公開(kāi)市場(chǎng)招拍掛類《地產(chǎn)前期可研報(bào)告模板》課件

1、公開(kāi)市場(chǎng)招拍掛類地產(chǎn)前期可研報(bào)告模板公開(kāi)市場(chǎng)招拍掛類地產(chǎn)前期可研報(bào)告模板2目 錄第一部分 項(xiàng)目基本情況第二部分 產(chǎn)品與市場(chǎng)分析第三部分 經(jīng)濟(jì)效益分析第四部分 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析第五部分 結(jié)論與建議附 件 項(xiàng)目合作情況4目 錄第一部分 項(xiàng)目基本情況第二部分 產(chǎn)品與市場(chǎng)3第一部分 項(xiàng)目基本情況一、土地現(xiàn)狀1、項(xiàng)目區(qū)位4、項(xiàng)目四至及現(xiàn)狀2、項(xiàng)目交通二、土地信息3、周邊配套1、規(guī)劃條件2、出讓信息5、項(xiàng)目市政條件5第一部分 項(xiàng)目基本情況一、土地現(xiàn)狀1、項(xiàng)目區(qū)位4、項(xiàng)目41、項(xiàng)目區(qū)位一、土地現(xiàn)狀 第一部分 項(xiàng)目基本情況xxx 該項(xiàng)目位于西南五環(huán)外，房山區(qū)核心地段長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)， XX商圈， XX 板塊。（市域圖）xx

2、xxxxxxx示例61、項(xiàng)目區(qū)位一、土地現(xiàn)狀 第一部分 項(xiàng)目基本情況xx52、項(xiàng)目交通(1)周邊交通：項(xiàng)目位于西二環(huán)與西三環(huán)之間，鄰近麗澤路，距離二環(huán)約1.1公里，距離三環(huán)約2公里。(2)未來(lái)交通：項(xiàng)目鄰近地鐵麗澤商務(wù)區(qū)站，此站將是東西向的地鐵14號(hào)線（2014年開(kāi)通）、南北向的地鐵16號(hào)線（2016年開(kāi)通）的換乘站，未來(lái)交通十分便利。 第一部分 項(xiàng)目基本情況示例72、項(xiàng)目交通(1)周邊交通：項(xiàng)目位于西二環(huán)與西三環(huán)之間，鄰63、周邊配套示例(1)教育配套：項(xiàng)目北部X公里處有XX小學(xué)（區(qū)屬重點(diǎn)）；項(xiàng)目?jī)?nèi)部配備幼兒園（12班）；(2)生活配套：項(xiàng)目周邊X公里處有大型生活超市；X公里處有大型綜合購(gòu)物

3、商場(chǎng)；X公里處有大型休閑公園(3)醫(yī)療配套：項(xiàng)目周邊X公里有XX醫(yī)院（綜合醫(yī)院，二級(jí)甲等）；項(xiàng)目東北1公里處將在未來(lái)一年內(nèi)建成XX醫(yī)院（綜合醫(yī)院，三級(jí)甲等）；(4)其他配套： 第一部分 項(xiàng)目基本情況83、周邊配套示例(1)教育配套：項(xiàng)目北部X公里處有XX小學(xué)4、項(xiàng)目四至及現(xiàn)狀(1)四至：項(xiàng)目東至；南至；西至；北至。(2)現(xiàn)狀：西北角現(xiàn)有燃?xì)庹{(diào)壓站1座，政府承諾8月21日前完成拆除工作；宗地范圍內(nèi)現(xiàn)有部分樹(shù)木（不涉及名木，古樹(shù)，不涉及補(bǔ)償）.(3)不利因素：項(xiàng)目北部有高壓線穿過(guò)。示例7 第一部分 項(xiàng)目基本情況4、項(xiàng)目四至及現(xiàn)狀(1)四至：項(xiàng)目東至；南至；西至；北至。示5、項(xiàng)目市政條件8 第一部分

4、 項(xiàng)目基本情況序號(hào)市政條件是否具備接口是否具備備注1上水是是2下水是是3供電是是4通訊是是5道路是是6燃?xì)馐鞘?熱力否否項(xiàng)目?jī)?nèi)配建鍋爐房解決熱力問(wèn)題8土地平整是是示例5、項(xiàng)目市政條件10 第一部分 項(xiàng)目基本情況序號(hào)市政條9二、土地信息地塊編號(hào)用地性質(zhì)用地規(guī)模（）容積率地上建筑規(guī)模（）控制高度（m）建筑密度（%）綠地率（%）AR2二類居住24055.3042.560138602530BC2商業(yè)金融200002.550000363030建設(shè)用地小計(jì)44055.304288137車(chē)位配比其他規(guī)劃要求小結(jié)：該項(xiàng)目地上建面共計(jì)XX平米，其中公建XX平米，住宅XX平米，要求配建XX。示例1、規(guī)劃條件 第一

5、部分 項(xiàng)目基本情況11二、土地信息地塊編號(hào)用地性質(zhì)用地規(guī)模（）容積率地上建筑10項(xiàng)目獲取方式掛牌上市公告時(shí)間1月16日9：00申請(qǐng)截止時(shí)間2月19日15:00競(jìng)價(jià)起始時(shí)間2月7日9:00競(jìng)價(jià)截止時(shí)間2月20日15：00起始價(jià)335000萬(wàn)元起價(jià)折合樓面地價(jià)30000元/平米競(jìng)買(mǎi)保證金100500萬(wàn)元保證金最遲支付時(shí)間2月19日11:00成交付款情況1.保證金:3月20日前支付除保證金之外地價(jià)款;2.地價(jià)款：分三次交清，第一筆4月1日之前繳納30%；第二筆5月30日之前繳納50%；第三筆8月1日之前繳納20%。競(jìng)價(jià)程序及要求（1）設(shè)定上限價(jià)格，當(dāng)競(jìng)買(mǎi)報(bào)價(jià)達(dá)到上限價(jià)格時(shí)，則停止接受更高報(bào)價(jià)，由競(jìng)買(mǎi)

6、人在此價(jià)格基礎(chǔ)上，轉(zhuǎn)入現(xiàn)場(chǎng)投報(bào)自住型商品房面積程序；（2）若全部競(jìng)建為自住型商品房，則在此基礎(chǔ)上，再次轉(zhuǎn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)程序。重點(diǎn)提示信息1、該宗地競(jìng)得人需無(wú)償向北京華宇天宏投資管理公司提供地上*的商業(yè)用房2、示例2、出讓信息 第一部分 項(xiàng)目基本情況12項(xiàng)目獲取方式掛牌上市公告時(shí)間1月16日9：00申請(qǐng)截止時(shí)11第二部分 產(chǎn)品與市場(chǎng)分析二、區(qū)域環(huán)境三、項(xiàng)目定位2、產(chǎn)品定位1、客戶定位3、價(jià)格定位1、城市經(jīng)濟(jì)概況2、地方政策解讀1、區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境2、區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境3、周邊和競(jìng)品項(xiàng)目一、宏觀環(huán)境13第二部分 產(chǎn)品與市場(chǎng)分析二、區(qū)域環(huán)境三、項(xiàng)目定位2、 成都2016年10月開(kāi)始出臺(tái)限購(gòu)限貸政策，后續(xù)不斷加碼、

7、打補(bǔ)丁，限購(gòu)、限價(jià)、限售、公開(kāi)搖號(hào)、進(jìn)入史上最嚴(yán)調(diào)控期，且還在持續(xù)加強(qiáng)遏制投機(jī)炒房。2016年10月限購(gòu)核心2016年11月限購(gòu)核心2017年3月限購(gòu)核心2017年4月限購(gòu)核心限購(gòu)：主城+近郊+天府新區(qū)，同一身份自然人、法人只能新購(gòu)買(mǎi)1套商品住房。限貸：首套房首付最低30%，二套房最低40%。限價(jià)：加強(qiáng)商品房申報(bào)價(jià)格指導(dǎo)。其他限制：只限新房、不涉及二手房，同時(shí)無(wú)戶籍社保要求。限購(gòu)：高新南區(qū)+天府新區(qū)成都直管區(qū)，戶籍或社?；騻€(gè)稅繳納滿一年，區(qū)域內(nèi)無(wú)房，可以購(gòu)買(mǎi)一套商品住宅。限貸：高新南區(qū)+天府新區(qū)成都直管區(qū)首套房30%，二套房首付最低70%。限制預(yù)售：每期申請(qǐng)預(yù)售面積不應(yīng)低于3萬(wàn)。其他限制：只限

8、新房、不涉及二手房，同時(shí)在高新南區(qū)和天府新區(qū)成都自管區(qū)提出戶籍或社保要求。限購(gòu)：主城+近郊+天府新區(qū)全面限購(gòu)，要求有戶籍或者社保，且社保年限提高到2年。新增10區(qū)可以交叉購(gòu)買(mǎi)，高新南區(qū)和天府新區(qū)成都直管區(qū)不能交叉購(gòu)買(mǎi)。高端人才不限購(gòu)：重大招商引資項(xiàng)目和機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位引進(jìn)的高端人才不受戶籍和社保限制，但5年內(nèi)不得上市轉(zhuǎn)讓。其他限制：二手房納入監(jiān)管。認(rèn)房又認(rèn)貸：首套首付30%，二套首付天府新區(qū)和高新區(qū)70%，其余10區(qū)60%，限購(gòu)區(qū)域內(nèi)有2套及上住房（無(wú)論是否有貸款或是否結(jié)清相應(yīng)貸款）家庭，暫停發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款.限售：限購(gòu)區(qū)域內(nèi)取得產(chǎn)權(quán)證滿3年才能轉(zhuǎn)讓限制預(yù)售：建而不售，一年內(nèi)不再受理預(yù)售

9、許可申請(qǐng)。政策持續(xù)加碼，2017年政策持續(xù)升級(jí)，進(jìn)入調(diào)控最嚴(yán)期一、宏觀市場(chǎng)（1）、成都市房地產(chǎn)核心政策【限購(gòu)限貸政策】1、地方政策解讀 成都2016年10月開(kāi)始出臺(tái)限購(gòu)限貸政策，后續(xù)不斷 成都2016年10月出臺(tái)限價(jià)政策，之后市場(chǎng)出現(xiàn)了“全款優(yōu)先”、“捆綁銷(xiāo)售”等不正當(dāng)?shù)匿N(xiāo)售行為，2017年11月出臺(tái)搖號(hào)政策，維護(hù)市場(chǎng)秩序。2016年9月價(jià)格監(jiān)管：新增項(xiàng)目?jī)r(jià)格一般不得高于周邊均價(jià)10%，同一項(xiàng)目分期價(jià)格上漲幅度不得超過(guò)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增幅。開(kāi)發(fā)商預(yù)售價(jià)格申報(bào)，將按照樓面地價(jià)建安成本合理利潤(rùn)的方式申報(bào)。申報(bào)價(jià)格需提供價(jià)格構(gòu)成資料，開(kāi)發(fā)商不得以提高裝修標(biāo)準(zhǔn)、提高設(shè)施設(shè)備檔次的方式變相加價(jià)。2

10、017年11月?lián)u號(hào)政策：引入“公證搖號(hào)”排序選房，“全款支付”不得被“額外對(duì)待”，開(kāi)發(fā)企業(yè)不得設(shè)置捆綁銷(xiāo)售、掛牌價(jià)外收費(fèi)等不利于購(gòu)房人的登記條件，搖號(hào)過(guò)程將由公證機(jī)構(gòu)作全程現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督公證。限價(jià)政策出臺(tái)后，由于市場(chǎng)供不應(yīng)求，各項(xiàng)目為了快速回現(xiàn)、實(shí)現(xiàn)更高的溢價(jià)，出現(xiàn)了“全款優(yōu)先”、“捆綁銷(xiāo)售”、“與中介合作價(jià)外收費(fèi)”等不公平、不正當(dāng)?shù)匿N(xiāo)售行為（2）、成都市房地產(chǎn)核心政策【市場(chǎng)監(jiān)管政策】一、宏觀市場(chǎng)1、地方政策解讀 成都2016年10月出臺(tái)限價(jià)政策，之后市場(chǎng)出現(xiàn)了“全 支持成品住宅建設(shè)，計(jì)劃到2020年，中心城區(qū)成品住宅面積比例逐步達(dá)到100%，郊區(qū)市縣成品住宅面積比例逐步達(dá)到80%。2017年10月

11、17日，成都發(fā)布“關(guān)于進(jìn)一步加快推進(jìn)成都市成品住宅發(fā)展提出實(shí)施意見(jiàn)”政策內(nèi)容：至2020年底，全市新開(kāi)工商品住宅（三層及以下低層住宅除外）和保障性住房：中心城區(qū)成品住宅面積比例逐步達(dá)到100%；郊區(qū)市縣成品住宅面積比例逐步達(dá)到80%政策解讀：推行成品住宅主要有兩個(gè)目的，一是為了環(huán)保，二是為了減少投資購(gòu)房帶來(lái)的負(fù)面影響，貫徹落實(shí)習(xí)總書(shū)記“房子是用來(lái)住的”的宗旨，使房屋空置率大大降低2017年11月29日，成都成品住宅細(xì)則頒布政策重點(diǎn)：成品住宅裝修工程施工實(shí)施樣板先行，樣板間驗(yàn)收合格后才能進(jìn)行裝修，且樣板間至少保留一年一次性報(bào)建，成品住宅施工許可內(nèi)容包括土建工程和房屋裝修工程部門(mén)條款涉及開(kāi)發(fā)企業(yè)的

12、信用評(píng)分，主動(dòng)投保、主動(dòng)建設(shè)成品住宅增加信用分，信息公示不明或虛假公示將減扣信用分(3)、成都市房地產(chǎn)核心政策【成品房政策】一、宏觀市場(chǎng)1、地方政策解讀 支持成品住宅建設(shè)，計(jì)劃到2020年，中心城區(qū)成品住宅 成都土拍已進(jìn)入到5.0時(shí)代，觸發(fā)最高限價(jià)后進(jìn)入競(jìng)商業(yè)自持、移交租賃住房等，對(duì)開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)業(yè)整合能力和運(yùn)營(yíng)能力都提出了新的要求，公開(kāi)拿地難度加大。土拍2.0時(shí)代：限價(jià)流拍2016年12月28日2017年3月17日土拍3.0時(shí)代最高限價(jià)+抽簽競(jìng)得以前土拍1.0時(shí)代：競(jìng)價(jià)拍賣(mài)土拍4.0時(shí)代限價(jià)競(jìng)買(mǎi)+競(jìng)商業(yè)自持比例+抽簽競(jìng)得2017年6月27日2017年9月7日土拍5.0時(shí)代“配建并無(wú)償移交定量租賃

13、住房+限價(jià)競(jìng)買(mǎi)+續(xù)競(jìng)配建并無(wú)償移交租賃住房比例”(4)、成都市房地產(chǎn)核心政策【土拍政策】一、宏觀市場(chǎng)1、地方政策解讀 成都土拍已進(jìn)入到5.0時(shí)代，觸發(fā)最高限價(jià)后進(jìn)入競(jìng)16(5)、成都市房地產(chǎn)核心政策【其他政策】其他相關(guān)政策一覽政策類型政策特點(diǎn)政策內(nèi)容住宅建筑規(guī)范2017年10月頒布新建筑規(guī)范，進(jìn)一步限制贈(zèng)送面積，要求建筑外觀多樣化。躍層起居室挑高贈(zèng)送被禁止；要求建筑外觀多樣化；取消陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深的限制前版。商辦政策取消類住宅產(chǎn)品及住宅底商，對(duì)商辦用地的規(guī)劃設(shè)計(jì)及運(yùn)營(yíng)能力提出新要求叫停類住宅產(chǎn)品取消住宅底商落戶政策實(shí)施寬松的落戶政策，學(xué)歷落戶吸引人才進(jìn)入，積分落戶推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口城鎮(zhèn)化2017年7月1

14、9日，本科落戶政策，目的：吸引人才進(jìn)蓉，避免限購(gòu)政策下樓市“硬著陸”自2018年1月1日起，正式實(shí)行積分落戶政策（學(xué)歷落戶依然有效），目的：推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口城鎮(zhèn)化人才公寓政策推行購(gòu)租結(jié)合的人才公寓，多管齊下吸引人才符合成都市急需緊缺人才和高端人才目錄中A、B、C、D類標(biāo)準(zhǔn)的人才，可申請(qǐng)租住由政府提供的人才公寓。租期為5年，租金標(biāo)準(zhǔn)由各區(qū)（市）縣政府（管委會(huì)）根據(jù)人才和項(xiàng)目情況，按照市場(chǎng)租金的一定比例確定。租住由政府提供的人才公寓滿5年后，可申請(qǐng)按入住時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格購(gòu)買(mǎi)，購(gòu)房后5年內(nèi)不得出售。一、宏觀市場(chǎng)1、地方政策解讀18(5)、成都市房地產(chǎn)核心政策【其他政策】其他相關(guān)政策一17二、區(qū)域環(huán)境金沙

15、傳統(tǒng)成熟生活區(qū)中央金融商務(wù)區(qū)國(guó)際商旅功能區(qū)青羊總部產(chǎn)業(yè)功能區(qū)國(guó)際智慧產(chǎn)業(yè)功能區(qū)少城文創(chuàng)科技產(chǎn)業(yè)功能區(qū) 本案所在青羊區(qū)金沙板塊，位于成都傳統(tǒng)的“西貴”區(qū)域，以居住生活功能為主，區(qū)域發(fā)展成熟、生活、教育、醫(yī)療、交通各類配套十分完善。西貴之地，上風(fēng)上水，成熟居住生活區(qū)青羊區(qū)各版塊功能金沙板塊傳統(tǒng)成熟生活區(qū)光華板塊傳統(tǒng)成熟生活區(qū)少城板塊傳統(tǒng)金融商務(wù)區(qū)青羊工業(yè)總部基地總部基地光華新城生活居住+高新產(chǎn)業(yè)內(nèi)金沙內(nèi)光華外金沙外金沙青羊工業(yè)總部基地光華新城少城板塊1、區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境19二、區(qū)域環(huán)境金沙傳統(tǒng)成熟生活區(qū)中央金融商務(wù)區(qū)國(guó)際商旅功能主城區(qū)高價(jià)地集中于武侯、高新，近郊雙流、龍泉、新都表現(xiàn)突出，遠(yuǎn)郊新津及青白

16、江地價(jià)搶眼。2017年大成都各區(qū)域供銷(xiāo)價(jià)走勢(shì)圖主城區(qū)近郊遠(yuǎn)郊注：統(tǒng)計(jì)時(shí)間截至2017.11 ，出讓方式為招拍掛，土地類型包含住兼商、純商業(yè)、商兼住，純住宅。 二、區(qū)域環(huán)境2017年青羊區(qū)地價(jià)在主城區(qū)處于低位（1）、區(qū)域土地市場(chǎng) | 2017年成都市土地市場(chǎng)供銷(xiāo)及價(jià)格特征2、區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境主城區(qū)高價(jià)地集中于武侯、高新，近郊雙流、龍泉、新都表現(xiàn)突出，19（1）2012-2017年，青羊區(qū)用地供應(yīng)總量為2441.71畝，成交總量為1648.77畝，成交率68。年均供應(yīng)406.95畝，年均成交量274.8畝，2017年供應(yīng)量大幅下降以及2級(jí)市場(chǎng)熱度持續(xù)上升，導(dǎo)致樓面地價(jià)爆發(fā)性上漲；（2）近年來(lái)成交價(jià)格迅

17、速攀升， 2017年樓面地價(jià)同比上漲91，年均增長(zhǎng)41%，平均溢價(jià)率為35%（2017年平均溢價(jià)率為63.62） 。 （3）預(yù)計(jì)未來(lái)兩年此區(qū)域住宅用地供應(yīng)總量為XX 萬(wàn)，成交樓面均價(jià)在達(dá)到XX 元/平米。第二部分 產(chǎn)品與市場(chǎng)分析青羊區(qū)住宅類土地供應(yīng)下降，價(jià)格大幅上漲，未來(lái)供應(yīng)更加稀缺三、區(qū)域環(huán)境2、區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境（1）、區(qū)域土地市場(chǎng) |青羊區(qū)土地市場(chǎng)供銷(xiāo)及價(jià)格21（1）2012-2017年，青羊區(qū)用地供應(yīng)總量為244120 分析近期土地拍賣(mài)的現(xiàn)場(chǎng)情況，包括土地的成交價(jià)格、熔斷價(jià)格、溢價(jià)率、開(kāi)發(fā)商參與數(shù)量等情況三、區(qū)域環(huán)境2、區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境（1）、區(qū)域土地市場(chǎng) |近期土拍市場(chǎng)分析22 分析近期土地拍

18、賣(mài)的現(xiàn)場(chǎng)情況，包括土地的成交價(jià)格、21 XX板塊總用地面積約XX萬(wàn)平米，總建筑面積約XX萬(wàn)，主要由X塊居住用地、X塊商業(yè)用地以及其他地塊組成。項(xiàng)目所處XX區(qū)，緊鄰北五環(huán)，是距離城市最近的城市高端低密度居住區(qū)，該區(qū)域住宅容積率僅為1.1，未來(lái)將成為全市唯一成規(guī)模的低密度居住組團(tuán)。地塊名稱容積率 建筑規(guī)模（萬(wàn)平米）規(guī)劃用途B0.82.8學(xué)校U1.15.71住宅T1.14.24住宅X1.19.41住宅V1.19.72住宅L18.85商業(yè)M15.35商業(yè)P19.67商業(yè)N1.58.78混合O1.55.03混合剩余未來(lái)可供經(jīng)營(yíng)性用地分別為XYZ、U、T、V四塊住宅地塊，合計(jì)建筑面積XX萬(wàn)平米，及L、M、

19、P三塊商業(yè)金融地塊合計(jì)建筑面積XX萬(wàn)平米；其余土地為產(chǎn)業(yè)用地，用于安置孫河鄉(xiāng)剩余勞動(dòng)力。UTVZYXONLMP龍湖泰禾首開(kāi)保利中糧首開(kāi)K地塊本次出讓B示例第二部分 產(chǎn)品與市場(chǎng)分析三、區(qū)域環(huán)境2、區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境（1）、區(qū)域土地市場(chǎng) |青羊區(qū)土地規(guī)劃及后續(xù)土地供應(yīng)23 XX板塊總用地面積約XX萬(wàn)平米，總建筑面積 高層產(chǎn)品銷(xiāo)量占比略有下降，多層、別墅等產(chǎn)品銷(xiāo)量有一定程度上漲，表明購(gòu)房者對(duì)高品質(zhì)住房的購(gòu)買(mǎi)意愿越來(lái)越強(qiáng)。數(shù)據(jù)來(lái)源：銳理數(shù)據(jù)平臺(tái) 統(tǒng)計(jì)口徑：備案數(shù)據(jù)2、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境宏觀市場(chǎng)層面，改善性需求上漲三、區(qū)域環(huán)境2、區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境（2）、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng) |成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)各物業(yè)類型成交特征 高層產(chǎn)

20、品銷(xiāo)量占比略有下降，多層、別墅等產(chǎn)品銷(xiāo)量有一定23（1）2012-2017年，青羊區(qū)住宅多層產(chǎn)品除2014年有少量供應(yīng)外，區(qū)域幾乎沒(méi)有多層產(chǎn)品供應(yīng)，多層產(chǎn)品一房難求；（2） 2012-2017年，青羊區(qū)成交面積合計(jì)0.95萬(wàn)，2014年后多層產(chǎn)品無(wú)供應(yīng)，主要以去化庫(kù)存房源為主。（3） 2017年，青羊區(qū)多層產(chǎn)品成交均價(jià)16446元/，由于2014年后無(wú)新增房源推出，因此，主要以2014年以前推出房源的價(jià)格為參考。由于區(qū)域無(wú)多層產(chǎn)品供應(yīng)，未來(lái)預(yù)計(jì)價(jià)格上漲幅度較大。（4） 2014年住宅市場(chǎng)目前現(xiàn)有存量為5.28萬(wàn)，均為2014年以前所推房源剩余存量，可供選擇房源較少。第二部分 產(chǎn)品與市場(chǎng)分析多層

21、產(chǎn)品稀缺，2014年以后多層產(chǎn)品無(wú)供應(yīng)三、區(qū)域環(huán)境2、區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境（2）、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng) |青羊區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)供銷(xiāo)存及價(jià)格(多層)25（1）2012-2017年，青羊區(qū)住宅多層產(chǎn)品除201424（1）2012-2017年，青羊區(qū)住宅小高層合計(jì)供應(yīng)94.05萬(wàn)，成交112.47萬(wàn)，供銷(xiāo)比為1:1.2，處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，2017年供求比達(dá)到了1:2，產(chǎn)品較為收到市場(chǎng)青睞；（2） 2012-2017年，青羊區(qū)成交面積合計(jì)112.47萬(wàn)，年均去化18.75萬(wàn)；（3） 2017年，青羊區(qū)小高層產(chǎn)品成交均價(jià)12178元/，同比下降14.5；（4） 2017年區(qū)域小高層產(chǎn)品現(xiàn)有存量為7.42萬(wàn)，去化周期不足1

22、年。第二部分 產(chǎn)品與市場(chǎng)分析小高層產(chǎn)品供應(yīng)小，產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)不明顯，價(jià)格漲幅較小三、區(qū)域環(huán)境2、區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境（2）、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng) |青羊區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)供銷(xiāo)存及價(jià)格(小高層)26（1）2012-2017年，青羊區(qū)住宅小高層合計(jì)供應(yīng)9425（1）2012-2017年，青羊區(qū)住宅小高層合計(jì)供應(yīng)367.73萬(wàn)，成交437.19萬(wàn)，供銷(xiāo)比為1:1.2，處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，2017年供求比達(dá)到了1:2.5，高層產(chǎn)品目前為區(qū)域主要供應(yīng)產(chǎn)品，通過(guò)高層產(chǎn)品可以看出，區(qū)域需求量較大，導(dǎo)致新推高層產(chǎn)品價(jià)格高于存量多層房源，因此，預(yù)計(jì)未來(lái)新增多層房源，價(jià)格將大幅度上漲。（2） 2012-2017年，青羊區(qū)高層成交面積合計(jì)43

23、7.19萬(wàn)，年均去化72.87萬(wàn)；（3） 2017年，青羊區(qū)高層產(chǎn)品成交均價(jià)16021元/，同比上漲11；（4） 2017年區(qū)域高層產(chǎn)品現(xiàn)有存量為38.87萬(wàn)，去化周期不足1年。第二部分 產(chǎn)品與市場(chǎng)分析現(xiàn)階段高層產(chǎn)品為供應(yīng)主力，需求量大，價(jià)格上漲明顯三、區(qū)域環(huán)境2、區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境（2）、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng) |青羊區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)供銷(xiāo)存及價(jià)格(高層)27（1）2012-2017年，青羊區(qū)住宅小高層合計(jì)供應(yīng)36263、周邊與競(jìng)品項(xiàng)目項(xiàng)目周邊近期成交土地有XX項(xiàng)目、XX項(xiàng)目、XX項(xiàng)目等，樓面地價(jià)在XX萬(wàn)元/平米XX萬(wàn)元/平米。第二部分 產(chǎn)品與市場(chǎng)分析（1）地價(jià)競(jìng)品分析示例長(zhǎng)陽(yáng)板塊良鄉(xiāng)板塊閻村板塊XXX地塊規(guī)劃建

24、面：XX萬(wàn)平米成交價(jià)：XXXX萬(wàn)元容積率：1.0樓面價(jià)格：XXXX元/平米出讓時(shí)間：20XX.2.23XXX地塊規(guī)劃建面：XX萬(wàn)平米成交價(jià)：XXXX萬(wàn)元容積率：1.0樓面價(jià)格：XXXX元/平米出讓時(shí)間：20XX.2.23XXX地塊規(guī)劃建面：XX萬(wàn)平米成交價(jià)：XXXX萬(wàn)元容積率：1.0樓面價(jià)格：XXXX元/平米出讓時(shí)間：20XX.2.23示例本案283、周邊與競(jìng)品項(xiàng)目項(xiàng)目周邊近期成交土地有XX項(xiàng)目、XX項(xiàng)27項(xiàng)目周邊典型項(xiàng)目有XX項(xiàng)目、XX項(xiàng)目、XX項(xiàng)目等，均價(jià)在XX萬(wàn)元/平米XX萬(wàn)元/平米；區(qū)域總體存量為XX萬(wàn)；年均去化量為XX萬(wàn)，年均去化比例XX%；第二部分 產(chǎn)品與市場(chǎng)分析（2）房產(chǎn)競(jìng)品分析

25、示例長(zhǎng)陽(yáng)板塊良鄉(xiāng)板塊閻村板塊XXX項(xiàng)目用地性質(zhì)：住宅容積率：2.0規(guī)劃建面：XX萬(wàn)產(chǎn)品類型：洋房（70-130）別墅（150-220）；在售價(jià)格：XXXX元/ ；目前存量：XX萬(wàn)XXX項(xiàng)目用地性質(zhì)：住宅容積率：2.0規(guī)劃建面：XX萬(wàn)產(chǎn)品類型：洋房（70-130）別墅（150-220）；在售價(jià)格：XXXX元/ ；目前存量：XX萬(wàn)XXX項(xiàng)目用地性質(zhì)：住宅容積率：2.0規(guī)劃建面：XX萬(wàn)產(chǎn)品類型：洋房（70-130）別墅（150-220）；在售價(jià)格：XXXX元/ ；目前存量：XX萬(wàn)示例本案29項(xiàng)目周邊典型項(xiàng)目有XX項(xiàng)目、XX項(xiàng)目、XX項(xiàng)目等，均價(jià)在28序號(hào)項(xiàng)目名稱容積率產(chǎn)品類型主力戶型項(xiàng)目規(guī)模（萬(wàn)m2

26、)開(kāi)盤(pán)時(shí)間首次開(kāi)盤(pán)價(jià)格（元/m2)當(dāng)前價(jià)格（元/m2)主力價(jià)格區(qū)間（元/m2)年均漲幅去化速度(萬(wàn)m2/年）目前存量（萬(wàn)m2）1A項(xiàng)目2.011層小高層4層多層40-50m2一居70-90m2二居100-130m2三居30一期2012.1二期預(yù)計(jì)2014.610000200001800025%10823456合計(jì)（3）競(jìng)品匯總分析第二部分 產(chǎn)品與市場(chǎng)分析示例30序號(hào)項(xiàng)目名稱容積率產(chǎn)品類型主力戶型項(xiàng)目規(guī)模（萬(wàn)m2)開(kāi)294、區(qū)域情況小結(jié)區(qū)域政策：穩(wěn)定市場(chǎng)為主： 成都政策緊跟一線城市步伐，通過(guò)限購(gòu)、限價(jià)、加大供地量、推出人才公寓等手段穩(wěn)定市場(chǎng)相比其他城市，成都限價(jià)嚴(yán)格，但限購(gòu)政策相對(duì)寬松，且通過(guò)落

27、戶政策，提供了較多有資格的購(gòu)房人群，為房地產(chǎn)后續(xù)發(fā)展儲(chǔ)備了客戶基礎(chǔ)；區(qū)域經(jīng)濟(jì)：西貴之地，上風(fēng)上水：地塊所在區(qū)域?yàn)槌啥紓鹘y(tǒng)的“西貴”成熟居住區(qū)，各類配套十分完成，經(jīng)濟(jì)成熟度較高；區(qū)域土地市場(chǎng)：公開(kāi)土地市場(chǎng)存在機(jī)會(huì)點(diǎn)：與其他主城區(qū)相比，青羊區(qū)土地價(jià)格處于低位，加之區(qū)域發(fā)展成熟，土地供應(yīng)未來(lái)更加稀缺；宏觀層面，經(jīng)過(guò)年初地價(jià)上漲的瘋狂后，面對(duì)調(diào)控政策強(qiáng)度不變，下半年土地市場(chǎng)回歸理性，地塊溢價(jià)率降低；競(jìng)爭(zhēng)層面，年底開(kāi)發(fā)商資金收緊，拿地意愿降低政府層面：政府拍地加入熔斷、抽簽、加大租賃移交比例等手段，增加拿地的不確定因素。競(jìng)品市場(chǎng)：低密產(chǎn)品是市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)： 目前區(qū)域以高層產(chǎn)品為主力，區(qū)域2014年以后無(wú)疊拼

28、、洋房類低密產(chǎn)品供應(yīng)，未來(lái)低密產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)壓力較小，溢價(jià)率也會(huì)相對(duì)較高。總結(jié)：本次青羊區(qū)金沙地塊存在市場(chǎng)機(jī)會(huì)，建議參與競(jìng)拍314、區(qū)域情況小結(jié)區(qū)域政策：穩(wěn)定市場(chǎng)為主： 成都政策緊跟301、客戶定位第二部分 產(chǎn)品與市場(chǎng)分析目標(biāo)客戶核心需求（5D)：對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)敏感，對(duì)產(chǎn)品細(xì)節(jié)要求較高包括精裝標(biāo)準(zhǔn)、科技化、節(jié)能環(huán)保、人性化設(shè)計(jì)等。關(guān)注圈層，在意同一小區(qū)居住人群的素質(zhì)。關(guān)心子女教育，關(guān)注教育等配套。關(guān)注周邊生活配套是否具備，對(duì)成都傳統(tǒng)生活成熟區(qū)有一定偏好。關(guān)注物業(yè)，對(duì)物業(yè)的品質(zhì)要求較高。目標(biāo)客戶特點(diǎn)位置來(lái)源：地緣性改善客戶/全域成都改善性/二級(jí)縣市在成都定居客戶客戶行業(yè)：政府部門(mén)、企業(yè)高管、私人老板年齡

29、層次：25-30歲富二代/30-55歲富一代收入水平：年收入100萬(wàn)以上興趣愛(ài)好：時(shí)尚，健身、休閑、文藝三、項(xiàng)目定位321、客戶定位第二部分 產(chǎn)品與市場(chǎng)分析目標(biāo)客戶核心需求312、產(chǎn)品定位第二部分 產(chǎn)品與市場(chǎng)分析城西傳統(tǒng)生活成熟區(qū)打造的高端品質(zhì)改善性低密華宅低密度、大平層：區(qū)域低密產(chǎn)品供應(yīng)的稀缺性；提高戶型舒適性和功能性：與周邊同等戶型比，增強(qiáng)空間利用率，提高功能性和居住舒適度；項(xiàng)目配套小學(xué)：利用公司合作資源，引入西城區(qū)重點(diǎn)小學(xué)優(yōu)質(zhì)教育資源。充分發(fā)揮地鐵優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目設(shè)計(jì)中，從出入口充分考慮到地鐵站距離的便捷性；項(xiàng)目配套商業(yè)：引入優(yōu)質(zhì)生活配套資源，打造舒適生活商圈氛圍業(yè)態(tài)占比建筑面積/萬(wàn)洋房40%

30、XX辦公30%XX商業(yè)配套30%XX（1）核心賣(mài)點(diǎn)核心賣(mài)點(diǎn)（5S）業(yè)態(tài)配比332、產(chǎn)品定位第二部分 產(chǎn)品與市場(chǎng)分析城西傳統(tǒng)生活成熟32花園洋房：在地塊中間規(guī)劃路北側(cè)，動(dòng)靜分離與景觀的互動(dòng)；青年公寓：北側(cè)設(shè)置行人入口，方便業(yè)主往來(lái)商業(yè)配套；商業(yè)配套：入口設(shè)置在西側(cè)緊鄰主干線。（2）總平面圖第二部分 產(chǎn)品與市場(chǎng)分析花園洋房青年公寓商業(yè)配套注：如規(guī)劃條件約束僅為一種產(chǎn)品類型無(wú)需提供此方案頁(yè)內(nèi)容。項(xiàng)目單位用地控規(guī)條件設(shè)計(jì)方案指標(biāo)用地性質(zhì)-二類居住用地規(guī)劃總用地m272144 規(guī)劃建設(shè)用地m262025 規(guī)劃限高m10099 地上建筑面積（計(jì)容面積）m2161385161000 其中可售住宅面積m215

31、6000 配建住宅面積m2-商業(yè)面積/層數(shù)m25000/2F配套及其他面積m223003000 地下建筑面積m273800 其中地下車(chē)庫(kù)面積/層數(shù)m253000/3F設(shè)備用房及其他面積m220800 人防面積/層數(shù)m216600/1F地下層數(shù)層3 綜合容積率-2.62.60 總建筑密度%30%30%綠地率%30%30%機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)數(shù)輛1344 其中地上停車(chē)輛0 地下停車(chē)輛1344 示例34花園洋房：在地塊中間規(guī)劃路北側(cè)，動(dòng)靜分離與景觀的互動(dòng)；（33（3）空間體塊關(guān)系圖示例第二部分 產(chǎn)品與市場(chǎng)分析售樓處公寓保障房住宅注：如規(guī)劃條件約束僅為一種產(chǎn)品類型無(wú)需提供此方案頁(yè)內(nèi)容。35（3）空間體塊關(guān)系圖示

32、例第二部分 產(chǎn)品與市場(chǎng)分析售樓34示例第二部分 產(chǎn)品與市場(chǎng)分析3、價(jià)格定位產(chǎn)品類型裝修情況基期價(jià)格（元/平米）第一年（入市）第二年全程均價(jià)（元/平米）漲幅價(jià)格（元/平米）漲幅價(jià)格（元/平米）高層住宅精裝2100018%2500010%2750026800商業(yè)毛坯2600012%2900010%3190030000價(jià)格說(shuō)明：本項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位主要參考依據(jù)來(lái)自周邊同類型及產(chǎn)品線的競(jìng)品項(xiàng)目；20XX年基期價(jià)格XXXX元/，漲幅XX%/年，全程均價(jià)XXXX元/；36示例第二部分 產(chǎn)品與市場(chǎng)分析3、價(jià)格定位產(chǎn)品類型裝修35第三部分 經(jīng)濟(jì)效益分析一、測(cè)算前提二、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總?cè)⒎帜昀麧?rùn)表四、自有資金現(xiàn)金流量表

33、七、土地敏感性分析五、股東自有資金現(xiàn)金流量表六、股東全部投入現(xiàn)金流量表37第三部分 經(jīng)濟(jì)效益分析一、測(cè)算前提二、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總?cè)?6一、測(cè)算前提第三部分 經(jīng)濟(jì)效益分析建筑面積：總建筑面積XX萬(wàn)平米、可售面積XX萬(wàn)平米；住宅XX萬(wàn)平米（%）、辦公XX萬(wàn)平米（%）；綜合建安：總建筑面積折合XXXX元/平米；總可售面積折合XXXX元/平米；銷(xiāo)售價(jià)格：住宅：20XX年基期價(jià)格XX元/平米，漲幅XX%/平米，全程均價(jià)XX元/平米；開(kāi)發(fā)周期： 項(xiàng)目20XX年X月獲取土地，整體分X期，拿地后六個(gè)月開(kāi)工，開(kāi)工后一年半竣工；拿地后9個(gè)月開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)后X年清盤(pán)，年均去化XX萬(wàn)平米，項(xiàng)目全開(kāi)發(fā)周期為X年；自有資金：按全

34、投資資金峰值的30%計(jì)算，自有資金為：XXXX萬(wàn)元；資金籌措：融資成本=股東借款利息+銀行及其他借款利息；銀行借款年利率按人民銀行公布的同期基準(zhǔn)利率具體根據(jù)地方情況確定；股東借款年利率按8%計(jì)算；稅費(fèi)比率：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)：綜合建安（前期+建安+基礎(chǔ)設(shè)施+公共配套）的2%；銷(xiāo)售費(fèi)用：銷(xiāo)售收入的2.5%（整售按1%）；管理費(fèi)用：綜合建安（前期+建安+基礎(chǔ)設(shè)施+公共配套）的2%；銷(xiāo)售稅費(fèi)及附加：按照當(dāng)?shù)囟惙ㄒ?guī)定計(jì)算（結(jié)合當(dāng)?shù)厍闆r需要明確列示）；預(yù)繳稅金：按照當(dāng)?shù)囟惙ㄒ?guī)定計(jì)算（結(jié)合當(dāng)?shù)厍闆r需要明確列示）；資金監(jiān)管比率：按照當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)規(guī)定計(jì)算（結(jié)合當(dāng)?shù)厍闆r需要明確列示）。示例金融街XX置業(yè)有限公司，持有項(xiàng)目公

35、司XX%的股權(quán)；項(xiàng)目自有資金按照項(xiàng)目資金峰值的30%，按對(duì)應(yīng)股權(quán)比例計(jì)算；股東借款年利率按XX%計(jì)算；注冊(cè)資本金按對(duì)應(yīng)股權(quán)比例計(jì)算。合作類項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)：直接銷(xiāo)售類，自有資金IRR按項(xiàng)目層面評(píng)價(jià)，股權(quán)轉(zhuǎn)讓類，自有資金IRR按股東層面評(píng)價(jià)；股東層面測(cè)算前提注：如需合作開(kāi)發(fā)保留“股東層面測(cè)算前提” 部分內(nèi)容，反之請(qǐng)刪除此部分內(nèi)容。38一、測(cè)算前提第三部分 經(jīng)濟(jì)效益分析建筑面積：總建筑面37序號(hào)項(xiàng)目金額/比率總建筑面積單方造價(jià)（元/）可售面積單方造價(jià)（元/）1總投資 （萬(wàn)元）2營(yíng)業(yè)額 （萬(wàn)元）3稅前利潤(rùn) （萬(wàn)元）4稅后凈利 （萬(wàn)元）5銷(xiāo)售毛利率6銷(xiāo)售凈利率7資金峰值（萬(wàn)元）8自有資金IRR9全投資IR

36、R10現(xiàn)金流為正時(shí)點(diǎn)11還清股東借款時(shí)點(diǎn)二、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總表示例第三部分 經(jīng)濟(jì)效益分析按照XX%權(quán)益后股東層面指標(biāo)股東層面凈收益XXXX萬(wàn)元股東自有資金IRRXX%股東全部投入IRRXX%股東收益匯總表注：如需合作開(kāi)發(fā)保留“股東收益匯總表” 部分內(nèi)容，反之請(qǐng)刪除此部分內(nèi)容。39序號(hào)項(xiàng)目金額/比率總建筑面積可售面積1總投資 （萬(wàn)元）38序號(hào)項(xiàng) 目合計(jì)年度20132014201520161銷(xiāo)售收入2減：銷(xiāo)售稅費(fèi)3 銷(xiāo)售成本4銷(xiāo)售利潤(rùn)5減：營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用6 管理費(fèi)用7 土地增值稅8稅前利潤(rùn)9累計(jì)稅前利潤(rùn)10減：所得稅11稅后利潤(rùn)注：融資費(fèi)用放入銷(xiāo)售成本，銷(xiāo)售成本按照銷(xiāo)售收入的確認(rèn)比率配比三、分年利潤(rùn)表示例第

37、三部分 經(jīng)濟(jì)效益分析40序號(hào)項(xiàng) 目合計(jì)年度20132014201520161銷(xiāo)序號(hào)項(xiàng) 目合計(jì)年度單位：萬(wàn)元201320141現(xiàn)金流出1.1自有資金投入1.2銷(xiāo)售回款再投入1.3借款本金償還1.4利息支出1.5銷(xiāo)售稅金及附加1.6土地增值稅1.7所得稅2現(xiàn)金流入2.1銷(xiāo)售回款3凈現(xiàn)金流4累計(jì)凈現(xiàn)金流5凈現(xiàn)金流折現(xiàn)6累計(jì)凈現(xiàn)金流折現(xiàn)自有資金動(dòng)態(tài)指標(biāo)內(nèi)部收益率IRR凈現(xiàn)值動(dòng)態(tài)回收期（年）四、自有資金現(xiàn)金流量表（注：開(kāi)發(fā)周期3年以下季度列示；3年以上為年度列示，融資另附）示例XXXX年第X季度，股東借款全部回收。XXXX年第X季度，累計(jì)凈現(xiàn)金流回正第三部分 經(jīng)濟(jì)效益分析序號(hào)項(xiàng) 目合計(jì)年度2013201

38、41現(xiàn)金流出1.1自有資序號(hào)名稱合計(jì)20152016201720181現(xiàn)金流出1.1項(xiàng)目自有資金投入2現(xiàn)金流入2.1注冊(cè)資本收回2.2銷(xiāo)售利潤(rùn)分配2.3股權(quán)轉(zhuǎn)讓凈收益2.4品牌管理費(fèi)收益3凈現(xiàn)金流4累計(jì)凈現(xiàn)金流5內(nèi)部收益率IRR40示例注：1、股東自有資金：為按照投資峰值的30%， 按股權(quán)比例計(jì)算； 2、品牌管理費(fèi)應(yīng)扣除應(yīng)繳納的稅費(fèi)。五、股東自有資金現(xiàn)金流量表單位：萬(wàn)元第三部分 經(jīng)濟(jì)效益分析注：如需合作開(kāi)發(fā)保留“股東自有資金現(xiàn)金流量表” 部分內(nèi)容，反之請(qǐng)刪除此部分內(nèi)容。序號(hào)名稱合計(jì)20152016201720181現(xiàn)金流出1.1序號(hào)名稱合計(jì)20152016201720181現(xiàn)金流出1.1項(xiàng)目自

39、有資金投入1.2股東借款投入2現(xiàn)金流入2.1注冊(cè)資本收回2.2股東借款回收2.3股東借款利息2.4銷(xiāo)售利潤(rùn)分配2.5股權(quán)轉(zhuǎn)讓凈收益2.6品牌管理費(fèi)3凈現(xiàn)金流4累計(jì)凈現(xiàn)金流5內(nèi)部收益率IRR41示例注：控股投資類項(xiàng)目計(jì)入品牌管理費(fèi)，其他項(xiàng)目不計(jì)入此項(xiàng)費(fèi)用。六、股東全部投入現(xiàn)金流量表單位：萬(wàn)元第三部分 經(jīng)濟(jì)效益分析注：如需合作開(kāi)發(fā)保留“股東全部投入現(xiàn)金流量表” 部分內(nèi)容，反之請(qǐng)刪除此部分內(nèi)容。序號(hào)名稱合計(jì)20152016201720181現(xiàn)金流出1.142（銷(xiāo)售價(jià)格不變時(shí)地價(jià)的影響因素）七、土地敏感性分析根據(jù)合作協(xié)議，我方土地投標(biāo)上限為土地價(jià)XXXX萬(wàn)元，超過(guò)我方投標(biāo)上限XX%我方退出。序號(hào)溢價(jià)率

40、%土地總價(jià)樓面價(jià)格項(xiàng)目層面股東層面自有資金IRR%全投資IRR%凈利潤(rùn)毛利潤(rùn)率%凈利潤(rùn)率%自有資金IRR%全投資IRR%凈利潤(rùn)率%示例單位：萬(wàn)元第五部分 股東經(jīng)濟(jì)效益注：如需合作開(kāi)發(fā)保留“股東層面” 部分內(nèi)容，反之請(qǐng)刪除此部分內(nèi)容。44（銷(xiāo)售價(jià)格不變時(shí)地價(jià)的影響因素）七、土地敏感性分析根據(jù)合43第四部分 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析一、土地開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)二、工程建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)三、市場(chǎng)銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)四、其他風(fēng)險(xiǎn)五、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況45第四部分 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析一、土地開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)二、工程建設(shè)風(fēng)44序號(hào)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)描述評(píng)價(jià)、解決辦法一制約土地開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)二制約工程建設(shè)的風(fēng)險(xiǎn)三制約市場(chǎng)銷(xiāo)售的風(fēng)險(xiǎn)四其他風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)控制表第四部分 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析示

41、例46序號(hào)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)描述評(píng)價(jià)、解決辦法一制約土地開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)二45五、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況序號(hào)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)1XX地塊明確參與1，遠(yuǎn)洋；2，中糧；3，北京城建（一級(jí)），可能與萬(wàn)達(dá)合作；4, 旭輝永同昌；正在匯報(bào)中1，首開(kāi)；2，K2；3、首創(chuàng)確定不參與1，龍湖；2，金茂；3，招商；4，華僑城；5，天恒；（1）市場(chǎng)層面：市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，XX作為一級(jí)開(kāi)發(fā)有非常強(qiáng)烈的獲取期望，且還建給部分面積及實(shí)際為給XX的一級(jí)開(kāi)發(fā)補(bǔ)償，作為一級(jí)開(kāi)發(fā)在舉牌能力上優(yōu)于其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手；XX已經(jīng)跟進(jìn)較深，且有較多的公建、商業(yè)操盤(pán)和運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，而且擁有XX和XX知名的商業(yè)品牌。（2）公司層面：項(xiàng)目為近年少有的XX核心區(qū)位的地塊，產(chǎn)品形態(tài)

42、及產(chǎn)品符合我司經(jīng)營(yíng)策略。第四部分 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析示例47五、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況序號(hào)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)1XX地塊明確參與1，遠(yuǎn)46第五部分 結(jié)論與建議提請(qǐng)審批事項(xiàng)48第五部分 結(jié)論與建議提請(qǐng)審批事項(xiàng)47XX地塊項(xiàng)目提請(qǐng)審批以下事項(xiàng)：1、同意授權(quán)xxx公司以不高于樓面價(jià)XXXX元/，地價(jià)總價(jià)為XX億元，參與XX地塊項(xiàng)目的獲??；2、項(xiàng)目獲取后，同意由XX出資，成立XX公司，作為項(xiàng)目公司運(yùn)作開(kāi)發(fā)本項(xiàng)目，注冊(cè)資本金XXXX萬(wàn)元；3、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式為XX，產(chǎn)品為XX型住宅；4、項(xiàng)目銷(xiāo)售凈利率不低于XX%，稅后凈利潤(rùn)不少于XX億元，銷(xiāo)售收入不少于XX億元，總投資不高于XX億元，開(kāi)發(fā)周期為X年X個(gè)月（建設(shè)周期X年X個(gè)月），項(xiàng)

43、目的全投資內(nèi)部收益率不低于XX%，項(xiàng)目的自有資金內(nèi)部收益率不低于XX%（自有資金XX億元）。提請(qǐng)審批事項(xiàng)示例第五部分 結(jié)論與建議49XX地塊項(xiàng)目提請(qǐng)審批以下事項(xiàng)：提請(qǐng)審批事項(xiàng)示例第五部分 二、項(xiàng)目指標(biāo)一覽表（預(yù)計(jì)）類別項(xiàng)目產(chǎn)品定位經(jīng)營(yíng)模式成本費(fèi)用土地投資樓面地價(jià)建安成本綜合建安單方股東借款利率項(xiàng)目管理費(fèi)用銷(xiāo)售費(fèi)用融資費(fèi)用項(xiàng)目周期開(kāi)發(fā)周期拿地到開(kāi)工拿地到開(kāi)盤(pán)開(kāi)工到竣工經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)類指標(biāo)銷(xiāo)售收入及全程均價(jià)稅后凈利潤(rùn)總投資自有資金銷(xiāo)售毛利率銷(xiāo)售凈利率全投資IRR自有資金IRR累計(jì)凈現(xiàn)金流回正時(shí)間第五部分 結(jié)論與建議二、項(xiàng)目指標(biāo)一覽表（預(yù)計(jì)）類別項(xiàng)目產(chǎn)品定位經(jīng)營(yíng)模式成本費(fèi)用土匯報(bào)完畢，請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)批示！匯報(bào)完畢

44、，請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)批示！50附件：項(xiàng)目合作情況第一部分 項(xiàng)目合作方案第二部分 結(jié)論與建議注：如需合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目添加此部分內(nèi)容，反之請(qǐng)刪除此部分內(nèi)容。52附件：項(xiàng)目合作情況第一部分 項(xiàng)目合作方案第二部分 第一部分 項(xiàng)目合作方案一、合作方情況1、公司情況簡(jiǎn)介2、公司財(cái)務(wù)概況二、合作模式1、合作方式2、合資公司管理第一部分 項(xiàng)目合作方案一、合作方情況1、公司情況簡(jiǎn)介2、52一、合作方情況 XX集團(tuán)隸屬于XX市XX區(qū)國(guó)有獨(dú)資企業(yè)，成立于1995年， 公司總部設(shè)在XX省XX市，法定代表人：XXX。2014年XX集團(tuán)銷(xiāo)售額達(dá)XXX億元，排名全國(guó)第二；截至20XX年XX月底，XX集團(tuán)累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額約XX億元。XX集團(tuán)

45、為本項(xiàng)目區(qū)域開(kāi)發(fā)當(dāng)?shù)卣贫ㄖ黧w。第一部分 項(xiàng)目合作方案XX集團(tuán)XX公司100%股權(quán)（1）XX公司股權(quán)結(jié)構(gòu)圖XX市XX區(qū)國(guó)資委100%股權(quán)（2）XX公司管理結(jié)構(gòu)圖XX集團(tuán)XX公司XX區(qū)政府XX管委會(huì)示例1、公司情況簡(jiǎn)介54一、合作方情況 XX集團(tuán)隸屬于XX市XX區(qū)國(guó)53（1）注冊(cè)資本金：XXX億元（2）資產(chǎn)負(fù)債：資產(chǎn)：20XX年為XXX億元，增長(zhǎng)率達(dá)XX%；負(fù)債：20XX年為XXX億元，負(fù)債率：XX%，有息負(fù)債率：XX%；企業(yè)負(fù)債中主要體現(xiàn)為工程款及預(yù)收款，占企業(yè)總負(fù)債的XX%以上。凈資產(chǎn)：20XX年為XXX億元，增長(zhǎng)率達(dá)XX%；（3）盈利能力凈利潤(rùn)：20XX年為XXX億元，增長(zhǎng)率達(dá)XX%；營(yíng)

46、業(yè)收入：20XX年為XXX億元，增長(zhǎng)率達(dá)XX%。示例2、公司財(cái)務(wù)概況第一部分 項(xiàng)目合作方案55（1）注冊(cè)資本金：XXX億元示例2、公司財(cái)務(wù)概況第一部分二、合作模式示例合作方式根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際合作情況，選擇以下項(xiàng)目合作屬性，例如：（1）競(jìng)標(biāo)主體：由XX合作方與金融街XX置業(yè)聯(lián)合競(jìng)拍，項(xiàng)目獲取后，成立新項(xiàng)目公司進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。（2）管控方式：金融街XX置業(yè)占股XX%，XX公司占股XX%；我方采用（控股、參股）+（操控型、財(cái)務(wù)型）的管控模式，對(duì)項(xiàng)目（是否操盤(pán)、是否合并財(cái)務(wù)報(bào)表）。第一部分 項(xiàng)目合作方案二、合作模式示例合作方式根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際合作情況，選擇以下項(xiàng)目合公司名稱：XXX置業(yè)有限公司（暫定名，最終以工

47、商備案為準(zhǔn)）；注冊(cè)資本：X億元；出資主體：XXX有限公司XX%，金融街XX置業(yè)有限公司XX%；法定代表人：XXX（暫定）；注冊(cè)地點(diǎn)：XX市XX區(qū)；經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售商品、物業(yè)管理、新產(chǎn)品項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及技術(shù)服務(wù)、停車(chē)場(chǎng)服務(wù)、房屋租賃。（1）擬注冊(cè)合資公司信息2、合資公司管理示例第一部分 項(xiàng)目合作方案公司名稱：XXX置業(yè)有限公司（暫定名，最終以工商備案為準(zhǔn)）；董事會(huì)成員： 董事會(huì)3人，XX合作方推薦X人，金融街推薦X人；董事長(zhǎng)XX合作方推薦并由董事會(huì)聘任；監(jiān)事會(huì)成員： 監(jiān)事會(huì)3人，XX合作方推薦X人（含1名職工監(jiān)事），金融街推薦X人，監(jiān)事長(zhǎng)由金融街推薦； 高管成員： 項(xiàng)目公司設(shè)總經(jīng)理一名、設(shè)財(cái)

48、務(wù)總監(jiān)一名，由XX合作方推薦。項(xiàng)目公司設(shè)財(cái)務(wù)經(jīng)理一名，由金融街推薦。設(shè)副總經(jīng)理若干名，其中主管工程、銷(xiāo)售的副總經(jīng)理各一名，由金融街推薦，其他副總經(jīng)理由XX合作方推薦，所有副總經(jīng)理人員均由總經(jīng)理提名，董事會(huì)聘任或解聘；（2）雙方董、監(jiān)、高成員委派情況示例第一部分 項(xiàng)目合作方案董事會(huì)成員：（2）雙方董、監(jiān)、高成員委派情況示例第一部分 57總經(jīng)理財(cái)務(wù)總監(jiān)副總（行政人力）副總（前期、工程、質(zhì)量安全、成本招采）副總（營(yíng)銷(xiāo)、設(shè)計(jì)）董秘財(cái)務(wù)部成本招采部營(yíng)銷(xiāo)客服部產(chǎn)品設(shè)計(jì)部項(xiàng)目部綜合管理辦公室董事長(zhǎng)董事會(huì)（3）管理結(jié)構(gòu)圖示例合作方委派金融街委派董事會(huì)3人，XX合作方推薦2人，金融街推薦1人第一部分 項(xiàng)目合作方

49、案59總經(jīng)理財(cái)務(wù)總監(jiān)副總（行政人力）副總（前期、工程、質(zhì)量安（4）決策管理機(jī)制（一）決定公司的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和投資方案；（二）選舉和更換董事，決定有關(guān)董事的報(bào)酬事項(xiàng)；（三）選舉和更換由股東代表出任的監(jiān)事，決定有關(guān)監(jiān)事的報(bào)酬事項(xiàng)；（四）審議批準(zhǔn)董事會(huì)的報(bào)告；（五）審議批準(zhǔn)監(jiān)事會(huì)的報(bào)告；（六）審議批準(zhǔn)公司的利潤(rùn)分配方案和彌補(bǔ)虧損方案；（七）對(duì)公司增加或者減少注冊(cè)資本作出決議；（八）對(duì)發(fā)行公司債券作出決議；（九）對(duì)股東轉(zhuǎn)讓出資作出決議；（十）對(duì)股東借款作出決議；（十一）審議批準(zhǔn)與公司股東發(fā)生的關(guān)聯(lián)交易； （十二）審議公司重大收購(gòu)事宜； （十三）對(duì)公司的擔(dān)保事項(xiàng)參照上市公司的相關(guān)制度作出決議；（十四）對(duì)公司聘用、解聘會(huì)計(jì)師事務(wù)所事項(xiàng)參照上市公司的相關(guān)制度作出決議；（十五）對(duì)公司合并、分立、變更公司組織形式、解散和清算等事