2021四川房地產(chǎn)估價師考試考前沖刺卷

1、第 頁2021四川房地產(chǎn)估價師考試考前沖刺卷本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分。每題的備選項中，只有一個最符合題意） 1.假設(shè)整個投資市場的平均收益為20%，國債的收益率為10%，而房地產(chǎn)投資市場相對于整個市場的相關(guān)系數(shù)是0.4，那么房地產(chǎn)投資評估的模型所用的折現(xiàn)率應(yīng)為（）。A10%B11%C13%D14%2.某縣城的青年旅行社2月份組織4次國內(nèi)旅游團，收取旅游費90000元，其中替旅游者支付給其他單位的各項費用50000元，改由其他旅游企業(yè)接待 2個團，轉(zhuǎn)付旅游費30000元。另支付給本單位導(dǎo)游費用4000元，該旅行社

2、應(yīng)繳城建稅為_。A0元B15元C20元D25元 3.某租客5年支付的物業(yè)租金的現(xiàn)值為40萬元，年租金增長的百分率為5%，如果折現(xiàn)率與之相同，則該租客第一年末支付的租金為（）萬元。A8.0B8.4C9.0D10.04.在市場調(diào)查的確定問題和調(diào)查目標階段，調(diào)查項目可以分為不同類別。其中，（）是指通過收集初步的數(shù)據(jù)，來揭示問題的真實性質(zhì)，從而提出一些推測和新想法。A試探性調(diào)查B描述性調(diào)查C因果性調(diào)查D假設(shè)性調(diào)查5.收益性物業(yè)的經(jīng)營費用不包括（）。A人員工資及辦公費用B保持物業(yè)正常運轉(zhuǎn)的成本，為租客提供服務(wù)的費用C保險費、房產(chǎn)稅和法律費用等D抵押貸款還本付息費用6.房地產(chǎn)項目敏感性分析主要的步驟如下所

3、示，排列正確的是（）。計算不確定性因素變動時，評價指標的相應(yīng)變動值；確定不確定因素可能的變動范圍；通過評價指標的變動情況，找出較為敏感的不確定性因素，作出進一步的分析；確定用于不確定分析的經(jīng)濟評價指標。ABCD7.人們在購買決策過程中，可能扮演不同的角色，（）是首先提出或有意購買某一產(chǎn)品或服務(wù)的人。A發(fā)起者B影響者C決策者D購買者8.房地產(chǎn)市場按市場交易形式細分時，新建成的房地產(chǎn)產(chǎn)品交易不包括（）子市場。A租賃B銷售C保險D抵押9.企業(yè)償債能力包括長期償債能力和短期償債能力。下列四個衡量指標，與其不同的是（）。A利息保障倍數(shù)B流動比率1C速動比率D流動比率210.根據(jù)估計的總銷售收入和銷售量來

4、制定價格的方法是（）。A認知價值定價法B領(lǐng)導(dǎo)定價法C目標定價法D成本加成定價法11.單利計息與復(fù)利計息的區(qū)別在于（）。A是否考慮資金的時間價值B是否考慮本金的時問價值C是否考慮先前計息周期累計利息的時間價值D采用名義利率還是實際利率12.香港新鴻基公司董事會決議規(guī)定，在大陸的投資不能超過其全部投資的10%，這是基于（）的考慮結(jié)果。A大陸政策多變B占領(lǐng)世界投資市場C風(fēng)險轉(zhuǎn)移D投資組合13.房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)階段是指（）所經(jīng)過的過程。A房地產(chǎn)開發(fā)B獲得土地后到全部工程竣工C從工程開工到工程竣工驗收D從工程開工到項目租售完畢14.居民購買住宅的行為屬于（）。A習(xí)慣性購買行為B尋求多樣化購買行為C化

5、解不協(xié)調(diào)購買行為D復(fù)雜購買行為15.反映投資者每年實際獲得的凈收益與投資者初始投入的權(quán)益投資的比率的指標是（）。A還本付息比率B抵押收益率C投資回報率D項目收益率16.房地產(chǎn)投資項目的成本利潤率等于（）100%。A開發(fā)商利潤/總開發(fā)成本B正常經(jīng)營年份的凈經(jīng)營收入/總開發(fā)成本C開發(fā)商利潤/總開發(fā)價值D正常經(jīng)營年份的經(jīng)營收入/總開發(fā)成本17.流動比率越（），說明營運資本越多，對債權(quán)人而言，其債權(quán)就越安全。A低B高C不變D無法判斷18.下列各項費用中，不屬于開發(fā)項目前期工程費的是（）。A三通一平費用B工程造價咨詢費C可行性研究費用D水文地質(zhì)勘探費19.可行性研究是在投資前期所做的工作。它可以分為四個

6、階段，分別是投資機會研究、初步可行性研究、（）和項目的評估決策。A詳細可行性研究B精確可行性研究C高級可行性研究D進一步可行性研究20.對于開發(fā)商來說，由于開發(fā)商全程擔保貸款，其所銷售的住房為期房，如果購房者交付的首期款達到了所購房價的（），則開發(fā)商要承擔的風(fēng)險大大減少。A15%B30%C35%D40%21.在寫字樓出租過程中，物業(yè)管理人員常要計算R/U系數(shù)。其中，R/U系數(shù)是指（）。A出租單元內(nèi)建筑面積與可出租而積的比值B可出租面積與出租單元內(nèi)建筑面積的比值C出租單元內(nèi)建筑面積與建筑總而積的比值D可出租單元建筑面積與建筑總面積的比值22.投資機會研究分為一般投資機會研究和特定項目投資機會研究

7、，下列不屬于一般投資機會研究的選項是（）。A地區(qū)研究B部門研究C以利用資源為基礎(chǔ)的研究D要確定的項目的投資機遇的研究23.物業(yè)管理工作中的每一部分工作，都應(yīng)以（）為中心。A物業(yè)的保值增值B滿足當前的租戶和新租戶C物業(yè)的安全D實現(xiàn)物業(yè)的管理目標24.（）是通過多種資源的組合使用而為人類提供入住空間、并改變?nèi)祟惿娴奈镔|(zhì)環(huán)境的活動。A房地產(chǎn)經(jīng)營B房地產(chǎn)管理C房地產(chǎn)開發(fā)D房地產(chǎn)運作25.物業(yè)代理公司通過詳細的市場調(diào)查分析和預(yù)測，可以協(xié)助開發(fā)商或業(yè)主進行（）。A項目融資B工程招標C市場定位D物業(yè)管理二、多項選擇題（共25題，每題2分。每題的備選項中，有多個符合題意） 1.在實際交易中，只有當買者所愿意

8、支付的最高價格（）賣者所愿意接受的最低價格時，交易才會成功。A高于B等于C低于D不高于E不等于2.建筑物重置價格的求取方法有（）等。A單位比較法B工料測量法C指數(shù)調(diào)整法D分部分項法E成新折扣法3.估價項目完成后，應(yīng)歸檔的估價資料包括（）。A實地查勘記錄B委托人名片C估價項目來源和接洽情況D估價中的不同意見E估價報告定稿之前的重大調(diào)整或修改意見4.在實際估價中，運用假設(shè)開發(fā)法估價結(jié)果的可靠性，關(guān)鍵取決于（）。A房地產(chǎn)具有開發(fā)或再開發(fā)潛力B將預(yù)期原理作為理論依據(jù)C正確判斷了房地產(chǎn)的最佳開發(fā)方式D正確量化了已經(jīng)獲得的收益和風(fēng)險E正確預(yù)測了未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值5.預(yù)期原理是（）等估價方法的理論依

9、據(jù)。A市場比較法B收益法C成本法D假設(shè)開發(fā)法E路線價法6.房地產(chǎn)具有保值增值特性，真正的房地產(chǎn)自然增值是由于（）引起的。A裝飾裝修改造B通貨膨脹C需求增加導(dǎo)致稀缺性增加D改進物業(yè)管理E周圍環(huán)境改善7.下列情形中會導(dǎo)致房地產(chǎn)當前需求增加的有（）。A消費者的收入增加B作為替代品的房地產(chǎn)的價格上升C作為互補品的房地產(chǎn)的價格上升D消費者預(yù)期其未來的收入增加E消費者預(yù)期未來的房地產(chǎn)價格上升8.房地產(chǎn)價格的構(gòu)成有_等。A直接成本B土地取得成本C開發(fā)成本D措施費E管理費用 9.下列敘述正確的是_。A市場價格是該類房地產(chǎn)大量成交價格的抽象結(jié)果B成交價格是一個已完成的事實，不會隨其他因素的變化而變化C理解成交價

10、格應(yīng)明確買價與賣價二者之間的關(guān)系D一般來說，成交價格圍繞著市場價格而上下波動，市場價格又圍繞著理論價格而上下波動E市場價格、市場價值、公開市場價值三者的含義基本相同，在一般情況下可以混用 10.市場法估價的操作步驟有_。A搜集交易實例B選取可比實例C評價可比實例D對可比實例成交價格做適當?shù)奶幚鞥價格修正 11.房地產(chǎn)估價的必要性主要表現(xiàn)在_等方面。A土地使用權(quán)出賣的需要B房地產(chǎn)保險的需要C房地產(chǎn)稅收的需要D房地產(chǎn)征收和征用補償?shù)男枰狤房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枰?12.路線價法估價的操作步驟有_。A劃分路線價區(qū)段B設(shè)定標準臨街深度C選取標準臨街宗地D調(diào)查評估路線價E修正路線價差值 13.房地產(chǎn)按開發(fā)程

11、度來劃分，可以分為_。A耕地B生地C毛地D熟地E期房 14.成本法估價的操作步驟有_。A市場調(diào)查B搜集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的成本、稅費、利潤等資料C測算重新購建價格D測算折舊E求取積算價格 15.尋找最高最佳使用的方法，是先盡可能地設(shè)想出各種潛在的使用方式，然后從下列_等方面依序篩選。A利益最大化B技術(shù)上的可能性C法律上的許可性D方案上的公開性E經(jīng)濟上的可行性 16.長期趨勢法的作用有_。A用于成本法中預(yù)測未來的租金B(yǎng)用于市場法中對可比實例成交價格進行交易日期調(diào)整C用來比較、分析兩宗(或兩類)以上房地產(chǎn)價格的發(fā)展趨勢或潛力D用來補填某些房地產(chǎn)歷史價格資料的缺乏E用來預(yù)測未來的房地產(chǎn)市場價格 17

12、.估價人員在估價時應(yīng)搜集的資料有_。A對房地產(chǎn)價格有普遍影響的資料B對估價對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價格有影響的資料C相關(guān)實例資料D各種相關(guān)的修正率表E反映估價對象狀況的資料 18.房地產(chǎn)估價人員應(yīng)遵守的職業(yè)道德主要有_等方面。A應(yīng)誠實正直。公正執(zhí)業(yè)，不得做任何虛假的估價B應(yīng)保持估價的獨立性，必須回避自己、近親屬或其他利害關(guān)系人的估價業(yè)務(wù)C如果感到自己的專業(yè)能力有限而難以對某一房地產(chǎn)進行估價時，不應(yīng)接受該項估價委托D應(yīng)妥善保管委托人的文件資料、除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，未經(jīng)委托人書面同意，不得將委托人的文件資料公開或泄露給他人E應(yīng)接受繼期教育，并在合理的執(zhí)業(yè)范圍內(nèi)執(zhí)業(yè) 19.收益法估價的操作步驟有_。

13、A搜集并驗證與估價對象未來預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料B預(yù)測估價對象的未來收益C求取報酬率或資本化率、收益乘數(shù)D選用適宜的收益法公式計算收益價格E修正最終的收益價格 20.假設(shè)開發(fā)法中，按估價對象細化的公式正確的有_。A適用于在生地上進行房屋建設(shè)的公式：生地價值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-由生地建成房屋的開發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售費用-銷售稅費-開發(fā)利潤-買方購買生地應(yīng)負擔的稅費B適用于將生地開發(fā)成熟地的公式：生地價值=開發(fā)完成后的熟地價值-由生地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售費用-銷售稅費-土地開發(fā)利潤-買方購買生地應(yīng)負擔的稅費C適用于在毛地上進行房屋建設(shè)的公式：毛地價值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-由毛地建成房屋的開發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售費用-銷售稅費-開發(fā)利潤-買方購買毛地應(yīng)負擔的稅費D適用于將毛地開發(fā)成熟地的公式：毛地價值=開發(fā)完成后的熟地價值-由毛地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售費用-銷售稅費-土地開發(fā)利潤-買方購買毛地應(yīng)負擔的稅費E在建工程價值=續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值-管理費用-投資利息-銷售費用-銷售稅費-續(xù)建投資利潤-買方購買在建工程應(yīng)負擔的稅費 21.決定房地產(chǎn)需求量的因素對房地產(chǎn)需求量的影響有_等。A該種房地產(chǎn)的價格水平B消費者的收入水平C消費者的