江陰-房地產(chǎn)市場(chǎng)情況簡(jiǎn)介

1、一、城市背景分析二、區(qū)域市場(chǎng)情況三、典型項(xiàng)目分析城市概況：江陰市屬無(wú)錫下轄縣級(jí)市，簡(jiǎn)稱(chēng)“澄”，曾多次蟬聯(lián)全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣之首，是一座位于蘇錫常金三角中心的濱江港口城市江陰全市江陰位于中國(guó)最具經(jīng)濟(jì)活力的長(zhǎng)江三角洲的中部，是自上海溯江而上的第一座濱江港口城市?？偯娣e987.53平方公里，其中陸地面積811.7平方公里，水域面積175.8平方公里。2010年，江陰市轄6個(gè)街道：澄江街道、城東街道、夏港街道、申港街道、南閘街道、云亭街道；11個(gè)鎮(zhèn)，65個(gè)社區(qū)、305個(gè)村委會(huì)。 經(jīng)濟(jì)概況：2013年江陰GDP2690億，人均GDP超過(guò)3萬(wàn)美元，接近中等發(fā)達(dá)國(guó)家水平，但近年經(jīng)濟(jì)增速下滑明顯，不及昆山人均GDP與

2、房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$啟動(dòng)期 快速發(fā)展期 平穩(wěn)發(fā)展期 減緩發(fā)展期2008年以前江陰連續(xù)蟬聯(lián)全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣桂冠，2009年開(kāi)始被昆山反超，經(jīng)濟(jì)增速明顯放緩；人均GDP超過(guò)3萬(wàn)美元，接近中等發(fā)達(dá)國(guó)家水平，生活水平富足；經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)：第二產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)的工業(yè)城市正向高精尖的新型工業(yè)化轉(zhuǎn)型升級(jí)，第三產(chǎn)業(yè)緩慢崛起，三產(chǎn)比重短期內(nèi)無(wú)法超越二產(chǎn)江陰在約占全國(guó)“萬(wàn)分之一”的土地上，以“

3、千分之一”的人口，擁有“百分之一”的上市企業(yè)，創(chuàng)造了二百五十分之一的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值。2012年，江陰有10家企業(yè)成為“中國(guó)企業(yè)500強(qiáng)”，列全國(guó)第7位。有36家上市公司。江陰上市公司名錄江陰四環(huán)生物股份有限公司江蘇霞客環(huán)保色紡股份有限公司江蘇陽(yáng)光股份有限公司凱諾科技股份有限公司江陰浚鑫科技有限公司申達(dá)集團(tuán)江蘇省建偉幕墻裝飾工程有限瀚宇博德國(guó)際股份有限公司江陰華宏科技股份有限公司江陰周莊鎮(zhèn)江蘇江南水務(wù)股份有限公司南京中達(dá)江陰揚(yáng)子江船業(yè)江蘇永聯(lián)集團(tuán)東泰控股城市人口：常住人口162.4萬(wàn)，人口增長(zhǎng)緩慢，其中高精尖技術(shù)人才需求越發(fā)旺盛，勞動(dòng)密集型人口逐步減少，整個(gè)社會(huì)向橄欖型結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型截止2012年，江陰

4、市共有戶(hù)籍人口121.3萬(wàn)，總戶(hù)數(shù)36.99萬(wàn)。常住人口2012年為41.1萬(wàn)人。人口數(shù)的增加率在0.10%至0.35%之間變化江陰社會(huì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型啞鈴型橄欖型隨著第二產(chǎn)業(yè)的快速轉(zhuǎn)型升級(jí)，大量勞動(dòng)密集型企業(yè)被逐步淘汰，取而代之的是智力密集型的研發(fā)創(chuàng)新型企業(yè)，對(duì)高精尖人才需求增加；大量人才的引進(jìn)，快速增加中產(chǎn)階層比重，人口結(jié)構(gòu)由原來(lái)啞鈴型向橄欖型轉(zhuǎn)型；大量個(gè)體私營(yíng)老板、金融創(chuàng)新人才、公務(wù)員等為主的中產(chǎn)社會(huì)消費(fèi)：增速明顯放緩，消費(fèi)意愿明顯減少，收入水平不斷提升，居民消費(fèi)支付能力提升社會(huì)消費(fèi)品零售總額連年上漲，但增速明顯放緩，居民消費(fèi)意愿降低，越發(fā)趨于保守；隨著收入水平的不斷提高，居民用于消費(fèi)型支出不斷

5、增加，居民實(shí)際支付實(shí)力增強(qiáng)，仍有巨大的消費(fèi)潛力；城市背景小結(jié)1.百?gòu)?qiáng)縣實(shí)力雄厚，經(jīng)濟(jì)活力明顯下降2.產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，人口紅利趨于消失3.社會(huì)結(jié)構(gòu)趨于合理，消費(fèi)支付能力增強(qiáng)一、城市背景分析二、區(qū)域市場(chǎng)情況三、典型項(xiàng)目分析江陰房地產(chǎn)整體市場(chǎng)背景整體市場(chǎng)分區(qū)：市區(qū)有城東（包含敔山灣新城）、城南城西城北和城中五大片區(qū)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)有臨港、青陽(yáng)霞客、長(zhǎng)徑祝塘和華士周莊四大板塊根據(jù)2010年至2013年江陰住宅市場(chǎng)的表現(xiàn)可以看出，市場(chǎng)年去化約200萬(wàn)平米。其中2010年是江陰這4年中住宅市場(chǎng)的黃金期。2013年（根據(jù)半年數(shù)據(jù)推測(cè)）住宅市場(chǎng)出現(xiàn)回暖跡象，供應(yīng)和成交量將進(jìn)一步上升，但上升幅度有限。從庫(kù)存情況看，2010

6、至2013年共有存量256萬(wàn)，其中2011年庫(kù)存最大達(dá)到了116萬(wàn)平米，2012年庫(kù)存量開(kāi)始減少。整體市場(chǎng)情況：年均去化約16000套，面積約180萬(wàn)，成交均價(jià)下行到6737元/，庫(kù)存超過(guò)4.4萬(wàn)套，靜態(tài)數(shù)據(jù)需要去化35個(gè)月從江陰近3年半來(lái)的成交面積表現(xiàn)看，城區(qū)成交面積占總比重的59.02%，說(shuō)明近3年半來(lái)江陰的住宅成交熱點(diǎn)集中在城區(qū)中。從江陰近2年半的成交金額來(lái)看，城區(qū)的成交金額高達(dá)237億元，而鎮(zhèn)區(qū)的成交金額僅為95億元。從成交均價(jià)看，城區(qū)的成交均價(jià)達(dá)到了9813元/，而鎮(zhèn)區(qū)的成交均價(jià)僅為5300元/。市區(qū)與鄉(xiāng)鎮(zhèn)：市區(qū)市場(chǎng)為主，成交占比過(guò)半，市區(qū)近兩年成交均價(jià)9813元/，鎮(zhèn)區(qū)成交均價(jià)相差

7、懸殊，僅為5300元/從城區(qū)住宅區(qū)域來(lái)看城西的成交量最大，占到了城區(qū)成交面積的40.52%，其次是城東和敔山灣但總體來(lái)說(shuō)城西成交量巨大，是江陰市近3年半來(lái)的熱點(diǎn)區(qū)域。從近3年半的城區(qū)成交金額看，城西的成交金額最大，但成交均價(jià)最低?？赡苁怯捎诔俏髯鳛榻幍男伦≌瑓^(qū)，該版塊內(nèi)有大量樓盤(pán)，導(dǎo)致該現(xiàn)象出現(xiàn)。市區(qū)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)：市城北、城東和敔山灣為價(jià)格高地，城西、城東和敔山灣為熱點(diǎn)走量板塊，城南板塊量?jī)r(jià)雙低，非樓市熱點(diǎn)區(qū)域城西、敔山灣和城東為市場(chǎng)的絕對(duì)熱點(diǎn)板塊；2013年城西、敔山灣、城南的成交將繼續(xù)保持上升，而其余3個(gè)板塊將逐步出現(xiàn)下降；市區(qū)市場(chǎng)表現(xiàn)：整體市場(chǎng)價(jià)格排序中城南最后，2013年城南整體成交均價(jià)

8、為7457元，2014年受到價(jià)格戰(zhàn)影響下行趨勢(shì)明顯市區(qū)板塊成交面積走勢(shì)圖市區(qū)板塊成交價(jià)格走勢(shì)圖近四年各個(gè)板塊價(jià)格整體呈下行趨勢(shì)；2013年成交價(jià)格由高到低排序： 城北城中城東敔山灣城西城南城南成交均價(jià)下探到7457元/從鎮(zhèn)區(qū)住宅區(qū)域來(lái)看臨港新城的成交量最大，占到了鎮(zhèn)區(qū)成交面積的52.74%，其次是長(zhǎng)涇祝塘和華士周莊2個(gè)板塊。但總體來(lái)說(shuō)臨港新城成交量巨大，是江陰市鎮(zhèn)區(qū)近3年半來(lái)的熱點(diǎn)區(qū)域。從近2年半的鎮(zhèn)區(qū)成交金額看，臨港新城無(wú)論成交金額還是成交均價(jià)均為鎮(zhèn)區(qū)較高板塊。從現(xiàn)有資料分析，可能造成該現(xiàn)象的原因主要在于臨港經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的不斷建設(shè)所造成的。 鄉(xiāng)鎮(zhèn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)：靠近市區(qū)城西板塊，受市區(qū)外延影響，臨港

9、新城為鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊中量?jī)r(jià)雙高板塊從2010-2012年份成交情況看，4大鎮(zhèn)區(qū)板塊均呈現(xiàn)出成交面積下降情況，2013年成交面積除長(zhǎng)涇祝塘繼續(xù)下降外，其它三個(gè)板塊小幅回升；從各年份均價(jià)情況看鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊成交價(jià)格與市區(qū)成交個(gè)差距逐步縮小，鄉(xiāng)鎮(zhèn)整體成交價(jià)格為5300元/平米鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊成交面積走勢(shì)圖鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊成交價(jià)格走勢(shì)圖鄉(xiāng)鎮(zhèn)市場(chǎng)表現(xiàn)：截止2013年鄉(xiāng)鎮(zhèn)整體板塊整體呈現(xiàn)回暖趨勢(shì)，整體成交均價(jià)為5300元/平米整體商業(yè)市場(chǎng)表現(xiàn)商鋪成交分析：江陰商業(yè)市場(chǎng)月均去化為2.2萬(wàn)方，占整體市場(chǎng)月均去化15萬(wàn)平米約15%，商業(yè)去化占總體市場(chǎng)比例過(guò)低總體來(lái)看，13.1-14.5江陰商業(yè)市場(chǎng)整體成交除個(gè)別月份外，相對(duì)平穩(wěn)。成交量：商

10、業(yè)成交走勢(shì)相對(duì)平穩(wěn)，月均去化約2.3萬(wàn)方；13年1月受嘉年華城市廣場(chǎng)、月星家具廣場(chǎng)的影響，去化達(dá)到全年高峰近3.35萬(wàn)方，14年1月受港龍商業(yè)廣場(chǎng)、江陰汽車(chē)文化城的影響，成交量有明顯提高，近8.12萬(wàn)方；成交價(jià)：13年均價(jià)階段性起伏，14年自2月開(kāi)始保持在11000元/左右，價(jià)格較為平穩(wěn)， 13.6、14.1商業(yè)市場(chǎng)以低價(jià)有效帶動(dòng)了成交，以?xún)r(jià)換量取得了一定的效果。* 以上數(shù)據(jù)來(lái)自江陰房產(chǎn)網(wǎng)商鋪庫(kù)存分析：13年以來(lái)新增庫(kù)存51萬(wàn)方，去化周期約需30個(gè)月，庫(kù)存壓力巨大13年以來(lái)江陰商業(yè)每月供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于當(dāng)月成交，商業(yè)整體成交較為緩慢，去化難度較大；13.1-14.5江陰商業(yè)新增庫(kù)存面積有近51萬(wàn)方，

11、依據(jù)月均近1.8萬(wàn)方的去化，新增庫(kù)存去化至少需要30個(gè)月，庫(kù)存壓力大。備注：由于數(shù)據(jù)系統(tǒng)問(wèn)題，江陰商業(yè)市場(chǎng)數(shù)據(jù)只能提供當(dāng)月供應(yīng)及供應(yīng)產(chǎn)品的去化，庫(kù)存為13.1-14.5新增庫(kù)存。* 以上數(shù)據(jù)來(lái)自江陰房產(chǎn)網(wǎng)商鋪特性分析：澄江片區(qū)內(nèi)主力在售商業(yè)一般為商業(yè)中心外圍商業(yè)及社區(qū)底商，整體銷(xiāo)售不分割，均價(jià)2-3萬(wàn)，月均去化5套案名 商業(yè)形式面積段（平） 銷(xiāo)售形式物業(yè)形態(tài)銷(xiāo)售價(jià)格月均走速萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)金街80120金街帶租約銷(xiāo)售統(tǒng)一招商社區(qū)底商先招商后出售一層、一拖二260005社區(qū)底商30260一層28000標(biāo)準(zhǔn)兩層17500兩層單層出售9500財(cái)富島外圍商業(yè)50200整體銷(xiāo)售一拖三為主200006內(nèi)圍商業(yè)17

12、000御香山社區(qū)底商1040整體銷(xiāo)售一層220001嘉年華城市廣場(chǎng)商場(chǎng)沿街商業(yè)44286整體銷(xiāo)售一層、一拖二、一拖三260009澄江片區(qū)主力銷(xiāo)售商業(yè)為集中商業(yè)及社區(qū)底商，均整體銷(xiāo)售不分割；澄江片區(qū)商業(yè)整體價(jià)格為2000030000元/平，其中外圍優(yōu)勢(shì)位置商業(yè)均價(jià)約為30000元/平；部分商業(yè)采用既租既售的方式進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，以提升商業(yè)整體的競(jìng)爭(zhēng)力及價(jià)值。商鋪去化分析：市場(chǎng)主力去化面積為3060平、100150平，其中4050平市場(chǎng)表現(xiàn)最好，最高可實(shí)現(xiàn)月均15套去化數(shù)據(jù)來(lái)源：江陰房產(chǎn)網(wǎng)數(shù)據(jù)日期：2013年1月至2014年5月2013年以來(lái)，江陰澄江片區(qū)商業(yè)市場(chǎng)商鋪共計(jì)去化房源1089套，月均去化為65

13、套；江陰澄江片區(qū)商鋪產(chǎn)品主力去化面積為3060平、100150平，其中4050平去化尤為突出，約占整體去化量的1/4。商鋪客戶(hù)分析：萬(wàn)達(dá)商鋪客戶(hù)主要為私營(yíng)老板，多通過(guò)友介、派單和路過(guò)上門(mén)成交，業(yè)主多居住在城西和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊商鋪客戶(hù)主要以私營(yíng)業(yè)主為主，支付能力較強(qiáng)，公務(wù)員和公司高管比例微??；商鋪客戶(hù)主要通過(guò)朋友介紹、派單和路過(guò)為主成交的；萬(wàn)達(dá)商鋪客戶(hù)主要分布在城西和鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊，占比超過(guò)6成，城中和其他區(qū)域客戶(hù)占比較少；數(shù)據(jù)分析來(lái)源于現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理訪(fǎng)談澄江街道商鋪市場(chǎng)小結(jié)1.百月均走速5套均價(jià)2-3萬(wàn)/，庫(kù)存壓力大2.40-50去化最快，100-200表現(xiàn)良好3.多統(tǒng)一招商，整體出售，不做分隔4.多私

14、營(yíng)業(yè)主，鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊客戶(hù)比例較高5.友介、派單和路過(guò)為主要成交客戶(hù)渠道寫(xiě)字樓成交分析：江陰辦公市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)整體相對(duì)平穩(wěn)，價(jià)格對(duì)成交影響不明顯，13年以來(lái)月均成交約1萬(wàn)方* 以上數(shù)據(jù)來(lái)自江陰房產(chǎn)網(wǎng)總體來(lái)看，13.1-14.5江陰寫(xiě)字樓市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)整體相對(duì)平穩(wěn)。成交量：江陰辦公成交走勢(shì)相對(duì)平穩(wěn)，月均去化約0.98萬(wàn)方；13年8月受五洲國(guó)際廣場(chǎng)熱銷(xiāo)的影響，去化達(dá)到全年高峰近1.7萬(wàn)方, 14年1月由于金盤(pán)苑項(xiàng)目全盤(pán)被收購(gòu)，使其當(dāng)月成交達(dá)到近6.3萬(wàn)方；成交價(jià)：辦公均價(jià)整體較為平穩(wěn)，14年4月、5月較13年同期相比，成交價(jià)格有了一定幅度的下調(diào)，但成交量并沒(méi)有較大的提升。寫(xiě)字樓庫(kù)存分析：13年以來(lái)江陰新增辦

15、公庫(kù)存27萬(wàn)方，需去化34個(gè)月，供需嚴(yán)重失衡。* 以上數(shù)據(jù)來(lái)自江陰房產(chǎn)網(wǎng)13年以來(lái)江陰辦公每月供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于當(dāng)月成交，14年辦公基本無(wú)新供應(yīng)；13.1-14.5江陰辦公新增總體庫(kù)存有近27萬(wàn)方，依據(jù)月均近0.79萬(wàn)方的去化，現(xiàn)有庫(kù)存去化至少需要34個(gè)月，庫(kù)存壓力大。備注：由于數(shù)據(jù)系統(tǒng)問(wèn)題，江陰商業(yè)市場(chǎng)數(shù)據(jù)只能提供當(dāng)月供應(yīng)及供應(yīng)產(chǎn)品的去化，庫(kù)存為13.1-14.5新增庫(kù)存。寫(xiě)字樓特性分析：澄江片區(qū)內(nèi)主力在售商業(yè)一般為商業(yè)中心外圍商業(yè)及社區(qū)底商，整體銷(xiāo)售不分割，均價(jià)2-3萬(wàn)，月均去化5套案名 地段面積段（平） 銷(xiāo)售形式銷(xiāo)售價(jià)格2013年月走速客戶(hù)情況嘉年華城市廣場(chǎng)城市客廳板塊較核心45285/套10

16、00平/層毛坯9500元/3城東部分自用投資客戶(hù)東方廣場(chǎng)城東位置較偏53120毛坯8500元/8經(jīng)開(kāi)區(qū)自用公司，投資客戶(hù)佳兆業(yè)廣場(chǎng)城東外環(huán)52168毛坯10000元/7城東企業(yè)主，投資客外灘鑫鉆城中黃山湖34137毛坯9400元/5全市私企業(yè)主澄江片區(qū)主力寫(xiě)字樓均毛坯銷(xiāo)售，均價(jià)8500-10000萬(wàn)/平米，月均去化6套；澄江片區(qū)寫(xiě)字樓的客戶(hù)主要為私營(yíng)業(yè)主，自用和投資比例約各占40%和60%；自用型客戶(hù)多為裝修、設(shè)計(jì)、貿(mào)易、紡織等中小公司客戶(hù)；寫(xiě)字樓市場(chǎng)小結(jié)1.月走速5套均價(jià)0.85-1萬(wàn)/，庫(kù)存壓力大2.35-150主力面積，客戶(hù)可以靈活組合3.全部為毛坯銷(xiāo)售個(gè)別項(xiàng)目公共大堂精裝修4.主要客戶(hù)

17、為中小私營(yíng)業(yè)主自用投資四六分公寓市場(chǎng)分析：2013年全市年均去化公寓類(lèi)產(chǎn)品1600套，面積8.5萬(wàn)，占住宅總套數(shù)11%總面積月5%，月均去化約140套公寓無(wú)單獨(dú)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，根據(jù)2013年江陰全市成交的商業(yè)和辦公用房，面積30-80平米之間數(shù)據(jù)帥選匯總：總計(jì)成交1679套，成交面積85573占全市總成交套數(shù)11%，成交面積約5%其中本地塊所在的澄江街道板塊總計(jì)成交1339，成交面積67559，分別占全市的80%和78%2013年全市在售公寓類(lèi)產(chǎn)品項(xiàng)目51個(gè)，全市月均140套，單個(gè)項(xiàng)目市場(chǎng)月均去化2.7套，嚴(yán)重滯銷(xiāo)公寓特性分析：挑高公寓產(chǎn)品表現(xiàn)搶眼，毛坯均價(jià)6800元/，帶裝修7800元/，熱銷(xiāo)項(xiàng)目

18、月均去化15套左右，地段配套較優(yōu)市場(chǎng)接受程度較高分類(lèi)案名 產(chǎn)品面積產(chǎn)權(quán) 裝修層高銷(xiāo)售價(jià)格月均去化 產(chǎn)品創(chuàng)新挑高復(fù)室摩卡國(guó)際50左右40年簡(jiǎn)裝35800350左右40年簡(jiǎn)裝4.885009森茂汽車(chē)城456040年毛坯4.8660018地段、配套和品牌優(yōu)勢(shì)凸顯項(xiàng)目萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)39、47、 53、6440年簡(jiǎn)裝3.365008毛坯3.3590019海岸城56、76、9140年35500暫不售70年360005摩爾大廈10510970年毛坯378007御香山77、95、9870年毛坯5.49500-120005普通類(lèi)產(chǎn)品君鄰世家38、5570年精裝3120003市在售項(xiàng)目40年、70年產(chǎn)權(quán)均有，但相對(duì)而言

19、40年產(chǎn)權(quán)整體去化情況優(yōu)于70年產(chǎn)權(quán)；公寓客戶(hù)注重戶(hù)型的實(shí)用性，挑高產(chǎn)品實(shí)用性和性?xún)r(jià)比較高，受到市場(chǎng)認(rèn)可；地段和配套優(yōu)勢(shì)凸顯項(xiàng)目公寓產(chǎn)品市場(chǎng)表現(xiàn)更優(yōu)；公寓面積分析：主力去化面積為3060平，其中5060平產(chǎn)品去化優(yōu)勢(shì)尤為明顯，約占去化總量的1/42013年以來(lái)，江陰澄江片區(qū)公寓共計(jì)去化房源1679套，月均去化140套；江陰澄江片區(qū)公寓產(chǎn)品主力去化面積為3060平，月均流速為60套左右。其中5060平產(chǎn)品去化優(yōu)勢(shì)尤為明顯，月均去化31套，占總?cè)セ康募s1/4；數(shù)據(jù)來(lái)源：江陰房產(chǎn)網(wǎng)數(shù)據(jù)日期：2013年1月至2014年5月公寓客戶(hù)分析：客戶(hù)地緣性較強(qiáng)，主要成交客戶(hù)為周邊居住及工作客戶(hù)，部分客戶(hù)來(lái)源周

20、邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)。萬(wàn)達(dá)毛坯公寓成交客戶(hù)主要以自住為目的的公司職員為主占比過(guò)半；萬(wàn)達(dá)精裝公寓成交客戶(hù)主要以投資為目的公司中層管理人員，私營(yíng)小老板和部分公務(wù)員；江陰公寓成交客戶(hù)分布區(qū)域性較強(qiáng)，萬(wàn)達(dá)在城西，城西客戶(hù)占比近半數(shù)，城西周邊的鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊占比兩成，跨區(qū)域置業(yè)客戶(hù)較少；核心地段的標(biāo)桿項(xiàng)目可以吸引全市范圍內(nèi)的客戶(hù)進(jìn)行置業(yè)公寓市場(chǎng)小結(jié)1.公寓創(chuàng)新產(chǎn)品和地段配套等優(yōu)勢(shì)凸顯項(xiàng)目市場(chǎng)表現(xiàn)突出2.35-55為公寓市場(chǎng)主力去化面積3.多毛坯銷(xiāo)售，無(wú)返租，主流裝修標(biāo)準(zhǔn)在10004.毛坯均價(jià)6800裝修7800，熱銷(xiāo)項(xiàng)目月銷(xiāo)15套5.客戶(hù)多為公司職員和私營(yíng)小老板，比例因項(xiàng)目定位區(qū)別各有不同一、城市背景分析二、區(qū)域市場(chǎng)情況三

21、、典型項(xiàng)目分析典型案例萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，江陰城西標(biāo)桿城市綜合體地理位置 人民西路南側(cè)、城西指標(biāo)占地約13萬(wàn)，建面55萬(wàn)，容積率3.5產(chǎn)品類(lèi)型 住宅1600多套，已售罄酒店公寓，三棟38-641360套寫(xiě)字樓，55-65374套商鋪，50-350466套產(chǎn)品層高公寓、寫(xiě)字樓均為3.3M高樓盤(pán)特點(diǎn)萬(wàn)達(dá)品牌，城市綜合體，人民路借鑒點(diǎn)：公寓寫(xiě)字樓銷(xiāo)售情況：從2012到2014年成交均價(jià)和月度成交套數(shù)雙降，現(xiàn)成交裝修價(jià)6500元/，月度銷(xiāo)售15套左右12341號(hào)樓精裝公寓基本售罄2號(hào)樓精裝公寓2/3已售3號(hào)樓毛坯公寓一半已售4號(hào)樓毛坯寫(xiě)字樓一半已售公寓和寫(xiě)字樓：商辦物業(yè)年租金收益率可高達(dá)5%-6%，多數(shù)客戶(hù)認(rèn)可

22、萬(wàn)達(dá)品牌及項(xiàng)目地段，作為家庭理財(cái)產(chǎn)品購(gòu)買(mǎi)，開(kāi)發(fā)商自建派單團(tuán)隊(duì)促進(jìn)成交萬(wàn)達(dá)精裝公寓月租金1500-1800元，年租金收益約2萬(wàn)，總價(jià)約35萬(wàn)左右，年租金回報(bào)為5.7%；萬(wàn)達(dá)寫(xiě)字樓租金2元/天，65平米寫(xiě)字樓總價(jià)約55萬(wàn)，年租金收益約4.6萬(wàn)，回報(bào)為8%；萬(wàn)達(dá)自行組建派單團(tuán)隊(duì)，長(zhǎng)期為項(xiàng)目拉上門(mén)客戶(hù)，效果較為明顯；商鋪銷(xiāo)售情況：從2012到2014年成交均價(jià)和月度成交套數(shù)均雙降，現(xiàn)成交均價(jià)1.5萬(wàn)-3萬(wàn)元/，月度銷(xiāo)售15套左右一環(huán)均價(jià)30000元/ 平米二環(huán)均價(jià)24000元/ 平米三環(huán)均價(jià)16000元/ 平米隨著推售產(chǎn)品價(jià)值降低，2011年-2014年成交均價(jià)逐步走低；商鋪成交套數(shù)下降明顯，從2011年的20套/月，到2014