專屬自己的，由建筑材料組成的，在構(gòu)造上和使用上具有獨立性的封閉建筑空間所享有的所有權(quán)。如德國法學家貝爾曼認為，專有權(quán)是在“供居住或供其他用途（尤其供營業(yè)或辦公）之建筑空間上所設(shè)立的專有所有權(quán)” 2.專有部分的范圍建筑物區(qū)分所有人的專有權(quán)的客體，是指專有權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)指向的對象區(qū)分所有建筑物的專有部分。如何劃分專有部分之間、專有部分與共有部分之間以及專有部分與建筑物外部之間的界限。 （二）.共有權(quán)1.概念 建筑物區(qū)分所有人的共有權(quán)的概念共有權(quán)是指建筑物區(qū)分所有人依照法律

8、或管理規(guī)約的規(guī)定，對建筑物的共有部分所享有的占有、使用和收益的權(quán)利。 2.共有權(quán)的屬性1）不可分割性根據(jù)區(qū)分所有建筑物的使用目的，共有部分具有不可分割性。否則，不成其為共有。因此，各國建筑物區(qū)分所有權(quán)法大都明確規(guī)定，禁止分割區(qū)分所有建筑物的共有部分，但區(qū)分所有建筑物已完成區(qū)分所有人的使用目的的，不在此限。 如：供電設(shè)備2）從屬性鑒于區(qū)分所有建筑物的專有部分與共有部分在物理上具有不可分的統(tǒng)一結(jié)構(gòu)體關(guān)系，區(qū)分所有人取得專有部分所有權(quán)，必須附帶取得共有部分所有權(quán)，以獲得使用上的方便。因此各國建筑物區(qū)分所有權(quán)法大都明定，共有部分具有從屬性，任何移轉(zhuǎn)區(qū)分所有專有部分的行為，均推定移轉(zhuǎn)了整個區(qū)分所有權(quán)。3

9、.范圍 共有部分是建筑物區(qū)分所有的核心重要問題。根據(jù)各國建筑物區(qū)分所有權(quán)法，共有部分范圍包括： 1）專有部分以外的其他部分，如門廳、電梯、走廊、屋頂、地下室 2）不屬于專有部分的附屬建筑物：建筑物的附屬物，如給水排水設(shè)備、供電設(shè)備、空調(diào)設(shè)備、各種配備線等；建筑物的附屬設(shè)備，如天井、水塔、游泳池、停車場、建筑物外的照明設(shè)備等。中國建設(shè)部1989年11月21日發(fā)布的城市房產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定以列舉的方式明定了共有部分的范圍：門廳、陽臺、屋面、樓道、廚房、院落、上下水設(shè)施、基礎(chǔ)、柱、梁、墻、可上人層蓋、樓梯、電梯、水泵、暖氣、電照、溝管、垃圾道、化糞池等。 4.共有所有權(quán) 的權(quán)能包括使用權(quán)、收益權(quán)、處

10、分權(quán)（1）所謂使用權(quán)是指各區(qū)分所有權(quán)人對共有部分依其設(shè)置目的及通常使用方法享有正當使用的權(quán)利，包括共同使用與輪流使用。如庭院、電梯、走廊等依其性質(zhì)可共同使用。而電話、洗衣機、球類、會客室等僅可供輪流使用。 （2）.所謂收益權(quán)是指收取共有部分的天然孳息及法定孳息的權(quán)利。對于共有部分所產(chǎn)生的收益，除區(qū)分所有權(quán)人間另有約定外，應(yīng)當由區(qū)分所有權(quán)人按其共有部分應(yīng)有的比例收取。 （3）所謂處分權(quán)，包括事實上的處分和法律上的處分。對于事實上的處分，如對共有部分及其相關(guān)設(shè)施的拆除，應(yīng)由區(qū)分所有權(quán)人全體會議決定。對于法律上的處分，如區(qū)分所有權(quán)人處分共有部分時，應(yīng)隨同專有部分同時進行。 （三）.成員權(quán)成員權(quán)是通過

11、區(qū)分所有權(quán)人組成區(qū)分所有權(quán)人大會、制定管理規(guī)約、選舉管理委員會、委托物業(yè)管理企業(yè)對建筑物進行管理等形式予以行使的。 1）區(qū)分所有權(quán)人大會（又稱業(yè)主大會）區(qū)分所有權(quán)人大會由全體區(qū)分所有權(quán)人組成，是區(qū)分所有權(quán)人團體的最高權(quán)力機關(guān)。每一區(qū)分所有權(quán)人都當然地成為大會的成員，通過區(qū)分所有權(quán)人大會行使其成員權(quán)是成員權(quán)最基本的行使方式。凡涉及區(qū)分所有建筑物和區(qū)分所有權(quán)人利益的重大事項都應(yīng)由區(qū)分所有權(quán)人大會決定。如：制定管理規(guī)約、選舉管理委員會、建筑物的重大修繕或改良、共同費用的分擔比例、區(qū)分所有權(quán)的強制出讓等。成員權(quán)人通過區(qū)分所有權(quán)人大會享有表決權(quán)、參與制定規(guī)約的權(quán)利、選舉及解任管理者的權(quán)利、請求正當管理共

12、同關(guān)系事務(wù)的權(quán)利、請求收取共有部分應(yīng)得利益的權(quán)利等廣泛的權(quán)利。 2）管理委員會（又稱業(yè)主委員會）由于區(qū)分所有權(quán)人人數(shù)眾多，而且很多人并不關(guān)心建筑物的管理，如果每件事情都需要區(qū)分所有權(quán)人大會決定，很不現(xiàn)實。在這種情況下，成立管理委員會是必要的。管理委員會應(yīng)由區(qū)分所有權(quán)人大會選舉產(chǎn)生，是區(qū)分所有權(quán)人大會的常設(shè)機構(gòu)和執(zhí)行機構(gòu)，對外代表全體區(qū)分所有權(quán)人。管理委員會的職權(quán)非常廣泛，但是涉及到區(qū)分所有權(quán)人重大利益的事項，應(yīng)由區(qū)分所有權(quán)人大會決定。 3）管理規(guī)約（又稱住戶規(guī)約）管理規(guī)約是全體區(qū)分所有權(quán)人，在不違反法律禁止性規(guī)定的前提下，基于意思自治原則制定的有關(guān)區(qū)分所有建筑物的管理及使用等的自治規(guī)范。管理規(guī)約是區(qū)分所有權(quán)人團體的最高自治規(guī)則，區(qū)分所有權(quán)人大會和管理委員會的一切決議和行為都不得與之相抵觸。另外，規(guī)約的效力還及于區(qū)分所有權(quán)人的繼受人，包括繼承人、買受人、受贈人、及專有部分的承租人、借用人等。 4）物業(yè)管理企業(yè)（又稱物業(yè)公司）現(xiàn)代建筑物無論從規(guī)模，還是從設(shè)施的復(fù)雜性都大大超出了以往的建筑物，這就要求管理者應(yīng)當具備較強的專業(yè)知識和技能。區(qū)分所有權(quán)人大會直接行使管理權(quán)或由它的執(zhí)行機構(gòu)管理委員會進行管