6高科評級報告中誠信終版

1、在內的多元化經營模式，目前各業(yè)務板塊經營較為穩(wěn)定。關注有息規(guī)模增長較快。公司規(guī)模擴張的需求推動其整體規(guī)模的增長，2014 年公司有息為 101.19 億元，較上年上升 39.98%，整體償債壓力較大。公司經營性現金流表現較弱。受項目投入大、周期長加之其變現及求及宏觀調控影響等易受下游房地產需的影響，公司經營性現金流持續(xù)處于凈流出的狀態(tài)，20122014 年及 2015 年上半年，公司經營活動凈現金流為-9.48 億元、-6.57 億元、-9.84 億元和-13.78 億元。2信用中誠信評估（以下簡稱“中誠信證評”）因承做本項目并出具本，特此：1、除因本期成員以及信用評審事項中誠信證評與對象委托

2、關系外，中誠信證評、項目組成員與對象不存在任何影響行為客觀、獨立、公正的關聯關系。2、中誠信證評證所出具的項目組成員認真履行了盡職和勤勉盡責的義務，并有充分理由保遵循了客觀、真實、公正的原則。3、本依據合理的的結論是中誠信證評遵照相關以及部門的有關規(guī)定，信用流程和標準做出的獨立判斷，不存在因對象和其他任何組織或個人的不當影響而改變意見的情況。4、本認為可靠、準確的中的企業(yè)相關資料主要由對象提供，其它信息由中誠信證評從其獲得。因為可能存在人為或機械錯誤及其他影響，上述信息以提供時現狀為準。中誠信證評對本所依據的相關資料的真實性、準確度、完整性、及時性進行了必要的核查和驗證，但對其真實性、準確度、

3、完整性、及時性以及針對任何商業(yè)目的的可行性及合適性不作任何明示或暗示的陳述或擔保。5、本所包含信息組成部分中信用級別、財務分析觀察，的話，應該而且只能解釋為一種意見，而不能解釋為事實陳述或、出售、持有任何的建議。6、本所示信用等級自本出具之日起至本期債券到期兌付日有效；同時，在本期債券存續(xù)期內，中誠信證評將根據安排，定期或不定期對對象進行，根據情況決定是否調整信用等級，并及時對外。3動凈現金流-9.84 億元。截至 2015 年 6 月 30 日，公司總資產 305.77億元，所有者權益（含少數股東權益）合計為 123.47億元，資產負債率為 59.62%；2015 年 16 月，公司實現營業(yè)

4、總收入 10.05 億元，凈利潤 0.57 億元，經營活動凈現金流-13.78 億元。概況發(fā)體概況（以下簡稱“高科或公司”）成立于 1999 年 3 月 17 日，系由株洲高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)管理（以下簡稱“株洲高新區(qū)管委會”）出資設立的國有獨資公司，初始注本期債券概況表 1：本期債券基本條款冊資本為1000 萬元。2009 年 56 月，公司引進兩位新股東中融國際和中信信資本增加至 4.85 億元。基本條款托公司，公司2015 年非公開債券名稱2011 年 7 月，株洲高新區(qū)管委會按照原投資協(xié)議回公司債券（第二期）申請規(guī)模不超過 18 億元（含 18 億元）購了中融國際所持有的，回購后有限債券

5、期限不超過 5 年公司股東變?yōu)橹曛薷咝聟^(qū)管委會和中信票面金額和每張面值 100 元，按面值平價。價格責任公司兩家。2011 年 10 月，公司資本公積轉增固定利率，票面利率根據簿記建檔結果確定。資本，增資后公司資本為 10 億元，其中債券利率株洲高新區(qū)管委會持股比例 82.47%、中信有限責任公司持股比例 17.53%。2012 年 9 月底，株洲高新區(qū)管委會完成對中信的股權回購，株洲高本期債券募金扣除費用后，擬用于募途金用補充構。，償還公司，調整負債結新區(qū)管委會對公司持股 100%。2014 年 6 月，株洲高新區(qū)管委會以現金形式向公司增資 2 億元，同時公司資本公積轉增實收資本 8 億元，

6、截至 2014 年資料來源：公司提供，中誠信證評整理行業(yè)和區(qū)域經濟分析株洲市經濟概況株洲市位于湖南省東部，湘江下游。東界江西省萍鄉(xiāng)市、蓮花縣、永新縣及井岡山市，南連本省衡陽、郴州兩市，西接湘潭市，北與長沙市毗鄰。株洲市是湖南省第二大城市，現轄天元區(qū)、蘆淞區(qū)、荷塘區(qū)、石峰區(qū) 4 區(qū)，株洲縣、攸縣、茶陵縣、炎陵縣 4 縣，代管縣級醴陵市，此外設有 1 個“兩型社會”建設示范區(qū)（云龍示范區(qū)）。長沙、株洲、湘末，公司資本為 20 億元，株洲高新區(qū)管委會為公司唯一股東及實際控制人。公司是株洲高新區(qū)的開發(fā)建設主體之一，是株洲高新區(qū)河西示范區(qū)唯一的開發(fā)主體。公司經營范圍包新技術項目投資開發(fā)和高新技術產品的生

7、產經營；高新區(qū)工業(yè)園區(qū)及周邊配套園區(qū)土地開發(fā)建設及配套建設；管理經營管委會現有國有資產；科技園區(qū)開發(fā)，技術、轉讓、培訓、服務。目前公司的業(yè)務主要為河西示范園區(qū)的土地開發(fā)，工業(yè)廠房、公租房建設、寫字樓和商品住房的銷售及以市政工程和房建工程為主的建設工程等。截至 2014 年末，公司納入合并報表范圍的一級子公司共計 6 家，其中全資一級子公司 3 家、控股一級子公司 3 家，另有 9 家參股公司。截至 2014 年 12 月 31 日，公司總資產為 269.33億元，所有者權益（含少數股東權益）合計為 122.90億元，資產負債率為 54.37%；2014 年，公司實現營業(yè)總收入 16.96 億元

8、，凈利潤 2.94 億元，經營活潭三市除了地緣上，在社會、經濟等方面亦有緊密聯系。2007 年 12 月，正式長株潭資試城市群（即長沙市、株洲市和湘潭市）為“源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會建設綜合配套驗區(qū)”，“長株潭在?！币喑蔀楹鲜〗洕闹匦乃陙恚曛奘惺芤嬗陂L株潭城市和“兩型社會”綜合配套政策支持，經濟發(fā)展迅速。2014 年，株洲市全市生產總值 2,160.5 億元，增長4單利按年計息，不計復利。每年付息一次，付息方式到期一次還本，最后一期利息隨本金的兌付一起支付。10.5%，高于3.1 個百分點，高于全湖南省 1表 2：20122014 年株洲市財政收支指標（億元）個百分點。其中，第一產業(yè)

9、增加值 169.8 億元，增長4.5%；第二產業(yè)增加值1,281.6 億元，增長10.9%，其中工業(yè)增加值 1,138 億元，增長 11%；第三產業(yè)增加值 709.1 億元，增長 11.2%。圖 1：20122014 年株洲市 GDP 和固定資產增速概況資料來源：株洲市統(tǒng)計公報，中誠信證評整理2014 年，全市地方公共收入為 167.38 億資料來源：株洲市統(tǒng)計公報，中誠信證評整理從固定資產投資方面來看，2014 年全市完成固元，較上年增長 12.61%，增速較為穩(wěn)定。其中收入占比一直保持在 53%左右，占比較高?；痤A算收入主要來自與土地有關的出讓金等收入，2014定資產投資 1,837.1

10、 億元，增長 22%，高于6.3個百分點，高于全省 2.6 個百分點。其中公有制經濟投資 572.5 億元，增長 24.3%；非公有制經濟投資 1,264.6 億元，增長 21.1%。從投資產業(yè)類型看，全市第一產業(yè)完成投資 41.6 億元，增長 43.2%；第二產業(yè)完成投資 951.4 億元，增長 21.6%，其中工業(yè)投資 947.4 億元，增長 21.8%；第三產業(yè)完成投資 844.1 億元，增長 21.7%。從投資領域看，民生類投資增長較快，全市公共設施管理業(yè)完成投資278.9 億元，增長 36%。全年施工項目 3148 個，增加 21.8%，本年度新開工項目 2,702 個，增加 25.

11、7%；投資億元以上項目 158 個，減少 8.1%，億元以上新開工項目 48 個，減少 31.4%?？傮w來看，株洲作為傳統(tǒng)老工業(yè)城市，有著較好的經濟基礎和實力，其快速增長的經濟實力為財政收入創(chuàng)造了良好的條件。預計隨著“長株潭”城市年株洲市基金少。收入持續(xù)增長，但增幅較上年減從收支平衡來看，2014 年株洲財政平衡率（地方公共收入/地方公共支出）為 56.89%, 差補充。額大多由基金、財政總體來看，株洲市的經濟發(fā)展對于當地財政收入的提高作用明顯，中誠信證評也關注到財政收入高速增長和房地產相關行業(yè)的發(fā)展有著較為緊密的聯系，在房地產相關行業(yè)進入低谷時，財政能否保持目前的增速存在一定不確定性。同時，

12、地方政府財力對轉移支付依賴較大，的穩(wěn)定性需要進一步觀察。和轉移支付高新區(qū)經濟概況株洲高新區(qū)是 1992 年經批準設立的國家級高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)，區(qū)域規(guī)劃面積為 150 平。2000 年底高新區(qū)與天元區(qū)進行職能歸并、和“兩型社會”綜合配套政策逐步得到株洲市經濟仍將保持較好的增長勢頭。，效能整合，實行的體制、財政體制、人事株洲市財政實力管理和機構設置，構筑了“株洲新區(qū)”。經科技部批準同意，高新區(qū)實行“一區(qū)四園”的發(fā)展格局?！耙粎^(qū)”即株洲國家高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)，“四園”即河西示范園、田心高科園、董家塅高科園和金山科技工業(yè)經濟動了財政收入的快速增長。20122014 年，株洲市地方財政收入從 181.

13、34 億元增加到 227.19 億元。園。2011 年 2省批準行政區(qū)劃調整，高。新區(qū)總面積 327.60 平5201220132014地方財政收入181.34206.74227.19一般135.43148.64167.38其中：收入71.5178.2789.19非入63.9270.3778.19基金45.9158.1059.81、上年結轉及其他128.92111.67138.59財政總收入310.26318.41365.78地方財政支出-地方公共支出230.28257.00294.21基金支出50.1657.5080.052014 年，全區(qū)實現地區(qū)生產總值（GDP）248.0億元，按可比價格

14、計算，同比增長 11.0%，快于全表 3：2012 年2014 年株洲高新區(qū)財政收入指標：億元市、全省、平均水平 0.5、1.5、3.6 個百分點。其中，第一產業(yè)增加值 9.1 億元，增長 4.6%；第二產業(yè)增加值 128.8 億元，增長 11.2%；第三產業(yè)增加值 110.0 億元，增長 11.4%。按常住計算，人均地區(qū)生產總值 85，813 元，較上年人均增加 8,113 元。三次產業(yè)結構由上年 3.7：53.3：43.0 調整為 3.6：52.0：44.4，第三產業(yè)占比提高 1.4 個百分點；一、二、三次產業(yè)分別拉動 GDP 增長 0.2、6.0、4.8 個百分點，貢獻率分別為 1.5%

15、、54.5%、31.7837.3544.98地方綜合財力44.0%，實現由主要依靠第二產業(yè)帶協(xié)同發(fā)展轉變。二三產業(yè)資料來源：公司提供，中誠信證評整理河西示范區(qū)基本情況在高新區(qū)“一區(qū)四園”的發(fā)展格局中，河西示范2014 年，株洲高新區(qū)完成工業(yè)總產值 1,635 億元，較上年增長 15%；河西示范區(qū)完成固定資產投資 331 億元，較上年增長 21.8%，總量居全市第 1；河西本土已成為帶動新區(qū)經濟增長的主導力量。區(qū)系高新區(qū)的主要部分，2014 年河西示范區(qū)完成固定資產投資 331 億元，較上年增長 21.8%，總量居全市第 1；河西已成為帶動高新區(qū)經濟增長的主導力量。招商引資政策方面，園區(qū)在產業(yè)配

16、套、免、金融支持等政策上對企業(yè)具有較強的減。按照株洲市的布局，河西示范區(qū)系由高科截至 2014 年底，園區(qū)擁有企業(yè) 514 家，其中高新技術企業(yè) 135 家、上市公司 8 家。全區(qū)形成了以硬負責開發(fā)。該示范園目前主要包括天臺工業(yè)園、金德工業(yè)園、栗雨工業(yè)園、新馬工業(yè)園及汽車博覽園五個主力園區(qū)，不含拓展區(qū)，主力園區(qū)現有規(guī)劃面積 61,347.52 畝。天臺工業(yè)園于 1998 年設立，2003 年建成，規(guī)劃面積 3,540.00 畝，主要承接河東傳統(tǒng)優(yōu)勢產業(yè)的轉移，園內時代新材、時代電子、鉆石切削、南方閥門等企業(yè)已成為高新區(qū)經濟發(fā)展的中堅力量。金德工業(yè)園，規(guī)劃面積 1,000 畝，布局金德管業(yè)等產業(yè)

17、項目 8 個，于 2004 年建成 。栗雨工業(yè)園，面積 20,250.00 畝，2002 年啟動開發(fā)，2010 年完成工業(yè)用地開發(fā)和產業(yè)布局，引入北汽、南車時代電動、千金藥業(yè)、時代風電等企業(yè)；質合金為主體的有色金屬深加工、以交通裝備制造為主體的先進制造、以自動化控制裝備為主體的電子信息、生物業(yè)，其中龍頭企業(yè)在與健康食品四大特色主導產市場處于地項位。隨著北汽控股、南車電動、湘雅醫(yī)院等目的引進，醫(yī)療、汽車、節(jié)能環(huán)保將成為園區(qū)未來重點發(fā)展的產業(yè)。高新區(qū)財政實力財政實力方面，2000 年高新區(qū)與天元區(qū)合并，實行的財政體制。經過近年的發(fā)展，高新區(qū)的產業(yè)格局已基本形成，一大批優(yōu)質龍頭企業(yè)陸續(xù)入駐，為園區(qū)經

18、濟的增長注入了強有力的動力，同時，栗雨工業(yè)園商務區(qū)憑借其交通區(qū)位、基礎設也為當地的財力水平奠定了基礎。財政收支方施、產業(yè)集聚等優(yōu)勢正在成為株洲河西新區(qū)中心。栗雨工業(yè)園總凈地為 10,875 畝，其中工業(yè)用地7,375 畝，商住用地 3,500 畝，截至 2014 年底已累計完成開發(fā) 10,007 畝，累計投入48.43 億元，面，2014 年天元區(qū)實現公共財政 元，較上年增長 18%，其中，完成億元，較上年增長 30.00%，公共財政億元，增長 24.00%。收入 32.22 億收入 21.96支出 26.76目前該園區(qū)基本開發(fā)完畢，尚余栗雨商務區(qū)的6201220132014一般24.5427

19、.4832.22其中：收入14.5716.9221.96非入9.9710.5610.26轉移支付和返還收入5.496.7310.13返還性收入0.320.320.46一般性轉移支付3.634.485.63專項轉移支付1.541.934.04國有土地使用權出讓收入1.743.142.63458 畝商業(yè)用地仍在開發(fā)建設中。新馬工業(yè)園，規(guī)劃面積 30,255.93 畝，2005 年設立，擬重點發(fā)展醫(yī)療和新能源產業(yè)；園區(qū) 2008年啟動株洲大道延伸段改造施工，2009 年啟動“征轉分離”試點，先安置后拆遷。目前，園區(qū)引進了中建五局光電幕墻、湘煤立達、寶鋼輪轂等產業(yè)項供了便利。此外，作為株洲市高新區(qū)國有

20、資產和城建投資，公司在政策、資產及等方面得到了株洲高新區(qū)等多方面的支持。注入方面，2014年 6 月，株洲高新區(qū)管委會以貨幣形式向公司增資2 億元。資產注入方面， 2012 年至 2013目，并與湖南三湘、湘雅醫(yī)院達成合作意向，年，高新區(qū)管委會注入公司的土地資產共 21 宗，打造占地 5,300 畝的“三湘湘雅國際醫(yī)療產業(yè)園”,發(fā)經長沙永信評估公司（具備土地評估展醫(yī)療、養(yǎng)老托幼等產業(yè)。新馬工業(yè)園目前中介機構 A 級資信等級）采用市場比較法和剩余法（假設開發(fā)法）評估，合計價值 463,918.98 萬元，同時在“存貨”與“資本公積”科目中體現。土地開發(fā)成本及收益返還政策方面，公司分別總凈地為 1

21、7,124 畝，其中工業(yè)用地 10,734 畝，商住用地 6,390 畝。截至 2014 年底累計開發(fā)工業(yè)用地9,100 畝，累計投入32.52 億元；累計開發(fā)商業(yè)用地 689.70 畝，累計投入2.09 億元；未來仍在工業(yè)地及商業(yè)地等方面得到了的政策。有 1,634 畝工業(yè)用地、5,700.3 畝商業(yè)用地尚待開發(fā)。汽車博覽園，于 2013 年啟動開發(fā)，項目總體具體來看，2006 年及以前開發(fā)的工業(yè)土地，株洲高新區(qū)管委會與公司以固定價格結算，并對工業(yè)土地開發(fā)的成本虧損進行彌補。2007 年及以后開發(fā)的工業(yè)土地：管委會按基準價格與公司結算工業(yè)用地，結算價與招商入園企業(yè)價格之間的差額，由財政掛賬，

22、逐年彌補。返還金額及比例方面，根據中定位為“成為中南地區(qū)最具的集多種業(yè)態(tài)為聞名的汽車文化及旅一體的汽車商貿和游目的地”。園區(qū)規(guī)劃面積約 6,301.59 畝，涵蓋汽車商貿與物流板塊、汽車文化博覽與運動板塊及汽共株洲發(fā)展的市人民株洲市人民關于進一步支持園區(qū)車研發(fā)與商住配套板塊三塊，其中主要以商?。ㄖ臧l(fā)201013 號文）及株洲關于進一步規(guī)范市本級國有土用地及公共用地為主。截至 2015 年 6 月末，汽車博覽園項目累計完成開發(fā)約 700 畝，累計投入6.6 億元，已與沃爾沃、福特、雪佛蘭等 29 家 4s店簽訂入園協(xié)議，未來開發(fā)空間較大。整體看，截至 2015 年 6 月末，河西示范園區(qū)地使用權

23、出讓成本支出管理（株政辦發(fā)201144 號文），園區(qū)內的工業(yè)用地出讓價格原則上不得低于基準地價，按基準地價的 25%計算土地凈收益。工業(yè)用地出讓凈收益扣除 24%計提后返還給公司，即公司工業(yè)用地出讓金返還比例為 94.00%（計算公式為 1-25%*24%）。園區(qū)內商住用地按土地出讓價格的 60%計算綜合開發(fā)成本，即交即返。商住用地的各項規(guī)費按土地出讓凈收益的 34%計提，計提后的余額在土地出讓金交齊后 1 個月內結算返還給公司，即公司商住用地出讓金返還比例為 86.44%（計算公式為 1-40%*34%）。返還方面，根據株高天政發(fā)20073 號文，從 2007 年開始，園區(qū)內新辦工業(yè)企業(yè)新增

24、的工商可開發(fā)面積 31,441.35 畝，目前已完成拆遷、平整面積為 28,579.59 畝，總開發(fā)投入 185 億元，其中已出讓面積 16,263.80 畝，共取得出讓收入 112億元。作為高新區(qū)的主要部分，河西示范區(qū)已成為帶動高新區(qū)經濟增長的主導力量。競爭優(yōu)勢公司是株洲高新區(qū)河西示范區(qū)唯一的開發(fā)主體，園區(qū)土地實行封閉管理，區(qū)域范圍內無其他平臺企業(yè)進行業(yè)務滲透，且高新區(qū)規(guī)劃開發(fā)面積大，公司的競爭優(yōu)勢較明顯。形成的市、區(qū)兩級留成，10 年內用于園區(qū)建設，其中前五年100%返還高科，后五年 60%管理體制方面，公司是株洲市的所有中唯返還高科。一享有高新區(qū)管委會和天元區(qū)“園政合一”的管理體制的企業(yè)

25、，為公司開展土地開發(fā)業(yè)務方便提7字樓和商品住房等）開發(fā)，以及以市政工程和房建工程為主的建設工程等業(yè)務。2014 年，上述三項業(yè)務收入占比分別為 63.68%、26.36%及 6.90%。土地開發(fā)收入是公司營業(yè)收入的主要來源。業(yè)務運營作為株洲高新區(qū)河西示范區(qū)唯一的開發(fā)主體，公司目前主要從事示范園區(qū)的土地開發(fā)，示范園區(qū)內各種類型（包括工業(yè)廠房、公租房建設、寫表 4：20122014 年公司營業(yè)總收入及毛利率情況：億元、%土地開發(fā)6.4955.90%24.9411.6071.74%23.0310.8063.98%19.791.119.56%5.471.448.88%34.171.176.92%31.

26、44建設工程其他0.080.69%34.440.120.76%57.810.271.57%65.59注：開發(fā)業(yè)務中還包括部分工業(yè)廠房出租業(yè)務資料來源：公司提供，中誠信證評整理返還比例分別為 94%與 86.44%。方面，土地開發(fā)過程中除很少部分系由政府預先劃撥外，其余大部分支出均由公司先行墊土地開發(fā)公司土地開發(fā)主要指工業(yè)土地和商業(yè)土地的開發(fā)出讓，即包括土地的報批、拆遷、平整、配套道路建設、土地開發(fā)等，目前開發(fā)范圍為河西示范付。賬務處理方面，公司期開發(fā)時將土地開發(fā)過程中的所有支出計入“存貨”，土地掛牌出讓后，園，主要由本部負責。園區(qū)內土地按性質包括公司將收到的返還出讓金計入“主營業(yè)務收工業(yè)用地和

27、商業(yè)用地，兩種類型土地比例約為 70%與 30% 。公司進行土地開發(fā)的具體業(yè)務模式如下：首先，公司依據園區(qū)規(guī)劃組織土地報批資料和辦理征入”，同時結轉成本。如前所述，河西示范園包括天臺工業(yè)園、金德工業(yè)園、栗雨工業(yè)園、新馬工業(yè)園及汽車博覽園五個主力園區(qū) 5 大工業(yè)園區(qū)。截至 2015 年 6 月末，河西示范園區(qū)可開發(fā)面積 31,441.35 畝，目前已完成拆遷、平整面積為 28,579.59 畝，總開發(fā)投入 185 億元，其中已出讓面積 16,263.80 畝，共取得出讓收入 112 億元。地拆遷手續(xù)，與區(qū)會商組織力量進行拆遷；待拆遷及相關開發(fā)平整工作完成后，公司將土地交由土地儲備中心掛牌上市。拍

28、賣取得的土地出讓金全部上繳當地，在扣除一定比例的土地出讓金收入后由市財及區(qū)財分別向公司返還開發(fā)成本及收益。其中工業(yè)用地與商業(yè)用地的表 5：截至 2015 年 6 月末公司土地資源明細表：畝天臺工業(yè)園3,540.003,043.00497.003,043.002,948.002,948.0095.00栗雨工業(yè)園20,250.0012,699.837,550.1712,799.0012,699.009,527.361,508.00汽車博覽園6,301.592,980.593,321.003,130.593,160.59108.912,871.68資料來源：公司提供，中誠信證評整理8合計61,347

29、.5231,441.3530,873.1728,524.5928,579.5916,263.8010,567.15新馬工業(yè)園30,255.9311,717.9319,505.008,552.008,772.002,679.536,092.47金德工業(yè)園1,000.001,000.000.001,000.001,000.001,000.000.00規(guī)劃已報批未報批已拆遷已平整已出讓可供出讓園區(qū)面積面積面積面積面積面積面積合計11.61100%26.7316.17100%25.1316.89100%23.46物業(yè)管理0.131.12%13.990.191.16%18.820.181.05%31.4

30、4開發(fā)3.8032.73%34.062.8317.47%34.524.4726.48%15.65（注）2012 年2013 年2014 年項目收入占比毛利率收入占比毛利率收入占比毛利率從土地出讓情況來看，隨著入駐企業(yè)的不斷增多，園區(qū)土地出讓以工業(yè)用地為主，近三年分別為868.17 畝、646.97 畝和 869.23 畝，分別占出讓總面積的 64.36%、66.93%和 96.37%。商業(yè)用地方面，受房地產增速放緩的影響，近三年區(qū)內商業(yè)用地需表 6：20122014 年公司土地出讓情況出讓面積（畝）1348.96966.67901.98480.79319.732.75商業(yè)用地求大幅下降。201

31、4 年，受上述及片區(qū)開發(fā)的土1.951.452.00其中：工業(yè)用地地尚完工的影響，公司商業(yè)用地較同期下降 286.95畝至 32.75 畝，以致近三年公司出讓面積亦有較大幅度下降。出讓價格方面，受房地產放緩的影響，公司工業(yè)用地及商業(yè)用地的出讓均價均有較大幅度下降。20122014 年，公司土地出讓均價分別為73.98 萬元/畝、70.97 萬元/畝及 26.50 萬元/畝，其中工業(yè)用地分別為 22.41 萬元/畝、27.20 萬元/畝及23.10 萬元/畝，商業(yè)用地分別為 171.09 萬元/畝、179.82 萬元/畝及 119.08 萬元/畝。土地開發(fā)成本方面，公司土地開發(fā)成本受所拆遷地塊的

32、房屋密度、出讓均價（萬元/畝）73.9870.9726.50171.09179.82119.08商業(yè)用地數據來源：公司提供，中誠信證評整理從土地儲備情況看，截至 2015 年 6 月底，公司擁有土地權證土地合計 8,182.38 畝（全部為管委會注入的商業(yè)用地），入賬價值合計 112.26 億元（計入“存貨科目”），另有賬面價值 66.29 億元為尚未出讓的工業(yè)用地（約 9,000 畝公司開發(fā)并按實際報批費等的影響較大，近年來土地平均開發(fā)成投入的款項入賬，其中含拓展區(qū)工業(yè)用地 2,800 畝）和商業(yè)用地（約 1,000 畝）。目前公司主要集中在本為 5560 萬元/畝。另外，由于公司以實際收到

33、的土地出讓款確認收入，而財政撥付土地出讓款會有時滯性，因此公司每年出讓土地總價跟確認的收入會有一定差異。20122014 年，公司收到財政回款分別為 6.49 億元、11.60 億元及 10.80 億元?？傮w新馬工業(yè)園、栗雨商務區(qū)及汽車博覽園內進行開發(fā)， 預計公司未來整理后可供出讓面積達 10,567.15 畝，該部分土地將為公司土地開發(fā)業(yè)務的開展提供發(fā)展的動力。總體來看，公司現有土地儲備規(guī)模尚可，而且來看，公司工業(yè)用地狀況較差，主要靠商業(yè)用地與政策補貼彌補虧損。目前市正擬公司 119.1 平（其中可發(fā)建設用地約為 39.6 平）株洲天易科技城的開發(fā)，較為豐富的土地儲備將為公司未來土地開發(fā)業(yè)務

34、的開展提供發(fā)展的動力。表 7：公司未來三年土地開發(fā)計劃：畝、萬元2015 年栗雨工業(yè)園、新馬工業(yè)園、栗雨工業(yè)園商務區(qū)、新馬金谷項目1,732.00128,147.142017 年1,499.96195,725.40汽車博覽園、新馬工業(yè)園汽車博覽園、中國動力谷項目資料來源：公司提供，中誠信證評整理的全資子公司株洲高科房地產開發(fā)（以下開發(fā)公司發(fā)展簡稱“高科”）經營。其中，高科發(fā)展主要從事開發(fā)業(yè)務主要由其子公司株洲高科（以下簡稱“高科發(fā)展”）及高科發(fā)展工業(yè)廠房、公租房及寫字樓的開發(fā)與建設，高科房92016 年汽車博覽園、新馬工業(yè)園汽車博覽園、中國動力谷項目1,906.00158,193.14年份地塊

35、范圍規(guī)劃用途面積預計收入當年確認收入6.4911.6010.80其中：工業(yè)用地22.4127.2023.01商業(yè)用地8.035.410.39出讓總價（億元）9.986.862.39其中：工業(yè)用地868.17646.97869.23項目2012 年2013 年2014 年產則主要從事商業(yè)住宅的建設與銷售。開發(fā)的發(fā)成本全部收回，該項目情況較好。周期性造成公司該部分業(yè)務近三年收入呈現波動趨勢。具體來看，20122014 年，公司房屋銷售業(yè)務分別實現營業(yè)收入 3.80 億元、2.83 億元及 4.47億元。表 9：汽配園項目銷售情況5.775.145424.8724.756.99 99.52%一、工業(yè)

36、廠房、公租房建設及寫字樓公司工業(yè)廠房、公租房建設及寫字樓業(yè)務主要資料來源：公司提供，中誠信證評整理出租方面，目前公司已投入運營的四個園區(qū)工業(yè)廠房的可租面積共計 9.11 萬平方米，年出租率均由子公司株洲高科發(fā)展（以下簡稱“高科發(fā)展”）負責，高科發(fā)展成立于 2009 年 5 月，定位為“中小企業(yè)發(fā)展商”，目前主要從事工業(yè)廠房、寫字樓及公租房的開發(fā)與建設。達到 85%以上，平均月為 1117 元/平方米不等，定價以周圍地區(qū)平均價格做參考。20122014 年，公司工業(yè)廠房每年收入（不包含水電費）分別為 605 萬元、609 萬元和 560 萬元工業(yè)廠房公司工業(yè)廠房開發(fā)業(yè)務主要系為配合株洲市以目前和

37、年出租率情況來看，回款周期約為 20年。結算方面，公司每月司直接和客戶結清。由次月初收取，由公招商引資的，為入駐株洲市高新區(qū)企業(yè)提供專業(yè)化廠房和各類配套服務。近年來，公司先后開發(fā)了留學生創(chuàng)業(yè)園、中小企業(yè)促進園、天臺金谷、硬質合金園和汽配園 5 個園區(qū)工業(yè)廠房項目，可租售面積約 33.98 萬平方米。其中可銷售面積 24.87 萬平方米，可出租面積 9.11 萬平方米。表 8：截至 2015 年 6 月末公司已完成工業(yè)廠房項目統(tǒng)計：畝、平方米、億元截至 2015 年 6 月末，各園區(qū)入駐企業(yè)共達到368 家，入駐企業(yè)行業(yè)涵蓋機械制造、數控設備、硬質合金、新材料等多個行業(yè)，入駐企業(yè)包括株洲永正汽車

38、零、株洲中南交通科技等當地大型企業(yè)。總體來看，園區(qū)招商情況較好。表 10：工業(yè)廠房出租情況：平方米、元/平方米、%汽配園454.0024.875.705.10銷售留學生創(chuàng)業(yè)園40,0001190中小企業(yè)促進園 67.354.600.860.86出租天臺金谷3,3001190硬質合金園66.870.180.610.61出租91,100合計資料來源：公司提供，中誠信證評整理銷售方面，公司開發(fā)的工業(yè)廠資料來源：公司提供，中誠信證評整理目前公司正在開發(fā)的項目包括動力谷北片、新馬金谷一三期和動力谷南片項目，預計總建筑面積 130.14 萬平方米，總投資 42.09 億元，截至 2015年 6 月末，公司

39、已完成投資 21.21 億元。（1）動力谷北片項目。該項目建筑面積 44.17 萬平方米，2014年 1 月開工建設，計劃工期 2 年；項目總投資 14.60億元，截至 2015 年 6 月末，累計投資 7.36 億元；項目自 2015 年開始銷售，截至 2015 年 6 月末已累計銷售面積 7.69 萬平方米，獲得銷售收入 0.48 億元；（2）新馬金谷一、二期項目。該項目建筑面僅汽配園項目系對外銷售。汽配園項目占地 454 畝，總建筑面積約 32 萬平米，該項目已基本開發(fā)完成，累計可銷售面積為 24.87 萬平方米。項目計劃總投資 5.77億元，截至 2015 年 6 月末，已累計投資 5

40、.10 億元。該項目于 2010 年開始銷售，20122014 年，銷售單價分別為 2,589.38 元/平方米、3,188 元/平方米和 3,020.98 元/平方米。截至 2015 年 6 月末，汽配園已累計銷售 24.75 萬平方米，實現銷售收入 6.99 億元。總體來看，汽配園項目基本銷售完畢，前期開10合計724.7933.989.428.82硬質合金園1,80017100天臺金谷78.000.331.501.50 出租中小企業(yè)促進園46,0001285留學生創(chuàng)業(yè)園58.574.000.750.75 出租項目名稱可租面積平均月出租率項目名稱土地面 可租售 總投資 累計 項目積面積投資

41、 用途總投已投占地可售已售資入（畝（萬（萬回籠銷售（億（億）平方平方（億進度元）元）米）米）元）積 24.94 萬平方米，2012 年 6 月開工建設，計劃工期 4 年；項目總投資 6.68 億元，截至 2015 年 6 月末，項目累計投資 4.74 億元；項目自 2012 年期開始銷售，截至 2015 年 6 月末已銷售面積 12.34 萬平方米，獲得銷售收入 3.38 億元；（3）動力谷南片項目。該項目建筑面積 46.89 萬平方米，2015 年 1月開工建設，計劃工期 2 年；項目總投資 16.01 億元，截至 2015 年 6 月末，項目累計投資 6.01 億元；該項目目前尚無開始銷售

42、；（4）新馬金谷三期項目。該項目建筑面積 14.14 萬平方米，目前仍期籌備中；項目總投資 4.80 億元，截至 2015 年 6月末，項目累計投資 0.37 億元；該項目目前尚未開始銷售或運營。經營方面，目前公司尚未明確在建廠房經營方向，未來收益獲得方式具有一定的不確定性。整體來看，公司目前在建項目總建筑面積130.14 萬平方米，已完工面積 57.40 萬平方米，預計2017 年可全部完工；項目預計總投資42.09 億元，截至 2015 年 6 月末，已完成投資 21.21 億元，未來公租房建設除廠房建設外，公司還負責園區(qū)配套公租房的建設開發(fā)，主要系為入駐園區(qū)企業(yè)員工提供服務。從開發(fā)模式上

43、看，公租房項目系公司根據園區(qū)建設和招商引資的要求進行開發(fā)，選址一般在工業(yè)廠房周邊。公司開發(fā)完畢后，對象為入駐園區(qū)企業(yè)的員工。運營，主要出租截至 2015 年 6 月末，公司已完成開發(fā)汽配園公租房和新馬金谷公租房兩個項目，其中，（1）汽配園項目自 2010 年期建設，項目總投資 0.38 億元，可租面積 2.13 萬平方米，該項目自 2012 年起開始對外出租，截至 2015 年 6 月末，已出租面積達到1.72 萬平方米，年平均出租率達到 81%，20122014年，該項目年收入分別為 176 萬元、230 萬元和 407 萬元；（2）新馬金谷項目自 2012 年起建設，項目總投資 1.22

44、億元，可租面積 5.11 萬平方米，2014 年起對外出租，當年收入為 18 萬元。截至 2015 年 6 月末，已出租面積 0.62 萬平方米，年仍有 20.88 億元的投資需求。平均出租率為 12.20%。定價方面，目前公司園表 11：截至 2015 年 6 月末公司在建項目統(tǒng)計：億元、萬平方米區(qū)公租房為 10 元/平方米，定價模式以周邊地區(qū)房租均價做參考。按照目前的水平以及汽配項目的出租率水平，以上兩個項目回款周期為2030 年。表 12：截至 2015 年 6 月末公司已投入運營公租房概況：平方米、元/平方米/月2014.012016.01動力谷北片14.610.0944.1728.4

45、60.48汽配園公租房21,266.4917206.51081%2015.012017.03動力谷南片16.016.0146.8915.710合計72,401.4823,446.50 資料來源：公司提供，中誠信證評整理目前公司僅有一個在建公租房項目，系動力谷園區(qū)配套房。該項目自 2014 年 1 月開始建設，預計 2016 年完工，總建筑面積 1.48 萬平方米。總投資預計 0.24 億元，截至 2015 年 6 月末，公司已完成投資 0.2 億元。該項目目前尚未運營，建成后由總計42.0921.21130.1457.403.86資料來源：公司提供，中誠信證評整理總體來看，公司已完工的工業(yè)廠房

46、項目租售情況較好，但由于項目建設前期金額投入較大，出租模式的回款周期較長，而且公司在建項目較多，隨公司運營，對入駐企業(yè)員工提供出租服務。著其持續(xù)推進，公司一定的支出壓力。11新馬金谷4.800.3714.14-未定三期新馬金谷公租房51,134.9962401012.20%新馬2012.0金谷6一、二6.684.7424.9413.232.372016.0期6項目名稱可供已租售面積平均年出租租賃面積率項目預計已完總建已完已銷 建設名稱總投成投筑面成面售工期資資積積外出售轉變?yōu)楣咀粤?，今后經營方向未知，未來寫字樓板塊收益情況具有較大不確定性。表 14：截至 2015 年 6 月末公司在建、擬建

47、寫字樓概況：億元、萬平方米表 13：截至 2015 年 6 月末公司在建公租房概況：億元、萬平方米動力谷北區(qū)公租房1.480.240.22014.012016.01資料來源：公司提供，中誠信證評整理總體看來，公租房項目系工業(yè)廠房開發(fā)的配套項目，對園區(qū)招商引資起到了一定的促進作用。公司工業(yè)廠房開發(fā)規(guī)模的擴大，保障了其公租房的建設，但由于公租房項目前期投入較大，回收周期較總部壹號一期6.7510.675.601.33 年資料來源：公司提供，中誠信證評整理總體來看，憑借其較好的區(qū)位優(yōu)勢，公司寫字樓板塊發(fā)展前景較好，但由于該業(yè)務板塊往后經營模式的不確定性，該業(yè)務板塊收益具有較大不確定性。二、商品住房長

48、，公司亦一定的壓力。寫字樓寫字樓方面，截至 2015 年 6 月末，公司尚無已完工項目，目前在建項目為總部壹號一期。總部壹號一期建筑面積共 10.30 萬平方米，預計總投資6.75 億元，截至 2015 年 6 月末，公司已完成投資6.30 億元?？偛恳继柖诮ㄖ娣e共 10.00 萬平方米，預計總投資 4.2 億元，截至 2015 年 6 月末，已完成 0.6 億元，系寫字樓業(yè)務未來三年的發(fā)展重心?？偛恳继柎髽俏挥谥曛奘刑煸獏^(qū)粟雨工業(yè)園區(qū)內，園區(qū)內工業(yè)企業(yè)眾多，為其銷售提供了良好的區(qū)位優(yōu)勢。截至 2015 年 6 月末，項目已實現銷售面積 1.18 萬平方米，銷售均價為 9145 元/平方米

49、，累計實現銷售金額 1.07 億元。成本方面，總部壹號大樓每平方米建造成本約為 6,326 元，其中包括土地使用、拆遷成本和房屋建造成本。按現在市場價格計算，總部壹號大樓全部實現銷售后公司將獲得9.75 億元收入，扣除投資成本，凈收益約為 3.00公司商品住房業(yè)務主要由高科經營。高科成立于 2002 年，目前主要從事商品住房的開發(fā)與建設。從開發(fā)模式上看，高科早期開發(fā)項目（包括香山美境、頤景園和藍籌公寓）系園區(qū)配套項目，受當地招商引資政策的影響，樓盤售價較低，能力較弱，后期開發(fā)項目完全按照市場化的方式來高科。先后在株洲市栗雨工業(yè)園區(qū)開發(fā)建設了 8 個大型房地產項目，覆蓋了普通住宅、高端住宅、酒店

50、式公寓、疊加別墅、小花園洋房等多種業(yè)態(tài)。其中，香山美境、頤景園、藍籌公寓和慧谷陽光一期四個項目已竣工結轉，建筑面積共 46.01萬平方米，總投資 9.51 億元。以上 4 個項目共完成銷售面積 42.56 萬平方米，實現銷售收入 9.85 億元。億元。但由于近期轉變寫字樓經營策略，由對表 15：截至 2015 年 6 月末高科已完成商品住房項目表：億元、萬平方米、元/平方米香山美境2006.62.0512.0011.0711.072,052.562.282.28藍籌公寓2011.30.642.201.981.984,161.960.830.85總計9.5146.0142.8742.569.85

51、9.87資料來源：公司提供，中誠信證評整理12慧谷陽光一期2012.42.616.525.435.124,088.152.202.20頤景園2008.124.2025.2924.3924.391,854.434.544.54項目名稱開工總投資建筑面積可售面積已售面積均價已實現已回籠時間收入總部壹號二期4.210.000.63 年項目名稱 預計總投資總建筑已完成建設面積投資工期項目名總建筑總投已完成建設工期稱面積資投資銷售方面， 2014 年來由于株洲市房地產市場景氣度下行，公司的銷售面積和簽約金額均有所下降。20122014 年公司分別實現合同銷售面積 3.92萬平方米、5.19 萬平方米和

52、4.38 萬平方米銷售均價方面，20122014 年公司項目銷售均價 4,066 元/平方米、4,198 元/平方米和 4,610 元/平方米。表 16：20122014 年公司已達到預售條件房地產業(yè)務運營情況：萬平方米、億元慧谷陽光一 期、二期3.211.244.231.784.021.870.110.070.130.080.170.06頤景園合計3.921.595.192.184.382.02資料來源：公司提供，中誠信證評整理在建項目方面，目前公司商品住宅樓在建項目分別為萬豐上院左岸、慧谷陽光二期、慧谷陽光三期和萬豐上院湖韻。在建項目總投資預計 14.33 億元，截至 2015 年 6 月

53、末，公司已完成投資 5.60 億元，其中慧谷陽光二期已達到預售條件，實現銷售收入 3.14 億元表 17：截至 2015 年 6 月末公司商品住宅項目在建、擬建概況：億元、萬平方米發(fā)節(jié)奏相吻合，對項目開發(fā)需求能夠提供有效保障。表 18：20122014 年公司土地儲備和新增項目情況：個、萬平方米、元/平方米土地儲備總面積-10.27-5.72資料來源：公司提供，中誠信證評整理注：新增土地儲備面積為地上規(guī)劃面積，土地儲備面積為未開工的地上規(guī)劃面積，地價總額是指未開工的地價總額總的來看，公司商品房項目銷售情況較好， 2014 年雖受房地產行業(yè)不景氣的影響，當年銷售面積有所下滑，但整體銷售情況較為穩(wěn)

54、定，公司商品房板塊運營狀況較好。萬豐上院左岸2.850.88.650.00%否慧谷陽光三期3.851.2410.227.00%是建設工程公司建設工程業(yè)務主要由高科發(fā)展的子公司株洲高科建設工程（以下簡稱“高科建設工程”）承擔。株洲高科建設工程成立于總計14.335.602837.731999 年，業(yè)務板塊主要包括市政工程、房建工程和資料來源：公司提供，中誠信證評整理土地儲備方面，公司根據項目開況增加土石方工程等，其中大多數項目系為園區(qū)開發(fā)土地儲備，2013 年公司新增 10.27 萬平方米土地儲提供建筑施工服務，少部分系對外承接的工程項目。高科建設建筑施工資質齊全，目前具有房屋建筑工程總承包二級

55、資質、市政公用施工總承包二級資質、鋼結構工程專業(yè)承包二級資質和園林綠化三期項目開發(fā)，2015 年，公司新備用于慧谷二增的 5.27 萬平方米土地系用于萬豐上院左岸項目開發(fā)?？傮w而言，公司土地儲備增加節(jié)奏和項目開13萬豐上院3.430.00288.38否0.00%湖韻慧谷陽光4.23.5610.5是78.00%二期項目總投已投建筑 是否達到銷售百名稱資入金面積預售條件分比額新增土地單價-2,249.27-1,800.702012201320142015.6新增項目-2.00-1.00新增土地儲備-10.27-5.72香山美境0.080.040.130.060.010.02藍籌公寓0.520.24

56、0.70.260.180.072012 年2013 年2014 年區(qū)域銷售面積簽約金額銷售面積簽約金額銷售面積簽約金額級資質。表 19：20122014 年公司建設工程業(yè)務情況：萬元市政工程7,794.3019.83%2,092.8818.64%9,527.0011.38%土石方1,067.862.72%0000資料來源：公司提供，中誠信證評整理公司建設工程施工模式如下：經營部門在表 20：截至 2015 年 6 月末高科建設已完工項目情況項目前期進行項目決策，對工程、勞務、材料、：萬元機械設備租賃等進行招投訂施工合同等工作；市場部根據備案合同，安全生產監(jiān)督備案、質量監(jiān)督備案，領取施工合同證；

57、施工過程中，神龍城分布式能源站工程土建2012.2/2012.108008008質安部門對工程項目制定安全施工方案，對工程安全質量進行檢查；財務部門根據工程施工合同、工程進度報表、月度計劃表、工程結算表支付工京精汽車零程廠房工2012.8/2013.82103210312程款；工程完工后，工程部門會同施工建設方、施工監(jiān)理、質安技術部等對整個工程質量、安全等進行達標驗收，并竣工備案，移交建設方；經營部門根據工程部門提供的施工資料，與建設方對接，確認工程結算收入。結算方面，建設方按照建設進度百分比與建設公司進行結算，一般按工程進度付款高科新馬金谷項目 1.2期建設工程（A1-A11廠房）2012.

58、10/2013.4690055206高科新馬金谷 2.1 期建設工程（B1-B12 廠房）至 80%，項目竣工驗收至 90%，工程結算時2013.12/2014.6573540157付到 95%，剩余 5%質保金，自竣工之日始滿 5 年付清。新馬動力創(chuàng)新園 3.1 期（A、F 組團）建設工程由于公司的建筑施工項目主要圍繞園區(qū)，因此公司的該業(yè)務發(fā)展與園區(qū)的開發(fā)節(jié)奏基本一致。截至 2015 年 6 月，公司共承建了 18 個基礎設施項目，包括新馬金谷、新馬創(chuàng)新園和中小促進園等為承建的園區(qū)建設項目，也包括田園學校建設工程、神龍呈分布式能源站工程等對外施工項目。其中 14個項目已完工，總投 額 11.

59、26 億元，共實現收入 12.54 億元。公司承建項目基本為園區(qū)和市政建設項目，招投標金額較低，部分項目出現成本倒掛800080002014.129新馬創(chuàng)新園附屬工程950090002015.536北汽二工廠停車場地塊場平工程220020002014.82北汽二工廠零配件區(qū)地塊場平工程160016002014.82的情況，因此，公司該業(yè)務的整體限?？臻g較為有合計125,366112,566-資料來源：公司提供，中誠信證評整理14北汽二工廠零配件區(qū)地 150015002014.82塊場平工程北汽二工廠整車待發(fā)區(qū) 9009002014.82地塊場平工程新馬動力谷一期建設工 24000 168002

60、014.3程（含展示中心）新馬動力創(chuàng)新園 3.1 期（B、C、D、E、F 組團） 17000 170002014.129建設工程新馬動力創(chuàng)新園 2.1 期 25000 220002014.129建設工程（含公租房）新馬工業(yè)園 M-24 地塊周邊道路工程施工補充 120012002012.9協(xié)議株洲中小企業(yè)促進園公 112811282012.9/2013.10共租賃住房二期工程7天元學校建設工程17800 190002012.8/2013.1612已完工項目名稱合同成投完工日期期金額資（月）合計39,313.39100%11,228.11100%83,715.00100%房建工程30,451.2