企業(yè)管理項目管理0682103

1、深圳南華大廈營銷策劃報告目 錄第一篇 市場篇 第一章 市場分分析第二章 消費者者分析第二篇 項目目篇第一章項項目分析析第二章項項目定位位第三篇 營銷銷篇第一章 營銷銷策略第二章營營銷準(zhǔn)備備第三章推推廣計劃劃第一篇市場篇第一章 市場場分析一、 寫字樓樓市場分分析二、 公寓市市場分析析三、 商服用用房市場場分析四、車公公廟片區(qū)區(qū)市場分分析一、 寫字樓樓市場分分析（一）寫寫字樓市市場供需需現(xiàn)狀1、市場場供需（截至220011年5月月）供深圳市中中高檔寫寫字樓交交付使用用的現(xiàn)樓樓的供應(yīng)應(yīng)量為22,9550,3310平平方米羅湖區(qū)11,0224,5516平平方米福田區(qū)11,6336,9999平平方米南山

2、區(qū)2240,8300平方米米需市場占有有量為22,2112,7732.5平方方米（占占用率775%）羅湖（775%）：福田（880%）：南山（770%）：中心區(qū)確確立給福福田區(qū)寫寫字樓市市場帶來來商機，羅湖區(qū)區(qū)區(qū)域優(yōu)優(yōu)勢漸弱弱。（二）寫寫字樓市市場特征征及趨勢勢預(yù)測1、 寫字樓樓市場租租售略顯顯平淡進入20001年年第一季季度，寫寫字樓市市場與上上一季度度相比略略顯平淡淡，呈季季節(jié)性放放緩。一一方面由由于大多多數(shù)公司司已在去去年末和和今年初初選好合合適的辦辦公場所所搬入，暫時不不會再考考慮新的的物業(yè)。即使有有客戶垂垂詢，多多是為年年底的搬搬遷做準(zhǔn)準(zhǔn)備。另另一方面面，美國國經(jīng)濟滑滑坡，一一些跨國

3、國公司原原定的擴擴張計劃劃擱淺；同時由由于香港港的經(jīng)濟濟跟隨美美國大市市，香港港公司在在深圳的的投資腳腳步也放放慢，因因此總體體的物業(yè)業(yè)需求有有較明顯顯的減少少。2、 兩大利利好促進進經(jīng)濟良良性發(fā)展展a) 隨著申申奧成功功及明年年初入WWTO利利好消息息傳來，對深圳圳的經(jīng)濟濟發(fā)展產(chǎn)產(chǎn)生了良良好的影影響，深深圳的寫寫字樓市市場有明明顯的回回暖現(xiàn)象象。展望望20001年下下半年，預(yù)計深深圳寫字字樓市場場會比本本季活躍躍。除了了福田中中心區(qū)仍仍將保持持良好勢勢頭以外外，隨著著高新技技術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)對物業(yè)業(yè)需求的的增加，科技產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園片片區(qū)的寫寫字樓市市場也會會逐步起起動。b) 加入WTTO后，由于經(jīng)經(jīng)濟活動

4、動總量的的增加，將從總總體上擴擴大國內(nèi)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)的需求求量，而而需求的的增加又又將導(dǎo)致致供給在在下一期期增加，形成動動態(tài)平衡衡的關(guān)系系。在北北京、上上海、深深圳等大大中城市市，其位位于CBBD的寫寫字樓、高檔公公寓、商商住樓和和經(jīng)濟開開發(fā)區(qū)的的工業(yè)廠廠房的需需求都將將大為增增加。3、 寫字樓樓市場整整體趨向向好深圳寫字字樓市場場整體趨趨勢向好好，吸引引了不少少投資者者的目光光，買賣賣市場開開始活躍躍。位置置好、價價格合理理、升值值潛力大大的樓盤盤是投資資熱點，如位于于中心區(qū)區(qū)的江蘇蘇大廈，已達到到96%的入住住率。4、 高交會會促進寫寫字樓市市場深圳舉辦辦的高交交會，促促進許多多知識密密集性的

5、的高新中中小企業(yè)業(yè)蓬勃發(fā)發(fā)展，對對寫字樓樓市場需需求有所所上升。5、 租賃寫寫字樓的的大多為為新成立立的公司司前期（220011年上半半年）租租賃成交交多是原原租戶的的續(xù)租或或擴租，其中AAIA在在租賃信信興廣場場地王商商業(yè)中心心三個整整層的基基礎(chǔ)上又又擴租229層整整層。近近期的客客戶中有有部分是是新成立立公司。這類客客戶一般般成交迅迅速，面面積以1100-2000平方米米的小單單位居多多。三、南華華大廈區(qū)區(qū)域市場場分析1、車公公廟片區(qū)區(qū)市場背背景材料料車公廟片片區(qū)經(jīng)濟濟地理環(huán)環(huán)境：車車公廟由由天安工工業(yè)區(qū)、泰然工工業(yè)區(qū)、安華工工業(yè)區(qū)及及車公廟廟工業(yè)區(qū)區(qū)組成。片區(qū)東東臨福田田中心區(qū)區(qū)，北臨臨

6、交通干干道深南南路，隔隔深南路路北望農(nóng)農(nóng)科中心心、香蜜蜜湖片區(qū)區(qū)及高爾爾夫球場場，西臨臨竹子林林，南臨臨濱河路路干道。2、南華華大廈區(qū)區(qū)域市場場分析1）車公公廟片區(qū)區(qū)寫字樓樓、公寓寓現(xiàn)狀寫字樓：車公廟廟已形成成成熟的的辦公區(qū)區(qū)域：四四大工業(yè)業(yè)區(qū)的大大量的廠廠房改成寫字字樓租售售，優(yōu)惠惠的價格格吸引了了大量深深圳中小小公司，高檔寫寫字樓已已落成的的有天安安數(shù)碼工工業(yè)城、創(chuàng)展中中心、勁勁松大廈廈、青松松大廈、大慶大大廈及廣廣州大廈廈，在建建項目有有豪都大大廈、創(chuàng)創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)業(yè)廣場及及南華大大廈等，隔深南南路在建建寫字樓樓項目有有世貿(mào)中中心大廈廈、交通通樞紐大大廈等。逐漸形形成西部部的寫字字樓組團團，辦

7、公公氛圍越越來越濃濃。公寓：由由于本地地工業(yè)區(qū)區(qū)為主，存在著著一些印印刷、化化工及制制造工廠廠，導(dǎo)致致該區(qū)域域空氣環(huán)環(huán)境及人人文環(huán)境境不佳，所以只只有泰安安軒、泰泰康軒等等少數(shù)幾幾個公寓寓項目，多以中中檔為主主，配套套一般，人氣不不旺。2）車公公廟片區(qū)區(qū)公寓、寫字樓樓市場的的比較分分析公寓：在在戶型平平面上，該區(qū)域域戶型以以小戶型型為主，高層住住宅則以以701000平方米米為主；在銷售售率上，由于該該片區(qū)公公司多，公寓少少，促使使該地區(qū)區(qū)小面積積公寓呈呈現(xiàn)供不不應(yīng)求局局面；另另外，價價格實惠惠的中戶戶型高層層住宅也也很受市市場歡迎迎。價格格上，公公寓價格格在60000元元/平方方米左右右，而高

8、高層住宅宅面積在在65000元/平方米米左右。寫字樓：在戶型型平面上上，該區(qū)區(qū)廠房改改造寫字字樓以大大中面積積提供為為主，而高檔寫寫字樓（創(chuàng)展、大慶）則以小小戶型為為主；銷銷售率上上，隨著著深圳中中心區(qū)的的不斷完完善，這這區(qū)寫字字樓市場場受到眾眾多消費費者看好好，無論論廠房還還是高檔檔寫字樓樓，都取取得了不不俗的市市場成績績。價格格上，廠廠房的售售價在338000-40000/平方米米元左右右，而高高檔寫字字樓的售售價在778000元至880000元/平平方米左左右。 ii. 車車公廟片片區(qū)公寓寓、寫字字樓市場場存在的的問題公寓：人人氣不旺旺，片區(qū)區(qū)內(nèi)人員員雜亂，質(zhì)素不不一。商業(yè)配套套設(shè)施缺缺

9、乏，商商業(yè)、文文化、郵郵電、銀銀行等分分布零散散，沒有有形成較較大規(guī)模模的市政政配套環(huán)環(huán)境。寫字樓：高檔的的寫字樓樓氛圍尚尚未形成成，周圍圍稍顯冷冷清。3、 競爭對對手整體體狀況分分析（寫寫字樓）1）深圳圳寫字樓樓情況分分析表一： 深圳寫寫字樓售售價對照照項目位置樓盤情況況售價（元元/平米米）銷售狀況況報業(yè)大廈廈深南路甲級寫字字樓130000較好奧林匹克克大廈景田商報報社甲級寫字字樓109000一般電子科技技大廈深南大道道甲級寫字字樓100000好創(chuàng)展中心心深南大道道甲級寫字字樓78000好大慶大廈廈深南大道道甲級寫字字樓82000一般國際文化化大廈深南大道道甲級寫字字樓80000好江蘇大廈廈

10、藍田路甲級寫字字樓120000好現(xiàn)代之窗窗華強北甲級寫字字樓86000-1110000好表二：深深圳寫字字樓租價價對照羅湖區(qū)寫寫字樓之之租金報報價物業(yè)名稱稱位 置總建筑面面積（MM2）月平均叫叫價（RMBB/M22）月管理費費（RMBB/M22）地王大廈廈蔡屋圍138,0755130-200032彭年廣場場嘉賓路23,88538027嘉里中心心人民南路路60,773610028振業(yè)大廈廈寶安南路路24,4478A座600，B座座5030國際金融融大廈人民南路路38,88288118 空空調(diào)另計計深房廣場場人民南路路95,22695225天安國際際大廈人民南路路68,66006527發(fā)展中心心大

11、廈人民南路路61,77056034陽光酒店店嘉賓路80國貿(mào)大廈廈39,000065新都酒店店嘉賓路120表三：福福田區(qū)寫寫字樓之之租金報報價物業(yè)名稱稱位 置總建筑面面積（MM2）月平均叫叫價（RRMB/M2）月管理費費（RMBB/M22）特區(qū)報業(yè)業(yè)大廈深南大道道89,33008525深茂商業(yè)業(yè)中心華泰路35-44012國際文化化大廈深南大道道51,00008018/FF以上110以下下6長江世貿(mào)貿(mào)大廈深南中路路42,556970冬季：112.44夏季：22.4佳和華強強大廈深南中路路41,1187708.5賽格廣場場深南中路路92,88009025聯(lián)合廣場場濱河大道道114,40005025信

12、息樞紐紐大廈福華路3000009017.77國際科技技大廈深南中路路35,22007021創(chuàng)展中心心深南大道道南39,3370653.8大慶大廈廈深南路旁旁35,0000江蘇大廈廈藍田路37,5500世貿(mào)中心心大廈農(nóng)科中心心旁64,221112028分析： 上表可可看出，本區(qū)域域或接近近本區(qū)域域的甲級級寫字樓樓售價較較以上區(qū)區(qū)域都低低，但租租賃情況況尚好，可見本本區(qū)樓盤盤有一定定的投資資價值。 上上表分析析：福田田中心區(qū)區(qū)成為深深圳城市市空間的的傾向性性選擇深圳寫字字樓中心心從以國國貿(mào)大廈廈為中心心的寫字字樓集中中區(qū)域，到以地地王大廈廈為中心心的新的的寫字樓樓熱點區(qū)區(qū)域，再再受福田田中心區(qū)區(qū)概

13、念影影響，導(dǎo)導(dǎo)致寫字字樓西移移。位于于深南大大道旁的的國際文文化大廈廈、大慶慶大廈、創(chuàng)展中中心及江江蘇大廈廈的熱銷銷，均是是寫字樓樓熱點西西移的有有力佐證證，沿深深南路的的車公廟廟片區(qū)逐逐漸向新新的商務(wù)務(wù)中心區(qū)區(qū)即泛商商務(wù)中心心區(qū)形象象靠攏。以上寫寫字樓售售價調(diào)查查資料可可以看出出，中心心區(qū)及中中心區(qū)幅幅射地區(qū)區(qū)的甲級級寫字樓樓項目價價格已接接近甚至至超過了了原有寫寫字樓中中心片區(qū)區(qū)的價位位，西部部寫字樓樓熱潮不不日掀起起。 表表二、表表三顯示示：租賃賃方面數(shù)據(jù)顯示示，國際際文化大大廈、創(chuàng)創(chuàng)展中心心等中心心區(qū)及中中心區(qū)輻輻射寫字字樓出租租率達到到1000%，而而特區(qū)大大廈、世世貿(mào)中心心大廈租租

14、價直逼逼深圳福福田、羅羅湖甲級級寫字樓樓，西部部寫字樓樓市場，日漸感感受市場場熱力。2）片區(qū)區(qū)同質(zhì)樓樓盤借鑒鑒類別大慶大廈廈創(chuàng)展中心心規(guī)模建筑面積積376690平平方米，33層層樓，建建筑風(fēng)格格西方超超現(xiàn)代。占地52288平平方米，建筑面面積4779211.3平平方米。31層層塔樓功能下面四層層石油交交易中心心，五至至六層會會所，118-222層酒酒店，其其余寫字字樓。1-5樓樓裙樓，5層會會所。66-100樓發(fā)展展商自用用，111層設(shè)備備轉(zhuǎn)換層層，其余余寫字樓樓價格均價82200元元/平方方米均價78800元元/平方方米付款方式式一次性付付款，銀銀行按揭揭一次性付付款，銀銀行按揭揭銷售情況況

15、一般好購買人身身份部分石油油系統(tǒng)公公司，新新興中、小公司司創(chuàng)辦人人新興中、小型公公司創(chuàng)辦辦人銷售策略略小戶型至至大戶型型，可自自由組合合，層差差價位小小，中央央空調(diào)，小戶型型辦公室室投資概概念。小戶型，可自由由組合，適合三三五人接接洽的商商務(wù)酒吧吧，獨立立式空調(diào)調(diào)，月供供以元/平方米米報價配套設(shè)施施五六層層會所五層會所所樓盤優(yōu)缺缺點大至小戶戶型全有有，定位位不明確確離地鐵口口遠，內(nèi)內(nèi)部裝修修檔次不不夠銷售方式式世方代理理世聯(lián)代理理發(fā)展商大慶人民民政府安徽省政政府4、 未來趨趨勢分析析CBBD寫字字樓將成成為市場場熱點CBD（Cenntraal BBusiinesss DDisttricct）商

16、務(wù)務(wù)中心區(qū)區(qū)，北京京、上海海寫字樓樓大炒CCBD概概念，而而中心區(qū)區(qū)位于深深圳經(jīng)濟濟特區(qū)的的地理中中心，整整體建設(shè)設(shè)正處于于一個飛飛速發(fā)展展的階段段。區(qū)內(nèi)內(nèi)已經(jīng)形形成便捷捷的交通通網(wǎng)絡(luò)，六大市市政重點點工程及及數(shù)十個個開發(fā)項項目建設(shè)設(shè)在緊鑼鑼密鼓的的進行，未來城城市核心心的雛形形已現(xiàn)。 深圳圳政府規(guī)規(guī)劃，中中心商務(wù)務(wù)區(qū)CBBD位于于中心區(qū)區(qū)南區(qū)，占地面面積2223萬平平方米。規(guī)劃功功能是為為國際性性跨國公公司的商商務(wù)活動動提供便便捷、高高效的最最佳工作作環(huán)境。目前，中心商商務(wù)區(qū)CCBD及及周邊的的寫字樓樓物業(yè)也也在不斷斷升值。從江蘇蘇大廈、中銀大大廈、創(chuàng)創(chuàng)展中心心到正在在建設(shè)的的國際商商會大廈

17、廈等寫字字樓，都都呈現(xiàn)熱熱銷、旺旺租的市市場反應(yīng)應(yīng)。其中中江蘇大大廈的銷銷售均價價在1330000元/平平方米之之上，銷銷售率在在90%以上，一批國國際大型型基金、證券、銀行、跨國公公司已經(jīng)經(jīng)搶先入入駐，其其中創(chuàng)展展中心更更是在短短短幾個個月內(nèi)達達到988%的高高銷售率率。而目目前市場場反應(yīng)顯顯示，眾眾多的投投資客戶戶更是看看好中心心區(qū)南區(qū)區(qū)CBDD內(nèi)物業(yè)業(yè)：目前前在深圳圳CBDD第一個個公開發(fā)發(fā)售的寫寫字樓國際際商會大大廈在沒沒有進行行對外宣宣傳的情情況下，更是在在一個半半月的時時間內(nèi)達達到300%的銷銷售率，表明投投資、置置業(yè)者對對CBDD未來前前景的看看好。目目前中心心商務(wù)區(qū)區(qū)及周邊邊的

18、寫字字樓的租租金水平平普遍高高于市內(nèi)內(nèi)同等物物業(yè)，如如投資大大廈在7701100元元/平方方米之間間，特報報大廈更更是在11001200元/平平方米之之間。整整體出租租率較高高。而在在售的項項目如國國際商會會大廈的的按揭月月供在440668元/平方米米之間，遠遠低低于租金金水平。另一方方面，隨隨著中國國市場進進一步開開放與即即將加入入WTOO的影響響，深圳圳作為高高新技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)密密集的經(jīng)經(jīng)濟特區(qū)區(qū)，將會會是眾多多想進軍軍中國市市場的跨跨國公司司與外資資企業(yè)的的首選之之地，而而這些公公司對寫寫字樓特特別是甲甲級寫字字樓的需需求將會會極大的的刺激這這個市場場，起到到一個良良性的作作用。對對于準(zhǔn)備備

19、擴大公公司規(guī)模模，提升升公司形形象，加加強國際際商務(wù)來來往的公公司或機機構(gòu)，入入駐中心心區(qū)將帶帶來更大大商機。加入WTTO后，由于經(jīng)經(jīng)濟活動動總量的的增加，將從總總體上擴擴大國內(nèi)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)的需求求量，而而需求的的增加又又將導(dǎo)致致供給在在下一期期增加，形成動動態(tài)平衡衡的關(guān)系系。尤其其在北京京、上海海、深圳圳及成都都、武漢漢等大中中型城市市，其位位于CBBD的寫寫字樓、高檔公公寓、商商住樓和和經(jīng)濟開開發(fā)區(qū)的的工業(yè)廠廠房的需需求都將將大為增增加。第二章 消費費者分析析一、 寫字字樓客戶戶調(diào)查分分析二、 公寓寓客戶調(diào)調(diào)查分析析三、 商服服用房客客戶調(diào)查查分析第二篇項目篇第一章 項目目分析一、 項項目概

20、況況二、SWWOT分分析三、 結(jié)結(jié)論與對對策一、 南華大大廈項目目概況1、地理理位置南華大廈廈位于深深南路與與香蜜湖湖路西南南角，面面對深圳圳著名豪豪宅東海海花園，北望香香蜜湖美美景，西西臨泰然然九路，南臨泰泰然裝飾飾城。東東臨待建建的政協(xié)協(xié)大廈和和摩登倉倉，前有有深圳公公交大巴巴路點“農(nóng)科中中心”。多路路公交大大巴、中中巴穿梭梭來往。附近配套套：泰然然工業(yè)園園內(nèi)超市市、酒店店、賓館館、食街街、郵局局、銀行行等 2、策策劃背景景資料南華大廈廈處于車車公廟片片區(qū)，地地塊分別別為四家家發(fā)展商商所擁有有（星彥彥、建藝藝、中金金等），本地塊塊占地面面積為551466.8平平方米，形狀較較規(guī)則，調(diào)整核核

21、增容積積率為77.311。建筑筑層數(shù)為為26層層。其建筑規(guī)規(guī)模：依依規(guī)劃國國土局規(guī)規(guī)劃設(shè)計計要求，該項目目的總建建筑面積積為3775855.4007平方方米，為為一棟226層單單體建筑筑，配套套設(shè)施有有商場、會所、管理用用房、地地下車庫庫等安排排；地下下車庫建建筑面積積為：774822.088平方米米。 地下車車庫有1146個個停車位位 首層架架空綠化化面積為為：15579.6066平方米米 二至四四層安排排商場 五至十十二層為為公寓 十三至至二十五五層為寫寫字樓 二十六六層為會會所 該項目目20001年77月222日開工工，總工工期5000天，為深圳圳市康發(fā)發(fā)發(fā)展公公司在深深圳開發(fā)發(fā)建設(shè)的的

22、第三個個地產(chǎn)項項目。3、規(guī)劃劃重點： 大廈樓樓高999.8米米，建筑筑呈蝶形形，外墻墻采用條條形玻璃璃幕墻，大氣美美觀挺撥撥，現(xiàn)代代感及科科技感強強烈。 大廈全全框架結(jié)結(jié)構(gòu)，首首層架空空六米綠綠化，二二至四層層裙樓六六百米中中空大堂堂，周圍圍用透明明玻璃幕幕墻；五五至十二二層每層層兩個空空中花園園，十三三至二十十五層，每隔層層四個空空中花園園，充分分體現(xiàn)了了生態(tài)建建筑概念念。電梯梯全都采采用日本本原裝三三菱品牌牌。 南華大大廈配有有中央空空調(diào)系統(tǒng)統(tǒng)，可集集中、分分層、分分房并網(wǎng)網(wǎng)聯(lián)動供供冷。 大廈高高級智能能化系統(tǒng)統(tǒng)。 大廈之之內(nèi)即建建有電話話中繼站站，整個個通訊系系統(tǒng)采用用結(jié)構(gòu)化化布線。 電

23、梯廳廳及公用用走道為為黑色花花崗巖。南華大廈廈的設(shè)計計總體思思路現(xiàn)代代，基本本滿足甲甲級寫字字樓需求求，可供供營銷賣賣點的內(nèi)內(nèi)容多，為策劃劃工作搭搭建了一一個良好好的平臺臺。4、工程程進度建筑安裝裝修工程程（7月月20日日開工）土方及及樁基 20001年年7月-9月完完成地下室室施工 20001年年9月-11月月完成主體土土建工程程 20001年111月-20002年44月完成成室內(nèi)公公共部分分及室外外裝修 220022年4月月至20002年年9月完完成綠化等等附屬工工程配套套 20002年111月前前完成竣工及交交付使用用 驗驗收及補補正 20002年年11月月底完成成 入伙項目預(yù)售售工作

24、220011年122底月開開始內(nèi)部部認購 20002年33月初（春節(jié)后后）開始始正式銷銷售二、 南華大大廈優(yōu)勢勢分析1、項目目現(xiàn)狀優(yōu)優(yōu)勢1）區(qū)位位優(yōu)勢：南華大廈廈所處深深南路，是深圳圳最重要要的交通通干道。作為福福田中心心區(qū)一級級輻射區(qū)區(qū)，各發(fā)發(fā)展商爭爭相進駐駐，位于于項目大大廈對面面的世貿(mào)貿(mào)中心大大廈，作作為西部部標(biāo)志性性的寫字字樓，將將以其為為中心向向四周發(fā)發(fā)射出一一個龐大大的寫字字樓組團團。2）景觀觀資源南華大廈廈周邊可可用景觀觀資源豐豐富，香香蜜湖、高爾夫夫花園、東海建建筑風(fēng)景景、深圳圳灣及深深南大道道永久綠綠化帶，都是可可炒作的的景觀資資源。3）地鐵鐵概念南華大廈廈為地鐵鐵沿線物物業(yè)

25、。4）規(guī)劃劃優(yōu)勢大廈外形形現(xiàn)代感感強，內(nèi)內(nèi)外部裝裝修高檔檔，生態(tài)態(tài)建筑概概念的首首層架空空綠化及及隔層設(shè)設(shè)空中花花園，為為客戶提提供了良良好的想想象空間間，有利利于銷售售。5）企業(yè)業(yè)形象優(yōu)優(yōu)勢南華大廈廈發(fā)展商商中金嶺嶺南集團團為上市市公司，其資金金實力及及發(fā)展商商形象都都是樹立立品牌形形象的基基礎(chǔ)。2、項目目潛在優(yōu)優(yōu)勢1） CBBD中心心商務(wù)區(qū)區(qū)一級輻輻射區(qū)域域。2） 功能能價值比比優(yōu)勢：提高每每個單位位的價格格含金量量，導(dǎo)入入服務(wù)概概念、智智能概念念及運動動概念，盡可能能提升物物業(yè)品質(zhì)質(zhì)及附加加值。三、 南華大大廈劣勢勢分析1、區(qū)位位雖然炒作作地鐵概概念，但但鄰近兩兩個地鐵鐵出口，一個位位于

26、大慶慶大廈旁旁，車公公廟站，距本大大廈5000米遠遠，另一一個為東東海花園園站。由由于修建建香蜜湖湖立交橋橋，將香香蜜湖人人行天橋橋拆掉，如果政政府不開開設(shè)深南南大路地地道，本本項目將將流失地地鐵這一一大交通通炒作資資源。2、裙樓樓部分 商業(yè)業(yè)氣氛淡淡，銷售售有很大大難度。 6000平米米中空大大堂設(shè)計計使實用用率大大大降低，造成商商場可用用面積僅僅為20000多多平方米米，為招招商帶來來一定限限制。3、公寓寓部分 作作為高檔檔樓盤的的組成部部分，要要求公寓寓上檔次次。價格格成為公公寓銷售售的一大大阻礙點點； 高高級公寓寓外部環(huán)環(huán)境較差差。4、寫字字樓 寫寫字樓平平面分隔隔難度大大。PS：寫寫

27、字樓平平面層原原有規(guī)劃劃大戶型型為主，現(xiàn)有規(guī)規(guī)劃使劃劃分小面面積寫字字樓有一一定困難難，難以以規(guī)劃走走道并且且容易造造成黑屋屋現(xiàn)象，給寫字字樓銷售售帶來很很大阻礙礙。 空空中花園園開敞式式，將空空調(diào)熱量量及幕墻墻吸收熱熱量盡數(shù)數(shù)分散，會造成成白天花花園溫度度極高，給空中中花園的的實用率率及綠化化造成一一定難度度。叁銷售對象象的鎖定定（市場定定位）一、公寓寓客戶分分析高級公寓寓客戶調(diào)調(diào)查表職 業(yè)白領(lǐng)400%，商商人400%，其其它職業(yè)業(yè)20%投資取向向酒商式公公寓100%，商商務(wù)公寓寓90%選擇依據(jù)據(jù)地段，交交通，價價格面積40平米米左右裝修程度度基本裝修修50%，中檔檔裝修440%付款方式式按

28、揭800%（其其中要求求有一成成首期占占40%）會所設(shè)施施閱覽室，游泳池池，健身身房、音音樂茶室室商務(wù)公寓寓需求傳真，電電視，空空調(diào)商務(wù)服務(wù)務(wù)商務(wù)中心心，公用用大中小小會議室室，網(wǎng)絡(luò)絡(luò)物業(yè)管理理代訂機船船票，清清潔洗衣衣，送餐餐服務(wù)（以上數(shù)數(shù)字來源源于江蘇蘇大廈及及群星廣廣場客戶戶分析）分析：可可居住可可辦公的的商務(wù)公公寓被絕絕大多數(shù)數(shù)客戶認認同，白白領(lǐng)人士士及小型經(jīng)營營者普遍遍青睞于于可租售售的小面面積公寓寓，且要要求公寓寓有一定的裝修修。二、寫字字樓客戶戶調(diào)查分分析表年齡30歲以以下144%，330-440歲占占74%資金取向向自籌資金金82%投資取向向自用900%，投投資氣氛氛不足認可度

29、公寓544%，寫寫字樓444%，商場無無人認可可地理位置置100%付款方式式按揭900%，一一成首期期60%會所設(shè)施施閱覽室，游泳池池，健身身房、音音樂茶室室商務(wù)服務(wù)務(wù)商務(wù)中心心，公用用大中小小會議室室，網(wǎng)絡(luò)絡(luò)物業(yè)管理理代訂機船船票，清清潔洗衣衣，送餐餐服務(wù)（以上數(shù)數(shù)字摘自自江蘇大大廈客戶戶分析表表）分析：330至440歲的的中小型型公司經(jīng)經(jīng)營者構(gòu)構(gòu)成了寫寫字樓的的主要購購買群體，大家家選擇有有良好發(fā)發(fā)展前景景的中心心區(qū)寫字字樓自買買自用，在較大的資金金壓力下下，按揭揭形式受受到絕大大部分買買主認同同，輕松松無比的一成首首期市場場呼聲很很高。三、寫字字樓投資資心理投資，吸吸引炒家家進場，將對寫

30、寫字樓及及公寓的的銷售起起來極大大的促進進作用，在申奧奧成功及及年初加加入WTTO的影影響下，投資漸漸漸回暖暖，投資資者對物物業(yè)品質(zhì)質(zhì)、前景景的普遍遍認同會會造成新新一輪的的投資熱熱潮，南南華大廈廈將是這這一輪熱熱潮中的的佼佼者者。有前途、回報率率高、風(fēng)風(fēng)險低的的項目是是眾多房房地產(chǎn)投投資型買買家的統(tǒng)統(tǒng)一目標(biāo)標(biāo)。而確確定目標(biāo)標(biāo)的最主主要標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)基本有有兩條： 物業(yè)業(yè)本身的的軟件及及硬件質(zhì)質(zhì)量要好好。也就就是說，既要有有國際水水平的設(shè)設(shè)計、規(guī)規(guī)劃，又又要有過過硬的建建筑、裝裝修工程程質(zhì)量，還要有有完善的的服務(wù)體體系和完完整的配配套設(shè)施施。 分析析物業(yè)的的發(fā)展前前景要樂樂觀。即即目標(biāo)物物業(yè)所處處的大

31、環(huán)環(huán)境與小小環(huán)境都都有繼續(xù)續(xù)快速發(fā)發(fā)展的可可能，這這樣才能能蘊藏著著巨大的的升值潛潛力。而而最為關(guān)關(guān)鍵的就就是優(yōu)越越的地段段，這種種物業(yè)才才能在未未來的租租售市場場中立于于不敗之之地。 在同同一熱銷銷地段上上，投資資者們大大都會選選擇高檔檔物業(yè)。原因為為：高檔檔物業(yè)收收取的投投資回報報相對較較高，尤尤其對于于采用按按揭貸款款方式的的購房者者來說，不僅可可以用租租金還貸貸，還可可取得部部分凈收收入。無無論是長長期租賃賃還是短短期轉(zhuǎn)賣賣，投資資回報都都相當(dāng)可可觀。其其二，中中國經(jīng)濟濟的發(fā)展展動向，包括即即將加入入WTOO的趨勢勢表明，房地產(chǎn)產(chǎn)的需求求將會越越來越大大。據(jù)有有關(guān)人士士統(tǒng)計，甲級寫寫字

32、樓需需求近兩兩年內(nèi)增增長有可可能達到到15%，而對對于寫字字樓及公公寓租售售市場來來說，利利好傾向向最大的的還是高高檔物業(yè)業(yè)。四、 高級公公寓（CCBD白白領(lǐng)公寓寓）客戶戶分析1、 CCBD白白領(lǐng)工作作節(jié)奏快快，消費費觀念超超前，又又有經(jīng)營營頭腦，他們考考慮安家家置業(yè)的的出發(fā)點點是：工工作、生生活、投投資三不不誤。 2、 CCBD內(nèi)內(nèi)擁有龐龐大的購購房群體體，同時時，由于于他們的的文化背背景、教教育背景景、收入入消費水水準(zhǔn)，以以及工作作環(huán)境、工作地地點具有有一定的的特殊性性。高效效、快節(jié)節(jié)奏地工工作，同同時又懂懂得該怎怎樣盡情情地享受受生活是是CBDD白領(lǐng)一一個顯著著的特征征。這一一特點決決定

33、了這這一購房房人群購購房置業(yè)業(yè)的一些些行為特特點。 3、 首首先是住住房消費費觀念時時尚、超超前。由由于CBBD內(nèi)企企業(yè)和機機構(gòu)身份份的特點點，CBBD就業(yè)業(yè)的白領(lǐng)領(lǐng)階層大大多受過過良好的的教育，在信息息發(fā)達的的當(dāng)今社社會，包包括住房房消費在在內(nèi)各方方面生活活資訊，其獲取取能力肯肯定是最最強的。因此，他們更更愿意接接受時尚尚的消費費方式。 4、 其次次是購房房時最關(guān)關(guān)鍵要考考慮的因因素是住住房與工工作的結(jié)結(jié)合。CCBD內(nèi)內(nèi)工作群群體最顯顯著的特特點是快快節(jié)奏、高效率率。這一一群體在在購房時時，所有有人都不不能不考考慮居住住與工作作便利的的關(guān)系問問題。在在支付能能力能夠夠保證的的前提下下，他們們

34、會選擇擇更接近近CBDD或交通通便捷的的區(qū)域安安家。 5、 再有有就是CCBD這這些相對對收入高高的群體體在購房房時，有有相當(dāng)一一部分人人會考慮慮房產(chǎn)投投資這一一問題。由于國國內(nèi)經(jīng)濟濟正處在在上升期期，加入入世貿(mào)、政府加加大CBBD開發(fā)發(fā)力度等等因素，使許多多人意識識到在深深圳，特特別是在在CBDD范圍內(nèi)內(nèi)投資房房產(chǎn)是一一個良好好的機遇遇。所以以自購房房，連帶帶投資考考慮是CCBD購購房群體體又一顯顯著特征征。6、 從從住房需需求規(guī)律律角度看看，收入入水平、消費觀觀念、受受教育程程度、工工作就業(yè)業(yè)環(huán)境等等都是影影響人們們選擇住住房的因因素。7、 選選擇在CCBD核核心區(qū)居居住，房房價會高高一些

35、，但生活活、工作作便利些些，是以以相對較較高的房房價換取取交通和和時間成成本的減減低。 8、 目目前，深深圳CBBD核心心區(qū)內(nèi)樓樓盤普遍遍提供的的是大戶戶型或超超大戶型型。說明明此區(qū)域域內(nèi)小戶戶型供應(yīng)應(yīng)短缺，所能提提供的必必受歡迎迎，同時時也反映映了投資資性買家家近一年年來數(shù)量量猛增，具有CCBD題題材的物物業(yè)其投投資價值值被普遍遍認可。9、 CCBD是是城市的的經(jīng)濟核核心區(qū)域域。以信信息業(yè)為為主導(dǎo)的的現(xiàn)代經(jīng)經(jīng)濟社會會在不斷斷地改變變著人們們的工作作和生活活形態(tài)，改變著著現(xiàn)代人人的生活活方式的的同時，相伴而而至的是是就業(yè)者者工作效效率和工工作節(jié)奏奏明顯加加快，工工作壓力力不斷加加大。在在這一背

36、背景下，CBDD就業(yè)人人群中會會有相當(dāng)當(dāng)一部分分比例的的人考慮慮在就業(yè)業(yè)地或臨臨近區(qū)域域購置物物業(yè)，以以適應(yīng)快快節(jié)奏的的工作，擺脫上上下班奔奔波的疲疲憊。對對于有這這樣需求求的置業(yè)業(yè)者，建建議要明明確“效率家家居”為主導(dǎo)導(dǎo)思想，依此安安排自己己的購房房計劃。所謂“效率家家居”就是住住房要著著重考慮慮工作和和居家兩兩相便利利，不以以豪華舒舒適為選選擇目標(biāo)標(biāo)，以相相對可接接受的房房價換取取居住交交通和時時間成本本的減低低。10、 對于于投資型型的買家家來說，則要明明白“第一是是位置，第二是是位置，第三還還是位置置”這樣的的投資準(zhǔn)準(zhǔn)則，在在購房時時選擇越越臨近中中心辦公公區(qū)的位位置越好好。購買買此類

37、物物業(yè)，價價格不應(yīng)應(yīng)是主要要考慮的的因素，除位置置之外，樓盤的的品質(zhì)、檔次和和物業(yè)管管理的星星級水準(zhǔn)準(zhǔn)，決定定了物業(yè)業(yè)未來租租金回報報的水平平。五、 消費者者定位1、 高級級公寓消消費者定定位身份識別別在深圳圳過渡的的國內(nèi)或或國際大大公司工工作的高高級經(jīng)理理人 SOOHO一一族（自自由職業(yè)業(yè)者及設(shè)設(shè)計策劃劃工作室室） 充分分認同該該區(qū)域投投資價值值的投資資人士區(qū)域識別別福田880%，其它區(qū)區(qū)域200%購買力識識別 手頭頭有十五五至二十十萬元資資金2、 寫字字樓消費費者定位位身份識別別 來來深五至至十年，有一定定經(jīng)濟實實力的中中小型私私營企業(yè)業(yè) 部分分外地大大機構(gòu)駐駐深圳辦辦事處區(qū)域識別別 深圳

38、圳本地中中小型企企業(yè)700% 外地地及外地地企業(yè)進進駐深圳圳辦事處處30%購買力識識別 手頭頭有五十十萬元資資金可調(diào)調(diào)用第二章 項目目定位一、 整整體形象象定位二、 使使用功能能定位三、 目標(biāo)標(biāo)客戶定定位四、 戶型定定位五、 價格定定位六、 租售比比例定位位一、南華華大廈整整體形象象定位N-CBD生態(tài)信息綜合寫字樓1、N-CBD AERA（區(qū)域支持）2、SHARE MODEL（規(guī)劃支持）3、“I”SERVICE（服務(wù)支持）支持點二、寫字字樓形象象定位1、區(qū)域域形象N-CBD（Near Central Business District）泛商務(wù)中心區(qū)N-CBBD為CCBD周周邊區(qū)域域，隨著著深圳

39、市市中心區(qū)區(qū)的逐漸漸完善西西移，深深圳市車車公廟、農(nóng)科中中心中心區(qū)區(qū)一級輻輻射區(qū)域域的寫字字樓物業(yè)業(yè)亦跟隨隨水漲船船高。創(chuàng)創(chuàng)展中心心的熱銷銷、世貿(mào)貿(mào)中心大大樓的高高潮使這這個區(qū)域域的寫字字樓一棟棟又一棟棟拔地而而起，形形成了深深圳又一一壯觀的的西部寫寫字樓組組園：NNCBBD組團團。CBD的的影響將將輻射NNCBDD區(qū)域，并帶動動其共同同發(fā)展，這一點點不容置置疑。NNCBDD距離CCBD不不超過五五分鐘車車程，路路路暢順順，交通通出行極極其便利利。在強強大的市市政配套套下，CCBD內(nèi)內(nèi)寫字樓樓檔次高高、租金金高、面面積大、價格高高，跨國國公司、國內(nèi)大大型集團團公司、各地政政府辦事事處、金金融、

40、證證券平分分寫字樓樓天下，人數(shù)者者眾的中中小型通通訊、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)、貿(mào)貿(mào)易公司司被排除除在外，注重企企業(yè)形象象的公司司必定會會將目光光轉(zhuǎn)向NNCBBD區(qū)域域。2、規(guī)劃劃形象SHARE MODEL共享型規(guī)劃更注注重生態(tài)態(tài)、更注注重健康康的SHHAREE模式，與其它它寫字樓樓相比，shaare型型寫字樓樓更重視視項目的的景觀資資源、公公用空間間、溝通通交流空空間及建建筑本身身綠色生生態(tài)概念念。確保保用戶在在健康、優(yōu)良、人性化化的寫字字樓里辦辦公。南華大廈廈為典型型shaare型型寫字樓樓： 豐富富的景觀觀資源綠色景觀觀：高爾爾夫花園園，東海?；▓@藍色景觀觀：香蜜蜜湖水上上樂園、深圳灣灣 大面面積公共共空

41、間c) 首首層架空空綠化d) 大大面積門門前廣場場e) 裙裙樓二至至四層6600平平米中空空大堂f) 五五至十二二層每層層兩個空空中花園園g) 十十三至二二十五層層每層四四個空中中花園 規(guī)劃劃共享空空間會議中心心：設(shè)計計大、中中、小三三種會議議室，租租用戶租租用。h) 大大會議室室一個（5000平米左左右）作為客戶戶新聞發(fā)發(fā)布、公公司會議議、產(chǎn)品品發(fā)布場場所。i) 中中會議室室1個（1000-1550平米米）可容納十十五至二二十人，供租戶戶租用。j) SSHEAAE會議議廳隔層設(shè)計計一個（無空中中花園層層），裝裝修酒吧吧及咖啡啡座兩種種風(fēng)格，設(shè)智能能卡進入入，進入入SHAARE會會議廳可可打服

42、務(wù)務(wù)電話點點咖啡或或酒水，SHAARE廳廳不設(shè)任任何服務(wù)務(wù)人員，由智能能卡計時時，飲品品以現(xiàn)金金形式付付帳。k) SSPORRT（運運動）豪豪華運動動會所接駁申奧奧成功重重大利好好消息，運動概概念成為為地產(chǎn)最最新概念念。大層層二十六六層為規(guī)規(guī)則豪華華會所，面積近近二千平平米，會會所內(nèi)全全部為運運動設(shè)施施，向CCBD中中心區(qū)域域全面開開放。內(nèi)設(shè)：健健身房、羽毛球球、乒乓乓球室、桌球室室、桑拿拿室及休休閑咖啡啡廳。經(jīng)營方式式：智能能卡經(jīng)營營，寫字字樓SHHAREE廳里設(shè)設(shè)自動售售卡機，會所全全采用刷刷卡計費費形式，滿足大大廈智能能形象。3、推廣廣主題走近CBD，分享CBDNEAR CBD，SHAR

43、E CBD二、公寓寓形象定定位1、 總體定定位CBD 高級白領(lǐng)商務(wù)公寓CBBD高級級白領(lǐng)公公寓，貼貼近CBBD，為為CBDD高級白白領(lǐng)度身身訂做的的小面積積高級商商務(wù)公寓寓單位。2、形象象定位效率CBD高高級白領(lǐng)領(lǐng)公寓提提供全商商務(wù)裝修修。包括括：復(fù)合合木地板板、中央央空調(diào)、電視、電視機機頂盒、高級浴浴室系列列、寫字字臺、衣衣柜、席席夢思。時尚全商務(wù)裝裝修務(wù)必必請專業(yè)業(yè)裝修設(shè)設(shè)計公司司設(shè)計，確保時時尚裝修修感覺。及商務(wù)務(wù)、家居居兩種感感覺。如如床可自自由收放放、廳內(nèi)內(nèi)有明顯顯的區(qū)域域分隔等等新概念念商務(wù)家家居感覺覺。（裝修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)：5500元元/平方方米）科技 三網(wǎng)網(wǎng)合一：三網(wǎng)合合一已于于近期簽

44、簽下合同同，作為為三網(wǎng)合合一的發(fā)發(fā)源地天安安數(shù)碼城城，南華華大廈將將成為深深圳首家家三網(wǎng)合合一智能能性大廈廈。 VOOD機頂頂盒互動動點播系系列，實實現(xiàn)家庭大大戶室（股票買買賣隨意意）深圳圳股民最最感興趣趣的，可可能是把把大戶室室搬到自自已智能能化的家家中，進進行證券券信息處處理，還還具備查查閱新聞聞信息、證券評評論、上上市公司司資料等等全部功功能，各各種數(shù)據(jù)據(jù)圖表完完整，數(shù)數(shù)據(jù)實時時更新，更為突突出的是是，能同同時進行行證券委委托買賣賣，速度度當(dāng)然比比電話委委托快得得多。家庭電電影院（VODD互動點點播） 公寓開開通互動動電視，即視頻頻點播(VODD)?？涂蛻艨稍谠诩抑须S隨心所欲欲的點播播自

45、己喜喜歡的節(jié)節(jié)目。家庭醫(yī)醫(yī)院（遠遠程醫(yī)療療）通過過機頂盒盒網(wǎng)絡(luò)，客戶可可實現(xiàn)遠遠程醫(yī)療療服務(wù)。物業(yè)管管理中心心接駁醫(yī)醫(yī)院及1110中中心，深深圳的一一些醫(yī)院院已開始始使用內(nèi)內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)絡(luò)來進行行掛號、門診和和病歷的的管理。如果家家庭網(wǎng)和和醫(yī)院網(wǎng)網(wǎng)互聯(lián)，就可以以在醫(yī)生生的指導(dǎo)導(dǎo)下照顧顧病人及及通知急急救。家庭閱閱覽室（遠程教教學(xué)）接接駁全國國最大的的網(wǎng)上書書庫，坐坐于家中中，各種種資料，隨心應(yīng)應(yīng)手察閱閱。家庭商商場（網(wǎng)網(wǎng)上購物物）網(wǎng)上上商場將將大行其其道。住住戶可以以安坐家家中瀏覽覽感興趣趣的商品品。您需需要做的的，只是是點擊鼠鼠標(biāo)選中中商品，用網(wǎng)上上信用卡卡來付帳帳。輕松南華大廈廈高級公公寓實行行

46、會員制制的統(tǒng)一一租賃，需要將將房租賃賃的客戶戶，以半半年為期期，將物物業(yè)委托托給大廈廈專聘管管理公司司公開向向外租賃賃。3、推廣廣主題CBD高高級白領(lǐng)領(lǐng)公寓推推廣主題題為：3+I時尚科技輕松時尚尚的裝修修、智能能的組合合、輕松松的投資資加上II服務(wù)模模式。三、服務(wù)務(wù)定位1、服務(wù)務(wù)模式I服務(wù)南華大廈廈內(nèi)，所所有服務(wù)務(wù)將通過過網(wǎng)絡(luò)來來進行l(wèi)) 小小區(qū)住戶戶使用IIC卡來來通行、停車及及消費m) 通通過網(wǎng)絡(luò)絡(luò)來預(yù)訂訂會議室室n) 可可視對講講系統(tǒng)支支持來訪訪者、保保安、住住戶之間間的可視視對講o) 閉閉路電視視監(jiān)控系系統(tǒng)與家家庭自動動報警系系統(tǒng)聯(lián)動動，對每每一個出出入口、重要的的公共場場所顯示示并錄

47、像像，異常常情況及及時報警警，徹底底保證小小區(qū)及住住家的安安全p) 對對三表遠遠距離自自動抄表表及收費費q) 走走不出戶戶，享受受股市、互動點點播及網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)教育育、遠程程醫(yī)療r) 對對水、暖暖、電、氣、電電梯、空空調(diào)及網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)實行行實時集集中監(jiān)控控等完全實現(xiàn)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)化化服務(wù)，信息化化物業(yè)管管理，最最新I服服務(wù)管理理模式，充分享享受信息息時代各各項服務(wù)務(wù)。2、服務(wù)務(wù)范圍： 問訊訊服務(wù)和和留言服服務(wù) 信件件、報刊刊收發(fā)、遞送服服務(wù) 出租租汽車預(yù)預(yù)約服務(wù)務(wù) 提供供旅游活活動安排排服務(wù) 航空空機票的的定購、確認服服務(wù) 代訂訂餐飲、文化娛娛樂節(jié)目目票 外幣幣兌換服服務(wù) 花卉卉代購、遞送服服務(wù) 洗衣衣、送衣衣服

48、務(wù) 代購購清潔物物品服務(wù)務(wù) 其他他各種委委托代辦辦服務(wù)四、戶型型定位1、寫字字樓戶型型比例面積（mm2）劃分及說說明戶數(shù)比例例80大樓南向向半層劃劃為小面面積寫字字樓，兩兩間800平米寫寫字樓可可自由組組合30%左左右120大樓南向向半層劃劃為中面面積寫字字樓，不不可以自自組合20%左左右150大樓向北北半層劃劃為中面面積寫字字樓，共共四間?？勺杂捎山M合，買兩間間單位以以上送一一個屋頂頂花園，半層購購買單位位，送兩兩個屋頂頂花園。50%左左右2、 80平平米寫字字樓分割割理由如如下： 本大大廈檔次次高，且且已有330550平米米商務(wù)公公寓單位位，不宜宜劃得太太小。880平方方米基本本上可以以滿

49、足一一個形象象較好的的小型公公司辦公公用途。 向南南面較向向北面分分隔容易易一些 兩個個相鄰小小單位可可自由組組合，面面積適中中，保證證南北朝朝向都有有大1660平米米左右面面積寫字字樓。3、 1120平平方米寫寫字樓分分割理由由如下： 平臺臺花園使使平面形形狀不規(guī)規(guī)則，劃劃得太小小實用率率低，使使用不便便。4、 1500平方米米寫字樓樓分割理理由如下下： 北向向?qū)懽謽菢侨绺粜⌒?，通道道的設(shè)置置將會使使一部分分寫字樓樓變成黑黑屋。 將面面積劃大大，并以以贈送空空中花園園作為炒炒作條件件，有可可能吸引引一批實實力雄厚厚的大公公司購買買。5、公寓寓戶型比比例面積（mm2）戶數(shù)戶數(shù)比例例30以下下1

50、69%左右右30-44013379%左左右50以上上2112%左左右合計168戶戶五、價格格定位1、總體體定價思思路根據(jù)對市市場的調(diào)調(diào)查研究究，我司司認為：本項目目的價格格定位應(yīng)應(yīng)主要以以市場的的競爭因因素為主主要參考考因素。并與競競爭對手手對比優(yōu)優(yōu)劣，運運用市場場對比法法進行價價格修正正，合理理制定價價格。2、依據(jù)據(jù)總體價價格定位位思路，我司選選擇項目目所在片片區(qū)目前前最具有有參 考力的大大慶大廈廈、創(chuàng)展展中心、國際文文化大廈廈作為參參照樓盤盤。區(qū) 域 因 素素比較項目目比較標(biāo)的的參照物名名稱南華大廈廈大慶大廈廈創(chuàng)展中心心國際文化化大廈地區(qū)級差差20202022交通通達達度20212021繁

51、華程度度20202021租賃市場場20192121臨街狀況況20202020合計100100101105個 別 因 素素比較項目目比較標(biāo)的的參照物名名稱南華大廈廈大慶大廈廈創(chuàng)展中心心國際文化化大廈裝修、配配套20191818朝向、環(huán)環(huán)境20202022戶型結(jié)構(gòu)構(gòu)20192020市場時機機20192121市場接受受能力20192121合計10096100102比 較 權(quán) 重重大慶大廈廈創(chuàng)展中心心國際文化化大廈比較權(quán)重重0.3550.50.155各 因 素 修修 正樓盤大慶大廈廈創(chuàng)展中心心國際文化化大廈折后均價價820007800082000區(qū)域因素素修正100/1000101/1000105/1

52、000個別因素素修正96/1100100/1000102/1000修正價格格854227723376566根據(jù)與本本片區(qū)和和周邊片片區(qū)典型型物業(yè)的的價格比比較，本本單位評評估可實實現(xiàn)折后后均價：（各比比較物業(yè)業(yè)修正價價格比較權(quán)權(quán)重）= 80000元元/平方方米。3、寫字字樓定價價根據(jù)計算算，南華華大廈寫寫字樓價價位定在在80000元/平方米米左右應(yīng)應(yīng)是市場場最易接接受的價價格。鑒鑒于本大大廈成本本因素，在大廈廈檔次規(guī)規(guī)劃高及及發(fā)展商商良好品品牌情況況下，我我司建議議本大廈廈寫字樓樓價位為為：83000元/平平方米并加大包包裝及營營銷推廣廣力度，確保項項目銷售售進程。4、公寓寓定價大廈的公公司公

53、寓寓規(guī)劃為為商務(wù)公公寓，基基本上與與寫字樓樓定價相相同。在在計算結(jié)結(jié)果（880000元/平平方米）基礎(chǔ)上上，再加加5000元/平平方米裝裝修，我我司建議議公寓定定價為：85000元/平平方米5、價格格操作原原則 低開開高走在樓盤開開售之初初定以較較低的價價格，然然后再逐逐步漸進進提高。理 由由 低開可可以先聲聲奪人地地吸引市市場視線線，引起起置業(yè)者者關(guān)注，從而迅迅速地聚聚集起人人氣。 低開意意味著價價格線路路會逐步步走高，從而使使前期購購買者感感到物業(yè)業(yè)升值，繼而在在市場上上形成良良好口碑碑，這將將是物業(yè)業(yè)宣傳的的最好途途徑。 低開使使發(fā)展商商在物業(yè)業(yè)的推廣廣過程中中占據(jù)主主動，有有較大的的策

54、略調(diào)調(diào)整空間間。 留有有余地不把價格格做得太太滿，給給客戶預(yù)預(yù)留一定定的升值值空間。房地產(chǎn)作作為保值值增值的的手段在在投資者者看來愈愈來愈不不以為然然，近幾幾年來深深圳樓市市只跌不不升，令令眾多所所謂的炒炒樓群一一族苦不不堪言，因而投投資信心心大受打打擊。寫寫字樓及及公寓作作為高價價投資品品，價格格漲跌幅幅度較大大，所以以買家常常常小心心謹慎，顧慮重重重。價價格定得得太滿使使得他們們難以享享受物業(yè)業(yè)升值，從而難難以形成成良好口口碑，不不利后期期物業(yè)的的銷售。 價格格透明樓價一經(jīng)經(jīng)定出，即完全全公平公公開，不不搞討價價還價和和人情折折扣。 小幅幅頻調(diào)價格調(diào)整整時變動動幅度不不要太大大，適當(dāng)當(dāng)多調(diào)

55、幾幾次。 靈活活付款根據(jù)客戶戶的各種種理財需需要多設(shè)設(shè)計幾種種付款方方式以供供選擇。 儲備備后手適度地將將好的物物業(yè)、最最優(yōu)惠的的付款方方式留到到最后。第三篇營銷篇第一章 營銷銷策略一、銷售售時機二、綜合合銷售策策略三、寫字字樓銷售售策略四、公寓寓銷售策策略五、商場場銷售策策略一、銷售售時機項目從樁樁基到地地下室再再到上地地面5層層左右，需要五五個月時時間，這這五個月月中，我我們完全全有時間間將銷售售策劃不不斷完善善，把一一切的準(zhǔn)準(zhǔn)備工作作，包括括售樓處處裝修、現(xiàn)場包包裝、銷銷售資料料、廣告告策略、推廣手手段、銷銷售組織織等做到到最好，爭取在在12月月下旬，進入項項目的預(yù)預(yù)熱認購購階段，為開盤

56、盤打好基基礎(chǔ)，迎迎接銷售售高峰的的到來。2月份并并不是銷銷售高峰峰期，按按照南華華大廈的的項目進進程，春春節(jié)過后后開盤應(yīng)應(yīng)是抓緊緊銷售時時間的最最好時機機，在市市場淡靜靜之時，大手筆筆出牌，配合加加入WTTO利好好消息，必定可可以一舉舉成功。二、銷售售方式銷售方式式實際上上包括付付款方式式、促銷銷策略、階段性性銷售安安排等一一系列銷銷售問題題。1、付款款方式付款方式式的運用用在于促促使消費費者下定定購買的的決心，與分階階段銷售售配合有有效說服服觀望的的消費者者下定。有擴大大消費層層面的重重要作用用。首期款問問題：首期款收收多少合合適？當(dāng)當(dāng)然最簡簡單的辦辦法是按按照銀行行按揭所所規(guī)定的的貸款比比

57、例照單單辦理，首期三三成。如果按照照消費者者構(gòu)成情情況看，三成首首期款約約需100萬220萬之之間，應(yīng)應(yīng)該有這這個支付付能力。然而從從消費者者調(diào)查我我們可以以看出，大部分分消費者者希望門門檻能再再低一點點。解決的辦辦法是，有選擇擇在朝向向不好單單位中推推出首期期一成的的優(yōu)惠付付款方式式，另兩兩成在二二年內(nèi)免免息一次次付清，同時把把定價適適當(dāng)抬高高與朝向向好的單單位相同同。優(yōu)點： 在宣傳傳上推出出“首期一一成”促銷方方案，吸吸引大量量消費者者關(guān)注， 有效消消化朝向向、景觀觀、樓層層造成的的銷售障障礙； 抬高售售價將其其分解在在按揭與與延期付付款中，分解發(fā)發(fā)展商與與消費者者雙方的的壓力； 以80平

58、平方米寫寫字樓單單位為例例，平均均售價為為83000元/平方米米，總價價66440000元，則則三成首首期為11992200元元。若享享受首期期一成優(yōu)優(yōu)惠，則則只需付付一成6664000元，壓力自自然較輕輕； 更重要要的是，本來不不好賣的的房子賣賣掉了。附：付款款方式建建議采用三種種常用方方式，不不同付款款方式給給予不同同折扣。一次性付付款簽署認購購書時付付2萬元元定金；簽署認認購書后后10天天內(nèi)付總總樓款的的30%，并簽簽署深深圳市房房地產(chǎn)買買賣合同同。簽簽署深深圳市房房地產(chǎn)買買賣合同同后一一個月內(nèi)內(nèi)付清全全部樓款款。銀行按揭揭A簽署認購購書時付付2萬元元定金；簽署認認購書后后10天天內(nèi)付總

59、總樓款的的30%，并簽簽署深深圳市房房地產(chǎn)買買賣合同同，同同時，辦辦理700%樓款款銀行按按揭手續(xù)續(xù)。銀行按揭揭B簽署認購購書時付付2萬元元定金；簽署認認購書后后10天天內(nèi)付總總樓款的的10%，并簽簽署深深圳市房房地產(chǎn)買買賣合同同，同同時，辦辦理700%樓款款銀行按按揭手續(xù)續(xù)。余款款20%之樓款款在大廈廈入伙一一年內(nèi)付付清。 2、銷銷售通路路與公關(guān)關(guān)活動設(shè)設(shè)計 銷銷售通路路主 通 路：售樓樓處為形形象展示示及主要要的銷售售場所。輔助通路路：由于于車公廟廟片區(qū)較較為偏僻僻，建議議采用分分店式銷銷售，開設(shè)福田田、羅湖湖、南山山三處分分銷售樓樓處。多家分點點：采用用點式營營銷。在在本項目目的目標(biāo)標(biāo)消

60、費群群集中在在一些特定的社社交圈內(nèi)內(nèi)設(shè)分點點，（1） 高高爾夫球球會（2） 證證券大戶戶室（3） 銀銀行金卡卡持有者者（4） 商商會、行行業(yè)協(xié)會會等（5） 其其它高級級會員俱俱樂部把有關(guān)銷銷售資料料、分析析報告擺擺在會所所內(nèi)，或或通過在在會刊上上刊登資資料令其其了解項項目信息息?？赡苣艿脑挘ㄆ诎舶才趴礃菢擒嚕埬繕?biāo)標(biāo)客戶上上門看樓樓。第二章 營銷準(zhǔn)準(zhǔn)備一、 營銷銷包裝計計劃二、 各項準(zhǔn)準(zhǔn)備資料料三、 具體工工作計劃劃 公公關(guān)及促促銷活動動研討 會會2月中旬旬開盤，預(yù)計在在3月上上旬出現(xiàn)現(xiàn)第一次次高潮。具體表表現(xiàn)為，2月下下旬預(yù)熱熱市場，塑造品品牌形象象，3月月初召開開一次有有著名專專家、